駿輝房地產(chǎn)公司土地增值稅的計算、交納及改進思路分析研究 稅務(wù)管理專業(yè)

目錄1引言 42企業(yè)土地增值稅計算、繳納 72.1土地增值稅計算繳納的理論依據(jù) 72.2企業(yè)土地增值稅的計算、繳納 83駿輝企業(yè)土地增值稅計算、繳納存在的問題 94導(dǎo)致問題的原因分析 94.1稅務(wù)人員的綜合素質(zhì)不高 94.2沒有充分利用國家的優(yōu)惠政策 94.3沒有建立稅收籌劃體系 95改進建議 105.1實施人才戰(zhàn)略，培養(yǎng)專業(yè)的稅務(wù)管理人員 105.2控制增值率 105.3充分利用國家的稅收優(yōu)惠政策來降低稅負 125.4合理推后企業(yè)的納稅申報時間 135.5建立稅收籌劃體系 136結(jié)論 14參考文獻 14致謝 16JunfuirealestatecompanylandVATcalculation,payandimprovementideasByAbstract：Currently,duetotherealestateboom,thestateofthemacro-controlofrealestatestrengthening,andtherelatedpolicieshaveissued,forexample,onMay26,2010,thestateadministrationoftaxationissuedthelandontheliquidationvalueaddedtaxnoticeonthe,"newcountriesarticle10"andfromalltherulesaretoincreasethelandvalueaddedtaxmentionedcollectionandmanagementstrength,strictexecution.Therefore,realestateenterprisefundflowpressureincrease,therefore,incomplywiththetaxlawsandtherelatedlawsandregulations,underthepremiseofoptimizationofrealestatevalueaddedtaxtocalculateandpayandimprovement,willbegoodforrealestateenterprisestobemorerationaluseofenterprisefunds,thepromotionenterprisemanagementbenefit.Thispapermainlyusingliteratureresearchandempiricalresearchmethod,throughthegeneralfairealestatecompanylandVATcalculation,paymentandimproveAngle,inviewofthedevelopmentofrealestatecompanygeneralfailinksandsaleslink,andthenexploretherealestateenterprisehowtolawfulandreasonableutilizationofthepreferentialtaxpoliciesrelatedtocalculateandpaytax.Throughtheanalysisandcomparison,thebestwaytopaytaxesfromenterpriseandimproveenterprisetaxprogram,reasonablyreducetheenterprisetaxburden,therealizationenterprisetaxminimizationandbestprofitability.Keywords：Realestate;LandVAT;Computing;Pay;improvement駿輝房地產(chǎn)公司土地增值稅的計算、交納及改進思路摘要:當(dāng)前，由于房地產(chǎn)熱潮，國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控力度加強，相關(guān)政策相繼出臺，例如，2010年5月26日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，“新國十條”和各地細則均提及要加大土地增值稅的征管力度，從嚴(yán)執(zhí)行。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動壓力加大，因此，在遵守稅法及相關(guān)法律法規(guī)的前提下，優(yōu)化房地產(chǎn)增值稅的計算、繳納和改進，將有利于房地產(chǎn)企業(yè)更合理地利用企業(yè)資金，提升企業(yè)經(jīng)營效益。本文主要運用文獻研究和實證研究的方法，通過對駿輝房地產(chǎn)公司土地增值稅的計算、繳納及改進角度出發(fā)，針對駿輝房地產(chǎn)公司的開發(fā)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)分析，探究房地產(chǎn)企業(yè)如何合法、合理利用相關(guān)稅收優(yōu)惠政策進行納稅額的計算、繳納。通過分析、對比，得出企業(yè)的最佳納稅辦法，進而改進企業(yè)納稅程序，合理降低企業(yè)稅負，實現(xiàn)企業(yè)稅負最小化和最佳盈利能力。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地增值稅；計算；繳納；改進1引言在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負結(jié)構(gòu)中，土地增值稅占稅負總額的絕大部分比例。土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。其征稅對象是所取得的增值額。稅率實行“四級超率累進稅率”。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入總額減除國家規(guī)定準(zhǔn)予扣除項目金額后的余額。從2010年開始，國家稅務(wù)總局表明要開展增值稅稅負的清算，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)稅負增加。如何合法、合理地減輕土地增值稅稅負是維持房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的關(guān)鍵點，可以促進企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，為企業(yè)帶來競爭優(yōu)勢。地增值稅其實早于93年實施，但由于屬地方稅，以及讓地方能因地制宜，故操作上予地方政府很大彈性，地方在執(zhí)行上亦確盡用灰色空間，將本來高達3成至6成的稅率，大減至只有1%至3%，房地產(chǎn)企業(yè)的真實稅負其實并不高。但是，近幾年的房地產(chǎn)熱使得國家對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管和控制力度加強，從2010年開始，國家稅務(wù)總局表明要開展增值稅稅負的清算，就是要收緊各地方政府，在執(zhí)行土地增值稅上的彈性空間。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負，金額大，稅負重，稅收征管力度的加強使得企業(yè)資金的流動收到限制。國內(nèi)外對土地增值稅的研究也是相當(dāng)廣泛的，使得增值稅的計算繳納有一定的理論依據(jù)和研究背景。在介紹土地增值稅和納稅籌劃的基礎(chǔ)上，分析土地增值稅籌劃的技巧及風(fēng)險防范的措施，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展提供一定的指導(dǎo)，劉亞丹[1]，主要介紹了企業(yè)如何利用納稅籌劃來降低企業(yè)的稅負水平，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，這是企業(yè)急需要解決的問題。由于房地產(chǎn)企業(yè)可以利用土地增值稅的特點國家和相關(guān)優(yōu)惠政策，所以在遵守法規(guī)的前提下，通過籌資、成本、費用規(guī)劃等方面進行調(diào)整，實現(xiàn)收益和稅負的最佳配比，實現(xiàn)企業(yè)最佳盈利。李艷對實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的如何降低土地增值稅的辦法做了詳細的研究，并提出相關(guān)的建議，為行業(yè)的土地增值稅減稅目的提供了可供借鑒的辦法[2]。從土地增值稅稅收籌劃角度出發(fā)，劉立軍介紹了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)的各種案例，探討最佳籌劃方案方法，從而降低企業(yè)稅負，實現(xiàn)企業(yè)最佳盈利[3]。此外，國外的研究學(xué)者們則側(cè)重于稅制的復(fù)雜性進行研究。比如：SlemrodandSorum(1984)，PittandSlemrod(1989)，BlumenthalandSlemrod(1992、1995)、Sandford(1995)等人對稅制復(fù)雜性所造成的納稅人遵從成本的研究[4]；還有Alm，Jame[5]和Andreoni，J，，Erard，B.andFeinstei[6]等也對稅率以及納稅人行為的復(fù)雜性等對稅收管影響做了研究，發(fā)現(xiàn)應(yīng)納稅額的計算和繳納有很大的彈性。國內(nèi)外學(xué)者大都進行了稅務(wù)籌劃的研究成果也很多，但大多停留在理論層面，針對土地增值稅的計算、繳納的具體過程的研究則相對較少。而對于具體某一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這一計算和繳納流程，則是房地產(chǎn)企業(yè)改進企業(yè)稅負的最重要環(huán)節(jié)。本文主要是駿輝房地產(chǎn)公司的土地增值稅的計算、繳納和改進三個方面出發(fā)，充分運用稅法和國家相關(guān)的規(guī)定，對土地增值稅的一般計算繳納程序和辦法進行實踐應(yīng)用，然后發(fā)現(xiàn)其在土地增值稅的一般繳納辦法存在的問題和可改進之處，建議充分利用的稅收優(yōu)惠政策，結(jié)合企業(yè)的實際，運用公司本身的組織結(jié)構(gòu)特征、調(diào)整定價、利用特殊扣除項目、核定征收等改進稅收繳納方式，通過對比、分析，找到企業(yè)的最佳納稅方案，從而最大限度降低企業(yè)的稅負，最大化實現(xiàn)企業(yè)盈利能力。本文的研究被容主要分為3個部分：第一步部分是研究背景、相關(guān)理論和企業(yè)實際簡介。主要闡述了土地增值稅征收的背景，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度加強。相關(guān)理論，主要介紹了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的概念。針對駿輝房地產(chǎn)企業(yè)實際存在的問題，提出改善企業(yè)土地增值稅的計算繳納辦法。第二部分是公司的土地增值稅繳納。第三部分析分析存在的問題。第四部分是原因分析。第五部分是土地增值稅的相關(guān)改進建議。針對影響房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅額的影響因素，提出改進辦法。因此本文的研究意義可以分為兩部分。理論意義：通過對駿輝房地產(chǎn)公司的增值稅的計算、繳納和改進的實證研究，探究改進房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的繳納辦法，對完善土地增值稅的繳納體系做出有效貢獻。實踐意義：為其他房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)增值稅計算提供借鑒和參考，改進整個房地產(chǎn)也的稅負計算和繳納問題。本文在稅法及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)，根據(jù)企業(yè)實踐，主要采用文獻研究和實證研究的方法，在前人研究的基礎(chǔ)上，針對駿輝房地產(chǎn)公司的實際增值稅計算、繳納實踐，發(fā)現(xiàn)改進增值稅繳納體系的辦法。技術(shù)路線如圖1.1所示。研究主題研究主題文獻研究實證研究企業(yè)實際增值稅一般的計算、繳納辦法改進建議圖1.1研究技術(shù)路線Figure1.1researchtechnicalroute土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。我國土地增值稅的特點：（1）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)。土地增值稅應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。（2）征稅面較廣。（3）實行超率累進稅率。土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低為依據(jù)來確認，按照累進原則設(shè)計，實行分級計稅。（4）實行按次征收。土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。駿輝房地產(chǎn)公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2007年，業(yè)務(wù)范圍為房地產(chǎn)開發(fā)與樓盤銷售。公司的經(jīng)營理念是：與您攜手，改變生活。2企業(yè)土地增值稅計算、繳納2.1土地增值稅計算繳納的理論依據(jù)稅務(wù)管理的專業(yè)性和政策性很強，因此，要準(zhǔn)確地計算應(yīng)納稅額，合理合法辦理納稅申報，必須依據(jù)專業(yè)的計算繳納理論。在稅務(wù)實際中土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。上述所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。超額累進稅率見表2-1。表2-1土地增值稅四級超額累進稅率單位：%Table2-1landVATlevel4excessprogressivetaxrate級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率速算扣除數(shù)1不超過50%的部分3002超過50%至100%的部分4053超過100%至200%的部分50154超過200%的部分6035在實際工作中，計算原理一般采用速算扣除法，即：（2-1）（2-2）（2-3）其中，扣除項目包括以下6項：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；其它扣除項目。2.2企業(yè)土地增值稅的計算、繳納駿輝房地產(chǎn)企業(yè)在2011年第一季度的經(jīng)營業(yè)務(wù)績效，闡明土地增值稅的計算辦法。相關(guān)情況匯總?cè)缦拢候E輝房地產(chǎn)開發(fā)公司，銷售普通住宅2幢，銷售價格共計10320萬元，每平方米的平均價格為4300元，房屋開發(fā)成本等按規(guī)定可扣除項目金額合計為7946.40萬元（含加計扣除556.5萬元，）那么企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的各項稅金根據(jù)上述企業(yè)土地增值稅的計算原理，可以得出土地增值稅的計算過程和應(yīng)繳納的稅額。由于，土地增值稅的應(yīng)納稅額是用收入總額減去國家規(guī)定準(zhǔn)許扣除的各項扣除金額后的余額，即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。本企業(yè)的可扣除項目金額包括：房屋開發(fā)成本（7946.40萬）；城市維護建設(shè)稅（36.12萬）；應(yīng)納營業(yè)稅（516萬）；教育費附加（15.48萬）；營業(yè)稅金及附加（516萬+15.48萬=531.48萬）。所以，可扣除項目合計（8514萬）。所以，增值額為1806萬，增值率為21.21％。由于，企業(yè)的增值率為21.21%大于30%而小于50%，所以，根據(jù)四級超率累進稅率，增值稅使用稅率為30%，速算扣除數(shù)為0。企業(yè)應(yīng)納土地增值稅稅額＝1806×30％＝541.8萬。應(yīng)納態(tài)度增值稅稅額的計算程序十分的古板，不知變通，沒有積極主動地去合法降低企業(yè)稅負根據(jù)稅法規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。駿輝企業(yè)在合同簽訂后，第二天就將土地增值額稅稅額計算并納稅申報了。納稅申報時間太提前。3駿輝企業(yè)土地增值稅計算、繳納存在的問題根據(jù)上述從上述企業(yè)土地增值稅的計算辦法可以分析得出，企業(yè)應(yīng)納稅額的計算繳納存在的問題主要可概括為三個部分：第一，應(yīng)納態(tài)度增值稅稅額的計算程序十分的古板，不知變通，沒有積極主動地去合法降低企業(yè)稅負。第二，納稅申報時間太靠前，沒有充分利用資金的時間價值。企業(yè)價值最大化綜合考慮了貨幣時間價值和風(fēng)險因素[7]。針對企業(yè)的納稅申報時間比較提前，完全沒有利用納稅申報期限的緩沖時間，沒有考慮考慮了貨幣時間價值。第三，企業(yè)的稅務(wù)管理不規(guī)范、不完善，缺乏稅務(wù)籌劃。4導(dǎo)致問題的原因分析綜合上述所存在問題的分析，可以分析得出企業(yè)土地增值稅計算繳納存在的3個主要原因。4.1稅務(wù)人員的綜合素質(zhì)不高從企業(yè)的應(yīng)納稅額的計算和繳納來看，企業(yè)的稅務(wù)人員的綜合素質(zhì)是較低的，只是單純的確認、記錄和核算。沒有積極主動提高稅務(wù)計算繳納績效的能力和意識。4.2沒有充分利用國家的優(yōu)惠政策可以享受減免稅優(yōu)惠政策的事項，企業(yè)并沒有抓住機會降低稅負，也沒有創(chuàng)造機會去享受企業(yè)的優(yōu)惠政策，沒有控制增值額或增值率。4.3沒有建立稅收籌劃體系一個企業(yè)，如果事先進行稅收籌劃，可以在很大程度上降低企業(yè)稅負，是企業(yè)的可低免稅最大化，從而使得應(yīng)納稅額最小化，最大化企業(yè)盈利。5改進建議針對上述分析得出的四個問題，本文主要從這幾個方面進行分析，探究改進措施。5.1實施人才戰(zhàn)略，培養(yǎng)專業(yè)的稅務(wù)管理人員稅務(wù)是企業(yè)一項重大的自資金流動，一線稅務(wù)工作非常繁重。從企業(yè)實際的稅務(wù)計算、繳納事宜來看，企業(yè)缺少稅務(wù)精英人才，企業(yè)稅務(wù)人員整體的業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高是亟待解決的問題，企業(yè)自身的從業(yè)人員已不能滿足企業(yè)土地增值稅稅務(wù)管理工作的需要。第一，企業(yè)應(yīng)對從業(yè)人員進行關(guān)于土地增值稅稅收政策、房地產(chǎn)行業(yè)會計制度和建筑行業(yè)的有針對性的專業(yè)培訓(xùn)，使稅務(wù)人員在掌握稅收、財會業(yè)務(wù)知識的同時，還要精通房地產(chǎn)開發(fā)和交易的整個過程和流程，以及建筑、造價的相關(guān)基礎(chǔ)知識，在合法合理的業(yè)務(wù)處理中，成長為土地增值稅稅務(wù)的專業(yè)人才，為進一步做好土地增值稅的清算工作夯實人才基礎(chǔ)。第二，外部招聘優(yōu)秀的稅務(wù)專業(yè)人才。5.2控制增值率根據(jù)我國的稅法和相關(guān)法規(guī)定：土地增值稅應(yīng)納稅額根據(jù)納稅有償人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所取得的增值額，并按照稅法規(guī)定的四級超率累進稅率進行計算征收。其中，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入總額，減除稅法規(guī)定扣除項目金額后的余額[10]。依據(jù)其繳納原理：，可以得出，影響土地增值稅稅額的2個主要項目：收入總額、可扣除項目金額，而影響收入總額的因素為價格，影響可扣除項目金額的為相關(guān)開發(fā)成本和費用，增值額決定增值率，增值率決定適用稅率和速算扣除數(shù)。所以，通過控制增值率可以選擇較低級的適用稅率，并根據(jù)這個標(biāo)準(zhǔn)來控制銷售價格和增加可扣除項目金額。針對增值率，其決定因素為收入總額和可扣除項目金額?？梢酝ㄟ^調(diào)整價格、開發(fā)成本和費用來降低增值率，改進建議簡述為如下三點：（1）降低房產(chǎn)價格，減少收入——控制增值率根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則規(guī)定，納稅人出售標(biāo)準(zhǔn)普通住宅，其增值額未超過本細則第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項規(guī)定的，即，如果扣除項目金額之和為20%，則免征土地增值稅；如果增值額超過扣除項目金額之和20%，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。要想將土地增值額控制在20％以下，就要仔細研究房屋價格，或者將合同分解，降低收入，盡可能將其控制在不征稅的范圍之內(nèi)。如果將增值率控制在在20％及以下，業(yè)務(wù)本來每平方米的價格為（4300元/平方米）。維持其他條件不變的情況下，假設(shè)免征點銷售價格為，實現(xiàn)的收入總額為R則有：R＝（1+20％）×［7946.4+5％×（1+7％+3％）］R，所以R＝10209.50元，每平方米的平均價格為4254元/平方米。產(chǎn)生營業(yè)稅510.48萬；城市維護建設(shè)稅35.73萬；教育費附加15.31萬；但是稅前利潤變?yōu)?258.08萬，凈利潤變?yōu)?693.56元。在價格條件下，收入雖然減少了110.50萬元，但卻減少了土地增值稅541.80萬元，少納營業(yè)稅金及附加6.08萬元，凈利潤增加328.03萬元。所以，企業(yè)將原先的價格=4300元/平方米調(diào)減為=4254元/平方米，利益增加。（2）將合同分解，降低收入企業(yè)可改變合同簽訂方式，將房屋和裝修分別訂立。保證合同總額不變，但是單個合同的金額卻會降低，所以會降低了土地增值額，相應(yīng)降低土地增值率，從而降低土地增值稅。（3）增加可扣除項目金額——增加開發(fā)成本、費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過，適當(dāng)增加開發(fā)項目綠化的投入來增加開發(fā)成本，這樣既增加了開發(fā)成本和可扣除項目的金額，同時又能提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等，有助于房產(chǎn)的銷售和企業(yè)形象和品牌的建立。具體改動建議為，維持銷售價格不變，通過增加其他實施，追加成本200萬。因此改進措施，應(yīng)納稅額有以下變動：開發(fā)成本變?yōu)?146.4萬；土地增值額變?yōu)?606萬；增值率變?yōu)?606÷8714＝18.43％＜20%，在此條件下，企業(yè)可免征土地增值稅。改進增值稅的計算、繳納程序，可以在稅法和國家其他規(guī)定的范圍內(nèi)降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負，增加企業(yè)的資金流，提升企業(yè)的盈利能力。即實現(xiàn)最小化稅負，最大化盈利。5.3充分利用國家的稅收優(yōu)惠政策來降低稅負根據(jù)企業(yè)本季度的業(yè)務(wù)實際，企業(yè)交易的這兩個樓盤的定價和成本費用核算并沒有享受國家的稅收優(yōu)惠政策，沒有顯示利息抵稅，說明企業(yè)沒有利用貸款的利息抵稅。然而，企業(yè)自身是負債的，企業(yè)就應(yīng)該利用負債的利息來減低稅負。這在某一程度上來說，是企業(yè)稅務(wù)籌劃的失誤，也是說明企業(yè)沒有專業(yè)的稅務(wù)人員的缺陷，沒有掌握好國家的相關(guān)稅收法規(guī)政策等。然而，企業(yè)應(yīng)該將企業(yè)貸款的利息費用用來遞減土地增值稅稅額，這是國家稅收法律規(guī)范的稅后優(yōu)惠政策，而企業(yè)并沒有善加利用。這是建立在高效、準(zhǔn)確的稅務(wù)運行模型基礎(chǔ)之上的。納稅申報的原理來看，增值額的數(shù)額越大，應(yīng)納稅額越高，所以，想要控制土地增值稅應(yīng)納稅額就要從收入、成本和費用這兩個方面著手，改進后的稅務(wù)運行模型如圖5.1所示。經(jīng)改進的而稅務(wù)運行模型可以明顯看出控制稅負的關(guān)鍵因素。價格調(diào)整價格調(diào)整成本、費用調(diào)整土地增值稅應(yīng)納稅額增值率適用稅率選擇圖5.1改進的運行模型Figure5.1improvedoperationmodel5.4合理推后企業(yè)的納稅申報時間根據(jù)稅法規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。所以，在納稅申報期限內(nèi)，企業(yè)可以推后繳納稅款的期限，增加資金在企業(yè)內(nèi)部使用的期限，提高企業(yè)的資金利用率，增加企業(yè)資金的時間價值，降低企業(yè)資金的機會成本。企業(yè)可以利用合理推后繳納稅款的這部分時間，利用這部分資金，增加企業(yè)的收益。5.5建立稅收籌劃體系綜述上面幾部分原因和采取的相應(yīng)建議措施，企也稅收繳納存在的根本原因在于，沒有建立完善的稅收籌劃體系。建立完善的稅收籌劃體系，有利于實現(xiàn)納稅者的財務(wù)利益最大化[8]。稅務(wù)籌劃必須符合法律要求，以相關(guān)法律法規(guī)為依據(jù)[9]?？梢猿浞掷脟业亩愂諆?yōu)惠政策，并創(chuàng)造機會利用相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，比如調(diào)整售價，增加開發(fā)成本或費用，在合理合法的范圍內(nèi)，力求企業(yè)稅負最小化和企業(yè)利潤最大化之間的平衡。做好企業(yè)的稅務(wù)籌劃，要做到以下幾點：第一，正確把握稅收籌劃與稅收政策的關(guān)系。第二，正確處理涉稅收益與非稅收益之間的關(guān)系。第三，處理好企業(yè)局部利益和整體利益的關(guān)系。第四，稅務(wù)籌劃要為企業(yè)戰(zhàn)略服務(wù)。第五，稅務(wù)籌劃要獲得稅務(wù)機關(guān)的理解和支持。6結(jié)論本文主要針對駿輝房地產(chǎn)開發(fā)公司第一季度的實際營業(yè)案例進行分析，通過對土地增值稅具體的計算、繳納環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)土地增值稅而已改進的項目，然后提出改進意見，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負，增加企業(yè)的盈利能力。同時，近幾年的房地產(chǎn)熱使得國家對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管