旅游小鎮(zhèn)開發(fā)探索

旅游小鎮(zhèn)開發(fā)探究黃成謀2016年11月7日近幾年，旅游小鎮(zhèn)成了我國政府和地產(chǎn)開發(fā)商探討與投資建設(shè)的熱點。浙江、云南、海南、安徽、四川等政府積極推進旅游小鎮(zhèn)建設(shè)，綠城、碧桂園、華夏幸福等知名開放商積極投入旅游小鎮(zhèn)建設(shè)。涌現(xiàn)了一大批成功的、具有代表性的旅游小鎮(zhèn)，如江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)——烏鎮(zhèn)，民族風(fēng)情古鎮(zhèn)——麗江古鎮(zhèn)，商務(wù)會議主導(dǎo)的美麗天堂——博鰲鎮(zhèn)，溫泉休閑資源依托小鎮(zhèn)——南京湯山溫泉小鎮(zhèn)和明月山腳下的溫湯鎮(zhèn)，旅游景區(qū)資源依托小鎮(zhèn)——黃山腳下的湯口鎮(zhèn)和甘棠鎮(zhèn)，城郊休閑小鎮(zhèn)——四川山泉鎮(zhèn)和花卉之鄉(xiāng)的成都三圣鄉(xiāng)等，可謂各秉特色，百花齊放。旅游小鎮(zhèn)的迅猛開展，是有城市開展、旅游業(yè)開展和房地產(chǎn)開展規(guī)律為背景的。城市化開展經(jīng)歷兩個階段，第一階段是農(nóng)村人口涌往三、四線城市，第二階段是三、四線城市人口涌往一、二線城市。我國目前的城市開展正處于第二階段，這也是為什么一線城市和局部興旺的二線城市房價高漲不下、房不愁賣和交通越來越擁擠的主要原因。為了解決城市擁擠、城市與城鎮(zhèn)開展不平衡等矛盾，國家“十三五”規(guī)劃綱要中明確提出，要“因地制宜開展特色鮮明、產(chǎn)城融合、充滿魅力的小城鎮(zhèn)”。2016年7月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家開展改革委和財政部《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，提出到2020年，培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)，引領(lǐng)帶動全國小城鎮(zhèn)建設(shè)，不斷提高建設(shè)水平和開展質(zhì)量的目標(biāo)。國內(nèi)外旅游開展的經(jīng)典案例說明，旅游小鎮(zhèn)無論從哪個角度講都堪稱是特色、魅力小鎮(zhèn)的典型代表。旅游功能既說明了小鎮(zhèn)開展的主要產(chǎn)業(yè)支撐和文化特點，也展示了小鎮(zhèn)開展的主體方向。旅游小鎮(zhèn)完全應(yīng)該也應(yīng)當(dāng)在國家新時期小城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)中承當(dāng)重要角色。目前，我國旅游業(yè)正處于高速開展期，旅游人次與旅游收入的增長率都保持在雙位數(shù)的增幅，旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟在國家GDP中的比重越來越大，增長速度明顯也高于GDP：數(shù)據(jù)來源：根據(jù)“前瞻網(wǎng)-數(shù)據(jù)庫”整理數(shù)據(jù)來源：前瞻網(wǎng)-數(shù)據(jù)庫不少地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專業(yè)人士認(rèn)為，我國房地產(chǎn)開展正在發(fā)生帶有明顯特征的變化：1、地產(chǎn)高速開展期已經(jīng)結(jié)束，已經(jīng)進入開展放緩期。被業(yè)內(nèi)大局部人認(rèn)可的房地產(chǎn)“大周期“：即城市化率到達(dá)75%為城市開展的臨界點。從2015年國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，我國目前的城鎮(zhèn)化率為56.1%。開展空間越來越小，競爭越來越劇烈。2、暴利時代已經(jīng)結(jié)束，微利時代已經(jīng)到來。據(jù)中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)統(tǒng)計，隨著地價的不斷攀升，使得行業(yè)毛利率水平在2011年到達(dá)峰值，此后持續(xù)走低，趨勢難改。2016年，毛利率降幅比去年同期擴大2.18個百分點，凈利率為9.79%，此外合作開發(fā)增多引發(fā)少數(shù)股東損益占比上升，帶動凈利潤率降幅擴大1.41個百分點。隨著行業(yè)空間頂峰漸至，盈利能力下滑趨勢難改。而隨著房企合作拿地開發(fā)比重不斷的提升，少數(shù)股東損益占比逐漸提升，這在一定程度上使得房企的的凈利增速低于毛利增速。3、9月30日新一輪的地產(chǎn)調(diào)控，將加大市場聚焦度的提升，恒大、萬科、碧桂園等巨無霸地產(chǎn)企業(yè)的市場占有率將顯著提升，金融資本貧乏的小地產(chǎn)開發(fā)商將迎來寒冬，兼并、重組會將會是地產(chǎn)的常態(tài)事項。4、因旅游業(yè)的持續(xù)、快速開展，讓效勞于旅游的酒店、休閑、度假、居住、欣賞、體驗、餐飲、購物為一體的旅游地產(chǎn)提供了廣闊的開展空間。擁擠、壓抑、緊張、污染的城市工作、學(xué)習(xí)和生活環(huán)境；旅游業(yè)，特別是以旅游、休閑、度假為主題旅游業(yè)的蓬勃開展；政府與地產(chǎn)開發(fā)商捕捉開展機遇的敏銳思路，讓旅游小鎮(zhèn)開展模式應(yīng)運而生，旅游小鎮(zhèn)將會出現(xiàn)“各秉特色，百花齊放”的局面。如何打造一個成功的旅游小鎮(zhèn)，實現(xiàn)政府、開發(fā)企業(yè)、當(dāng)?shù)鼐用窆糙A的局面，需要我們深層次研究并最終圓滿落地。本人通過大量閱讀旅游小鎮(zhèn)相關(guān)政策文獻，研讀中外旅游小鎮(zhèn)成功案例，實地考察成功旅游小鎮(zhèn)工程，對旅游小鎮(zhèn)開發(fā)進行探討、分析，認(rèn)為做好旅游小鎮(zhèn)開發(fā)，重點做好：“選好址，定好位，挖資源，創(chuàng)特色，爭支持，謀共贏，先旅游，后地產(chǎn)，分步走，慢開發(fā)”。一、選好址地段，地段，還是地段！這句李嘉誠投資房地產(chǎn)的心得，被業(yè)內(nèi)當(dāng)成至理名言。旅游小鎮(zhèn)開發(fā)除了關(guān)鍵要素——地段要素之外，還有一個關(guān)鍵要素：資源、資源、旅游資源。那么，旅游小鎮(zhèn)的選址的關(guān)鍵要素可定為：地段，地段，還是地段+資源、資源、旅游資源。以國內(nèi)外成功的旅游小鎮(zhèn)為例：分析成功旅游小鎮(zhèn)案例，就會得出一個結(jié)論：地理位置越好，交通越方便，旅游資源越豐富或獨特，開發(fā)的成功性越大，名氣也更響亮；我們還會得出一個結(jié)論：任何一個成功的旅游小鎮(zhèn)環(huán)境都是非常優(yōu)美。那選什么樣的地址，是適宜的呢？我個人認(rèn)為，一線城市周邊100公里之內(nèi)，二線城市60公里之內(nèi)，三線城市30公里之內(nèi)，環(huán)境優(yōu)美，旅游資源豐富或獨特的小鎮(zhèn)均可以作為理想的旅游小鎮(zhèn)開發(fā)選擇地。當(dāng)然，我們不主張搞旅游小鎮(zhèn)一窩蜂，遍地開花，政府要進行有方案，有規(guī)劃的去統(tǒng)籌。二、定好位從目前市場上的旅游小鎮(zhèn)來看，一般把旅游開發(fā)模式分為以下6種：自然資源依托型——風(fēng)景區(qū)小鎮(zhèn)；新舊城類型——特色古鎮(zhèn)；主題樂園型——迪斯尼樂園小鎮(zhèn)；行業(yè)依托型——拉斯維加斯、博鰲；休閑、度假模式——溫泉鎮(zhèn)、花卉之鄉(xiāng)；多種資源依托型——瑞士盧塞恩?，F(xiàn)在一般旅游小鎮(zhèn)的規(guī)劃面積不小于3平方公里，我們在定位時，需對小鎮(zhèn)的資源特點、地理位置特點進行深度分析，找準(zhǔn)開發(fā)模式，確定規(guī)劃面積大小，分析旅游人群的消費半徑，是國際性的，還是國內(nèi)性的，或者主要周邊城市旅游休閑、度假、居住型的。也不可盲目做大，一定是經(jīng)過深度研討而定好位。開發(fā)模式如以下旅游小鎮(zhèn)典型代表：1、新舊城類型——特色古鎮(zhèn)江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)——烏鎮(zhèn)2、主題樂園型——迪斯尼樂園小鎮(zhèn)主題樂園型——上海迪尼斯小鎮(zhèn)3、自然資源依托型——風(fēng)景區(qū)小鎮(zhèn)風(fēng)景區(qū)小鎮(zhèn)——黃山湯口鎮(zhèn)行業(yè)依托型——商務(wù)會議主導(dǎo)旅游鎮(zhèn)商務(wù)會議主導(dǎo)旅游型——博鰲鎮(zhèn)5、休閑、度假模式——富硒溫泉獨特資源旅游、休閑、度假鎮(zhèn)休閑、度假模式——富硒溫泉明月山溫湯鎮(zhèn)6、多種資源依托型——集自然風(fēng)光、古鎮(zhèn)、行業(yè)依托為一體旅游鎮(zhèn)多種資源依托型——瑞士盧塞恩鎮(zhèn)3、挖資源、創(chuàng)特色選好了址，意味著，我們選擇了在有較好旅游資源的區(qū)域開發(fā)旅游小鎮(zhèn)。旅游小鎮(zhèn)的定位，要高于原區(qū)域的定位，已有的旅游資源，難以支撐我們想要的理想旅游資源。因此，“挖資源、創(chuàng)特色”成了能否成功開發(fā)旅游小區(qū)的最關(guān)鍵因素，政府、開發(fā)企業(yè)要組織、培養(yǎng)一批專業(yè)人士長期專門從事“挖資源，創(chuàng)特色”工作，進行籌劃、招商和宣傳工作，還要培養(yǎng)一批優(yōu)秀的導(dǎo)游，才能實現(xiàn)旅游價值不斷提升，旅游事業(yè)可持續(xù)開展，長久不衰?！巴谫Y源，創(chuàng)特色”就是要在已有的資源特點上，深挖、廣挖資源，或者引進外部資源，創(chuàng)造小鎮(zhèn)獨有的特色。如烏鎮(zhèn)，側(cè)重挖掘歷史文化，江南水鄉(xiāng)特色；麗江古鎮(zhèn)，深度挖掘歷史文化、民族風(fēng)情、山水風(fēng)貌與水鄉(xiāng)韻味；上海迪尼斯小鎮(zhèn)，那么是引進“迪尼斯樂園”；溫湯鎮(zhèn)，深度挖掘富硒溫泉，大打休閑、度假旅游牌；瑞士盧塞恩鎮(zhèn)，深度挖掘歷史文化、著名景點、優(yōu)美環(huán)境、國際音樂節(jié)等獨有資源；法國格拉斯小鎮(zhèn)，打造花卉種植業(yè)及香水工業(yè)，成為世界最著名的香水生產(chǎn)基地。不是每一個小鎮(zhèn)都具備非常優(yōu)異的旅游資源，旅游資源也有一個發(fā)現(xiàn)、挖掘、創(chuàng)造、完善的過程。這個過程就需要從事旅游開發(fā)工作者去努力，需要秉著沒有特色誓不罷休的精神，最后提煉成小鎮(zhèn)獨有的旅游特色，找出小鎮(zhèn)旅游核心吸引物，研發(fā)小鎮(zhèn)的各項產(chǎn)品，防止產(chǎn)品同質(zhì)化，打造唯一性。有旅游業(yè)內(nèi)專家，把旅游小鎮(zhèn)開發(fā)分為幾個步驟，一是找“魂”，即充分立足自身條件，找準(zhǔn)旅游小鎮(zhèn)特色定位；二是布點——籌劃小鎮(zhèn)旅游產(chǎn)品體系，引爆旅游市場；三是運營——制定實施策略，保證小鎮(zhèn)旅游可持續(xù)開展；這都是“挖資源、創(chuàng)特色”的過程，非常重要。旅游業(yè)的還有一個重要特點，就是季節(jié)性非常強，旺季與淡季經(jīng)常是熱冷兩重天，這樣既不利于旅游業(yè)的開展，更不利于旅游地產(chǎn)的開展，因此，需要我們在找“魂”、“布點”時不能太單一，要找到豐富多彩的不同季節(jié)不同的旅游體驗點，下面以法國格拉斯小鎮(zhèn)休閑節(jié)慶活動為例：創(chuàng)特色，就是打造獨特的小鎮(zhèn)名片。創(chuàng)造了世界級的旅游特色，顧客就是世界性的；創(chuàng)造了國家級的旅游特色，顧客就是國家級的；創(chuàng)造了地方級的旅游特色，顧客就是地方級的。沒有特色，必定失敗。4、爭支持，謀共贏由于政府和開發(fā)企業(yè)對旅游小鎮(zhèn)的開發(fā)，具有很強的互補性與互利性，開發(fā)模式越來越主張PPP模式。對于一個開發(fā)企業(yè)來說，“爭支持”，就是要爭取政府的大力支持，爭取政策上的支持?？梢哉f，任何一個成功案例旅游小鎮(zhèn)的開展，當(dāng)?shù)卣甲隽撕艽蟮姆瞰I，在政策上也做了很大的扶持。甚至有些地方政府，主要領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥，成立旅游管理公司，成立重大工程辦，成立旅游宣傳管理部門，參與并支持旅游小鎮(zhèn)開發(fā)。PPP模式一般都含有一級開發(fā)，只有政府的大力支持，在總規(guī)、控規(guī)、拆遷、補償、市政配套、交通、旅游產(chǎn)業(yè)招商、旅游宣傳、旅游可持續(xù)開展等方面大力支持并大力投入，才能順利推動旅游小鎮(zhèn)建設(shè)和經(jīng)營的健康開展。政府和開發(fā)企業(yè)要把旅游小鎮(zhèn)的開展作為可持續(xù)開展的支柱產(chǎn)業(yè)的高度來實現(xiàn)。旅游產(chǎn)業(yè)的逐漸擴大與完善，能讓政府解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)、增加稅收、土地得到升值；開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的酒店、商業(yè)、住宅也就不愁銷售，不愁經(jīng)營，所開發(fā)的體驗工程也不愁沒有人氣，實現(xiàn)政府與企業(yè)共贏。5、先旅游、后地產(chǎn)旅游產(chǎn)業(yè)不是單一產(chǎn)業(yè)，而是圍繞“游、玩、觀、享、樂、吃、住、購”的產(chǎn)業(yè)群。旅游地產(chǎn)是以旅游、休閑、度假、居住為目的的房地產(chǎn)開發(fā)。旅游地產(chǎn)的開展必須以旅游資源為核心，依托旅游資源打造休閑、度假、居住概念。因此，沒有旅游，也就沒有旅游地產(chǎn)。旅游產(chǎn)業(yè)的開展是一個長期開展的過程，只有旅游產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康的開展，旅游客流量的不斷增大，休閑、度假、居住的人才會不斷增多，房地產(chǎn)才會不斷升值，旅游地產(chǎn)是依靠旅游業(yè)的升溫而升值的，因此，只要把旅游業(yè)做好了，旅游地產(chǎn)自然能做好。我們可以試想一下，如果旅游業(yè)沒有開展起來，我們就在小鎮(zhèn)大規(guī)模的開發(fā)旅游地產(chǎn)，那將會出現(xiàn)，供休閑、度假居住的酒店、賓館、公寓將會一片慘淡，住宅、別墅銷售不也會很不理想。6、分步走、慢開發(fā)市政配套、道路交通先行；旅游布點、美化環(huán)境、旅游工程緊跟著啟動，先把人氣做旺，同時啟動解決游客住宿問題。當(dāng)人氣越來越旺時，我們再增加酒店，也可以考慮建公寓，還可以考慮吸引周邊城市的人群來定居，購置住宅或別墅?？傊?，先把市政、效勞配套完善，把環(huán)境做美，把人氣做旺，把旅游做強，再有方案、有步驟的推進地產(chǎn)