房屋建筑面積測(cè)算的有關(guān)規(guī)定

1房屋建筑面積測(cè)算的有關(guān)規(guī)定1、計(jì)算全部建筑面積的范圍永久性構(gòu)造的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。2.20米多少均按一層計(jì)算建筑面積。房屋內(nèi)的夾〔假〕層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2．20m以上部位計(jì)算建筑面積。假層、附層〔夾層、插層、技術(shù)層、閣樓〔暗樓〕以及突出屋面的樓梯間，水箱間等不計(jì)層數(shù)。層內(nèi)夾〔假〕層層高和下部剩余層高均在2.20米以上時(shí)，夾層按水平投影計(jì)算建筑面積，當(dāng)上下其中一局部層2.20米時(shí)，則夾層不計(jì)算建筑面積。穿過(guò)房屋的通道〔通道上空高度不大于一樓層2．20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等凡占用房屋建筑面積的，均按房屋自然層計(jì)算面積。梯、井道等的層數(shù)取決于其依附〔通過(guò)〕的主體建筑的層數(shù)〔不管其是否在每層處開(kāi)門(mén)與否。電梯坑不計(jì)算層數(shù)不計(jì)算面積，電梯機(jī)房計(jì)算面積不算層數(shù)。地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2．20m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平投影面積計(jì)算。架空層、采光窗在室外地平線以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20米以上的計(jì)算自然層數(shù)，地下室室內(nèi)層高在2.20米以上的按負(fù)層計(jì)算。屬永久性構(gòu)造有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積之和計(jì)算。室外鋼梯計(jì)算建筑面積，爬梯不計(jì)面積。房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2．20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面構(gòu)造屋頂高度在2．20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。2.202.20米的部位計(jì)算建筑面積，但不計(jì)算外半墻建筑面積。上述斜屋頂應(yīng)滿足永久性、結(jié)實(shí)、通風(fēng)、采光等條件，且可供人們居住或儲(chǔ)存物品。挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。挑樓是樓房向外懸挑出底層的封閉樓層房屋，層高不低于2.20米，按樓房處理。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。封閉的架空通廊系指架空通廊承受實(shí)體欄板作圍護(hù)，欄板以上用玻璃等物全部圍閉，或和房屋一樣，由墻體全部圍閉，并有門(mén)、窗。有柱〔雙排柱〕或有圍護(hù)構(gòu)造的門(mén)廊、門(mén)斗層高不低于2.20米的按其柱或圍護(hù)構(gòu)造的外圍水平投影面積計(jì)算，門(mén)斗在主墻體以內(nèi)的局部應(yīng)包含在底層房屋建筑面積中。門(mén)廊和門(mén)斗必需具備與房屋相連的永久性、構(gòu)造結(jié)實(shí)的頂蓋。玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。同一樓層外墻，既有主墻又有玻璃幕墻的，以主墻外圍水平投影為準(zhǔn)，墻厚按主體墻厚計(jì)算。各樓層墻體厚度不同時(shí)，分層分別計(jì)算。金屬幕墻及其他材料幕墻參照玻璃幕墻執(zhí)行。屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等層高在2.20米以上的按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。,2．20m以上部位的外圍水平面積計(jì)算。對(duì)傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高〔高度〕2.20米以上且具有正常使用功能的部位計(jì)算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板沿的，以底板投影計(jì)算建筑面積。有變形縫的房屋，假設(shè)其與室內(nèi)相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應(yīng)計(jì)算建筑面積。2、計(jì)算一半建筑面積的范圍(1)突出建筑物外墻的有蓋無(wú)柱外走廊、檐廊，其頂蓋可以是蓋板或由建筑物〔房屋〕突出而形成的。當(dāng)上蓋的高度不大于一樓層時(shí)，按上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)構(gòu)造外圍水平投影面積的一半計(jì)算。獨(dú)立柱、單排柱的門(mén)廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)構(gòu)造外圍水平投影面積的一半計(jì)算。有柱的陽(yáng)臺(tái)，只要是未封閉就只能計(jì)算底板水平投影一半的建筑面積〔廊、陽(yáng)臺(tái)相區(qū)分。無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。一般只有室外樓梯所能攀登的最上一層存在有無(wú)頂蓋的問(wèn)題。有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。3、不計(jì)算建筑面積的范圍全部層凹凸于2.20米〔不含2.20米〕的房屋，以及夾層、插層、技術(shù)層、閣樓〔暗樓、裝飾性塔樓、樓梯、電梯間、水箱間、走廊、檐廊、陽(yáng)臺(tái)、挑廊、挑樓、地下室和半地下室等。突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊、挑廊。房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。走廊、檐廊無(wú)圍護(hù)構(gòu)造的。建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的局部。利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建筑的房屋。活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。臨街樓房、挑廊下的底層〔包括有柱和有圍護(hù)構(gòu)造〕作為公共道路、街巷通行的。已計(jì)算建筑面積樓梯〔自動(dòng)扶梯、室內(nèi)樓梯、室外樓梯等〕下方的空間〔包括超過(guò)2.20米、封閉利用的。在設(shè)計(jì)上沒(méi)有實(shí)際使用功能的部位，不計(jì)算面積，不參與分?jǐn)偂Ｅc室內(nèi)不相通的類似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊等建筑。屋頂上的廊、亭等部位〔它們僅起到美觀、造型方面的作用，無(wú)實(shí)際利用方面的價(jià)值。獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。與房屋室內(nèi)不相通的房屋間變形縫〔沉降縫、伸縮縫等。4、共有建筑面積確實(shí)認(rèn)方法由房屋建筑單位在經(jīng)規(guī)劃部門(mén)核準(zhǔn)的設(shè)計(jì)平面圖上對(duì)共有部位進(jìn)展標(biāo)識(shí)，并作出相應(yīng)說(shuō)明。房產(chǎn)測(cè)繪人員在有關(guān)人員的協(xié)作下，依據(jù)圖紙?jiān)诂F(xiàn)場(chǎng)逐一核對(duì)、測(cè)丈，并確認(rèn)其使用功能〔歸屬。共有共用建筑面積經(jīng)測(cè)繪人員現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)后，房屋建設(shè)單位應(yīng)出具共有共用部位的使用狀況說(shuō)明；假設(shè)該房屋由兩個(gè)以上〔含兩個(gè)〕建設(shè)單位聯(lián)建，則使用狀況說(shuō)明應(yīng)由聯(lián)建各方共同確認(rèn)。5、共有建筑面積的分?jǐn)傇瓌t產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。無(wú)產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)展分?jǐn)偂！病?、共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄗ≌瑯枪灿薪ㄖ娣e的分?jǐn)偡椒ㄗ≌瑯且源睘閱卧罁?jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄊ紫纫罁?jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩局部，的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)展分?jǐn)偂Ｗ≌植浚簩⒎謹(jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅局部本身的共有建筑面積，按各套的建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。商業(yè)局部：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗?，作為各層共有建筑面積的一局部，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再依據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈?，求出各套房屋分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǘ喙δ芫C合樓共有建筑面積依據(jù)各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)展分?jǐn)??！督ㄖこ探ㄖ娣e計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)》建筑工程，建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)建筑面積是以平方米為計(jì)量單位反映房屋建筑規(guī)模的實(shí)物量指標(biāo)，它廣泛應(yīng)用于根本建設(shè)打算、統(tǒng)計(jì)、設(shè)計(jì)、施工和工程概預(yù)算等各個(gè)方面，在建筑工程造價(jià)治理方面起著格外重要的作用，是房屋建筑計(jì)價(jià)的主要指標(biāo)之一。為幫助大家學(xué)習(xí)和使用標(biāo)準(zhǔn)，我在這里以自己的理解來(lái)解讀一下標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容，有不妥之處，敬請(qǐng)批判指正。標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容包括總則、術(shù)語(yǔ)、計(jì)算建筑面積的規(guī)定三個(gè)局部以及標(biāo)準(zhǔn)條文說(shuō)明。現(xiàn)綜合起來(lái)講解。25條術(shù)語(yǔ)，25條，包括建筑面積計(jì)算范圍、計(jì)算方法和不計(jì)算建筑面積的范圍。標(biāo)準(zhǔn)條文說(shuō)明對(duì)建筑面積計(jì)算規(guī)定中的具體內(nèi)容、方法做了細(xì)部界定和說(shuō)明，以便能準(zhǔn)確地使用規(guī)定和方法。下面著重講一下標(biāo)準(zhǔn)中的計(jì)算建筑面積的規(guī)定。一、房屋建筑的主體局部1、單層建筑物單層建筑物的建筑面積，應(yīng)按其外墻勒腳以上構(gòu)造外圍水平面積計(jì)算。單層建筑物高度在2.2m及以上者應(yīng)2.2m1/2面積。勒腳是指建筑物外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚局部〔圖1；高度是指室內(nèi)地面至屋面〔最低處〕構(gòu)造標(biāo)高之間的垂直距離。2.2m2.2m1/2面積。圍護(hù)構(gòu)造是指圍合建筑空間四周的墻體、門(mén)、窗等。2、多層建筑物多層建筑物的建筑面積應(yīng)按不同的層高劃分界限分別計(jì)算。首層應(yīng)按其外墻勒腳以上構(gòu)造外圍水平面積計(jì)2.2m2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2〔或地面至樓面〕構(gòu)造標(biāo)高之間的垂直距離；其中，最上一層的層高是其樓面至屋面〔最低處〕構(gòu)造標(biāo)高之間的垂直距離。3、單〔多〕層建筑物的坡屋頂內(nèi)空間〔多2.1m1.2m2.1m1/21.2m的部位不應(yīng)計(jì)算面積。設(shè)計(jì)不利用時(shí)不應(yīng)計(jì)算面積。這里我將這〔屋面板〕底或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。如圖2：第〔〕局部?jī)舾撸?.2m，不計(jì)算面積；第〔2〔〕局部1.2≤凈高≤2.1，計(jì)算1/2面積；第〔3〕局部?jī)舾撸?.1m，應(yīng)全部計(jì)算面積。4、地下建筑、架空層地下室、半地下室〔包括相應(yīng)的有永久性頂蓋的出入口〕建筑面積，應(yīng)按其外墻上口〔不包括采光井、外墻防潮層及其保護(hù)墻〕外邊線所圍水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高缺乏2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。房間地平面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2者為地下室；房間地平面低于室外地平面的1/31/2者為半地下室；永久性頂蓋是指經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)設(shè)計(jì)的永久使用的頂蓋。2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高缺乏2.2m1/2面積。設(shè)計(jì)加以利用、無(wú)圍護(hù)構(gòu)造的建筑吊腳架空層，應(yīng)按其利用部位水平面積的1/2計(jì)算；設(shè)計(jì)不利用的建筑吊腳架空層和深根底架空層，不應(yīng)計(jì)算面積。5、建筑物的門(mén)廳、大廳、回廊建筑物的門(mén)廳、大廳按一層計(jì)算建筑面積。門(mén)廳、大廳內(nèi)設(shè)有回廊時(shí)，應(yīng)按其構(gòu)造底板水平面積計(jì)算。層高2.2m2.2m1/2面積?；乩仁侵冈诮ㄖ镩T(mén)廳、大廳內(nèi)設(shè)置在二層或二層以上的回形走廊。6、凹凸聯(lián)跨的建筑物、變形縫〔4〕建筑物內(nèi)的變形縫應(yīng)按其自然層合并在建筑物面積內(nèi)計(jì)算。7、室內(nèi)樓梯、井道建筑物內(nèi)的室內(nèi)樓梯間、電梯井、觀光電梯井、提物井、管道井、通風(fēng)排氣豎井、垃圾道、附墻煙囪應(yīng)按建筑物的自然層計(jì)算，并入建筑物面積內(nèi)。自然層是指按樓板、地板構(gòu)造分層的樓層。如遇躍層建筑，其共用的室〔5〕8、建筑物頂部建筑物頂部有圍護(hù)構(gòu)造的樓梯間、水箱間、電梯間房等，按圍護(hù)構(gòu)造外圍水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以2.2m1/2面積。無(wú)圍護(hù)構(gòu)造的不計(jì)算面積。9、以幕墻作為圍護(hù)構(gòu)造的建筑物，應(yīng)按幕墻外邊線計(jì)算建筑面積。建筑物外墻外側(cè)有保溫隔熱層的建筑物，應(yīng)按保溫隔熱層外邊線計(jì)算建筑面積。10、外墻〔圍護(hù)構(gòu)造〕向外傾斜的建筑物設(shè)有圍護(hù)構(gòu)造不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，應(yīng)按其底板面的外圍水平面積計(jì)算。層高在2.2m2.2m1/2〔6〕如遇到向建筑物內(nèi)傾斜的墻體，則應(yīng)視為坡屋頂，應(yīng)按坡屋頂內(nèi)空間有關(guān)條文計(jì)算面積。二、房屋建筑的附屬局部1、挑廊、走廊、檐廊建筑物外有圍護(hù)構(gòu)造的挑廊、走廊、檐廊，應(yīng)按其圍護(hù)構(gòu)造外圍水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)2.2m1/21/2計(jì)算。檐下的水平交通空間。2、架空走廊建筑物之間有圍護(hù)構(gòu)造的架空走廊，應(yīng)按其圍護(hù)構(gòu)造外圍水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面2.2m1/21/2計(jì)算。無(wú)永走廊。3、門(mén)斗、櫥窗建筑物外有圍護(hù)構(gòu)造的門(mén)斗、落地櫥窗，應(yīng)按其圍護(hù)構(gòu)造外圍水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算2.2m1/21/2計(jì)算。門(mén)斗是指在建筑物出入口設(shè)置的建筑過(guò)渡空間，起分隔、擋風(fēng)、御寒等作用〔圖8；落地櫥窗是指突出外墻面根基落地的櫥窗。4、陽(yáng)臺(tái)、雨篷建筑物陽(yáng)臺(tái)，不管是凹陽(yáng)臺(tái)、挑陽(yáng)臺(tái)、封閉陽(yáng)臺(tái)、放開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)，均按其水平投影面積的1/2計(jì)算。陽(yáng)臺(tái)是供使用者進(jìn)展活動(dòng)和晾曬衣物的建筑空間。雨篷，不管是無(wú)柱雨篷、有柱雨篷、獨(dú)立柱雨篷，其構(gòu)造的外邊線至外墻構(gòu)造外邊線的寬度超過(guò)2.1m者，1/2計(jì)算。寬度在2.1m及以內(nèi)的不計(jì)算面積。雨篷是指設(shè)置在建筑物進(jìn)出口上部的遮雨、遮陽(yáng)篷。5、室外樓梯有永久性頂蓋的室外樓梯，應(yīng)按建筑物自然層的水平投影面積的1/2計(jì)算。無(wú)永久性頂蓋，或不能完全遮蓋樓梯的雨篷，則上層樓梯不計(jì)算面積，但上層樓梯可視作下層樓梯的永久性頂蓋，下層樓梯應(yīng)計(jì)算面積〔即少算一層。6、舞臺(tái)燈光掌握室有圍護(hù)構(gòu)造的舞臺(tái)燈光掌握室，應(yīng)按其圍護(hù)構(gòu)造外圍水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；2.2m1/2面積。三、特別的房屋建筑1、立體庫(kù)房立體書(shū)庫(kù)、立體倉(cāng)庫(kù)、立體車庫(kù)，無(wú)構(gòu)造層的應(yīng)按一層計(jì)算，有構(gòu)造層的應(yīng)按構(gòu)造層面積分別計(jì)算。層高在2.2m2.2m1/2面積。21/2計(jì)算。場(chǎng)館看臺(tái)下空間，當(dāng)設(shè)計(jì)加以利用時(shí)〔圖，其凈超群過(guò)2.1m的部位應(yīng)計(jì)算全面積；凈高在1.2m至2.1m1/21.2m9：第〔1〕局部?jī)舾撸?.2m，不計(jì)算面積；第〔2〕局部1.2m≤凈高≤2.1m，計(jì)算1/2面積；第〔3〕局部?jī)舾撸?.1m，應(yīng)全部計(jì)算面積?！踩缱闱驁?chǎng)、籃球場(chǎng)等久性頂蓋和圍護(hù)構(gòu)造的，應(yīng)按單層或多層建筑物相關(guān)規(guī)定計(jì)算面積。3、站臺(tái)、車〔貨〕棚、加油站、收費(fèi)站有永久性頂蓋無(wú)圍護(hù)構(gòu)造的站臺(tái)、車棚、貨棚、加油站、收費(fèi)站等，應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的1/2計(jì)算。在站臺(tái)、車棚、貨棚、加油站、收費(fèi)站內(nèi)設(shè)有有圍護(hù)構(gòu)造的治理室、休息室等，另按相關(guān)條文計(jì)算面積。四、不計(jì)算建筑面積的范圍其他不計(jì)算建筑面積的范圍〔除上述已提到的除外：1、建筑物通道，包括騎樓、過(guò)街樓的底層。建筑物通道是指為道路穿過(guò)建筑物而設(shè)置的建筑空間；騎樓是指樓層局部跨在人行道上的臨街