養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告

巢湖養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告2014.05.281養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024目錄CONTENTS一、養(yǎng)老地產(chǎn)可行性分析二、養(yǎng)老地產(chǎn)案例研究三、項(xiàng)目自身分析四、本案開發(fā)建議2養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024養(yǎng)老地產(chǎn)可行性分析13養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024人口老齡化分析未來(lái)老齡化趨勢(shì)明顯，推動(dòng)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展65歲及以上人口發(fā)展情況60歲以上老年人口比例預(yù)測(cè)從2009年到2012年，我國(guó)65歲以上老年人口從8.5%跨越到15%，老齡化加劇進(jìn)一步體現(xiàn)；預(yù)計(jì)到2050年，60歲以上老年人口將達(dá)到4.4億人，約占當(dāng)時(shí)人口3/1，80歲以上老年人口將突破8800萬(wàn)。我國(guó)老年人口規(guī)模大，老齡化速度快，高齡人口多。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展日趨明顯

人口老齡化趨勢(shì)和倒金字塔型家庭結(jié)構(gòu)的日益普遍，刺激了對(duì)老年住宅的需求，為養(yǎng)老住宅產(chǎn)品提供巨大的市場(chǎng)和廣闊的發(fā)展空間；

老年人口系數(shù)：

據(jù)世界衛(wèi)生組織資料，一個(gè)國(guó)家老年人口系數(shù)達(dá)到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老年型社會(huì)。老年人口系數(shù)是指一定時(shí)點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝诘谋戎?，反?yīng)人口老化的程度。目前我國(guó)老齡化系數(shù)為14.3%屬于快速老齡化階段，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)一個(gè)巨大的市場(chǎng)機(jī)遇；4養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024老人財(cái)富分析老人財(cái)富的增多客觀上為養(yǎng)老地產(chǎn)提供了強(qiáng)大支撐隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們生活水平的提高，高消費(fèi)能力的老年群體逐漸曾對(duì)。另外，隨著收入結(jié)構(gòu)的多元化，未來(lái)老年人的收入將不再是國(guó)慶單一的退休補(bǔ)貼，投資、保險(xiǎn)等收益也納入老年人收入構(gòu)成中。當(dāng)前城市老年人中42.8%擁有儲(chǔ)蓄存款，2010年我國(guó)老年人口總體消費(fèi)規(guī)模超過(guò)1.4萬(wàn)億元，為老年住宅產(chǎn)品提供了強(qiáng)大的消費(fèi)支持。老人財(cái)富構(gòu)成長(zhǎng)期財(cái)富積累老年人大多有長(zhǎng)期的儲(chǔ)蓄積累，相對(duì)于中青年工作年限較長(zhǎng)，且積累相對(duì)較多子女贍養(yǎng)

子女為老人盡孝道隨著社會(huì)保障制度性實(shí)施，未來(lái)老年人福利水平將會(huì)大大提高離退休養(yǎng)老金社會(huì)福利保障未來(lái)將大幅度增加，預(yù)計(jì)2020年我國(guó)老年人退休金總額達(dá)28145億元60-65歲老人，45%以上都會(huì)再就業(yè)，增加額外收入其他（繼續(xù)工作、投資、股份）5養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024爺爺、奶奶、外公、外婆＋爸爸、媽媽＋寶寶４-２-１家庭三口之家已成為社會(huì)主力結(jié)構(gòu)，獨(dú)生子女成家后，夫婦們?cè)诜泵ぷ鲏毫蜌埧岬纳娓?jìng)爭(zhēng)條件下，照顧一個(gè)孩子和四位父母，時(shí)間精力嚴(yán)重不足；老年人多愁善感和代溝問(wèn)題，不堪忍受空巢孤寂之苦，需要群體活動(dòng)和空間平臺(tái)分散式養(yǎng)老逐漸向集中養(yǎng)老觀念改變，養(yǎng)老觀念和居住觀念正發(fā)生根本性改變；國(guó)家鼓勵(lì)開發(fā)商進(jìn)行老年住宅的開發(fā)，能使投資者實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和個(gè)人經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收。家庭結(jié)構(gòu)分析6養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024養(yǎng)老政策扶持目前我國(guó)政府已經(jīng)開始高度重視養(yǎng)老問(wèn)題，為養(yǎng)老地產(chǎn)提供前所未有的政策扶持

1996年8月，全國(guó)人大通過(guò)《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》，我國(guó)政府先后制定了200多個(gè)老年政策法規(guī)，數(shù)量眾多，涉及面廣，2002年至今出臺(tái)的關(guān)于中國(guó)養(yǎng)老的主要政策：優(yōu)先供地營(yíng)業(yè)稅、所得稅、地方稅等減免優(yōu)惠利息貸款貼息培訓(xùn)支持科技服務(wù)政府財(cái)政對(duì)養(yǎng)老床位補(bǔ)貼.........以上政策制定一系列引導(dǎo)和支持社會(huì)力量興建社會(huì)養(yǎng)老設(shè)施的優(yōu)惠扶持政策：history2002年2006年2007年2010年2011年2012年2013年國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡辦公室和發(fā)改委《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》

中共中央、國(guó)務(wù)院《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》十七大《報(bào)告》全國(guó)老齡委聯(lián)合民政部等國(guó)家十部委發(fā)文？《關(guān)于全面推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見》國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》(以下稱“《意見》”)初稿正在征求意見中國(guó)務(wù)院新聞辦《中國(guó)老齡事業(yè)的發(fā)展》白皮書全國(guó)老齡委聯(lián)合民政部等國(guó)家十部委發(fā)文《關(guān)于全面推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見》修訂通過(guò)的《老年人權(quán)益保障法》之后，即將出臺(tái)的《意見》在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)稅、土地取得等政策方面，會(huì)有進(jìn)一步的突破。7養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024養(yǎng)老政策扶持根據(jù)十二五規(guī)劃“9037”的養(yǎng)老服務(wù)格局，未來(lái)宜居養(yǎng)老社區(qū)缺口約有1295萬(wàn)人，發(fā)展?jié)摿薮箢A(yù)計(jì)2015年，我國(guó)將基本形成“9037”的養(yǎng)老服務(wù)格局，即90%的老年人居家養(yǎng)老，7%的老年人在適老主題社區(qū)養(yǎng)老，3%的老年人依托福利院老年公寓等機(jī)構(gòu)養(yǎng)老；我國(guó)60歲以上人口將達(dá)到2.09億人，約有1295萬(wàn)人老年客群選擇養(yǎng)老宜居社區(qū)，未來(lái)適老宜居社區(qū)發(fā)展?jié)摿薮螅?/p>

因此，迎合老年人勝利和心力需求的養(yǎng)老地產(chǎn)有著廣闊的發(fā)展前景；依托社區(qū)分散居家養(yǎng)老90%依托福利院養(yǎng)老3%老年宜居社區(qū)養(yǎng)老7%依托社區(qū)分散居家養(yǎng)老96%依托福利院養(yǎng)老3%老年宜居社區(qū)養(yǎng)老1%十二五規(guī)劃養(yǎng)老服務(wù)格局目前養(yǎng)老服務(wù)格局1463萬(wàn)人168萬(wàn)人1295萬(wàn)人8養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024養(yǎng)老地產(chǎn)不成功因素具體原因是前期投入資金過(guò)大，資金回籠慢，盈利周期較長(zhǎng)。前期投入有點(diǎn)大是養(yǎng)老地產(chǎn)啟動(dòng)面臨的第一大難題眾多開發(fā)商在投資養(yǎng)老社區(qū)都的承擔(dān)：前期的大量投資后期資金回籠慢的風(fēng)險(xiǎn)；在無(wú)資金回籠與資金支撐下，養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展將會(huì)搖搖欲墜。因此充裕的資金鏈對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展起至關(guān)重要的作用；中國(guó)傳統(tǒng)的四世同堂理念讓老人更愿意在家里是仍然具有不確定性。真正需要的是相對(duì)低端的養(yǎng)老院而不是相對(duì)高端的養(yǎng)老地產(chǎn)；眾多養(yǎng)老社區(qū)缺乏明確的盈利模式，在養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營(yíng)需潛心經(jīng)營(yíng)，不能一味賺塊錢；產(chǎn)品定位與運(yùn)營(yíng)模式是決定養(yǎng)老社區(qū)客戶群的重點(diǎn)養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)機(jī)構(gòu)完善與引入專業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)是決定養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)成功的一大重要因素，成熟的社區(qū)配套才能長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)機(jī)構(gòu)9養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024合肥老齡化至今合肥老年人口系數(shù)為15%，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢(shì)在必行合肥老齡化人口統(tǒng)計(jì)：據(jù)了解，1999年，合肥市就進(jìn)入老齡化社會(huì)，而且從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，合肥市老齡人口在逐年增加，我市老齡化形勢(shì)嚴(yán)峻，且養(yǎng)老服務(wù)相關(guān)政策建設(shè)相對(duì)滯后，總體水平很低，養(yǎng)老地產(chǎn)尚未真正起步，因此養(yǎng)老地產(chǎn)在合肥則是絕對(duì)的藍(lán)海領(lǐng)域。合肥養(yǎng)老地產(chǎn)政策：2011年合肥市政府工作報(bào)告中明確提出了“開展居家養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化試點(diǎn)，建設(shè)18個(gè)街道養(yǎng)老服務(wù)中心、140個(gè)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)站”。針對(duì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，政策也給予了不同程度的支持：新建床位50-300張的養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)，每張床位給予2000元一次性開辦補(bǔ)助；自建居家養(yǎng)老服務(wù)中心（站）的，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。10養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024養(yǎng)老模式分析依托驅(qū)動(dòng)因素不同，將現(xiàn)有養(yǎng)老住宅分為一下幾種立體化養(yǎng)老：大型綜合養(yǎng)老社區(qū)，采取租售結(jié)合方式，養(yǎng)老配套服務(wù)完善現(xiàn)有養(yǎng)老住宅居家式養(yǎng)老：土地市場(chǎng)化運(yùn)作，針對(duì)老年人打造老年住宅，采取直接銷售方式，僅提供普通的養(yǎng)老服務(wù)異地購(gòu)房養(yǎng)老：在宜居氣候條件、強(qiáng)勢(shì)生態(tài)資源所在地購(gòu)房、旅游、養(yǎng)老；康療養(yǎng)老：受用地性質(zhì)限制長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)，嫁接專業(yè)醫(yī)療和康復(fù)機(jī)構(gòu)；農(nóng)家休閑養(yǎng)老：與鄉(xiāng)村旅游相結(jié)合，集體建設(shè)用地，銷售農(nóng)民住宅的30年使用權(quán)11養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024總結(jié)1234我國(guó)未來(lái)老齡化趨勢(shì)明顯，隨著老人財(cái)富與421家庭結(jié)構(gòu)產(chǎn)生，促使社會(huì)養(yǎng)老居住觀念變化老人更注重精神層次追求；傳統(tǒng)的養(yǎng)老已經(jīng)不能滿足老年人的生理與精神方面要求；政府開始高度重視養(yǎng)老問(wèn)題，持續(xù)出臺(tái)政策將為養(yǎng)老地產(chǎn)提供前所未有的扶持；并多家險(xiǎn)企和開發(fā)商抓住養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)，結(jié)合自身特點(diǎn)開始試水養(yǎng)老地產(chǎn)，并開始全國(guó)戰(zhàn)略化布局；目前，合肥的老齡化問(wèn)題突出，早已經(jīng)達(dá)到快速老齡化階段，且合肥的養(yǎng)老市場(chǎng)空白稀缺，預(yù)示養(yǎng)老地產(chǎn)將在合肥迎來(lái)空前的發(fā)展機(jī)遇；立體化模式綜合性強(qiáng)、面向群體廣、配套服務(wù)完善，以租售方式經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老社區(qū)，資金回籠周期短，適合現(xiàn)狀的養(yǎng)老開發(fā)模式12養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024養(yǎng)老地產(chǎn)案例研究213養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024北京新華家園養(yǎng)老住區(qū)114養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024項(xiàng)目概況項(xiàng)目于2012年6月開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2014年底投入試運(yùn)營(yíng)，2015年正式投入使用。項(xiàng)目總建筑面積27.2萬(wàn)方，其中養(yǎng)老居住區(qū)20.24萬(wàn)方，包含公共配套6.96萬(wàn)方。15養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024自身配套16養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024運(yùn)營(yíng)模式入住條件：具有完全民事責(zé)任能力和民事行為能力的自然人，男性年齡60周歲及以上，女性年齡55周歲及以上，生活能夠完全自理，無(wú)傳染性疾病、無(wú)精神疾病及精神疾病史等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)保證金退還規(guī)則如產(chǎn)生其他費(fèi)用（如餐費(fèi)，醫(yī)療費(fèi)等），需客戶自行解決17養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024上海親和源218養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024項(xiàng)目概況秀沿路申江路親和源以老年公寓、健康會(huì)所、老年護(hù)理院、公共服務(wù)大樓、配餐中心、景觀花園等完備的設(shè)施，加上周到的生活、健康、快樂(lè)“管家式”的服務(wù)，區(qū)別于傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院，成為一個(gè)不脫離社會(huì)，相對(duì)獨(dú)立又不乏開放的老年生活社區(qū)19養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024自身配套20養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024運(yùn)營(yíng)模式

c卡一共推出66戶產(chǎn)權(quán)房，從購(gòu)買起，由購(gòu)買者（不限年齡）自己經(jīng)營(yíng)；購(gòu)買者若在50年內(nèi)去世，由繼承人繼承產(chǎn)權(quán)（繼承人必須有擔(dān)保人陪同）親和源會(huì)員制社區(qū)的運(yùn)營(yíng)以會(huì)員制模式為載體會(huì)員卡體系分為記名會(huì)員卡與不記名會(huì)員卡會(huì)員卡繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如產(chǎn)生其他費(fèi)用（如餐費(fèi)，醫(yī)療費(fèi)等），需客戶自行解決21養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024北京泰康之家·燕園322養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024項(xiàng)目概況泰康之家養(yǎng)老社區(qū)建筑面積30萬(wàn)平方米，為居民提供多樣化的居住和生活環(huán)境以醫(yī)療護(hù)理和康復(fù)為立足點(diǎn)，為居民提供全方位的,完善的專業(yè)護(hù)理服務(wù)以"打造活力新生活，讓人們擁有健康、快樂(lè)、優(yōu)雅的退休養(yǎng)老生活，持續(xù)品質(zhì)生活"為宗旨23養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024自身配套24養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024運(yùn)營(yíng)模式入住標(biāo)準(zhǔn)：年齡要求女性55周歲、男性60周歲收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：入住需繳納兩種費(fèi)用：①入門費(fèi)（10萬(wàn)元可作為養(yǎng)老社區(qū)消費(fèi)費(fèi)用）②月服務(wù)費(fèi)（見表）經(jīng)營(yíng)模式：A：投?！靶腋Ｓ屑s”險(xiǎn)：保證客戶本人、客戶配偶及客戶父母、配偶父母的入住或優(yōu)先入住權(quán)，且保費(fèi)與戶型直接相對(duì)B：入住時(shí)繳納類似押金性質(zhì)的資金60萬(wàn)元到100萬(wàn)元（對(duì)于非購(gòu)買保險(xiǎn)入駐養(yǎng)老社區(qū)）,在離開社區(qū)時(shí)予以退還。一、入住養(yǎng)老社區(qū)——購(gòu)買一份泰康人壽的養(yǎng)老金保險(xiǎn)（總額200萬(wàn)以上），可根據(jù)其年齡分為1，3，5，10年期繳費(fèi)二、購(gòu)買200萬(wàn)以上的養(yǎng)老保險(xiǎn)，獲得兩份合同：1、養(yǎng)老保險(xiǎn)合同2、入住確認(rèn)條件書（保證入住資格，終身有效）25養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024資金回籠周期總投資：35.5億元保險(xiǎn)支出：300/20（險(xiǎn)種金額）-21.6(回報(bào)客戶金額)=-6.6萬(wàn)/年/人運(yùn)營(yíng)盈利金額：8000*12=9.6萬(wàn)元/年/人實(shí)際獲利金額：9.6-6.6=3萬(wàn)元/年/人最長(zhǎng)周期：資金回籠周期：35.5億元/（3*3000萬(wàn)元）=39年保險(xiǎn)支出：300/20（險(xiǎn)種金額）-21.6(回報(bào)客戶金額)=-6.6萬(wàn)/年/人每年每人運(yùn)營(yíng)盈利金額：15000*12=18萬(wàn)元/年/人

泰康實(shí)際獲利金額：18-6.6=11.4萬(wàn)元/年/人最短周期：

泰康資金回籠周期：35.5億元/（11.4*3000萬(wàn)元）=10年26養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024武漢合眾·健康谷427養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024項(xiàng)目概況合眾健康谷項(xiàng)目集臨床醫(yī)療、醫(yī)學(xué)科研、養(yǎng)生、養(yǎng)老四大功能于一體打造國(guó)內(nèi)領(lǐng)先、國(guó)際一流、適度超前的中國(guó)最大的健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)示范基地28養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024自身配套29養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024運(yùn)營(yíng)模式入駐養(yǎng)老社區(qū)時(shí)：根據(jù)戶型大小交費(fèi)為：35-90萬(wàn)不等押金（可從賬戶積累金額中扣除，滿十年押金方可退回）；保費(fèi)最少為6萬(wàn)最多20萬(wàn)（可分為1.3.5.10年不等交費(fèi)保額）增值入駐：（增值金額僅限于沖抵入門費(fèi)和房屋租金，如日后退出合眾優(yōu)年生活社區(qū)，增值金額不予返還），在入駐時(shí)，享有1.1系的增值金額月服務(wù)費(fèi)：700元（1350元/月可租到二室一廳，從入駐起，租金不變，一切通貨膨脹危險(xiǎn)由合眾承擔(dān)）年金返還規(guī)則注：在投保人身故之前，所有的收益都不能取現(xiàn)，需轉(zhuǎn)入養(yǎng)老社區(qū)充當(dāng)租金與月費(fèi)如產(chǎn)生其他費(fèi)用（如餐費(fèi)，醫(yī)療費(fèi)等），需客戶自行解決30養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024北京九華國(guó)際養(yǎng)生公館531養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024項(xiàng)目概況北京九華國(guó)際養(yǎng)生公館是集團(tuán)深耕養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，面向高端養(yǎng)老市場(chǎng)提供的一種新型健康消費(fèi)項(xiàng)目整個(gè)項(xiàng)目定位在集團(tuán)全新規(guī)劃的基礎(chǔ)上，共包含7棟精裝修高端養(yǎng)生公館，共計(jì)三千套，分三期推向市場(chǎng)32養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024自身配套33養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024運(yùn)營(yíng)模式租賃期滿10年可退房，保證金可協(xié)議返還，并退還剩余租約的租金優(yōu)惠政策：每年送兩張溫泉休閑年卡（限本人不限次數(shù)）及一次體檢公館可提供全勤陪護(hù)，每月6500元如產(chǎn)生其他費(fèi)用（如餐費(fèi)，醫(yī)療費(fèi)等），需客戶自行解決34養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024杭州萬(wàn)科·隨園嘉樹635養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024項(xiàng)目概況隨園嘉樹項(xiàng)目位于萬(wàn)科良渚文化村內(nèi)，形成在大適老社區(qū)背景下的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)避了純粹養(yǎng)老院式的開發(fā)模式以專業(yè)的適老型產(chǎn)品、完善的園區(qū)配套、配合"四大服務(wù)管理體系"及"六心級(jí)"服務(wù)，構(gòu)建項(xiàng)目亮點(diǎn)，成功吸引長(zhǎng)三角老年客群36養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024自身配套本項(xiàng)目自身配套較少，主要依托良渚文化村完善的配套37養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024運(yùn)營(yíng)模式如產(chǎn)生其他費(fèi)用（如餐費(fèi)，醫(yī)療費(fèi)等），需客戶自行解決38養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024總結(jié)1234養(yǎng)老地產(chǎn)的土地性質(zhì)各不相同，早期養(yǎng)老地產(chǎn)土地性質(zhì)以70年產(chǎn)權(quán)為主，可以進(jìn)行銷售；后期養(yǎng)老地產(chǎn)的土地性質(zhì)以40年產(chǎn)權(quán)為主，不可作為住宅產(chǎn)品進(jìn)行銷售；養(yǎng)老地產(chǎn)的戶型以一居室、二居室、三居室為主，少有別墅戶型，隨著養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展結(jié)合實(shí)際情況，二代居和聯(lián)排別墅必不可少；目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式暫沒(méi)形成規(guī)范化，仍然在摸索階段；根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)案例研究發(fā)現(xiàn)，以親和源的變相銷售及和保險(xiǎn)相結(jié)合的收益模式可借鑒；養(yǎng)老地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)養(yǎng)老配套和后期養(yǎng)老服務(wù)，對(duì)開發(fā)商的資源整合能力及資金籌措能力要求較高，整個(gè)開發(fā)周期較長(zhǎng)，資金回籠較慢，需要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光；39養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024項(xiàng)目自身分析340養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024項(xiàng)目位置分析項(xiàng)目位置袁家山吳圩村廟咀子大雞興吳圩東埂巢湖水域本案位于巢湖市廬江縣袁家山一帶距合肥市中心約35公里北依巢湖周邊目前為村莊及農(nóng)田項(xiàng)目總平面41養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024周邊配套分析目前無(wú)公交線路或直達(dá)的城際公交到達(dá)本案，交通便利度較差；隨著2014年10月1日環(huán)湖大道的全線貫通，有助于本案交通通達(dá)性；42養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024周邊配套分析環(huán)巢湖未來(lái)將規(guī)劃兩帶四區(qū)，即北岸民俗文化景觀帶、南岸華麗鄉(xiāng)村休閑帶和濱湖休閑旅游區(qū)、巢湖半島國(guó)際慢城、巢湖綜合旅游區(qū)、三河百塘樂(lè)活天堂。承借巢湖得天獨(dú)厚的優(yōu)美風(fēng)景，為本案提供景觀資源優(yōu)勢(shì)。本案

43養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024項(xiàng)目需大量的資金投入，周期較長(zhǎng)獲得政府的強(qiáng)力支持環(huán)湖旅游大道即將建成通車，基礎(chǔ)設(shè)施配套將趨于完善周邊配套不完善；地塊現(xiàn)狀較差；項(xiàng)目SWOT分析SWoT項(xiàng)目體量較大；項(xiàng)目緊鄰巢湖，坐擁巢湖天然的自然資源優(yōu)勢(shì)；44養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024本案開發(fā)建議445養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024功能建議146養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024本案養(yǎng)老地產(chǎn)七大功能組成功能居住普通住宅+適老化住宅頤養(yǎng)養(yǎng)老公寓醫(yī)療老年專業(yè)醫(yī)院教育老年學(xué)校+幼兒園養(yǎng)生康體中心休閑娛樂(lè)活動(dòng)中心+圖書館+公園商業(yè)超市+便利店47養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024適老化住宅＆養(yǎng)老公寓為長(zhǎng)者提供護(hù)理、醫(yī)療、環(huán)境等人性化服務(wù)，關(guān)愛老年人晚年幸福生活。48養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024老年專業(yè)醫(yī)院引入國(guó)內(nèi)知名心腦血管醫(yī)院，建設(shè)專業(yè)老年醫(yī)院擔(dān)負(fù)著老年人急診醫(yī)療、急性后期康復(fù)、臨終關(guān)懷、慢病管理等任務(wù)49養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024老年學(xué)校開設(shè)：養(yǎng)生課、烹飪課、舞蹈課、書法課、繪畫課、聲樂(lè)課、養(yǎng)花插花課、電腦課等，使老人老有所養(yǎng)，老有所學(xué)。50養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024幼兒園引入幼兒園配套，滿足老人帶孫兒的需求，老人更安心，家長(zhǎng)更放心51養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024康體中心基礎(chǔ)醫(yī)療、健康咨詢、養(yǎng)生保健、健康監(jiān)測(cè)、康復(fù)訓(xùn)練、日間護(hù)理等52養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024娛樂(lè)活動(dòng)中心茶藝聊天、象棋、棋牌、唱歌、舞蹈、太極拳、門球等老年人喜愛的娛樂(lè)活動(dòng)等53養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024圖書館

開設(shè)圖書館，使退休老人繼續(xù)融入社會(huì)，為老年人提供了教育休閑的好去處。54養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024公園

老年人休閑聊天的凈地，吹拉彈唱、詩(shī)詞歌賦，是老年人分享快樂(lè)的平臺(tái)。55養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024超市

作為商業(yè)配套，超市為老人購(gòu)物提供便利，建議為失能老人提供上門送貨服務(wù)。56養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024產(chǎn)品建議257養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024一室兩廳

1、大面寬豪華主臥，預(yù)留充?？臻g，并能達(dá)到分床設(shè)計(jì)的尺度要求，床榻可分可合，兼顧老年人對(duì)高質(zhì)睡眠需求。2、無(wú)障礙衛(wèi)生間，尺度從容舒適，讓老年人活動(dòng)更加安全方便。3、衛(wèi)生間達(dá)到干濕分離標(biāo)準(zhǔn)，老年人可以使用自如。精致養(yǎng)生套型58養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024兩室兩廳

1、獨(dú)立玄關(guān)設(shè)計(jì)，含入戶收納、玄關(guān)兩套收納柜，不僅儲(chǔ)物空間更加寬裕，而且更具居家禮儀感。2、雙臥分房設(shè)計(jì)，次臥可以改設(shè)客房，方便子女來(lái)訪時(shí)或者陪同保姆居住，也可改設(shè)書房或收藏室、多功能室，體現(xiàn)居家個(gè)性。舒適養(yǎng)生套型59養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024三室兩廳

1、獨(dú)立玄關(guān)設(shè)計(jì)，不僅具備收納禮儀功能，更具人體工學(xué)的尺度標(biāo)準(zhǔn)，滿足老年人對(duì)品質(zhì)生活的需求。2、客廳設(shè)置大面寬落地窗，容納更多陽(yáng)光，即使是冬天，也讓老年人享受到暖陽(yáng)。3、書房布置，不僅兼具儲(chǔ)藏、個(gè)性化功能，子女來(lái)訪更能隨需應(yīng)變。4、雙南向主臥，滿溢暖心陽(yáng)光，生活更顯溫馨舒適。豪華養(yǎng)生套型60養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024多代居

親子套型滿足三代同堂，互享私密空間61養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024多代居

聯(lián)排別墅套型62養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024多代居

疊加別墅套型63養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024多代居

一層二層獨(dú)棟別墅套型64養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024細(xì)節(jié)建議365養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024從老年人的生理特點(diǎn)與對(duì)居住環(huán)境的要求談細(xì)節(jié)建議66養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024從老年人的生理特點(diǎn)與對(duì)居住環(huán)境的要求談細(xì)節(jié)建議67養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024針對(duì)老人以上特征，建議無(wú)障礙設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)及智能化系統(tǒng)應(yīng)用細(xì)節(jié)建議無(wú)障礙設(shè)計(jì)單元門出入口+公共走廊+樓梯電梯+入戶轉(zhuǎn)換+衛(wèi)浴+廚房餐廳+陽(yáng)臺(tái)窗臺(tái)+其他智能化系統(tǒng)安全系統(tǒng)+空調(diào)系統(tǒng)+可視對(duì)講系統(tǒng)+無(wú)線定位系統(tǒng)+健康監(jiān)測(cè)系統(tǒng)68養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024無(wú)障礙設(shè)計(jì)---單元門出入口

單元門出入口設(shè)置交流休息區(qū)，并設(shè)置通往各功能空間的標(biāo)識(shí)牌，單元出入口要考慮輪椅回轉(zhuǎn)空間，采用自動(dòng)門或推拉門，設(shè)置雨棚，室外臺(tái)階設(shè)置扶手，設(shè)置無(wú)障礙坡道。69養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024無(wú)障礙設(shè)計(jì)---公共走廊

走廊要設(shè)置一定的寬度，在各入戶口設(shè)置輪椅回轉(zhuǎn)空間，走廊安裝扶手，保持連貫，設(shè)置交往空間。70養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024無(wú)障礙設(shè)計(jì)---樓梯電梯

樓梯要設(shè)置一定的寬度，兩側(cè)設(shè)置連續(xù)扶手，設(shè)置擔(dān)架梯，轎廂內(nèi)設(shè)置扶手，候梯廳呼梯按鈕高度要合適。71養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024無(wú)障礙設(shè)計(jì)---入戶轉(zhuǎn)換

門要有一定寬度，便于輪椅和擔(dān)架進(jìn)出，入戶門旁邊設(shè)置隔板，方便老人回來(lái)開門時(shí)放置手上物品，免去老人彎腰等危險(xiǎn)動(dòng)作，設(shè)置更衣、換鞋空間，設(shè)置扶手，電子門卡刷卡入戶，不開門10秒鐘門自動(dòng)鎖上，若門沒(méi)有關(guān)上會(huì)發(fā)出長(zhǎng)鳴聲，提醒老人關(guān)門。72養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024無(wú)障礙設(shè)計(jì)---衛(wèi)浴

衛(wèi)生間采用推拉門，門內(nèi)外預(yù)留輪椅轉(zhuǎn)換空間，設(shè)置輪椅專用側(cè)位、洗浴座椅、橫向扶手、坐姿洗面臺(tái)、防滑地磚、無(wú)高差地面、暖器架、暖足機(jī)。73養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024無(wú)障礙設(shè)計(jì)---廚房與餐廳

要考慮到輪椅使用者，設(shè)置觸碰即自動(dòng)下拉的置物籃，針對(duì)老年人收納雜物較多的特點(diǎn)，設(shè)置270度拐角置物架，針對(duì)老人視力弱的特點(diǎn)設(shè)置高照明度廚房操作臺(tái)。74養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024無(wú)障礙設(shè)計(jì)---陽(yáng)臺(tái)及窗臺(tái)

陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深要大，室內(nèi)外高差要很小，要考慮窗臺(tái)及陽(yáng)臺(tái)扶欄的高度，保證輪椅者視野。75養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024無(wú)障礙設(shè)計(jì)---其他細(xì)節(jié)

針對(duì)老年睡眠較差特點(diǎn)，分床設(shè)計(jì)，照顧輪椅老人，所有家中的按鍵位置要便于操作，電話機(jī)采用大按鍵貼心設(shè)計(jì)。76養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024智能化系統(tǒng)---安全系統(tǒng)

一鍵緊急報(bào)警套內(nèi)多處安裝一鍵緊急報(bào)警系統(tǒng)，防備老人發(fā)生意外時(shí)可以及時(shí)通知物業(yè)中心。同時(shí)報(bào)警裝置特別安裝下拉延伸線，即便老人倒地也能順利報(bào)警。不活動(dòng)通知在衛(wèi)生間和客廳中間走道上方設(shè)置紅外感應(yīng)系統(tǒng)，老人在家的狀態(tài)下，如果6小時(shí)沒(méi)有經(jīng)過(guò)該區(qū)域，紅外感應(yīng)會(huì)及時(shí)報(bào)警，通知物業(yè)中心。數(shù)字監(jiān)控系統(tǒng)配合電子門卡、一鍵報(bào)警、不活動(dòng)通知等系統(tǒng)合成在物業(yè)管理中心有對(duì)各戶老人的數(shù)字監(jiān)管系統(tǒng)；老人的就診記錄、生活習(xí)慣、是否在家、是否意外都可以及時(shí)了解。77養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024智能化系統(tǒng)---空調(diào)系統(tǒng)

中央空調(diào)采用插卡即使用的模式，中央空調(diào)的溫度條件系統(tǒng)也減少老人自己使用的不便。門窗系統(tǒng)采用斷橋隔熱系統(tǒng)，隔音隔熱效果較好，匹配老人喜靜的特性新風(fēng)系統(tǒng)針對(duì)門窗的隔熱隔音性能，以新風(fēng)系統(tǒng)解決室內(nèi)空氣流通問(wèn)題78養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告5/8/2024智能化系統(tǒng)---可視對(duì)講系統(tǒng)

采用公寓內(nèi)短號(hào)高清視頻通話，與服務(wù)中心、醫(yī)務(wù)、鄰里中心無(wú)距離交流，減少奔波。79養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告