物業(yè)法律基礎(chǔ)知識

物業(yè)法律基礎(chǔ)知識

孫宗軍1物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024物業(yè)法律基礎(chǔ)

物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入中國大陸市場已有十幾年的時(shí)間，從最初的星星之火到現(xiàn)在的燎原之勢，其發(fā)展速度可謂驚人。作為一個(gè)從事物業(yè)服務(wù)的工作者，我們的工作就是要按照相關(guān)法律、法規(guī)的要求和物業(yè)服務(wù)合同的約定為業(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù)。

在這個(gè)提供服務(wù)的過程中，我們不僅要面對對品質(zhì)要求越來越高的業(yè)主，還要面對諸多的法律風(fēng)險(xiǎn)。在這個(gè)大環(huán)境下，了解和掌握一些與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的基礎(chǔ)法律知識就顯得非常有必要了。2物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024目錄一、物業(yè)管理法律基礎(chǔ)知識二、物業(yè)相關(guān)案例分析3物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024一、物業(yè)管理法律基礎(chǔ)知識4物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024（一）物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展

1、物業(yè)管理的起源：物業(yè)管理是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)到一定水平的必然產(chǎn)物。傳統(tǒng)意義上的“物業(yè)管理”起源于19世紀(jì)60年代的英國，當(dāng)時(shí)工業(yè)革命發(fā)展使大量農(nóng)村人口涌入工業(yè)城市，引起對城市房屋需求的增加。但由于缺乏管理導(dǎo)致產(chǎn)生房屋破損嚴(yán)重、居住環(huán)境日趨惡化等社會問題。一位名叫奧克維婭-希爾的女士迫不得已為她名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理方法，出乎意料得收到良好效果，人們紛紛效仿。今天，英國的物業(yè)管理業(yè)作為一個(gè)固定行業(yè)，其整體水平是世界一流的。

5物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024（一）物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展2、物業(yè)管理是房地產(chǎn)的延續(xù)和完善物業(yè)管理是房地產(chǎn)市場的一個(gè)消費(fèi)環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的重要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中為完善市場機(jī)制而逐步建立起來的一種綜合性經(jīng)營服務(wù)方式。物業(yè)管理既是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理不可缺少的一環(huán)，在國際上十分流行并取得蓬勃發(fā)展，被視作現(xiàn)代化城市的朝陽產(chǎn)業(yè)。實(shí)際上物業(yè)管理的產(chǎn)生是依賴于房地產(chǎn)的發(fā)展及人們生活需求的不斷提高。6物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024

（二）物業(yè)管理相關(guān)概念

物業(yè)：

物業(yè)一詞譯自英語property或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義為財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。該詞自20世紀(jì)80年代引入國內(nèi)，現(xiàn)已形成了一個(gè)完整的概念，即：物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

物業(yè)的特性：位置的固定性和地區(qū)性形式上的多樣性使用上的長期性建設(shè)周期長、投資量大容易受政策的限制保值性和增值性7物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024物權(quán)法 第七十條業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。（建筑物區(qū)分所有權(quán)） 第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。（業(yè)主行使管理權(quán)的方式）

第八十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。（物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理中的地位）物業(yè)管理?xiàng)l例第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。物業(yè)管理的對象——共有物業(yè)——業(yè)主及非業(yè)主使用人的行為8物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024業(yè)主：國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第6條：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。最高法院關(guān)于《物權(quán)法》的司法解釋：依法取得建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分所有權(quán)的人，或者雖未依法登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈與等旨在移轉(zhuǎn)所有權(quán)的民事法律行為已經(jīng)依法占有使用該專有部分的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱業(yè)主。權(quán)利：1、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)；2、提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；3、提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；4、參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；5、選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；6、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；7、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8、對物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)9、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；10、法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。9物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/20241、專有部分享有所有權(quán)俗稱“專有權(quán)、私有權(quán)”，包括四種權(quán)利：占有、使用、收益、處分。2、專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)共有部分包括：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)?！景ǖ幌抻冢毫骸前?、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋】3、專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。10物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024履行的義務(wù)：1、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；3、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會做出的決定；4、按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；5、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；6、法律法規(guī)規(guī)定的其它義務(wù)。11物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024業(yè)主大會：

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第8條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。業(yè)主共同決定的事項(xiàng)：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。12物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024

業(yè)主委員會：

業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。履行職責(zé)：1、召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；2、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；3、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；4、監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；5、業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。13物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024管理規(guī)約：管理規(guī)約是指由全體業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面的權(quán)利義務(wù)的行為守則。應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。14物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024（三）物業(yè)管理的作用確保物業(yè)功能的正常發(fā)揮

為業(yè)主和用戶提供優(yōu)美、舒適、安全的環(huán)境

延長物業(yè)的使用壽命

使物業(yè)保值、升值

15物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024（四）物業(yè)服務(wù)合同：

物業(yè)服務(wù)合同，一方提供服務(wù)，另一方支付報(bào)酬，是一種典型的雙務(wù)、有償合同，它明確了物業(yè)公司和業(yè)主各自享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，是建立業(yè)主和物業(yè)公司關(guān)系的法律文件，提供了當(dāng)事人雙方活動的范圍和準(zhǔn)則。

物業(yè)公司通過合同獲得物業(yè)管理的權(quán)利，為全體業(yè)主提供服務(wù)。根據(jù)合同，物業(yè)公司提供相應(yīng)的服務(wù)，而業(yè)主要支付對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。從這一方面來說，物業(yè)公司和業(yè)主之間是民事合同的雙方當(dāng)事人,是平等的主體，享有相當(dāng)?shù)臋?quán)利和義務(wù)。兩者之間成立的是民事法律關(guān)系，適用民事法律關(guān)系的基本原則：平等、自愿、公平、等價(jià)有償和誠實(shí)信用原則。所以,物業(yè)服務(wù)合同是平等主體之間成立的民事合同，適用合同法的一般原則。16物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024物業(yè)服務(wù)范圍小區(qū)紅線以內(nèi)、業(yè)主戶門以外(常規(guī))戶內(nèi)（特約）物業(yè)管理的基本內(nèi)容1、房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)2、消防設(shè)施設(shè)備、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車庫、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設(shè)施、公共場所的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理3、清潔衛(wèi)生（外包體現(xiàn)專業(yè)化分工）4、車輛行使及停泊

5、公共秩序6、市住宅主管部門規(guī)定和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)17物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024

物業(yè)公司違反物業(yè)合同的法律責(zé)任：

1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

2、《審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的解釋》第三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。提示：謹(jǐn)慎作出服務(wù)承諾及公示服務(wù)細(xì)則！18物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024法律法規(guī)《物權(quán)法》《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》《業(yè)主大會規(guī)程》《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》19物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024二、物業(yè)相關(guān)案例分析20物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024（一）欠繳物業(yè)費(fèi)類21物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024物業(yè)管理?xiàng)l例第六十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。《物業(yè)糾紛司法解釋》

第六條經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。 22物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024起訴條件原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；有明確的被告；有具體的訴訟請求和事實(shí)、理由；屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。23物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024案例1：欠繳物業(yè)費(fèi)

某小區(qū)301室劉先生拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)已經(jīng)長達(dá)一年，物業(yè)公司多次電話催繳均沒有下文，于是將其告上法庭，法院在審理時(shí)發(fā)現(xiàn)，劉先生共拖欠兩年管理費(fèi)，分別是：2007年5月至2008年5月；2009年5月至2010年5月。之后，法院根據(jù)實(shí)際情況做出判決：劉先生需支付2009年5月-2010年5月物業(yè)服務(wù)費(fèi)2000元；2007年5月-2008年5月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由于物業(yè)公司在應(yīng)當(dāng)知道對方欠費(fèi)起兩年內(nèi)沒有起訴，同時(shí)也無法提供證據(jù)證明當(dāng)中有請求對方支付的訴訟時(shí)效中斷事由，法院不予支持。24物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024知識點(diǎn)上述案例中出現(xiàn)了幾個(gè)專業(yè)法律術(shù)語：訴訟時(shí)效、時(shí)效中斷；

【訴訟時(shí)效】訴訟時(shí)效是指民事權(quán)利受到侵害的權(quán)利人在法定的時(shí)效期間內(nèi)不行使權(quán)利，當(dāng)時(shí)效期間屆滿時(shí)，即喪失了請求人民法院依訴訟程序強(qiáng)制義務(wù)人履行義務(wù)權(quán)利的制度。它包含兩層意思，一是權(quán)利人在此時(shí)間內(nèi)享有依訴訟程序請求人民法院予以保護(hù)的權(quán)利；二是這一權(quán)利在此時(shí)間內(nèi)連續(xù)不行使即歸于消滅。一般的訴訟時(shí)效為應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害的時(shí)間算起兩年內(nèi)。超過此時(shí)效便喪失了勝訴權(quán)。

【訴訟時(shí)效中斷】訴訟時(shí)效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時(shí)起，訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算。簡單的講，在兩年內(nèi)，如果你向?qū)Ψ教岢雎男辛x務(wù)的要求并能舉證，那么訴訟時(shí)效重新計(jì)算（延長至提出要求之日起兩年內(nèi)）。25物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024訴訟時(shí)效法律規(guī)定：第一百三十五條向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。第一百三十六條下列的訴訟時(shí)效期間為一年：

（一）身體受到傷害要求賠償?shù)模?/p>

（二）出售質(zhì)量不合格的商品未聲明的；

（三）延付或者拒付租金的；

（四）寄存財(cái)物被丟失或者損毀的。26物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024催費(fèi)提示提示：（1）及時(shí)跟進(jìn)物業(yè)管理費(fèi)交納情況，為保證訴訟時(shí)效（兩年），定期進(jìn)行催繳（建議為一年），以中斷訴訟時(shí)效。(2)直接送達(dá)的，由業(yè)主本人或同住的具有完全行為能力的親屬或者被授權(quán)主體簽收，保留簽收回執(zhí)。如其不愿意簽收的，還可以采取錄音方式或者快遞送達(dá)，在郵件封面?zhèn)渥ⅰ皩Α痢另?xiàng)目×棟×室催繳2015年01月至2016年02月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的催收函”，郵寄后及時(shí)從郵局取得回執(zhí)并存入檔案;(3)書面催繳無效，及時(shí)起訴；實(shí)際操作中發(fā)放律師函較為有效。2、注意證據(jù)的保留；27物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024案例2：租戶欠費(fèi)案由：某小區(qū)商鋪業(yè)主將商鋪?zhàn)饨o他人（承租人），承租人欠費(fèi)共計(jì)五萬余元，業(yè)主不愿承擔(dān)此筆費(fèi)用。對策：①物業(yè)公司起訴業(yè)主、承租人；②業(yè)主起訴承租人?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。28物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024第四十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。第四十八條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。兩個(gè)連帶責(zé)任29物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024討論：物業(yè)費(fèi)的性質(zhì)物業(yè)費(fèi)究竟是物業(yè)企業(yè)的勞務(wù)對價(jià)，還是業(yè)主為維護(hù)自己不動產(chǎn)而籌集的資金？即究竟是物業(yè)服務(wù)費(fèi)，還是物業(yè)管理費(fèi)？在催繳物業(yè)費(fèi)的過程中經(jīng)常會遇到業(yè)主以對物業(yè)服務(wù)不滿意為由拒交物業(yè)費(fèi)，我們該如何應(yīng)對？30物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024從法理及實(shí)際來看，物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)是業(yè)主的“AA制”，是業(yè)主共同籌集、由業(yè)主決定使用用途的資金，是業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)。物業(yè)費(fèi)不等于物業(yè)企業(yè)的勞務(wù)對價(jià)。其中絕大部分用于保潔保安、物業(yè)養(yǎng)護(hù)、維修和支付其它公共開支。物業(yè)企業(yè)的勞務(wù)報(bào)酬只占其中很小一部分。因此，物業(yè)費(fèi)的主要部分屬于業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)。即使不聘請物業(yè)企業(yè)，業(yè)主自行管理的情況下，也是需要交納物業(yè)費(fèi)的。由于物業(yè)費(fèi)不屬于物業(yè)企業(yè)的勞務(wù)對價(jià)，故業(yè)主不應(yīng)以合同法上的抗辯權(quán)為理由拒交或欠交物業(yè)費(fèi)。即使物業(yè)服務(wù)企業(yè)根本違約，業(yè)主可以將其解聘而自行管理，但在這種情況下，也是要交費(fèi)的。交費(fèi)本質(zhì)上是業(yè)主承擔(dān)區(qū)分所有建筑管理責(zé)任的方式與義務(wù)，拒交費(fèi)意味著拒絕履行業(yè)主的法定義務(wù)。業(yè)主交物業(yè)費(fèi)，最大的受益人是業(yè)主自己；欠交物業(yè)費(fèi)，首先是損害業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)，其次是侵占其他業(yè)主利益，最后才是損害物業(yè)企業(yè)的利益。物業(yè)欠費(fèi)在短期內(nèi)導(dǎo)致業(yè)主生活質(zhì)量下降，長期導(dǎo)致房屋價(jià)值貶損。31物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024（二）安全保障類32物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024案例：某日，某物業(yè)公司在街道上挖開了一條長20米，寬2米，深約1.5米的市政管線溝。工程因下雨停工，但物業(yè)公司僅僅在管線溝兩端設(shè)置了簡單的警示牌。當(dāng)晚大雨，雨水灌滿了水溝。11歲的軍軍掉進(jìn)了約1.5的深溝，被溝內(nèi)積水淹死。父母起訴挖溝的物業(yè)公司并索賠18萬余元。判決：房山法院審結(jié)判決物業(yè)公司賠償14萬余元。法院認(rèn)為，物業(yè)公司在道路上挖坑，沒有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施，對軍軍溺水死亡應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。但11歲的軍軍在大雨后的夜晚單獨(dú)外出，監(jiān)護(hù)人軍軍的父母沒有盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任，對軍軍的死亡也有一定過錯(cuò)。最終判決物業(yè)公司賠償軍軍父母死亡賠償金、喪葬費(fèi)等13萬多元，賠償精神損害撫慰金1萬元。物業(yè)公司的安全保障義務(wù)有多大33物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024相關(guān)法律規(guī)定《民法通則》第一百二十五條：在公共場所、道旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施造成他人損害的，施工人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第十八條規(guī)定：“經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)符合保障人身、財(cái)產(chǎn)安全的要求。對可能危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的商品和服務(wù)，應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者作出真實(shí)的說明和明確的警示，并說明和標(biāo)明正確使用商品或者接受服務(wù)的方法以及防止危害發(fā)生的方法”。34物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/202435物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024事由：某日暴雨交加，小區(qū)某業(yè)主出差在外，房屋半年無人居住，室內(nèi)陽臺堵塞，排水不暢，導(dǎo)致雨水通過陽臺的推拉門進(jìn)入房間，經(jīng)過客廳從進(jìn)戶門流到公共過道，并滲漏到樓下業(yè)主家中，裝修、地板、損壞嚴(yán)重。管理處立即與該業(yè)主聯(lián)系，卻一直聯(lián)系不上。漏水越來越嚴(yán)重，管理處立即派兩名安全員破門進(jìn)入房間疏通管道，清掃雨水（進(jìn)入后發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)積水超過10厘米），清掃完畢管理處更換門鎖、鎖好房屋后將鑰匙保存在管理處前臺。案例：房屋漏水有什么問題嗎？結(jié)果：事隔一個(gè)月后，該業(yè)主返回，向管理處反映其首飾丟失，要求賠償……36物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024定義：為使國家、公共利益、本人或者其他人的人身、財(cái)產(chǎn)和其他權(quán)利免受正在發(fā)生的危險(xiǎn)，不得已給另一較小合法權(quán)益造成損害的行為。操作要點(diǎn)：1、緊急避險(xiǎn)行為實(shí)施的要件之一是為了免受正在發(fā)生的危險(xiǎn)，而不是潛在的可能發(fā)生的危險(xiǎn)，比如說住戶家中報(bào)警，控制中心打?qū)χv又無人接聽，僅從此現(xiàn)象并不能說明業(yè)主家中正在發(fā)生危險(xiǎn)，而僅僅是可能有危險(xiǎn)，也可能是誤報(bào)。對于無法確認(rèn)的情況，最穩(wěn)妥的處理辦法是通知并配合專業(yè)部門進(jìn)行認(rèn)定，如：110、120等。2、案例中，物業(yè)公司僅僅派安全員破門進(jìn)入、事情結(jié)束后把鑰匙保留在管理處的行為有些不妥，沒有邀請中立的第三者在場證明，引發(fā)后期業(yè)主的追償。在現(xiàn)實(shí)操作中，對于類似緊急避險(xiǎn)情況的處理，應(yīng)該盡可能邀請相關(guān)部門（如派出所、居委會）或者相鄰業(yè)主、業(yè)委會委員等相關(guān)人員在場證明并留取證據(jù)。另外，緊急避險(xiǎn)行為應(yīng)該是在確保員工安全的情況下實(shí)施，否則應(yīng)該向相關(guān)專業(yè)部門求救，而不應(yīng)該鼓勵個(gè)人英雄主義。緊急避險(xiǎn)37物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024討論一：業(yè)主家里失竊，物業(yè)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？38物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024

某項(xiàng)目業(yè)主出差回家發(fā)現(xiàn)家中保險(xiǎn)柜被盜，損失現(xiàn)金及名表一批價(jià)值約50萬元，業(yè)主報(bào)警處理，后向法院起訴，并提供購買物品發(fā)票等證據(jù)，要求物業(yè)承擔(dān)全部損失，法院依據(jù)物業(yè)公司未按既定路線開展巡邏，并小區(qū)部分監(jiān)控鏡頭損壞長時(shí)間未修復(fù)判定物業(yè)管理公司存在管理過失，判決物業(yè)承擔(dān)30%的責(zé)任，賠償業(yè)主損失15萬。39物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024物業(yè)公司不是保安公司，它提供的是物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)是一項(xiàng)綜合性服務(wù)，雖然包含一定的安保服務(wù)，如巡邏、警戒監(jiān)控等，并不負(fù)責(zé)也沒有能力保障業(yè)主人身及財(cái)產(chǎn)安全。根據(jù)法條“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任”?？梢姡飿I(yè)公司因?yàn)闆]有及時(shí)有效的履行物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)而導(dǎo)致業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)受損的，還是要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。那么，什么是沒有及時(shí)有效的履行物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)呢？比如：合同約定公共設(shè)施設(shè)備每年檢修一次，物業(yè)從來不檢查，等壞了才修；合同約定保障監(jiān)控設(shè)備正常工作并保存記錄，物業(yè)怠于保存監(jiān)控記錄。發(fā)生綜上這些情況而造成的業(yè)主損害，物業(yè)公司需要承擔(dān)違約責(zé)任。所以，嚴(yán)格執(zhí)行合同，按合同及服務(wù)承諾的約定保障各項(xiàng)設(shè)備正常運(yùn)行、按時(shí)按點(diǎn)巡邏、按約疏通管道、整理綠化，做好相應(yīng)記錄等，都是物業(yè)公司不被追責(zé)的法寶。否則，發(fā)生安全事件時(shí)，物業(yè)公司無法證實(shí)自己已履約，是很可能會被認(rèn)定為違約而承擔(dān)責(zé)任的。當(dāng)然，出現(xiàn)緊急情況時(shí)，我們也要采取應(yīng)急措施，及時(shí)報(bào)警并通知業(yè)主。40物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024討論二：車輛在小區(qū)被劃誰之過？41物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024

車主將車輛停放在我們管理的停車場，與我們形成了書面的或事實(shí)上的停車服務(wù)合同，車主履行停車交費(fèi)的義務(wù)，我們也要按照約定為車主提供相應(yīng)的服務(wù)。在停放過程中，如車輛受損或丟失，雙方應(yīng)依據(jù)停車服務(wù)合同來確定責(zé)任的歸屬。

法院一般認(rèn)為：汽車雖然停在收費(fèi)車位上，但車輛始終是由車主實(shí)際保管，停車場不能對車輛的出入進(jìn)行實(shí)際的控制，因此不能認(rèn)定車主停放汽車的行為是交付保管物的行為，雙方?jīng)]有形成保管合同關(guān)系，故一般判決物業(yè)公司不承擔(dān)責(zé)任。42物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024提示：一、明確停車費(fèi)并非車輛保管費(fèi)，停車場不提供車輛保管服務(wù)；停車費(fèi)包括：車位租用費(fèi)和車位服務(wù)費(fèi)（無車輛保管費(fèi)用）；二、禁止公司員工收取（代為看管）車主的鑰匙、行駛證件等；三、增加車場提示標(biāo)語，如：保管好貴重物品；保管好停車憑證等；四、按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行車輛管理責(zé)任，加強(qiáng)管理，最大程

度防止車輛丟失。例如：出入登記、定時(shí)巡視。43物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024（三）裝修管理類44物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024

某項(xiàng)目A業(yè)主投訴鄰居B業(yè)主違章裝修破壞承重墻，經(jīng)查：在B業(yè)主提交給物業(yè)的裝修方案中已涉及對承重墻的更改，但物業(yè)仍然給B業(yè)主發(fā)放裝修施工證，同時(shí)在日常裝修管理過程中，物業(yè)并沒有任何制止與上報(bào)行為。45物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024物業(yè)管理?xiàng)l例第四十六條對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。物權(quán)法（民事責(zé)任）： 第七十一條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第八十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

46物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024城鄉(xiāng)規(guī)劃法（行政責(zé)任）： 第六十六條建設(shè)單位或者個(gè)人有下列行為之一的，由所在地城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令限期拆除，可以并處臨時(shí)建設(shè)工程造價(jià)一倍以下的罰款：

（一）未經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的；

（二）未按照批準(zhǔn)內(nèi)容進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的；

（三）臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物超過批準(zhǔn)期限不拆除的。

第六十八條城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出責(zé)令停止建設(shè)或者限期拆除的決定后，當(dāng)事人不停止建設(shè)或者逾期不拆除的，建設(shè)工程所在地縣級以上地方人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門采取查封施工現(xiàn)場、強(qiáng)制拆除等措施。47物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/20241、文字工作要嚴(yán)謹(jǐn)。業(yè)主辦理裝修申請手續(xù)時(shí)，我們要嚴(yán)格核對申請裝修事項(xiàng)中有無違建項(xiàng)，在確定沒有違建項(xiàng)后，方可蓋章；如業(yè)主執(zhí)意進(jìn)行違建，并在裝修申請表中列明，我們需要向業(yè)主簽發(fā)告知函，明確禁止違建；對于正在進(jìn)行的違建行為，還要報(bào)送所在區(qū)住建委、城管等主管部門。上述工作須留存文字記錄，與業(yè)主資料共同存放。2、服務(wù)中心公章的使用需要嚴(yán)格依照流程，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)對本項(xiàng)目公章的使用引發(fā)的糾紛承擔(dān)責(zé)任。注意：對于包封陽臺、專有露臺等情形，不要輕易訴至法律嚴(yán)格制止侵占公共區(qū)域的行為對于嚴(yán)重影響房屋安全的亂搭建行為，必須堅(jiān)決制止，防止讓違章建筑成為既定事實(shí)告知、上報(bào)的義務(wù)要做到我們要怎么做，才能免責(zé)？48物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024

業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。——《物權(quán)法》第七十七條“本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱‘有利害關(guān)系的業(yè)主’。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。”

——《區(qū)分所有權(quán)糾紛解釋》第十一條49物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024

住改商：

物業(yè)公司并不是審核主體，也無權(quán)出具相關(guān)證明文件；

合法的程序應(yīng)為：業(yè)主或承租人先取得所在地居委會或者業(yè)委會開具的證明，同時(shí)取得有利害關(guān)系業(yè)主的同意，再至工商局辦理登記注冊手續(xù)。

50物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024（四）治安事件類51物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/202452物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024

正當(dāng)防衛(wèi)案例：無業(yè)游民趙某為還賭債于某日晚將一剛下晚自習(xí)走在回家路上的中學(xué)生錢某攔住，持刀架在其脖子上要求錢某把錢拿出來。在此過程中，趙某忽然想起自己年輕求學(xué)時(shí)的辛酸，遂良心發(fā)現(xiàn)，覺得學(xué)生可憐，便抽身離開。看著攔路搶劫者離去的背影，怒氣未消的錢某從地上撿起一石塊將趙某砸傷。錢某的行為是正當(dāng)防衛(wèi)嗎？分析：正當(dāng)防衛(wèi)必須是不法侵害正在進(jìn)行時(shí)才能實(shí)施，這是正當(dāng)防衛(wèi)的時(shí)間條件。本案中，趙某在犯罪形態(tài)上屬犯罪中止，不法侵害已經(jīng)結(jié)束，此時(shí)進(jìn)行防衛(wèi)屬事后加害或事后防衛(wèi)。事后防衛(wèi)不是正當(dāng)防衛(wèi)。除此之外在下列情況實(shí)施防衛(wèi)也屬事后防衛(wèi)：（1）不法侵害人已被制服；（2）不法侵害人已經(jīng)喪失侵害能力；（3）不法侵害人已經(jīng)逃離現(xiàn)場；（4）不法侵害行為已經(jīng)造成嚴(yán)重后果并且不可能繼續(xù)造成更嚴(yán)重的后果。另外，在不法侵害尚未開始進(jìn)行所謂“防衛(wèi)”的，稱事前加害或事前防衛(wèi)。事前防衛(wèi)也不是正當(dāng)防衛(wèi)。53物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024正當(dāng)防衛(wèi)法律依據(jù)《刑法》第20條為了使國家、公共利益、本人或者他人的人身、財(cái)產(chǎn)和其他權(quán)利免受正在進(jìn)行的不法侵害，而采取的制止不法侵害的行為，對不法侵害人造成損害的，屬于正當(dāng)防衛(wèi)，不負(fù)刑事責(zé)任。

正當(dāng)防衛(wèi)明顯超過必要限度造成重大損害的，應(yīng)當(dāng)負(fù)刑事責(zé)任，但是應(yīng)當(dāng)減輕或者免除處罰。

對正在進(jìn)行行兇、殺人、搶劫、強(qiáng)奸、綁架以及其他嚴(yán)重危及人身安全的暴力犯罪，采取防衛(wèi)行為，造成不法侵害人傷亡的，不屬于防衛(wèi)過當(dāng)，不負(fù)刑事責(zé)任?！睹穹ㄍ▌t》第128條因正當(dāng)防衛(wèi)造成損害的，不承擔(dān)民事責(zé)任。正當(dāng)防衛(wèi)超過必要的限度，造成不應(yīng)有的損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)適當(dāng)?shù)拿袷仑?zé)任。54物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024

某項(xiàng)目向外的底層商鋪便利店被一男子持刀搶走8000元現(xiàn)金，崗位接到報(bào)警后馬上啟用應(yīng)急預(yù)案，將搶劫人員成功逼到死角，在警方到達(dá)后配合警方將其抓獲。

某項(xiàng)目業(yè)主電話叫外部送水公司送水，送水工送水時(shí)發(fā)現(xiàn)業(yè)主家中有幾個(gè)黃金飾品擺放在客廳，此時(shí)家中只有一身材弱小的女性業(yè)主在家中，頓時(shí)心生歹意，將業(yè)主用繩子綁住后搶走飾品后離開。業(yè)主掙脫繩子用對講機(jī)向物業(yè)求救，控制中心收到信息立即啟用緊急事件處理程序，報(bào)警并封閉搜索小區(qū)，協(xié)助警方將搶劫人員抓獲，追回被搶金飾品。后經(jīng)核實(shí)物業(yè)秩序維護(hù)員對送水工履行了正常的登記管理義務(wù)，并因現(xiàn)場反應(yīng)迅速成功處置，判定物業(yè)公司無責(zé)任。55物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024

物業(yè)管理中遭遇緊急突發(fā)事件時(shí)如何處置1、第一時(shí)間報(bào)警；2、控制事態(tài)，制止暴力行為，在保證自身安全的情況下，阻截扣留違法嫌疑人；3、救護(hù)傷員；4、收集證據(jù)，保護(hù)現(xiàn)場；5、向警方提供證詞。56物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024（五）鄰里糾紛類57物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024案例1：下水道堵塞案由：某小區(qū)一樓業(yè)主下水道堵塞，返水造成財(cái)物損失，物業(yè)公司鋸開了下水道的主管道，從管道里掏出一桶水泥。該業(yè)主將樓上的16戶鄰居全部告到了法庭。法院判決：法院審理后認(rèn)為，原告未能提供證據(jù)來證明下水管道堵塞是由于樓上16戶鄰居造成的，所以原告的訴訟請求不予支持。原告不服，上訴至中級人民法院。中級人民法院撤銷了區(qū)級人民法院的一審判決：改判樓上業(yè)主（包括業(yè)主本身）共同承擔(dān)賠償責(zé)任。適用法律：舉證責(zé)任倒置原則

公平原則58物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024法律依據(jù)：一、《民法通則》第83條：不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。二、《物權(quán)法》三、處理原則：

1、相鄰權(quán)糾紛只能發(fā)生在不動產(chǎn)相連的業(yè)主之間，對此類矛盾，原則上物業(yè)公司不要過多介入；

2、如業(yè)主要求物業(yè)出面協(xié)調(diào)，我們可以做相關(guān)工作，但一定要告知業(yè)主我們的能做什么、不能做什么，不能一味為了避免投訴而承諾業(yè)主。59物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024（六）高空拋物、墜物類60物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/202461物業(yè)法律基礎(chǔ)知識5/9/2024類型：1、住戶家中拋出物品、墜落物品2、樓體附作物脫落法