怎樣追討延遲交樓違約金（問答）

怎樣追討延遲交樓違約金（問答）？1、業(yè)主問：開發(fā)商交樓應(yīng)當(dāng)提供什么文件？王美舟律師答：以合同約定為準(zhǔn)。如果合同第八條或者第十一條（新版）約定以“1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格?！被蛘摺霸撋唐贩恳呀?jīng)有關(guān)政府部門辦妥竣工驗(yàn)收備案手續(xù)”為收樓條件的，開發(fā)商依法應(yīng)當(dāng)提供由廣州市建委或者區(qū)建設(shè)局出具的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》2、業(yè)主問：開發(fā)商不出示上述文件原件怎么辦？王美舟律師答復(fù)：業(yè)主可以通過特快專遞發(fā)函催告開發(fā)商出示上述文件原件，開發(fā)商不予答復(fù)的，視為不具備原件，將承擔(dān)相應(yīng)的延遲交樓違約責(zé)任；開發(fā)商答復(fù)的，視答復(fù)情況協(xié)商處理。如果開發(fā)商答復(fù)不具備合同約定的交樓文件，就無需催告；如果開發(fā)商說有，但是原件在總部，可以催告。3、業(yè)主問：開發(fā)商不具備約定的交樓文件，我有權(quán)拒收房屋，要求其支付違約金嗎？王美舟律師答復(fù)：是。4、業(yè)主問：收鑰匙就視為收樓嗎？我收樓了還能追討違約金嗎？違約金的起止時(shí)間怎樣計(jì)算？王美舟答復(fù)：收鑰匙就視為收樓，除非另有約定。業(yè)主收樓后可以追討延遲交樓違約金。違約金的起算時(shí)間是合同第八條或者第十一條（新版）約定的交樓時(shí)間屆滿之日，截至?xí)r間是收樓之日，雙方另有約定（如計(jì)算至開發(fā)商具備收樓文件之日）的，按照約定處理。如果已經(jīng)收樓了，約定的交樓時(shí)間與實(shí)際收樓日期間的違約金仍然可以追討，收樓后的違約金不能追討。5、業(yè)主問：開發(fā)商延遲交樓，要求與業(yè)主簽訂補(bǔ)充協(xié)議妥當(dāng)嗎？王美舟律師答復(fù)：業(yè)主最好咨詢律師后才簽訂有關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議。業(yè)主除了在補(bǔ)充協(xié)議里盡量寫明計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、金額、付款年月日、交樓年月日、違約責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)當(dāng)寫明：“出賣人沒有履行或者逾期履行本協(xié)議約定的部分或全部義務(wù)的，本協(xié)議終止，雙方仍然按照《商品房買賣合同》及其補(bǔ)充協(xié)議有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，除非買受人作出相反的書面表示?！?、業(yè)主問：開發(fā)商的房屋質(zhì)量存在問題，我能拒絕收樓，要求賠償損失嗎？這時(shí)需要注意什么？王美舟律師答復(fù)：可以。業(yè)主注意通過公證、拍照、兩個(gè)非親屬的目擊證人證明等形式保全證據(jù)。注意：這時(shí)不要填寫驗(yàn)樓單這類提出房屋質(zhì)量整改之類的文件給開發(fā)商，以免讓開發(fā)商以此作為業(yè)主收樓的證據(jù)。業(yè)主可以通過打印但不簽名的方式向開發(fā)商提出書面的房屋質(zhì)量整改意見。7、業(yè)主問：如果開發(fā)商交樓時(shí)缺少法定文件，可能構(gòu)成延遲交樓，業(yè)主應(yīng)當(dāng)注意什么？王美舟律師答：不要簽署開發(fā)商提供的任何文件，不要向開發(fā)商提交任何業(yè)主簽名的書面材料，包括、物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主公約、維修單，鑰匙借用單等等，以免上述行為被視為收樓行為，給訴訟增加難度和變數(shù)。業(yè)主什么事情也不用做，等開發(fā)商出示合同約定的交樓文件再說。千萬不要簽“鑰匙托管承諾書”，這樣表示你已經(jīng)收取了鑰匙，鑰匙交給物業(yè)管理公司保管，收取了鑰匙就表明收樓了。這是開發(fā)商最新的騙局。必要時(shí)咨詢律師。8、業(yè)主問：如果既想收樓，又想得到違約賠償，怎么辦？王美舟律師答：辦法如下：（1）與開發(fā)商簽訂協(xié)議：甲方：開發(fā)商乙方：業(yè)主甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，同意簽訂下列協(xié)議：一、乙方同意收樓，同意自2007年月日起交納物業(yè)管理費(fèi)。二、甲方同意按照商品房買賣合同第13條規(guī)定的違約金標(biāo)準(zhǔn)，向乙方支付自合同約定的交樓之日起至甲方取得合同約定的交樓法律文件之日止的違約金。三、本協(xié)議自簽字之日起生效。甲方：開發(fā)商（公章）乙方：年月日（2）開發(fā)商單方向業(yè)主出具承諾書：承諾書棟房業(yè)主：由于本公司沒有取得約定的驗(yàn)收文件，本公司承諾：在你收樓后，本公司將繼續(xù)要求按照商品房買賣合同第13條約定向你支付違約金，直至本公司辦妥房屋竣工備案手續(xù)時(shí)止。開發(fā)商（公章）200年月日建議大家集體委托律師商談上述協(xié)議或者承諾書，或者咨詢律師意見，不要隨便簽名。9、業(yè)主問：如果開發(fā)商不同意簽訂書面協(xié)議承諾支付違約金至辦妥備案手續(xù)時(shí)止怎么辦？王美舟律師答：如果業(yè)主不急著收樓，就無需做任何事情，無需收樓，不要提交房屋質(zhì)量維修單等（以免被認(rèn)為收樓），無需發(fā)函，直到開發(fā)商符合合同交樓條件并且通知業(yè)主收樓時(shí)止再收樓。10、業(yè)主問：開發(fā)商說業(yè)主可以自己在收樓確認(rèn)書上注明保留向開發(fā)商追究延遲交樓責(zé)任直到符合其辦妥竣工備案手續(xù)時(shí)止，這樣有法律效力嗎？王美舟律師答：沒有，因?yàn)槭菢I(yè)主的單方行為，對(duì)開發(fā)商無約束力。11、業(yè)主問：按揭貸款沒有到位的業(yè)主能否起訴？王美舟律師答：如果補(bǔ)充協(xié)議里中約定，按揭貸款沒有發(fā)放，交樓時(shí)間順延的，建議暫時(shí)不要起訴，等款到后起訴。已經(jīng)到款的，可以起訴，違約金從到款時(shí)起算。12、業(yè)主問：委托律師訴訟需要什么費(fèi)用？（1）訴訟費(fèi)＝違約金×2.5%－200元，其中違約金＝（起訴日－合同約定交樓日）×(首期款＋按揭貸款)×合同第13條約定的違約金比例（如每日萬分之五）。例如，告開發(fā)商1.5萬元（違約金），則交納訴訟費(fèi)175元。（2）律師費(fèi)：與律師商談，可以在勝訴追回款項(xiàng)后按照比例收取。13、業(yè)主問：延遲交樓的官司最遲在什么時(shí)間可以打？王美舟律師答：2年，從合同約定的收樓之日起算。但是越早起訴越好，這樣交費(fèi)少，收錢快，執(zhí)行易。14、業(yè)主問：能否單獨(dú)委托律師訴訟？王美舟律師答：可以的。15、業(yè)主問：訴訟是否很麻煩？王美舟律師答：不會(huì)，業(yè)主只要與律師見一次面，剩余工作全部由律師負(fù)責(zé)完成，領(lǐng)取款項(xiàng)時(shí)須業(yè)主憑身份證領(lǐng)取。16、業(yè)主問：我要驗(yàn)樓的時(shí)候開發(fā)商要我在領(lǐng)取鑰匙單上簽名怎么辦？王美舟律師答：很多開發(fā)商在業(yè)主還沒有驗(yàn)收房屋時(shí)就要求業(yè)主在領(lǐng)取鑰匙單簽名，最后如對(duì)房屋是否具備交樓條件發(fā)生爭議，只能認(rèn)為業(yè)主已經(jīng)收樓。建議：最好不要簽字；要求物業(yè)管理公司的人持鑰匙陪你收樓，這時(shí)無需簽字；如果被迫簽字，注明“借用鑰匙驗(yàn)樓，不等于收樓”（或者“借用鑰匙驗(yàn)樓”）之后如有異議，歸還鑰匙時(shí)要求對(duì)方注明鑰匙已經(jīng)歸還。業(yè)主問:開發(fā)商以天氣不好為由要求免除延遲交樓責(zé)任成立嗎?王美舟律師答:不成立.開發(fā)商經(jīng)常以氣象局提供的天氣資料作為不可抗力的證據(jù),要求免除延遲交樓的責(zé)任,法院一般不予支持,原因是所謂不可抗力,是指不可預(yù)見、不可克服、不可避免的客觀情況。天氣（包括特大暴雨）是每年都會(huì)有的情況，是開發(fā)商與業(yè)主簽訂商品房買賣合同時(shí)已經(jīng)預(yù)見到的情況，不屬于不可抗力。18、業(yè)主問：具體起訴如何操作？需要提交哪些資料和費(fèi)用？王美舟律師答：（一）訴訟目標(biāo)：要求開發(fā)商支付延遲交樓違約金。違約金＝（收樓日期－2007年6月30日）×總房款（含按揭貸款）×萬分之五/日（以買賣合同約定為準(zhǔn)）其中：如沒收樓的，收樓日期暫時(shí)計(jì)算到起訴日，法院判決會(huì)計(jì)算到實(shí)際收樓日。已經(jīng)收樓的，算到收樓日為止。（二）提交資料：（1）業(yè)主（買方）身份證A4復(fù)印件三份，印有頭像的一面即可，兩個(gè)人的可以合在一張紙上復(fù)印，不滿18歲的小孩有身份證的，復(fù)印身份證A4紙三份，否則復(fù)印戶口簿A4紙3份；（2）商品房買賣合同A4復(fù)印件三份；（3）一次性付款的：提交首期款以及其他各期房款的原始付款憑證（如銀行進(jìn)賬單、刷卡回執(zhí)、存折回單、存折等）及其A4復(fù)印件三份，如有發(fā)票，同時(shí)提交全部房款發(fā)票原件及其A4復(fù)印件三份，可以合在一張紙上復(fù)印。上述憑證證明的票面金額應(yīng)等于總房款；按揭付款的，提交首期房款的原始付款憑證（如銀行進(jìn)賬單、刷卡回執(zhí)、存折回單、存折等）及其A4復(fù)印件三份，如有發(fā)票，同時(shí)提交首期款發(fā)票原件及其A4復(fù)印件三份，同時(shí)提交銀行貸款轉(zhuǎn)存憑證（或銀行借據(jù)）（蓋了銀行轉(zhuǎn)訖的三角形章）的原件及A4復(fù)印件三份，確實(shí)沒有該憑證的，提交銀行發(fā)放貸款通知書原件及其A4復(fù)印件三份或者銀行供款情況說明原件及其A4復(fù)印件三份。按揭部分房款已有發(fā)票的，同時(shí)提交發(fā)票原件及其A4復(fù)印件三份。以上證據(jù)是為了證明業(yè)主按時(shí)支付全部購房款（含按揭貸款）。（4）按揭付款的，提交按揭貸款合同原件及其A4復(fù)印件三份，提交按揭律師所收律師服務(wù)費(fèi)收據(jù)（或發(fā)票）及其A4復(fù)印件三份，按揭合同公證費(fèi)及其A4復(fù)印件三份。律師費(fèi)和按揭費(fèi)復(fù)印件合在一起復(fù)印，以節(jié)省紙張。如果按揭合同的簽署時(shí)間與商品房買賣合同規(guī)定一致（沒延遲），則可以不提交律師費(fèi)和按揭費(fèi)復(fù)印件。如無律師費(fèi)、公證費(fèi)單據(jù)，有其它單據(jù)的，也可以提供其原件及其復(fù)印件。以上證據(jù)是為了證明業(yè)主按時(shí)辦理按揭手續(xù)。上述（1）不要裝訂，上述（2）（3）（4）（5）按照上述順序各分成相同的三份并裝訂。上述（2）（3）（4）（5）原件可以在委托律師時(shí)或開庭前交給律師或者開庭時(shí)業(yè)主本人或委托他人交給法庭供核對(duì)真?zhèn)?，核?duì)后立即退回給業(yè)主。其中，商品房買賣合同的原件，如一次性付款的，是開發(fā)商蓋章的該合同原件，如按揭貸款的，是加蓋貸款銀行公章的該合同復(fù)印件（可以要求貸款合同復(fù)印后加蓋公章，一般業(yè)主均已經(jīng)有的，沒有的請(qǐng)與律師辦完手續(xù)后向銀行申請(qǐng)，銀行會(huì)幫助復(fù)印并蓋章的）。一般業(yè)主委托律師時(shí)，請(qǐng)將與購房有關(guān)的全部原件帶來給律師審閱，如有遺漏，可以當(dāng)場復(fù)印。（6）業(yè)主本人簽署律師提供的民事代理合同三份、授權(quán)書原件三份，尤其要多寫一些聯(lián)系號(hào)碼，以便律師聯(lián)系業(yè)主。兩個(gè)以上的業(yè)主可以來其中一位簽署上述文件即可。凡已經(jīng)收樓的，請(qǐng)告訴律師。（三）交納費(fèi)用：訴訟費(fèi)，由業(yè)主預(yù)付，勝訴后由開發(fā)商負(fù)擔(dān)。訴訟費(fèi)＝(實(shí)際收樓日期－買賣合同約定交樓日)×總房款（包含按揭貸款）×萬分之五（以買賣合同約定為準(zhǔn)）×2.5%－200元其中，“實(shí)際收樓日期”為：已經(jīng)收樓的業(yè)主據(jù)實(shí)確定；未收樓的業(yè)主的“實(shí)際收樓日期”確定為與律師簽約日。舉例：業(yè)主違約金是3萬元，則訴訟費(fèi)＝3萬元×2.5%－200元＝550元。為加快辦理手續(xù)，請(qǐng)業(yè)主自備零錢。（四）律師服務(wù)費(fèi)：業(yè)主與律師統(tǒng)一議定標(biāo)準(zhǔn)，在業(yè)主收到開發(fā)商的賠償款時(shí)支付給律師，業(yè)主沒有收到賠償款的，不向律師支付律師服務(wù)費(fèi)，具體見代理合同。（五）辦理手續(xù)的時(shí)間地點(diǎn)時(shí)間：任何時(shí)間（早、中、晚、周六周日均可），具體事先與本律師約定。(1)地點(diǎn)：廣州市新港中路351號(hào)廣東教育學(xué)院內(nèi)簽約（珠影對(duì)面，廣州大橋南東側(cè)，客村立交橋腳，緊挨廣州大道東側(cè)的“客村立交”公交站，地鐵“客村”站B出口往西100米）。事項(xiàng)：提交資料，交納訴訟費(fèi)（請(qǐng)業(yè)主自行算好金額，備好零錢）（2）如果想去律師樓簽約的，時(shí)間是周一至周五上午9:00-下午5:30地點(diǎn)：廣州市德政北路538號(hào)達(dá)信大廈23A樓08-12室（在東風(fēng)中路正骨醫(yī)院公交站往東30米天橋腳下，法政路中共廣州市委對(duì)面，廣東省建設(shè)銀行大廈隔壁