【萬科房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)探析報告6500字（論文）】

萬科房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析報告摘要第二十一個世紀(jì)以來，人類社會在不斷的進(jìn)步，會計這一古老的“商業(yè)語言”也跟上時代的發(fā)展，繼續(xù)推進(jìn)和完善財務(wù)報表作為“商業(yè)語言”的重要載體，是一個連續(xù)的、系統(tǒng)的、全面的，充分體現(xiàn)了不同的會計主體的經(jīng)濟交流，財務(wù)分析也得到了越來越多的關(guān)注不同的利益相關(guān)者，在現(xiàn)代社會中發(fā)揮著越來越重要的作用。從本文的理論框架，從財務(wù)報表和財務(wù)報表分析，了解財務(wù)報表和財務(wù)報表的分析方法和共同作用的分析方法的局限性，和財務(wù)報表；從上市企業(yè)”的觀點，財務(wù)報表的外部使用者，萬科股份有限公司披露的財務(wù)報告和年度審計報告為研究對象，根據(jù)財務(wù)報表分析的相關(guān)理論，選擇了萬科近三年來，從整個房地產(chǎn)行業(yè)的角度看萬科的基本情況和戰(zhàn)略的財務(wù)報表，并對相關(guān)財務(wù)指標(biāo)，可以幫助投資者做出正確的投資決策。關(guān)鍵詞：財務(wù)報表分析，萬科，財務(wù)指標(biāo)目錄TOC\o"1-3"\h\u一、企業(yè)簡介 一、企業(yè)簡介萬科企業(yè)股份有限公司，簡稱萬科或萬科集團，證券簡稱：萬科A、證券代碼：000002，證券曾用簡稱：深萬科A、G萬科A。公司總股本1099521.02萬股（2008年2季度），總部位于中國深圳市鹽田區(qū)大梅沙環(huán)梅路33號萬科中心，現(xiàn)任董事會主席為王石，總經(jīng)理為郁亮。萬科在1988進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過三十多年的發(fā)展，已成為一家領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司，目前的主要業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)。與都市圈重點公司的發(fā)展戰(zhàn)略，截至2023年底，公司進(jìn)入中國66個城市，位于珠江三角洲的長江三角洲廣州深圳核心區(qū)，作為上海的核心區(qū)域，以渤海為北京區(qū)的核心，是由成都地區(qū)為中部和西部城市的中心。此外，自2022以來，公司開始嘗試向海外投資，已進(jìn)入香港、新加坡、三藩、紐約、倫敦等5個海外城市，參與10個房地產(chǎn)開發(fā)項目的數(shù)量。在2023年公司實現(xiàn)銷售面積2067萬1000平方米，銷售金額2614億元，分別同比增長14.3%和20.7%，在全國的市場份額上升到3%。本公司的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)萬科物業(yè)發(fā)展有限公司（“萬科物業(yè)”）為主要擴張。萬科物業(yè)始終以提供一流的物業(yè)服務(wù)，良好的建筑護理為企業(yè)的基礎(chǔ)，積極開展市場，為更多的客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)生活。截至2023年底，物業(yè)公司的服務(wù)覆蓋中國大陸64個大中城市，近一千個服務(wù)項目，2億1000萬平方米的合同管理區(qū)。二、宏觀經(jīng)濟分析（一）總量分析——GDP，CPI、PPI和PMI在下半年2023的“穩(wěn)增長”政策變化的作用下，上半年2023個宏觀經(jīng)濟快速下行趨勢，第四季度2023逐步企穩(wěn)。但由于外部需求持續(xù)疲軟和政策刺激的持續(xù)疲軟，經(jīng)濟企穩(wěn)的基礎(chǔ)不穩(wěn)固，整體宏觀經(jīng)濟形勢依然疲弱。預(yù)計全年GDP實際增長率為6.900，同比下降0.4個百分點，為2022，基本完成政府經(jīng)濟增長目標(biāo)。然而，由于國內(nèi)生產(chǎn)總值平減指數(shù)為0.500，名義GDP增長率僅為6.400，工業(yè)增加值的名義增長率僅為0.200，比2022，分別下降了1.8個百分點和4.7個百分點。整體經(jīng)濟的難度大于實際增長率。在供求失衡和人性流失等多重因素的作用下，通縮、價格水平明顯下降。預(yù)計全年居民消費物價指數(shù)同比增長1.400，比2022回落0.6個百分點，遠(yuǎn)低于政策目標(biāo)的3%。值得注意的是：第一，2023的GDP平減指數(shù)是負(fù)的，對-0.500年增長，相比回落1.3個百分點，至2022；其次，工業(yè)領(lǐng)域通縮蔓延的趨勢進(jìn)一步惡化，2023全年P(guān)PI為5.200，下降3.3個百分點，高于2022；第三，服務(wù)價格和核心CPI有所下降，相比2022年分別下降0.5、0.1個百分點。表12023年與2024年宏觀經(jīng)濟指標(biāo)預(yù)測預(yù)測指標(biāo)2022年2023（1—9月）2023（預(yù)測）2024（預(yù)測）1國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率（%）7.36.96.96.6其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值4.13.84.04.0第二產(chǎn)業(yè)增加值7.36.05.95.4第三產(chǎn)業(yè)增加值7.88.48.28.02全社會固定資產(chǎn)投資總額（億元）502005394531552206605218增長率（%）15.710.310.09.6社會消費品零售總額（億元）262394216080290208320099增長率（%）12.010.510.610.33出口（億元）143912102365142041145030增長率（%）6－1.8－1.32.1進(jìn)口（億元）12042376334105972107138增長率（%）－0.6－15.1－12.01.14廣義貨幣供應(yīng)（M2）增長率（%）12.213.113.313.0全社會融資總額（億元）1646001194001519261625615居民消費價格指數(shù)上漲率（%）2.11.41.41.3ＧＤＰ平減指數(shù)上漲率（%）0.8－0.3－0.5－0.16全國政府性收人（億元）194443141578190244194237增長率（%）7.2－2.6－2.22.1全國一般公共預(yù)算收人（億元）140350114412151297161132全國政府性基金收人（億元）54093271663894733105（二）貨幣供應(yīng)量穩(wěn)健貨幣政策進(jìn)一步，但通過資本收縮壓力，貨幣供應(yīng)量與社會融資總量增長的實質(zhì)性差異擴大，對實體經(jīng)濟的流動性進(jìn)一步下降。M2增速有望保持在13.3%，151926元社會融資總量，對-7.700，寬貨幣增長率，資金緊張狀況進(jìn)一步惡化。在房地產(chǎn)行業(yè)的衰退和蕭條，在政府財政收入2023的作用下，進(jìn)出口降幅預(yù)計中國增長2.2%，財政壓力整體上漲。（三）房地產(chǎn)政策給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響自2022以來，中國的經(jīng)濟已經(jīng)結(jié)束了快速增長的趨勢，開始進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)市場也在房地產(chǎn)指標(biāo)明顯下降趨勢明顯下降。在此背景下，政府通過調(diào)整貨幣政策、放寬限購、加快房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型等一系列措施，加快棚戶區(qū)改造。2022至2023國家和地方政府出臺了一系列政策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一個又一個的公積金貸款政策，限購的政策有所松動，部分地方政府的支持，通過財政資金從住房需求的居民，央行多次降息降準(zhǔn)，增加房地產(chǎn)的資金支持。一系列房地產(chǎn)利好政策，有力地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。（四）房地產(chǎn)發(fā)展行情分析2023上半年經(jīng)濟仍處于下行趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)在不同城市出現(xiàn)明顯分化。政府出臺了一系列政策，以穩(wěn)定經(jīng)濟增長和消費需求。房地產(chǎn)業(yè)也逐漸顯示出復(fù)蘇的趨勢。央行降息降準(zhǔn)信用，繼續(xù)下她的政黨政府的門檻，增加財政補貼的住房公積金貸款，積極支持居民基本的眾多利好消息的刺激住房需求，房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)升溫的趨勢已基本確立。數(shù)據(jù)顯示，2023上半年代表城市住宅約2600萬平方米，平均月營業(yè)額，同比增長25.5%，自2010以來最高的絕對量，同期平均每月兩市商品住宅成交面積達(dá)到了2089萬平方米的最高水平，同比增長2.6%。二季度住宅小區(qū)進(jìn)一步完善。可能代表全市住宅成交面積達(dá)到3191萬平方米，是每月成交數(shù)量進(jìn)一步高于3400萬平方米，接近去年十二月的最高水平，最高水平。三、企業(yè)財務(wù)分析（一）盈利能力分析——凈資產(chǎn)收益率，主營業(yè)務(wù)利潤率和每股收益資本經(jīng)營盈利能力，是指企業(yè)的所有者通過投入資本經(jīng)營而取得利潤的能力。反映資本經(jīng)營盈利能力即企業(yè)本期凈利潤與凈資產(chǎn)的比率，其基本指標(biāo)為總資產(chǎn)報酬率。由表10見，萬科2022年凈資產(chǎn)收益率比2021年凈資產(chǎn)收益率降低0.59%，總資產(chǎn)報酬率影響程度為1.73%。其次，企業(yè)負(fù)債籌資成本上升對凈資產(chǎn)收益率帶來的是正面影響，但由于比率變化較小，所以作用不是很明顯，使凈資產(chǎn)收益率上升了0.06%。負(fù)債與凈資產(chǎn)比率上升導(dǎo)致凈資產(chǎn)收益率下降0.27%。綜上所述，萬科2022年資本經(jīng)營盈利能力較2021年相比是有所降低的。該項指標(biāo)在2023年有所回升，說明公司的總資產(chǎn)報酬率增加，萬科公司2023年資本經(jīng)營盈利能力較2022年相比是有所上升的。表2資本經(jīng)營盈利能力因素分析表金額單位:百萬元項目2023年2022年2021年平均總資產(chǎn)50,840,875.5447,920,532.3437,880,161.50平均凈資產(chǎn)128,483,925.7410,543,942.338,213,819.49負(fù)債39,251,513.8437,376,590.0029,666,342.00負(fù)債/凈資產(chǎn)3.683.543.61利息支出73,254289,171.5076,475.71負(fù)債利息率（%）0.210.240.26利潤總額2,525,236.322,429,101.122,107,018.51息稅前利潤1,228,608.552,518,272.632,183,494.23凈利潤1,574,545.411,829,75681,566,258.84所得稅稅率（%）252525總資產(chǎn)報酬率（%）3.125.265.76凈資產(chǎn)收益率（%）17.8617.2719.21資本經(jīng)營盈利能力，是指企業(yè)運營資產(chǎn)而產(chǎn)生利潤的能力。反映資產(chǎn)經(jīng)營盈利能力的指標(biāo)是總資產(chǎn)報酬率，即息稅前利潤與平均總資產(chǎn)之間的比率。綜上所述，萬科本年全部資產(chǎn)報酬率比上年降低了0.50%，變動不大，其中總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的提高，使資產(chǎn)報酬率提高0.22%。銷售息稅前利潤率的降低使資產(chǎn)報酬率降低了0.72%。能夠體現(xiàn)商品經(jīng)營能力的指標(biāo)有2種：一種是收入利潤率，另一種是成本利潤率。從表3可以看出，萬科2022年和2021年相比，營業(yè)收入利潤率，營業(yè)收入毛利率，總收入利潤率，銷售利潤率，銷售息稅前利潤率五項指標(biāo)均有小幅下降，降幅均在2%左右.表明，2022年萬科盈利能力有所下降。到2023年與2022年相比下降幅度變化不大，說明企業(yè)的盈利能力在持續(xù)的下降。企業(yè)的盈利能力的下降會嚴(yán)重影響企業(yè)自身的發(fā)展，也會影響企業(yè)的利潤。表3萬科收入利潤率分析表金額單位:百萬元項目2023年2022年2021年營業(yè)收入14638800.4413541879.1010311624.51營業(yè)成本10255706.379279765.076542161.43營業(yè)利潤2497935.882426133.832101304.07利潤總額2525236.322429101.122107018.51凈利潤1574545.41182975681566258.84利息支出73254289171.5076475.71息稅前利潤1228608.552518272.632183494.23總收入14638800.4413654295410418957.82營業(yè)收入利潤率（%）18.2917.9220.38營業(yè)收入毛利率（%）30.2331.4736.56總收入利潤率（%）15.2117.7920.22銷售凈利潤率（%）1.3213.5115.19銷售息稅前利潤率（%）15.9418.621.18（二）償債能力分析——流動比率，速動比率和資產(chǎn)負(fù)債率短期償債能力，從本質(zhì)上來講是一種保證程度，具體是指一個企業(yè)的流動資產(chǎn)對于自身流動負(fù)債及時足額償還的一種能力，該項指標(biāo)主要是用來衡量一家企業(yè)流動資產(chǎn)變現(xiàn)能力的。本文采用流動比率、速動比率和現(xiàn)金比率三項指標(biāo)來衡量萬科公司的短期償債能力。表4萬科企業(yè)的短期償債能力指標(biāo)報告期2021年2022年2023年流動比率1.431.331.34速動比率0.390.330.43現(xiàn)金比率（%)18.79%13.46%12.73%從表4的數(shù)據(jù)可以看出，萬科公司的近三年的流動比率和速動比率整體相對比較平穩(wěn)，流動比率變動水平基本保持在2%以內(nèi)，而速動比率則保持在0.1以內(nèi)的波動，波動幅度相對很小，由此可以看出，萬科企業(yè)的短期償債能力從整體上來看趨于穩(wěn)定。2022年流動比率和速動比率均低于2021年的水平，這說明萬科公司2022年的流動負(fù)債的財務(wù)風(fēng)險比2021年有所增加。而這兩個數(shù)值到2023年速動比率有所上升，速動比率的變化說明2023年存貨的減少。萬科公司在近幾年受到我國房地產(chǎn)市場整體調(diào)控的影響，短期償債能力有所下降，企業(yè)的償債能力表現(xiàn)的不是很不穩(wěn)定。從三年的數(shù)據(jù)分析來看，萬科現(xiàn)金比率的持續(xù)下降，導(dǎo)致了萬科公司存貨的變現(xiàn)能力減弱，這也解釋了萬科公司的存貨變現(xiàn)能力是制約公司短期償債能力的主要因素。公司的長期償債能力一般被定義為企業(yè)在償還自身長期負(fù)債上所表現(xiàn)的能力。對企業(yè)長期償債能力的合理分析，能夠幫助全面了解企業(yè)對自身總負(fù)債償還的能力和所需承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險。衡量一個企業(yè)的長期償債能力的指標(biāo)主要包括資產(chǎn)負(fù)債率、股東權(quán)益比率以及產(chǎn)權(quán)比率。表5萬科企業(yè)的長期償債能力指標(biāo)年份2021年2022年2023年資產(chǎn)負(fù)債率（%）78.6079.1578.93股東權(quán)益比率（%）21.4020.9022.8產(chǎn)權(quán)比率367.1185380.6686338.69已獲利息倍數(shù)28.5528.2428.72如表5的數(shù)據(jù)分析來看，萬科公司的的資產(chǎn)負(fù)債率總體在這三年基本保持平穩(wěn)水平，整體上沒有較大幅度變動，資產(chǎn)負(fù)債率的平穩(wěn)，說明了萬科公司的整體運營比較穩(wěn)定，通常情況下認(rèn)資產(chǎn)負(fù)債率的數(shù)值應(yīng)低于50%，而萬科公司的資產(chǎn)負(fù)債率在78%-79%之間，資產(chǎn)負(fù)債率如此之高的原因在于公司在自身的銷售和管理模式上出現(xiàn)比較大的問題，這與企業(yè)的運營管理有關(guān)，建議萬科公司逐步完善自身的資本結(jié)構(gòu)，發(fā)展方向更加明確。公司的凈資產(chǎn)是對企業(yè)本身自有資產(chǎn)的反映，主要體現(xiàn)在股東權(quán)益比率上。萬科企業(yè)的股東權(quán)益比率從2021年的21.4%下降到2022年的20.9%，盡管下降的幅度不大，但是仍然可以看出公司的股東需面臨風(fēng)險危機的概率變大。而該比率到2023年度又有了小幅度的上升，說明情況有所好轉(zhuǎn)。由上述數(shù)據(jù)可知，近三年的舉債經(jīng)營率相對穩(wěn)定，說明企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)保持平穩(wěn)水平，償還債務(wù)的能力水平基本保持不變。（三）營運能力分析——流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率企業(yè)資產(chǎn)運營能力的好壞主要體現(xiàn)在資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度、應(yīng)用狀況和經(jīng)營管理水平等多種指標(biāo)的影響上。通常來講資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度越快，說明資產(chǎn)的使用效率越高，其營運能力則越強。相反，則說明資產(chǎn)的營運能力相對差一些。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度一般用資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期兩個指標(biāo)來表示。其中資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率包括存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率五項具體指標(biāo)。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期則是包括存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期。表6存貨周轉(zhuǎn)率年份2021年2022年2023年存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)（天）1275.241137.241136.89存貨周轉(zhuǎn)率（%）0.180.320.32表7總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率報告日期2021年2022年2023年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)1161.291140.471141.59總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)0.310.320.32表8流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率2021年2022年2023年流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.321.050.31流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期1126.65343.191102.47表9固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率2021年2022年2023年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率64.2972.3881.82固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期5.605.0063表10應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率2021年2022年2023年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（%）60.6354.5452.73應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)6.006.606.80根據(jù)表6所示，一般情況下公司的存貨周轉(zhuǎn)率越高越好、存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)是越短越好。萬科地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)在三年里比較均衡。銷售順暢并且存貨在減少，所占用的資金也逐漸變少，資金的流動性自然就變強，這樣就不會影響公司的盈利能力，對公司進(jìn)一步的發(fā)展是有有益的。由表7的數(shù)據(jù)可知，近三年總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率非常保持平穩(wěn)，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在2022年大幅下降，這說明萬科地產(chǎn)的資產(chǎn)運營水平在2022年變化很大。存貨周轉(zhuǎn)率和固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率相對穩(wěn)定且均有小幅度的增長，這表明萬科公司的庫存管理的壓力有所減小，固定資產(chǎn)的利用率比較高。而應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率三年里連續(xù)下降，應(yīng)收賬款的回收速度有所下降，應(yīng)該引起公司管理人員的重視。由表8所示，三年的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)依次為343.19天、1126.65天和1102.47天。從中可以看出，在利用效果上，2023年更加突出。2021年雖不如2022年好但還算可以，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度變快，可以使企業(yè)的流動資金更加充足，不會造成資源的浪費，將企業(yè)的盈利能力逐步提高。根據(jù)表10所示，萬科公司2021到2023年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)分別為6.00、6.60和6.80天。三期數(shù)據(jù)相比，可以看出萬科地產(chǎn)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)在逐漸減慢，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率減慢、周轉(zhuǎn)天數(shù)加長，回收速度變慢，證明債務(wù)人拖欠時間長，增加了收賬費用和發(fā)生壞賬損失的風(fēng)險，也使得自身的資產(chǎn)流動從中受損，所以有應(yīng)收款的風(fēng)險。應(yīng)強化應(yīng)收賬款的回收管理，來提高其投資的變現(xiàn)能力和獲利能力。（四）財務(wù)報表分析總結(jié)萬科企業(yè)股份有限公司今年以來在深圳證券交易所掛牌上市，一直保持著強勁的健康和可持續(xù)發(fā)展的勢頭，公司設(shè)立在連續(xù)跨越式發(fā)展年，企業(yè)的綜合實力和影響力進(jìn)一步鞏固和提高。報告期內(nèi)，公司進(jìn)一步的成本優(yōu)化措施，加強了方法的標(biāo)準(zhǔn)化，進(jìn)行了深入的成本基準(zhǔn)，提高采購集中度，以充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢。公司的努力優(yōu)化的結(jié)果，將逐步出現(xiàn)在未來。公司整體財務(wù)穩(wěn)健。木公司的凈負(fù)債率，較年初下降了一個百分點，在中低端行業(yè)；資產(chǎn)負(fù)債率、銀行貸款占負(fù)債比例，整體財務(wù)狀況更為穩(wěn)健?，F(xiàn)金賬面現(xiàn)金10億元，短期銀行貸款和銀行貸款余額不到一年期限只有一億元，經(jīng)營活動期間的凈現(xiàn)金流入1億元，現(xiàn)金回籠良好。受房地產(chǎn)市場低迷的影響，一個強大的觀望氣氛的影響，該公司已采取新一輪的促銷策略，以及其他相關(guān)的高