XXXX-GC-02公共設(shè)備管理制度

PAGEPAGE1XXXX有限公司編號：XXXX-GC-02版本：1.0生效日期：管控體系文件公共設(shè)備管理制度發(fā)放編號：編制：審核：批準：版本修訂記錄序號修訂日期修訂內(nèi)容修訂人版本備注公共設(shè)備管理制度編號：XXXX-GC-02版本：1.0生效日期：PAGE7目的從總體上確立項目各類設(shè)備的管理要求，確保各類設(shè)備管理工作的統(tǒng)一、完整和完善。適用范圍適用于公司各項目的各類公共設(shè)備管理。術(shù)語和定義預(yù)防維修：指在設(shè)備發(fā)生故障前，預(yù)先對其劣化和缺陷部件進行維護和修理，防止因不良程度加重和范圍擴大造成故障而引起重大損失。預(yù)防維修常用于重要設(shè)施或設(shè)備系統(tǒng)。故障維修：指在設(shè)備發(fā)生故障后，對失效、損壞的部分進行針對性修理。故障維修只能用于非重點設(shè)備，如一般區(qū)域的照明燈具。個別房間的或影響區(qū)域很小的用水用電器具。有備機的小型設(shè)備。停機損失小、維修簡便、修理費低廉的設(shè)備。其他不嚴重影響項目服務(wù)質(zhì)量的場合。設(shè)備更新：指用新的設(shè)備更換失去使用價值的老設(shè)備。通過設(shè)備更新使項目設(shè)備安全、高效、技術(shù)先進，更好地發(fā)揮功能。設(shè)備改造：指根據(jù)項目運作功能和工程設(shè)備管理需要對設(shè)備或設(shè)備系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)、布局、技術(shù)性能進行改進，主要形式是改變設(shè)備結(jié)構(gòu)或增裝部分裝置、部件，使之性能發(fā)生改變。職責(zé)總部工程管理部負責(zé)制訂公司公共設(shè)備管理相關(guān)規(guī)范與標準模板。審核各項目上報的設(shè)備管理細則、規(guī)程指引、計劃與方案。組織各項目公共設(shè)備的大中修與大改造工作。指導(dǎo)、監(jiān)督各項目的設(shè)備管理工作，協(xié)助解決重大技術(shù)問題。組織設(shè)備報廢鑒定，并指導(dǎo)、監(jiān)督設(shè)備報廢的實施。物業(yè)服務(wù)中心工程組負責(zé)本項目管轄范圍內(nèi)的各類設(shè)備檔案的管理工作。負責(zé)本項目管轄范圍內(nèi)的各類公共設(shè)備的日常運行、檢查、保養(yǎng)、調(diào)試、維修等工作。負責(zé)本項目管轄范圍內(nèi)的設(shè)備更新與改造分析，提出相應(yīng)計劃或方案。管理規(guī)定設(shè)備標識管理設(shè)備類別標識物業(yè)服務(wù)中心工程組應(yīng)對所轄物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備貼上統(tǒng)一的設(shè)備卡，總部工程管理部統(tǒng)一制作尺寸和樣式。設(shè)備編號說明：如設(shè)備編號：GDDS-B1-LQSB-01項目名稱首位字母安裝位置設(shè)備名稱首位字母編號GDDSB1LQSB01軌道大廈地下一層冷卻水泵1號泵設(shè)備狀態(tài)標識物業(yè)服務(wù)中心工程組對設(shè)備狀態(tài)用吊牌標識，以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害和設(shè)備損壞。設(shè)備狀態(tài)分為常開、常閉、備用、封存、報廢、檢修及嚴禁合閘等。各類別吊牌應(yīng)有明顯的色彩區(qū)別（特別是常開、常閉）。如常開為綠底黑字，常閉為紅底黑字，其他為白底黑字，具體由總部工程管理部統(tǒng)一規(guī)定。其他與設(shè)備管理相關(guān)的如機房平面圖、上墻文件、宣傳欄等制作圖樣，總部工程管理部統(tǒng)一規(guī)定制作樣式和要求。設(shè)備檔案管理物業(yè)服務(wù)中心工程組應(yīng)在設(shè)施設(shè)備正式移交到物業(yè)服務(wù)中心一周后，對新接管物業(yè)的所有設(shè)備建立《設(shè)備檔案卡》，并在建檔后的3個工作日，將《設(shè)備檔案卡》復(fù)印件送總部工程管理部存檔。當有新置設(shè)備時，物業(yè)服務(wù)中心工程組在新設(shè)備安裝完畢后3個工作日內(nèi)，建好《設(shè)備檔案卡》，并將復(fù)印件送總部工程管理部。物業(yè)服務(wù)中心工程組負責(zé)收集、建立本項目公共設(shè)備檔案，設(shè)備檔案一般包括設(shè)備說明書、設(shè)備操作使用說明書、中大型維修保養(yǎng)記錄、設(shè)備定檢報告、能量表抄表與維修記錄、能源消耗記錄等。物業(yè)服務(wù)中心工程組應(yīng)按設(shè)備類別分別建檔，將各檔案資料裝盒并做好標簽標識，編制盒內(nèi)檔案目錄。設(shè)備檔案是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)，應(yīng)妥善保存。借閱工程檔案須經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心負責(zé)人批準、登記并指定歸還日期，由物業(yè)服務(wù)中心工程指定人員按期追還，需續(xù)借的要重新登記。設(shè)備運行操作管理各物業(yè)服務(wù)中心工程組應(yīng)根據(jù)本項目設(shè)備運行特點和要求、自動化程度，決定各設(shè)備系統(tǒng)運行操作人員的配置和工作方式。如專人定崗值班、巡檢操作、遙測遙控方式等，各物業(yè)服務(wù)中心工程組運行方式及人員配置情況上報工程管理部備案。各物業(yè)服務(wù)中心工程組應(yīng)根據(jù)本項目設(shè)備特性和要求、廠家設(shè)備操作說明書，在工程管理部下發(fā)的文件模板基礎(chǔ)上，制定本項目的設(shè)備操作規(guī)程并報工程管理部審批備案。各主要設(shè)備的運行操作人員全應(yīng)經(jīng)過培訓(xùn)，熟悉所管理的設(shè)備性能、特點和設(shè)備操作規(guī)程，考核合格后發(fā)給相應(yīng)設(shè)備操作證才能上崗操作。配電房高壓值班電工等特殊工種，還應(yīng)持有政府勞動安全主管機關(guān)頒發(fā)的特殊工種安全操作許可證及上崗證。設(shè)備維護保養(yǎng)管理各項目設(shè)備應(yīng)采取二級保養(yǎng)制度，即日常保養(yǎng)和定期保養(yǎng)。定期保養(yǎng)一般由外部維保商進行。對日常保養(yǎng)，各物業(yè)服務(wù)中心工程組應(yīng)根據(jù)本項目設(shè)備特性和要求、廠家設(shè)備保養(yǎng)說明書，在工程管理部下發(fā)的文件模板基礎(chǔ)上，制定本項目的設(shè)備日常保養(yǎng)規(guī)程，并報工程管理部審批備案。日常保養(yǎng)日常保養(yǎng)由項目運行操作人員進行，主要內(nèi)容是對設(shè)備進行擦試、潤滑及檢查油標、油位、壓力表、溫度表、指示信號、保險裝置是否正常，注意設(shè)備運行情況有無異常，清潔整理設(shè)備機房等。日常保養(yǎng)要求做到：嚴格按規(guī)程和技術(shù)要求使用設(shè)備，作好巡回檢查。設(shè)備活動部件潤滑良好，按規(guī)定加油。設(shè)備、機房整潔干凈，無積灰、油污、水漬、蛛網(wǎng)等。安全防護裝置安全可靠。設(shè)備工作指示信號正常。機房內(nèi)工、量、用具及附件擺放整齊。發(fā)現(xiàn)設(shè)備運行狀態(tài)有異常變化及時報告并記錄。定期保養(yǎng)定期保養(yǎng)主要內(nèi)容：按規(guī)定分解設(shè)備，進行檢查、清洗、清掃、更換易損件。根據(jù)油質(zhì)或規(guī)定周期換油。檢查安全防護裝置，進行調(diào)整、試驗。清除設(shè)備運動部件和表面的油污、銹跡等。檢查潤滑和冷卻裝置。檢查電氣和控制裝置功能。定期保養(yǎng)要求：各物業(yè)服務(wù)中心工程組應(yīng)按設(shè)備實際技術(shù)狀況確定實施保養(yǎng)的時間，制定詳細的月、季、年計劃，并提前一周送交工程管理部審核。保養(yǎng)應(yīng)盡量減少對用戶（業(yè)主、租戶）的影響，必須停機進行的，宜安排在運行低谷或休息日進行，數(shù)臺設(shè)備并列情況可輪流間歇進行。消除設(shè)備故障或隱患，保證功能正常、運轉(zhuǎn)可靠，符合使用要求。完整、準確的作好保養(yǎng)記錄。設(shè)備巡查管理物業(yè)服務(wù)中心工程組應(yīng)根據(jù)轄區(qū)不同設(shè)備性能、作用和運行要求，在工程管理部提供的文件模板基礎(chǔ)上，制定本項目設(shè)備巡查作業(yè)制度，報工程管理部審批備案。設(shè)備巡查方式一般有運行檢查、維修檢查、巡視檢查、停機檢查等多種形式，由物業(yè)服務(wù)中心工程組根據(jù)設(shè)備特性進行選擇并實施，以確保設(shè)備完好。項目工程技術(shù)人員負責(zé)設(shè)備的每日巡查，按規(guī)定對所管轄設(shè)備的運行（包括溫度、電流、電壓、壓力、水位、閥門聲響、振動情況等）進行全面檢查。檢查中發(fā)現(xiàn)的異常或事故隱患必須及時排除。項目工程主管每周至少1次對較重要的機電部位及設(shè)備進行巡檢，并督促工程技術(shù)人員維護好重要設(shè)備，確保設(shè)備正常運行。檢查中發(fā)現(xiàn)的異?；蚴鹿孰[患必須及時排除。設(shè)備維修管理預(yù)防維修管理要求物業(yè)服務(wù)中心工程組，根據(jù)設(shè)備廠商的維修指導(dǎo)資料、日常維護保養(yǎng)情況，結(jié)合本項目設(shè)備具體情況制定年度預(yù)防性維修計劃，報工程管理部審批備案。預(yù)防維修計劃在執(zhí)行中應(yīng)根據(jù)不同的設(shè)備運行環(huán)境條件、負荷程度、設(shè)備和部件的質(zhì)量情況及設(shè)備現(xiàn)實技術(shù)狀況，及時做出相應(yīng)調(diào)整。在預(yù)防維修實施前要根據(jù)維修計劃規(guī)定的項目、范圍對該設(shè)備進行修前檢查，作好正式停機分解檢修的準備，其主要內(nèi)容如下：確定停機檢修的起、止時間。組織檢修隊伍及必要時的后備支援人員。備齊拆卸、分解、檢查、安裝、調(diào)試所需的機械、儀器、量具、工具。備齊需更換或可能需更換的零件。備齊臨時加工件所需原材料及加工手段。備齊檢修中所需的清洗、擦試、潤滑、填充等材料。預(yù)防維修完成后，物業(yè)服務(wù)中心工程組必須組織驗收，檢查各預(yù)定項目完成情況及設(shè)備技術(shù)狀況是否達到完好標準。設(shè)備預(yù)防維修的實施計劃、修前檢查和修理中發(fā)現(xiàn)的主要零部件維修及更換情況記錄、驗收試驗報告等文件都要歸檔。故障維修管理要求應(yīng)建立嚴格的日常保養(yǎng)和巡視檢查制度。通過保養(yǎng)，提高運行可靠性，減少故障發(fā)生，改善服務(wù)質(zhì)量。通過巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題，以便及時解決。應(yīng)建立有效的信息傳遞體。在項目中設(shè)置值班室，安設(shè)熱線電話，實行24小時值班，隨時接受客戶或內(nèi)部員工的維修申請和故障報告，及時將信息通報給維修人員及主管領(lǐng)導(dǎo)，爭取在盡短時間內(nèi)使有關(guān)人員到位。應(yīng)有一支精干的維修人員隊伍。為適應(yīng)維修工作需要，應(yīng)有一批能應(yīng)付各種復(fù)雜情況的維修技術(shù)員工常駐在項目內(nèi)或附近，具有可靠有效的通訊手段，做到能在任何時候召之即來。應(yīng)建立必要的維修耗材儲備。為應(yīng)付可能出現(xiàn)的設(shè)備故障維修的需要，應(yīng)事先準備一定數(shù)量的備品備件。要根據(jù)設(shè)備本身技術(shù)現(xiàn)狀和運行負荷情況，科學(xué)制定備品備件計劃，及時采購，妥善保管，經(jīng)常檢查鑒定庫存物資。應(yīng)有維修檢驗和記錄。維修完成后要向值班室報告完成情況，重要設(shè)備或較大范圍的故障處理完后，維修人員應(yīng)作好維修記錄，其內(nèi)容應(yīng)包括：故障現(xiàn)象、發(fā)生原因、修理方法、更換零部件、維修后狀況等。設(shè)備管理單位應(yīng)對維修后的設(shè)備進行驗收。設(shè)備定期調(diào)試管理各物業(yè)服務(wù)中心工程組應(yīng)根據(jù)本項目變、配電所設(shè)備具體情況，制定定期切換試驗計劃（包括項目、要求、周期）并報物業(yè)服務(wù)中心負責(zé)人審批、工程管理部備案。每次試驗結(jié)束，應(yīng)在運行日志上記錄切換試驗的設(shè)備、名稱、時間、試驗切換情況。對于運行影響較大的切換試驗工作，應(yīng)安排在適當時候，切換試驗前應(yīng)做好事故預(yù)想，制訂出必要的安全對策。定期切換試驗周期規(guī)定如下：設(shè)備名稱切換試驗周期設(shè)備名稱切換試驗周期直流電源每周一次電氣設(shè)備預(yù)防性試驗兩年一次事故照明每周一次驗電筆半年一次事故及預(yù)告音響裝置每班一次絕緣手套、靴半年一次防誤報警裝置每班一次絕緣棒、檔板每年一次消防設(shè)備每年一次設(shè)備更新改造管理設(shè)備更新管理物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)設(shè)備物質(zhì)壽命、經(jīng)濟壽命、技術(shù)壽命，以及技術(shù)、效率、安全、環(huán)保和節(jié)能要求，決定是否需進行設(shè)備更新。物業(yè)服務(wù)中心決定設(shè)備更新時，由物業(yè)服務(wù)中心工程組制定設(shè)備更新計劃，報物業(yè)服務(wù)中心負責(zé)人審核，工程管理部負責(zé)人審核，公司經(jīng)理/分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批后實施。物業(yè)服務(wù)中心工程組負責(zé)組織設(shè)備更新的實施，實施完畢后，應(yīng)組織設(shè)備更新效果評估，報物業(yè)服務(wù)中心負責(zé)人審批，工程管理部和分管領(lǐng)導(dǎo)備案。設(shè)備改造管理論證立項：物業(yè)服務(wù)中心工程組應(yīng)根據(jù)設(shè)備實際情況，結(jié)合長遠規(guī)劃，考慮現(xiàn)有人力、物力、財力，主項選擇改造對象，確定改造目標，編制設(shè)備改造可行性分析報告，報物業(yè)服務(wù)中心負責(zé)人審核，工程管理部審核，公司經(jīng)理/分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批后立項。方案設(shè)計：要結(jié)合原有設(shè)備缺陷和運行實際需要，盡量采用新技術(shù)、新工藝、新材料。要充分應(yīng)用項目設(shè)備技術(shù)管理人員在實踐中積累的經(jīng)驗。要安排好改造施工和運行使用的相互銜接，盡量減少施工造成的停機，使改造方案切實可行。組織實施：設(shè)備改造可單獨進行，也可結(jié)合大修理進行。小的改造可由工程管理部指導(dǎo)、物業(yè)服務(wù)中心工程組組織力量具體實施，大的改造工程則由工程管理部組織選擇專業(yè)工程施工單位實施。物業(yè)服務(wù)中心工程組嚴格控制改造質(zhì)量，加強現(xiàn)場監(jiān)理。如改造工程與正在運行的項目設(shè)備有密切關(guān)系的，要注意指揮協(xié)調(diào)，精心組織施工，防止意外事故危及運行安全。整理改造技術(shù)資料：改造完成時對設(shè)備結(jié)構(gòu)、功能、技術(shù)參數(shù)所作的改變要有詳細記錄。改造中形成的文件、圖紙、資料要整理歸檔，做到圖物相符，有案可稽。驗收移交：改造后的設(shè)備要辦理驗收手續(xù)，經(jīng)試運行測試各項參數(shù)達到改造目標，符合改造設(shè)計要求，符合質(zhì)量標準才算改造完成，并移交正式投入使用。設(shè)備報廢管理無修復(fù)價值的設(shè)備應(yīng)予報廢。物業(yè)服務(wù)中心需報廢設(shè)備時，由物業(yè)服務(wù)中心工程組按公司《固定資產(chǎn)管理