江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值項目資產(chǎn)評估報告

江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值北京中同華資產(chǎn)評估有限公司I 1 2 3一、委托人、被評估單位和合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人概況 3 8 8 13 13 13 16 25 25 26 28十二、評估報告使用限制說明 32 32江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值北京中同華資產(chǎn)評估有限公司1一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準則和中國資產(chǎn)評估協(xié)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)充分關(guān)注評估結(jié)論成立的江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值北京中同華資產(chǎn)評估有限公司2中文天地出版?zhèn)髅郊瘓F股份有限公司擬發(fā)行股份及產(chǎn)涉及的江西教育傳媒集團有限公司資產(chǎn)評估報告摘要根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則、資產(chǎn)評估原則，采用公認的評估方法，按照必評估對象及范圍：江西教育傳媒集團有限公司的股東全部權(quán)益價值，范圍是其經(jīng)媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值為177,800.00萬元，較母公司口徑所有者權(quán)益本資產(chǎn)評估報告僅為資產(chǎn)評估報告中描述的經(jīng)濟行為提供價值參考依據(jù)，評估結(jié)日相關(guān)狀況相比發(fā)生重大變化，委托人應(yīng)當(dāng)委托評估機構(gòu)執(zhí)行評估更新業(yè)務(wù)或重新評江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值;;中文天地出版?zhèn)髅郊瘓F股份有限公司擬發(fā)行股份及產(chǎn)涉及的江西教育傳媒集團有限公司資產(chǎn)評估報告正文根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則、資產(chǎn)評估原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法，按一、委托人、被評估單位和合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人概況本次資產(chǎn)評估的委托人為中文天地出版?zhèn)髅郊瘓F股份有限公司，被評估單位為江西教育傳媒集團有限公司，資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人為法律部門批準后在許可有效期內(nèi)方可開展經(jīng)營活動，具體經(jīng)營項目和許可期限以相關(guān)部門北京中同華資產(chǎn)評估有限公司4《小學(xué)生之友》、《開心》、《開心幼兒》、《科普天地》、《聰明泉》的編輯、出）；注：相關(guān)業(yè)務(wù)資質(zhì)效期已更新，營業(yè)執(zhí)照尚處于換發(fā)過程，工商注冊登記信息尚江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值北京中同華資產(chǎn)評估有限公司5股東名稱注冊資本（萬元）持股比例（%）江西省出版?zhèn)髅郊瘓F有限公司8,000.00100.00合計8,000.00100.00合并口徑資產(chǎn)總額負債總額凈資產(chǎn)歸屬于母公司所有者權(quán)益少數(shù)股東權(quán)益2023年1-10月2022年度2023年度營業(yè)收入利潤總額凈利潤歸屬于母公司所有者的凈利潤少數(shù)股東損益母公司口徑北京中同華資產(chǎn)評估有限公司62023年1-10月2022年度2023年度被評估單位評估基準日、2021-2022年度的模擬會計報表已經(jīng)大信會計師事務(wù)所序號證書編號及名稱發(fā)證單位有效期123456789江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值北京中同華資產(chǎn)評估有限公司712345678序號持有單位證書編號及名稱發(fā)證單位有效期至1司局2局3局稅種計稅依據(jù)稅率企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額25%、20%、0%增值稅銷售額、信息服務(wù)費、電子版權(quán)使用費、網(wǎng)站維護、手機閱讀信息費、出租收入、版稅收入3%城市維護建設(shè)稅應(yīng)納增值稅7%、5%教育費附加應(yīng)納增值稅3%地方教育費附加應(yīng)納增值稅2%江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值北京中同華資產(chǎn)評估有限公司8稅種計稅依據(jù)稅率房產(chǎn)稅自用房屋以房產(chǎn)原值的70%為計稅依據(jù)；出租房屋，以房屋租賃收入為計稅依據(jù)1.2%、12%業(yè)和個體工商戶發(fā)展有關(guān)稅費政策的公告》規(guī)定：對本次評估是對江西教育傳媒集團有限公司的股東全部權(quán)益價值進行評估，為上述江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值北京中同華資產(chǎn)評估有限公司9江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值委托人和被評估單位已承諾委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值1江西開心文化傳媒有限公司2江西省教博傳媒有限責(zé)任公司3江西嘉藝德文化傳媒有限公司4江西漢光教育科技有限責(zé)任公司5江西省圖遠實業(yè)有限公司6江西三友教育科技有限公司7江西人人科普文化發(fā)展有限公司8江西省育華物業(yè)管理有限公司99.59江西國育圖書發(fā)行有限公司（簡稱：國育圖書）65江西育華文化有限公司（簡稱：育華文化）江西教育印刷廠有限公司（簡稱：江教印刷廠）序號公司名稱擁有股權(quán)比例%參股股東1江西中文傳媒教輔經(jīng)營有限公司40育華文化2江西新華物流有限公司49江教傳媒3江西教育印務(wù)實業(yè)有限公司50江教傳媒123456江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值789—購買該等房產(chǎn)。截至本報告出具日，江西教育期刊社已依約支付購房款，合肥大唐置業(yè)有限公司已交付該等房產(chǎn)，但因合肥大唐置業(yè)有限公司涉及糾紛已被列入經(jīng)營異常實施方案》，為支持江教傳媒的發(fā)展，江西省教育廳劃撥位于東湖區(qū)八一大道的教育江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值教育期刊社已依約支付購房款，合肥大唐置業(yè)有限公司已交付該等房產(chǎn)，但因合肥大唐置業(yè)有限公司涉及糾紛已被列入經(jīng)營異常名錄、失信被執(zhí)行人名單，無法配合辦理房產(chǎn)證。若未來合肥大唐置業(yè)有限公司相關(guān)糾紛得到解決不再被列入失信被執(zhí)行人名序號土地權(quán)證編號宗地名稱及位置性質(zhì)面積用途取得日期終止日期15,067.2新聞出版用地/新聞2011年日2051年日企業(yè)申報表外資產(chǎn)為知識產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)，包括商標和計算機軟件著作權(quán)，詳見附件（五）本次評估不存在引用其他機構(gòu)報告的情況。選擇市場價值類型的理由：考慮本次所執(zhí)行的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)對市場條件和評估對市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評持續(xù)經(jīng)營在本報告中是指被評估單位的生產(chǎn)經(jīng)營活動會按其現(xiàn)狀持續(xù)下去，并在江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值常務(wù)委員會第六次會議《關(guān)于修改〈中華人民共和國5.《中共中央宣傳部財政部關(guān)于印發(fā)中央文化企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行辦法的號--財政部關(guān)于修改《會計師事務(wù)所執(zhí)業(yè)許可江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值4.全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率（LPR），評估基準日的外匯9.國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會統(tǒng)計評價局制定最新版《企業(yè)績效評價標準》；依據(jù)資產(chǎn)評估基本準則，確定資產(chǎn)價值的評估方法包括市場法、收益法和資產(chǎn)基市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進行江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值選取資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估的理由：評估基準日資產(chǎn)負債表內(nèi)及表外各項資產(chǎn)、負債可選取收益法評估的理由：由于被評估單位已提供未來收益資料，可以結(jié)合被評估單位的人力資源、技術(shù)水平、資本結(jié)構(gòu)、經(jīng)營狀況、歷史業(yè)績、發(fā)展趨勢，考慮宏觀基準日的利率水平、市場投資收益率等資本市場相關(guān)信息和被評估單位所在行業(yè)、及未選取市場法評估的理由：由于難以在企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易市場上查找到近期與被評估資產(chǎn)配置和使用情況、企業(yè)所處經(jīng)營階段、成長性、經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險等因素與被評估單位具有可比性的多個交易案例，或者有極少數(shù)交易案例但缺乏交易對象買賣、發(fā)展階段、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)與被評估單位也不完全相同，故難以采用市場法對評估對象進行企業(yè)價值評估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指以被評估單位評估基準日的資產(chǎn)負債表為基采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進行企業(yè)價值評估，各項資產(chǎn)的價值應(yīng)當(dāng)根據(jù)其具體情況選用適被評估單位流動資產(chǎn)包括貨幣資金、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、合同資產(chǎn)、其他應(yīng)收江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值對于原材料，通過市場調(diào)查取得原材料或替代品近期購買價格，利用核實后的數(shù)量乘以現(xiàn)行市場購買價，確定其評估值，跌價產(chǎn)成品為發(fā)行的各類期刊，對于滯銷產(chǎn)品根據(jù)其可收回凈收益確定評估值。報廢對了賬簿記錄、檢查了原始憑證等相關(guān)資料，以核實后評估人員調(diào)查了解并查閱了確認債權(quán)投資的相關(guān)會計憑對擁有控制權(quán)且被投資單位正常經(jīng)營的長期股權(quán)投資，采用同一評估基準日對被投資單位進行整體評估，以被投資單位整體評估后的凈資產(chǎn)乘以持股比例確定長期股以上的采購來自于中文傳媒集團內(nèi)部客戶、務(wù)資質(zhì)并無差異化，中文傳媒可以通過自己的其他全資發(fā)行公司直接采購?fù)獍鎴D書、收益存在不確定性。且本次評估經(jīng)濟行為的交易買方為中文傳媒。因此以教輔公司、江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值新華物流評估基準日資產(chǎn)負債表中載明的凈資產(chǎn)賬面值乘以持股比例確認該項投資的待估房地產(chǎn)價格=參照物交易價格×正常交易情況/參照物交易情況×待估房地產(chǎn)評估基準日價格指數(shù)/參照物房地產(chǎn)交易日價格指數(shù)×待估房地產(chǎn)區(qū)域因素值/參照物房地產(chǎn)區(qū)域因素值×待估房地產(chǎn)個別因素值/參待估房地產(chǎn)價格=參照物交易價格×正常交易情況/參照物交易情況×待估房地產(chǎn)評估基準日價格指數(shù)/參照物房地產(chǎn)交易日價格指數(shù)×待估房地產(chǎn)區(qū)域因素值/參照物房地產(chǎn)區(qū)域因素值×待估房地產(chǎn)個別因素值/參江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值北京中同華資產(chǎn)評估有限公司車輛、辦公及電子設(shè)備，根據(jù)各類資產(chǎn)的特點，對于車輛，主要采用市場法進行根據(jù)在建工程的特點、評估值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，在建工程開工距賬面記錄的無形資產(chǎn)為公司外購軟件，其中：對于評估基準日市場上有銷售的外購軟件，按照評估基準日的市場價格作為評估值；對于評估基準日市場上有銷售但版對于定制軟件，以向軟件開發(fā)商的詢價作為評估值；對于已經(jīng)停止使用，經(jīng)向企業(yè)核遞延所得稅資產(chǎn)為計提的信用減值損失和資產(chǎn)減值準備以及長期應(yīng)付職工薪酬形成的可抵扣暫時性差異，評估人員了解了遞延所得稅資產(chǎn)發(fā)生的原因，查閱了確認遞評估人員調(diào)查了解并查閱了其他非流動資產(chǎn)的相關(guān)會計憑證、合同等資料，核實職工薪酬、應(yīng)交稅費和其他流動負債；非流動負江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值北京中同華資產(chǎn)評估有限公司各類負債在查閱核實的基礎(chǔ)上，根據(jù)評估目的實現(xiàn)后的被評估單位實際需要承擔(dān)收益法常用的具體方法包括股利折現(xiàn)法、股權(quán)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)法和企業(yè)自由現(xiàn)金股利折現(xiàn)法是將預(yù)期股利進行折現(xiàn)以確定評估對象價值的具體方法，通常適用于股權(quán)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)法，現(xiàn)金流口徑為歸屬于股東的現(xiàn)金流量，對應(yīng)的折現(xiàn)率為股權(quán)自由現(xiàn)金流量=凈利潤+折舊及攤銷-資本性支出-營運資金增加額-償還付息企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)法，現(xiàn)金流口徑為歸屬于股東和負息債務(wù)債權(quán)人在內(nèi)的所有企業(yè)自由現(xiàn)金流量=凈利潤＋折舊/攤銷＋稅后利息支出－營運資金增加－資本性E=B?DB=P+ΣCi江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值北京中同華資產(chǎn)評估有限公司ed(1?T)Re＝Rf+β×ERP＋Rs①無風(fēng)險利率（Rf）股權(quán)市場風(fēng)險溢價是投資者對與整體市場平均風(fēng)險相同的股權(quán)投資所要求的預(yù)期超額收益即投資者投資股票市場所期望的超過無風(fēng)險利率的溢價。我們選擇利用中國證券市場指數(shù)的歷史風(fēng)險溢價數(shù)據(jù)計算股權(quán)市場風(fēng)險溢價，目前國內(nèi)滬、深兩市有許江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值北京中同華資產(chǎn)評估有限公司根據(jù)被評估單位的主營業(yè)務(wù)、經(jīng)營成果等情況，在本次評估中，我們采用以下基比公司與被評估單位在業(yè)務(wù)類型、企業(yè)規(guī)模、盈利我們采用可比公司資本結(jié)構(gòu)平均值作為被評估單位的資本結(jié)構(gòu)，在確定目標資本Unleveredβ=Leveredβ/[1+(1-T)將對比公司的Unleveredβ計算出來后，取其平均值作為被Leveredβ=Unleveredβ×[1+(1-江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值北京中同華資產(chǎn)評估有限公司因此折現(xiàn)率應(yīng)該是未來預(yù)期的折現(xiàn)率，因此要求估算的β系數(shù)也應(yīng)我們采用的β系數(shù)估算方法是采用歷史數(shù)據(jù)，因此我們實際估算的β系數(shù)應(yīng)該是歷史的β系數(shù)而不是未來預(yù)期的β系數(shù)。為了估算未來預(yù)期的β系數(shù)，我們對采用歷βah高于一個投資組合的投資風(fēng)險，因此，在考慮一個單個公司或股票的投資收益時應(yīng)該特定風(fēng)險報酬率主要是針對公司具有的一些非系統(tǒng)的特有因素所產(chǎn)生風(fēng)險的風(fēng)險溢價或折價，我們通過對企業(yè)的風(fēng)險特征、企業(yè)規(guī)模、業(yè)務(wù)模式等因素進行分析，結(jié)我們參考全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率（LPR）為基礎(chǔ)調(diào)整江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值北京中同華資產(chǎn)評估有限公司與委托人洽談，明確評估業(yè)務(wù)基本事項，對自身專業(yè)勝任能力、獨立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險進行綜合分析和評價，簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托合同；確定項目負責(zé)人，(二)現(xiàn)場調(diào)查及收集評估資料階段根據(jù)此次評估業(yè)務(wù)的具體情況，按照評估程序準則和其他相關(guān)規(guī)定的要求，評估人員通過詢問、核對、抽查、函證、訪談等方式對評估對象涉及的資產(chǎn)和負債進行了必要的清查核實，對被評估單位的經(jīng)營管理狀況等進行了必要的盡職調(diào)查，從各種可(三)評定估算和編制初步評估報告階段項目組評估專業(yè)人員對收集的評估資料進行必要分析、歸納和整理，形成評定估算的依據(jù)和底稿；根據(jù)評估對象、價值類型、評估資料收集情況等相關(guān)條件，選擇適用的評估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進行分析、計算和判斷，形成各專業(yè)及各類資產(chǎn)的初步測算結(jié)果和評估說明。審核確認項目組成員提交的各專業(yè)及各類資產(chǎn)的初步測算結(jié)果和評估說明準確無誤，評估工作沒有發(fā)生重復(fù)和遺漏情況的基礎(chǔ)上，進行資(四)評估報告內(nèi)審和提交資產(chǎn)評估報告階段對初步資產(chǎn)評估報告進行內(nèi)部審核，形成評估結(jié)論；與委托人或者委托人許可的相關(guān)當(dāng)事方就資產(chǎn)評估報告有關(guān)內(nèi)容進行必要溝通；按資產(chǎn)評估委托合同的要求向委托人1.交易假設(shè)：假設(shè)所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過程中，資產(chǎn)評估師根據(jù)待評北京中同華資產(chǎn)評估有限公司3.本次評估假設(shè)被評估單位未來的經(jīng)營管理班子盡職，并繼續(xù)保持現(xiàn)有的經(jīng)營管5.本次評估假設(shè)關(guān)于出版物在出版環(huán)節(jié)執(zhí)行增值稅50%先征后退的政策及免征圖書批發(fā)、零售環(huán)節(jié)增值稅政策暨《關(guān)于延續(xù)實施宣傳6.假設(shè)公司在現(xiàn)有的管理方式和管理水平的基礎(chǔ)上，無其他人力不可抗拒因素及8.評估范圍僅以委托人及被評估單位提供的評估申報表為準，未考慮委托人及被本次資產(chǎn)評估分別采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法對江教傳媒股東全部權(quán)益價值進行評江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值北京中同華資產(chǎn)評估有限公司賬面凈值評估價值增減值增值率%ABC=B-AD=C/A×100流動資產(chǎn)174,382.0974,684.16302.070.41非流動資產(chǎn)242,501.2948,843.036,341.7414.92其中：長期股權(quán)投資313,935.6716,414.962,479.2917.79投資性房地產(chǎn)4127.21521.27394.06309.77固定資產(chǎn)515,693.6627,089.5411,395.8872.61在建工程6732.74732.740.000.00無形資產(chǎn)78,237.02309.54-7,927.48-96.24其中：土地使用權(quán)87,904.330.00-7,904.33其他非流動資產(chǎn)93,774.993,774.990.000.00資產(chǎn)總計116,883.38123,527.196,643.815.68流動負債5,506.715,506.710.000.00非流動負債5,083.665,083.660.000.00負債總計10,590.3710,590.370.000.00凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)106,293.01112,936.826,643.816.25房的市場價值隨之變化，兩相比較是本次評估增值的主要江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值北京中同華資產(chǎn)評估有限公司在本報告所列假設(shè)和限定條件下，采用收益法評估的江教在資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估過程中，資產(chǎn)基礎(chǔ)法是從資產(chǎn)的再取得途徑考慮的，反映的是被評估單位屬于出版行業(yè)，其收入主要來自于期刊出版業(yè)務(wù)，江教傳媒獨立擁有整體資產(chǎn)預(yù)期收益出發(fā)，能夠較全面地反映其依托并利用上述資源所形成的整體組合價值。而資產(chǎn)基礎(chǔ)法僅從資產(chǎn)構(gòu)建成本上反映單項資產(chǎn)的簡單組合價值。結(jié)合本次評收益法能夠更加充分、全面地反映評估對象的整體價值。因此本次選用收益法結(jié)果作上述房產(chǎn)系江教傳媒根據(jù)江西省教育廳改制和劃撥文件取得，正在辦理被評估單江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值北京中同華資產(chǎn)評估有限公司賬面原值447,864.00元，賬面凈值128,758.47元。該房產(chǎn)系江教傳媒根據(jù)江西省教育廳合肥大唐置業(yè)有限公司已交付該等房產(chǎn)，但因合肥大唐置業(yè)有限公司涉及糾紛已被列入經(jīng)營異常名錄、失信被執(zhí)行人名單，無法配合辦理房產(chǎn)證。若未來合肥大唐置業(yè)有限公司相關(guān)糾紛得到解決不再被列入失信被執(zhí)行人名單或當(dāng)?shù)刂鞴懿块T版基地工程土建施工項目施工合同》，約定中恒建設(shè)集團有限公司承包江教傳媒土建江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值北京中同華資產(chǎn)評估有限公司30漢光韜奮小鎮(zhèn)綜合實踐營地有限公司和江西漢光田北畫村綜合實踐營地有限公司，截至本報告出具日尚未實際出資且未開展業(yè)務(wù)，本次評估未考慮上述新增公司對評估值江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值北京中同華資產(chǎn)評估有限公司312.本評估報告的評估結(jié)論未考慮委估資產(chǎn)可能存在的產(chǎn)權(quán)登記或權(quán)屬變更過程3.本評估報告是在委托人及被評估單位相關(guān)當(dāng)事方提供與資產(chǎn)評估相關(guān)資料基5.江教傳媒全資子公司江教印刷廠位于系馬樁街65號主樓1-2層，于2001年進行房改，該房產(chǎn)權(quán)證號為洪房權(quán)證西字第414877號，證載建筑面積2,687.50平方米，房改戶、新華物流99%以上的銷售收入來自于中文傳媒集團內(nèi)部客戶；教輔公江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值北京中同華資產(chǎn)評估有限公司32估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告的，資產(chǎn)評估機構(gòu)行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人之外，其他任江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目資產(chǎn) 1企業(yè)關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明 2 3第一部分評估對象與評估范圍說明 3第二部分資產(chǎn)核實情況總體說明 8第三部分被評估單位經(jīng)營分析 13第四部分收益法評估技術(shù)說明 21第五部分資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估技術(shù)說明 33第六部分評估結(jié)論及分析 74 76本資產(chǎn)評估說明供國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)（含所出資企業(yè)）、相關(guān)監(jiān)管機構(gòu)和部企業(yè)關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明資產(chǎn)評估說明正文第一部分評估對象與評估范圍說明評估對象是江西教育傳媒集團有限公司的股東全部權(quán)益價值（以下簡稱：“江教科目名稱賬面價值貨幣資金805,704,686.74應(yīng)收賬款70,568,660.75預(yù)付款項1,870,547.37其他應(yīng)收款12,175,370.19存貨15,840,432.06合同資產(chǎn)712,597.50一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)3,657,083.33其他流動資產(chǎn)1,438,002.63流動資產(chǎn)小計911,967,380.57債權(quán)投資8,697,600.04長期股權(quán)投資83,906,867.48投資性房地產(chǎn)1,272,102.41固定資產(chǎn)167,863,871.81在建工程7,327,386.92無形資產(chǎn)84,354,051.83遞延所得稅資產(chǎn)18,432,888.33其他非流動資產(chǎn)14,019,440.00非流動資產(chǎn)小計385,874,208.82資產(chǎn)總計1,297,841,589.39應(yīng)付賬款64,231,620.71合同負債49,371,872.84應(yīng)付職工薪酬19,375,590.60應(yīng)交稅費15,165,880.54其他應(yīng)付款23,399,194.05其他流動負債4,471,893.50流動負債小計176,016,052.24長期應(yīng)付職工薪酬50,836,616.07科目名稱賬面價值非流動負債小計50,836,616.07負債總計226,852,668.31凈資產(chǎn)1,070,988,921.08歸屬于母公司所有者權(quán)益1,066,490,565.76少數(shù)股東權(quán)益4,498,355.32科目名稱賬面價值貨幣資金656,981,680.26應(yīng)收賬款57,836,281.80預(yù)付款項1,629,906.43其他應(yīng)收款9,943,563.46存貨13,772,407.73一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)3,657,083.33流動資產(chǎn)小計743,820,923.01債權(quán)投資8,697,600.04長期股權(quán)投資139,356,747.26投資性房地產(chǎn)1,272,102.41固定資產(chǎn)156,936,585.05在建工程7,327,386.92無形資產(chǎn)82,370,205.80遞延所得稅資產(chǎn)15,743,452.95其他非流動資產(chǎn)13,308,800.00非流動資產(chǎn)小計425,012,880.43資產(chǎn)總計1,168,833,803.44應(yīng)付賬款29,465,018.53合同負債1,889,562.29應(yīng)付職工薪酬12,869,649.91應(yīng)交稅費3,128,728.68其他應(yīng)付款7,544,775.07其他流動負債169,406.66流動負債小計55,067,141.14長期應(yīng)付職工薪酬50,836,616.07非流動負債小計50,836,616.07負債總計105,903,757.21凈資產(chǎn)1,062,930,046.23江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目資產(chǎn)第s第s頁本次納入評估范圍的資產(chǎn)、負債與委托評估時申報的資產(chǎn)、負債范圍一致，委托人和被評估單位已承諾委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為所涉及的評估對象和評估企業(yè)申報的納入評估范圍的主要實物資產(chǎn)包括：存貨、投資性房地產(chǎn)、房屋建筑存貨：包括原材料、庫存商品兩類，原材料主要分布各印刷廠，庫存商品存放于江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目資產(chǎn)第‘第‘頁層白色區(qū)域辦公房產(chǎn)經(jīng)由江西省育華物業(yè)管理有限公司對外出租于北京旭康貿(mào)易有限發(fā)生的勘察設(shè)計、監(jiān)理和建設(shè)單位管理費等項目前期和其他費用，賬面價值合計江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目資產(chǎn)企業(yè)申報的納入評估范圍的其他無形資產(chǎn)包括：江西教育融媒體中心建設(shè)、黑馬企業(yè)申報表外資產(chǎn)為知識產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)，包括商標和計算機軟件著作權(quán)，詳見附件第二部分資產(chǎn)核實情況總體說明一、資產(chǎn)核實人員組織、實施時間和過程接受評估委托后，評估人員首先向被評估單位提供了評估明細表、填表說明、資集并整理委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料和反映資產(chǎn)性能、技術(shù)狀態(tài)、經(jīng)濟技術(shù)指標等情況成立以現(xiàn)場項目負責(zé)人為主的核實小組，根據(jù)制定的現(xiàn)場核實計劃，分資產(chǎn)基礎(chǔ)“表”核對一致；了解委托評估資產(chǎn)的概況。型，采取不同的查勘方法。根據(jù)清查結(jié)果，由企業(yè)進一步補充、修改和完年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)。通過核對企業(yè)財務(wù)賬的總賬、各科目明細2.存貨：為原材料和庫存商品。評估人員首先向企業(yè)調(diào)查存貨的核算方法，通過抽查會計憑證對存貨賬面值的構(gòu)成內(nèi)容進行核實，然后會同企業(yè)倉庫管理人員依據(jù)庫房、銷售部門提供的倉庫保管賬目、銷售記錄及申報明細表進行抽盤準日至盤點日的出入庫情況進行調(diào)整，驗證評估基準日存貨實有營業(yè)執(zhí)照、公司章程、驗資報告、評估基準日財務(wù)報表等資料；調(diào)查企業(yè)對長期股權(quán)投資的核算方法；與評估申報表進行核對，核實其賬面價值、投資比例是否相符；對根據(jù)被評估單位提供的投資性房地產(chǎn)評估項目及申報表所列項目的項數(shù)、面積、結(jié)構(gòu)類型、裝飾及給排水、供電、照明等設(shè)備配備情況，對主要投資性房地產(chǎn)進行了除核對建筑物的數(shù)量及內(nèi)容是否與申報表情況一致外，主要查看了建筑物結(jié)構(gòu)、裝修根據(jù)被評估單位提供的建筑物評估項目及申報表所列項目的項數(shù)、面積、結(jié)構(gòu)類型、裝飾及給排水、供電、照明等設(shè)備配備情況，對主要建筑物進行了現(xiàn)場核實，結(jié)合查閱相關(guān)圖紙，對申報表與實物不符的部分進行糾正，除核對建筑物的數(shù)量及內(nèi)容是否與申報表情況一致外，主要查看了建筑物結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)施、配套使用狀況。在核根據(jù)被評估單位提供的評估明細表，對設(shè)備進行核實，對于漏填和填報不實的部分，要求企業(yè)財務(wù)、設(shè)備部門共同核對、填齊改正?，F(xiàn)場勘查的內(nèi)容主要包括：現(xiàn)場對在建工程，評估人員查閱了在建工程的補償支付憑證、勘察設(shè)計和監(jiān)理合同合對土地使用權(quán)，評估人員查閱并收集土地使用權(quán)證、出讓合同，到現(xiàn)場進行實地對其他無形資產(chǎn)，根據(jù)評估申報表所列項目內(nèi)容，調(diào)查各項無形資產(chǎn)形成方式，江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目資產(chǎn)根據(jù)評估申報表所列項目內(nèi)容，針對各項遞延所得稅資產(chǎn)形成的具體原因，檢查負債科目包括應(yīng)付賬款、合同負債、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費、其他應(yīng)付清查中通過核對各科目總賬、明細賬、會計憑證是否一致，核實負債發(fā)生原因和評估人員主要通過收集分析企業(yè)歷史經(jīng)營情況和未來經(jīng)營規(guī)劃以及與管理層訪談1.了解企業(yè)歷史年度權(quán)益資本的構(gòu)成、權(quán)益資本的變化，分析權(quán)益資本變化的原10.了解企業(yè)的溢余資產(chǎn)（負債）和非經(jīng)營性資產(chǎn)（負債）的內(nèi)容及其資產(chǎn)狀況。江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目資產(chǎn)上述房產(chǎn)系江教傳媒根據(jù)江西省教育廳改制和劃撥文件取得，正在辦理被評估單位的權(quán)證加名手續(xù)，現(xiàn)正由江教傳媒使用和對外出租，權(quán)證加名手續(xù)不存在實質(zhì)性障付購房款，合肥大唐置業(yè)有限公司已交付該等房產(chǎn)，但因合肥大唐置業(yè)有限公司涉及糾紛已被列入經(jīng)營異常名錄、失信被執(zhí)行人名單，無法配合辦理房產(chǎn)證。若未來合肥大唐置業(yè)有限公司相關(guān)糾紛得到解決不再被列入失信被執(zhí)行人名單或當(dāng)?shù)刂鞴懿块T出本次評估基于房地合一原則，參照同期改制時期類似房產(chǎn)改制評估的技術(shù)方案，采用市場法評估房地合一價值，和追溯評估的口徑不盡一致。因未取得確定的土除上述“二、影響資產(chǎn)核實的事項及處理方法”披露事項外，納入江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目資產(chǎn)第三部分被評估單位經(jīng)營分析江教傳媒主營業(yè)務(wù)以青少年刊物的出版、發(fā)行為主，教育機關(guān)刊物、教師類綜合項目2023年10月31日2022年12月31日2021年12月31日資產(chǎn)總額129,784.16117,492.0483,518.33負債總額22,685.2726,848.9715,599.85凈資產(chǎn)107,098.8990,643.0767,918.47歸屬于母公司所有者權(quán)益合計106,649.0690,060.8267,918.47少數(shù)股東權(quán)益449.84582.25項目2023年1-10月2022年度2023年度營業(yè)收入36,058.9043,795.1137,824.21利潤總額16,015.6715,494.3312,977.74凈利潤16,662.7914,826.0412,820.69歸屬于母公司所有者的凈利潤16,590.0514,575.8612,820.69少數(shù)股東損益72.74250.18江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目資產(chǎn)項目2023年10月31日2022年12月31日2021年12月31日資產(chǎn)總額116,883.38100,936.9776,160.56負債總額10,590.3710,945.778,621.63凈資產(chǎn)106,293.0189,991.1967,538.93項目2023年1-10月2022年度2023年度營業(yè)收入24,721.4927,108.4428,546.12利潤總額14,727.4613,753.8112,328.02凈利潤16,301.8113,753.8112,328.02被評估單位評估基準日、2021-2022年度的模擬會計報表已經(jīng)大信會計師事務(wù)所稅種計稅依據(jù)稅率企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額25%、20%、0%增值稅銷售額、信息服務(wù)費、電子版權(quán)使用費、網(wǎng)站維護、手機閱讀信息費、出租收入、版稅收入城市維護建設(shè)稅應(yīng)納增值稅7%、5%教育費附加應(yīng)納增值稅3%地方教育費附加應(yīng)納增值稅2%房產(chǎn)稅自用房屋以房產(chǎn)原值的70%為計稅依據(jù)；出租房屋，以房屋租賃收入為計稅依據(jù)1.2%、12%文化事業(yè)單位轉(zhuǎn)制為企業(yè)和進一步支持文化企業(yè)業(yè)和個體工商戶發(fā)展有關(guān)稅費政策的公告》規(guī)定：對三、被評估單位財務(wù)報表的審查與調(diào)整非經(jīng)營性資產(chǎn)在這里是指對被評估單位主營業(yè)務(wù)沒有直接“貢獻”的資產(chǎn)。我們知道，企業(yè)不是所有的資產(chǎn)對主營業(yè)務(wù)都有直接貢獻，有些資產(chǎn)可能對主營業(yè)務(wù)沒有直接“貢獻”，如長期投資、在建工程及一些閑置資產(chǎn)等。企業(yè)的長期投資是企業(yè)將自身的資產(chǎn)通過讓渡給其他人擁有或使用，而本身收取投資收益。上述投資收益與自身的根據(jù)企業(yè)提供的評估基準日經(jīng)審計的合并資產(chǎn)負債表，我們發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在非經(jīng)營江教傳媒主要的征訂期以學(xué)期為單位，經(jīng)營性貨幣資金考慮一個周期內(nèi)的付現(xiàn)成成本因素，考慮到發(fā)貨、客戶確認收到后可以對賬開票及收款的周期，基本上參考半此以外其他的資金中，我們將剩余貨幣資金作為溢余貨幣處理，該部分金額為及利息，與主營業(yè)務(wù)無關(guān)，本次評估將其劃為非經(jīng)營資產(chǎn)考慮，截至評估基準日，江教傳媒合并資產(chǎn)負債表上，涉及應(yīng)收股利和往來款項與公司對參股的江西中文傳媒教輔經(jīng)營有限公司（簡稱：教輔公司）和江西新華物流有限公司（簡稱：新華物流），經(jīng)由其上述兩家公司的全部股東出具《聯(lián)營公司情況說明》可知，其經(jīng)營業(yè)務(wù)均屬于中文傳媒管理中的內(nèi)部經(jīng)營層級環(huán)節(jié)（屬于分工體系的），流99%以上的銷售收入來自于中文傳媒集團內(nèi)部客戶；教輔公司70%以上的采購來自于中文傳媒集團內(nèi)部客戶、新華物流60%以上的采購來自于中文傳媒集團內(nèi)部客戶；教輔公司、新華物流與中文傳媒其他全資發(fā)行公司及相關(guān)物流公司業(yè)務(wù)資質(zhì)并無差異化，中文傳媒可以通過自己的其他全資發(fā)行公司直接采購?fù)獍鎴D書、其他全資物流公定性。且本次評估經(jīng)濟行為的交易買方為中文傳媒。因此以教輔公司、新華物流評估基準日資產(chǎn)負債表中載明的凈資產(chǎn)賬面值乘以持股比例確認該項投資的評估值；對合上述兩個科目核算的為新項目建設(shè)的前期投入，本次評估按核實后的賬面值確認截至評估基準日，江教傳媒合并資產(chǎn)負債表上，涉及遞延所得稅資產(chǎn)，扣除壞賬于評估基準日至今，江教傳媒及其合并范圍內(nèi)的教育大廈第2層、第3層、第7層和第1層白色區(qū)域辦公房產(chǎn)經(jīng)華物業(yè)對外出租于北京旭康貿(mào)易有限公司，租期從2011年12月15日至2（2）江教傳媒將其位于合肥市蜀山區(qū)望江棟）、合肥市蜀山區(qū)高安城市天地14棟201室租賃給合肥愛樂江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目資產(chǎn)（3）江教傳媒位于商都路600號的江教傳租方江西藍鵲教育咨詢有限公司租賃面積為11,256.26平米，租期（4）江教傳媒全資子公司江教印刷廠將其位于系筑面積1,600.00平米的使用權(quán)租賃給南昌市西湖區(qū)奕品茶樓，租期從2013年6房出售2,103.96平方米，房改剩余面積583.54平方米，售后出售面積的整下賬。該房產(chǎn)權(quán)證號為洪房權(quán)證西字第414877號，權(quán)利583.54平方米。期后該房擴建并對外出租1,600.00平方米，起租時間至2025年6月16日。江教印刷廠對外租賃合同涉及的租賃面積為1,6序號權(quán)證編號房屋名稱建筑面積（平租賃面積（平租賃占比房屋評估值租賃房產(chǎn)估值評估方法1贛（2022）南昌市不動產(chǎn)權(quán)第0087695號江教傳媒大廈23,194.8112,238.1053%25,096.7813,241.62市場法2洪房權(quán)證東湖區(qū)字第1000394008號-江西省教育廳表外-八一大道教育大廈2、白色區(qū)域100%1,246.681,246.68市場法3皖（2019)合肥市不動產(chǎn)權(quán)第1112864-1112870號合肥城市天地家園14幢-201室141.07141.07100%233.99233.99市場法4皖（2019)合肥市不動產(chǎn)權(quán)第1112864-1112870號合肥市信旺.華府駿苑（2821~2824、2826、2828、2830、2834408.99408.99100%287.28287.28市場法5贛（2022）南昌市不動合肥市信旺.華府駿苑517.41517.41100%363.43363.43市場法江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目資產(chǎn)序號權(quán)證編號房屋名稱建筑面積（平租賃面積（平租賃占比房屋評估值租賃房產(chǎn)估值評估方法產(chǎn)權(quán)第0087695號（2808~2810、2813號）6洪房權(quán)證西字第414877號西湖區(qū)系馬樁65號廠房583.54583.54100%400.51400.51收益法合計27,628.6715,773.51所謂非經(jīng)營性負債是指企業(yè)承擔(dān)的債務(wù)不是由于主營業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動產(chǎn)生的負債而是由于與主營業(yè)務(wù)沒有關(guān)系或沒有直接關(guān)系的其他業(yè)務(wù)活動如對外投資，基本建設(shè)截至評估基準日，江教傳媒合并資產(chǎn)負債表上長期應(yīng)付薪酬中為改制時計提的離文化軟實力”。江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目資產(chǎn)元，按可比口徑計算比上年增長8.2%。其中類實現(xiàn)營業(yè)收入52,395億元，比上年增長15第四部分收益法評估技術(shù)說明股權(quán)自由現(xiàn)金流量=凈利潤+折舊及攤銷-資本性支出-營運資金增加額-償還付息E=B?DB=P+ΣCied(1?T)f+β×ERP＋Rs6.假設(shè)公司在現(xiàn)有的管理方式和管理水平的基礎(chǔ)上，無其他人力不可抗拒因素8.評估范圍僅以委托人及被評估單位提供的評估申報表為準，未考慮委托人及人數(shù)為213.5萬人，較2021年209,以2023年為基礎(chǔ)每年預(yù)測2%的增長。）：項目未來預(yù)測2023年11-12月2024年2025年2026年2027年2028年主營業(yè)務(wù)收入5,400.0039,110.5239,892.7340,690.5941,504.4042,334.49其他業(yè)務(wù)收入2,100.004,778.754,874.324,971.815,071.255,172.67合計7,500.0043,889.2744,767.0545,662.4046,575.6447,507.16）：項目未來預(yù)測2023年11-12月2024年2025年2026年2027年2028年主營業(yè)務(wù)成本900.0010,521.6910,732.1210,946.7611,165.7011,389.01其他業(yè)務(wù)成本1,500.003,790.053,865.853,943.164,022.034,102.47合計2,400.0014,311.7314,597.9714,889.9315,187.7215,491.48;其他為與改制相關(guān)的費用，為長期應(yīng)付職工薪酬現(xiàn)值攤銷和當(dāng)期實際付款之間的差名稱年限房屋建筑物30設(shè)備類資產(chǎn)土地使用權(quán)37.95無形資產(chǎn)—其他無形資產(chǎn)WACC（WeightedAveragef+β×ERP＋Rs將對比公司的Unleveredβ計算出來后，取其平均值作為被評估單位的將恰當(dāng)?shù)臄?shù)據(jù)代入CAPM公式中，我們就本項目選擇合并財務(wù)報表口徑運用收益法測算得出被評估單位合并口徑的股權(quán)七、股東全部權(quán)益價值的確定根據(jù)測算，截至評估基準日2023年10月31日，江教傳媒股東全部權(quán)益價值為第五部分資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估技術(shù)說明第一流動資產(chǎn)評估技術(shù)說明納入評估范圍的流動資產(chǎn)包括：貨幣資金、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款、科目名稱賬面價值貨幣資金656,981,680.26應(yīng)收賬款57,836,281.80預(yù)付賬款1,629,906.43其他應(yīng)收款9,943,563.46存貨13,772,407.73一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)3,657,083.33流動資產(chǎn)合計743,820,923.01人民幣，賬面余額共計4,634.48元；銀行存款為22個人民幣賬戶，賬面余額共計江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目資產(chǎn)應(yīng)收賬款賬面余額61,437,521.19元，壞賬準備3,601,239.39元，賬面凈值其他應(yīng)收款賬面余額10,194,841.45元，壞賬準備251,277.99元，賬面凈值首先對各項應(yīng)收款項進行逐筆核對，查看其是否賬表相符；對賬面余額較大的應(yīng)的款項，參照賬齡分析估計可能的風(fēng)險損失額，以賬面余額扣減估計的風(fēng)險損失額確經(jīng)查預(yù)付江西漢光教育科技有限責(zé)任公司的款項按其償債能力確認評估值，其余預(yù)付賬面記錄進行核對。經(jīng)評估人員調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)不可收回跡象。以經(jīng)核實無誤的賬江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目資產(chǎn)對于期后已收回和有充分理由相信能全額收回的，按賬面余額確認評估值；對于收回的可能性不確定的款項，參照賬齡分析估計其中應(yīng)收江西漢光教育科技有限責(zé)任公司的款項其他應(yīng)收款的評估值為9,943,327委估存貨為原材料和庫存商品，賬面余額合計20,557,086.04元，跌價準備在評估過程中，評估人員對評估范圍內(nèi)存貨在核對賬、表一致的基礎(chǔ)上，為確認計憑證，并對存貨情況進行了函證。查看了有關(guān)出庫和入庫單，了解存貨保管及出入評估中人員通過市場調(diào)查取得原材料或替代品近期購買價格，利用核實后的數(shù)量江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目資產(chǎn)2.評估程序及方法：首先，評估人員對產(chǎn)成品進行了抽查盤點，并查閱了有關(guān)賬其次根據(jù)向企業(yè)了解的產(chǎn)成品市場適銷情況。對于滯銷產(chǎn)品根據(jù)其可收回凈收益科目名稱賬面價值評估值增減值增值率%貨幣資金656,981,680.26656,981,680.26--應(yīng)收賬款57,836,281.8056,838,694.68-997,587.12預(yù)付賬款1,629,906.431,627,455.46-2,450.97-0.15其他應(yīng)收款9,943,563.469,943,327.07-236.39-0.002存貨13,772,407.7317,793,382.654,020,974.9229.2一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)3,657,083.333,657,083.33--合計743,820,923.01746,841,623.443,020,700.430.41江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目資產(chǎn)第二非流動資產(chǎn)評估技術(shù)說明評估人員對該項借款進行核對，查看其是否賬表相符，并進行函證，核實賬面余納入本次評估范圍的長期股權(quán)投資包括擁有控制權(quán)的長期股權(quán)投資和參股的長期序號被投資單位名稱注冊資本（單位：元）投資比例（單賬面價值（單位：元）1江西開心文化傳媒有限公司5,000,000.002,000,000.002江西省教博傳媒有限責(zé)任公司5,000,000.005,000,000.003江西嘉藝德文化傳媒有限公司3,000,000.003,000,000.004江西漢光教育科技有限責(zé)任公司3,000,000.003,000,000.005江西省圖遠實業(yè)有限公司2,000,000.002,000,000.006江西三友教育科技有限公司5,000,000.005,000,000.007江西人人科普文化發(fā)展有限公司7,000,000.007,000,000.008江西省育華物業(yè)管理有限公司1,094,500.0099.530,000,000.009江西國育圖書發(fā)行有限公司3,900,000.00656,042,342.78江西育華文化有限公司2,000,000.0029,488,922.35江西新華物流有限公司5,880,000.004932,817,417.54江西教育印務(wù)實業(yè)有限公司10,000,000.005014,008,064.59江西教育印刷廠有限公司2,046,000.00-合計139,356,747.26進行整體評估的被投資單位評估基準日基本情況分別見相應(yīng)(2)法定住所：江西省南昌市新建區(qū)望城新區(qū)武(3)經(jīng)營場所：江西省南昌市新建區(qū)望城新區(qū)武服務(wù)（以上項目涉及憑許可證或資質(zhì)證或其他批準文件的憑有效的許可證或資質(zhì)證或股東名稱出資額（單位：萬元）江西藍海物流科技有限公司612.0051.00江西教育傳媒集團有限公司588.0049.00合計1,200.00100%項目2023年10月31日流動資產(chǎn)106,867,906.43固定資產(chǎn)838,996.64資產(chǎn)總計107,706,903.07流動負債40,732,581.56負債合計40,732,581.56所有者權(quán)益66,974,321.51江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目資產(chǎn)項目2023年10月31日一、營業(yè)收入79,137,232.68減：營業(yè)成本25,822,116.72營業(yè)稅金及附加613,012.57銷售費用594,111.90管理費用12,491,455.92財務(wù)費用-771,600.68信用減值損失-1,794.40加：其他收益-5,265.22二、營業(yè)利潤40,384,665.43加：營業(yè)外收入181,793.45減：營業(yè)外支出37,831.33三、利潤總額40,528,627.55減:所得稅費用四、凈利潤40,528,627.55依據(jù)長期股權(quán)投資明細賬，收集有關(guān)的投資協(xié)議和被投資單位的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、驗資報告、公司章程、評估基準日財務(wù)報表等資料，并與資產(chǎn)評估申報表所列內(nèi)常經(jīng)營的長期股權(quán)投資，采用同一評估基準日對被投資單位進行整體評估，以被投資單位整體評估后的凈資產(chǎn)乘以持股比例確定長期股權(quán)投資的評估值。其中被投資單位整體評估后的凈資產(chǎn)為負數(shù)的，根據(jù)《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，“有限責(zé)任對參股的江西新華物流有限公司（簡稱：新華物流），經(jīng)由新華物流全部股東出具《聯(lián)營公司情況說明》可知，其經(jīng)營業(yè)務(wù)均屬于中文傳媒管理中的內(nèi)部經(jīng)營層級環(huán)），團內(nèi)部客戶；新華物流60%以上的采購來自于中文傳媒集團內(nèi)部客戶；新華物流與中文傳媒其他全資發(fā)行公司的相關(guān)物流公司業(yè)務(wù)資質(zhì)并無差異化，中文傳媒可以通過自江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目資產(chǎn)重組，收益存在不確定性。且本次評估經(jīng)濟行為的交易買方為中文傳媒。因此以新華物流評估基準日資產(chǎn)負債表中載明的凈資產(chǎn)賬面值乘以江教傳媒持股比例確認該項投長期股權(quán)投資評估結(jié)果匯總表序號被投資單位名稱賬面價值評估值增減值增值率%1江西開心文化傳媒有限公司2,000,000.007,145,642.395,145,642.39257.282江西省教博傳媒有限責(zé)任公司5,000,000.0012,040,426.877,040,426.87140.813江西嘉藝德文化傳媒有限公司3,000,000.008,204,105.215,204,105.21173.474江西漢光教育科技有限責(zé)任公司3,000,000.00--3,000,000.005江西省圖遠實業(yè)有限公司2,000,000.0012,463,798.2510,463,798.25523.196江西三友教育科技有限公司5,000,000.003,354,897.41-1,645,102.59-32.907江西人人科普文化發(fā)展有限公司7,000,000.0013,984,275.956,984,275.9599.788江西省育華物業(yè)管理有限公司30,000,000.00--3,000,000.009江西國育圖書發(fā)行有限公司6,042,342.788,564,045.932,521,703.1541.73江西育華文化有限公司29,488,922.3541,932,612.7112,443,690.3642.20江西新華物流有限公司32,817,417.5432,817,417.54--江西教育印務(wù)實業(yè)有限公司14,008,064.5923,642,331.729,634,267.1368.78江西教育印刷廠有限公司---合計139,356,747.26164,149,553.9824,792,806.7217.79評估增值原因主要如下：長期股權(quán)投資賬面為投資成本，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估反映的本評估報告沒有考慮流動性以及由于具有控制權(quán)或者缺乏控制權(quán)可能產(chǎn)生的溢價江西開心文化傳媒有限公司是由江西教育傳媒集團有限公司出資組建。江教集團江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目資產(chǎn)本次資產(chǎn)評估對象為江西教育傳媒集團有限公司申報評估的建筑物類資產(chǎn)，具體序號科目名稱項數(shù)賬面價值原值凈值1投資性房地產(chǎn)-房屋92,708,749.001,272,102.41建設(shè)用地使用權(quán)/房屋所有權(quán)，權(quán)利性質(zhì)為出讓/市場化商品房，用途為城鎮(zhèn)住宅用地/江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目資產(chǎn)購物中心（1.1km）、唯品合肥城市奧產(chǎn)權(quán)證，證號詳見評估明細表，權(quán)利人為江西教育傳媒集團有限公司，共有情立面噴砂涂料、鋁合金窗；室內(nèi)采用簡裝，地面鋪設(shè)地板磚，墻面噴刷涂料，頂棚采），江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目資產(chǎn)被評估單位采用（年限平均法）計提折舊。按建筑物類資產(chǎn)類別、預(yù)計使用壽命固定資產(chǎn)類別使用年限殘值率*年折舊率*建筑物類20年34.85根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有單位提供的投資性房地產(chǎn)申報明細表，通過查閱固定資產(chǎn)財務(wù)賬及或體積等資料進行核對分析。對于申報明細表中賬實不符、重復(fù)、遺漏及含混不清的在產(chǎn)權(quán)持有單位基建技術(shù)人員及相關(guān)固定資產(chǎn)管理人員配合下，對建投資性房地產(chǎn)的位置、結(jié)構(gòu)形式、建筑面積或體積、使用情況、維護及改造通過網(wǎng)絡(luò)查詢、市場調(diào)查詢價等方式收集房地產(chǎn)所在地房地產(chǎn)市場的相關(guān)資料，根據(jù)本次評估的特定目的及委估投資性房地產(chǎn)的特點，采用市場比較法確定建筑地產(chǎn)價格案例與委估房地產(chǎn)的各項條件相比較，對各個因素經(jīng)濟比較發(fā)達和地區(qū)，在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的酬率折現(xiàn)，累加得出評估基準日的現(xiàn)值，以此來判斷委估房地假設(shè)開發(fā)法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預(yù)期價值，扣除正合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估房地產(chǎn)價值的方法。發(fā)項目（純土地或在建工程等通過測算正常開發(fā)完畢后余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。成本法依據(jù)生產(chǎn)費用價值論和替代原理，以假設(shè)重本為依據(jù)而評估房地產(chǎn)價值的一種方法，即以重置一宗與被用的房地產(chǎn)，所需投入的各項費用之和為依據(jù)，再加上一定被估房地產(chǎn)價值。成本法適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成本次評估，評估方法的選擇應(yīng)參照《規(guī)范》、評估準場發(fā)育情況并結(jié)合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇評根據(jù)評估人員現(xiàn)場調(diào)查了解，評估對象權(quán)屬完整（權(quán)證存在公開活躍市場，市場上可以獲取可比的房地產(chǎn)成交實例，本次評估，房地產(chǎn)出租、出售市場的相關(guān)性有一定程本次評估對象為移交或劃轉(zhuǎn)的既有房地產(chǎn)，不具備開本次評估對象為住宅類房地產(chǎn)，由于成本法在計算住房地產(chǎn)選用市場比較法，土地使用權(quán)價值已經(jīng)包含在市場比較法是將委估房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)發(fā)生的同類房地產(chǎn)交易實例，就交易條件、價格形成的時間、區(qū)域因素（房地產(chǎn)的外部條件）及個別因素件）加以比較對照，以同類房地產(chǎn)的價格為基礎(chǔ)，做必要的修正，得出待估房地產(chǎn)最VB：比較實例價格A：待估房地產(chǎn)交易情況指數(shù)/比較實例房地產(chǎn)交易情B：待估房地產(chǎn)估價期日地價指數(shù)/比較實例房地產(chǎn)交易日期D：待估房地產(chǎn)區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實例房地產(chǎn)區(qū)域因E：待估房地產(chǎn)個別因素條件指數(shù)/比較實例房地產(chǎn)個別因F：待估房地產(chǎn)權(quán)益因素條件指數(shù)/比較實例房地產(chǎn)權(quán)益因素條經(jīng)過履行資產(chǎn)核查、取價依據(jù)調(diào)查和評定估算等程序，對江教傳媒申報的投資性編號科目名稱賬面價值評估價值增減值增值率*1投資性房地產(chǎn)-房屋1,272,102.415,212,700.003,940,597.59309.77本次評估建筑物類資產(chǎn)評估增值的主要原因是：因市場供需關(guān)系變化，商品房的本次資產(chǎn)評估對象為江西教育傳媒集團有限公司申報評估的建筑物類資產(chǎn)，具體序號科目名稱項數(shù)賬面價值原值凈值1固定資產(chǎn)-房屋建筑物158,099,013.06153,225,420.46江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目資產(chǎn)），建設(shè)用地使用權(quán)/房屋所有權(quán)，權(quán)利性質(zhì)為出讓/自建房，用途為新聞出版用地/新聞，頂棚石膏板吊頂刷涂料，室內(nèi)安裝玻璃隔斷和木質(zhì)套門，衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面鋪產(chǎn)江西教育傳媒集團有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目資產(chǎn)墻面鋪墻磚。房屋內(nèi)部供水、排水、供電設(shè)施完善。房地產(chǎn)現(xiàn)經(jīng)由江西省育華物業(yè)管肥大唐置業(yè)有限公司已交付該等房產(chǎn)，但因合肥大唐置業(yè)有限公司涉及糾紛已被列入公司相關(guān)糾紛得到解決不再被列入失信被執(zhí)行人名單或當(dāng)?shù)刂鞴懿块T出臺相關(guān)補辦政南湖路宿舍其賬面價值為房改存留后的賬面價值。江教傳媒大廈歸集建設(shè)工程造被評估單位采用（年限平均法）計提折舊。按建筑物類資產(chǎn)類別、預(yù)計使用壽命固定資產(chǎn)類別使用年限殘值率*年折舊率*建筑物類40、50年3或體積等資料進行核對分析。對于申報明細表中賬實不符、重復(fù)、遺漏及含混不清的在產(chǎn)權(quán)持有單位基建技術(shù)人員及相關(guān)固定資產(chǎn)管理人員配合下，對建（構(gòu)）筑物的位置、結(jié)構(gòu)形式、建筑面積或體積、使用通過網(wǎng)絡(luò)查詢、市場調(diào)查詢價等方式收集房地產(chǎn)所在地房地產(chǎn)市場的相關(guān)資料，根據(jù)本次評估的特定目的及委估房屋建筑物的特點，采地產(chǎn)價格案例與委估房地產(chǎn)的各項條件相比較，對各個因素的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。市場經(jīng)濟比較發(fā)達和地區(qū)，在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似酬率折現(xiàn)，累加得出評估基準日的現(xiàn)值，以此來判斷委估房地假設(shè)開發(fā)法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預(yù)期價值，扣除正合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估房地產(chǎn)價值的方法。發(fā)項目（純土地或在建工程等通過測算正常開發(fā)完畢后余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。成本法依據(jù)生產(chǎn)費用價值論和替代原理，以假設(shè)重本為依據(jù)而評估房地產(chǎn)價值的一種方法，即以重置一宗與被用的房地產(chǎn)，所需投入的各項費用之和為依據(jù)，再加上一定被估房地產(chǎn)價值。成本法適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成本次評估，評估方法的選擇應(yīng)參照《規(guī)范》、評估準場發(fā)育情況并結(jié)合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇評根據(jù)評估人員現(xiàn)場調(diào)查了解，評估對象權(quán)屬完整（權(quán)證存在公開活躍市場，市場上可以獲取可比的房地產(chǎn)成交實例，辦公房產(chǎn)對外出租外，南湖路宿舍控制未出租，江本次評估對象為移交或劃轉(zhuǎn)的既有房地產(chǎn)，不具備開本次評估對象為辦公類和住宅類房地產(chǎn)，由于成本法房地產(chǎn)選用市場比較法，土地使用權(quán)價值已經(jīng)包含在市場比較法是將委估房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)發(fā)生的同類房地產(chǎn)交易實例，就交易條件、價格形成的時間、區(qū)域因素（房地產(chǎn)的外部條件）及個別件）加以比較對照，以同類房地產(chǎn)的價格為基礎(chǔ)，做必要的修正，得出待估房地產(chǎn)最VB：比較實例價格A：待估房地產(chǎn)交易情況指數(shù)/比較實例房地產(chǎn)交易情B：待估房地產(chǎn)估價期日地價指數(shù)/比較實例房地產(chǎn)交易日期D：待估房地產(chǎn)區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實例房地產(chǎn)區(qū)域因E：待估房地產(chǎn)個別因素條件指數(shù)/比較實例房地產(chǎn)個別F：待估房地產(chǎn)權(quán)益因素條件指數(shù)/比較實例房地產(chǎn)權(quán)益因素條經(jīng)過履行資產(chǎn)核查、取價依據(jù)調(diào)查和評定估算等程序，對江教傳媒申報的建筑物編號科目名稱賬面價值評估價值增值率*原值凈值原值凈值原值凈值1固定資產(chǎn)-房屋建筑物158,099,013.06153,225,420.46267,558,775.00267,544,455.7469.2374.61本次評估建筑物類資產(chǎn)評估增值的主要原因是：因市場供需關(guān)系變化，商品房的成本法追溯評估所涉房屋價值，其價值不含土地使用權(quán)價值。本次評估基于房地合一原則，參照同期改制時期類似房產(chǎn)改制評估的技術(shù)方案，采用市場法評估房地合一價值，和追溯評估的口徑不盡一致，形成差異。因未取得確定的土地分割面積，無法確建設(shè)用地使用權(quán)/房屋所有權(quán)，權(quán)利性質(zhì)為出讓/自建房，用途為新聞出版用地/新聞，頂棚石膏板吊頂刷涂料，室內(nèi)安裝玻璃隔斷和木質(zhì)套門，衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面鋪最佳的利用方式為辦公。根據(jù)替代性原則，本次評估選取近期同一供需圈內(nèi)三個用途項目名稱項目位置用途結(jié)構(gòu)面積交易價格交易日期（元/平方米）新地中心南昌市贛江中大道1218號辦公框剪結(jié)構(gòu)4209,640.002023年12月萊蒙都會寫字樓南昌市紅谷灘區(qū)會展路999號辦公框剪結(jié)構(gòu)22369,355.002023年9月萬達中心寫字樓南昌市紅谷灘區(qū)沙井路與豐澤路交叉口南80米辦公框剪結(jié)構(gòu)50010,000.002023年8月項目估價對象新地中心萊蒙都會寫字樓萬達中心寫字樓交易單價（元/平方米）待估9,640.009,355.0010,000.00交易情況正常交易正常交易、報價正常交易、報價正常交易、報價交易時間2023-10-312023年9月2023年9月2023年8月區(qū)位狀況商務(wù)辦公集聚度周邊物業(yè)多為商務(wù)辦公，商務(wù)辦公集聚度較高周邊物業(yè)多為商務(wù)辦公，商務(wù)辦公集聚度較高周邊物業(yè)多為商務(wù)辦公，商務(wù)辦公集聚度較高周邊物業(yè)多為商務(wù)辦公，商務(wù)辦公集聚度較高距商務(wù)中心區(qū)距離或處于商務(wù)中心的位置紅谷灘中心區(qū)紅谷灘中心區(qū)紅谷灘中心區(qū)紅谷灘中心區(qū)交通條件公交便捷程度2條公共線路經(jīng)過超過4條公共線路經(jīng)過超過4條公共線路經(jīng)過超過4條公共線路經(jīng)過通達性臨主干道，周邊道路通達性好臨主干道，周邊道路通達性好臨主干道，周邊道路通達性好臨主干道，周邊道路通達性好接近性可地下停車，距離物業(yè)距離約100米可地下停車，距離物業(yè)100米可地下停車，距離物業(yè)100米可地下停車，距離物業(yè)距離約50米樓層/總樓整棟按中區(qū)考慮中區(qū)/59低區(qū)/26中區(qū)/26房屋朝向南北南南南景觀房屋所臨景觀為城市綠地景觀房屋所臨景觀為城市綠地景觀房屋所臨景觀為城市綠地景觀房屋所臨景觀為一般城市景觀，無特殊景觀周邊環(huán)境狀況周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境較好周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境較好周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境一般周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境較好面積與配套車位數(shù)量比較好較好一般一般公共配套設(shè)施周邊銀行、郵電局、餐飲娛樂等公共配套設(shè)施齊全周邊銀行、郵電局、餐飲娛樂等公共配套設(shè)施齊全周邊銀行、郵電局、餐飲娛樂等公共配套設(shè)施齊全周邊銀行、郵電局、餐飲娛樂等公共配套設(shè)施齊全實物狀況外觀形象裙樓干掛石材外房屋外觀好玻璃幕墻外墻，房屋外觀好玻璃幕墻外墻，房屋外觀好玻璃幕墻外墻，房屋外觀好裝修狀況公共區(qū)域精裝修精裝修精裝修精裝修辦公區(qū)域部分樓層精裝修精裝修毛坯精裝修面積大小23194.814202236400配套設(shè)備設(shè)施電梯、安防、網(wǎng)絡(luò)等房屋配套設(shè)備設(shè)施齊全電梯、安防、網(wǎng)絡(luò)等房屋配套設(shè)備設(shè)施齊全電梯、安防、網(wǎng)絡(luò)等房屋配套設(shè)備設(shè)施齊全電梯、安防、網(wǎng)絡(luò)等房屋配套設(shè)備設(shè)施齊全智能化程度房屋智能化程度較高房屋智能化程度較高房屋智能化程度一般房屋智能化程度一般物業(yè)管理水平物業(yè)管理水平較優(yōu)物業(yè)管理水平較優(yōu)物業(yè)管理水平一般物業(yè)管理水平較優(yōu)租戶類型大型企業(yè)中小型企業(yè)中小型企業(yè)中小型企業(yè)成新及維護保養(yǎng)狀況維護保養(yǎng)較好維護保養(yǎng)較好維護保養(yǎng)較好維護保養(yǎng)較好建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混第ss第ss頁項目估價對象新地中心萊蒙都會寫字樓萬達中心寫字樓層高3.8米3.3米3.3米3.3米空間布局大開間大開間大開間大開間權(quán)益狀況租賃權(quán)無租賃權(quán)無租賃權(quán)無租賃權(quán)無租賃權(quán)抵押權(quán)無抵押無抵押無抵押無抵押土地剩余經(jīng)濟年限28.012628.6827根據(jù)對評估對象和比較案例情況分析，把各比較案例的自身狀況按照參比因素分序號比較因素因素分析及級別說明級差幅度1區(qū)位狀況商務(wù)辦公集聚度分為高、較高、一般、較低、低五個檔次5%2距商務(wù)中心區(qū)距離或處于商務(wù)中心的位置處于商務(wù)中心位置分核心、次核心、邊緣三個級別3%3公交便捷程度根據(jù)公交車線路數(shù)量分為優(yōu)（10條以上）、較優(yōu)（），路）；附近有地鐵站點為優(yōu)2%4道路通達度根據(jù)周邊道路的數(shù)量和級別分好、較好、一般、較差、差五個檔次5接近性根據(jù)落車位與物業(yè)的距離分好（50m以內(nèi)）、較好（50-100m）、一般（100-300m）、較差（300-500m）、差（500m以上）6樓層/總樓分為低樓層、中低樓層、中樓層、中高樓層、高樓層、頂層，無電梯中樓層為優(yōu)2%7房屋朝向房屋主朝向分南、東南、西南、東、西、北、東北、西北8景觀根據(jù)房屋具體所臨景觀狀況（水景、山景、公園、道路、小區(qū)等為好、較好、一般三個檔次9周圍環(huán)境狀況分為好、較好、一般、較差、差五個檔次面積和車位配套分為充足、一般、不足2%公共配套設(shè)施序號比較因素因素分析及級別說明級差幅度1實物狀況外觀形象分好、較好、一般、較差、差五個檔次2裝修狀況公共根據(jù)具體的裝修狀況，分為豪華裝修、精裝修、粗裝修、毛坯四個