房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基礎(chǔ)知識(shí)王國(guó)學(xué)

2001年-2004年個(gè)體經(jīng)營(yíng)2004年9月-2007年好旺角房屋店經(jīng)理2007-2008.12鏈家地產(chǎn)高端部經(jīng)理2009年1月-至今瑞家地產(chǎn)中部區(qū)域區(qū)域經(jīng)理個(gè)人簡(jiǎn)歷1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基礎(chǔ)知識(shí)王國(guó)學(xué)2問(wèn)題：客戶為什么給我們傭金？專業(yè)快捷安全3容積率：是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率＝總建筑面積÷建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個(gè)比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會(huì)越高。4非普通住宅144㎡以上10000元/㎡以上容積率1.0以下5進(jìn)深：在建筑學(xué)上指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度。開(kāi)間：即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離，因?yàn)榫鸵粋€(gè)自然間的寬度而言，故又稱為開(kāi)間。公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：

（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；（2）各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。6陽(yáng)臺(tái)：陽(yáng)臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。平臺(tái)：平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1／2者。半地下室：半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1／3，且不超過(guò)1／2者。7玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。居室是家庭的”領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開(kāi)，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割.就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。8框架結(jié)構(gòu)(鋼混）：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅。磚混結(jié)構(gòu)（混合）：承重的主要結(jié)構(gòu)采用梁、柱和墻體建造。梁和柱是指磚混結(jié)構(gòu)房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑的。9

裂縫:是否有害與裂縫出現(xiàn)的部位、裂縫出現(xiàn)的原因以及裂縫的寬度和長(zhǎng)度有關(guān)。裂縫如出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性部位且裂縫的寬度和長(zhǎng)度均較大則為有害裂縫。磚混結(jié)構(gòu)以磚砌體和樓板（可分為現(xiàn)澆和預(yù)制）為受力結(jié)構(gòu)，因此在磚厚大于240的磚墻以及樓板上出現(xiàn)的裂縫均屬于結(jié)構(gòu)性裂縫，但如果表面抹灰開(kāi)裂而磚體及樓板本身并未開(kāi)裂則不屬于結(jié)構(gòu)性裂縫?？蜉p結(jié)構(gòu)以梁、板、柱為受力結(jié)構(gòu)，若非表面抹灰裂或填充砌體裂縫則屬于結(jié)構(gòu)性裂縫?；炷亮芽p寬度小于0.3mm即使出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性部位也非有害裂縫，但應(yīng)注意其發(fā)展。10商品房維修基金：是指按建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號(hào)）的規(guī)定，新建商品住宅（包括經(jīng)濟(jì)適用住房）出售后建立的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。11土地使用權(quán):是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對(duì)依法交由其使用的國(guó)有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權(quán)利。土地使用年限：住宅土地70年、商業(yè)用地40年、工業(yè)用地：50年房屋的他項(xiàng)權(quán)利:房屋的他項(xiàng)權(quán)利是指由房屋的所有權(quán)衍生出來(lái)的典權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)等權(quán)利。12不得進(jìn)行交易的房地產(chǎn)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的權(quán)屬有爭(zhēng)議的已批準(zhǔn)實(shí)施拆遷的未經(jīng)國(guó)資部門批準(zhǔn)的行政事業(yè)單位房地產(chǎn)依法收回土地使用權(quán)的法律、法規(guī)規(guī)定不得交易的其他情形13房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素：、所處的位置；、開(kāi)發(fā)費(fèi)用；、經(jīng)濟(jì)用途；、供求狀況；、經(jīng)濟(jì)環(huán)境；、政策法規(guī)；、人口因素、物業(yè)14商品房的“五證二書一計(jì)劃”

1、五證：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售許可證》2、二書：《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說(shuō)明書》3、一計(jì)劃：《建設(shè)工程投資計(jì)劃》15現(xiàn)行的土地獲取方式（來(lái)源）

劃撥出讓：分為招標(biāo)、拍賣、掛牌三種16房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則（全文）.doc17房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須具備的條件

1、良好的心理素質(zhì)2、良好的知識(shí)素質(zhì)3、較強(qiáng)的法制觀念4、較強(qiáng)的時(shí)政意識(shí)18“5S”服務(wù)

1、SPEED（速度）2、SMILE（微笑）3、SINCERITY（真誠(chéng)）4、SMART（機(jī)敏）5、STUDY（研學(xué)）

19房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)原則

1、平等化原則2、珍惜?？?、體察顧客希望20顧問(wèn)式服務(wù)法

1、符合顧客心理的應(yīng)對(duì)法2、實(shí)際性的商品知識(shí)3、信心十足地推薦4、以體驗(yàn)性的知識(shí)來(lái)說(shuō)服顧客21消除客戶疑慮的CDDC法則1、澄清疑慮（引導(dǎo)