樓宇智能專業(yè)的實驗實訓

樓宇智能專業(yè)的實驗實訓智能小區(qū)安全防范系統(tǒng)A停車場的安全措施停車場的安全措施為保障物業(yè)使用者及從業(yè)人員的人身安全，避免發(fā)生不必要的以外，物業(yè)管理公司需要在危險作業(yè)區(qū)或易于發(fā)生危險的場所設置明顯警示標志，并制定有效的防范措施。典型案例

萬先生從某大廈停車場開車駛出。大廈室內(nèi)停車場共有八層，萬先生的車停在5樓，車場出口在2樓。萬先生開車順著車道一路拐彎，當車轉(zhuǎn)到離出口不遠的彎道上，萬先生一不留神，撞在彎道拐角處，撞損了墻角，車也撞壞了。車場保安攔住萬先生，要求賠償車場損失。萬先生也非常氣憤地想管理公司投訴。稱管理公司在停車場未設“小心轉(zhuǎn)彎”的警示標志，安全措施不當，因此自己不僅不應賠償車場損失，管理公司還應賠償自己的撞車損失。案例分析小區(qū)或大廈易于發(fā)生人身安全隱患的地方主要有：電房、高空、墻、煤氣房、BTM室（自動氣體滅火系統(tǒng)）、停車場、施工場地等。對這些地方物業(yè)管理公司應制定響應的防范措施。如，建立管理制度、完善指示標志、加強人員管理等。其中指示標志是規(guī)章條文的濃縮，以最簡短的文字或圖樣簡潔有效的表達管理意圖和服務理念，是管理公司做常采用的防范措施。例如可根據(jù)場地及工作性質(zhì)，設置危險標志：特殊房間標志（如“電房”、“煤氣房”、等）、作業(yè)標志（如“正在清洗”、“正在施工”、“高空作業(yè)”等）、管理標志（如“請勿攀爬”、“非工作人員請勿進入”等）、警示標志（如“地滑請小心”、“有毒”、“高壓電”等）。停車場屬于較易發(fā)生事故的危險區(qū)域，為防患與未然，物業(yè)管理公司應采取必要的安全防范措施。一是制訂完善的停車場管理制度；二是在停車場內(nèi)設立各種指示燈、防撞和防滑設施，劃分人、車行道，分進、出車輛道，設立路障等；三是在高危路段設立警示標志，時刻提司機注意安全駕駛；四是建立應急措施，一旦發(fā)生安全事故，要迅速有效的處理。案例所訴管理公司在車道拐彎處已設置了“坡陡彎急，小心駕駛”的標志牌，不過牌掛在出口處最后一個彎道墻壁上，離萬先生出事車道尚有幾米車程。3.

通知入車口當值人員。4.

如車口崗接通知后應向客人作出適當指引。（十）

水浸1.

立即報告當值主管或監(jiān)控中心帶班主任及領班。2.

盡快使用就近防水設施保護好受浸樓層各電梯槽口，以免電梯受損。3.

通知并協(xié)助有關人員排水。4.

耐心向客人解釋勸慰，盡量為客人解決水浸帶來的實際困難。樓層警鐘引起的恐慌設備維修保養(yǎng)和定期測試是保證設備正常運行的基礎，為順利完成這些工作，管理公司一般會安排在非辦公時間進行，盡量減少對用戶的影響，但有時也不得不安排在工作時間。為此，物業(yè)管理公司應做好充分的準備，在工程前通知受影響的用戶，向用戶解釋原因、工程進度及受影響程度，請用戶做好準備。

典型案例

9月28日，某大廈業(yè)務管理公司按照計劃對13~23樓自動報警系統(tǒng)進行測試。負責測試的工程部員工是剛?cè)肼毜男聠T工，不太熟悉操作程序，致使大廈樓層警鐘一起發(fā)出了刺耳的鳴聲。很多用戶以為大廈發(fā)生火警，驚慌失措，四處逃生，場面十分混亂。雖然管理公司發(fā)生誤報后，馬上通過消防廣播向用戶說明情況，可仍有幾位用戶向大廈管理公司投訴，其中一家用戶公司負責人稱，當時正與幾位重要客戶在辦公室內(nèi)洽談生意，警鐘誤響給客戶造成極惡劣的影響，嚴重影響了該公司的對外形象，要求管理給予解釋。

案例分析

消防系統(tǒng)保養(yǎng)測試是設備設施管理的一項重要內(nèi)容，任何一點微小的漏洞，都可能釀成人身、財產(chǎn)的重大損失。如2001年10月廣州某綜合市場發(fā)生大火，在救火時發(fā)現(xiàn)投資50萬的消防設備無法啟動，以致造成幾百萬的經(jīng)濟損失。因此物業(yè)管理公司要定期對消防報警系統(tǒng)、噴淋滅火系統(tǒng)進行檢查檢測，以保證設備設施良好的使用狀態(tài)。

對消防系統(tǒng)保養(yǎng)測試前，物業(yè)管理公司應提前向用戶發(fā)通知，防止用戶產(chǎn)生不必要的驚慌。

處理方式

物業(yè)管理公司在接到投訴后，即出書面函向所有受影響的用戶解釋原因。首先對因工作不細出現(xiàn)誤報表示歉意，然后向用戶解釋消防測試工作的重要性，最后管理公司表示以后的測試中將做好充分的準備，并事先通知各用戶，確保不再發(fā)生類似情況。

預防措施

1.

充分考慮和估計管理公司設備保養(yǎng)測試可能的影響和后果，做好充分的施工前準備，力求將影響面降至最低。

2.

施工前發(fā)文通知可能受影響的樓層或用戶，通知用戶做好準備。

3.

如測試出現(xiàn)差錯或影響面的預計的廣，應通過公共廣播系統(tǒng)緊急通知受影響的用戶。

4.

管理公司應加強員工的技能培訓，確保員工能迅速熟練地完成工程測試。

5.

管理公司在宣傳欄中，可向用戶介紹消防測試及設備保養(yǎng)的重要性。

制度參照

一、消防設備運行規(guī)定

1.

監(jiān)控中心保安員負責監(jiān)控室內(nèi)消防設備（報警系統(tǒng)、BTM系統(tǒng)、聯(lián)動柜等）24小時運行操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號后，應立即派人前往觀察。確認火情后，通過廣播和警鈴疏散人員并啟動相應滅火設備。

2.

如有設備故障，監(jiān)控中心值班人員及時通知工程部進行維修處理。

3.

當值保安員要負責監(jiān)控室的清潔工作。保持地面、墻壁、設備無積塵、水漬、油漬。

4.

工程部根據(jù)設備保養(yǎng)規(guī)定和消防設備保養(yǎng)合同，對消防進行日常維護保養(yǎng)。

5.

工程部和保安部每月定期對大廈消防系統(tǒng)進行模擬檢測試，確保消防設備處于正常狀態(tài)。

6.

消防系統(tǒng)如因維護或其他原因，要暫時改變消防系統(tǒng)的狀態(tài)（如手動/自動等），應由工程部書面通知保安部，并提出相應的臨時措施，確保大廈消防安全。

二、消防報警信號處理程序

1.

消防監(jiān)控中心當值保安員收到消防報警信號或電話報警時：

（1）

用對講機通知巡樓保安員即使到現(xiàn)場核實；

（2）

向當值主管報告，講清報警地點；

（3）

將監(jiān)控鏡頭定在報警樓層監(jiān)視，并將情況及時向當值主管報告。

2.

巡樓保安員或管理員接到消防監(jiān)控中心當值保安員呼叫后，以最快速度感到報警地點核實。

（1）

報警地點在公共地方，直接進入報警地點檢查。

（2）

報警地點在寫字樓單元內(nèi)，先按門鈴，向用戶簡要說明理由后，進入報警地點檢查。

（3）

報警地點在商場內(nèi)，與商場管理人員一起進入報警地點檢查。

（4）

報警地點在停車場內(nèi)，與停車場管理人員一起進入報警地點檢查。

（5）

報警地點在寫字樓單元且上鎖，即使報告當值主管，并留守注意觀察，等待當值主管到場后決定是否破鎖進入檢查。

（6）

報警地點在商場獨立商鋪內(nèi)且上鎖，即使報告當值主管和商場當值負責人，留守現(xiàn)場觀察，等待當值主管和商場當值負責人到場后決定是否破鎖進入檢查。

3.

當值主管接到消防監(jiān)控中心保安員報告后，即使帶領機動人員以最快速度趕到報警地點現(xiàn)場檢查。

（1）經(jīng)到報警地點現(xiàn)場檢查，確認屬誤報，即時通知消防監(jiān)控中心當值保安員復位，若進入寫字樓單元內(nèi)、商鋪內(nèi)、停車場內(nèi)檢查，需向用戶解釋清楚，致歉后方可離開。

（2）報警地點在寫字樓單元內(nèi)或商場獨立鋪位且已上鎖時，若觀察到有明火或煙必須破鎖進入現(xiàn)場檢查，排除險情后加鎖，并通知用戶。

（3）經(jīng)現(xiàn)場檢查確認為火警后，按初期火警處理程序處理。

4.

消防監(jiān)控中心當值保安收到當值主管指令后將信號復位,并做好記錄。

三、工程測試及保養(yǎng)等通知樣本

（1）

關于測試消防警鈴的通知

各用戶：

為確保大廈消防系統(tǒng)的正常運行，我公司定于2月20日（星期日）上午9~12時對大廈進行消防聯(lián)動測試。屆時，各樓層的警鈴均會響數(shù)次，請各用戶聽到警鈴響不必驚慌，不便之處，敬請原諒。

特此通知。

大廈管理公司

XX年X月X日

（2）關于測試部分樓層煙感的通知

各用戶：

為確保本大廈消防設施性能完好，我公司定于以下時間對部分樓層公共地方及用戶室內(nèi)的煙感設備進行保養(yǎng)檢測，具體安排如下：

時

間

檢測樓層

2002年1月8日

1~5樓

2002年1月9日

6~10樓

屆時，我公司工程部人員及有關專業(yè)人士需進入各單元內(nèi)進行有關測試工作，不便之處，敬請原諒。

如對上述安排有任何問題，請與我公司工程部聯(lián)系，電話：（略）

特此通知。

大廈管理公司

XX年X月X日樓宇智能技術(shù)1.樓宇自動控制系統(tǒng)的設計、開發(fā)、研制、安裝、調(diào)試及配套集成

2.樓宇系統(tǒng)的方案設計、