房地產(chǎn)-行業(yè)月報(bào)：基本面待修復(fù)行業(yè)進(jìn)入政策窗口期

免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請(qǐng)務(wù)必一起閱讀。房地產(chǎn)房地產(chǎn)華泰研究2024年5月17日│中國(guó)內(nèi)地行業(yè)月報(bào)基本面尚在修復(fù)，行業(yè)進(jìn)入政策窗口期，關(guān)注資源充沛運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健的房企5月17日，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2024年1-4月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況。4月數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)基本面仍待改善：開(kāi)發(fā)投資同比降幅擴(kuò)大，開(kāi)竣工同比降幅均有所收窄，銷售量?jī)r(jià)仍在調(diào)整，房企到位資金降幅收窄情況改善但仍有壓力。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整之中，但4月下旬以來(lái)供需兩端政策持續(xù)發(fā)力，高能級(jí)城市解除限購(gòu)，多地以舊換新政策持續(xù)推出，監(jiān)管層明確的“穩(wěn)地產(chǎn)”訴求在實(shí)操層面不斷落地，有望推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心修復(fù)并盡快筑底，為板塊提供估值修復(fù)空間。我們看好核心城市儲(chǔ)備充沛及運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企。投資降幅小幅擴(kuò)大，開(kāi)竣工同比降幅收窄4月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降10.5%，降幅較3月擴(kuò)大0.5pct。拆分開(kāi)發(fā)鏈條具體來(lái)看：1）土地端：4月土地市場(chǎng)成交偏弱，供應(yīng)與成交建面同比分別下降38%/30%（3月同比下降50%/49%土地市場(chǎng)仍偏弱，但降幅有所收窄。2）開(kāi)工端：4月新開(kāi)工面積同比下降14.0%，由于去年4月基數(shù)較低，降幅較3月收窄11.4pct。3）竣工端：4月竣工面積下降19.1%，降幅收窄2.6pct，或因保交樓余量項(xiàng)目仍在持續(xù)推進(jìn)，竣工降幅小幅收窄。4）施工方面，2024年1-4月施工面積同比下降10.8%，降幅較去年全年擴(kuò)大3.6pct。市場(chǎng)仍在調(diào)整，期待政策效果顯現(xiàn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)仍在調(diào)整，政策支持有望助力行業(yè)企穩(wěn)。銷售量方面，4月銷售面積同比下降22.8%，降幅較3月擴(kuò)大4.6pct；成交金額同比下降30.4%，降幅較3月擴(kuò)大4.6pct。房?jī)r(jià)方面，4月70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)同比下降3.5%，降幅較3月擴(kuò)大0.8pct，環(huán)比下降0.6%，降幅較3月擴(kuò)大0.3pct；70城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比下降6.8%，降幅較3月擴(kuò)大0.9pct，環(huán)比下降0.9%，降幅較3月擴(kuò)大0.4pct。4月下旬以來(lái)行業(yè)支持政策密集落地，需求端北京、深圳、天津放松限購(gòu)，杭州、成都、西安取消限購(gòu)，供給端多城市加速落地住房以舊換新政策，供需兩端發(fā)力，有望助力行業(yè)企穩(wěn)，期待政策效果顯現(xiàn)。融資協(xié)調(diào)機(jī)制持續(xù)落地有望緩釋房企融資壓力4月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比下滑21.3%，較3月收窄7.7pct。具體來(lái)看：1、4月定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比下滑36.3%、35.8%，降幅較3月收窄5.2、11.0pct；2、國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金同比下降14.3%、上升5.7%，分別較3月收窄8.0pct，由降轉(zhuǎn)升。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比降幅與開(kāi)發(fā)貸降幅小幅轉(zhuǎn)負(fù)。目前房企到位資金同比下降，房企現(xiàn)金流仍存在一定壓力。但房地產(chǎn)協(xié)調(diào)機(jī)制持續(xù)落地，據(jù)國(guó)務(wù)院吹風(fēng)會(huì)，截至到5月16日，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過(guò)了“白名單”項(xiàng)目貸款金額9350億元，融資協(xié)調(diào)機(jī)制的持續(xù)有望緩釋房企融資壓力，改善房企現(xiàn)金流情況。投資建議重點(diǎn)推薦：1）A股開(kāi)發(fā)：城建發(fā)展、招商蛇口、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份；2）港股開(kāi)發(fā)：建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)；3）物管公司：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、保利物業(yè)、萬(wàn)物云、招商積余、濱江服務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)研究員SACNo.S0570519010002SFCNo.BIO834研究員SACNo.S0570519070001SFCNo.BRD825研究員SACNo.S0570520090003SFCNo.BRC046聯(lián)系人SACNo.S0570122050022聯(lián)系人SACNo.S0570122120008chenshen@+(86)2128972228liulu015507@+(86)2128972218linzhengheng@+(86)2128972087+(86)75582492388qikangxu@+(86)2128972228行業(yè)走勢(shì)圖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)(%)滬深3000(12)(23)(35)May-23Sep-23Jan-24May-24資料來(lái)源：Wind，華泰研究重點(diǎn)推薦股票名稱股票代碼(當(dāng)?shù)貛欧N)投資評(píng)級(jí)城建發(fā)展600266CH5.17買入招商蛇口001979CH12.18買入濱江集團(tuán)002244CH7.76買入建發(fā)股份600153CH12.91買入建發(fā)國(guó)際集團(tuán)1908HK19.03買入華潤(rùn)置地1109HK42.23買入中國(guó)海外發(fā)展688HK19.77買入龍湖集團(tuán)960HK15.46買入越秀地產(chǎn)123HK7.16買入華潤(rùn)萬(wàn)象生活1209HK33.60買入保利物業(yè)6049HK39.68買入萬(wàn)物云2602HK26.86買入招商積余001914CH15.12買入濱江服務(wù)3316HK23.80買入資料來(lái)源：華泰研究預(yù)測(cè)免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請(qǐng)務(wù)必一起閱讀。投資降幅小幅擴(kuò)大，開(kāi)竣工同比降幅收窄 3投資降幅小幅擴(kuò)大 3開(kāi)竣工同比降幅有所收窄 3市場(chǎng)仍在調(diào)整，期待政策效果顯現(xiàn) 5融資協(xié)調(diào)機(jī)制持續(xù)落地有望緩釋房企融資壓力 8投資建議 風(fēng)險(xiǎn)提示 投資降幅小幅擴(kuò)大，開(kāi)竣工同比降幅收窄2024年4月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降10.5%，降幅較3月擴(kuò)大0.5pct。拆分開(kāi)發(fā)鏈條具體來(lái)看：1）土地端：4月土地市場(chǎng)成交偏弱，供應(yīng)與成交建面同比分別下降38%/30%（3月同比下降50%/49%土地市場(chǎng)仍偏弱，但降幅有所收窄。2）開(kāi)工端：4月新開(kāi)工面積同比下降14.0%，由于去年4月基數(shù)較低，降幅較3月收窄11.4pct。3）竣工端：4月竣工面積下降19.1%，降幅收窄2.6pct，或因保交樓余量項(xiàng)目持續(xù)推進(jìn)，竣工降幅小幅收窄。4）施工方面，2024年1-4月施工面積同比2024年1-4月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成額為3.1萬(wàn)億元，累計(jì)同比下降9.8%。其中住宅開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成額為2.3萬(wàn)億元，累計(jì)同比下降10.5%。2024年4月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資當(dāng)月完成額為0.9萬(wàn)億元，同比下降10.5%，環(huán)比下降13.6%。其中住宅開(kāi)發(fā)投資完成額為0.7萬(wàn)億元，同比下降10.5%，環(huán)比下降12.3%。86420房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成額（萬(wàn)億元，左軸）15%10%5%0%-5%-10%-15%累計(jì)同比（右軸）2018201920202021202220231-4M24資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究86420住宅開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成額（萬(wàn)億元，左軸）20%15%10%5%0%-5%-10%-15%累計(jì)同比（右軸）2018201920202021202220231-4M24資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究14,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資當(dāng)月完成額（億，左軸） 當(dāng)月同比（右軸）80%60%40%20%0%-20%-40%當(dāng)月環(huán)比（右軸）2023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-032024-04資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究12,00010,0008,0006,0004,0002,0000住宅開(kāi)發(fā)投資當(dāng)月完成額（億，左軸） 當(dāng)月同比（右軸）100%80%60%40%20%0%-20%-40%當(dāng)月環(huán)比（右軸）2023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-032024-04資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究2024年1-4月全國(guó)房屋新開(kāi)工面積為2.4億平，累計(jì)同比下降24.6%。其中住宅新開(kāi)工面2024年4月全國(guó)房屋新開(kāi)工面積為0.6億平，同比下降14.0%，環(huán)比下降20.7%。其中住宅新開(kāi)工面積為0.4億平，同比下降15.3%，環(huán)比下降22.1%。免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請(qǐng)務(wù)必一起閱讀。252050房屋新開(kāi)工面積累計(jì)值（億平，左軸）累計(jì)同比（右軸）2018201920202021202220231-4M2420%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究86420住宅新開(kāi)工面積累計(jì)值（億平，左軸）累計(jì)同比（右軸）2018201920202021202220231-4M2420%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究12,00010,0008,0006,0004,0002,0000當(dāng)月房屋新開(kāi)工面積（萬(wàn)平，左軸） 當(dāng)月同比（右軸）30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%當(dāng)月環(huán)比（右軸）2023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-032024-04資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究8,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000當(dāng)月住宅新開(kāi)工面積（萬(wàn)平，左軸） 當(dāng)月同比（右軸）30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%當(dāng)月環(huán)比（右軸）當(dāng)月環(huán)比（右軸）2023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-032024-04資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究2024年1-4月，全國(guó)房屋施工面積為68.8億平，累計(jì)同比下降10.8%。2024年1-4月全國(guó)房屋竣工面積為1.9億平，累計(jì)同比下降20.4%。120100806040200房屋施工面積累計(jì)值（億平，左軸）累計(jì)同比（右軸）累計(jì)同比（右軸）2018201920202021202220231-4M2410%5%0%-5%-10%-15%資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究86420房屋竣工面積累計(jì)值（億平，左軸）累計(jì)同比（右軸）2018201920202021202220231-4M2420%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究市場(chǎng)仍在調(diào)整，期待政策效果顯現(xiàn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)仍在調(diào)整，政策支持有望助力行業(yè)企穩(wěn)。具體來(lái)看，銷售量方面，4月銷售面積同比下降22.8%，降幅較3月擴(kuò)大4.6pct；成交金額同比下降30.4%，降房?jī)r(jià)方面，4月70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)同比下降降幅較3月擴(kuò)大0.3pct；70城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比下降6.8%，降幅較3月擴(kuò)大0.9pct，環(huán)比下降0.9%，降幅較3月擴(kuò)大0.4pct。但4月下旬以來(lái)行業(yè)支持政策密集落地，需求端北京、深圳、天津放松限購(gòu)，杭州、成都、西安取消限購(gòu)，供給端多城市加速落地住房以舊換新政策（參考報(bào)告：5月12日《地產(chǎn)“以舊換新”需要多少資金支持？》供需兩端發(fā)力，有望助力行業(yè)企穩(wěn)，期待政策效果顯現(xiàn)。2024年1-4月全國(guó)商品房銷售面積為2.9億平，累計(jì)同比下降20.2%。其中，商品住宅銷售面積為2.5億平，累計(jì)同比下降23.8%。2024年4月全國(guó)商品房銷售面積為0.7億平，同比下降22.8%，環(huán)比下降41.7%。商品住宅銷售面積為0.6億平，同比下降25.1%，環(huán)比下降40.7%。86420商品房銷售面積累計(jì)值（億平，左軸）累計(jì)同比（右軸）2018201920202021202220231-4M2410%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究商品住宅銷售面積累計(jì)值（億平，左軸）1616累計(jì)同比（右軸）10%145%120%10-5%8-10%6-15%4-20%2-25%0-30%2018201920202021202220231-4M24資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究14,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000當(dāng)月商品房銷售面積（萬(wàn)平，左軸） 當(dāng)月同比（右軸）60%40%20%0%-20%-40%-60%當(dāng)月環(huán)比（右軸）2023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-032024-04資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究12,00010,0008,0006,0004,0002,0000當(dāng)月商品住宅銷售面積（萬(wàn)平，左軸） 當(dāng)月同比（右軸）50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%當(dāng)月環(huán)比（右軸）2023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-032024-04資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究2024年1-4月全國(guó)商品房銷售金額為2.8萬(wàn)億元，累計(jì)同比下降28.3%。其中，商品住宅銷售金額為2.4萬(wàn)億元，累計(jì)同比下降31.1%。2024年4月全國(guó)商品房銷售金額為0.7萬(wàn)億元，同比下降30.4%，環(huán)比下降37.8%。商品住宅銷售金額為0.6萬(wàn)億元，同比下降32.3%，環(huán)比下降36.2%。86420商品房銷售額累計(jì)值（萬(wàn)億元，左軸）15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%累計(jì)同比（右軸）2018201920202021202220231-4M24資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究14,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000當(dāng)月商品房銷售額（億元，左軸） 當(dāng)月同比（右軸）50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%當(dāng)月環(huán)比（右軸）2023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-032024-04資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究86420商品住宅銷售額累計(jì)值（萬(wàn)億元，左軸）累計(jì)同比（右軸）2018201920202021202220231-4M2415%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究14,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000當(dāng)月商品住宅銷售額（億元，左軸） 當(dāng)月同比（右軸）50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%當(dāng)月環(huán)比（右軸）2023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-032024-04資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，4月70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)同比下降3.5%，降幅較3月擴(kuò)大0.8pct，環(huán)比下降0.6%，降幅較3月擴(kuò)大0.3pct；70城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比下降6.8%，降幅較3月擴(kuò)大0.9pct，環(huán)比下降三線城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比分別下降8.5%、6.8%、6.6%，較3月擴(kuò)大1.2、0.9、0.9pct，環(huán)比分別下降1.1%、0.9%、0.9%，降幅均較3月擴(kuò)大0.4pct。5 3212006-012007-012008-012009-012010-012011-012012-012013-012014-012015-012016-012017-012018-012019-012020-012021-012022-012023-012024-01資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究53212006-022007-022008-022009-022010-022011-022012-022013-022014-022015-022016-022017-022018-022019-022020-022021-022022-022023-022024-02資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究2024年4月，新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)為6個(gè)，較3月減少5個(gè)；二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)為1個(gè)，較3月持平。7060504030200上漲城市個(gè)數(shù)持平城市個(gè)數(shù)下跌城市個(gè)數(shù)2011/12012/12013/12014/12015/12016/12017/12018/12019/12020/12021/12022/12023/12024/1資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究7060504030200上漲城市個(gè)數(shù)持平城市個(gè)數(shù)下跌城市個(gè)數(shù)2008-012009-012010-012011-012012-012013-012014-012015-012016-012017-012018-012019-012020-012021-012022-012023-012024-01資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究成都寬松限購(gòu)政策。節(jié)后深圳緊隨其后寬松限購(gòu)政策，杭州、西安全面取消限購(gòu)。值得注意的是，成都、杭州、西安均是過(guò)去市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)較好，去化率相對(duì)較高的高能級(jí)城市，眼下全面取消限購(gòu)，意味著二線城市最后的政策壁壘解除。城市政策內(nèi)容4月28日成都四川省成都市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》。其中提到，全市范圍內(nèi)住房交易不再審核購(gòu)房資格。推廣首層架空層用于公共服務(wù)空間設(shè)置，提高住宅陽(yáng)臺(tái)等半開(kāi)敞空間比例，推動(dòng)郊區(qū)（市）縣開(kāi)發(fā)低密度、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，進(jìn)一步加大高品質(zhì)住宅供給。4月30日北京北京市發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購(gòu)政策的通知》，提出在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，允許在京擁有2套住房的京籍居民家庭、在京擁有1套住房的京籍單身人士、在京擁有1套住房且連續(xù)5年在京繳納社?；騻€(gè)稅的非京籍居民家庭和單身人士，在五環(huán)外新購(gòu)買1套住房。4月30日天津天津市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》，本市戶籍居民在市內(nèi)六區(qū)購(gòu)買單套120平方米以上新建商品住房的，不再核驗(yàn)購(gòu)房資格。為充分滿足居民職住平衡需求，居民在天津非限購(gòu)區(qū)購(gòu)買住房的，核查其在相應(yīng)區(qū)住房情況。同時(shí)，對(duì)有60周歲（含）以上成員的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，《通知》明確可憑居民家庭戶口簿等材料，在認(rèn)定住房套數(shù)時(shí)核減1套。5月6日深圳廣東省深圳市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策的通知》。1）非本市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）限購(gòu)1套住房，在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買住房，個(gè)人所得稅、社會(huì)保險(xiǎn)的繳交年限要求由3年調(diào)整為1年；在其他范圍內(nèi)購(gòu)買住房，個(gè)人所得稅、社會(huì)保險(xiǎn)的繳交年限要求仍為3年。2）有兩個(gè)及以上未成年子女的本市戶籍居民家庭，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，可在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)再購(gòu)買1套住房。3同時(shí)滿足設(shè)立年限滿1年、在本市累計(jì)繳納稅款金額達(dá)100萬(wàn)元人民幣、員工人數(shù)10名及以上條件的企事業(yè)單位，可在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)購(gòu)買商品住房，用于解決員工住房等需求。5月9日杭州浙江省杭州市發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的通知》。其中提到，1）全面取消住房限購(gòu)。在本市范圍內(nèi)購(gòu)買住房，不再審核購(gòu)房資格。2）購(gòu)房人在所購(gòu)住房城區(qū)范圍內(nèi)無(wú)住房的，或在所購(gòu)住房城區(qū)范圍內(nèi)僅有一套住房且正在掛牌出售的，辦理新購(gòu)住房的按揭貸款時(shí)可按首套住房認(rèn)定。3）在本市取得合法產(chǎn)權(quán)住房的非本市戶籍人員，可申請(qǐng)落戶。5月9日陜西省西安市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。其中提到，1）明確全面取消住房限購(gòu)措施，居民家庭在全市范圍內(nèi)購(gòu)買新建商品住房、二手住房不再審核購(gòu)房資格。2）建筑面積大于144平方米的住房在搖號(hào)選房時(shí)不再實(shí)施“剛需優(yōu)先”。3）首次使用公積金貸款購(gòu)房的，首付比例不低于20%；結(jié)清首次公積金貸款后，再次使用公積金貸款購(gòu)房的，首付比例不低于25%。使用公積金貸款購(gòu)買二手住房的，房屋建成年限不超過(guò)30年，貸款期限與房屋建成年限之和延長(zhǎng)至不超過(guò)40年。二孩及以上多子女家庭使用公積金貸款購(gòu)房的，貸款最高額度在現(xiàn)行政策基礎(chǔ)上提高至1.2倍。資料來(lái)源：各地政府網(wǎng)站，華泰研究2024年4月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比下滑21.3%，較3月收窄7.7pct。具體來(lái)看：2、4月國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金同比下降14.3%、上升5.7%，分別較3月收窄8.0pct，由降轉(zhuǎn)升。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比降幅與開(kāi)發(fā)貸降幅小幅轉(zhuǎn)負(fù)。目前房企到位資金同比下降，房企現(xiàn)金流仍存在一定壓力。但房地產(chǎn)協(xié)調(diào)機(jī)制持續(xù)落地，據(jù)國(guó)務(wù)院吹風(fēng)會(huì)，截至到5月16日，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過(guò)了“白名單”項(xiàng)目貸款金額9350億元，融資協(xié)調(diào)機(jī)制的持續(xù)有望緩釋房企融資壓力，改善房企現(xiàn)金流情況。6050403020-10-20-30-40房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額:累計(jì)同比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源:國(guó)內(nèi)貸款:累計(jì)同比國(guó)內(nèi)貸款-開(kāi)發(fā)投資增速差2008/22008/112009/82010/52011/22011/112012/82013/52014/22014/112015/82016/52017/22017/112018/82019/52020/22020/112021/82022/52023/22023/11資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究2024年1-4月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為3.4萬(wàn)億元，累計(jì)同比下降24.9%。4月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為0.8萬(wàn)億元，同比下降21.3%，環(huán)比下降12.1%。252050房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金：累計(jì)值（萬(wàn)億元，左軸）累計(jì)同比（右軸）2018201920202021202220231-4M2410%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金：當(dāng)月值（萬(wàn)億元，左軸） 當(dāng)月同比（右軸）80%60%40%20%0%-20%-40%-60%當(dāng)月環(huán)比（右軸）2023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-032024-04資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究拆分到位資金的主要構(gòu)成：2024年1-4月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金中，國(guó)內(nèi)貸款為0.6萬(wàn)億元，累計(jì)同比下降10.3.02.52.00.50.0國(guó)內(nèi)貸款：累計(jì)值（萬(wàn)億元，左軸）累計(jì)同比（右軸）2018201920202021202220231-4M2410%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究3,5003,0002,5002,0001,5001,0005000國(guó)內(nèi)貸款：當(dāng)月值（萬(wàn)億元，左軸） 當(dāng)月同比（右軸）150%100%50%0%-50%-100%當(dāng)月環(huán)比（右軸）2023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-032024-04資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究2024年1-4月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金中，自籌資金為1.276543210自籌資金：累計(jì)值（萬(wàn)億元，左軸）累計(jì)同比（右軸）2018201920202021202220231-4M2415%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究6,0005,0004,0003,0002,0001,0000自籌資金：當(dāng)月值（萬(wàn)億元，左軸） 當(dāng)月同比（右軸）60%40%20%0%-20%-40%-60%當(dāng)月環(huán)比（右軸）當(dāng)月環(huán)比（右軸）2023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-032024-04資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究2024年1-4月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金中，定金及預(yù)收款為1.0萬(wàn)億元，累計(jì)同比下降37.2%。876543210定金及預(yù)收款：累計(jì)值（萬(wàn)億元，左軸）累計(jì)同比（右軸）2018201920202021202220231-4M2420%10%0%-10%-20%-30%-40%資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究5,0004,5004,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005000定金及預(yù)收款：當(dāng)月值（萬(wàn)億元，左軸） 當(dāng)月同比（右軸）40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%當(dāng)月環(huán)比（右軸）當(dāng)月環(huán)比（右軸）2023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-032024-04資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究2024年1-4月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金中，個(gè)人按揭貸款為0.5萬(wàn)億元，累計(jì)同比下降39.7%。3.53.02.52.00.50.0個(gè)人按揭貸款：累計(jì)值（萬(wàn)億元，左軸）累計(jì)同比（右軸）2018201920202021202220231-4M2420%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究2,5002,0001,5001,0005000個(gè)人按揭貸款：當(dāng)月值（萬(wàn)億元，左軸） 當(dāng)月同比（右軸）60%40%20%0%-20%-40%-60%當(dāng)月環(huán)比（右軸）2023-042023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-032024-04資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究4月數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)基本面仍待改善：開(kāi)發(fā)投資同比降幅擴(kuò)大，開(kāi)竣工同比降幅均有所收窄，銷售量?jī)r(jià)仍在調(diào)整，房企到位資金降幅收窄情況改善但仍有壓力。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整之中，但4月下旬以來(lái)供需兩端政策持續(xù)發(fā)力，高能級(jí)城市解除限購(gòu)，多地以舊換新政策持續(xù)推出，監(jiān)管層明確的“穩(wěn)地產(chǎn)”訴求在實(shí)操層面不斷落地，有望推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心修復(fù)并盡快筑底，為板塊提供估值修復(fù)空間。我們看好核心城市儲(chǔ)備充沛及運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企。重點(diǎn)推薦：1）A股開(kāi)發(fā)：城建發(fā)展、招商蛇口、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份；2）港股開(kāi)發(fā)：建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)；3）物管公司：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、保利物業(yè)、萬(wàn)物云、招商積余、濱江服務(wù)。最新收盤價(jià)市值(百萬(wàn))EPS(元)PE(倍)股票名稱股票代碼投資評(píng)級(jí)(當(dāng)?shù)貛欧N)(當(dāng)?shù)貛欧N)(當(dāng)?shù)貛欧N)20232024E2025E2026E20232024E2025E2026E城建發(fā)展600266CH買入4.715.1710,1490.260.470.630.6818.1210.027.486.93招商蛇口001979CH買入11.4012.18103,2940.700.840.951.0516.2913.5712.0010.86濱江集團(tuán)002244CH買入10.057.7631,2700.810.971.151.2312.4110.368.748.17建發(fā)股份600153CH買入11.4512.9134,3974.361.742.022.352.636.585.674.87建發(fā)國(guó)際集團(tuán)1908HK買入18.6219.0335,2982.292.663.133.567.406.375.424.76華潤(rùn)置地1109HK買入32.8542.23234,2514.404.254.504.866.807.046.656.15中國(guó)海外發(fā)展688HK買入16.5219.77180,8092.342.452.722.836.436.145.535.32龍湖集團(tuán)960HK買入15.3015.46103,5401.951.947.146.636.39越秀地產(chǎn)123HK買入6.417.1625,8030.790.810.881.057.397.216.635.56華潤(rùn)萬(wàn)象生活1209HK買入33.1033.6075,5511.281.551.852.1423.5519.4516.2914.08保利物業(yè)6049HK買入37.5539.6820,7782.492.823.183.5813.7312.1210.759.55萬(wàn)物云2602HK買入27.3026.8632,0951.651.912.152.4115.0713.0111.5610.31招商積余001914CH買入13.3815.1214,1870.690.840.971.1319.3915.9313.7911.84濱江服務(wù)3316HK買入20.0523.805,5421.782.092.472.9010.268.747.396.30資料來(lái)源：Bloomberg，華泰研究預(yù)測(cè)股票名稱城建發(fā)展(600266CH)最新觀點(diǎn)24Q1出現(xiàn)虧損，維持“買入”評(píng)級(jí)公司4月26日發(fā)布一季報(bào)，24Q1實(shí)現(xiàn)營(yíng)收12.3億元，同比-9%；歸母凈利潤(rùn)-3.3億元，23Q1為0.6億元。受股權(quán)投資波動(dòng)影響，公司24Q1再次出現(xiàn)虧損，但全年來(lái)看待結(jié)轉(zhuǎn)資源充裕，重點(diǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)有望推動(dòng)業(yè)績(jī)回正。我們維持24-26年EPS為0.47/0.63/0.68元的盈利預(yù)測(cè)?？杀裙酒骄?4PE為10倍，綜合考慮公司核心城市資源、待結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)潛力和股票投資帶來(lái)的業(yè)績(jī)波動(dòng)，我們依然認(rèn)為公司合理24PE為11倍，目標(biāo)價(jià)5.17元，維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：北京區(qū)域市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，棚改和一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)，股權(quán)投資、少數(shù)股東損益占比導(dǎo)致業(yè)績(jī)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2024年04月26日點(diǎn)擊下載全文：城建發(fā)展(600266CH,買入):股權(quán)投資波動(dòng)拖累Q1業(yè)績(jī)招商蛇口(001979CH)結(jié)算規(guī)模大幅增長(zhǎng),銷售回落投拓聚焦4月29日招商蛇口發(fā)布一季報(bào)，2024Q1實(shí)現(xiàn)營(yíng)收237.5億元（yoy+58.2%），歸母凈利3.3億元（yoy+22.2%）。我們維持公司2024-2026年EPS分別為0.84/0.95/1.05元的盈利預(yù)測(cè)，可比公司2024年Wind一致預(yù)期PE均值為11.8倍，考慮公司融資優(yōu)勢(shì)顯著，儲(chǔ)備兼具質(zhì)與量，未來(lái)可期，給予公司2024年14.5倍PE，目標(biāo)價(jià)12.18元（前值：14.11元），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷售下行風(fēng)險(xiǎn)，房企信用風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2024年04月30日濱江集團(tuán)(002244CH)點(diǎn)擊下載全文：招商蛇口(001979CH,買入):結(jié)算規(guī)模大幅增長(zhǎng),銷售回落投拓聚焦23年增收不增利，維持“買入”評(píng)級(jí)公司4月26日發(fā)布年報(bào)和一季報(bào)，23年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收704.4億元，同比+70%歸母凈利潤(rùn)25.3億元，同比-32%；24Q1實(shí)現(xiàn)營(yíng)收137.0億元，同比+36%，歸母凈利潤(rùn)6.6億元，同比+18%。考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)情況和公司銷售權(quán)益比例，我們調(diào)低毛利率，調(diào)高資產(chǎn)減值損失和少數(shù)股東損益占比，預(yù)計(jì)24-26年EPS為0.97/1.15/1.23元（24-25年前值為1.68/2.01元）?？杀裙酒骄?4PE（Wind一致預(yù)期）為5.1倍，考慮到公司土儲(chǔ)主要分布于杭州、待結(jié)轉(zhuǎn)資源充裕，我們認(rèn)為公司合理24PE為8倍，下調(diào)目標(biāo)價(jià)至7.76元（前值12.51元，基于9倍23PE），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策、區(qū)域市場(chǎng)、少數(shù)股東損益占比波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2024年04月27日點(diǎn)擊下載全文：濱江集團(tuán)(002244CH,買入):減值侵蝕利潤(rùn)，待結(jié)資源充裕股票名稱建發(fā)股份(600153CH)建發(fā)國(guó)際集團(tuán)(1908HK)華潤(rùn)置地最新觀點(diǎn)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率回升，維持“買入”評(píng)級(jí)公司4月29日發(fā)布一季報(bào)，2024Q1實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1313億元（YOY-21.6%歸母凈利6.0億元（YOY-24.1%）。我們維持2024-2026年EPS為1.74/2.02/2.35元的盈利預(yù)測(cè)，大型房企和供應(yīng)鏈企業(yè)對(duì)應(yīng)24年Wind一致預(yù)期PE均值為8.7/8.0x，我們給予多元化折價(jià)10%，予以目標(biāo)價(jià)12.91元（前值：12.55元重申“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷售下行風(fēng)險(xiǎn)，大宗價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2024年04月30日點(diǎn)擊下載全文：建發(fā)股份(600153CH,買入):雙主業(yè)均維持行業(yè)相對(duì)優(yōu)勢(shì)23FY：銷售高質(zhì)量增長(zhǎng)，重視股東價(jià)值回報(bào)；維持“買入”公司發(fā)布23年業(yè)績(jī)：營(yíng)收1344億（yoy+35%剔除永續(xù)債股息后歸母凈利潤(rùn)43億（yoy+3%分紅率52%，在行業(yè)下行背景下彰顯了對(duì)股東回報(bào)的重視。考慮銷售市場(chǎng)下行對(duì)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的影響，我們調(diào)整24-26EEPS預(yù)測(cè)至2.66/3.13/3.56（24-25E前值：3.60/4.33）。參考可比公司24EPE估值6.0（Wind一致預(yù)期考慮到公司市場(chǎng)化管理機(jī)制帶來(lái)的管理效能提升和股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃使管理層和股東利益深度捆綁，我們認(rèn)為公司24E合理PE估值6.6倍，調(diào)整目標(biāo)價(jià)至19.03港幣（前值：25.62港幣），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：1）母公司建發(fā)房產(chǎn)支持減少帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。2）海西區(qū)域銷售下行風(fēng)險(xiǎn)。3）行業(yè)銷售下行風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2024年03月24日點(diǎn)擊下載全文：建發(fā)國(guó)際集團(tuán)(1908HK,買入):銷售高質(zhì)量增長(zhǎng)，派息彰顯誠(chéng)意FY23：經(jīng)常性業(yè)務(wù)發(fā)力，整體業(yè)績(jī)穩(wěn)中有升；維持“買入”(1109HK)公司發(fā)布FY23業(yè)績(jī)：營(yíng)收同比+21%至2511億，核心凈利同比+3%至278億，經(jīng)常性業(yè)務(wù)收入/核心凈利占比分別達(dá)16%/34%，同比+0.7/10.4pct，得益于經(jīng)常性業(yè)務(wù)發(fā)力，公司整體業(yè)績(jī)穩(wěn)中有升?？紤]新房銷售下行對(duì)公司開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的影響，我們調(diào)整24-26EEPS至4.25/4.50/4.86元（24-25E前值：4.26/4.51元）?？杀裙?4EPE均值7.6倍（Wind一致預(yù)期考慮公司強(qiáng)大的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力和融資優(yōu)勢(shì)，我們認(rèn)為公司合理24EPE為9.1倍，調(diào)整目標(biāo)價(jià)至42.23港幣（前值：32.88港幣），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：經(jīng)常性業(yè)務(wù)收入增速不及預(yù)期；開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)情況不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2024年03月28日點(diǎn)擊下載全文：華潤(rùn)置地(1109HK,買入):資管模式初顯成效中國(guó)海外發(fā)展FY23：價(jià)值創(chuàng)造能力依舊，市場(chǎng)地位保持領(lǐng)先；維持“買入”(688HK)公司發(fā)布FY23業(yè)績(jī)：營(yíng)收2025億，同比+12%；毛利率20.3%，同比-0.98pct；歸母凈利256億，同比+10%，高于我們對(duì)其FY23的預(yù)測(cè)值249億。公司利潤(rùn)率繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先，價(jià)值創(chuàng)造能力依舊?？紤]公司的結(jié)轉(zhuǎn)情況，我們調(diào)整公司24-26EEPS為2.45/2.72/2.83元（24-25E前值：2.59/3.01元）?？杀裙酒骄?024EPE均值為6.8倍(Wind一致預(yù)期)，考慮公司財(cái)務(wù)狀況良好，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)保持領(lǐng)先地位，疊加非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)保持增長(zhǎng)軌跡，我們認(rèn)為公司合理2024EPE為7.4倍，目標(biāo)價(jià)調(diào)整至19.77港幣（前值：26.88港幣維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：結(jié)轉(zhuǎn)收入及利潤(rùn)率不及市場(chǎng)預(yù)期；銷售增速不及市場(chǎng)預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2024年03月30日點(diǎn)擊下載全文：中國(guó)海外發(fā)展(688HK,買入):業(yè)績(jī)超預(yù)期，運(yùn)營(yíng)動(dòng)能充沛龍湖集團(tuán)23FY：開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)承壓，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)盡顯韌性；維持“買入”(960HK)公司發(fā)布23FY業(yè)績(jī)：受地產(chǎn)行業(yè)下行影響，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入和利潤(rùn)率同步下降，拖累公司整體營(yíng)收同比-28%至1807億，核心歸母凈利同比-49%至114億?？紤]新房銷售下行對(duì)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的影響，我們調(diào)整營(yíng)收和毛利率假設(shè)，調(diào)整24-26EEPS預(yù)測(cè)至1.95/2.10/2.18（24-25E前值：3.41/3.72）?？杀裙?4EPE均值為6.6倍（Wind一致預(yù)期），考慮到公司長(zhǎng)期穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)能力和前瞻的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)布局，我們認(rèn)為公司合理24EPE為7.3倍，調(diào)整目標(biāo)價(jià)至15.46港幣（前值：25.12港幣），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)下行削弱公司融資能力；物業(yè)銷售增速不及預(yù)期；經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)發(fā)展不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2024年03月24日點(diǎn)擊下載全文：龍湖集團(tuán)(960HK,買入):開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)承壓，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)盡顯韌性越秀地產(chǎn)銷售增速領(lǐng)先行業(yè)，投資能力與意愿兼具；維持“買入”(123HK)公司3月26日發(fā)布年報(bào)，23年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收802.2億元，同比+10.8%；歸母凈利潤(rùn)31.9億元，同比-19.4%。毛利率15.3%，同比-5.1pct?？紤]行業(yè)下行背景下，公司毛利率有所承壓，我們下調(diào)公司2024-25E歸母凈利潤(rùn)至3268/3548百萬(wàn)元（前值4519/5169百萬(wàn)元2024-26EEPS為0.81/0.88/1.05元，可比公司平均24PE為6.5倍（Wind一致預(yù)期），考慮到公司更為優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，領(lǐng)先行業(yè)的銷售增速，認(rèn)為公司合理24PE為8倍，目標(biāo)價(jià)7.16港幣，維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：?jiǎn)纬鞘薪?jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，股東支持力度下降風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2024年03月28日點(diǎn)擊下載全文：越秀地產(chǎn)(123HK,買入):銷售增速領(lǐng)跑行業(yè)，優(yōu)化資源布局華潤(rùn)萬(wàn)象生活23年歸母凈利潤(rùn)保持較快增長(zhǎng)，維持“買入”評(píng)級(jí)(1209HK)公司3月25日發(fā)布年報(bào)，23年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收147.7億元，同比+23%；歸母凈利潤(rùn)29.3億元，同比+33%；派息率同比+10pct至55%。綜合考慮收并購(gòu)后平均物業(yè)費(fèi)的下降、房地產(chǎn)調(diào)整、市拓競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)秀的商管經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，我們下調(diào)公司營(yíng)收但上調(diào)毛利率，預(yù)計(jì)24-26年EPS為1.55/1.85/2.14元（24-25年前值1.61/2.02元）?？杀裙酒骄?024PE為10倍（Wind一致預(yù)期考慮到公司商管板塊的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)壁壘和對(duì)股東回報(bào)的高度重視，我們認(rèn)為公司合理2024PE為20倍，目標(biāo)價(jià)33.60港幣（前值47.46港幣，基于35倍2023PE），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，收購(gòu)整合風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)模擴(kuò)張不及預(yù)期，利潤(rùn)率不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2024年03月26日點(diǎn)擊下載全文：華潤(rùn)萬(wàn)象生活(1209HK,買入):商管經(jīng)營(yíng)強(qiáng)勁復(fù)蘇，再度加強(qiáng)股東回報(bào)股票名稱保利物業(yè)(6049HK)萬(wàn)物云(2602HK)招商積余(001914CH)濱江服務(wù)(3316HK)最新觀點(diǎn)23年歸母凈利潤(rùn)取得穩(wěn)健增長(zhǎng)，維持“買入”評(píng)級(jí)公司3月26日發(fā)布年報(bào)，23年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收150.6億元，同比+10%；歸母凈利潤(rùn)13.8億元，同比+24%；派息率同比+15pct至40%?？紤]到房地產(chǎn)調(diào)整、物管市拓競(jìng)爭(zhēng)和外部環(huán)境的影響，我們調(diào)低24-25年?duì)I收，預(yù)計(jì)公司24-26年EPS為2.82/3.18/3.58元（24/25年前值為3.18/3.89元）。可比公司平均2024PE為11倍（Wind一致預(yù)期），考慮到公司在公建領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和對(duì)股東回報(bào)的重視，我們認(rèn)為公司合理2024PE為13倍，目標(biāo)價(jià)39.68港幣（前值56.85港幣，基于21倍2023PE），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：關(guān)聯(lián)房企支持減弱，市拓規(guī)模和盈利能力下行，社區(qū)增值服務(wù)不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2024年03月27日點(diǎn)擊下載全文：保利物業(yè)(6049HK,買入):經(jīng)營(yíng)質(zhì)效改善，股東回報(bào)加強(qiáng)23年核心凈利潤(rùn)取得較高增長(zhǎng)，維持“買入”評(píng)級(jí)公司3月22日發(fā)布年報(bào)，23年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收331.8億元，同比+10%；歸母凈利潤(rùn)19.5億元，同比+29%；核心凈利潤(rùn)23.4億元，同比+30%?？紤]到房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整和物管市拓競(jìng)爭(zhēng)，我們下調(diào)營(yíng)收預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)公司24-26年EPS為1.91/2.15/2.41元（24-25年前值2.05/2.46元）?？杀裙酒骄?024PE為11倍（Wind一致預(yù)期考慮到公司在蝶城和科技方面的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，以及對(duì)股東回報(bào)的重視，我們認(rèn)為公司合理2024PE為13倍，目標(biāo)價(jià)26.86港幣（前值39.58港幣，基于22倍2023PE），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：關(guān)聯(lián)房企支持減弱的風(fēng)險(xiǎn)，“蝶城”推進(jìn)、收并購(gòu)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)、科技板塊和社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2024年03月23日點(diǎn)擊下載全文：萬(wàn)物云(2602HK,買入):蝶城提效步入收獲期，派息大幅提升24Q1營(yíng)收實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)同比增長(zhǎng)，維持“買入”評(píng)級(jí)公司4月25日發(fā)布一季報(bào)，24Q1實(shí)現(xiàn)營(yíng)收37.2億元，同比+13%；歸母凈利潤(rùn)1.9億元，同比+3%；扣非歸母凈利潤(rùn)1.8億元，同比+10%。我們維持2024-2026年EPS分別為0.84、0.97、1.13元的盈利預(yù)測(cè)?？杀裙酒骄?024PE為11倍（Wind一致預(yù)期考慮到公司在非住宅領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及A股流動(dòng)性溢價(jià)，我們依然給予公司18倍2024PE，目標(biāo)價(jià)15.12元，維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：關(guān)聯(lián)房企支持減弱，盈利能力下行，輕重資產(chǎn)分離不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2024年04月26日點(diǎn)擊下載全文：招商積余(001914CH,買入):營(yíng)收雙位數(shù)增長(zhǎng)，期間費(fèi)用率改善23年歸母凈利潤(rùn)同比穩(wěn)健增長(zhǎng)，維持“買入”評(píng)級(jí)公司3月25日發(fā)布年報(bào)，23年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收28.1億元，同比+42%；歸母凈利潤(rùn)4.9億元，同比+20%；派息率同比+8.5pct至70.0%?？紤]到市拓競(jìng)爭(zhēng)壓力和裝修服務(wù)放量，我們調(diào)低毛利率，預(yù)計(jì)公司24-26年EPS為2.09/2.47/2.90元（24-25年前值2.41/3.04元）。可比公司平均2024PE為8倍（Wind一致預(yù)期綜合考慮公司服務(wù)口碑、項(xiàng)目密度的優(yōu)勢(shì)和港股市場(chǎng)流動(dòng)性等因素，我們認(rèn)為公司合理2024PE為10.5倍，目標(biāo)價(jià)23.80港幣（前值30.18港幣，基于15倍2023PE），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：關(guān)聯(lián)房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，市拓規(guī)模和盈利能力下行風(fēng)險(xiǎn)，5S增值服務(wù)不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2024年03月26日點(diǎn)擊下載全文：濱江服務(wù)(3316HK,買入):硬裝業(yè)務(wù)持續(xù)放量,派息率進(jìn)一步提升資料來(lái)源：Bloomberg，華泰研究預(yù)測(cè)行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)：宏觀流動(dòng)性的變化、因城施策的調(diào)控政策存在不確定性，在新發(fā)展模式的指引下，住房、土地、金融、財(cái)稅等房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的制度存在調(diào)整優(yōu)化的可能，都可能對(duì)房企經(jīng)營(yíng)造成擾動(dòng)。行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模高峰可能已經(jīng)過(guò)去，部分區(qū)域銷售、拿地、新開(kāi)工、投資等關(guān)鍵指標(biāo)存在趨勢(shì)性下行風(fēng)險(xiǎn)。部分房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：若經(jīng)營(yíng)和融資性現(xiàn)金流修復(fù)低于預(yù)期，部分房企仍可能面臨較大的資金鏈壓力，進(jìn)而出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難等問(wèn)題。分析師聲明本人，陳慎、劉璐、林正衡，茲證明本報(bào)告所表達(dá)的觀點(diǎn)準(zhǔn)確地反映了分析師對(duì)標(biāo)的證券或發(fā)行人的個(gè)人意見(jiàn)；彼以往、現(xiàn)在或未來(lái)并無(wú)就其研究報(bào)告所提供的具體建議或所表迖的意見(jiàn)直接或間接收取任何報(bào)酬。一般聲明及披露本報(bào)告由華泰證券股份有限公司（已具備中國(guó)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，以下簡(jiǎn)稱“本公司”）制作。本報(bào)告所載資料是僅供接收人的嚴(yán)格保密資料。本報(bào)告僅供本公司及其客戶和其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)使用。本公司不因接收人收到本報(bào)告而視其為客戶。本報(bào)告基于本公司認(rèn)為可靠的、已公開(kāi)的信息編制，但本公司及其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)(以下統(tǒng)稱為“華泰”)對(duì)該等信息的準(zhǔn)確性及完整性不作任何保證。本報(bào)告所載的意見(jiàn)、評(píng)估及預(yù)測(cè)僅反映報(bào)告發(fā)布當(dāng)日的觀點(diǎn)和判斷。在不同時(shí)期，華泰可能會(huì)發(fā)出與本報(bào)告所載意見(jiàn)、評(píng)估及預(yù)測(cè)不一致的研究報(bào)告。同時(shí)，本報(bào)告所指的證券或投資標(biāo)的的價(jià)格、價(jià)值及投資收入可能會(huì)波動(dòng)。以往表現(xiàn)并不能指引未來(lái)，未來(lái)回報(bào)并不能得到保證，并存在損失本金的可能。華泰不保證本報(bào)告所含信息保持在最新?tīng)顟B(tài)。華泰對(duì)本報(bào)告所含信息可在不發(fā)出通知的情形下做出修改，投資者應(yīng)當(dāng)自行關(guān)注相應(yīng)的更新或修改。本公司不是FINRA的注冊(cè)會(huì)員，其研究分析師亦沒(méi)有注冊(cè)為FINRA的研究分析師/不具有FINRA分析師的注冊(cè)資華泰力求報(bào)告內(nèi)容客觀、公正，但本報(bào)告所載的觀點(diǎn)、結(jié)論和建議僅供參考，不構(gòu)成購(gòu)買或出售所述證券的要約或招攬。該等觀點(diǎn)、建議并未考慮到個(gè)別投資者的具體投資目的、財(cái)務(wù)狀況以及特定需求，在任何時(shí)候均不構(gòu)成對(duì)客戶私人投資建議。投資者應(yīng)當(dāng)充分考慮自身特定狀況，并完整理解和使用本報(bào)告內(nèi)容，不應(yīng)視本報(bào)告為做出投資決策的唯一因素。對(duì)依據(jù)或者使用本報(bào)告所造成的一切后果，華泰及作者均不承擔(dān)任何法律責(zé)任。任何形式的分享證券投資收益或者分擔(dān)證券投資損失的書(shū)面或口頭承諾均為無(wú)效。除非另行說(shuō)明，本報(bào)告中所引用的關(guān)于業(yè)績(jī)的數(shù)據(jù)代表過(guò)往表現(xiàn)，過(guò)往的業(yè)績(jī)表現(xiàn)不應(yīng)作為日后回報(bào)的預(yù)示。華泰不承諾也不保證任何預(yù)示的回報(bào)會(huì)得以實(shí)現(xiàn)，分析中所做的預(yù)測(cè)可能是基于相應(yīng)的假設(shè)，任何假設(shè)的變化可能會(huì)顯著影響所預(yù)測(cè)的回報(bào)。華泰及作者在自身所知情的范圍內(nèi)，與本報(bào)告所指的證券或投資標(biāo)的不存在法律禁止的利害關(guān)系。在法律許可的情況下，華泰可能會(huì)持有報(bào)告中提到的公司所發(fā)行的證券頭寸并進(jìn)行交易，為該公司提供投資銀行、財(cái)務(wù)顧問(wèn)或者金融產(chǎn)品等相關(guān)服務(wù)或向該公司招攬業(yè)務(wù)。華泰的銷售人員、交易人員或其他專業(yè)人士可能會(huì)依據(jù)不同假設(shè)和標(biāo)準(zhǔn)、采用不同的分析方法而口頭或書(shū)面發(fā)表與本報(bào)告意見(jiàn)及建議不一致的市場(chǎng)評(píng)論和/或交易觀點(diǎn)。華泰沒(méi)有將此意見(jiàn)及建議向報(bào)告所有接收者進(jìn)行更新的義務(wù)。華泰的資產(chǎn)管理部門、自營(yíng)部門以及其他投資業(yè)務(wù)部門可能獨(dú)立做出與本報(bào)告中的意見(jiàn)或建議不一致的投資決策。投資者應(yīng)當(dāng)考慮到華泰及/或其相關(guān)人員可能存在影響本報(bào)告觀點(diǎn)客觀性的潛在利益沖突。投資者請(qǐng)勿將本報(bào)告視為投資或其他決定的唯一信賴依據(jù)。有關(guān)該方面的具體披露請(qǐng)參照本報(bào)告尾部。本報(bào)告并非意圖發(fā)送、發(fā)布給在當(dāng)?shù)胤苫虮O(jiān)管規(guī)則下不允許向其發(fā)送、發(fā)布的機(jī)構(gòu)或人員，也并非意圖發(fā)送、發(fā)布給因可得到、使用本報(bào)告的行為而使華泰違反或受制于當(dāng)?shù)胤苫虮O(jiān)管規(guī)則的機(jī)構(gòu)或人員。本報(bào)告版權(quán)僅為本公司所有。未經(jīng)本公司書(shū)面許可，任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人不得以翻版、復(fù)制、發(fā)表、引用或再次分發(fā)他人(無(wú)論整份或部分)等任何形式侵犯本公司版權(quán)。如征得本公司同意進(jìn)行引用、刊發(fā)的，需在允許的范圍內(nèi)使用，并需在使用前獲取獨(dú)立的法律意見(jiàn)，以確定該引用、刊發(fā)符合當(dāng)?shù)剡m用法規(guī)的要求，同時(shí)注明出處為“華泰證券研究所”，且不得對(duì)本報(bào)告進(jìn)行任何有悖原意的引用、刪節(jié)和修改。本公司保留追究相關(guān)責(zé)任的權(quán)利。所有本報(bào)告中使用的商標(biāo)、服務(wù)標(biāo)記及標(biāo)記均為本公司的商標(biāo)、服務(wù)標(biāo)記及標(biāo)記。中國(guó)香港本報(bào)告由華泰證券股份有限公司制作,在香港由華泰金融控股（香港）有限公司向符合《證券及期貨條例》及其附屬法律規(guī)定的機(jī)構(gòu)投資者和專業(yè)投資者的客戶進(jìn)行分發(fā)。華泰金融控股（香港）有限公司受香港