安業(yè)峰度天下推售策略溝通

安業(yè)峰度天下推售策略溝通一、近期市場(chǎng)情況分析2全市周成交量（套數(shù)）走勢(shì)上周全市成交1827套，環(huán)比再次增加了31.3％，節(jié)后連續(xù)四周保持兩位數(shù)以上增長(zhǎng)，今年前兩個(gè)月的周均成交量已經(jīng)非常接近07年上半年的水平。

上周全市實(shí)現(xiàn)成交均價(jià)為11189元/平米，環(huán)比小幅上漲了4.0％，全市六個(gè)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)全面上漲。數(shù)據(jù)來源：國土局網(wǎng)站項(xiàng)目銷售公示明細(xì)2007年上半年周均1159套2007年下半年周均637套2008年上半年周均703套2008年下半年周均1024套上周1827目前周均1140套2007年上半年周均11921元/平米2007年下半年周均16213元/平米2008年上半年周均13283元/平米2008年下半年周均13013元/平米上周11189目前周均11185元/平米數(shù)據(jù)來源：國土局網(wǎng)站主頁公布價(jià)格（略有延遲）3上周羅湖區(qū)成交了40套，2918平米，套數(shù)環(huán)比多了9套，面積環(huán)比增加了56.7％。

上周羅湖區(qū)受百士達(dá)樂湖成交的影響，實(shí)現(xiàn)均價(jià)14094元/平米，環(huán)比上漲了25.4％，結(jié)束了連續(xù)三周的下滑。羅湖區(qū)周成交量走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：中原三級(jí)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)整理4全市中原成交量走勢(shì)上周全市二手交易量繼續(xù)大漲，中原買賣成交1014單，環(huán)比增加了122.4％；租賃成交437單，環(huán)比增加了49.1％。數(shù)據(jù)來源：中原三級(jí)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)整理5羅湖區(qū)中原成交量走勢(shì)上周羅湖區(qū)中原二手買賣成交145單，環(huán)比增加了40.8％，創(chuàng)下該區(qū)近20個(gè)月以來的新高；租賃成交了59單，環(huán)比增加了13.5％。數(shù)據(jù)來源：中原三級(jí)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)整理6羅湖區(qū)個(gè)案-百仕達(dá)樂湖百仕達(dá)樂湖共940套單位，目前已銷售267套，在項(xiàng)目入市的08年6月至8月間銷售火爆，但進(jìn)入10月份后，項(xiàng)目陷入了滯銷，每月平均2套左右，年后依靠小陽春的市場(chǎng)，2月份銷售達(dá)13套。百仕達(dá)樂湖每月成交量統(tǒng)計(jì)7羅湖區(qū)個(gè)案-航天晴山月航天晴山月項(xiàng)目，08年11月入市，當(dāng)月銷售77套，以88㎡的復(fù)式兩房為主，08年12月復(fù)式單位售罄后，以大戶型為主的剩余單位，銷售遇到很大阻力。年后隨著市場(chǎng)的大賣，項(xiàng)目在2月份成交26套單位，均為127以上的三房、四房大面積單位，航天晴山月項(xiàng)目也是本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，將直接分流項(xiàng)目大戶型單位客戶。航天晴山月每月成交量統(tǒng)計(jì)808年，中央100天內(nèi)連續(xù)5次降息，下半年相關(guān)利好政策頻繁出臺(tái)，央行加大信貸放款力度，票據(jù)融資促使股市成交活躍，使得深圳市場(chǎng)在經(jīng)過近一年的調(diào)整期后，于年底出現(xiàn)樓市小陽春局面，部分客戶的剛性需求得到釋放，且一直延續(xù)到了節(jié)后，預(yù)計(jì)在09年上半年還將得以延續(xù)，但對(duì)與后期市場(chǎng)的預(yù)估

關(guān)鍵看國家的調(diào)控力度和金融危機(jī)的后續(xù)效應(yīng)9二、09年樓市走勢(shì)預(yù)判10宏觀經(jīng)濟(jì)——關(guān)注央行第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告房?jī)r(jià)面臨回調(diào)壓力未來經(jīng)濟(jì)取決于內(nèi)外部需求以及政策效應(yīng)在全球金融危機(jī)等多重因素沖擊下，未來一段時(shí)期世界經(jīng)濟(jì)仍可能趨于下行，復(fù)蘇尚需時(shí)日，我國經(jīng)濟(jì)仍將面臨嚴(yán)峻的外部環(huán)境。國內(nèi)房地產(chǎn)等重要領(lǐng)域依然面臨回調(diào)壓力，將連帶影響諸多行業(yè)。就業(yè)受到一定沖擊以及資本市場(chǎng)下挫引發(fā)的負(fù)財(cái)富效應(yīng)等對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)也會(huì)產(chǎn)生不利影響。在需求減弱背景下，企業(yè)效益繼而財(cái)政收入會(huì)受到影響。報(bào)告分析認(rèn)為，在外需和國內(nèi)房地產(chǎn)等重要行業(yè)需求下滑的情況下，企業(yè)的存貨調(diào)整一定程度上加劇了近期國內(nèi)工業(yè)生產(chǎn)、能源消耗以及進(jìn)口貿(mào)易的下行。未來經(jīng)濟(jì)走向，一方面受存貨調(diào)整因素影響，另一方面取決于內(nèi)外部需求變化和宏觀政策的效應(yīng)。11溫家寶：危機(jī)還未見底中國金融運(yùn)行穩(wěn)定健康中共中央政治局常委、國務(wù)院總理溫家寶28日下午與網(wǎng)友在線交流時(shí)表示，金融危機(jī)現(xiàn)在還在蔓延，沒有見到底。中國金融經(jīng)過十多年的改革，已經(jīng)具備應(yīng)對(duì)危機(jī)的良好基礎(chǔ)，總體運(yùn)行是穩(wěn)定、健康的。溫家寶說，在這場(chǎng)危機(jī)的沖擊下，中國經(jīng)濟(jì)受到的主要影響是在實(shí)體經(jīng)濟(jì)，因?yàn)槲覈慕鹑诮?jīng)過十多年的改革，已經(jīng)具備應(yīng)對(duì)危機(jī)的良好基礎(chǔ)，總體運(yùn)行是穩(wěn)定、健康的。但是，中國管得了自己的事，管不了世界的事情。世界市場(chǎng)的萎縮，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的下行壓力趨大，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)特別是外部需求造成很大的沖擊，最主要影響東部沿海地區(qū)、外向型企業(yè)和勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。12金融海嘯第二波沖擊香港金融管理局任志剛：第二波金融海嘯正在來臨早在1月份，香港金管局任志剛就表示08年香港外匯基金錄得有紀(jì)錄以來的第一次年度虧損，全年虧損金額高達(dá)749億元，他警告金融海嘯第二波正來臨，而且傳染性遠(yuǎn)比第一波為高，新興市場(chǎng)會(huì)受到?jīng)_擊，因?yàn)樾屡d市場(chǎng)的底子比較薄弱，在極度緩慢之下，不排除會(huì)出現(xiàn)一些令人匪夷所思的事情。金融海嘯第二波有3個(gè)產(chǎn)生的渠道,第一為首波余波未了,可能企業(yè)于去年第四季的業(yè)績(jī)遠(yuǎn)差于市場(chǎng)預(yù)期;第二為在首波影響下的信貸緊縮及經(jīng)濟(jì)下滑情況出現(xiàn)惡性循環(huán),并反彈至金融市場(chǎng),引致大幅度調(diào)整;第三是貿(mào)易保護(hù)主義擴(kuò)散至金融領(lǐng)域,例如不購買美國國債。

而作為新興國家，第二個(gè)渠道產(chǎn)生的可能較大。13經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨著很大的不確定性社科院學(xué)者稱我國經(jīng)濟(jì)二次探底逃不掉

中國社會(huì)科學(xué)院中國經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中心主任劉煜輝日前撰文指出，信貸數(shù)據(jù)呈現(xiàn)爆發(fā)性擴(kuò)張，中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)(PMI)連續(xù)兩月出現(xiàn)較為明顯反彈，引發(fā)股市大漲，但數(shù)據(jù)是預(yù)示著宏觀經(jīng)濟(jì)提前復(fù)蘇，還是暫時(shí)性的回光返照？他認(rèn)為屬于后者的可能性偏大。他認(rèn)為信貸數(shù)據(jù)讓人有三點(diǎn)疑慮：一是票據(jù)融資量激增顯出令人瞠目的信貸數(shù)據(jù)多少有些水分。二是盡管信貸激增，但貨幣乘數(shù)仍在低位徘徊，表明私人部門投資帶來的信貸需求仍然比較虛弱。三是里昂證券編制的中國PMI指數(shù)遠(yuǎn)沒有國內(nèi)機(jī)構(gòu)發(fā)布的PMI指數(shù)樂觀，1月份里昂證券PMI顯示新訂單、出口訂單、產(chǎn)出、價(jià)格、庫存及采購等分類指標(biāo)的數(shù)值仍在繼續(xù)萎縮。許多鐵路、高速公路、港口、機(jī)場(chǎng)、電站項(xiàng)目在最近幾個(gè)月啟動(dòng)。但來自政府的投資需求只可以暫時(shí)平衡供需關(guān)系。當(dāng)優(yōu)質(zhì)的基建項(xiàng)目貸款被銀行瓜分完畢，對(duì)于基建的貸款力度會(huì)衰竭下來，而私人部門出口、投資和消費(fèi)依然萎靡，中國經(jīng)濟(jì)所謂二次探底是逃不掉的，因此估計(jì)時(shí)間將是在今年年末或明年上半年，除非外部世界的復(fù)蘇比預(yù)期更加樂觀。1408年下半年以來，CPI漲幅一路回落，12月CPI漲幅回落至1.2%。而PPI則出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。主要是由于需求下滑的情況下，食品和非食品同步都出現(xiàn)下滑，原材料、大宗商品，像原油、鋼鐵、煤炭、有色金屬等都出現(xiàn)了快速的下滑。而步入09年，預(yù)期中的食品價(jià)格將進(jìn)一步下跌，CPI很有可能也進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)，CPI負(fù)增長(zhǎng)將引起消費(fèi)疲軟、就業(yè)機(jī)會(huì)減少、居民收入減少、社會(huì)消費(fèi)能力下降等惡性循環(huán)。通膨難以避免15深圳市場(chǎng)未來1-2年的供應(yīng)量仍較大2007年施工面積2185.53萬平米+2008年1-11月新開工面積424.31萬平米2007年銷售面積500.4萬平米+2008年銷售面積409.28萬平米未售面積（=施工面積-銷售面積）大于1700萬平米＞采用“未售面積（=施工面積-銷售面積）用于衡量未來1-2年的市場(chǎng)供給。根據(jù)國土局?jǐn)?shù)據(jù)，因2007的施工面積為2185.53萬平米，2008年1-11月深圳新開工面積為424.31萬平米，而2007-2008年市場(chǎng)銷售面積909.68萬平米，則未售面積應(yīng)大于1700萬平米（因未計(jì)算12月的新開工量）。而在至至少1700萬平米未售面積中，有544萬平米是已拿批預(yù)售但未售出面積，即未來1-2年內(nèi)至少仍有1156萬平米的面積可入市。＞09年市場(chǎng)存貨壓力較大，這將成為開發(fā)商最大的陰影，很難想象在這種陰影籠罩下開發(fā)商會(huì)無視成交量放大的出貨機(jī)會(huì)，冒著銷售停滯的風(fēng)險(xiǎn)保持高價(jià)甚至逆勢(shì)提價(jià)。1609年羅湖區(qū)供應(yīng)量情況分析09年新增供應(yīng)（萬㎡）08年存量（萬㎡）09年總可售面積（萬㎡）48.3815.463.7809年羅湖預(yù)計(jì)推出的項(xiàng)目有12個(gè)左右，約48萬平方米，同比增加近一倍。存量加上新增供應(yīng)，09年羅湖可售住宅約63萬平方米，按08年全年銷售16.5萬㎡的銷售速度，09年的可售量將44個(gè)月才能消化完，市場(chǎng)壓力依然很大。1709年羅湖區(qū)項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱位置開發(fā)商總占地面積(萬㎡)尚可售建筑面積(萬㎡)09可能入市面積(萬㎡)物業(yè)類型仙湖公舘蓮塘廣嘉地產(chǎn)0.51.21.2大面積復(fù)式鴻翠苑草埔鴻基地產(chǎn)0.94.23.71、2、3房金翠園翠竹佳兆業(yè)地產(chǎn)------------7中大戶型文星閣羅湖口岸粵國投資------0.350.35小戶型華商時(shí)代公寓田貝華商置業(yè)0.171.21.2住宅辦公兩用公寓航天晴山月二期蓮塘航天地產(chǎn)0.81.71.7高檔住宅港澳8號(hào)東門港豐地產(chǎn)0.855公寓京基金融中心蔡屋圍京基地產(chǎn)4.7總38------高檔綜合項(xiàng)目蘭亭國際公寓蓮塘西嶺股份------1512高檔公寓峰度天下蓮塘-羅芳安業(yè)置業(yè)2.37.77.7高檔住宅幸福里蔡屋圍華潤(rùn)深圳——8.58.5高檔公寓田貝花園田貝田貝股份公司——13------商住

在這12個(gè)項(xiàng)目中，包括本項(xiàng)目在內(nèi)蓮塘片區(qū)預(yù)計(jì)推出的有4個(gè)項(xiàng)目，其中3個(gè)住宅產(chǎn)品相似，是羅湖09年競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的片區(qū)。大戶型項(xiàng)目的壓力也比較大，因?yàn)槟壳按媪康淖≌饕谴髴粜蛦挝?，?9年推出的幸福里、航天晴山月二期、金翠園等，也是以大戶型為主。18

隨著金融海嘯對(duì)中國影響的逐漸凸顯，09年下半年深圳樓市將受到巨大影響，客戶信心及購房能力都將受到重挫，雖然相關(guān)政策將會(huì)對(duì)樓市進(jìn)行刺激，但所刺激的強(qiáng)度決定著客戶信心是否能得以恢復(fù)；同時(shí)，龐大的供應(yīng)量，將加深客戶觀望的態(tài)度；跌宕起伏的市場(chǎng)將使09年比08年有更大的變化，因此，我們應(yīng)該做好準(zhǔn)備，以適應(yīng)不斷調(diào)整的市場(chǎng)。在對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)及深圳市場(chǎng)做出詳細(xì)分析后我們發(fā)現(xiàn)，09年上半年將是深圳樓市銷售的黃金期，建議開發(fā)商盡快銷售，爭(zhēng)取在此小陽春的市場(chǎng)氛圍下提前減輕下半年因不可把控的市場(chǎng)帶來的銷售及資金流壓力。小結(jié)19三、項(xiàng)目開盤方案20開盤工作梳理1、開盤時(shí)間的選擇2、項(xiàng)目現(xiàn)狀3、推售策略及工程配合4、認(rèn)籌細(xì)則5、開盤方案214、5月份及下半年推盤量據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，羅湖區(qū)4月起準(zhǔn)備推出市場(chǎng)的新盤預(yù)計(jì)總量可達(dá)48萬㎡。其中4月開盤的新盤預(yù)計(jì)可達(dá)4個(gè)，推售量可達(dá)11.1萬㎡，占今年預(yù)計(jì)開盤總量的23%左右。5月推出的新盤預(yù)計(jì)有2個(gè)，綜合體量預(yù)計(jì)達(dá)20.5萬㎡。新盤數(shù)量供應(yīng)面積22

前期市場(chǎng)無新增供應(yīng)量，但是從4-5月份開始將有大量貨量拋出，體量總體預(yù)計(jì)約為48萬平米，市場(chǎng)上同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈態(tài)勢(shì)逐步顯現(xiàn)。234月起，羅湖區(qū)樓市供應(yīng)量將呈現(xiàn)膨脹態(tài)勢(shì)，而且樓市供應(yīng)量也會(huì)聯(lián)帶催生。在同質(zhì)化產(chǎn)品大量入市加劇競(jìng)爭(zhēng)之前，目前是安業(yè)峰度天下最佳入市時(shí)機(jī)。24項(xiàng)目現(xiàn)狀25雖然項(xiàng)目本周已取得預(yù)售許可證，但從目前售樓處的工程進(jìn)度來看，在3月底可完全交付使用，則從現(xiàn)在至售樓處開放有約兩周的時(shí)間；而樣板房交付使用則需要到4月份。

26經(jīng)過對(duì)臨時(shí)咨詢處進(jìn)場(chǎng)以來的到訪客戶回訪，我們發(fā)現(xiàn)，有5%的客戶明確表示以不考慮本項(xiàng)目，明確表示對(duì)項(xiàng)目感興趣的占1%，另外絕大部分客戶表示等待觀望，等價(jià)格及樣板房出來后再進(jìn)行選擇。且11月份以前的客戶對(duì)項(xiàng)目已無太大熱情，隨著時(shí)間的推移，前期累積的客戶將逐漸失去耐性。所以，盡早的將項(xiàng)目對(duì)外展示，將最大限度的挽救剩余客戶。需求情況各月到訪情況27整體推售思路28在這樣的情況下，我們對(duì)項(xiàng)目的推售進(jìn)行整體思考：1、不錯(cuò)過3月的黃金銷售期，保證項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈的羅湖市場(chǎng)占得先機(jī)；2、盡量保證前期積累客戶的實(shí)際購買度；3、為開發(fā)商回籠部分資金；4、提前減輕項(xiàng)目銷售壓力；經(jīng)過項(xiàng)目組的溝通及思考，建議將項(xiàng)目推售分兩兩批走；首先推出第一批相對(duì)質(zhì)素較差的單位，作為項(xiàng)目的先頭部隊(duì)，搶占先機(jī)的同時(shí)為項(xiàng)目的產(chǎn)品及價(jià)格進(jìn)行摸底，為第二批單位的推售奠定結(jié)實(shí)基礎(chǔ)。29推售時(shí)間節(jié)點(diǎn)鋪排3月10日第一批收籌活動(dòng)開啟3月28日第一批開盤第一批單位50%4月28日第一批銷售70%第二批單位收籌開啟6月6日封盤第二批開盤12月31日第二批銷售80%完成整體銷售83%項(xiàng)目全面售罄2010年3月項(xiàng)目2009年3月10日開始第一批單位收籌，至2010年3月全面售罄，實(shí)現(xiàn)整體均價(jià)12500元/㎡項(xiàng)目售樓處完工清水樣板房整理完畢樣板房完工、園林展示面完成延芳路商業(yè)展示完成、延芳路包裝完成30推售策略-第一批單位由于目前項(xiàng)目展示面未能完工，很大程度影響了客戶購買信心，而此階段推售單位選擇的正確與否，將直接影響后續(xù)單位的銷售。第一批單位推售四大核心思想：1、量少，保證項(xiàng)目開盤熱銷；2、產(chǎn)品線豐富，對(duì)各個(gè)戶型進(jìn)行初次實(shí)戰(zhàn)摸底；3、要保證后續(xù)推售單位的完整性；4、此次推售單位以綜合質(zhì)素較差的單位為主，減輕后期銷售的壓力。31經(jīng)過與一線銷售人員的仔細(xì)分析研究，我們建議，第一批單位只推售1棟單位，1棟單位不僅離農(nóng)民和污水處理廠房都很近，且靠近公交車站，噪音污染嚴(yán)重，先天優(yōu)勢(shì)不足；因此在做價(jià)格策略的時(shí)候，1棟價(jià)格相對(duì)較低，可主要針對(duì)尋找剛性需求強(qiáng)烈的首次置業(yè)客群，減少前期推廣費(fèi)用，同時(shí)也符合目前小陽春市場(chǎng)的購房客群，為項(xiàng)目第一批單位熱銷奠定基礎(chǔ)。一棟基礎(chǔ)數(shù)據(jù)房號(hào)CBDA合計(jì)面積（㎡）8686-118119.9142-28486-284套數(shù)2324232494實(shí)收均價(jià)（元/㎡）1224212762101031139211490各戶型實(shí)收均價(jià)（元/㎡）12510108291149032已售已售33根據(jù)價(jià)格表的統(tǒng)計(jì)分析，1棟94套單位里有59套單位價(jià)格在12000元/㎡以下，因此，我們有希望完成開盤50%的銷售率及4月28日達(dá)到70%的銷售率，到達(dá)項(xiàng)目熱銷造勢(shì)的態(tài)勢(shì)；然后項(xiàng)目將進(jìn)行封盤，為第二批單位的推售蓄客，開啟第二批單位認(rèn)籌活動(dòng)。封盤期間銷售口徑：項(xiàng)目第一批單位已完美售罄，第二批單位認(rèn)籌中……隨著項(xiàng)目展示的完善，客戶信心增加，有能力支撐項(xiàng)目后期逐漸走高的價(jià)格，同時(shí)傳遞給市場(chǎng)的信息為安業(yè)峰度天下項(xiàng)目賣的很火，已經(jīng)漲價(jià)了！在銷售中，不斷拔高項(xiàng)目形象。34工程配合為使第一批單位順利開并最大限度的提高解籌，售樓處及看樓通道務(wù)必在3月26日前全面完成并投入使用35工程配合推售單位挑選出來以后，根據(jù)客戶的購房心理，需在一棟清理出一層單位，作為清水樣板房共客戶參觀，更直觀的讓客戶了解項(xiàng)目產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)為避免農(nóng)民房對(duì)展示單位的影響，同時(shí)使香港大霧山的景觀更具視覺沖擊力，中原建議將清水樣板房設(shè)在1棟15層，將所以窗裝上隔音玻璃，最大限度的降低噪音的影響。36推售策略-第二批單位通過一個(gè)半月的封盤蓄客，使用地毯式的媒體轟炸，配合第一批單位熱銷的市場(chǎng)效果，6月6日第二批單位正式公開發(fā)售。第二批單位我們將2、3、4棟所以單位及1棟剩余單位全面推出。至2009年12月31日，實(shí)現(xiàn)第二批單位銷售80%，整體銷售率83%；至2010年3月實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全面售罄，并實(shí)現(xiàn)整體實(shí)收均價(jià)12500元/㎡37工程配合4月28日前，售樓處外立面及延芳路包裝全面完成38工程配合6月前，項(xiàng)目入口處園林展示面完工，對(duì)外展示；延芳路商業(yè)展示完成，并簽約意向商家。39第一批單位認(rèn)籌方式40本項(xiàng)目認(rèn)籌方式本項(xiàng)目認(rèn)籌原則：1、在短時(shí)間內(nèi)快速獲得大籌量；2、在三周的認(rèn)籌蓄客期間對(duì)前期到訪來電客戶進(jìn)行再次排查，快速甄別客戶誠意度；3、通過認(rèn)籌活動(dòng)，快速在片區(qū)內(nèi)制造知名度及影響力。目的：1、對(duì)客戶誠意度進(jìn)行摸底，以此制定相關(guān)策略來實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)；2、進(jìn)行價(jià)格測(cè)試，為最終定價(jià)做參考；3、確定客戶意向房號(hào)，做好預(yù)銷控制。41時(shí)間周期：3月9日-3月27日階段重點(diǎn)：洗客并快速積累客戶認(rèn)籌方式：客戶繳納5000元認(rèn)籌誠意金籌客目標(biāo)：100批誠意客利益點(diǎn)：認(rèn)籌客戶可享受優(yōu)先選房權(quán)及額外96折優(yōu)惠媒體配合：樓體廣告、戶外廣告牌、報(bào)紙硬廣、短信銷售物料：《購房?jī)?yōu)惠申請(qǐng)表》銷售口徑：本項(xiàng)目開始內(nèi)部認(rèn)籌登記，您只要填寫《購房?jī)?yōu)惠申請(qǐng)表》，繳納5000元誠意金，就可活動(dòng)優(yōu)先選房權(quán)及內(nèi)部額外96折開盤優(yōu)惠，同時(shí)馬上就可以參加現(xiàn)場(chǎng)的抽獎(jiǎng)活動(dòng)注：1、一個(gè)認(rèn)籌申請(qǐng)表限選購一套單位；

2、如開盤后，認(rèn)籌客戶認(rèn)購失敗，則此認(rèn)籌金全額退還，兩周后退還。42第一批單位開盤方案43開盤方案操作細(xì)則選房方式選擇選房時(shí)間安排開盤選房流程開盤區(qū)域設(shè)置開盤人員需求開盤物料需求開盤活動(dòng)建議44選房順序方式建議：

開盤方式操作流程開盤風(fēng)險(xiǎn)客戶流失度市場(chǎng)關(guān)注度開盤銷售率適用情況排隊(duì)選房當(dāng)天客戶按照到場(chǎng)排隊(duì)順序進(jìn)行選房，先到先得。熱點(diǎn)盤客戶會(huì)提前排隊(duì)，維持秩序、解釋需要成本投入。開盤風(fēng)險(xiǎn)控制能力要求較高。對(duì)客戶沒有約束力，排在前面的客戶誠意度較高，排在后面的客戶隨房源的減少誠意度降低，客戶滿意度較差通過“先到先得”的形式引發(fā)客戶了解欲、購買欲，市場(chǎng)關(guān)注度高早認(rèn)籌和晚認(rèn)籌待遇同等，排在前面的客戶誠意度高。同時(shí)容易操作內(nèi)部客戶的購買順序適用于客戶量中等，的樓盤。炒作樓盤排號(hào)客戶根據(jù)提前取號(hào)順序確定選房順序，客戶憑借認(rèn)籌單上的順序號(hào)進(jìn)行選房，未到或遲到者視為自動(dòng)放棄。1。發(fā)展商內(nèi)部客戶應(yīng)提前預(yù)留序號(hào)，避免當(dāng)天引起外部客戶不滿2。內(nèi)部保留房號(hào)不宜過多，否則會(huì)導(dǎo)致排在前面的客戶因無房可選而鬧事認(rèn)籌客戶可能會(huì)由于選不到自己滿意的房而流失只針對(duì)認(rèn)籌客戶開盤且先認(rèn)籌先房，認(rèn)籌量多，具有一定的市場(chǎng)關(guān)注度由客戶儲(chǔ)備量和客戶誠意度以及現(xiàn)場(chǎng)造場(chǎng)情況決定客戶量需求較大抽簽選房當(dāng)天客戶被劃為若干小組，根據(jù)抽簽順序確定哪一小組先選房，根據(jù)組內(nèi)排序確定哪位客戶先選房適用于客戶量非常大的樓盤。但如果選房速度過慢的話，會(huì)導(dǎo)致后面的客戶流失，難以達(dá)到預(yù)期效果。風(fēng)險(xiǎn)可控位置靠后的客戶流失度高。只有通過有效的現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷造場(chǎng)及活動(dòng)、餐飲才能很好的穩(wěn)住客戶客戶量比較大，通過認(rèn)籌客戶的口碑傳播可以引發(fā)較大的市場(chǎng)關(guān)注度擁有足夠的客戶儲(chǔ)備量，銷售率有保障。成功的關(guān)鍵是如何穩(wěn)住等待中的客戶客戶量大√45開盤解籌策略制造人氣，提高解籌率吸引人氣：開盤時(shí)間：3月28日上午10點(diǎn)-12點(diǎn)

5重大獎(jiǎng)，人人有獎(jiǎng)當(dāng)天到場(chǎng)的客戶人人可參加抽獎(jiǎng)，聚集人氣，成交客戶都仍然不能離場(chǎng)。序號(hào)獎(jiǎng)品數(shù)量預(yù)算1加濕器2013602榨汁機(jī)2018003電燙斗2013604電磁爐1011605電飯煲5975合計(jì)6655元提高解籌率：以牌號(hào)順序，交籌客戶提前選房不設(shè)銷控牌，不報(bào)銷控簽約區(qū)域外露開盤當(dāng)天多重優(yōu)惠按揭折扣：98折一次性折扣：97折開盤當(dāng)日最大折扣：按揭：96*97*98-10000一次性：96*97*97-100001、開盤折扣：97折2、2房送5000元、3房送10000元（沖抵總房款）46公開選房時(shí)間為：2009年3月28日（周六）早10：30工作人員到場(chǎng)08.5.02早8：30進(jìn)入選房環(huán)節(jié)08.5.02早10：30客戶開始登記08.5.02早9：00退場(chǎng)，領(lǐng)取禮品選房結(jié)束選房時(shí)間安排47確定折扣簽約發(fā)布項(xiàng)目公開發(fā)售信息，進(jìn)行場(chǎng)地