淀山湖項目可行性研究分析報告

淀山湖項目

可行性研究分析報告1前言對于淀山湖大體量項目而言，我們的重點是項目開發(fā)的可行性，何種開發(fā)模式可以應(yīng)對激烈的市場競爭。通過對淀山湖的實地考察，我們驚喜地發(fā)現(xiàn)，淀山湖天然秀美的自然景觀環(huán)境，使人們的湖居生活成為現(xiàn)實，悠然寧靜；與此同時，我們也必須面臨一個嚴(yán)峻的現(xiàn)實——需要面對這一區(qū)域殘酷的市場競爭。因此，我們需要考慮以下幾個問題：淀山湖未來的發(fā)展機(jī)遇是什么？如何充分發(fā)揮地塊的價值？采用何種開發(fā)模式？如何面對市場競爭？2目錄淀山湖區(qū)域整體定位目標(biāo)地塊價值思考及方向區(qū)域概述區(qū)域市場分析區(qū)域客戶分析項目定位及方向其他說明4“新江南特色鎮(zhèn)”中國21世紀(jì)小城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)示范鎮(zhèn)淀山湖區(qū)域整體定位4

淀山湖區(qū)域整體定位根據(jù)淀山湖鎮(zhèn)政府整體規(guī)劃方案，在今后5—10年內(nèi)將建設(shè)成集中小企業(yè)上市孵化基地、金融研發(fā)中心、高級人才培訓(xùn)中心、信息數(shù)據(jù)中心、金融論壇永久會址、國際金融家俱樂部、東方國際藝術(shù)品精品店沿湖一條街、漁人碼頭-歐陸風(fēng)情沿湖休閑大道、醫(yī)療保健園等功能為一體的商務(wù)、休閑、保健園區(qū)。以湖光、水色、綠岸為背景，以各種不同風(fēng)格的高端別墅為主產(chǎn)品，以星級設(shè)施、服務(wù)為配套，打造出一種幽靜而矜持的人文生活，將淀山湖建設(shè)成濱水國際社區(qū)。5淀山湖鎮(zhèn)總體規(guī)劃將主要的土地使用和產(chǎn)業(yè)區(qū)域劃分為四個部分：北部和東北部為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)東南部為生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)中部為中心鎮(zhèn)區(qū)西南部為旅游度假區(qū)科學(xué)規(guī)劃、合理布局，加快建設(shè)集水鄉(xiāng)風(fēng)貌、田園風(fēng)光、歐陸風(fēng)格為一體，兼具休閑度假、康體療養(yǎng)、旅游觀光等現(xiàn)代時尚功能的新江南特色鎮(zhèn)。淀山湖區(qū)域整體規(guī)劃為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)重點投資發(fā)展區(qū)域6IR指綜合旅游度假區(qū)

水上E城——以湖泊和水網(wǎng)為生態(tài)基礎(chǔ)，發(fā)展休閑、體驗和觀光等多種旅游項目?！皟尚?、兩軸、三帶、四點八區(qū)”的開發(fā)建設(shè)格局：“兩心”即位于新樂路和復(fù)興路交叉口東北側(cè)的新的鎮(zhèn)中心和位于復(fù)興路和中旭路交叉口兩側(cè)的旅游核心；“兩軸”即由復(fù)興路和中旭路進(jìn)入度假區(qū)核心的兩條交通軸線；“三帶”即沿湖形成的濱湖生活帶、濱湖休閑帶和濱湖生態(tài)旅游帶；“四點”即連接“三帶”的四個水上生活節(jié)點；“八區(qū)”即城鎮(zhèn)生活區(qū)、濱湖度假區(qū)、水鄉(xiāng)生態(tài)休療養(yǎng)體驗區(qū)、室內(nèi)休閑區(qū)、濱湖娛樂區(qū)、商務(wù)休閑區(qū)、休閑運動區(qū)、水澤農(nóng)苑生活體驗區(qū)。

在此基礎(chǔ)上精心打造高檔會議、高檔運動、水上活動、水鄉(xiāng)休療養(yǎng)、生態(tài)植物、鄉(xiāng)野休閑和時尚休閑七大主題。淀山湖旅游度假區(qū)規(guī)劃——昆山IR、水上E城“昆山IR、水上E城”的功能定位，以“休閑、文化、健康”為內(nèi)涵，鎖定“國際大都市衛(wèi)星度假城”的發(fā)展目標(biāo)，將逐步形成“兩心、兩軸、三帶、四點八區(qū)”的開發(fā)建設(shè)格局。7目錄淀山湖區(qū)域整體定位目標(biāo)地塊價值思考及方向區(qū)域概述區(qū)域市場分析區(qū)域未來規(guī)劃項目定位及方向其他說明8目標(biāo)地塊價值思考及方向本項目用地為下圖中的A、P兩塊土地，總面積約為2000畝；淀山湖鎮(zhèn)政府將以優(yōu)惠的條件提供給項目的開發(fā)公司進(jìn)行開發(fā)；建設(shè)成集中小企業(yè)上市孵化基地、金融研發(fā)中心、高級人才培訓(xùn)中心、信息數(shù)據(jù)中心、金融論壇永久會址、國際金融家俱樂部、東方國際藝術(shù)品精品店沿湖一條街、漁人碼頭-歐陸風(fēng)情沿湖休閑大道、醫(yī)療保健園等功能為一體的商務(wù)、休閑、保健園區(qū)。APA、P兩地塊地處淀山湖旅游度假區(qū)內(nèi)，位置優(yōu)良從地塊分布來看，P地塊比A地塊相對優(yōu)質(zhì)9目標(biāo)地塊價值思考及方向編號面積（畝）A1020B588C420D1324E857F1248F2322F3483G2588H1298H2469I138J84K1858K21333L110M255N302O639P590Q66總計12992目前旅游規(guī)劃區(qū)內(nèi)共約有未批土地21塊，總面積約為12992畝，土地儲備充沛；A、P地塊是所有未規(guī)劃開發(fā)土地中臨湖資源最豐富和明顯區(qū)域，其他地塊湖景資源欠缺或不好；其中A地塊1020畝、P地塊590畝。10目標(biāo)地塊價值思考及方向從區(qū)域內(nèi)地塊未來功能劃分看A地塊目前規(guī)劃功能為水上樂園，P地塊為高端會議酒店；從目前現(xiàn)狀和遠(yuǎn)景規(guī)劃看，未來區(qū)域內(nèi)還有大量土塊待開發(fā)，約12992畝，約為867萬平米，可利用土地資源豐富；從市場效益和影響看，區(qū)域內(nèi)已開發(fā)多為房地產(chǎn)項目，以休閑居住類為主；從整體看政府已停止住宅類用地的開發(fā)，重點以第三產(chǎn)業(yè)類業(yè)態(tài)為主；除旭寶高爾夫、夢萊茵帆船俱樂部、大自然國際游俱樂部之外，區(qū)域內(nèi)公共性服務(wù)配套匱乏，多以項目自身配套為主。規(guī)劃功能劃分11目標(biāo)地塊價值思考及方向A、P地塊全部都拿還是只拿一塊，目前尚未明確？從地形圖可看出，A地塊西側(cè)是一片低洼地帶，未來不確定性很大；從面積看，A地塊相當(dāng)于P地塊的兩倍；從現(xiàn)狀看，A地塊已五通一平，P地塊已進(jìn)入拆遷規(guī)劃。P地塊位置A地塊位置A地塊位置P地塊位置12目標(biāo)地塊價值思考及方向?qū)τ谝患夐_發(fā)而言，目前淀山湖是否有大的發(fā)展機(jī)遇？位于江蘇昆山市與上海交界的淀山湖是否存在歷史發(fā)展機(jī)遇？它面臨著怎樣的良好的發(fā)展背景？如何才能最大化的發(fā)揮地塊價值？一級開發(fā)如何啟動？如何順利實現(xiàn)地塊的開發(fā)運營？13目錄淀山湖區(qū)域整體定位目標(biāo)地塊價值思考及方向區(qū)域概述區(qū)域市場分析區(qū)域客戶分析項目定位及方向其他說明14以湖為名的淀山湖鎮(zhèn)，地處蘇州昆山境內(nèi)，位居淀山湖以東，是典型的“魚米之鄉(xiāng)”；鎮(zhèn)域總面積56平方公里，目前本鎮(zhèn)人口2.5萬，外來人口5.1萬，合計7.6萬人；淀山湖環(huán)湖散落著享譽(yù)盛名的朱家角古鎮(zhèn)、上海大觀園、東方綠舟、上海太陽島、陳云紀(jì)念館等5個國家AAAA級景區(qū)；淀山湖周邊配套有3個國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場；有環(huán)湖步道、濕地公園、鄉(xiāng)村旅游和度假村，觀光和休閑設(shè)施齊全，古今氣質(zhì)交融。區(qū)域概述——情況說明淀山湖15區(qū)域概述——淀山湖周邊配套國際級高檔休閑配套豐富，輕松便捷生活基礎(chǔ)配套相對缺乏，大型商業(yè)等生活配套空缺旭寶高爾夫球場與本案零距離，是國內(nèi)唯一連續(xù)7年舉辦中國富豪公開賽的36洞高爾夫球賽；夢萊茵帆船俱樂部夢萊茵帆船俱樂部距離本項目僅1公里；大自然國際游艇俱樂部由著名設(shè)計師埃里克森設(shè)計，總建面10490平米，是集餐飲、住宿、會議、休閑娛樂、綜合服務(wù)于一體的五星級會所。設(shè)有120多個國際標(biāo)準(zhǔn)游艇泊位，有游艇，帆船、摩托艇等多種水上休閑項目。16區(qū)域概述——淀山湖周邊環(huán)境概述淀山湖水域面積約63平方公里，相當(dāng)于15個西湖，5個滴水湖(臨港新城)，是上海純粹意義上的湖。淀山湖周邊景點（大觀園、周莊、錦溪古鎮(zhèn)、東方綠洲等）眾多,是上海重要的旅游區(qū)，人文歷史底蘊(yùn)豐厚。淀山湖同時也是上海的母親河—淀浦河的發(fā)源地，和上海有著割不斷的聯(lián)系。淀山湖豐富水景資源與周邊江南古鎮(zhèn)深厚的人文資源，底蘊(yùn)豐厚資源優(yōu)越。17區(qū)域概述——交通地處長江三角洲各經(jīng)濟(jì)旅游名城的中心地帶，鄰近上海和蘇州，地理環(huán)境優(yōu)越；整個淀山湖鎮(zhèn)具有完備的交通網(wǎng)絡(luò)和完善的公共交通設(shè)施。高鐵：2010年7月標(biāo)準(zhǔn)最高、里程最長、運營速度最快的一條城際高速鐵路——滬寧城際高鐵正式開通運營；輕軌：已規(guī)劃軌道S1線，從蘇州向東與上海軌道11號線實現(xiàn)對接或換乘；規(guī)劃軌道S2b線，與上海軌道交通20號線對接。淀山湖鎮(zhèn)到上海虹橋機(jī)場將只用20分鐘；航空：距上海虹橋機(jī)場28公里，約30分鐘車程；高速：從滬寧高速昆山出口處右轉(zhuǎn)抵達(dá)我鎮(zhèn)約30分鐘車程。東距國內(nèi)最長的同三高速公路（從黑龍江的同江至海南省的三亞）僅3公里，蘇州環(huán)城高速與同三高速的連接性高速邊上；鐵路：距滬寧鐵路30公里，約35分鐘車程；港口：離上海港（世界第六大貨運港）50公里。淀山湖鎮(zhèn)昆山市淀山湖上海蘇州杭州18區(qū)域概述——虹橋交通樞紐輻射影響“大虹橋商區(qū)”已建成以虹橋樞紐為中心，多個區(qū)域、多個功能定位于一體，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，輻射服務(wù)長三角。區(qū)位優(yōu)勢虹橋商務(wù)區(qū)處于滬寧、滬杭、虹橋機(jī)場、地鐵交界處，交通十分便利，成為連接長三角和泛長三角2小時經(jīng)濟(jì)圈的中心，打造為主要服務(wù)于整個長三角地區(qū)的“大上海CBD”。區(qū)域功能定位長寧：虹橋樞紐商務(wù)中心區(qū)、虹橋涉外中心、臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)；閔行：漕河涇－航天城－紫竹研發(fā)產(chǎn)業(yè)帶、七寶生態(tài)商務(wù)區(qū)；嘉定：江橋商務(wù)區(qū)；青浦：徐涇商務(wù)港、趙巷依托奧特萊斯建設(shè)世界最大的購物中心、環(huán)淀山湖科技研發(fā)大學(xué)；莘莊與安亭可建設(shè)長三角規(guī)模最大的文化演出與體育比賽場館群。虹橋商區(qū)建議包括閔行區(qū)(除浦東部分)，松江的九亭地區(qū)，嘉定的江橋鎮(zhèn)、真新街道，青浦的徐涇鎮(zhèn)、趙巷鎮(zhèn)、重固鎮(zhèn)、華新鎮(zhèn)，總面積超過550平方公里。虹橋交通樞紐說明圖19區(qū)域概述——交通規(guī)劃隨著虹橋交通樞紐的落成，“大虹橋”戰(zhàn)略逐步成型虹橋已逐步形成上海市中心，淀山湖板塊亦成為上海的西郊。虹橋交通樞紐用地面積約26.26平方公里,拓展區(qū)域用地60平方公里,總面積86.26平方公里，在2010年世博會前已投入使用；虹橋交通樞紐已建成以高鐵、城軌交通、公車及航空港緊密銜接的國際一流的現(xiàn)代化大型綜合交通樞紐。本項目屬于大虹橋區(qū)域淀山湖板塊，距離上海市中心虹橋僅28公里，隨著虹橋交通樞紐的投入使用，從項目現(xiàn)場至上海市中心僅需30分鐘車程。區(qū)位：北起通揚(yáng)運河，南抵杭州灣，西至鎮(zhèn)江，東到海邊，包括上海、江蘇南部、浙江北部以及鄰近海域。規(guī)劃：將形成以上海為核心的“一核九帶”空間格局。“一核九帶”，以上海為核心，沿滬寧和滬杭甬線、沿江、沿灣、沿海、沿寧湖杭線、沿湖、沿東隴海線、沿運河、沿溫麗金衢線為發(fā)展帶的空間格局。經(jīng)濟(jì)：是全國最大的經(jīng)濟(jì)圈，其經(jīng)濟(jì)總量相當(dāng)于全國GDP的20%，且年增長率遠(yuǎn)高于全國平均水平。交通：隨著"十五"規(guī)劃內(nèi)長江三角洲快速干道網(wǎng)的建成，將形成以滬、寧、杭三個中心城市為節(jié)點，相互構(gòu)成一個大三角的高速公路網(wǎng)，這必將帶動沿線各節(jié)點城市的新一輪發(fā)展。以上海為龍頭最具綜合實力的長江三角洲經(jīng)濟(jì)中心，在受整體經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢帶動下，必然會給本項目一個良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與發(fā)展前景！區(qū)域概述—長江三角洲規(guī)劃淀山湖2021地處長三角黃金經(jīng)濟(jì)圈，坐享上海經(jīng)濟(jì)中心影響，未來發(fā)展機(jī)遇顯現(xiàn)；自然景觀與經(jīng)濟(jì)實力并舉，文化與旅游并重，有望成為滬杭蘇的養(yǎng)生后花園；虹橋空港樞紐的立體網(wǎng)絡(luò)、高鐵、軌道交通效應(yīng)優(yōu)勢明顯，半小時經(jīng)濟(jì)圈價值初現(xiàn)；區(qū)域規(guī)劃功能定位明確，發(fā)展前景利好。總結(jié)22目錄淀山湖區(qū)域整體定位目標(biāo)地塊價值思考及方向區(qū)域概述區(qū)域市場分析區(qū)域客戶分析項目定位及方向其他說明23項目名稱建筑風(fēng)格產(chǎn)品類型獨棟雙拼聯(lián)排淀山湖紳園歐式

√云湖御墅歐式√

富力灣巴厘島東南亞√√

耀江淀湖桃源中式唐式√√

楓丹御園法式

√時代御湖意大利加拿大法式√

漢堂中式√

淀山湖紳園富力灣耀江淀湖桃源楓丹御園時代御湖漢堂云湖御墅本案A本案P區(qū)域市場分析——本案及周邊在售項目位置24項目名稱產(chǎn)品類型占地面積容積率綠化率裝修標(biāo)準(zhǔn)獨棟主力面積范圍獨棟主力價格范圍獨棟主力總價范圍建筑風(fēng)格淀山湖紳園獨棟雙拼6.8萬㎡0.640%

毛坯140-2501.2萬-1.4萬200萬-320萬歐式云湖御墅獨棟14.8萬㎡0.2960%毛坯400-8003萬-3.2萬150萬-260萬歐式富力灣獨棟雙拼67.4萬㎡0.3541%毛坯225-4411.4萬-1.6萬350萬-600萬巴厘島東南亞耀江淀湖桃源獨棟雙拼66萬㎡0.377%

毛坯195-2302.1萬-2.4萬260萬-350萬中式唐式楓丹御園聯(lián)排8.9萬㎡0.77

40.80%毛坯140-1951萬-1.2萬140萬-240法式時代御湖獨棟6.6萬㎡0.3245%毛坯400-8003萬-3.5萬1800萬-2500萬意大利加拿大法式漢堂聯(lián)排雙拼6.7萬㎡0.59

40.20%毛坯230-2801.2萬-1.4萬280萬-390萬中式區(qū)域市場分析——周邊在售項目列表25淀山湖紳園紳園坐落于淀山湖鎮(zhèn)湖濱路，總占地面積:6.8萬㎡

建筑面積5.5萬㎡；紳園東距上海虹橋機(jī)場28公里，西離蘇州城區(qū)40公里，未來將與上海城市輕軌20號線直接貫通，交通十分便捷；高端、完善的配套設(shè)施使淀山湖濱水國際社區(qū)，成為上海乃至長三角地區(qū)罕見的高尚別墅度假休閑區(qū)。基本信息：開發(fā)商：昆山豪威房地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)公司：蘇州新蘇皇冠物業(yè)管理有限公司總戶數(shù)：191戶建筑類別：聯(lián)排容積率：0.6綠化率：40%

戶型面積：220—230㎡售價：1萬/㎡起開盤時間：2009.11.01

區(qū)域市場分析—個案分析—淀山湖紳園26云湖御墅地處淀山湖濱水國際社區(qū)萬園路188號，占地面積14.8萬㎡，總建筑面積:6.2萬㎡；傍湖規(guī)劃建設(shè)約71棟獨立別墅。一期現(xiàn)已建設(shè)35棟，7種歐式風(fēng)格房型；周邊配套有高檔游艇別墅，小區(qū)建有游泳池，游艇碼頭，清水平臺等。會所設(shè)有客房，小型超市等，是淀山湖旅游區(qū)大戶型的游艇別墅。基本信息：開發(fā)商：昆山中浙置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)公司：蘇州安邦物業(yè)管理有限公司總戶數(shù)：共80戶當(dāng)期14戶建筑類別：獨棟容積率：0.29

綠化率：60%

戶型面積：445—786㎡售價：2萬/㎡起開盤時間：2009.11.14

云湖御墅復(fù)興路永利路中市路新樂路區(qū)域概述—個案分析—云湖御墅27基本信息：開發(fā)商：上海富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司：上海天力物業(yè)公司總戶數(shù)：共943戶建筑類別：獨棟雙拼容積率：0.35

綠化率：41%戶型面積：220-250㎡售價：1.2萬元/㎡起開盤時間：2010.1.31

富力灣項目位于昆山淀山湖鎮(zhèn)，外依淀山湖、內(nèi)擁度城潭，擁有非常稀缺的自然景觀資源；富力灣占地面積67.4萬㎡，建筑面積:28.8萬㎡；富力灣利用通透感和豐富的院落使建筑與景觀自然相融，每戶配有精裝私家園林，錯落而層次豐富的植物將東南亞風(fēng)情表現(xiàn)的淋漓盡致。區(qū)域市場分析—個案分析—富力灣28耀江淀湖桃源坐落于淀山湖鎮(zhèn)旅游開發(fā)區(qū)K2、K3號地塊。占地面積:660000㎡，建筑面積:898000㎡

耀江淀湖桃源交通：A9、A30及在建中的蘇滬高速。昆淀專線到淀山湖下。基本信息：開發(fā)商：耀江集團(tuán)物業(yè)公司：高力國際總戶數(shù)：328戶建筑類別：獨棟雙拼容積率：0.3綠化率：77%

戶型面積：172—276㎡售價：1.2萬/㎡起開盤時間：2005.10.08區(qū)域市場分析—個案分析—耀江淀湖桃源29基本信息：開發(fā)商：昆山領(lǐng)地置業(yè)開發(fā)有限公司物業(yè)公司：蘇州安邦物業(yè)管理有限公司總戶數(shù)：共246戶建筑類別：聯(lián)排容積率：0.77

綠化率：40.80%戶型面積：140—200㎡售價：1.1萬/㎡起開盤時間：2010.04.30

楓丹御園位于國家AAAA旅游度假區(qū)錦溪鎮(zhèn)，占地8.9萬㎡，總建面4.7萬㎡；御園毗鄰4400畝五保湖，空氣質(zhì)量和水質(zhì)均達(dá)到國家一、二級標(biāo)準(zhǔn)；楓丹御園可輕松抵達(dá)上海、周莊古鎮(zhèn)、淀山湖，陽澄湖等地區(qū)，交通十分便利。區(qū)域市場分析—個案分析—楓丹御園30基本信息：開發(fā)商：昆山時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司：浙江綠城物業(yè)總戶數(shù)：共300戶建筑類別：獨棟容積率：0.32綠化率：45%戶型面積：500-2000㎡售價：均價2.5萬/㎡開盤時間：2010.09.26

時代御湖地處蘇、浙、滬城市群得中心位置，占地1300多畝，總建面39.8萬㎡，東接上海，西連蘇州，坐擁淀山湖，環(huán)繞2000多米的湖岸線；時代御湖交通便利：A16滬蘇高速、A30、A9、滬寧高速，以及蘇州軌道交通、上海城市輕軌等道路縱橫交錯，拉近了滬蘇兩地距離。區(qū)域市場分析—個案分析—時代御湖31基本信息：開發(fā)商：昆山倚林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司：大眾物業(yè)總戶數(shù)：共165戶建筑類別：聯(lián)排雙拼容積率：0.59

綠化率：40.20%戶型面積：200—300㎡售價：均價1.3萬/㎡開盤時間：2009.12.30

漢堂位于昆山錦溪古鎮(zhèn)旁，在63萬平米原生態(tài)大湖畔，占地6.7萬㎡，總建面:3.9萬㎡；漢堂打造獨具風(fēng)格的現(xiàn)代中式人文大宅。區(qū)域市場分析—個案分析—漢堂32產(chǎn)品線項目價格面積段主力戶型總價/萬聯(lián)排淀山湖紳園1萬/㎡起220—230㎡200萬-320萬楓丹御園1.1萬/㎡起140—200㎡140萬-240耀江淀湖桃源12000130-165160-200獨棟17000195-230330-390云湖御墅2萬/㎡起445—786㎡150-260萬富力灣

1.2萬元/㎡起220-250㎡

350萬-600萬時代御湖均價2.5萬/㎡500-2000㎡1800萬-2500萬漢堂均價1.3萬/㎡200—300㎡280萬-390萬區(qū)域內(nèi)聯(lián)排產(chǎn)品主力總價段：140-320萬/套區(qū)域內(nèi)獨棟產(chǎn)品主力總價段：150-2500萬/套區(qū)域市場分析——區(qū)域項目總結(jié)33區(qū)域市場分析——小結(jié)在09年之前，淀山湖區(qū)域的別墅市場不太理想，市場的回暖主要是從09年初開始的；市場回暖的原因主要基于以下兩個方面：1、別墅土地供應(yīng)的政策限制，使得別墅稀缺性的體現(xiàn)；2、淀山湖旅游度假概念逐漸強(qiáng)化，整個區(qū)域逐漸受到關(guān)注。根據(jù)市場目前情況來看，未來住宅性用地已經(jīng)停止供應(yīng)，目前地塊以綜合性商業(yè)用地為主。34目錄淀山湖區(qū)域整體定位目標(biāo)地塊價值思考及方向區(qū)域區(qū)域概述市場分析區(qū)域客戶分析項目定位及方向其他說明35由圖可知，將買家職業(yè)狀況進(jìn)行劃分后，中高私營企業(yè)主比例最高，達(dá)到60%，以下則依此為高管占19%，教授6%，醫(yī)生6%。值得注意的是，由于許多私營企業(yè)主或主要合伙人等相對表現(xiàn)較為低調(diào)，不喜張揚(yáng)。區(qū)域客群分析——客群類型比例36在購買區(qū)域別墅的客戶中，有超過50%的消費者都是以自住需求為主，其余皆為投資和度假型需求?？蛻魜碓匆陨虾＜氨镜貫橹鳎渲?5歲以下的年齡層是板塊別墅的購買主力。他們的年收入大約在50萬以下，其中30萬以下占了近50%。在面積的選擇上，300平米以下占了近60%。可見，淀山湖別墅必將是未來市場的寵兒，面積稍微小一點的別墅將倍受市場的歡迎；另一方面，客戶在選購別墅時往往對居住氛圍關(guān)注度較高，別墅買主們對同類人群的集聚變得日益重視起來。區(qū)域客群分析——區(qū)域成交客戶年齡結(jié)構(gòu)37客群購買原因：高起點高規(guī)劃區(qū)位概念——潛力品牌開發(fā)商集體運營——信心淀山湖風(fēng)景島居建筑——風(fēng)情高尚休閑度假生活方式——生活泛淀山湖板塊整體前景、生活方式，對外部客戶有足夠的吸引力！區(qū)域客群分析——客群購買行為分析38上海地區(qū)的成功人士在昆山淀山湖區(qū)域別墅的購房者中，上?？蛻舻谋壤哌_(dá)80%，這類客戶主要是高級技術(shù)人員以及企業(yè)的高級管理人員，還有自由職業(yè)者，他們對居住的升級換代有較高的要求，也懂得生活的情趣，淀山湖旁的別墅價格實惠而且環(huán)境好是他們工作之余度假休閑的好去處。臺灣人士臺灣人士也是該區(qū)域別墅的重點客戶，昆山地區(qū)集聚了大量的臺資企業(yè)，臺灣人士的購買力很強(qiáng)，臺灣客戶在當(dāng)?shù)刭彿浚瑒e墅是首選的物業(yè)，淀山湖旁的別墅環(huán)境優(yōu)美，價格實惠，自然是吸引了臺灣人士前來購買。長三角區(qū)域的投資人士長三角是民營企業(yè)比較發(fā)達(dá)的地方，這里造就了一批新富階層，隨著財富的累計，在自己的家鄉(xiāng)而且是環(huán)境優(yōu)美的地段購買別墅是必然之事。區(qū)域客群分析——區(qū)域分析39客戶說明評價上海千萬級富豪消費動機(jī)：渴望回歸自然，希望在閑暇之余可以在遠(yuǎn)郊獲得寧靜生活；有足夠的錢買郊區(qū)的別墅，但是無法忍受過高的密度。不夠買原因：選擇區(qū)域較寬，替代產(chǎn)品多，認(rèn)為本區(qū)域的樓盤檔次不高，宣傳的力度不夠。非核心客戶群私企老板及外資企業(yè)主消費動機(jī)：力圖改善居住條件；喜好炫耀；不購買原因：區(qū)域的成熟度不夠，距離工作地較遠(yuǎn)；區(qū)域產(chǎn)品無特色；替代性產(chǎn)品較多?？晌蛻羧荷虾８呤杖肴巳合M動機(jī)：改善住宅條件；投資；度假需求。不購買原因：距離工作地較遠(yuǎn)，區(qū)域的宣傳不到位，區(qū)域的產(chǎn)品不符合其收入特征。主力客戶群投資人士消費動機(jī)：長期看好市場；投資額適中；未來區(qū)域升值潛力可預(yù)見。不購買原因：宣傳手段不多；區(qū)域內(nèi)的供應(yīng)量較大；對市場信心不足。次主力客戶群區(qū)域客群分析——需求分析40區(qū)域客群分析——客戶組成客戶來源客戶屬性/職業(yè)特征購房目的/需求客戶比例上海享受兼投資隨著高鐵和輕軌的開通，對生活品質(zhì)和品質(zhì)有著較高的要求，對良好的天然資源有較高的熱情50%投資客上海房價高企，投資門檻高，走出上海，前往附近的江浙一帶尋找房地產(chǎn)投資方向，淀山湖獨特的自然資源是其投資升值主要的考量因素20%蘇州/江蘇投資客江蘇的經(jīng)濟(jì)以蘇州為龍頭，蘇州又以昆山為起點，所以昆山靠近上海的地段成為投資的重點，大量海外資金紛紛落戶昆山以及蘇州，所以帶來了大量的投資客在蘇州金雞湖和昆山淀山湖邊尋求高檔房產(chǎn)投資15%昆山產(chǎn)業(yè)園區(qū)中高層管理人員（自?。┳⒅厣钇焚|(zhì)與居住環(huán)境，重視朋友圈子，對私密性要求較高，需要完善的配套與服務(wù)15%私營企業(yè)主個體工商戶（自?。┳⒅厣矸荨⒌匚慌c生活圈子，愛面子，虛榮心強(qiáng)，需求面積較大，注重產(chǎn)品立面與環(huán)境景觀政府機(jī)關(guān)工作人員（自?。┳⒅仄放粕鐓^(qū)及私密性較強(qiáng)的高尚住宅，需要完善的配套與服務(wù)，購買低調(diào)，需求面積適中區(qū)域：以上海為龍頭，南京、杭州為兩翼的長江三角洲，具備高端要素集聚和綜合服務(wù)功能，為區(qū)域產(chǎn)業(yè)和人口提供聚集力。為吸引投資提供了區(qū)域優(yōu)勢。交通：長江三角洲以滬杭、滬寧高速公路以及多條鐵路為紐帶，已形成了由地面道路、高架道路、越江隧道和大橋以及地鐵、高架式軌道交通組成的立體型市內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)。為吸引客戶提供了交通支持。區(qū)域客群分析——客戶前景分析良好的區(qū)域環(huán)境為本項目提供了優(yōu)越的區(qū)位條件，不斷完善的交通線路提供了便捷的交通，為吸引客群提供便利的條件。淀山湖長三角城市群說明圖41規(guī)劃：目前長江三角洲城市群的發(fā)展已進(jìn)入城市帶發(fā)展規(guī)律的第二階段。即著重發(fā)展中心城市城郊地區(qū)，加強(qiáng)城市功能定位。加快整個城市帶城市網(wǎng)絡(luò)高級化。經(jīng)濟(jì)：長江三角洲已成為我國經(jīng)濟(jì)、文化、科技最發(fā)達(dá)的地區(qū)，在我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)中具有舉足輕重的地位。長江三角洲目前世界500強(qiáng)企業(yè)已有400多家。為本區(qū)域高端客群提供了強(qiáng)有力的支撐。區(qū)域客群分析——客戶前景分析淀山湖區(qū)域良好的總體規(guī)劃與卓越的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，為其發(fā)展帶來了不可多得的便利條件，同時也創(chuàng)造了大量的就業(yè)機(jī)會，且已成為周邊客群乃至全國客群棲身和發(fā)展的首選之地，集聚效應(yīng)凸顯。4243區(qū)域客群分析——小結(jié)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動長三角經(jīng)濟(jì)的龍頭地位，將會產(chǎn)生大量的居住需求客群，特別是上海區(qū)域的客戶需求。昆山經(jīng)濟(jì)發(fā)展和淀山湖區(qū)域正在形成成熟的產(chǎn)業(yè)鏈，未來多層次人口增加將會產(chǎn)生對于商務(wù)配套、居住、度假多種需求。旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動隨著淀山湖旅游業(yè)的發(fā)展，城市將會吸引大量的旅游度假客群，而且目前淀山湖規(guī)劃旅游配套成為空白點。淀山湖的旅游產(chǎn)業(yè)已具有一定規(guī)模，隨著旅游業(yè)的發(fā)展，其產(chǎn)生的旅游產(chǎn)業(yè)鏈將衍生除旅游度假及投資外的相關(guān)產(chǎn)業(yè)人員的消費和居住等多種需求。經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動客群需求經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶動的消費需求旅游度假需求投資需求44目錄淀山湖區(qū)域整體定位目標(biāo)地塊價值思考及方向區(qū)域區(qū)域概述市場分析區(qū)域客戶分析項目定位及方向其他說明45開發(fā)背景較好需要積極拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)強(qiáng)大主動出去把控未來需求較多需要強(qiáng)勢吸引市場均有機(jī)會發(fā)揮自身優(yōu)勢關(guān)鍵點：有機(jī)會，有特色，需主動開發(fā)背景條件長江三角洲的黃金環(huán)境及優(yōu)良的景觀資源使項目自身條件極其優(yōu)越，但目前區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀的綜合性配套較差，后期需充分發(fā)揮自身價值，積極利用與地域、文化、自然景觀等資源優(yōu)勢，拉動滬、蘇、杭等江浙的發(fā)展，尋求自身特色。產(chǎn)業(yè)發(fā)展強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢、便捷交通和歷史文化資源對本案的發(fā)展提供了不可多得的機(jī)會，但是單純依靠被動發(fā)展，很難提升區(qū)域價值，因此需要主動出擊，自己挨近，利用自身資源形成更魘發(fā)展機(jī)遇?？腿盒枨缶鸵患夐_發(fā)而言，目前地塊主要以區(qū)域配套為主，這正好規(guī)避當(dāng)下競爭，合理利用地塊價值，實現(xiàn)二級開發(fā)的順利去化。突出自身優(yōu)勢和特點。市場發(fā)展充分把握核心客群及輔助客群，利用大環(huán)境和地緣優(yōu)勢，發(fā)揮項目特點，實現(xiàn)區(qū)域、客戶、開發(fā)工作共贏局面。項目定位及方向——定位梳理46地塊的戰(zhàn)略地位和獨特價值屬性強(qiáng)調(diào)地塊的旅游度假客群的資源價值性“新江南特色鎮(zhèn)”蘇、滬、杭后花園淀山湖宜居示范鎮(zhèn)項目定位及方向——整體定位以“水”為核心主題的區(qū)域開發(fā)方向依托于整體規(guī)劃發(fā)展和區(qū)域強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實力為項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供后續(xù)支撐47項目定位及方向——整體定位保護(hù)原有自然生態(tài)環(huán)境，傳承地塊歷史文脈，在此基礎(chǔ)上，充分利用自然資源，開發(fā)娛樂休閑設(shè)施，打造原生態(tài)的新居住和旅游模式。核心理念“新江南特色鎮(zhèn)”根據(jù)不同的地塊價值，打造與之相匹配的建筑形式，豐富物業(yè)類型，建立區(qū)域整體休閑功能，滿足不同居住需求，同時開發(fā)配套服務(wù)設(shè)施，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。原生態(tài)山水—生態(tài)系統(tǒng)構(gòu)建新江南城鎮(zhèn)—新城鎮(zhèn)開發(fā)模式48生態(tài)體系構(gòu)建江南示范鎮(zhèn)模式淀山湖的核心要素以生態(tài)理念帶動項目整體開發(fā)，在保持自然環(huán)境原生態(tài)的同時，加以充分利用，并以合理的模式進(jìn)行開發(fā)，按照區(qū)域整體規(guī)劃布局，實現(xiàn)項目價值的提升。項目定位及方向——整體定位49“湖景、美墅、游艇、高爾夫”作為本案的優(yōu)勢資源，必須加以利用；“人文、歷史、自然、好風(fēng)光”成就淀山湖集多種功能于一身的高端生態(tài)休閑度假區(qū)項目定位及方向—環(huán)境生態(tài)資源梳理50業(yè)態(tài)推廣概念推廣范圍娛樂影視娛樂、互動體驗、水上及海上娛樂多樣體驗，比肩世界級度假勝地全國重點是蘇、滬、杭等長三角區(qū)域商業(yè)休閑主題文化娛樂淀山湖度假生活基地、夜生活中樞昆山、蘇州、上海等酒店商務(wù)休閑主題、度假主題度假酒店、MICE酒店全國居住稀缺性

典藏價值真正的度假公寓和度假別墅全國及港澳地區(qū)重點是蘇、滬、杭等長三角區(qū)域養(yǎng)生專業(yè)性—休閑養(yǎng)生和專業(yè)保健為一體高端性—水上療養(yǎng)和養(yǎng)生體驗相結(jié)合全國重點是蘇、滬、杭等長三角區(qū)域項目定位及方向——總體業(yè)態(tài)說明51養(yǎng)生休閑成為區(qū)域特色休閑商業(yè)多種風(fēng)情購物、主題展示主題樂園時尚主題，水陸兼具通過多樣化的配套設(shè)施，形成以湖泊和水網(wǎng)為生態(tài)基礎(chǔ)，打造的高端商務(wù)休閑，水上運動、休閑療養(yǎng)等規(guī)劃理念的項目業(yè)態(tài)，從而增強(qiáng)區(qū)域的核心競爭力和可持續(xù)發(fā)展，帶動區(qū)域整體價值的提升。A地塊項目定位及方向—A地塊業(yè)態(tài)說明52P地塊高端主題會議酒店休閑療養(yǎng)旅游住宿運動健身商務(wù)會議高端會議酒