河北省城市住宅區(qū)物業(yè)管理制度樣本

河北省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行要求

（1996年11月15日河北省人民政府第六二次常務(wù)會議經(jīng)過自1996年12月2日起公布施行）

第一章總則

第一條為加強城市住宅區(qū)物業(yè)管理，保障城市住宅區(qū)物業(yè)合理使用和維護，發(fā)明整齊、文明，方便居住環(huán)境，依據(jù)國家相關(guān)要求，結(jié)合本省實際，制訂本要求。

第二條本要求適適用于本省行政區(qū)域內(nèi)按行政建制設(shè)置市、鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理。

第三條本要求所稱住宅區(qū)，是指以住宅房屋為主，并有相配套公用設(shè)施及非住宅房屋居住區(qū)。住宅區(qū)范圍由市、縣物業(yè)管理主管部門劃定。

本要求所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋和相配套公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地。

本要求所稱住戶，是指住宅區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人。

第四條本省城市住宅區(qū)管理實施社會化、專業(yè)化及服務(wù)經(jīng)營型物業(yè)管理模式和主管部門行業(yè)管理、住戶自治和物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)服務(wù)相結(jié)合管理體制。

第五條省建設(shè)行政主管部門是全省物業(yè)管理工作主管部門，市、縣房地產(chǎn)管理部門是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作主管部門。

物業(yè)管理主管部門關(guān)鍵職責(zé)是：

（一）依據(jù)相關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和規(guī)章，制訂具體實施措施；

（二）參與住宅區(qū)驗收，指導(dǎo)，監(jiān)督物業(yè)接管工作；

（三）負責(zé)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理；

（四）對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營和管理進行監(jiān)督、檢驗；

（五）負責(zé)住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金和住宅維修基金使用監(jiān)督、檢驗。

（六）負責(zé)對從事物業(yè)管理工作專職人員進行培訓(xùn)；

（七）負責(zé)住宅區(qū)物業(yè)管理考評工作。

市政、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、交通、物價、治安、供水、供電、供熱、供氣等主管部門和住宅區(qū)所在地人民政府，應(yīng)該根據(jù)各自職責(zé)分工，對住宅區(qū)物業(yè)管理工作進行指導(dǎo)和監(jiān)督、檢驗。

第二章住宅區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)

第六條住宅區(qū)交付使用且入住率達成50％以上時，物業(yè)管理主管部門應(yīng)該會同住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位、住宅區(qū)所在地街道辦事處負責(zé)組建住宅區(qū)物業(yè)管理委員會（以下簡稱管委會）。

管委會以住戶代表為主組成，住宅區(qū)所在地街道辦事處或居民委員會、公安派出所可派代表參與。

第七條住宅區(qū)開發(fā)周期較長，在管委會成立之前，由住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位負責(zé)物業(yè)管理，并可選擇物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理。管委會成立后，由管委會決定物業(yè)管理企業(yè)續(xù)聘或解聘。

第八條管委會代表住戶利益，維護住戶正當(dāng)權(quán)益。管委會在物業(yè)管理主管部門和區(qū)街道辦事處指導(dǎo)下，負責(zé)制訂管委會章程，選擇物業(yè)管理企業(yè)，監(jiān)督住宅區(qū)物業(yè)管理工作實施，對物業(yè)管理企業(yè)進行檢驗和監(jiān)督，幫助物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理工作。

第九條物業(yè)管理企業(yè)實施分級管理。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)物業(yè)管理主管部門資質(zhì)審查合格，并到工商行政管理部門辦理注冊登記后，方可接收管委會委托，負擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理。

物業(yè)管理企業(yè)可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)相關(guān)優(yōu)惠政策。

第十條物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)和管委會簽署委托管理協(xié)議，對住宅區(qū)物業(yè)實施統(tǒng)一管理。

委托管理協(xié)議應(yīng)該明確委托管理事項、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限、管理期限、管理費用、違約責(zé)任和爭議處理方法。

委托管理協(xié)議簽署后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將委托管理協(xié)議報市、縣物業(yè)管理主管部門和工商行政管理部門立案。

第十一條物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利：

（一）依據(jù)委托管理協(xié)議和國家及本省相關(guān)要求對住宅區(qū)實施物業(yè)管理；

（二）依據(jù)委托管理協(xié)議和省相關(guān)要求收取物業(yè)管理費用；

（三）勸阻、阻止損害她人物業(yè)或妨礙物業(yè)管理行為，并對造成損害要求賠償；

（四）要求管委會幫助管理；

（五）選聘專營企業(yè)或聘用專員負擔(dān)清潔、保安和綠化等專題業(yè)務(wù)

（六）開展多個經(jīng)營和有償服務(wù)。

第十二條物業(yè)管理企業(yè)義務(wù)：

（一）推行委托管理協(xié)議，對受委托管理房屋、設(shè)施及其公共部位進行維修管理，負擔(dān)住宅區(qū)內(nèi)保安、防火、綠化、維護清潔及住戶日常必需便民服務(wù)工作；

（二）接收管委會和住戶監(jiān)督，重大管理方法提交管委會審議決定；

（三）接收物業(yè)管理主管部門、其它相關(guān)主管部門及當(dāng)?shù)亟值擂k事處指導(dǎo)和監(jiān)督；

（四）發(fā)覺違反法律、法規(guī)和規(guī)章行為，立即向相關(guān)主管部門匯報。

第十三條住宅區(qū)制訂住戶條約對住宅區(qū)內(nèi)住戶含有約束力。

第三章住宅區(qū)物業(yè)使用和維護

第十四條住宅區(qū)經(jīng)綜合驗收合格后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)該向管委會辦理移交手續(xù)，并向管委會移交下列工程建設(shè)資料：

（一）住宅區(qū)計劃圖、完工總平面圖；

（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)和設(shè)備完工圖；

（三）地下管網(wǎng)完工圖；

（四）其它必需資料。

第十五條住戶使用房屋應(yīng)該遵守下列要求：

（一）未經(jīng)相關(guān)部門同意，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；

（二）不得隨意鑿、拆房屋內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺、屋面或隨意占用房屋公用通道；

（三）不得堆放易燃、易爆、劇毒和放射性物品等；

（四）不得利用房屋從事危害公共利益行為；

（五）不得侵害她人正當(dāng)權(quán)益。

第十六條房屋維修責(zé)任，按下列要求劃分：

（一）室內(nèi)部分，由房屋產(chǎn)權(quán)人負責(zé)維修，產(chǎn)權(quán)人和使用人另有協(xié)議按其協(xié)議實施；

（二）房屋外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設(shè)備和消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)定時養(yǎng)護和維修。

第十七條住宅區(qū)甬道、溝渠、池、井、綠地、公共活動場所、停車場、走廊、自行車房（棚）、公用天線、公廁和垃圾處理等住宅區(qū)公用設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理統(tǒng)修養(yǎng)護，其費用從管理服務(wù)費和住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金支出。

造成公用設(shè)施損壞，由損壞者負責(zé)修復(fù)；造成損失，應(yīng)該賠償損失。

第十八條住宅區(qū)內(nèi)干道、路燈和給排水，供電、供熱、供氣、通訊等管線，按要求由相關(guān)主管部門負責(zé)維修養(yǎng)護，其費用由相關(guān)主管部門支付

前款所列維修養(yǎng)護事項，相關(guān)主管部門可委托物業(yè)管理企業(yè)實施，并按要求向物業(yè)管理企業(yè)支付委托費用。

第十九條凡房屋及隸屬設(shè)施影響市容或可能危害毗連房屋安全及公共安全，按要求應(yīng)由住戶修繕，住戶應(yīng)該立即進行修繕。拒不進行修繕，由管委會委托物業(yè)管理企業(yè)進行修繕，其費用由住戶負擔(dān)。

第二十條住宅區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁下列行為：

（一）踐踏、占用綠地、攀折花木；

（二）占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施而影響其正常使用功效；

（三）亂堆垃圾、雜物；

（四）亂搭、亂貼和亂掛等；

（五）損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；

（六）聚眾喧鬧影響她人休息；

（七）隨意停放車輛和鳴高音嗽叭；

（八）排放有毒和有害物質(zhì)；

（九）喂養(yǎng)禽畜；

（十）未采取預(yù)防墜落傷人保護方法而在陽臺擺放物品；

（十一）從事法律、法規(guī)和規(guī)章嚴(yán)禁經(jīng)營活動。

第四章住宅區(qū)物業(yè)管理費用和專用房屋

第二十一條物業(yè)管理收費必需實施國家和本省物價管理相關(guān)要求，接收物價部門管理、監(jiān)督和檢驗。

第二十二條住宅區(qū)物業(yè)管理費組成：

（一）開發(fā)建設(shè)單位繳納住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金；

（二）房屋產(chǎn)權(quán)人繳納住宅維修基金；

（三）住戶繳納管理服務(wù)費。

第二十三條開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時，應(yīng)該按不低于住宅區(qū)建設(shè)總投資2%百分比，一次性向物業(yè)管理主管部門繳納住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金。

住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金用于住宅區(qū)公用設(shè)施維修養(yǎng)護，不得挪作她用。住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金由物業(yè)管理主管部門設(shè)專帳管理，管委會向物業(yè)管理主管部門申請使用。

第二十四條住宅維修基金由房屋產(chǎn)權(quán)人按要求分期繳納，由管委會以房屋本體為單位設(shè)置專帳管理。住宅維修基金用于房屋本體公用設(shè)施維修養(yǎng)護，不得挪作她用。

住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金、住宅維修基金提取和管理方法，由省物業(yè)管理主管部門商省財政、物價部門制訂。

第二十五條住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費項目標(biāo)收費標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該依據(jù)住宅區(qū)規(guī)模檔次、服務(wù)管理水平和房屋類別等綜合確定。屬于國家管理收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)必需報物價部門審批；不屬于國家管理收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)提出方案，商管委會同意，報物業(yè)管理主管部門和物價部門立案。

第二十六條房改出售公有住房，必需按國務(wù)院和省人民政府相關(guān)要求建立公共設(shè)施、公用部位維修基金。

第二十七條開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時，應(yīng)該根據(jù)一定百分比無償向管委會提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房，其產(chǎn)權(quán)歸國家全部。

第二十八條開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時，應(yīng)該根據(jù)要求百分比以建造成本價向管委會提供商業(yè)用房，其產(chǎn)權(quán)歸管委會全部。開發(fā)建設(shè)單位為管委會提供商業(yè)用房面積，由物業(yè)管理主管部門確定。

前款要求商業(yè)用房購置費用從住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金中墊支，并從該商業(yè)用房經(jīng)營收入中回收。

本條第一款要求商業(yè)用房和住宅區(qū)內(nèi)其它有經(jīng)濟收入公用設(shè)施、設(shè)備和場地，均由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)委托管理協(xié)議經(jīng)營，其收入用于補充住宅區(qū)管理服務(wù)費。

第五章罰則

第二十九條未經(jīng)物業(yè)管理主管部門資質(zhì)審查而私自負擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)，由物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期辦理資質(zhì)審查手續(xù)；逾期仍不辦理，對其處以元以上2萬元以下罰款，并責(zé)令其停止對住宅區(qū)物業(yè)管理。

第三十條物業(yè)管理企業(yè)違反本要求，有下列行為之一，住戶有權(quán)向管委會投訴或向物業(yè)管理主管部門反應(yīng)；管委會有權(quán)給予阻止并要求限期更正，有權(quán)要求賠償給住戶造成損失，情節(jié)嚴(yán)重有權(quán)解除委托管理協(xié)議；有第（三）項行為，由物價部門依據(jù)國家相關(guān)要求給予處罰：

（一）對房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不立即；

（二）管理制度不健全，管理混亂；

（三）私自擴大收費范圍，提升收費標(biāo)準(zhǔn)；

（四）私自改變房屋和公用設(shè)施用途；

（五）有其它不推行或不完全推行委托管理協(xié)議要求義務(wù)行為。

第三十一條因物業(yè)管理企業(yè)管理不善，造成住宅區(qū)物業(yè)及居住環(huán)境情況惡化，由物業(yè)管理主管部門給予警告，責(zé)令限期更正，處以1000元以上1萬元以下罰款，并可降低資質(zhì)等級或吊銷資質(zhì)證書。

第三十二條違反本要求第十五條、第二十條要求，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)阻止，并要求其限期更正；逾期不更正，可進行強制恢復(fù)；造成損失，有權(quán)要求賠償。

第三十三條違反本要求第二十三第一款、第二十七條、第二十八條第一款要求，物業(yè)管理主管部門應(yīng)該責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位限期推行；在要求期限內(nèi)仍不推行，物業(yè)管理主管部門可申請人民法