夫妻之間房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移-稅收征免有學(xué)問

【tips】本文由王教授精心編輯整理，學(xué)知識，要抓緊！夫妻之間房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移稅收征免有學(xué)問婚姻法司法解釋（三）的出臺，引發(fā)社會各界對夫妻婚前、婚后房產(chǎn)加名是否繳納契稅問題的關(guān)注。在夫妻房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移活動中，其婚前、婚后、離婚房產(chǎn)加名、析產(chǎn)、繼承等不僅涉及契稅，還涉及營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、個人所得稅等一系列稅務(wù)問題，這里面的學(xué)問可大了。

法規(guī)規(guī)定

契稅

婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻雙方房屋權(quán)屬變更免征契稅。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于夫妻之間房屋土地權(quán)屬變更有關(guān)契稅政策的通知》（財稅〔2014〕4號）規(guī)定，房屋、土地權(quán)屬在夫妻雙方權(quán)屬變更無外乎以下幾種情形：一是為夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間的共有財產(chǎn)，登記在一方名下，變更為夫妻雙方共有；二是夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間以一方名義置辦房產(chǎn)且登記在其名下，變更為夫妻雙方共有；三是夫妻一方婚前財產(chǎn)登記在一方名下，變更為夫妻雙方共有；四是夫妻雙方婚前都有房產(chǎn)，且登記在雙方各自名下，變更為夫妻雙方共有。第一、第二種情形可確定為共有財產(chǎn)，只是房產(chǎn)共有權(quán)的變動而不涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，免征契稅；后兩種情形是一種贈與行為，對于受贈人按照現(xiàn)行政策可以免征契稅。

夫妻因離婚財產(chǎn)分割免征契稅。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于離婚后房屋權(quán)屬變化是否征收契稅的批復(fù)》（國稅函〔1999〕391號），夫妻離婚析產(chǎn)是房產(chǎn)共有權(quán)的變動而非房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為，對離婚后原共有房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬人不征收契稅。但對離婚后一方將歸屬于自己的房產(chǎn)無償贈與行為則應(yīng)當(dāng)對受贈人全額征收契稅。

不過對于離婚又復(fù)婚，將登記在自己名下的房產(chǎn)過戶為夫妻雙方共有的，可按照現(xiàn)行政策免征契稅。

相關(guān)政策財稅[2010]94號關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知

營業(yè)稅

夫妻之間無償贈與房地產(chǎn)或離婚財產(chǎn)分割暫免征收營業(yè)稅。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人金融商品買賣等營業(yè)稅若干免稅政策的通知》（財稅〔2009〕111號）中，列舉了個人無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)暫免征收營業(yè)稅的若干種情形，其中對夫妻無償贈與配偶或夫妻離婚財產(chǎn)分割或房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人的暫免征收營業(yè)稅。例如丈夫?qū)⑵涿碌姆慨a(chǎn)（無論婚前婚后）的一定份額以贈與方式給妻子，按照上述規(guī)定暫免征收營業(yè)稅。

土地增值稅

無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不屬土地增值稅征稅范圍。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字〔1995〕6號）規(guī)定，無論是將婚前房產(chǎn)贈與對方還是婚后房產(chǎn)加名或離婚析產(chǎn)、復(fù)婚贈與等均屬于無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為，不征土地增值稅。

個人所得稅

符合房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與規(guī)定情形的當(dāng)事雙方不征個人所得稅。

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號），對符合以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：

（一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

（三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確個人所得稅若干政策執(zhí)行問題的通知》（國稅發(fā)〔2009〕121號）就個人轉(zhuǎn)讓離婚析產(chǎn)房屋的征稅問題明確通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對共同共有財產(chǎn)的處置，個人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不征收個人所得稅。

因此，對于上述房產(chǎn)變更加名受贈人一方，或離婚財產(chǎn)分割將屬于房屋產(chǎn)權(quán)所有人自己擁有的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與其配偶行為，暫免征收個人所得稅。

印花稅

夫妻雙方的無償贈與住房可暫免征收印花稅?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）明確規(guī)定，對夫妻雙方的無償贈與住房包括夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間房產(chǎn)加名及離婚財產(chǎn)分割等可以比照上述文件規(guī)定暫免征收印花稅。而對夫妻雙方非住房無償贈與行為應(yīng)當(dāng)征收印花稅。

涉稅風(fēng)險分析

對于房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的稅務(wù)問題，從目前法規(guī)上看還是比較有利于受贈人的，既考慮了稅理，也考慮了人情。但對房屋、土地權(quán)屬受贈再轉(zhuǎn)讓行為，營業(yè)稅、土地增值稅、個人所得稅等存在較大涉稅風(fēng)險，不能因小失大。

對于房地產(chǎn)原歸夫妻一方所有，變更為雙方共有稅務(wù)問題，從目前法規(guī)上看還是比較有利于受贈人的，既考慮了稅理，又考慮了人情。但仍存在有一定的涉稅風(fēng)險。

一是營業(yè)稅。個人將受贈房產(chǎn)對外銷售，征收營業(yè)稅。非居住用房直接計算征收，居住用房按照時間及普通非普通住宅劃分征免。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書辦理相關(guān)征免稅手續(xù)。

二是土地增值稅?，F(xiàn)行政策規(guī)定個人銷售住房暫免征收土地增值稅。但對個人銷售非居住用房，則應(yīng)按規(guī)定計征。特別是對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，實行核定征收。

三是個人所得稅。財稅〔2009〕78號文件明確受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額，為受贈人的應(yīng)納稅所得額，適用稅率20%，依法計征個人所得稅。同時明確不得核定征收，必須據(jù)實征收。

對于個人轉(zhuǎn)讓離婚析產(chǎn)房屋個人所得稅問題，國稅發(fā)〔2009〕121號文件明確允許扣除其相應(yīng)的財產(chǎn)原值和合理費用后，余額按照規(guī)定的稅率繳納個人所得稅。

作者單位：江蘇省射陽縣地稅局

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財稅[2011]82號財政部