土木工程知識點-城市房屋拆遷評估估價時點的思考

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估價時點是評估房地產(chǎn)價格的時間界限，由于房地產(chǎn)市場是不斷變化的，在不同的時間，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。因此，房地產(chǎn)價格具有很強的時間性，在對城市房屋拆遷進行評估時，估價時點是個十分重要的問題。

一、合理確定拆遷評估的估價時點

根據(jù)國務院《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權調(diào)換。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。在拆遷中對被拆遷房屋和安置用房進行房地產(chǎn)價格評估時，必然會涉及到評估時點的確定問題，由于房屋拆遷是個動態(tài)的過程，從開始準備拆遷到拆遷實施直到房屋安置，一般需要三至五年時間，在這樣長的時間里，以哪個時間作為拆遷評估的評估時點呢？從實踐中來看，至少有以下幾個時點：決定拆遷日、拆遷動員日、拆遷許可證核發(fā)之日、拆遷公告日、開始拆遷日、拆遷完成日、開始安置日、安置完成日。在這么多的時點上，比較合理的價格時點是房屋拆遷許可證核發(fā)之日。

因為根據(jù)規(guī)定，拆遷房屋的拆遷人取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。房屋拆遷許可證是啟動房屋拆遷的法律依據(jù)，是拆遷人獲準房屋拆遷的證明文件。拆遷人在申請房屋拆遷許可證時，必須向拆遷管理部門提供建設項目批準文件，建設用地規(guī)劃許可證，國有土地使用權批準文件，拆遷計劃和拆遷方案及辦理存款業(yè)務的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明等資料。拆遷管理部門對申請的資料進行認真的審查，嚴格把關。對不符合條件的拆遷項目，不發(fā)給房屋拆遷許可證；對符合條件的才發(fā)給房屋拆遷許可證。因此，核發(fā)房屋拆遷許可證之日，是整個拆遷過程中十分重要的日子，標志著拆遷工作的正式啟動與實施。從此之后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不得新建、擴建、改建房屋；改變房屋、土地用途和租賃房屋。也就是說，拆遷許可證核發(fā)之后，被拆遷房屋就不能再改變。以房屋拆遷許可證核發(fā)之日表現(xiàn)的房屋市場價格，無論是對拆遷人還是被拆遷人來說，都是比較合理的。

二、對被拆遷房屋和安置用房的估價應統(tǒng)一估價時點。

在拆遷評估中，對于被拆遷人來說，如果采用貨幣補償?shù)?，只涉及對被拆遷房屋的價格時點問題。如果采用產(chǎn)權調(diào)換的，不但要對被拆遷房屋估價，還要對安置用房進行評估。對于安置用房來說，與拆遷安置的方案有關，有的采用現(xiàn)房安置，有的采用期房安置。對于現(xiàn)房安置來說，對被拆遷房屋和安置用房的估價時點都是拆遷許可證核發(fā)之日，都是對現(xiàn)房的評估。但對期房評估時，因為期房有許多不確定因素，如安置房的時間、房屋的層次、朝向、室號、套型、周邊環(huán)境等等無法確定，但是基本的區(qū)位，大概的面積等是確定的。有人認為建立新形式的標準化始走向建筑和諧的唯一道路，并且能用建筑技術加以成功地控制．而我的觀點不同，我要強調(diào)的是建筑最寶貴的性質(zhì)是它的多樣化和聯(lián)想到自然界有機生命的生長．我認為著才是真正建筑風格的唯一目標．如果阻礙朝這一方向發(fā)展，建筑就會枯萎和死亡．要使建筑結(jié)構(gòu)適合于環(huán)境，要注意到氣候，地位和四周的自然風光，在結(jié)合目的來考慮的一切因素中，創(chuàng)造出一個自由的統(tǒng)一的整體，這就是建筑的普遍課題，建筑師的才智就要在這個可提到完滿解決上體現(xiàn)。對于期房來說，由于期房的建造時間有長有短，房價會隨著時間的變化而變化，這里就存在著一定的風險。這風險有兩種可能，一是房價上漲，二是房價下跌。采用將來的估價時點，如果房價上漲，被拆遷人要承受很大的風險；如果房價下跌，拆遷人要承受風險。特別是對被拆遷人來說，如果采用將來的估價時點，所承擔的風險概率就比較高，顯然對被拆遷人不利。那么，對期房的評估時點統(tǒng)一為拆遷許可證核發(fā)之日，這樣，對被拆遷人來說，安置用房的房價已基本確定，不至于承擔過多的風險，對于拆遷人來說，要根據(jù)自身的條件，抓緊落實安置用房，縮短工期，降低成本，抓好管理，提高效益。總之，這樣對雙方都有利。

對期房如何進行評估呢？這在實踐中可以采取下列辦法來評估：對被拆遷房屋及其附屬物的評估，以公布的房屋貨幣補償基準價為基本依據(jù)，結(jié)合該房屋具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、成新、層次、朝向、裝修等因素由房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定。安置用房的估價應當與被拆遷房屋的估價同時進行，以房屋拆遷許可證核發(fā)的當年公布的房屋補償基準價為基本依據(jù)，結(jié)合安置用房的區(qū)位等因素確定，朝向?qū)哟蔚纫蛩卦诎仓糜梅靠⒐?，室號具體落實后，再結(jié)算。

對于房屋的具體區(qū)位、建筑面積等因素，由估價師根據(jù)實際情況逐項評估。房屋具體區(qū)位是指評估對象所在地段的具體位置，區(qū)位差價系數(shù)在規(guī)定的幅度內(nèi)由房地產(chǎn)估價師根據(jù)實際評估確定；建筑結(jié)構(gòu)是指房屋的結(jié)構(gòu)類型，不同的房屋結(jié)構(gòu)考慮其結(jié)構(gòu)差價率；建筑面積是指房屋所有權證或者其它合法房產(chǎn)憑證記載的建筑面積；成新是指房屋的新舊程度，由房地產(chǎn)估價師根據(jù)規(guī)定的房屋成新率標準，結(jié)合房屋的使用保養(yǎng)狀況評估確定；層次是指房屋所在的樓層；朝向是指房屋結(jié)構(gòu)的主方向及所在部位。其它因素可以包括房屋的戶型、特殊建筑結(jié)構(gòu)形式、周邊環(huán)境等因素，其它因素差價率在規(guī)定的幅度內(nèi)由房地產(chǎn)估價師根據(jù)實際評估確定。附屬物的補償價格根據(jù)規(guī)定的附屬物補償價格標準結(jié)合成新評估確定。裝修的補償價格根據(jù)規(guī)定的裝修補償價格標準結(jié)合成新評估確定。

總之，估價時點即是房地產(chǎn)評估中的一個原則性問題，又是房地產(chǎn)評估中的一個技術性問題，它在房地產(chǎn)評估中具有特殊重要的意義，對于保障拆遷當事人的合法權益，具有十分重要的作用，在拆遷評估中應引起重視。有人認為建立新形式的標準化始走向建筑和諧的唯一道路，并且能用建筑技術加以成功地控制．而我的觀點不同，我要強調(diào)的是建筑最寶貴的性質(zhì)是它的多樣化和聯(lián)想到自然界有機生命的生長．我認為著才是