第十章 房地產(chǎn)市場(chǎng)交易

第四講房地產(chǎn)市場(chǎng)交易CompanyLogo房地產(chǎn)交易第一節(jié)房地產(chǎn)交易概述第二節(jié)房地產(chǎn)交易的形式第三節(jié)商品房銷(xiāo)售第四節(jié)土地使用權(quán)出讓CompanyLogo第一節(jié)房地產(chǎn)交易概述房地產(chǎn)交易是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更和轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)交易主要包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房地產(chǎn)租賃等形式。房地產(chǎn)交易的三項(xiàng)基本制度房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度CompanyLogo第二節(jié)房地產(chǎn)交易的形式房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同房地產(chǎn)租賃有關(guān)租賃主體的規(guī)定有合關(guān)租賃客體的規(guī)定租賃合同房地產(chǎn)抵押

有關(guān)抵押房地產(chǎn)的規(guī)定抵押合同CompanyLogo房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件：

1.如果土地是以出讓方式取得：

(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)。

(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)。屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。

(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證。CompanyLogo房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件2.如果土地是以劃撥方式取得：

(1)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。

(2)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人們政府批準(zhǔn)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

(3)經(jīng)批準(zhǔn)可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。CompanyLogo不允許轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)1.以出讓方式取得的土地使用權(quán)，不符合出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的。2.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。3.依法收回土地使用權(quán)的。4.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的。5.權(quán)屬有爭(zhēng)議的。6.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的。7.法律、行政法規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。CompanyLogo商品房預(yù)售的條件1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書(shū)。2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。4.向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記,取得《商品房預(yù)售許可證》。申請(qǐng)商品房預(yù)售須提交的文件：商品房預(yù)售的條件中1-3項(xiàng)規(guī)定的證明材料；營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；工程施工合同；預(yù)售商品房分層平面圖；商品房預(yù)售方案。CompanyLogo房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同申報(bào)成交價(jià)格審查核實(shí)申報(bào)價(jià)格繳納契稅和補(bǔ)地價(jià)房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。CompanyLogo房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同，轉(zhuǎn)讓合同一般包括以下內(nèi)容：

(1)雙方當(dāng)事人的姓名或名稱(chēng)、住所。

(2)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)名稱(chēng)和編號(hào)

(3)房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限

(4)土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限

(5)房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)

(6)成交價(jià)格及支付方式

(7)房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間

(8)違約責(zé)任

(9)雙方約定的其他事項(xiàng)CompanyLogo房地產(chǎn)租賃租賃主體的權(quán)利與義務(wù)出租人的權(quán)利1.依照合同約定向承租人收取租金和收益。2.對(duì)承租人用房進(jìn)行檢查監(jiān)督3.法定解約權(quán)4.租賃期滿(mǎn)收回原房屋的權(quán)利5.有權(quán)制止承租人在租賃期間違反國(guó)家法律法規(guī)的行為。出租人的義務(wù)：1.按合同約定的時(shí)間和期間，將出租物交與承租人并保證其正常使用。2.在租賃期間對(duì)出租物進(jìn)行修繕。3.若需提前收回房屋,需事先取得承租人同意,給承租人造成損失的,應(yīng)當(dāng)予以賠償。4.按照規(guī)定繳納稅費(fèi)5.若出租房屋的土地使用權(quán)是劃撥方式取得,需將租金中包含的土地收益上繳國(guó)家。CompanyLogo承租人的權(quán)利1.在合同約定租期內(nèi)占有、使用房屋。2.催告出租人修繕?lè)课荨?.優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)4.優(yōu)先承租權(quán)5.對(duì)于因租賃而提供的擔(dān)保,租賃期滿(mǎn)后,有權(quán)收回?fù)?dān)保物。承租人的義務(wù)1.按期交納租金，違約的,應(yīng)當(dāng)支付違約金2.合理使用承租的房屋及其附屬設(shè)施,不得擅自拆改,擴(kuò)建或增添。確需變動(dòng)的,須征得出租人同意,并簽訂書(shū)面合同.3.承租人轉(zhuǎn)租房屋,必須經(jīng)原出租人書(shū)面同意。4.租賃關(guān)系終止時(shí)向出租人返還房地產(chǎn)。CompanyLogo租賃客體房地產(chǎn)租賃的客體可以是由企事業(yè)單位、法人、公民或其他組織所有的房屋及由國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋。但是，有以下情形之一的房屋不得出租：

1.未依法取得房屋所有權(quán)證的；

2.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

3.共有房屋未取得共有人同意的；

4.權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

5.屬于違法建筑的；

6.不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；

7.已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

8.不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的；

9.有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。CompanyLogo租賃合同《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案?！薄冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》對(duì)租賃合同內(nèi)容的規(guī)定：

(1)當(dāng)事人姓名或者名稱(chēng)及住所；(2)房屋的座落、面積、裝修及設(shè)施狀況；(3)租賃用途；(4)租賃期限；(5)租金及交付方式；(6)房屋修繕責(zé)任；(7)轉(zhuǎn)租的約定；(8)變更和解除合同的條件；(9)違約責(zé)任；(10)當(dāng)事人約定的其他條款。CompanyLogo房地產(chǎn)抵押以下房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)：權(quán)屬不明或有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；通過(guò)行政劃撥方式獲得的土地使用權(quán)，在地上尚未建成建筑物或其他附著物時(shí)；學(xué)校,幼兒園,醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位,社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施,醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；列入文物保護(hù)范圍的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；依法列入拆遷范圍的房屋；未設(shè)定租賃期限的出租住宅房屋；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法查封,扣押,監(jiān)管或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。CompanyLogo房地產(chǎn)抵押合同抵押合同一般應(yīng)包括以下內(nèi)容：抵押人、抵押權(quán)人的名稱(chēng)和住址；被擔(dān)保的債權(quán)種類(lèi)、金額及履行期限；抵押物的名稱(chēng)、座落、用途、結(jié)構(gòu)、面積、價(jià)值、房地產(chǎn)權(quán)利狀況；抵押擔(dān)保的范圍；抵押物的占管人、占管方式、占管責(zé)任以及意外損毀或者滅失的責(zé)任；違約責(zé)任；抵押物被處分時(shí)的受償人順序；抵押權(quán)滅失的條件；爭(zhēng)議解決方式；其他約定事項(xiàng)。CompanyLogo第三節(jié)商品房銷(xiāo)售商品房銷(xiāo)售是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的重要形式，包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

(1)當(dāng)事人名稱(chēng)或姓名和住所；(2)商品房基本狀況；(3)商品房的銷(xiāo)售方式；(4)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；(5)交付使用條件及日期；(6)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；(7)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；(8)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；(9)面積差異的處理方式；(10)辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事宜；(11)解決爭(zhēng)議的辦法；(12)違約責(zé)任；(13)雙方約定的其他事項(xiàng)。CompanyLogo商品房銷(xiāo)售中，具有下列情形之一者，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立以后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。CompanyLogo商品房銷(xiāo)售中，由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；