房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)與合作的相關(guān)法律實(shí)務(wù)

課程目標(biāo)概念辨析？并購(gòu)與合作類拿地模式的法律特點(diǎn)與差異目標(biāo)一注意什么？并購(gòu)與合作類拿地模式的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施目標(biāo)二如何選擇？各類拿地模式的適用情形目標(biāo)三并購(gòu)與合作類拿地模式土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓聯(lián)營(yíng)型合作開(kāi)發(fā)股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)委托代建代管一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指直接從原土地使用權(quán)人手中通過(guò)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式獲取土地。已經(jīng)繳納土地出讓金、已經(jīng)取得國(guó)有土地使用權(quán)證；已投資額（不含出讓金）占總投資達(dá)到25%。條件概念優(yōu)缺點(diǎn)【優(yōu)點(diǎn)】轉(zhuǎn)讓完成后比較干凈，不涉及以前公司的債權(quán)債務(wù)，可輕裝上陣直接開(kāi)發(fā)【缺點(diǎn)】轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)高（營(yíng)業(yè)稅及附加、契稅、土地增值稅）稅費(fèi)較重，導(dǎo)致拿地成本增加目標(biāo)公司債權(quán)債務(wù)過(guò)于復(fù)雜，不適用于股權(quán)收購(gòu)時(shí)，可考慮土地轉(zhuǎn)讓；目標(biāo)公司除了目標(biāo)土地外，有其他資產(chǎn)、物業(yè)或經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不好剝離、或者對(duì)方不愿意轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司股權(quán)時(shí)可考慮土地轉(zhuǎn)讓。適用情形一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需要注意的相關(guān)法律問(wèn)題劃撥地的土地轉(zhuǎn)讓除了軍用空置劃撥地外，其他劃撥土地不能直接土地轉(zhuǎn)讓（需補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金）《國(guó)土資源部、財(cái)政部、解放軍總后勤部關(guān)于加強(qiáng)軍隊(duì)空余土地轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)問(wèn)題的通知》：軍用空置劃撥地，報(bào)總后勤部批準(zhǔn)后，可以采用三種方式處理：（一）地方政府收儲(chǔ)然后公開(kāi)出讓；（二）部隊(duì)直接公開(kāi)轉(zhuǎn)讓；（三）部隊(duì)與地方政府共同公開(kāi)轉(zhuǎn)讓。（2）土地已抵押的處理擬受讓的土地已抵押不允許轉(zhuǎn)讓，同時(shí)也辦理不了過(guò)戶。解決方案：解除抵押后再進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓，解押的資金最好由對(duì)方解決，如對(duì)方?jīng)]有錢，在提供足額擔(dān)保的前提下，我司可提供借款處理。一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需要注意的相關(guān)法律問(wèn)題（3）未達(dá)到法定轉(zhuǎn)讓條件的處理根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須達(dá)到開(kāi)發(fā)投資總額的25%的條件，未達(dá)到25%不允許轉(zhuǎn)讓，同時(shí)現(xiàn)實(shí)中也有國(guó)土局也不給辦理過(guò)戶。但現(xiàn)實(shí)中有很多空地，未達(dá)到25%的轉(zhuǎn)讓條件，我們又想通過(guò)土地轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓，如何處理？【解決方案】要求對(duì)方按照我司的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件開(kāi)發(fā)至25%，滿足轉(zhuǎn)讓條件后再辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。A公司項(xiàng)目公司項(xiàng)目土地（空地）BGU土地轉(zhuǎn)讓借款（工程建設(shè)費(fèi)用）交易模式：1、我司派駐開(kāi)發(fā)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐項(xiàng)目公司，按照我司報(bào)批的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，以項(xiàng)目公司名義開(kāi)發(fā)建設(shè)；2、施工單位選擇、工程造價(jià)及預(yù)算確定，施工合同的簽訂經(jīng)我司同意后執(zhí)行；3、工程建設(shè)費(fèi)用承擔(dān)：我司借款給項(xiàng)目公司，根據(jù)工程建設(shè)情況按月投入4、轉(zhuǎn)讓價(jià)款的確定與支付：轉(zhuǎn)讓總價(jià)款=在建工程價(jià)格(原借款抵扣)+土地價(jià)格【案例】未達(dá)25%轉(zhuǎn)讓條件：廣州某項(xiàng)目一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓未達(dá)25%轉(zhuǎn)讓條件的處理：操作要點(diǎn)(1)如對(duì)方缺乏開(kāi)發(fā)建設(shè)資金，我司可以借款解決，但對(duì)方須提供足額擔(dān)保，確保資金安全；(2)要求必須按照我司的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。這個(gè)很好理解，如果不是，轉(zhuǎn)讓后不符合我司條件需要重新規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆除重建將造成資金成本及時(shí)間成本的浪費(fèi)。(3)由我司派管理團(tuán)隊(duì)以對(duì)方名義進(jìn)行建設(shè)，類似于委托代建代管，但不收費(fèi)。這樣更有利于掌控進(jìn)度、資金安全、工程質(zhì)量以及施工單位的銜接等等。(4)在實(shí)施步驟上，前期簽署《合作協(xié)議》，按照轉(zhuǎn)讓方案設(shè)定好條件及雙方的權(quán)利義務(wù)。在滿足25%后，另行按照雙方議定的價(jià)格簽署一份《土地轉(zhuǎn)讓合同》。并購(gòu)與合作類拿地模式土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓聯(lián)營(yíng)型合作開(kāi)發(fā)股權(quán)類拿地模式委托代建代管二、聯(lián)營(yíng)型合作開(kāi)發(fā)即“合伙型”合作開(kāi)發(fā)，也叫“聯(lián)建、參建”合作開(kāi)發(fā)；指合作各方一方出地、一方出錢，共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的一種房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)模式（注意：“共同經(jīng)營(yíng)”不再是合作開(kāi)發(fā)的必備條件）合作雙方不組建項(xiàng)目公司，通過(guò)簽訂《聯(lián)營(yíng)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議》約定：錢怎么投、怎么開(kāi)發(fā)建設(shè)、怎么銷售以及怎么分配利潤(rùn)或物業(yè)等，通過(guò)一紙合約約束對(duì)方。概念不同于合伙型合作開(kāi)發(fā)--------------------法人型合作開(kāi)發(fā)二、聯(lián)營(yíng)型合作開(kāi)發(fā)1、土地登記在對(duì)方名下，在整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程中，理論上對(duì)方可以轉(zhuǎn)讓土地、抵押土地，也有可能因?qū)Ψ降膫鶆?wù)問(wèn)題導(dǎo)致土地或房產(chǎn)被查封、拍賣，影響正常開(kāi)發(fā)建設(shè)，我方的資金安全和項(xiàng)目權(quán)益也難以保障；2、我方的權(quán)益完全是基于《合作開(kāi)發(fā)協(xié)議》，但對(duì)方可以單方撕毀合約、也可以另行與別人簽署《合作開(kāi)發(fā)協(xié)議》，從而讓我司出局。雖然，對(duì)方會(huì)承擔(dān)合同違約責(zé)任，但我們的投資收益難以保障。3、項(xiàng)目以對(duì)方的名義報(bào)建和開(kāi)發(fā)建設(shè)，當(dāng)發(fā)生分歧和爭(zhēng)議時(shí)，我方容易受制于人。法律風(fēng)險(xiǎn)二、聯(lián)營(yíng)型合作開(kāi)發(fā)1、詳盡評(píng)估合作方的資信情況以及商譽(yù)；2、合作方的公章由雙方共管，項(xiàng)目管理由我司操盤、我司組建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)；3、我司委派人員進(jìn)入合作方董事會(huì)；4、對(duì)方股權(quán)最好能質(zhì)押給我司；5、最好能以土地抵押方式融資解決項(xiàng)目資金問(wèn)題，抵押后可避免對(duì)方擅自轉(zhuǎn)讓土地若對(duì)方實(shí)力強(qiáng)勁、信譽(yù)良好，并可以授權(quán)給我司全權(quán)操作不排除以后采用該種模式的可能防范措施【利潤(rùn)分配】根據(jù)相關(guān)的司法解釋，這種模式因?yàn)樯虅?wù)條件的不同，最后可能會(huì)導(dǎo)致整個(gè)合同性質(zhì)轉(zhuǎn)變，產(chǎn)生不同的法律后果:合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。二、聯(lián)營(yíng)型合作開(kāi)發(fā)需要注意的相關(guān)法律問(wèn)題并購(gòu)與合作類拿地模式土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓聯(lián)營(yíng)型合作開(kāi)發(fā)股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)委托代建代管三、股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)新設(shè)公司合作開(kāi)發(fā)已有項(xiàng)目公司的股權(quán)獲取也叫“法人型合作開(kāi)發(fā)”，通過(guò)聯(lián)合組建項(xiàng)目公司或者收購(gòu)對(duì)方股權(quán)、或者增資等形式，最終獲得項(xiàng)目公司的一定比例股權(quán)，從而實(shí)現(xiàn)間接獲取土地。股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)：新設(shè)公司合作開(kāi)發(fā)釋義：尚無(wú)項(xiàng)目公司，我司和合作方共同出資新設(shè)立項(xiàng)目公司（或者一方設(shè)立項(xiàng)目公司后轉(zhuǎn)讓一定股權(quán)比例給另一方），然后把土地裝進(jìn)新設(shè)立的項(xiàng)目公司，雙方共同持股、共同合作開(kāi)發(fā)。新設(shè)項(xiàng)目公司（我司與合作方共同出資）獲得土地一方設(shè)立項(xiàng)目公司后轉(zhuǎn)讓一定股權(quán)比例給另一方尚無(wú)項(xiàng)目公司共同持股共同開(kāi)發(fā)四種主要方式BGU合作方新設(shè)項(xiàng)目公司競(jìng)得土地雙方新設(shè)立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司名義競(jìng)買土地（1）股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)：新設(shè)公司合作開(kāi)發(fā)四種主要方式雙方共同聯(lián)合競(jìng)買土地，競(jìng)得后將所獲得土地裝入雙方所新設(shè)立的項(xiàng)目公司，共同合作開(kāi)發(fā)（2）BGU（控股）合作方聯(lián)合競(jìng)買土地①新設(shè)項(xiàng)目公司②③土地過(guò)戶注意：第③步“土地過(guò)戶”，為了避免認(rèn)定為“土地轉(zhuǎn)讓”須交稅，提前在競(jìng)買報(bào)名時(shí)申請(qǐng)，由我司與合作方聯(lián)合競(jìng)得土地后，由新設(shè)立的項(xiàng)目公司與國(guó)土局簽署出讓合同或出讓合同的補(bǔ)充協(xié)議，變更受讓人為項(xiàng)目公司。股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)：新設(shè)公司合作開(kāi)發(fā)四種主要方式一方新設(shè)項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司名義獲得土地后，另一方增資入股或者將股權(quán)轉(zhuǎn)讓一定比例給另一方，雙方合作開(kāi)發(fā)（3）BGU合作方新設(shè)項(xiàng)目公司競(jìng)得土地①②③股權(quán)收購(gòu)或增資入股股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)：新設(shè)公司合作開(kāi)發(fā)四種主要方式合作方以土地作價(jià)入股，我司以現(xiàn)金出資，雙方共同組建項(xiàng)目公司，然后合作開(kāi)發(fā)（4）合作方新設(shè)項(xiàng)目公司BGU土地作價(jià)入股現(xiàn)金出資合作開(kāi)發(fā)提示：公司法最新規(guī)定，新設(shè)項(xiàng)目公司，不受現(xiàn)金出資比例限制，可以單獨(dú)以土地作價(jià)入股成立公司股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)：新設(shè)公司合作開(kāi)發(fā)合作方有資源，例如土地資源、或者可以獲得土地、爭(zhēng)取優(yōu)惠開(kāi)發(fā)政策；雙方想強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、共享資源或共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。適用情形應(yīng)注意的法律問(wèn)題新設(shè)公司基本無(wú)債權(quán)債務(wù)問(wèn)題，因此主要關(guān)注點(diǎn)在于：公司治理：由誰(shuí)操盤、董事會(huì)以及管理層如何確定資金管理：開(kāi)發(fā)資金如何解決、銷售資金如何處理利潤(rùn)分配：利潤(rùn)什么時(shí)候分配以及分配比例股權(quán)類拿地模式：新設(shè)公司合作開(kāi)發(fā)三、股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)新設(shè)公司合作開(kāi)發(fā)已有項(xiàng)目公司的股權(quán)獲取通過(guò)聯(lián)合組建項(xiàng)目公司或者收購(gòu)對(duì)方股權(quán)、或者增資等形式，最終獲得項(xiàng)目公司的一定比例股權(quán)，從而實(shí)現(xiàn)間接獲取土地。土地已在項(xiàng)目公司名下，并且不適宜將土地作價(jià)入股新設(shè)公司的情形下，我們要想獲取土地，就可以通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)的方式進(jìn)行。適用情形獲取方式股權(quán)轉(zhuǎn)讓增資入股吸收合并兩個(gè)公司合并為一個(gè)公司，但會(huì)涉及到對(duì)以前公司所有債權(quán)債務(wù)的承繼問(wèn)題，并且吸收合并的流程比較復(fù)雜，需要公告，時(shí)間比較久股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)：已有項(xiàng)目公司的股權(quán)獲取股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購(gòu)與間接收購(gòu)法律風(fēng)險(xiǎn)及解決方案特殊情況需注意的問(wèn)題股權(quán)退出新型模式介紹獲取已成立的項(xiàng)目公司股權(quán)的法律方式：股權(quán)轉(zhuǎn)讓和增資入股問(wèn)：這兩種方式的最大差異在于？錢由誰(shuí)收？股權(quán)轉(zhuǎn)讓：股權(quán)轉(zhuǎn)讓方（原股東）收錢增資入股：作為公司增加的注冊(cè)資本，由項(xiàng)目公司收，用于項(xiàng)目公司的資金用途，任何一方都不能擅自抽走對(duì)合作方有利對(duì)我司有利股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)需注意的法律問(wèn)題不適用增資入股方式的兩種情形A、項(xiàng)目公司注冊(cè)資本太高，對(duì)公司運(yùn)作、財(cái)務(wù)運(yùn)作可能存在一些不便，因此如果項(xiàng)目公司本身注冊(cè)資本已經(jīng)很高，可能就不適用增資入股的方式，對(duì)此具體項(xiàng)目需要與財(cái)務(wù)部門溝通B、項(xiàng)目公司注冊(cè)資本太低，比如有的項(xiàng)目公司注冊(cè)資本只有100萬(wàn)，理論上我們?cè)鲑Y100萬(wàn)就可以獲得50%的股權(quán)，合作方不同意C、我司100%收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)需注意的法律問(wèn)題股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購(gòu)與間接收購(gòu)法律風(fēng)險(xiǎn)及解決方案特殊情況需注意的問(wèn)題股權(quán)退出新型模式介紹股權(quán)收購(gòu)根據(jù)收購(gòu)的主體不同，可以分為：直接收購(gòu)：直接收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)間接收購(gòu)：收購(gòu)項(xiàng)目公司母公司或者母公司的母公司股權(quán)股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購(gòu)與間接收購(gòu)法律風(fēng)險(xiǎn)及解決方案特殊情況需注意的問(wèn)題股權(quán)退出新型模式介紹股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)需注意的法律問(wèn)題直接收購(gòu)間接收購(gòu)?fù)ǔＧ闆r下優(yōu)先考慮，以避免過(guò)多債權(quán)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一些特殊情況下只能采用間接收購(gòu)：

A．一些地方的三舊改造項(xiàng)目，不允許變更三舊改造主體，也不允許變更三舊改造項(xiàng)目公司的股東B．項(xiàng)目公司和他的母公司債權(quán)債務(wù)復(fù)雜、或者交叉擔(dān)保等，比如小新塘項(xiàng)目，間接收購(gòu)可能更利于理順債權(quán)債務(wù)關(guān)系【適用情形】股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購(gòu)與間接收購(gòu)法律風(fēng)險(xiǎn)及解決方案特殊情況需注意的問(wèn)題股權(quán)退出新型模式介紹股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)需注意的法律問(wèn)題【間接收購(gòu)需要注意的法律問(wèn)題】若為100%收購(gòu)，并且收購(gòu)后也是100%間接持股項(xiàng)目公司，不存在法律障礙若不是100%間接持股收購(gòu)，那么就要避免侵犯其他股東的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問(wèn)題。防范：要求A公司出具B公司放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明或股東會(huì)決議即可Ａ公司Ｂ公司項(xiàng)目公司90％10％C公司100％BGU間接收購(gòu)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購(gòu)與間接收購(gòu)法律風(fēng)險(xiǎn)及解決方案特殊情況需注意的問(wèn)題股權(quán)退出新型模式介紹股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)需注意的法律問(wèn)題法律風(fēng)險(xiǎn)及解決方案特殊情況需注意的問(wèn)題股權(quán)退出新型模式介紹股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)需注意的法律問(wèn)題【股權(quán)收購(gòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)】股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股股權(quán)轉(zhuǎn)讓是目標(biāo)公司的股東發(fā)生變化，但并不導(dǎo)致目標(biāo)公司債權(quán)債務(wù)主體的變更，權(quán)利義務(wù)的載體仍然是該目標(biāo)公司。直接收購(gòu)與間接收購(gòu)目標(biāo)公司不變A股東B股東法律風(fēng)險(xiǎn)及解決方案特殊情況需注意的問(wèn)題股權(quán)退出新型模式介紹股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)需注意的法律問(wèn)題【股權(quán)收購(gòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)】股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股股權(quán)轉(zhuǎn)讓是目標(biāo)公司的股東發(fā)生變化，但并不導(dǎo)致目標(biāo)公司債權(quán)債務(wù)主體的變更，權(quán)利義務(wù)的載體仍然是該目標(biāo)公司。直接收購(gòu)與間接收購(gòu)目標(biāo)公司不變A股東B股東【股權(quán)收購(gòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)】股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購(gòu)與間接收購(gòu)法律風(fēng)險(xiǎn)及解決方案特殊情況需注意的問(wèn)題股權(quán)退出新型模式介紹股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)需注意的法律問(wèn)題原股東出資是否到位？原股權(quán)是否設(shè)定質(zhì)押擔(dān)保，是否被司法查封？章程是否有限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓？股東會(huì)決議？?jī)?yōu)先購(gòu)買權(quán)？是否國(guó)有股權(quán)或外資股權(quán)？土地權(quán)屬來(lái)源合法？用地手續(xù)是否合法？土地是否存在閑置、抵押、查封、租賃等權(quán)利瑕疵？對(duì)外借款？欠稅？對(duì)外擔(dān)保（物保、人保）？違約合同？對(duì)外訴訟案件？對(duì)外行政處罰？三大類債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)股權(quán)風(fēng)險(xiǎn)土地風(fēng)險(xiǎn)【股權(quán)收購(gòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)】股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購(gòu)與間接收購(gòu)法律風(fēng)險(xiǎn)及解決方案特殊情況需注意的問(wèn)題股權(quán)退出新型模式介紹股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)需注意的法律問(wèn)題原股東出資是否到位？原股權(quán)是否設(shè)定質(zhì)押擔(dān)保，是否被司法查封？章程是否有限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓？股東會(huì)決議？?jī)?yōu)先購(gòu)買權(quán)？是否國(guó)有股權(quán)或外資股權(quán)？土地權(quán)屬來(lái)源合法？用地手續(xù)是否合法？土地是否存在閑置、抵押、查封、租賃等權(quán)利瑕疵？1.對(duì)外借款？欠稅？2.對(duì)外擔(dān)保（物保、人保）？違約合同？對(duì)外訴訟案件？對(duì)外行政處罰？三大類債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)股權(quán)風(fēng)險(xiǎn)土地風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)最大【股權(quán)收購(gòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)】

債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)如何防范？【防范方法】收購(gòu)前進(jìn)行盡量詳盡的審計(jì)、盡職調(diào)查；合同約定簽署合同當(dāng)天至股權(quán)過(guò)戶期間，公司的印章共管；合同約定對(duì)方披露債務(wù)，如有遺漏或隱瞞，責(zé)任由對(duì)方承擔(dān)；并約定明確的債權(quán)債務(wù)劃分，轉(zhuǎn)讓過(guò)戶前的由對(duì)方承擔(dān)；轉(zhuǎn)讓過(guò)戶后的由我們承擔(dān)；對(duì)正在履行的合同，如對(duì)我司有用則由我司承繼，如不需要?jiǎng)t由對(duì)方解除；股權(quán)轉(zhuǎn)讓款盡量能夠分期付款，預(yù)留尾款在股權(quán)轉(zhuǎn)讓后2年左右支付。一般訴訟時(shí)效為2年（這個(gè)商務(wù)條件洽談上存在一定的困難）對(duì)方提供足額的擔(dān)保。改變交易模式股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購(gòu)與間接收購(gòu)法律風(fēng)險(xiǎn)及解決方案特殊情況需注意的問(wèn)題股權(quán)退出新型模式介紹股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)需注意的法律問(wèn)題【例】A公司已經(jīng)與其他人簽訂了土地轉(zhuǎn)讓合同，但還沒(méi)辦理過(guò)戶，這種情況下A公司的股東想把股權(quán)轉(zhuǎn)讓給我們。法律風(fēng)險(xiǎn)：A公司僅僅只是獲得了相應(yīng)的合同債權(quán)，還未獲得土地的使用權(quán)，土地是否能過(guò)戶就還存在一定的不確定性。防范措施：如要收購(gòu)股權(quán)，則應(yīng)當(dāng)分步驟收購(gòu)（先收購(gòu)少量股權(quán)，等土地過(guò)戶后再收購(gòu)剩余股權(quán)）、或者直接約定土地過(guò)戶到A公司名下后再收購(gòu)或再付款。(1)擬收購(gòu)的公司只有相關(guān)權(quán)益，土地還未在公司名下股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購(gòu)與間接收購(gòu)法律風(fēng)險(xiǎn)及解決方案特殊情況需注意的問(wèn)題股權(quán)退出新型模式介紹股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)需注意的法律問(wèn)題【例】三舊改造項(xiàng)目，有些地方規(guī)定三舊改造土地需要收儲(chǔ)后招拍掛，因此即便是該公司現(xiàn)在有三舊改造土地、并且招拍掛時(shí)具有巨大優(yōu)勢(shì)，但也不能100%肯定該公司一定可以獲取該土地進(jìn)行改造，仍然存在不確定性。解決方式：我們需要詳細(xì)分析當(dāng)?shù)氐娜f改造政策，分步驟收購(gòu)該公司股權(quán)(1)擬收購(gòu)的公司只有相關(guān)權(quán)益，土地還未在公司名下股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購(gòu)與間接收購(gòu)法律風(fēng)險(xiǎn)及解決方案特殊情況需注意的問(wèn)題股權(quán)退出新型模式介紹股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)需注意的法律問(wèn)題法律風(fēng)險(xiǎn)：根據(jù)法律規(guī)定，已質(zhì)押的股權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。如果直接簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，在合同效力上可能存在問(wèn)題，同時(shí)，也無(wú)法進(jìn)行股權(quán)過(guò)戶登記。防范措施：要求對(duì)方解除質(zhì)押。若對(duì)方往往沒(méi)錢去解押，需要我們給錢。一般可以采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓款預(yù)付款或者直接借款給對(duì)方，對(duì)方辦理質(zhì)押解除后過(guò)戶給我們，但為了確保資金安全，必須要求對(duì)方提供足額的擔(dān)保才可以。（2）收購(gòu)已質(zhì)押的股權(quán)股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購(gòu)與間接收購(gòu)法律風(fēng)險(xiǎn)及解決方案特殊情況需注意的問(wèn)題股權(quán)退出新型模式介紹股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)需注意的法律問(wèn)題股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購(gòu)與間接收購(gòu)法律風(fēng)險(xiǎn)及解決方案特殊情況需注意的問(wèn)題股權(quán)退出新型模式介紹股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)需注意的法律問(wèn)題（3）特殊目標(biāo)公司的股權(quán)收購(gòu)----國(guó)有企業(yè)國(guó)企股權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序要求：國(guó)有企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓評(píng)估交易對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓方案

報(bào)國(guó)資委審批產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)交易股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；工商變更登記風(fēng)險(xiǎn)防范：收購(gòu)國(guó)有企業(yè)股權(quán)，應(yīng)特別關(guān)注上述程序的履行，避免因未履行任一程序?qū)е鹿蓹?quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，無(wú)法辦理股權(quán)過(guò)戶手續(xù)，從而導(dǎo)致我司投入大量資金卻在法律上對(duì)目標(biāo)公司無(wú)任何權(quán)利。股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購(gòu)與間接收購(gòu)法律風(fēng)險(xiǎn)及解決方案特殊情況需注意的問(wèn)題股權(quán)退出新型模式介紹股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)需注意的法律問(wèn)題（4）特殊目標(biāo)公司的股權(quán)收購(gòu)----外資企業(yè)外資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序要求:外資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓需經(jīng)商務(wù)部備案審批審批部門初審?fù)ㄟ^(guò)的，上報(bào)省商務(wù)廳外資處和商務(wù)部外資司備案通過(guò)地方審批部門核發(fā)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書未通過(guò)股權(quán)過(guò)戶工商登記地方商務(wù)主管部門不核發(fā)或換發(fā)外商投資企業(yè)

批準(zhǔn)證書股權(quán)過(guò)戶工商登記手續(xù)無(wú)法辦理風(fēng)險(xiǎn)防范：審批備案手續(xù)辦理過(guò)程和時(shí)間有很大不確定性，須注意設(shè)置合理付款條件，避免已付款但無(wú)法辦妥股權(quán)過(guò)戶工商登記手續(xù)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購(gòu)與間接收購(gòu)法律風(fēng)險(xiǎn)及解決方案特殊情況需注意的問(wèn)題股權(quán)退出新型模式介紹股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)需注意的法律問(wèn)題（4）特殊目標(biāo)公司的股權(quán)收購(gòu)----分立公司風(fēng).

險(xiǎn)：目標(biāo)公司為分立后的公司，將對(duì)原分立前的公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任防范對(duì)策：審計(jì)評(píng)估分立后公司和分立前公司的債權(quán)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大時(shí)，建議改變交易方式：

A.土地轉(zhuǎn)讓方式B.或由目標(biāo)公司以土地作價(jià)入股成立新的干凈項(xiàng)目公司后再收購(gòu)。例：江陰股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目A公司土地B公司土地C公司BGU分立收購(gòu)【股權(quán)退出---釋義】我司把股權(quán)再次全部轉(zhuǎn)讓給對(duì)方，我司拿走應(yīng)該拿的利潤(rùn)，剩下的利潤(rùn)或物業(yè)歸對(duì)方?，F(xiàn)在有很多項(xiàng)目，我們并非100%收購(gòu)，而是只收購(gòu)一定比例與對(duì)方合作開(kāi)發(fā)。雙方約定當(dāng)達(dá)到某一節(jié)點(diǎn)比如交房85%時(shí)，我們退出，由對(duì)方繼續(xù)操盤并獲取剩余的全部利潤(rùn)或物業(yè)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購(gòu)與間接收購(gòu)法律風(fēng)險(xiǎn)及解決方案特殊情況需注意的問(wèn)題股權(quán)退出新型模式介紹股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)需注意的法律問(wèn)題B、對(duì)方想保留部分物業(yè)不賣，自行持有長(zhǎng)期投資，一般為商業(yè)物業(yè)、車位等。這種情況，不利于我們快速開(kāi)發(fā)快速回籠資金的目標(biāo)，因此，股權(quán)退出就是一個(gè)比較好的選擇。把能賣的賣掉，利潤(rùn)分掉，我司退出對(duì)方繼續(xù)自行持有，符合雙方的商業(yè)目的。C、如果項(xiàng)目的發(fā)票或其他方面存在問(wèn)題，導(dǎo)致該項(xiàng)目最終稅務(wù)清算時(shí)可能存在較大的風(fēng)險(xiǎn)或問(wèn)題時(shí)，采用提前股權(quán)退出也能更有效的保障我司的利益?！竟蓹?quán)退出----適用情形】A、股權(quán)退出僅適用于我司收購(gòu)部分股權(quán)、雙方合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，不適用于我們100%收購(gòu)項(xiàng)目。股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)需注意的法律問(wèn)題股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購(gòu)與間接收購(gòu)法律風(fēng)險(xiǎn)及解決方案特殊情況需注意的問(wèn)題股權(quán)退出新型模式介紹【股權(quán)退出----涉及問(wèn)題】股權(quán)退出雖然是達(dá)到節(jié)點(diǎn)時(shí)實(shí)際履行，但實(shí)際上是雙方在簽署《合作協(xié)議》時(shí)就預(yù)先設(shè)定和預(yù)先約定的，主要涉及：需要進(jìn)行詳盡的測(cè)算，由投資人員與對(duì)方洽談確定退出節(jié)點(diǎn)財(cái)務(wù)結(jié)算(公司預(yù)清算)提前約定達(dá)到退出節(jié)點(diǎn)時(shí)，利潤(rùn)的計(jì)算方式和依據(jù)確保我司利潤(rùn)（需與財(cái)務(wù)充分溝通）收入：確定未售物業(yè)的價(jià)值支出：確定有效支出；確定土地增值稅、企業(yè)所得稅等主要稅種的計(jì)算股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)需注意的法律問(wèn)題股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購(gòu)與間接收購(gòu)法律風(fēng)險(xiǎn)及解決方案特殊情況需注意的問(wèn)題股權(quán)退出新型模式介紹【股權(quán)退出----涉及問(wèn)題】股權(quán)退出雖然是達(dá)到節(jié)點(diǎn)時(shí)實(shí)際履行，但實(shí)際上是雙方在簽署《合作協(xié)議》時(shí)就預(yù)先設(shè)定和預(yù)先約定的，主要涉及：我司退出時(shí)股權(quán)轉(zhuǎn)讓給對(duì)方的對(duì)價(jià)是多少?平價(jià)轉(zhuǎn)讓、溢價(jià)轉(zhuǎn)讓、象征性1元轉(zhuǎn)讓？需要進(jìn)行利潤(rùn)測(cè)算、稅務(wù)籌劃等多重因素一起判斷退出價(jià)格退出保障如何確保退出時(shí)財(cái)務(wù)結(jié)算的順利進(jìn)行以及我們退出時(shí)如何順利拿到利潤(rùn)，如果對(duì)方不配合怎么辦？如果對(duì)方不回購(gòu)我們的股權(quán)怎么辦？設(shè)置相應(yīng)的違約責(zé)任條款股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)需注意的法律問(wèn)題股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購(gòu)與間接收購(gòu)法律風(fēng)險(xiǎn)及解決方案特殊情況需注意的問(wèn)題股權(quán)退出新型模式介紹股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)：新型模式1股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購(gòu)與間接收購(gòu)法律風(fēng)險(xiǎn)及解決方案特殊情況需注意的問(wèn)題股權(quán)退出新型模式介紹【小股操盤】我司收購(gòu)項(xiàng)目公司50%以下的股權(quán)，和對(duì)方共同持股合作開(kāi)發(fā)。雖然我們持股比例小，但通過(guò)協(xié)議和章程等安排，由我司全權(quán)操盤項(xiàng)目。實(shí)現(xiàn)小股操盤，除了協(xié)議約定外，還需要如下兩個(gè)保障措施：董事會(huì)我司占多數(shù)，具有董事會(huì)控制權(quán)；股東會(huì)決議必須經(jīng)我司同意或雙方同意方可。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)收購(gòu)股權(quán)比例小，投入資金少；可以實(shí)現(xiàn)并表；我司操盤，可有效控制成本以及實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。理論上合作方可以依據(jù)公司法利用控股地位，單方作出一些不利的股東會(huì)決議對(duì)董事會(huì)成員組成、股東會(huì)決議表決以及章程的特殊約定必須謹(jǐn)慎、嚴(yán)謹(jǐn)股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)：新型模式1直接收購(gòu)與間接收購(gòu)法律風(fēng)險(xiǎn)及解決方案特殊情況需注意的問(wèn)題股權(quán)退出新型模式介紹【案例】小股操盤：湖北某項(xiàng)目合作模式股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股資金投入經(jīng)營(yíng)管理利潤(rùn)分配項(xiàng)目公司BGU合作方30%70%我司僅投入300萬(wàn)元注冊(cè)資金不投入任何開(kāi)發(fā)費(fèi)用我司主導(dǎo)負(fù)責(zé)我司分配項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的30%股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)：新型模式2股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購(gòu)與間接收購(gòu)法律風(fēng)險(xiǎn)及解決方案特殊情況需注意的問(wèn)題股權(quán)退出新型模式介紹【收購(gòu)部分股權(quán)劃分區(qū)域獨(dú)立核算】我司收購(gòu)部分股權(quán)，雙方劃分項(xiàng)目地塊，部分地塊由我司獨(dú)立操盤，部分地塊由對(duì)方獨(dú)立操盤，雙方不按股權(quán)比例享有股東權(quán)益，不按股權(quán)比例分配利潤(rùn)。內(nèi)部分別獨(dú)立核算注意獨(dú)立核算的界定：包括公共區(qū)域、公共設(shè)施工程費(fèi)的分?jǐn)偅猎龆?、企業(yè)所得稅等以項(xiàng)目公司為統(tǒng)一主體對(duì)外的稅費(fèi)分?jǐn)偟?，需詳?xì)界定和約定。各自負(fù)責(zé)出資各自獨(dú)自經(jīng)營(yíng)各自享有收益各自承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)【案例】貴州某項(xiàng)目A公司

100%項(xiàng)目公司項(xiàng)目土地424畝BGU80%保留地塊76畝已開(kāi)發(fā)，歸合作方1、雙方不按股權(quán)比例享

有股東權(quán)益及分配利潤(rùn)；

2、雙方獨(dú)立擁有各自地塊范圍的利潤(rùn)，承擔(dān)各自地塊范圍的虧損。項(xiàng)目公司債務(wù)承擔(dān)目標(biāo)地塊348畝未開(kāi)發(fā)，歸我司股權(quán)過(guò)戶前，項(xiàng)目公司的債務(wù)全由合作方承擔(dān)股權(quán)過(guò)戶后，項(xiàng)目公司發(fā)生的債權(quán)債務(wù)由雙方按照各自區(qū)域各自獨(dú)立核算獨(dú)立核算原則通過(guò)專屬賬戶進(jìn)行收款和還款，已開(kāi)發(fā)地塊賬戶資

金不足，由合作方補(bǔ)足；

未開(kāi)發(fā)地塊賬戶資金不足，由我司補(bǔ)足；股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)：新型模式2股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購(gòu)與間接收購(gòu)法律風(fēng)險(xiǎn)及解決方案特殊情況需注意的問(wèn)題股權(quán)退出新型模式介紹對(duì)于已開(kāi)發(fā)部分的項(xiàng)目，已開(kāi)發(fā)部分（含銷售）債權(quán)債務(wù)較為復(fù)雜、或者已售完或存在工程方面的問(wèn)題，我司不想承擔(dān)該已開(kāi)發(fā)部分的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任或?qū)Ψ讲幌胛宜痉窒硪验_(kāi)發(fā)部分的權(quán)益；或目標(biāo)公司除項(xiàng)目土地外，還有其他資產(chǎn)，而我司只要土地目標(biāo)公司除了項(xiàng)目土地外，還有其他資產(chǎn)，而我司只想獲取土地。有何風(fēng)險(xiǎn)？雙方雖可通過(guò)協(xié)議約定內(nèi)部份額，雙方獨(dú)立核算，但對(duì)外，項(xiàng)目公司仍作為整體對(duì)外承擔(dān)責(zé)任，如合作方保留地塊的債務(wù)導(dǎo)致項(xiàng)目公司對(duì)外需承擔(dān)，將影響我司目標(biāo)地塊的開(kāi)發(fā)及我司利益受損，例如：如果對(duì)方負(fù)責(zé)的部分欠債、發(fā)生工程糾紛等，我司獨(dú)立操盤的部分地塊有可能被查封、拍賣等，從而影響我司的權(quán)益結(jié)論：該模式風(fēng)險(xiǎn)自始存在，無(wú)法避免，解決方案只能是要求對(duì)方提供足額的擔(dān)保、謹(jǐn)慎選擇合作方以降低風(fēng)險(xiǎn)。建議謹(jǐn)慎采用。股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資入股直接收購(gòu)與間接收購(gòu)法律風(fēng)險(xiǎn)及解決方案特殊情況需注意的問(wèn)題股權(quán)退出新型模式介紹股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)：新型模式2【收購(gòu)部分股權(quán)劃分區(qū)域獨(dú)立核算】適用情形并購(gòu)與合作類拿地模式土地