房地產(chǎn)全面預算管理與成本控制

房地產(chǎn)全面預算管理與成本控制主講：楊凡第一章：房地產(chǎn)公司全面預算管理系統(tǒng)的建立【提出問題】什么是地產(chǎn)公司的全面預算管理？為什么要進行全面預算管理？如何進行全面預算管理？房地產(chǎn)公司如何建立全面預算管理系統(tǒng)？全面預算為什么會成為流于形式的數(shù)字游戲？【討論問題】全面預算形象的比方應當是“一張網(wǎng)”，在這張網(wǎng)內(nèi)進度管理是“橫軸”，代表各時間節(jié)點達成的目的；成本管理是“縱軸”，代表各時間節(jié)點達成目的所付協(xié)議的費用。不管外界的情況如何變化，都能在這張網(wǎng)中找到所相應的位置。房地產(chǎn)全面預算管理與成本控制課程培訓，內(nèi)容涉及房地產(chǎn)公司如何建立全面預算管理系統(tǒng)，房地產(chǎn)公司如何建立全面成本管理系統(tǒng)等，旨在使學員掌握全面預算管理的整體解決方案，掌握國內(nèi)最為領先的全面計劃預算管理模式，掌握房地產(chǎn)成本管理的流程，組織，表單，分析工具等技能。

關鍵詞：房地產(chǎn)預算管理成本控制預算成本管理控制第一部分：從業(yè)務角度入手，做好全面預算管理什么是全面預算管理？【統(tǒng)一概念】：全面預算是什么？全面預算就是成本控制？全面預算是銷售預算、成本預算、費用預算等的預算綜合？全面預算是工作計劃的數(shù)字化反映？這幾種理解都對，但是都不全面！關鍵詞：全面預算管理是預算編制、執(zhí)行、考核過程中的所有管理環(huán)節(jié)的集成。既體現(xiàn)出成本控制的思緒，又是各項預算表格的綜合，更是計劃的數(shù)字化反映。它有兩個維度：一、從表現(xiàn)形式看—全面預算是各種預算表格的集成準時間維度劃分：可以分為靜態(tài)項（目的利潤預算）、動態(tài)（年度資金預算、月度資金預算)；按控制項目劃分：可以分為銷售收入預算、工程成本預算、管理費用預算、銷售費用、財務費用預算、稅金預算、資本性支出預算等。二、從管理環(huán)節(jié)分—全面預算是計劃、預算、考評的循環(huán)（一）、計劃：分為一級計劃（集團關鍵節(jié)點計劃）、二級計劃（項目主項計劃）、三級計劃（各專項計劃及輔助計劃，包含設計專項計劃、報批報建計劃、采購計劃、工程專項計劃、營銷與客服計劃）等；（二）、預算：預算編制、預算調(diào)整、預算分析；（三）、考評：目的設定（計劃目的與預算目的）、結果衡量（時間、質量、成本）、績效體現(xiàn)（固定工資、季度獎金、年度分紅、項目提成）等。為什么要實行全面預算？【統(tǒng)一思想】：預算管理是全面預算會計、會計反映監(jiān)督和內(nèi)部控制三方面的統(tǒng)一其中，全面預算包含以下內(nèi)容：全面預算項目，全程預算控制，全員預算規(guī)則會計反映監(jiān)督包含以下內(nèi)容：沒有業(yè)務沒有預算，沒有預算沒有業(yè)務，客觀反映及時反饋內(nèi)部控制包含以下內(nèi)容：業(yè)務規(guī)范化流程制度化權責明確化【統(tǒng)一思想】四大功能是：規(guī)劃（Planning）、管理者認真考慮完畢目的的方法，使公司目的、公司資源、國家政策有效對接，保證公司戰(zhàn)略目的按既定軌道得以如期實現(xiàn)?？刂疲–ontrol）、全面預算明確的目的，地產(chǎn)的預算管理以項目成本控制為基礎，鈔票流量控制為核心，且信息共享，保證了財務部門與業(yè)務部門的統(tǒng)一，真實反映公司營運狀況，為決策提供支撐。溝通協(xié)調(diào)（Communicationcoordination）、預算編制，是上下左右溝通、協(xié)調(diào)的過程和結果，并分解到員工的桌面，使戰(zhàn)略真正落地，實現(xiàn)戰(zhàn)略到執(zhí)行的一體化。激勵約束（Incentivesconstraints）、預算與薪酬制度的對接可以體現(xiàn)獎罰分明的原則，強化公司業(yè)績管理。案例：一個房企老板的成本管理擔憂；案例：xxx置業(yè)公司計劃運營管理內(nèi)訓總結如何做好全面預算管理【統(tǒng)一行為】：全面預算保障條件：資源保證（人，財，物，時）；人：人力資源配置，專業(yè)人員各司其職，各部門或各種職能均要參與到預算編制與管理中來；財：預算資金預留；物：信息系統(tǒng)建設，ERP系統(tǒng)在經(jīng)營計劃、工程成本、銷售客服、財務等各領域的集成；時：工作時間保證，留下充足的時間做好事前“預則立”的工作，并在預算運營事中做好將實際數(shù)與預算數(shù)比較、糾偏、調(diào)整的工作，在期末做好決算事后考評工作。管理保證（組織，流程，制度，科目）；組織保證：設立合適的組織架構，保證預算的上傳下達、橫向溝通、修改調(diào)整、考核評價；流程保證：先梳理基于信息系統(tǒng)且匹配組織架構的全面預算管理流程，這是全面預算管理成功的關鍵；制度保證：將梳理后的流程以及各崗位在全面預算管理中的職責描述和未完畢預算指標的工資薪金考評方案所有以制度形式列明；科目保證：公司的各種科目統(tǒng)一，財務部、工程部、合約部用同一種語言行事。其中組織機構案例（重要以萬科、龍湖、萬達、華潤置地、萬通集團等公司的組織構架特點說明），另在專業(yè)方面簡介一下：科目體系，核算科目，目的成本模板，合約規(guī)劃模板等）全面預算流程編制擬定項目目的利潤；編制項目主項計劃；編制預算?？v軸——目的利潤預算；目的成本預算綜述橫軸——三級計劃模板及控制要點（主項，專項，樓棟）；(1)、制定目的--擬定項目定位與目的利潤率；(2)、制定計劃--制定集團關鍵節(jié)點計劃、項目主項計劃、項目專項計劃、樓棟施工計劃。（3）、組織實行；（4）、績效管控；靜態(tài)預算與動態(tài)預算簡介項目目的利潤，年度預算，月度預算靜態(tài)預算項目分解控制靜態(tài)預算流程編制案例分析：公司項目預算分許（收入，支出，年度利潤預算等）動態(tài)預算流程編制四、項目利潤預算控制方式項目利潤預算是靜態(tài)的預算，它由收入減去成本、費用以及稅金最終形成公司的利潤。具體每一項預算控制方法：1、銷售收入；2、土地成本；3、前期費用；4、工程成本；5、營銷費用；6、管理費用；7、財務費用；8、稅金。第二部分：房地產(chǎn)全面預算管理體系分享與交流房地產(chǎn)公司全面預算管理的“困惑現(xiàn)狀：偏重財務視角推行全面預算管理的房地產(chǎn)公司，其全面預算管理絕大多數(shù)已淪為流于形式的“數(shù)字游戲”。癥結：財務與業(yè)務“兩張皮”，預算管理缺少運營管理支撐全面預算為什么會成為流于形式的數(shù)字游戲？（四個問題討論）綜述：如何理解房地產(chǎn)全面預算管理房地產(chǎn)全面預算管理—計劃篇房地產(chǎn)全面預算管理—實務篇房地產(chǎn)全面預算管理—保障篇案例1：LH地產(chǎn)集團公司的全面預算管理特點和學習借鑒點；案例2：龍湖集團xxx項目啟動會之成本管理部分第二章：房地產(chǎn)公司成本管控系統(tǒng)的建立第一部分：開發(fā)項目前期成本管理的重要性【提出問題】什么是成本管理？為什么進行成本管理？怎么進行開發(fā)項目前期的成本管理？為什么采用了很多種的方法，但找不到有效的途徑控制成本？控制成本就是減少質量，減少標準嗎？控制成本的重點在哪里？公司何時進行成本控制？【討論問題】成本管理的定義、范圍、管理方式；成本管理的作用和效果；實行成本管理的保障條件；新常態(tài)下成本管理的思緒，流程和方法；目的成本指定的階段和作用；目的成本與動態(tài)成本的管理及責任成本；簡樸介紹房地產(chǎn)成本管理的三大階段及趨勢：如：始自2023年以萬科為代表的成本核算階段—關注造價，強調(diào)算得快、算得準；如：從2023年起以龍湖地產(chǎn)為代表的強調(diào)成本控制階段—關注目的，強調(diào)目的成本控得??；以及從2023年起開始形成的成本策劃階段—關注收益，強調(diào)成本結構的不均勻分布；（圖示說明三大階段各有側重，重要體現(xiàn)在事后，事中和事前控制的重要手段）重點闡述設計階段的成本管控要領第二部分：成本管控術—成本策劃：公司利潤的節(jié)流閥與監(jiān)控者【提出問題】成本管理操作過程中的困惑：成本部門“單兵作戰(zhàn)”較多，各部門的協(xié)同不夠；目的成本測算準確度不高；合約規(guī)劃實際指導意義不大，流于形式；控成本還是保品質？這是個問題！變更簽證太多，怎么管？動態(tài)成本數(shù)據(jù)不能準確及時獲??；資金計劃預不準，難以真正做到資金平衡；房地產(chǎn)公司成本管理控制要點【討論問題】房地產(chǎn)公司成本管理控制要點：控目的、控協(xié)議、控付款、控動態(tài)控目的---（分享案例）Z公司“不同階段目的成本編制”概念設計階段、方案設計階段、初步設計（擴初設計）階段、施工圖設計階段及構件深化設計階段目的成本形成及成本重點控制對象；目的成本修訂調(diào)整指導原則；目的成本編制原則與調(diào)整流程；控協(xié)議---公司董事長或者總經(jīng)理在進行協(xié)議審批時，如何判斷協(xié)議價格是否合理？預算夠不夠？成本控制vs與成本核算；合約規(guī)劃對成本控制的作用；合約管控案例分享：X公司“成本管理的三大儲備”控付款—無計劃不付款付款計劃，基于審定工程量，定期刷新協(xié)議付款計劃并與計劃聯(lián)動；月度資金計劃每月匯總生成，上報集團審批后，達成率納入部門考核；協(xié)議付款：無計劃不付款，協(xié)議付款申請、審批嚴控計劃外審批付款；控動態(tài)—實時對比指導定價目的成本→動態(tài)成本→產(chǎn)品動態(tài)單方目的成本：成本控制線、上線VS基線動態(tài)成本：實時、動態(tài)反映“預計最終成本”，合約規(guī)劃余量的蓄水池作用，動態(tài)成本月度回顧→預警、強控產(chǎn)品動態(tài)單方：指導定價、橫向對標第三部分房地產(chǎn)規(guī)劃設計階段投資控制要點和策略；策略一：實行設計方案招投標，優(yōu)化設計策略二：實行限額設計，有效控制造價策略三：加強對圖紙的會審與審查策略四：進一步運用價值工程。運用價值工程的優(yōu)勢：策略五：采用協(xié)議措施，有效控制造價 案例：xx集團設計階段成本管理控制的經(jīng)驗教訓成本不是算出來的，是規(guī)劃出來的;·開發(fā)商項目成本管理的特點---突破承建市場的造價控制觀念，建立投資控制的理念;?全成本管理---全面、全過程、全員;·傳統(tǒng)“成本管理”的誤區(qū)，現(xiàn)代成本管理理念；核算型的成本管理已瀕臨淘汰，控制型的成本管理模式已不能滿足市場的規(guī)定，成本管理必須向價值發(fā)明型轉變---核心就是產(chǎn)品“價值工程”研究。項目各階段成本管理各階段成本管理重點內(nèi)容，要點與案例；案例：三步“控住”工程項目成本；成本控制的“三把鎖”主講專家：楊凡老師：南京大學房地產(chǎn)EMBA客座專家，2023房地產(chǎn)公司從業(yè)經(jīng)歷，東南大學工學碩士，南京大學EMBA碩士。深圳明源地產(chǎn)研究院的資深研究院，全經(jīng)聯(lián)專家委員會創(chuàng)新講師?！斗康禺a(chǎn)全面預算管理與成本控制》是楊老師十余年地產(chǎn)管理與征詢經(jīng)驗的濃縮，各種流程、組織、表單、分析工具可以幫助學員公司迅速掌握技能，建立適合自己公司的預算與控制系統(tǒng)。楊老師主持過10多家大中型房地產(chǎn)集團公司的管理顧問工作，在地產(chǎn)集團公司的戰(zhàn)略和組織管理領域、計劃運營管理領域、設計管理領域、全面預算和成本控制管理領域擁有進一步的研究和系統(tǒng)化管理解決方案，目前就職于國內(nèi)一家大型國有房地產(chǎn)公司的高管，3家地產(chǎn)集團公司和1家上市公司的管理征詢顧問。2023年起受聘深圳明源地產(chǎn)研究院研究員，2023年成為全經(jīng)聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)專委會委員，并被評為優(yōu)秀創(chuàng)新講師?，F(xiàn)供職于某國有投資集團公司，曾任江蘇亞東