房產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目香港上市管理手冊(cè)

房產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目香港上市管理手冊(cè)

目錄

第一章前言........................................錯(cuò)誤!未定義書簽。

第二章崗位架構(gòu)圖.....................................................3

第三章部門職責(zé)...........................................................4

3.1辦公室職責(zé)..........................................................4

3.2銷售策劃部職責(zé)......................................................6

3.3項(xiàng)目工程部職責(zé).....................................................7

3.4財(cái)務(wù)部職責(zé)..........................................................9

第四章各崗位工作內(nèi)容、流程、工作指引...................................10

4.1總經(jīng)理.............................................................10

4.2副總經(jīng)理或者總經(jīng)理助理（主管工程、設(shè)計(jì)）............................15

4.3辦公室主任.......................................................17

4.4文員.............................................................23

4.5資料員..........................................................27

4.6內(nèi)勤管理員.......................................................29

4.7司機(jī)..............................................................31

4.8策劃經(jīng)理..........................................................32

4.9銷售經(jīng)理..........................................................37

4.10銷售代表.........................................................47

4.11工程部經(jīng)理.......................................................50

4.12工程部副經(jīng)理.....................................................56

4.13工程監(jiān)理員.......................................................60

4.14財(cái)務(wù)經(jīng)理.........................................................63

4.15會(huì)計(jì).............................................................66

4.16出納..............................................................68

4.17統(tǒng)計(jì)..............................................................70

4.18按揭.............................................................73

4.19設(shè)計(jì)主管.........................................................75

第五章工作總流程........................................................82

5.1員工辭職..........................................................82

5.2員工轉(zhuǎn)正..........................................................82

5.3用章..............................................................82

5.4文件、合同會(huì)簽程序示意圖..........................................82

5.5文件借閱程序示意圖................................................83

5.6費(fèi)用借支...........................................................83

5.7行政費(fèi)用報(bào)銷.......................................................83

5.8發(fā)放工資...........................................................83

5.9付款審批...........................................................84

5.10出納收付現(xiàn)金......................................................85

5.11按揭總流程........................................................86

5.12商品房面積計(jì)算....................................................88

5.13交樓..............................................................90

5.14業(yè)主申請(qǐng)工程修改..................................................90

5.14業(yè)主申請(qǐng)工程修改..................................................91

5.15工程部、設(shè)計(jì)工作程序..............................................93

5.15.1工程建設(shè)總流程.................................................93

5.15.2施工圖紙會(huì)審工作程序...........................................93

5.15.3工程施工計(jì)劃審批程序...........................................94

5.15.3施工組織設(shè)計(jì)或者方案審批程序...................................95

5.15.4建設(shè)項(xiàng)目施工場(chǎng)地管理程序.......................................96

5.15.5測(cè)量放線監(jiān)理程序...............................................98

5.15.6工程開工審批程序...............................................99

5.15.7單位工程質(zhì)量操縱程序..........................................101

5.15.8材料、設(shè)備質(zhì)量操縱程序........................................102

5.15.9工序質(zhì)量驗(yàn)收程序..............................................103

5.15.10分部、分項(xiàng)、樣板工程質(zhì)量操縱程序.............................104

5.15.13工程通知單審批程序...........................................106

5.15.15單位工程進(jìn)度操縱程序.........................................109

5.15.16工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收程序.........................................110

5.15.17竣工資料、圖紙交付審查程序...................................111

5.15.18工程竣工初驗(yàn)程序.............................................112

5.15.19工程保修管理程序.............................................113

5.15.20建筑電氣安裝工程監(jiān)理程序.....................................114

5.15.21建筑衛(wèi)生、室內(nèi)給排水工程質(zhì)量監(jiān)理程序.........................115

5.15.22設(shè)備安裝工程監(jiān)理程序.........................................116

5.15.23市政工程施工階段監(jiān)理程序.....................................117

5.15.24市政工程質(zhì)量操縱程序.........................................118

5.15.25市政工程進(jìn)度操縱程序.........................................119

5.15.26室外排水工程監(jiān)理程序.........................................120

5.15.27道路工程質(zhì)量監(jiān)理程序.........................................121

5.15.28綠化工程監(jiān)理程序.............................................122

第一章崗位架構(gòu)圖

第三章部門職責(zé)

3.1辦公室職責(zé)

總職責(zé)：負(fù)責(zé)公司的行政后勤管理工作，協(xié)助總公司行政人事部做好人事管理工作。

3.1.1協(xié)助經(jīng)理掌握各部門的工作情況，協(xié)調(diào)公司內(nèi)各部門之間的關(guān)系。

3.1.2上傳下達(dá)，溝通總公司各部門與本公司的聯(lián)系，對(duì)公司重要工作部署與領(lǐng)導(dǎo)批示

的貫徹落實(shí)情況進(jìn)行督促、檢查、催辦，保證公司運(yùn)作的順暢。

3.1.3根據(jù)正、副總經(jīng)理的指示精神起草公司的各類公文。

3.1.4建立健全文件管理制度，做好文件的收發(fā)、傳送、閱辦、打印、歸檔工作，管理

電腦及有關(guān)軟件。

3.1.5組織布置公司的業(yè)務(wù)例會(huì)及其它會(huì)議，做好會(huì)議場(chǎng)所布置、記錄與文件資料的整

理工作，并跟蹤落實(shí)會(huì)議部署的各項(xiàng)工作。

3.1.6負(fù)責(zé)各類有關(guān)業(yè)務(wù)資料的收集，如國(guó)家有關(guān)政策法規(guī)、房地產(chǎn)行業(yè)狀況、信息與

公司有關(guān)廣告宣傳資料，重大活動(dòng)的原始資料存放等。

3.1.7負(fù)責(zé)外來(lái)人員的接待工作及轉(zhuǎn)達(dá)代辦事項(xiàng)，同意客戶投訴并調(diào)查有關(guān)事因，為公

司領(lǐng)導(dǎo)處理問(wèn)題提供參考。

3.1.8計(jì)劃組織員工舉辦各類有益的文體、娛樂(lè)、旅游活動(dòng)。

3.1.9負(fù)責(zé)管理公司辦公場(chǎng)所秩序、清潔衛(wèi)生、綠化保護(hù)管理，辦公設(shè)施的保管、保護(hù),

并做好固定資產(chǎn)的管理工作。

3.1.10負(fù)責(zé)每月員工考勤統(tǒng)計(jì)與上報(bào)工作與職員工作餐、飲用水的購(gòu)發(fā)。

3.1.11按計(jì)劃及公司預(yù)算購(gòu)置公司辦公用品，印制信封、名片、信紙，與報(bào)刊的訂閱、

各類資料的發(fā)放及藏書（非工程類）的管理，并做好日常用品的領(lǐng)用、登記工作。

3.1.12合理調(diào)配公司車輛及車輛的保養(yǎng)、年審工作。

3.1.13辦理小區(qū)通郵、門牌申報(bào)，跟進(jìn)綜合驗(yàn)收過(guò)程，辦理公建配套移交。

3.1.14按時(shí)提交公司周計(jì)劃、月總結(jié)、《工作計(jì)劃跟進(jìn)表》。

3.1.15保安隊(duì)伍管理。

3.1.16公司通訊錄的修訂。

3.1.17協(xié)助策劃部門做好銷售促銷活動(dòng)，樓盤交付使用時(shí)負(fù)責(zé)與物業(yè)公司協(xié)調(diào)處理有

關(guān)清潔，交樓現(xiàn)場(chǎng)后勤工作等事務(wù)。

3.1.18制定公司人員編制及行政費(fèi)用預(yù)算，與行政費(fèi)用預(yù)算的登記工作。

3.1.19做好其他后勤工作及上級(jí)交給的其他工作。

3.2銷售策劃部職責(zé)

總職責(zé):要緊負(fù)責(zé)樓宇的銷售工作及售后服務(wù)工作、催收款工作。

3.2.1根據(jù)公司下達(dá)的銷售指標(biāo)，制定每個(gè)月的銷售計(jì)劃，確保完成公司下達(dá)的銷售任

務(wù)。

3.2.2規(guī)范銷售管理，熱情接待來(lái)訪客戶，熟練、主動(dòng)、誠(chéng)懇地向顧客介紹樓盤，認(rèn)真

回答客戶查詢電話，做好客戶資料登記，并主動(dòng)聯(lián)系客戶，自覺(jué)塑造與保護(hù)公司良好的

形象。

3.2.3加強(qiáng)銷售人員綜合素養(yǎng)與銷售技巧的培訓(xùn)，互相學(xué)習(xí)、互相幫助、切磋銷售心得,

每日、每周、每月定期做銷售小結(jié)與總結(jié)，不斷提高銷售業(yè)務(wù)水平。

3.2.4認(rèn)真細(xì)致地與客戶簽訂認(rèn)購(gòu)書、預(yù)售合同等銷售文件，協(xié)助顧客辦理好按揭等有

關(guān)手續(xù)。

3.2.5做好售后服務(wù)，跟蹤客戶提出的問(wèn)題或者要求，并督促有關(guān)部門盡快處理。

3.2.6積極反饋客戶的要求，并注意收集市場(chǎng)信息，為樓盤設(shè)計(jì)、施工、銷售策劃及物

業(yè)管理等方面提供參考。

3.2.7監(jiān)督檢查展廳及樣板房的日常清潔衛(wèi)生工作，自覺(jué)保持前臺(tái)與資料臺(tái)的整潔，與

銷售資料的準(zhǔn)確、完整與整齊。

3.2.8根據(jù)統(tǒng)計(jì)每半月報(bào)出的“房款催收表”，核對(duì)后負(fù)責(zé)催收，關(guān)于連續(xù)兩次以上在催

收表上出現(xiàn)的客戶名單，發(fā)出書面的催收通知或者撻訂通知。

3.2.9協(xié)助辦理交樓工作。

3.2.10協(xié)助物業(yè)管理部門做好售后服務(wù)工作及社區(qū)活動(dòng)。

3.3項(xiàng)目工程部職責(zé)

項(xiàng)目公司工程部的職責(zé)是負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司建設(shè)工程生產(chǎn)的全面管理工作，即“三控、

兩管、一協(xié)調(diào)”（質(zhì)量操縱、進(jìn)度操縱、投資操縱、合同管理、信息管理、組織協(xié)調(diào)）。

達(dá)到質(zhì)量：建設(shè)工程優(yōu)良率達(dá)到50%以上；進(jìn)度：按時(shí)完成公司領(lǐng)導(dǎo)提出的項(xiàng)目建設(shè)計(jì)

劃；投資：在滿足工程安全性與適用性的前提下，最大限度節(jié)約工程投資的目標(biāo)。

3.3.1行政上由項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)，技術(shù)上同意總工室的指導(dǎo)。負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的生產(chǎn)管理工作,

對(duì)工程實(shí)施質(zhì)量、進(jìn)度、投資操縱與合同、信息管理及組織協(xié)調(diào)工作；

3.3.2協(xié)組項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)編制、制定、下達(dá)設(shè)計(jì)及工程委托書、總承包合同或者設(shè)

計(jì)合同、施工、監(jiān)理承發(fā)包合同等；參加本項(xiàng)目招標(biāo)、投標(biāo)、評(píng)標(biāo)工作；對(duì)勘探工作跟

蹤管理并參加對(duì)勘測(cè)報(bào)告評(píng)定；

3.3.3審查建筑工程施工組織設(shè)計(jì)或者方案；

3.3.4負(fù)責(zé)編制“工程項(xiàng)目監(jiān)理規(guī)劃”報(bào)總工室審批后執(zhí)行，根據(jù)監(jiān)理規(guī)劃與公司工期

要求編制“專業(yè)監(jiān)理細(xì)則”報(bào)總工室審批；

3.3.5負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工過(guò)程底質(zhì)量操縱、監(jiān)督施工單位嚴(yán)格按圖紙要求與國(guó)家規(guī)范進(jìn)行施

工；

3.3.6負(fù)責(zé)單位工程原材料、成品的質(zhì)量核查及進(jìn)場(chǎng)的復(fù)檢試驗(yàn)并簽證；

3.3.7負(fù)責(zé)分項(xiàng)工程、隱蔽工程的驗(yàn)收及簽證；組織施工樣板、樣板房、重要分項(xiàng)工程

的驗(yàn)收；

3.3.8及時(shí)向總工室上報(bào)質(zhì)量安全事故，提供原始資料，負(fù)責(zé)處理通常的質(zhì)量問(wèn)題與設(shè)

計(jì)、施工質(zhì)量缺陷，參與處理設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量事故。

3.3.9負(fù)責(zé)組織單位工程、分項(xiàng)工程竣工初驗(yàn)，參加竣工驗(yàn)收，負(fù)責(zé)督促施工單位做好

保修期工作。

3.3.10協(xié)助項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)辦理工程項(xiàng)目交付使用的移交手續(xù)，負(fù)責(zé)督促施工單位做好保

修期工作。

3.3.11負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程施工過(guò)程的進(jìn)度操縱、計(jì)劃調(diào)整與落實(shí)，審查單位工程（或者單項(xiàng)

工程）施工總進(jìn)度計(jì)劃與分階段進(jìn)度計(jì)劃。

3.3.12負(fù)責(zé)對(duì)施工單位每月報(bào)送的施工形象操縱進(jìn)行審核，報(bào)審核部審核造價(jià)，按審核

部審定的結(jié)果，向財(cái)務(wù)部申報(bào)進(jìn)度款。

3.3.13負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更進(jìn)度的跟蹤、協(xié)調(diào)，參加圖紙會(huì)審。

3.3.14負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)圖紙外的現(xiàn)場(chǎng)簽證，操縱工程投資。

3.3.15協(xié)助項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)與建設(shè)工程有關(guān)的政府部門、資源部門、勘察、設(shè)計(jì)、施工監(jiān)

理、物業(yè)等單位的協(xié)調(diào)工作。

3.3.16負(fù)責(zé)編制本部門年度、月度工作計(jì)劃，編寫月報(bào)、周報(bào)，按時(shí)上報(bào)總工室。

3.3.17跟蹤需要開發(fā)部協(xié)助的事項(xiàng)，如測(cè)繪、規(guī)劃驗(yàn)收、人防驗(yàn)收、消防驗(yàn)收等。

3.4財(cái)務(wù)部職責(zé)

總職責(zé)：負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司的日常財(cái)務(wù)工作，貫徹執(zhí)行集團(tuán)公司的各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度，保證公司

資金安全，及時(shí)為管理層提供參考數(shù)據(jù)，與稅局、銀行等有關(guān)部門保持良好關(guān)系，按時(shí)

辦理納稅申報(bào)等業(yè)務(wù)。

3.4.1參與合同會(huì)簽及付款審批表的審核。

3.4.2審核行政費(fèi)用報(bào)銷單。

3.4.3計(jì)發(fā)工資及獎(jiǎng)金。

3.4.4編制資金營(yíng)運(yùn)計(jì)劃表。

3.4.5負(fù)責(zé)日常帳務(wù)處理，編制各類財(cái)務(wù)報(bào)表。

3.4.6配合香港及國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)師事務(wù)所的審計(jì)工作。

3.4.7配合稅務(wù)部門的稽查工作。

3.4.8負(fù)責(zé)辦理有關(guān)納稅申報(bào)事項(xiàng)及發(fā)票的領(lǐng)購(gòu)、移交、保管等。

3.4.9負(fù)責(zé)收取房款及各項(xiàng)稅費(fèi)。

3.4.10辦理付款手續(xù)，到各銀行辦理資金調(diào)撥手續(xù)。

3.4.11負(fù)責(zé)輸入整理統(tǒng)計(jì)資料，編制有關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)表。

3.4.12負(fù)責(zé)開具結(jié)算書及交樓通知書。

3.4.13復(fù)核售樓部報(bào)送、請(qǐng)款資料及產(chǎn)權(quán)組請(qǐng)款資料。

3.4.14負(fù)責(zé)跟進(jìn)貸款合同的簽定工作，熟悉、分析按揭欠款原因。

3.4.15負(fù)責(zé)辦理保證金的付款審批手續(xù)。

第四章各崗位工作內(nèi)容、流程、工作指引

4.1總經(jīng)理

工作職責(zé)：在總公司經(jīng)營(yíng)領(lǐng)導(dǎo)班子的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理工作，并全力

完成年度目標(biāo)管理責(zé)任書的各項(xiàng)任務(wù)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

4.1.1.1工作內(nèi)容：根據(jù)年度目標(biāo)管理責(zé)任書各項(xiàng)任務(wù)及指標(biāo)安排、落實(shí)各項(xiàng)工作。

4.1.1.2流程：總公司制定年度目標(biāo)管理責(zé)任書f與集團(tuán)經(jīng)營(yíng)班子簽署責(zé)任書f將

責(zé)任書有關(guān)指標(biāo)分解下達(dá)到各部門、各崗L根據(jù)指標(biāo)內(nèi)容對(duì)部門與個(gè)人進(jìn)行月度、

年度考核（與與獎(jiǎng)金分配掛鉤）一*同意集團(tuán)管線與主管老總的考核（與預(yù)提獎(jiǎng)金

總額掛鉤）

4.1.L3工作指引：

（1）將各項(xiàng)任務(wù)指標(biāo)分解落實(shí)到各部門，再由各部門經(jīng)理落實(shí)安排到各工作崗位，并

與其績(jī)效考核成績(jī)掛鉤，使每個(gè)員工與公司一起建立共同的進(jìn)展目標(biāo)。

（2）把各項(xiàng)任務(wù)指標(biāo)作為部門與員工績(jī)效考核的根本根據(jù)，并與獎(jiǎng)金分配掛鉤，使員

工的工作與公司的進(jìn)展目標(biāo)保持一致。

（3）要求通過(guò)全面熟悉掌握經(jīng)營(yíng)狀況，隨時(shí)對(duì)各項(xiàng)工作進(jìn)行指導(dǎo)督促、檢查，隨時(shí)發(fā)

現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題，適時(shí)調(diào)整策略，采取必要的措施，以保證任務(wù)指標(biāo)的完成。

4.1.2.1工作內(nèi)容：根據(jù)目標(biāo)管理責(zé)任書的有關(guān)指標(biāo)，分階段對(duì)公司樓宇設(shè)計(jì)、樓宇施

工、廣告策劃、樓盤銷售等做出計(jì)劃，并組織實(shí)施。

4.L2.2流程：根據(jù)年度目標(biāo)管理責(zé)任件一制定年度工作計(jì)劃一＞制定各分項(xiàng)、各階

段計(jì)劃一落實(shí)責(zé)任人一a組織實(shí)施一?定期檢查、調(diào)整

4.1.2.3工作指引：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)是一個(gè)系統(tǒng)、復(fù)雜的過(guò)程，理順工作流程能極大地

提高工作效率，為公司的進(jìn)展提供速度優(yōu)勢(shì)。制定詳盡的年度工作計(jì)劃，能夠一目了然

各項(xiàng)工作的進(jìn)程，并定期參照檢查實(shí)際工作與計(jì)劃的偏差，督促下屬部門按計(jì)劃要求實(shí)

施，并幫助其及時(shí)找出工作中存在問(wèn)題，及時(shí)采取有效措施予以解決，盡快跟上計(jì)劃要

求；如問(wèn)題非部門內(nèi)部可解決，而牽涉到其它單位或者總公司職能部門，則需及時(shí)與之

溝通，必要時(shí)請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)予以協(xié)調(diào)。

4.1.4.4工作內(nèi)容：根據(jù)目標(biāo)管理責(zé)任書，設(shè)置有效保證完成目標(biāo)的計(jì)劃

4.1.4.2流程：

1、銷售指標(biāo)：分析銷售形勢(shì)、項(xiàng)目（產(chǎn)品）優(yōu)劣勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手態(tài)勢(shì)、存貨量、存貨類

型，根據(jù)工程進(jìn)度，結(jié)合銷售淡、旺季的考慮，確定新產(chǎn)品推出的時(shí)間、推售的節(jié)奏

從而計(jì)劃每個(gè)月的銷售指標(biāo)一以便執(zhí)行過(guò)程中隨時(shí)發(fā)現(xiàn)偏差一?及時(shí)采取必要的

補(bǔ)救措施（提出癥結(jié)，調(diào)整策略）—》最終保證指標(biāo)的落實(shí)

2、利潤(rùn)率指標(biāo)：根據(jù)年初制定的各項(xiàng)費(fèi)用的預(yù)算，對(duì)各分項(xiàng)分別予以監(jiān)控一a做好成

本操縱

4.1.4.4工作指引：利潤(rùn)率指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，關(guān)鍵要操縱好影響利潤(rùn)率指標(biāo)的其中幾個(gè)構(gòu)成

部分：

1、工程費(fèi)用：工程（包含主體、公建配套）的建筑費(fèi)用由集團(tuán)公司以總承包方式確定,

而有關(guān)的綠化、電梯、消防、冷水機(jī)組、冷卻塔、發(fā)電機(jī)組、環(huán)保工程與附加設(shè)施、

可視對(duì)講、純凈水、櫥柜等基本以招投標(biāo)形式確定，設(shè)計(jì)也有標(biāo)準(zhǔn)化的收費(fèi)，只要

不出現(xiàn)人為的失誤，費(fèi)用相對(duì)較易操縱。

2、營(yíng)銷費(fèi)用：按照責(zé)任書規(guī)定的比例，推算本年度推廣費(fèi)用總額—?根據(jù)推售計(jì)劃分

配每個(gè)月的推廣費(fèi)用一＞執(zhí)行中做適度調(diào)整

工作指引：合理安排影視、報(bào)紙、雜志廣告的投放比例，影視廣告由于費(fèi)用較高，再加

上沒(méi)有一定的投放密度收不到好的效果，只安排階段性的投放；報(bào)紙廣告由于受眾面廣,

且有一信息詳盡，宜于保留的優(yōu)點(diǎn)，可作為要緊的廣告載體，投放金額約占80%；雜志

廣告的費(fèi)用較低，但受眾面局限性較大，只宜針對(duì)樓盤特定的目標(biāo)消費(fèi)群作適宜的投放。

此外，為直接或者間接促銷而舉辦的社區(qū)公關(guān)活動(dòng)費(fèi)用，與樓盤現(xiàn)場(chǎng)布置，銷售資

料的設(shè)計(jì)、印刷，廣告公司的代理費(fèi)等，也是營(yíng)銷費(fèi)用要考慮安排的項(xiàng)目。

3、行政費(fèi)用：在預(yù)算范圍內(nèi)開支一a經(jīng)辦人提出費(fèi)用申請(qǐng)——a部門經(jīng)理審核是否

必要開支一A財(cái)務(wù)經(jīng)理審核是否超出預(yù)算--A總經(jīng)理核準(zhǔn)

工作指引：根據(jù)預(yù)算進(jìn)行日常事務(wù)性開支，各項(xiàng)費(fèi)用開支的相對(duì)責(zé)任人是各部門的主管,

要求其對(duì)所轄部門及其所屬人員的費(fèi)用開支審核其必要性。財(cái)務(wù)經(jīng)理根據(jù)預(yù)算及有關(guān)規(guī)

定協(xié)助總經(jīng)理對(duì)每一筆開支進(jìn)行把關(guān)。由于行政費(fèi)用開支較為細(xì)碎，且彈性較大，要求

財(cái)務(wù)部每月提供行政費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行明細(xì)表，以供總經(jīng)理掌握開支情況。該項(xiàng)費(fèi)用的制定

是參考了以往的使用情況，具有較合理的可操作性，但由于每每涉及員工的個(gè)人行為，

只有加以適度的操縱，如對(duì)費(fèi)用超標(biāo)者給予及時(shí)警告，并以公司有關(guān)規(guī)章制度規(guī)范員工

行為，方能有效操縱開支。

4、在售樓宇的價(jià)格：樓宇的售價(jià)在成本已基本固定下來(lái)（假設(shè)）的前提下，是實(shí)現(xiàn)了

利潤(rùn)指標(biāo)的根本手段。但是樓宇價(jià)格的制定又絕非如此簡(jiǎn)單，其涉及樓宇盤本身質(zhì)

素，周邊樓盤價(jià)格，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)銷售的正負(fù)面影響等。因此，在制定價(jià)格的實(shí)際操

作中，利潤(rùn)率也只能作為基本參數(shù)，還須根據(jù)實(shí)際情況做上下浮動(dòng)。

5、確保工程進(jìn)度與質(zhì)量：制定樓宇及社區(qū)配套項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工計(jì)戈d一■?隨時(shí)掌握

與監(jiān)控計(jì)劃的進(jìn)展——a確保工程按時(shí)、按質(zhì)完成——?交付使用，向消費(fèi)者兌現(xiàn)承

諾

工作指引：把握項(xiàng)目的總體開發(fā)進(jìn)度，對(duì)各項(xiàng)工作提早做出安排，給開發(fā)工作與綜合驗(yàn)

收工作預(yù)留合理的完成時(shí)間。工程建設(shè)的進(jìn)度與質(zhì)量是營(yíng)銷工作中的重要構(gòu)成部分，它

能否按時(shí)優(yōu)質(zhì)完成，直接影響著銷售的多個(gè)環(huán)節(jié)，是樓盤推售計(jì)劃能否如期進(jìn)行的關(guān)鍵

因素之一，是市場(chǎng)與消費(fèi)者對(duì)樓盤信心的標(biāo)志之一，同時(shí)在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)影響著消費(fèi)

者對(duì)進(jìn)展商實(shí)力的信心度，也因此影響著銷售業(yè)績(jī)的好壞，而最終能否如期通過(guò)驗(yàn)收交

付使用，是對(duì)消費(fèi)者承諾的實(shí)現(xiàn)與否。

4.L4.4工作內(nèi)容：監(jiān)督項(xiàng)目公司按國(guó)家法律、法規(guī)及政策辦事，并嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)公司

有關(guān)規(guī)章、制度。

4.1.4.2工作指引：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康進(jìn)展，國(guó)家各項(xiàng)法律法規(guī)逐步完善，作為企

業(yè)第一負(fù)責(zé)人，務(wù)必關(guān)注政府有關(guān)法律法規(guī)的頒布，及時(shí)糾正與法律法規(guī)有沖突的經(jīng)營(yíng)

行為，規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，以保護(hù)公司的利益。嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)的各項(xiàng)規(guī)章制度，是為了使各

項(xiàng)工作得以有序、高效進(jìn)行，以制度辦事，減少人為的阻礙與錯(cuò)誤。

嚴(yán)格按照公司管理制度，審核、簽署公司有關(guān)業(yè)務(wù)文件與各類合同及其付款、借支、

報(bào)銷，及其它須審核的資料，把差錯(cuò)率操縱為零。

4.1.5.1工作內(nèi)容：代表項(xiàng)目公司處理與外部的業(yè)務(wù)關(guān)系，保護(hù)公司對(duì)外形象，對(duì)內(nèi)則

協(xié)調(diào)與總公司各部門、各兄弟公司的關(guān)系，并協(xié)調(diào)好屬下各部門的工作關(guān)系。

4.1.5.2工作指引：項(xiàng)目公司作為集團(tuán)的對(duì)外窗口與任務(wù)下達(dá)的具體操作與執(zhí)行部門，

負(fù)有建設(shè)與保護(hù)項(xiàng)目品牌形象的責(zé)任，各項(xiàng)工作的開展需要取得政府有關(guān)部門、媒體、

市政專項(xiàng)工程施工單位、各兄弟單位，乃至小區(qū)業(yè)主的支持與配合，因此，應(yīng)定期與各

有關(guān)部門、單位溝通，保持良好的聯(lián)系，工作出現(xiàn)問(wèn)題充分協(xié)商，謀求解決的辦法及途

徑。

4.1.6.1工作內(nèi)容：正確對(duì)待客戶投訴，并及時(shí)予以處理、化解，避免事態(tài)的激化。

4.1.6.2流程：接納客戶投訴?熟悉投訴問(wèn)題、事艷提出處理方法或者補(bǔ)救措施

重大問(wèn)題請(qǐng)示集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)后執(zhí)行》安排有關(guān)工作人員跟進(jìn)

4.1.6.3工作指引：客戶的投訴與意見務(wù)必認(rèn)真對(duì)待，并設(shè)立專門同意投訴的部門或者

個(gè)人，要隨時(shí)注意收集有關(guān)投訴的焦點(diǎn)問(wèn)題，特別是在4.45等敏感時(shí)期。屬于階段性

的工作，如樓宇交付使用后的維修問(wèn)題等，則應(yīng)馬上采取措施解決；屬于規(guī)劃公建配套

設(shè)施等需要做解釋工作的重大問(wèn)題，則應(yīng)請(qǐng)示總公司，并咨詢法律顧問(wèn)室意見，做出合

理的解釋或者答復(fù)意見，并對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，統(tǒng)一口徑，以免發(fā)生不必要的誤會(huì)或者糾

紛；假如發(fā)生法律訴訟，則應(yīng)配合法律室，并收集與提供有關(guān)的資料。

在處理投訴時(shí)既要堅(jiān)持原則，又要講究策略，盡量操縱不使情況往激化的方向進(jìn)展，在

權(quán)力范圍內(nèi)能解決的應(yīng)予盡快解決；不違反公司原則的，酌情靈活處理；并善于揣摩對(duì)

方心態(tài)，摸清其要求的底線，在牽涉事件重大，個(gè)案特殊等情況下，聽取法律室意見或

者提交法律室處理，并請(qǐng)示集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)。

4.1.7.1工作內(nèi)容：督促辦公室及各部門組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，不斷提高

員工的業(yè)務(wù)水平。

4.1.7.2流程：制定全年培訓(xùn)計(jì)劃.督促各部門組織落實(shí)a檢查培訓(xùn)情況、總結(jié)

培訓(xùn)成效

4.1.7.3工作指引：根據(jù)工作需要有針對(duì)性地組織各項(xiàng)培訓(xùn)工作，以達(dá)到促進(jìn)與改善工

作績(jī)效的目的。涉及面廣的則全員培訓(xùn)，業(yè)務(wù)、技術(shù)、技能方面的培訓(xùn)則可由部門根據(jù)

需要安排。培訓(xùn)內(nèi)容要緊有：國(guó)家法律法規(guī)及公司規(guī)章制度的學(xué)習(xí)，員工業(yè)務(wù)技能或者

技術(shù)的提高，專項(xiàng)技術(shù)職稱考核的培訓(xùn)，針對(duì)階段性重大事件、重大問(wèn)題的解說(shuō)與解決

方案等。

4.1.8.1工作內(nèi)容：做好人力資源的開發(fā)管理工作與月度、年度考核工作。

4.1.8.2工作指引：人力資源是公司進(jìn)展的根本，合理確定人員編制與崗位設(shè)置，是保

證工作能夠政常開展的基礎(chǔ)。公正客觀地評(píng)價(jià)每一位員工的業(yè)務(wù)能力、工作業(yè)績(jī)與進(jìn)展

潛能，適時(shí)對(duì)員工的任職、提職、獎(jiǎng)勵(lì)提出意見，為員工提供發(fā)揮才能的場(chǎng)所與成長(zhǎng)的

空間。既倡導(dǎo)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)，又營(yíng)造寬松的工作環(huán)境，與諧的人際關(guān)系，使員工制造

力與凝聚力不斷升華，同心同德，全力以赴完成既定目標(biāo)目標(biāo)。

4.1.9.1工作內(nèi)容：關(guān)注樓盤及社區(qū)建設(shè)，不斷提升樓盤形象，營(yíng)造社區(qū)品牌。

4.1.9.2工作指引：房地產(chǎn)市場(chǎng)的猛烈競(jìng)爭(zhēng)，促使我們的產(chǎn)品務(wù)必不斷進(jìn)步，否則難以

致勝，因此，關(guān)于樓宇的戶型選擇、園林建筑風(fēng)格、平面布局、裝修標(biāo)準(zhǔn)等務(wù)必保持對(duì)

市場(chǎng)反映的密切關(guān)注度，并經(jīng)常吸、聽取銷售一線人員的意見，收集客戶的反饋信息，

在新推樓宇規(guī)劃設(shè)計(jì)階段為集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)決策及規(guī)劃設(shè)計(jì)部門提供參考根據(jù)。

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷進(jìn)展，消費(fèi)者的消費(fèi)心理需求也不斷提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟進(jìn)

展，也帶來(lái)了產(chǎn)品的同質(zhì)化傾向，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在與未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)都將是產(chǎn)品附加

值的競(jìng)爭(zhēng)，我們只有從售后服務(wù)、社區(qū)文化建設(shè)方面著手，提高樓盤的附加值，以贏得

更多的客戶，從而不斷提升公司的品牌價(jià)值。

4.1.10.1工作內(nèi)容：加強(qiáng)與小區(qū)物業(yè)管理部門的溝通聯(lián)系，共同保護(hù)社區(qū)品牌形象。

4.L10.2工作指引：關(guān)于小區(qū)公共設(shè)施的管理，如：停車場(chǎng)、會(huì)所、商鋪、道路清潔、

治安保護(hù)等要與物業(yè)管理部門達(dá)成共識(shí)，互相支持、配合；對(duì)社區(qū)的文化活動(dòng)，老人、

兒童活動(dòng)，與住戶的節(jié)日慰問(wèn)工作予以大力支持。對(duì)業(yè)主的投訴互相反饋，及時(shí)疏通、

解決；關(guān)于小區(qū)業(yè)主房屋與小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的維修工作，在保修期里做到及時(shí)維修，

在保修期外必要時(shí)也要提供技術(shù)與人力上的支持。遇到重大突發(fā)事件，更是責(zé)無(wú)旁貸，

全力配合解決。

樓盤的開發(fā)是一個(gè)持續(xù)性的過(guò)程，物業(yè)管理是售后服務(wù)表達(dá)的最重要部分，將在相

當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里影響著樓盤的價(jià)值與公司的品牌形象，因此，與小區(qū)物業(yè)管理部門的相

互懂得、配合與支持至關(guān)重要。

4.2副總經(jīng)理或者總經(jīng)理助理（主管工程、設(shè)計(jì)）

職責(zé)：協(xié)助總經(jīng)理對(duì)公司進(jìn)行全面管理，主管工程、設(shè)計(jì)方面的工作。

4.2.1.1工作內(nèi)容：協(xié)助總經(jīng)理對(duì)公司進(jìn)行全面管理，跟蹤落實(shí)總經(jīng)理下達(dá)的任務(wù)與指

示。主管工程及設(shè)計(jì)方面的工作。

4.2.1.2流程：總經(jīng)理與集團(tuán)經(jīng)營(yíng)班子簽署責(zé)任書~?總經(jīng)理根據(jù)分管項(xiàng)目將有關(guān)指標(biāo)

與副總經(jīng)理掛鉤_?落實(shí)工作

4.2.1.3工作指引：做好總經(jīng)理的好幫手，替總經(jīng)理分憂解難。

4.2.2.1工作內(nèi)容：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與集團(tuán)總工室、審核部等部門與XXXX設(shè)計(jì)公司、XXXX總

承包公司的關(guān)系，傳達(dá)與落實(shí)下達(dá)的工程建設(shè)任務(wù)。

4.2.2.2工作指引：項(xiàng)目公司作為集團(tuán)的對(duì)外窗口與任務(wù)下達(dá)的具體操作與執(zhí)行部門，

各項(xiàng)工作的開展需要各兄弟單位的支持與配合，定期與各有關(guān)單位溝通，工作存在問(wèn)題

時(shí)充分協(xié)商，消除誤會(huì)與隔閡。

4.2.4.4工作內(nèi)容：根據(jù)目標(biāo)管理責(zé)任書的有關(guān)指標(biāo)，分階段對(duì)公司樓宇設(shè)計(jì)、樓宇施

工等方面的工作做出計(jì)劃,并組織實(shí)施。

4.2.4.2流程：根據(jù)年度目標(biāo)管理責(zé)任書一制定年度工作計(jì)劃一制定各分項(xiàng)、各階

段詐珈落實(shí)責(zé)任4組織實(shí)施＞定期檢查、調(diào)整

4.2.4.4工作指引：工程建設(shè)管理要緊包含設(shè)計(jì)與施工管理，務(wù)必協(xié)調(diào)好出圖與施工進(jìn)

度，施工進(jìn)度與工程質(zhì)量的關(guān)系。能根據(jù)責(zé)任書的要求制定全面的年度工作計(jì)劃，并落

實(shí)各項(xiàng)工作的責(zé)任人，對(duì)需集團(tuán)協(xié)調(diào)解決的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)提出。

4.2.4.4工作內(nèi)容：審定簽發(fā)工程通知單及其他有關(guān)工程方面的文件資料。

4.2.4.2流程：工程監(jiān)理制作文件資料一工程經(jīng)理審如審核簽發(fā)

4.2.4.4工作指引：對(duì)各項(xiàng)工作的進(jìn)展要了如指掌

4.2.5.1工作內(nèi)容：與施工單位保持良好的合作關(guān)系，監(jiān)督協(xié)調(diào)施工單位的建筑施工工

作，保證工程進(jìn)度及施工質(zhì)量。

4.2.5.2工作指引：要充分溝通與協(xié)調(diào)

4.2.6.1工作內(nèi)容：跟進(jìn)客戶有關(guān)樓房質(zhì)量的投訴,處理樓房的裝飾、修改工作。

4.2.6.2流程：客戶投訴+落實(shí)修改f檢查結(jié)果a反饋

4.2.6.3工作指引：通常工程2周內(nèi)完成，重大工程視情況決定。

4.2.7.1工作內(nèi)容：按集團(tuán)考核制度做好對(duì)員工的考核工作。

4.2.7.2流程：?jiǎn)T工自評(píng)一?部門經(jīng)理復(fù)核f副總經(jīng)理審將總經(jīng)理審批

4.2.7.3量化標(biāo)準(zhǔn)及獎(jiǎng)罰細(xì)則：客觀評(píng)價(jià),每月月底27日前提交,延遲扣5分。

4.2.7.4工作指引：參考集團(tuán)有關(guān)考核制度。

4.2.8.1工作內(nèi)容：跟蹤公司開發(fā)過(guò)程，關(guān)注公司小區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)，協(xié)助總經(jīng)理處

理與政府有關(guān)部門的聯(lián)系與溝通。

4.2.8.2流程：根據(jù)公司開發(fā)計(jì)劃—提早安排工程、設(shè)計(jì)部門開展有關(guān)工作——》根據(jù)

實(shí)際需要協(xié)助處理與政府有關(guān)部門的聯(lián)系與溝通一?驗(yàn)收或者移交

4.2.8.3工作指引：對(duì)項(xiàng)目的總體開發(fā)進(jìn)度要心中有數(shù)，各項(xiàng)工作應(yīng)提早落實(shí)，保證合

理的開發(fā)進(jìn)度。

4.2.9工作內(nèi)容：完成總經(jīng)理交辦的其他工作事項(xiàng)。

4.3辦公室主任

工作職責(zé)：在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，主持辦公室全面管理工作，協(xié)調(diào)公司日常的行政管理工

作，協(xié)助總公司行政人事部進(jìn)行人事管理工作，經(jīng)常溝通與各部門的聯(lián)系，及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)

反饋有關(guān)情況，掌握公司進(jìn)展動(dòng)態(tài)，為領(lǐng)導(dǎo)出謀獻(xiàn)策。

4.3.1.1工作內(nèi)容：根據(jù)正、副總經(jīng)理的指示精神草擬公司的各類公文，與公司年度工

作計(jì)劃與年終工作總結(jié)，并把好文字關(guān)，初審其他員工草擬的公文。

4.3.1.2流程：草擬文件------?領(lǐng)導(dǎo)審核------》修改-------》文員打印、編號(hào)

------?總經(jīng)理簽發(fā)——?資料員發(fā)文

要求各部門提交工作計(jì)劃、工作總結(jié)（11月底）-------中：總、調(diào)整（12月初）一A總、

經(jīng)理批閱—?文員修改、打印一?總經(jīng)理簽發(fā)

其他員工草擬文件—A文員打印—?初審一修改后交總經(jīng)理批閱—>文員修

改、打印—*總經(jīng)理簽發(fā)

4.3.L3工作指引：發(fā)文符合集團(tuán)《收發(fā)文管理制度》、《國(guó)家行政機(jī)關(guān)公文處理辦法》

的有關(guān)要求，并在合理的時(shí)限內(nèi)（通常為半個(gè)工作日）提交，公文的文種、格式、文字、

發(fā)送范圍不出差錯(cuò)。正確把握領(lǐng)導(dǎo)的指示精神，用詞準(zhǔn)確、簡(jiǎn)練，年度工作計(jì)劃、工作

總結(jié)要符合實(shí)際情況。集團(tuán)公司內(nèi)部發(fā)文（包含康景物業(yè)公司）可由總經(jīng)理在文件末尾

簽名發(fā)送，對(duì)外發(fā)文務(wù)必改公章，蓋章流程見第五章。工程部發(fā)文無(wú)須經(jīng)辦公室審核，

只需主管工程副總簽發(fā)即可。

4.3.2.1工作內(nèi)容：對(duì)收文提出擬辦意見。

4.3.2.2流程：I—?提出擬辦意見（1小時(shí)內(nèi)）一^?資料員按擬辦意見交文員

交資料員收文登記一總經(jīng)理閱

?轉(zhuǎn)其它部門或者存檔f資料員轉(zhuǎn)其他部門或者存檔

----

4.3.2.3工作指引：如有關(guān)文件只涉及某一部門的具體業(yè)務(wù)則直接轉(zhuǎn)交各部門，涉及全

局性的工作或者重大事件則應(yīng)在文件閱辦單（BTT）上提出擬辦意見，交總經(jīng)理閱知或

者批示。

4.3.4.3工作內(nèi)容：不斷規(guī)范公司各項(xiàng)管理工作，并檢查督促本公司各部門嚴(yán)格執(zhí)行有

關(guān)規(guī)章、制度。

4.3.4.2流程：根據(jù)項(xiàng)目公司現(xiàn)狀或者進(jìn)展需要*草擬有關(guān)制L征求有關(guān)部門意

—?見總經(jīng)理審定一改總經(jīng)理簽貸項(xiàng)目公司執(zhí)行

集團(tuán)下發(fā)規(guī)章制度、國(guó)家法律法規(guī)一＞4-艮據(jù)總經(jīng)理要求組織有關(guān)人員學(xué)習(xí)一檢查執(zhí)行

情況~?向總經(jīng)理匯報(bào)執(zhí)行情況

4.3.4.3工作指引：作為行政部門，務(wù)必對(duì)政府各項(xiàng)有關(guān)法律法規(guī)，集團(tuán)規(guī)章制度有總

體熟悉，并儲(chǔ)存相應(yīng)文本，對(duì)其重點(diǎn)、要點(diǎn)也要有一定熟悉，當(dāng)發(fā)現(xiàn)集團(tuán)有關(guān)部門規(guī)定

與現(xiàn)實(shí)工作情況不一致時(shí)應(yīng)向有關(guān)部門反映。在制度執(zhí)行方面要以身作則。法規(guī)的學(xué)習(xí)

是培訓(xùn)的要緊內(nèi)容之一。

4.3.4.3工作內(nèi)容：組織召開公司業(yè)務(wù)例會(huì)，接總經(jīng)理命令組織召開其它業(yè)務(wù)會(huì)議，對(duì)

會(huì)議的重要工作部署的貫徹落實(shí)情況進(jìn)行督促、檢查、催辦。

4.3.4.2流程：落實(shí)會(huì)議場(chǎng)地及準(zhǔn)備工作一a發(fā)會(huì)議通知或者口頭通知f安排文員

做會(huì)議記克f會(huì)議召開一?文員做會(huì)議紀(jì)要一?總經(jīng)理審氏f發(fā)各參會(huì)單

位，內(nèi)部參會(huì)人員傳閱一?根據(jù)會(huì)議做出的工作部署進(jìn)行督促、檢查、催辦，必要時(shí)

向總經(jīng)理匯報(bào)

4.3.4.3工作指引：應(yīng)提早2-3天通知參會(huì)人員有關(guān)事項(xiàng)，項(xiàng)目公司例會(huì)應(yīng)形成制度，

通常為雙周周一下午3點(diǎn)。

4.3.5.1工作內(nèi)容：制定本部門周工作匯總表與月工作總結(jié)，督促各部門按時(shí)提交公司

的周工作匯總表與月工作總結(jié)。

4.3.5.2流程：根據(jù)實(shí)際工作需要制定辦公室下周工作計(jì)劃，根據(jù)本月工作情況制定工

作總結(jié)+交文員打?qū)O要求文員收集其他部門計(jì)劃、總結(jié)f交總經(jīng)理簽發(fā)

4.3.5.3工作指引：每周五中午前交工作計(jì)劃，每月月底（28日）前交工作總結(jié)，每月

總結(jié)能夠根據(jù)當(dāng)月各周的周計(jì)劃完成情況制定。

4.3.6.1工作內(nèi)容：協(xié)助總經(jīng)理組織員工業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平。

4.3.6.2流程：根據(jù)工作需要制定培訓(xùn)計(jì)劃一咨詢各部門意見一制定項(xiàng)目公司年度

培訓(xùn)計(jì)劃f總經(jīng)理批闋+修改*安排落分總結(jié)培訓(xùn)成果

領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)要求培訓(xùn)—>落實(shí)場(chǎng)地、講師——A培訓(xùn)通知——?開始培訓(xùn)

邀請(qǐng)講師—?落實(shí)場(chǎng)地一?培訓(xùn)通知——A開始培訓(xùn)

4.3.6.3工作指引：假如培訓(xùn)計(jì)劃的實(shí)施需集團(tuán)統(tǒng)一安排或者協(xié)助開展，應(yīng)提早支會(huì)有

關(guān)部門，涉及費(fèi)用的年初應(yīng)制定預(yù)算。

4.3.7.1工作內(nèi)容：跟蹤公司綜合驗(yàn)收過(guò)程，關(guān)注公司小區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)，根據(jù)總經(jīng)

理的要求，協(xié)助處理與政府有關(guān)部門的聯(lián)系與溝通。

4.3.7.2流程：根據(jù)綜合驗(yàn)收工作計(jì)劃表f與政府有關(guān)職能部門、綜合驗(yàn)收小組等有

關(guān)部門保持聯(lián)J提供協(xié)助或者支持要求公司其他部門予以配合或者落實(shí)相

應(yīng)工作

熟悉小區(qū)公建配套情況r跟進(jìn)需移交公建配套的建設(shè)情況一a與有關(guān)政府部門聯(lián)

系熟悉對(duì)方要求——A辦理公建配套移交會(huì)簽熟悉公司領(lǐng)導(dǎo)意圖一A公建配套建設(shè)驗(yàn)

收完畢移好一簽署移交協(xié)議或者驗(yàn)收手續(xù)，并知會(huì)綜合驗(yàn)收小組

4.3.7.3工作指引：經(jīng)常保持聯(lián)系與溝通，存在較為難以解決的問(wèn)題交上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)解

決；熟悉廣州市建委穗建開[1999]118號(hào)文件《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收

管理工作的通知》、廣州市人民政府令第16號(hào)《廣州市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》,

文化教育、行政管理等屬無(wú)償移交的公建配套，比如幼兒園、中小學(xué)、居委會(huì)、環(huán)衛(wèi)站

派出所等，衛(wèi)生院、郵政局等按成本價(jià)移交。公建配套的報(bào)建工作由跟蹤設(shè)計(jì)主管跟進(jìn),

集團(tuán)開發(fā)部負(fù)責(zé)落實(shí)，施工質(zhì)量管理，進(jìn)度管理，協(xié)調(diào)工作由工程部負(fù)責(zé)，驗(yàn)收工作由

集團(tuán)開發(fā)部或者施工單位負(fù)責(zé)（施工合同有規(guī)定的），由工程部跟進(jìn)。

4.3.8.1工作內(nèi)容：處理突發(fā)事件

4.3.8.2流程:操縱事態(tài)現(xiàn)場(chǎng)一?熟悉事卜真相一?（通常問(wèn)題）制定解決方案一?處

理完畢一按領(lǐng)導(dǎo)指示制定方案〈一（重大問(wèn)題）向上級(jí)匯報(bào)請(qǐng)示處理方案

4.3.8.3工作指引：處理突發(fā)事件要有理、有力、有節(jié)，操縱事態(tài)不繼續(xù)進(jìn)展，然后妥

善處理，跟蹤問(wèn)題的解決，在合理的期限內(nèi)完成。

4.3.9.1工作內(nèi)容：做好投訴業(yè)主接待工作，協(xié)調(diào)各部門處理好業(yè)主的投訴。

4.3.9.2流程：業(yè)主投訴一a作記錄一?交有關(guān)部門辦理一a向業(yè)主反饋，無(wú)法解決的應(yīng)

做好解釋工作——a每周五填寫《投訴登記表》（BT-2）交客戶服務(wù)中心

4.3.9.3工作指引：處理業(yè)主投訴時(shí)要按公司統(tǒng)一口徑，重大問(wèn)題向領(lǐng)導(dǎo)反映，并請(qǐng)法

律顧問(wèn)室參與。

4.3.10.1工作內(nèi)容：組織員工舉辦各類有益的娛樂(lè)、體育、旅游活動(dòng)。

4.3.10.2流程：年初制定費(fèi)用預(yù)算一?適時(shí)組織活動(dòng)f總結(jié)活動(dòng)效果、報(bào)銷費(fèi)用

4.3.10.3工作指引：適當(dāng)?shù)摹⒂幸娴幕顒?dòng)可舒緩員工的工作壓力，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況及年

度預(yù)算合理安排,體育運(yùn)動(dòng)每周可組織一次，旅游每年組織一次，其它活動(dòng)視情況而定。

4.3.11.1工作內(nèi)容：按集團(tuán)制度對(duì)本部門員工進(jìn)行考核。

4.3.1.11.2流程：本部門員工在《月度工作計(jì)劃與績(jī)效考核表》（BT-3）上填寫下月工

作計(jì)劃市班員工儲(chǔ)存月底停泄復(fù)核（每月27日前提交沁總經(jīng)

理審定

4.3.11.3工作指引：參考集團(tuán)有關(guān)考核制度。

4.3.L12.1工作內(nèi)容：辦理所開發(fā)樓盤的門牌報(bào)批（在下列資料齊全時(shí)開始辦理，務(wù)必

在辦理永久供電、供水協(xié)議前辦妥）。

4.3.12.2流程:填寫《申請(qǐng)門牌呈批表》（B-1-4）,附上所需資料一交派出所專區(qū)民警

——a專區(qū)民警及區(qū)公安分局戶籍科現(xiàn)場(chǎng)查看——A批復(fù)

所需資料包含：《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，《商品房預(yù)售許可證》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，

《地名辦命名書》（路名），《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，《施工許可證》，小區(qū)總平面圖。

4.3.12.3工作指引：對(duì)小區(qū)門牌的編排要清晰，通?！渡暾?qǐng)門牌呈批表》上要注明申請(qǐng)

的門牌號(hào)碼，為方便銷售，小區(qū)首層商鋪盡量申請(qǐng)多幾個(gè)門牌。

4.3.14.1工作內(nèi)容：辦理所開發(fā)樓盤的通郵報(bào)批。

4.3.14.2流程：辦理《信報(bào)箱（群）保護(hù)服務(wù)協(xié)議》會(huì)簽（交樓前三個(gè)月前L填

寫《通郵申報(bào)表》、《安裝標(biāo)準(zhǔn)信箱委托書》連同《信報(bào)箱（群）保護(hù)服務(wù)協(xié)議》交郵政

投遞部（交樓前兩個(gè)月4郵政部門現(xiàn)場(chǎng)查看，將蓋好雙方公章的《信報(bào)箱（群）保

護(hù)服務(wù)協(xié)議》交回一?辦理請(qǐng)款（交樓前45天付款給郵政部門安裝信箱處

裝修完能夠進(jìn)場(chǎng)安裝時(shí)進(jìn)場(chǎng)安裝一＞領(lǐng)取通郵批復(fù)，信箱鑰匙

注：上述表格可先向郵政部門索取。

4.3.14.3工作指引：對(duì)小區(qū)門牌、戶數(shù)及其分布要熟悉，標(biāo)準(zhǔn)信箱100元/個(gè)，務(wù)必由郵

政部門統(tǒng)一安裝后才能夠辦理通郵，假如小區(qū)有郵政網(wǎng)點(diǎn)配套還務(wù)必辦理配套移交后方

可辦理通郵。

4.3.14.1工作內(nèi)容：與物業(yè)公司一起做好保安隊(duì)伍管理工作。

4.3.14.2流程:年初根據(jù)工作需要制定保安編制與康景物業(yè)簽訂《代管保安協(xié)議》

------?

確定保安編制及預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)康景物業(yè)負(fù)責(zé)保安的招聘、培訓(xùn)、人事管理工作

業(yè)務(wù)上管理、安排保安工衍―f

4.3.14.3工作指引：項(xiàng)目公司保安隊(duì)伍由康景物業(yè)公司代管,要緊負(fù)責(zé)售樓部、樣板房、

辦公室等處的防盜、防火工作及迎賓服務(wù)，日常報(bào)紙信件派發(fā)，通常要求形象較好；保

安日常工作安排，崗位設(shè)置，考勤，考核等由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)，費(fèi)用由項(xiàng)目公司承擔(dān)。

4.3.15.1工作內(nèi)容：制定公司人員編制及行政費(fèi)用預(yù)算，與行政費(fèi)用預(yù)算的登記、核對(duì)

工作。

4.3.15.2流程:咨詢各部門明年的編制增減情況編制《人員編制表》總經(jīng)理批

-----?-----?

閱，簽發(fā)（12月中旬完成）

財(cái)務(wù)部提供當(dāng)年實(shí)際行政費(fèi)用支出與預(yù)算比較表咨詢各部門有關(guān)固定資產(chǎn)、低值

A

易耗品購(gòu)置計(jì)劃根據(jù)明年編制制定《行政費(fèi)用預(yù)算表》

員工發(fā)生行政費(fèi)用支出一經(jīng)部門經(jīng)理簽署的《報(bào)銷單》_核對(duì)行政費(fèi)用_d口合

理則登記后簽名確認(rèn)

部門提出增加編制提交增加編制報(bào)告總經(jīng)理簽發(fā)

-------A-----?

4.3.15.3工作指引：熟悉公司《預(yù)算管理辦法》，對(duì)公司行政費(fèi)用支出情況要清晰，對(duì)不

合理行政費(fèi)用支出要拒絕確認(rèn)，保證各項(xiàng)支出不超出年初制定的預(yù)算。人員編制及行政

費(fèi)用預(yù)算的制定要根據(jù)公司明年的工作計(jì)劃，考慮業(yè)務(wù)進(jìn)展情況合理制定。

4.3.16.1工作內(nèi)容：根據(jù)策劃部門銷售促銷活動(dòng)及樓盤交付使用時(shí)的需要，合理安排各

項(xiàng)工作及人員，提供各項(xiàng)后勤支持，配合各部門完成工作。

4.3.16.2流程：策劃部門提出要求根據(jù)活動(dòng)安排合理設(shè)置后勤人員、保安人員

向策劃部門反饋.實(shí)施，必嬴場(chǎng)安排、指揮工作人員f

內(nèi)部交樓協(xié)調(diào)會(huì)安排各項(xiàng)工作與各有關(guān)部門協(xié)調(diào)按計(jì)劃完成各項(xiàng)工作

發(fā)函通知物業(yè)公司交樓時(shí)間物業(yè)公司安排各項(xiàng)工作跟進(jìn)各項(xiàng)工作的進(jìn)度

并提供必要的支持一f

草擬《交樓報(bào)告》總經(jīng)理簽發(fā)行政人事部召集各部門召開交樓協(xié)調(diào)會(huì)

跟進(jìn)會(huì)議部署工作的落軸青況一f

4.3.16.3工作指引：辦公室除了要負(fù)責(zé)日常的后勤管理工作，還要根據(jù)樓盤的開發(fā)、宣

傳需要提供相應(yīng)的后勤支持工作，與在交樓工作中與物業(yè)公司、管理中心的協(xié)調(diào)工作。

4.3.17.1工作內(nèi)容：協(xié)助總公司行政人事部進(jìn)行人事管理工作。

4.3.17.2流程:員工憑行政人事部發(fā)出的《入職通知書》報(bào)到填寫《在職員工情況

登記表》（BT-5）,辦理工卡，交待有關(guān)注意事項(xiàng)帶其見部門經(jīng)理

部門提出招聘要我口填寫《員工增補(bǔ)申請(qǐng)表廠：1-6）_.總經(jīng)理審批,行

政人事部辦理

部門提出辭退員匚填寫《員工辭退審批表》（BT-7）___＞總經(jīng)理審批_＞行政

人事部辦理

部門提出員工調(diào)動(dòng)填寫《員工調(diào)動(dòng)審批表》（BT-8）總經(jīng)理審批行政

—?----?---?

人事部辦理

員工違紀(jì).發(fā)出《違紀(jì)處分通知書》（BT-9）一員工簽署、部門簽署一辦公

---?--?--?--?

室簽署總經(jīng)理簽署財(cái)務(wù)辦理

——?——?

4.3.17.3工作指引：XXXX集團(tuán)的人事管理工作要緊由集團(tuán)行政人事部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目公司辦

公室要緊協(xié)助其開展各項(xiàng)工作。

4.3.18.1工作內(nèi)容：完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作事項(xiàng)。

4.4文員

職責(zé)：要緊負(fù)責(zé)辦公室日常文件處理工作。

4.4.4.1工作內(nèi)容：協(xié)助總經(jīng)理、辦公室主任處理日常的事務(wù)工作，比如：電話聯(lián)絡(luò)、

賓客接待、信函收發(fā)等。

4.4.4.2流程：領(lǐng)導(dǎo)指示f電話聯(lián)絡(luò)f說(shuō)明事項(xiàng)f向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)

保安將所收到的信件交來(lái)——?分發(fā)至領(lǐng)導(dǎo)辦公室—提醒領(lǐng)導(dǎo)收到信件

賓客到公司一招呼其坐下，替其斟7卜一?詢問(wèn)其貴姓，找領(lǐng)導(dǎo)何事，有沒(méi)與領(lǐng)導(dǎo)約

好等廣?領(lǐng)導(dǎo)在時(shí)則向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)—?帶其到領(lǐng)導(dǎo)辦公室

??領(lǐng)導(dǎo)沒(méi)空或者不在要其遲點(diǎn)再來(lái)或者等一會(huì)兒

4.4.4.4工作指引：接聽電話或者接待賓客要有禮貌，領(lǐng)導(dǎo)有事不便接待賓客時(shí)要禮貌、

客氣地向來(lái)賓說(shuō)明，并詢問(wèn)其可否說(shuō)明來(lái)意由你轉(zhuǎn)達(dá)。

4.4.4.2工作內(nèi)容：收集所有交總經(jīng)理的文件、文件傳閱、傳閱后存檔。

4.4.2.2流程：主任已擬意見的收j總經(jīng)理批示或者知硼有關(guān)部門人員傳閱或

——?者執(zhí)行-S收反饋意見存檔

主任已初核的發(fā)文一?交總經(jīng)理簽發(fā)f登記一資料員發(fā)文

經(jīng)辦人提交已經(jīng)財(cái)務(wù)部審核的合同會(huì)簽、付款審批一?交總經(jīng)理審核->資料員送總

公司

4.4.2.3工作指引：無(wú)特殊情況，要求在文件到達(dá)后10分鐘內(nèi)交總經(jīng)理，文件閱辦后及

時(shí)辦理歸檔（三日未交回傳閱文件需催件），不得遺失或者讓文件游離于操縱之外，同

時(shí)根據(jù)不一致的秘級(jí)文件安排傳閱及做好文件的保密工作，按規(guī)定借閱文件并及時(shí)催件

歸檔。有關(guān)工程的文件將由工程經(jīng)理加意見后落實(shí)到工程監(jiān)理跟進(jìn)，需與工程部資料員

及具體工程監(jiān)理溝通跟進(jìn)；有關(guān)設(shè)計(jì)、銷售或者財(cái)務(wù)工作的，跟進(jìn)督促其主管落實(shí)辦理;

涉及到設(shè)計(jì)與與工程兩方面的，假如是出圖及出設(shè)計(jì)方案則由工程經(jīng)理加工程意見，交

設(shè)計(jì)主管落實(shí)；如是工程施工，由設(shè)計(jì)主管加具設(shè)計(jì)意見，交工程部處理。各經(jīng)辦部門

辦理后，向其收集辦理意見向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。每天將已辦理完成的文件、合同按類別、

時(shí)間順序區(qū)分存檔。年底將本年度所有文件重新登記，建立目錄，裝訂成冊(cè)依次歸入往

年檔案。將開發(fā)、銷售證照、驗(yàn)收文件根據(jù)開發(fā)建設(shè)的分期而分冊(cè)單獨(dú)建立文件檔案。

4.4.4.4工作內(nèi)容：嚴(yán)格各類文件資料的借閱手續(xù)，做好核對(duì)、登記、追收工作。

4.4.4.2流程：外借人持借閱單一登記外借f（超時(shí)追收j回J?存檔

4.4.4.4工作指引：對(duì)公司的有關(guān)批文、資料要做好保密工作。文件的借閱，本項(xiàng)目公

司各員工可借閱與本職工作有關(guān)的合同文件，除特殊原因，全部當(dāng)天歸還。

4.4.4.4工作內(nèi)容：定期做好公司通訊錄的修改及整理工作。

4.4.4.2流程：各部門提供通信資料——?打印——＞核對(duì)一發(fā)至總經(jīng)理、各部門、

集團(tuán)行政人事部

4.4.4.4工作指引：應(yīng)保證每位員工有移動(dòng)聯(lián)系方式（BP機(jī)或者手機(jī)。

4.4.5.1工作內(nèi)容：購(gòu)置辦公用品、飲用水，與辦公文具的購(gòu)買、管理、領(lǐng)用。

4.4.5.2流程：庫(kù)存量不足時(shí)下單采購(gòu)——?供貨商供貨-?驗(yàn)收入庫(kù)

—＞報(bào)銷

員工領(lǐng)用申請(qǐng)一領(lǐng)取后簽收一?文員核對(duì)庫(kù)存

4.4.5.3工作指引：辦公用品按入倉(cāng)時(shí)對(duì)實(shí)物按規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量等進(jìn)行驗(yàn)收，有問(wèn)題

時(shí)須查驗(yàn)清晰，有問(wèn)題的物品不予入倉(cāng)。出倉(cāng)：根據(jù)物品領(lǐng)用的程序，辦理出倉(cāng)手續(xù)。

庫(kù)存不夠時(shí)，及時(shí)報(bào)采購(gòu)計(jì)劃。按時(shí)將各部門需訂購(gòu)的用品登記在案，急需的即時(shí)訂購(gòu)

（供貨單位為集團(tuán)公司招標(biāo)單位），訂購(gòu)的數(shù)量操縱在目前所需范圍，不作大量存貨，

避免用品浪費(fèi)及占用貯存空間。辦公用品費(fèi)用操縱在全年預(yù)算費(fèi)用內(nèi)。當(dāng)庫(kù)存文具數(shù)量

到一定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)就需提早下單要供貨商供貨，集團(tuán)已對(duì)辦公用品、飲用水的招標(biāo)工作，務(wù)

必向中標(biāo)單位購(gòu)買辦公用品、引用水等，飲用水可約定其每日供貨若干瓶，每月結(jié)算。

4.4.6.1工作內(nèi)容：考勤統(tǒng)計(jì)工作。

4.4.6.2流程：收集考勤卡及員工交來(lái)的《加班申請(qǐng)表》（B-2-1）,《外勤登記表》

（B-2-2）,《員工請(qǐng)假申請(qǐng)表》（B-2-3）填《考勤表統(tǒng)計(jì)表》（B-2-4）及《加班表

統(tǒng)計(jì)表》（B-2-5）一＞主任審核一?總瀛審定一?資料員送行政人事部

4.4.6.3工作指引：認(rèn)真學(xué)習(xí)集團(tuán)考勤制度,按有關(guān)要求執(zhí)行，每月最后一天統(tǒng)計(jì)當(dāng)月考

勤，統(tǒng)計(jì)后將考勤卡放回原處，并書寫新的考勤卡放在考勤機(jī)處，次日將所有舊卡收集

后將《考勤表統(tǒng)計(jì)表》及《加班表統(tǒng)計(jì)表》交主任審核。

4.4.7.1工作內(nèi)容：辦理餐費(fèi)結(jié)算。

4.4.7.2流程：排制就餐人數(shù)統(tǒng)計(jì)表廚房采購(gòu)a按清單驗(yàn)收（每天）填結(jié)算單

主任審核A經(jīng)理審A財(cái)務(wù)報(bào)銷

4.4.7.3工作指引：每天統(tǒng)計(jì)一次，每周一結(jié)算上周餐費(fèi)。每人餐費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每餐7元。

4.4.8.1工作內(nèi)容:、公司文件、資料及發(fā)文的打印。

4.4.8.2流程：各部門主管審核過(guò)之文件a辦公室主任審核■>打印一

擬稿人核對(duì)f修改——》擬稿人二核一?打印正式文件

4.4.8.3工作指引：

文件打?。涸谖募蛴∵^(guò)程中對(duì)表述有誤的語(yǔ)句進(jìn)行初步修改校正（受工作時(shí)間

局限的除外），將文件打印完成后與原稿一并交擬稿人校對(duì)；根據(jù)擬稿人的校對(duì)意見進(jìn)

行修改后交擬稿人進(jìn)行第二次校對(duì)。講求效率，穩(wěn)中求快，按時(shí)完成公司各類文件的打

印工作。

電子文件管理：為電子文件建立樹目錄，可有序貯存文件，及進(jìn)行方便快捷的查

找。年底用軟盤或者M(jìn)0將本年度的電子文件按所建立的樹目錄進(jìn)行備份，備份貯存后

將本年度文件從當(dāng)前電腦檔案中刪除，避免電腦中文件過(guò)多，給日常的文件管理造成不

便。

發(fā)文打?。河韶?fù)責(zé)該項(xiàng)工作的人員擬稿，辦公室文員打?。üこ谭矫嬗晒こ滩看蛴?

由于工程部資料較多，由專人兼負(fù)責(zé)文件打印及資料存檔工作），打印完成后，交擬稿

人校對(duì)無(wú)誤再交部門主管定稿，部門主管修改完成后交辦公室主任作文稿上的審核，最

后交項(xiàng)目經(jīng)理審核簽發(fā)。簽發(fā)后的文件由負(fù)責(zé)該工作的人員跟進(jìn)辦理，辦公室協(xié)助催辦。

4.4.9.1工作內(nèi)容：管理好公司非工程類藏書，并提供借閱服務(wù)，每季度公布一次藏書

目錄。

4.4.9.