教育地產(chǎn)的運作模式與特點

教育地產(chǎn)的運作模式與特點schooldistricthousing教育地產(chǎn)的內(nèi)涵教育地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈與價值挖掘教育地產(chǎn)的運營模式教育地產(chǎn)存在的問題教育地產(chǎn)學區(qū)房教育地產(chǎn)(學區(qū)房)教育地產(chǎn)的實踐探索概念特點理由一:孟母三遷理由二:交通便捷安全配套設(shè)施完善理由三:教育房產(chǎn)雙投資升值空間大一個特別的名詞，顧名思義，都是分布在名校周邊的房產(chǎn)。從某種意義上講，學區(qū)房是房地產(chǎn)市場的衍生品，同樣也是現(xiàn)行教育體制下的一個獨特的現(xiàn)象，隨著社會競爭的日益激烈，家長為使孩子不輸在教育的起跑線上，不惜花費重金購置一切屬于教育質(zhì)量好的小學學區(qū)的房產(chǎn)。另外，一些重點中學附近的房產(chǎn)，例如天津?qū)W區(qū)房的遠洋城，也會受到學生家長的青睞，在學校附近購買房產(chǎn)居住，將有利于家長管理孩子的生活和學習，孩子也可以提高學習的效率。2013年5月北京部分學區(qū)房出現(xiàn)均價10萬的天價。學區(qū)房PART1教育地產(chǎn)的內(nèi)涵方向教育地產(chǎn)從某種意義上說,是一面旗幟,它代表著一個城市未來發(fā)展得方面,,同時,教育地產(chǎn)也是一個標志,它標志著地產(chǎn)項目的規(guī)模與企業(yè)的實力.在為企業(yè)帶來品牌效應(yīng)的視同,其中蘊含的不能以貨幣形式予以估算的社會和經(jīng)濟附加值,更是吸引著家長們的職業(yè)取向.

指的是在地產(chǎn)項目中引入學校(教育),以提升項目附加值的一種開發(fā)模式,特指房地產(chǎn)借助教育資源以提升自己的產(chǎn)品附加值,是繼旅游地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)之后開發(fā)商為實現(xiàn)收益最大化而產(chǎn)生的又一類房地產(chǎn)經(jīng)營思路,在現(xiàn)實中,教育地產(chǎn)的經(jīng)營思路多是以”名盤+名?！钡膹姀娐?lián)合方式來實現(xiàn).

目前教育地產(chǎn)的范疇比較寬泛,而只有那些自建或引進了教育資源為業(yè)主所用的項目,才是真正的”教育地產(chǎn)”.借勢周邊學?；虼髮W城作為賣點,僅算作初級的”教育地產(chǎn)”.教育地產(chǎn)的內(nèi)涵教育地產(chǎn)的分類按照教育層次分類,教育地產(chǎn)也可以分為兩類,第一類

是大學城,指依托專科、本科、成教、研究生等高等教育資源進行的地產(chǎn)開發(fā),典型代表如珠海唐家灣大學城、上海松江大學城等;第二類

是基礎(chǔ)教育學區(qū)房,指依托幼兒園、小學、初中、高中等基礎(chǔ)教育資源進行的地產(chǎn)開發(fā),典型代表有深圳寶安桃源居、蔚藍海岸等項目.分類教育層次典型案例高等教育學區(qū)房(大學城)?？啤⒈究?、成教、研究生等高等教育珠海唐家灣大學城上海松江大學城基礎(chǔ)教育學區(qū)房幼兒園、小學、初中、高中等基礎(chǔ)教育深圳寶安桃源居深圳蔚藍海岸廣東桂碧園教育地產(chǎn)的內(nèi)涵

根據(jù)教育資源與地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)程度,目前教育地產(chǎn)主要分為直接開發(fā)教育項目和教育資源關(guān)聯(lián)項目.直接開發(fā)教育指開發(fā)商的業(yè)務(wù)中包括的投資建造學校項目,對教育精心直接投資和管理,此類也為狹義的教育地產(chǎn).

教育資源關(guān)聯(lián)只在項目開發(fā)過程中,通過多種渠道與教育資源進行聯(lián)系,樓盤通過與教育形成密切的合作關(guān)系、政策擇校途徑、就讀交通便捷等優(yōu)勢,富家其整體項目的教育配套理念,提升樓盤品質(zhì)。鑫潤世紀城教育地產(chǎn)的內(nèi)涵教育地產(chǎn)發(fā)展階段第一階段：教育地產(chǎn)萌芽以碧桂園為代表，1994年碧桂園與北京景山中學合作，開辦廣州碧桂園學校，由此拉開了我國“教育地產(chǎn)”的序幕。這一階段開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)蓋學校還只是一種常識性行為，小區(qū)學校也只是貴族學校的代名詞，“教育地產(chǎn)”還只是停留在概念層面。第二階段：教育地產(chǎn)高速發(fā)展教育地產(chǎn)高速發(fā)展。諸多開發(fā)商紛紛完善學校配套，“教育牌”成為樓盤促銷的“大賣點”但是，在不少開發(fā)商眼中，學校配套雖然能提高樓盤附加值，但終究還是一樁賠本的買賣。第三階段：教育地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化對開發(fā)商而言，教育地產(chǎn)不再是一個包袱，學校配套不在僅僅是一項重要的社區(qū)配套，而是當做一個相對獨立的項目進行運作。教育地產(chǎn)的內(nèi)涵PART2教育地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈與價值挖掘教育地產(chǎn)項目,首先是房地產(chǎn)項目,是房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造對購房者有價值的房地產(chǎn)商品。房地產(chǎn)企業(yè)的基本活動是設(shè)計房地產(chǎn)商品的前期策劃、開發(fā)經(jīng)營、市場營銷、物業(yè)管理服務(wù)等各種活動，在教育與房地產(chǎn)項目成功復(fù)合后又添加了招生、教學、升學、就業(yè)等相關(guān)內(nèi)容。輔助活動主要是輔助房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和教育教學有效進行的基本活動，并通過提供外部采購、技術(shù)開發(fā)、人力資源管理及企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施以支持整個開發(fā)過程中基本活動的順利進行，教育項目和房地產(chǎn)開發(fā)項目的共性使之在管理上，尤其是在支持活動的管理上可以融會貫通。教育教育地產(chǎn)項目價值鏈是由各項價值活動有機地聯(lián)系起來得。這種聯(lián)系主要表現(xiàn)在某一項活動的實施方法與另一項活動的成本或效益之間的關(guān)系。教育地產(chǎn)項目從整理上可以視為一個將外部資源和服務(wù)的整合，所以項目內(nèi)部更需要有一個良好的合作機制才能將多項資源有效地捏合在一起。教育地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈與價值挖掘教育地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價值鏈框架利潤基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施艱澀,組織結(jié)構(gòu)設(shè)置,管理程度設(shè)計,企業(yè)/校園文化建設(shè),財務(wù)會計分析,質(zhì)量管理,法律事務(wù)管理,信息平臺維護,安全管理人力資源管理各類人才招聘、培訓(xùn)、報酬、知識管理采購辦公設(shè)備的淘價、比價、議價、定價、驗收、入庫、相關(guān)文字材料存檔等技術(shù)開發(fā)信息決策及獲取技術(shù),可行性研究及融資分析、規(guī)劃設(shè)計,物流管理系統(tǒng)等教學、科研能力及成果,對專業(yè)性質(zhì),人才培養(yǎng)目標,培養(yǎng)方式,培養(yǎng)方案的確定市場調(diào)查選址論證前期準備工作可行性研究工程項目監(jiān)理期房預(yù)售管理預(yù)售準備申請預(yù)售許可證、聯(lián)系抵押貸款銀行、過戶手續(xù)和產(chǎn)權(quán)證、準備住宅質(zhì)量保證書和預(yù)售合同等竣工交付市場營銷物業(yè)管理服務(wù)教育管理學校后勤管理內(nèi)部后勤教學活動教學質(zhì)量監(jiān)控生產(chǎn)經(jīng)營學生升學/就業(yè)外部后勤對外宣傳、對專業(yè)需求情況的調(diào)研、校企合作、學術(shù)交流市場營銷對應(yīng)支付服務(wù)、咨詢、指導(dǎo)、學生自主服務(wù)等為用人單位、學生建立跟蹤服務(wù)服務(wù)例如:準確的市場定位、得體的戶型設(shè)計、全程營銷策劃都會使得銷售實現(xiàn)比的順利;優(yōu)質(zhì)的工程管理、客戶服務(wù)可以使得項目在經(jīng)營期成本降低和易于管理;鮮明的校園文化可以遷移到項目團隊文化中,對房地產(chǎn)企業(yè)文化也有優(yōu)化作用.教育地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈與價值挖掘價值鏈的各個活動之間,是依存共生的比如:穩(wěn)定的員工激勵政策及高質(zhì)高效的開發(fā)經(jīng)營程序,能吸引更多優(yōu)秀的專業(yè)人才和管理人才;在融資方面的靈活政策有利于資金周轉(zhuǎn);高質(zhì)量的銷售隊伍對房地產(chǎn)營銷具有重要的作用.教育地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈與價值挖掘二.價值鏈中任何一種活動都能夠為企業(yè)的經(jīng)營差異性作出潛在貢獻比如:工程項目建設(shè)中要求規(guī)劃設(shè)計與實際建設(shè)要協(xié)調(diào)配合,這樣,次啊能削減成本和增加經(jīng)營的差異化水平.詳盡的市場調(diào)研和營銷策劃,會增大開發(fā)前期投入成本,但卻會避免市場銷售中面臨意想不到的錯誤,從而,降低銷售成本和物業(yè)管理服務(wù)成本;標準化、模塊化的構(gòu)配件設(shè)計能降低施工成本、加快施工進度的同事,提高工程質(zhì)量等..教育地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈與價值挖掘三.優(yōu)化各個價值活動的聯(lián)系可以帶來競爭優(yōu)勢教育地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈與價值挖掘?qū)逃禺a(chǎn)項目價值鏈的各種聯(lián)系的認知余光里是復(fù)雜、困難的,而房地產(chǎn)開發(fā)就是要認識和管理這些聯(lián)系,產(chǎn)生與其他開發(fā)企業(yè)不同的競爭優(yōu)勢.

因為建立在單個價值創(chuàng)造活動,比如戶型設(shè)計和獨特營銷方式基礎(chǔ)上的競爭優(yōu)勢極易受到模仿,而從總體上把握企業(yè)各部門的資源狀況以及在真?zhèn)€價值鏈上的作用、積極尋求與其他企業(yè)差異化的教育地產(chǎn)項目價值鏈由于無法被輕易復(fù)制,不失為一種具有了超額盈利性、長期有效性、不可替代性的房地產(chǎn)項目方案.傍名校辦名校開發(fā)商角度教育制度消費者角度政策方面引名校PART3教育地產(chǎn)的運營模式教育地產(chǎn)的運營模式A.政策方面從政策方面講,國家允許社會組織和個人可以民辦學校,為教育地產(chǎn)盛行奠定了基礎(chǔ)條件.從中國現(xiàn)階段的基本國情出發(fā),國家不可能包辦教育,必須堅持在各級各類教育階段實行不同程度的教育成本分擔機制.自2003年9月1日起施行的《中華人民共和國民辦教育促進法》規(guī)定,民辦學校與公辦學校具有同等的法律地位,國家保障民辦學校的辦學自主權(quán).國家保障民辦學校舉辦者、校長、教職工和受教育者的合法權(quán)益.社會組織和個人均可辦民辦學校:出來權(quán)力機關(guān)、行政機關(guān)、司法機關(guān)、軍事和警察機關(guān)等國家機構(gòu)以外的社會組織和公民個人都可以舉辦民辦學校;民辦學校的辦學經(jīng)費主要來源于舉辦者從社會自籌的資金;民辦學校服務(wù)的對象和范圍是面向社會舉辦的教育教學活動,而不包括那些企事業(yè)單位、社會組織面向自身職工舉辦的各種教育教學活動.民辦學?？梢匀〉煤侠砘貓?明確民辦教育事業(yè)公益性原則的同時,允許舉辦者從辦學盈余中取得一定回報,有利于調(diào)動辦學者的積極性,吸引更多的社會資金來舉辦民辦學校,為教育地產(chǎn)項目的興起奠定了先決條件.A.政策方面國家采取6大措施扶持民辦教育:各級政府可設(shè)專項資金,用以資助民辦學校的發(fā)展,獎勵和表彰有突出貢獻的集體和個人;各級政府可采取資助、出租、轉(zhuǎn)讓閑置的國有資產(chǎn)等措施扶持民辦學校;國家鼓勵金融機構(gòu)運用金融、信貸手段支持民辦教育事業(yè);民辦學校享受同公辦學校同等的國家統(tǒng)一規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策;對政府委托承擔義務(wù)教育任務(wù)的民辦中小學,國家應(yīng)當按照委托協(xié)議撥付相應(yīng)的教育經(jīng)費;新建、擴建民辦學校,政府應(yīng)當俺公益事業(yè)用地的有關(guān)規(guī)定予以優(yōu)惠.教育地產(chǎn)的運營模式教育地產(chǎn)的運營模式B.教育制度方面從教育制度方面將,九年義務(wù)教育階段堅持根據(jù)戶口所在地就近入學,使得房地產(chǎn)和教育資源聯(lián)姻有了可能.九年制義務(wù)教育,很多城市對于小學、中學的政策都在劃片區(qū)、劃級別上、劃年限上有具體的免試入學要求，其中對于壺口的要求導(dǎo)致了“學區(qū)房”普遍比其它類住房的價格更高，但也更受家長追捧。以北京市學校入學政策規(guī)定為例，北京市教育委員會《關(guān)于2007年小學、初中入學工作的意見》中指出：堅持小學、初中免試入學和就近入學原則，所有學校不能通過自行組織的考試或測試錄取學生。北京市教育委員會《關(guān)于2008年小學、初中入學工作的意見》中再次指出：堅持小學、初中面試和就近入學原則，劃定區(qū)域內(nèi)每所學校對應(yīng)的服務(wù)片區(qū)，學校應(yīng)首先接收本片區(qū)內(nèi)學院，秧歌控制跨區(qū)縣流動。北京市關(guān)于小學、初中階段的升學實行按戶口所在地就近入學的招生模式在制度層面上使得房地產(chǎn)和教育資源的聯(lián)姻有了可能。教育地產(chǎn)的運營模式C.消費者角度從消費者角講，滿足教育訴求和投資價值催生了教育與地產(chǎn)的結(jié)合。中國歷來有望子成龍、望女成鳳和尊師重教的傳統(tǒng)，對于教育的高投入在全世界都是罕見的。從“孟母三遷、擇鄰而居”的古訓(xùn)，到“百萬買房，千萬買鄰”的共識，以及“不能讓孩子輸在起跑線上”都說出來很多購置教育地產(chǎn)的家長的心聲。正是家長對教育的重視，催生了開發(fā)商將教育與地產(chǎn)相結(jié)合。出來教育需求之外，教育地產(chǎn)對于消費者來說也具有較好的投資價值，這一點不獨中國如此，即便次貸危機發(fā)源地的美國也不例外，08年全球金融危機爆發(fā)，美國房地產(chǎn)市場一片蕭條，但在擁有斯坦福大學和加州大學伯克利分銷兩所世界名校的舊金山灣區(qū)，房價走勢由于整體市場，收到影響的程度相對較低。教育地產(chǎn)的運營模式D.開發(fā)商角度從開發(fā)商角度講，滿足教育訴求和投資價值催生了教育與地產(chǎn)的結(jié)合。消費者的雪球，自然帶來了開發(fā)商的趨之若鶩，開發(fā)商看到商機，由以前的按政府要求，被動按比例配制教育資源，到主動到名校周邊開發(fā)樓盤。以前，不少開發(fā)商都將件學校配套看成是一個負擔，不積極；而現(xiàn)在很多開發(fā)商轉(zhuǎn)變了思路：既然必須要建校舍、引進學校，為何不做得更好呢？好學校不僅能完善社區(qū)配套，還能提升樓盤的品質(zhì)以及開發(fā)商的品牌，在為樓盤帶來賣點的同時，也可以為業(yè)主提供了便利，給學校提供了辦學空間，多方共贏，無可厚非。教育地產(chǎn)的運營模式

教育地產(chǎn)模式一經(jīng)啟動,市場就以最快的速度給予了社會、企業(yè)和業(yè)主以良性反饋。經(jīng)過長時間的發(fā)展探索。

目前，教育地產(chǎn)逐漸形成三種運營模式：傍名校：即教育地產(chǎn)依附周邊豐富教育資源宣傳促銷的模式辦名校：即教育地產(chǎn)自身創(chuàng)辦名校的開發(fā)運營模式引名校：即教育地產(chǎn)與名校合作辦學的開發(fā)運營模式教育地產(chǎn)的運營模式傍名校為教育地產(chǎn)的初級開發(fā)模式,即教育地產(chǎn)所處地段教育資源豐富,名校林立,開發(fā)商打著”與名校相鄰”的旗號進行營銷,希望借助名校提升樓盤價值,提高樓盤銷售的做法。教育設(shè)施是樓盤的配套基礎(chǔ)設(shè)施之一，也是許多業(yè)主購房的主要關(guān)注點之一，尤其25歲-38歲的中產(chǎn)階級客群，對教育地產(chǎn)的直接需求很高。除了直接的教育需求外，許多投資客看重教育資源對樓盤內(nèi)在品質(zhì)和自身附加值的提升作用，因此，許多樓盤“傍名?！钡臓I銷手法都取得了巨大成功。教育地產(chǎn)的運營模式案例-------龍湖·唐寧ONE唐寧ONE堪稱名校附近置地開發(fā)的典范。近鄰大學不但有名校、人大，而且還有堪稱全國大學翹楚的北京大學、清華大學。附近的中學有人才輩出的北大附中、清華附中和人大附中。此外，唐寧ONE還靠近中關(guān)村一、二、三小學。最重要的是唐寧ONE與北京名校中關(guān)村二小簽約，凡是唐寧ONE的業(yè)主（包括購買商用產(chǎn)權(quán)的業(yè)主），不論買多大面積，不管戶籍在什么地方（外地戶口也可以），其直系三代內(nèi)子女，都可以就讀二小，而且不用交贊助費，每年交400元借讀費即可。教育地產(chǎn)的運營模式案例-------龍湖·唐寧ONE分析：龍湖在拿地之時，北京土地市場尚在火爆期，樓面價1.3萬元/平方米，2008年11月底唐寧ONE推出首期單價在2萬元/平方米左右,因此富含教育資源的價格高,開發(fā)企業(yè)的成本風險控制能力要強,否則項目運作將存在很大風險.利潤是每個經(jīng)濟個體的訴求,唐寧ONE利潤率的提升體現(xiàn)在后續(xù)大戶型上,因為龍湖運作唐寧ONE的另一更重要訴求在于樹立品牌.對于一個外來發(fā)展商而言,品牌的知名度在北京具有天然的弱勢,龍湖經(jīng)過幾年的京城發(fā)展,已經(jīng)形成了園林、產(chǎn)品的口碑。唐寧ONE豐富的教育資源完全可以樹立龍湖地產(chǎn)在高端教育地產(chǎn)的標桿形象，提升龍湖在京品牌影響力。除此之外，龍湖開發(fā)唐寧ONE的另一大可借鑒之處在于體現(xiàn)教育地產(chǎn)中的教育理念，在大戶型的布置上突出了書房的文化氣息，在建筑外立面上也強調(diào)人文大盤的精神，同時成立“唐寧書會”，組織兩岸三地的文化名人的沙龍活動，共同提升唐寧ONE的教育氣質(zhì)和項目品質(zhì)。教育地產(chǎn)的運營模式引名校多為合作辦學模式，即由發(fā)展商出資興建校舍，交還給當?shù)亟逃块T管理，而教育部門為滿足社會日益增長的對高質(zhì)量教育的需求，引入名校教育資源，調(diào)動社會力量興教辦學的積極性，營造政府辦學為主體、社會各界共辦教育的嶄新體質(zhì)。該模式是當前教育地產(chǎn)開發(fā)運營最為成熟的模式。而教育地產(chǎn)與名校的合作辦學一般有民辦公助。公辦民助兩種，基本模式是開發(fā)商出地、出資金，在校舍、設(shè)備等硬件上投資，并負責硬件設(shè)施的維護管理：學校出師資，負責日常教育教學管理。教育是一個成本很高的產(chǎn)業(yè)，并且回報周期非常長，而且與地產(chǎn)的行業(yè)關(guān)聯(lián)性差，很多房地產(chǎn)商并不擅長教育產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，所以房地差開發(fā)商與名校聯(lián)合辦學，將教育交由專門的教育機構(gòu)來負責，既可以擴大優(yōu)質(zhì)教育，讓更多的學生享受優(yōu)質(zhì)教育，同時又可以節(jié)省教育經(jīng)費，會比由房地產(chǎn)商來經(jīng)營更專業(yè)，也能更好地達到教育地產(chǎn)“共贏”的模式.教育地產(chǎn)的運營模式引名校教育地產(chǎn)公辦民助民辦公助開發(fā)商出地、出資金，在校舍、設(shè)備等硬件上投資，并負責硬件設(shè)施的維護管理：學校出師資，負責日常教育教學管理教育地產(chǎn)的運營模式案例-------重慶融僑地產(chǎn)集團重慶人民（融僑）小學和重慶南開（融僑）中學都是由融僑地產(chǎn)集團投資修建的，其目的就是解決融僑業(yè)主子女們的就讀問題。重慶人民（融僑）小學經(jīng)成立4年，第一年只有200人就讀，到現(xiàn)在已經(jīng)有800人就讀。學校出來招收業(yè)主子女外，也有不少外來生源。教育地產(chǎn)的運營模式案例-------重慶融僑地產(chǎn)集團分析：房地產(chǎn)開發(fā)商辦教育，是當前教育改革的一大進步。以重慶人民小學來說，雖然老牌名校，但如果讓學校自己擴建或者辦分校，可能性非常小，紫金是最大的問題。但房地產(chǎn)開發(fā)商商辦教育，能很好解決學校首期投入的問題。融僑地產(chǎn)集團建人民小學和南開中學，前期資金投入很大，學校開始運作后，還在繼續(xù)進行投入。如果是由其他機構(gòu)來辦教育，缺乏持續(xù)的資金投入，辦學將是一件非常困難的事。另外，融僑在和學校的合作上，并不介入教育的管理，開發(fā)商認為自身并不擅長教育，只是想依托學校的品牌，辦好學校，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)教育。所以，從這種意義上來講，學校在教育方面的專業(yè)優(yōu)勢，開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)方面的專業(yè)優(yōu)勢，就聯(lián)合出非常優(yōu)質(zhì)的教育來。融僑地產(chǎn)集團教育地產(chǎn)的開發(fā)模式非常成功。教育地產(chǎn)的運營模式辦名校即教育地產(chǎn)自己創(chuàng)辦學校,提升樓盤影響力的開發(fā)模式,這種模式多聘請專業(yè)的教育管理機構(gòu)管理教學.該模式為當前教育地產(chǎn)開發(fā)中最難卻經(jīng)濟收益最大的模式.辦名校開發(fā)運營模式的關(guān)鍵是招聘優(yōu)秀的校長,建設(shè)合格的教師隊伍,制定科學的發(fā)展方案,使建校者和辦學者合二為一,減少二者之間的變數(shù)與矛盾,保證教育穩(wěn)定性.學校的穩(wěn)定性也可能超過二、三種模式，因為在這一模式下，建校者和辦學者合二為一，減少了變數(shù)和矛盾教育地產(chǎn)的運營模式案例-------保利·麓谷林語保利·麓谷林語項目是由央企地產(chǎn)綜合實力排名第一的保利地產(chǎn)打造的千畝大盤，總占地1185畝，規(guī)劃總建筑面積138萬平方米，規(guī)劃1.08萬戶，居住人口近4萬。在教育配套商，項目西北角建有從幼兒園到初中的一站式精英教育—明德幼兒園、明德麓谷學校，其幼兒園30個班、小學30個班、初中30個班的規(guī)劃規(guī)模，堪稱全城最大。同時，作為保利·麓谷林語的業(yè)主子女可享受優(yōu)先入讀的權(quán)利。目前明德麓谷學校和幼兒園已經(jīng)開學，同時，項目還擁有健全的各項配套：330畝的原生態(tài)中央山體；長沙獨有湖南最大的體育公園；規(guī)劃有4萬平方米的星級酒店。教育地產(chǎn)的運營模式案例-------保利·麓谷林語分析：提供一站式教育體系在剛需大行其道的當下，不少樓盤均提出學區(qū)房概念，但靠近學校等于就是學區(qū)房，真正的學區(qū)房，應(yīng)具備至少兩個特點：一是與學校保持便利的距離，二是要為居住在其中的業(yè)主切實解決教育問題。以麓谷林語為例，保利·麓谷林語一直蟬聯(lián)長沙河西的銷售冠軍，優(yōu)越的教育配套是促成客戶成交的一個重要理由。社區(qū)內(nèi)建有幼兒園、小學、初中12年的一站式教育體系，由百年明德提供全程教育，業(yè)主子女還可以享有優(yōu)先入讀的權(quán)利。當期6月1日，明德幼兒園開學，社區(qū)一站式教育即將全面成型。5月份保利·麓谷林語迎來了一波學區(qū)置業(yè)的小高潮，成交的兩百余套房源中，其中四成是學區(qū)房置業(yè)。PART5教育地產(chǎn)存在的問題從經(jīng)營期和投資回收期角度來看,教育屬于長線,而地產(chǎn)屬于短線.由于政府要求中小學實行義務(wù)教育,而民辦中小學則必須實行收費甚至是高收費教育,加上不少地產(chǎn)商引入的學校規(guī)格偏高,學校師資設(shè)施有限,政府在政策支持上的相對滯后,發(fā)展商的急功近利,消費者的選擇更加理性,走到今天的教育地產(chǎn)問題也就漸漸暴露出來,教育投資的平衡點難以把握,形成一系列諸如產(chǎn)權(quán)問題、資金問題、生源問題等投資后遺癥,第一、只要靠近名校,與名校掛鉤就號稱教育地產(chǎn),名不副實

第三、地產(chǎn)教育資源學校生源短缺,可持續(xù)經(jīng)營較為困難

第二、優(yōu)質(zhì)教育資源匱乏,教育地產(chǎn)表里不一

第四、教育資源產(chǎn)權(quán)不明晰教育地產(chǎn)存在的問題第一、只要靠近名校,與名校掛鉤就號稱教育地產(chǎn),名不副實

有的開發(fā)商在沒有正式確定與名校之間合作時,就開始鼓吹學校入住事宜.購房者往往在買房過程中被暈頭轉(zhuǎn)向,不曉得能否實現(xiàn)孩子上名校的愿望.還有的是前期已經(jīng)確定合作,中間缺由于某種原因解除關(guān)系,最終受傷害的都是購房者.真正的教育地產(chǎn)并不是簡單的”地產(chǎn)+教育”的組合,也絕不能靠簡單的概念跟風炒作,更不應(yīng)該作為賺錢的工具而虛假地吆喝,否則將是”搬起石頭砸自己的腳”.要解決這一問題,教育地產(chǎn)必須是真正的”復(fù)合教育地產(chǎn)”或”素質(zhì)教育地產(chǎn)”,出來引入名校、專屬名校、就近辦校外，開發(fā)商不能只為業(yè)主提供”名校資源”,還應(yīng)該關(guān)心業(yè)主子女健康成長的全過程.教育地產(chǎn)存在的問題

第二、優(yōu)質(zhì)教育資源匱乏,教育地產(chǎn)表里不一當前,許多樓盤的教育資源都是名校的分銷,是一種“帶土移植”的方式,即從母校引進一個校長,引入一個模式,吸納一個辦學理念.這些學校的骨感多是新聘的老師,他們能否保證學校的教學質(zhì)量是一個很現(xiàn)實的問題,是否能從教育形式到內(nèi)容上發(fā)揚名校優(yōu)良傳統(tǒng),形成一脈相承的文化和雪峰積淀值得商榷.為保證教學質(zhì)量,開發(fā)商應(yīng)當具備整合教育文化資源的能力,一種整合社區(qū)+家庭+學校生活一體化的教育模式,為業(yè)主的下一代提供優(yōu)質(zhì)教育資源,真正成為“表里一致”的教育地產(chǎn),教育地產(chǎn)存在的問題

第三、地產(chǎn)教育資源學校生源短缺,可持續(xù)經(jīng)營較為困難學校不同于其他配套,它需要有長期穩(wěn)定的生源作為后盾.一個樓盤的銷售周期是可以用時間來計算的,當樓盤開發(fā)期過去之后,如何保證生源就成為一個重要問題。當前,我國許多教育地產(chǎn)位置偏遠,教育設(shè)施多針對小區(qū)業(yè)主子女建設(shè),子女畢業(yè),學校的生源問題暴露出來,學校的正常運營成為一大難題.另外,很多教育地產(chǎn)屬于民營自辦開發(fā)商利用非國家財政性教育經(jīng)費投資學校硬件、師資等，“利益最大化”的需求驅(qū)使下，導(dǎo)致很多社區(qū)學校成為高收費的“貴族學?！?，學生的入學費用昂貴，導(dǎo)致生源緊張，學?？沙掷m(xù)經(jīng)營處問題。針對學生生源問題，開發(fā)商不能急于求成，要委托專門教育管理機構(gòu)專業(yè)經(jīng)營，保證學校合理經(jīng)營，同時依靠政府部門、社會力量、辦學機構(gòu)多方面力量的協(xié)調(diào)解決，保證學?？瞥掷m(xù)經(jīng)營，教育地產(chǎn)存在的問題

第四、教育資源產(chǎn)權(quán)不明晰開發(fā)商與學校合作的方式日趨多元化，然而，現(xiàn)實中由于缺乏法律意識等原因，經(jīng)常出現(xiàn)開發(fā)商為名校建造的校舍產(chǎn)權(quán)不明確的問題。目前樓盤與名?！奥?lián)姻”的形式很多，產(chǎn)權(quán)問題成立疑難雜癥：很多開發(fā)商為了達到名校的要求，學校用地大大超過規(guī)劃規(guī)模，建成學校包括國有資產(chǎn)部分、配套部分，也包括開發(fā)商額外投入的民有資產(chǎn)部分，權(quán)屬難以分清。PART5教育地產(chǎn)的實踐探索----深圳桃源居深圳桃源居在交通、配套等相對落后的位置，社區(qū)引進“名校”后，“名?！钡墓饷⒄找珮潜P，樓盤也因此創(chuàng)造了銷售的奇跡，成為教育地產(chǎn)中值得學習和借鑒的翹楚。1、項目概況桃源居地處寶安西鄉(xiāng)，緊鄰107國道，地理位置較偏，由深圳航空城（東部）實業(yè)有限公司投資建設(shè)。項目從1994年10月開始開發(fā)，由于項目地理位置偏僻，周邊配套奇缺，使得消費者存在較多顧慮。導(dǎo)致項目銷售大大受阻。到2000年3月，整整六年時間項目僅進行了項目基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)工面積只有14萬平方米。2000年以后，由于形勢的緊迫，開發(fā)商意思到項目大盤開盤開發(fā)必須尋找一個突破點。經(jīng)過努力，開發(fā)商順利引進清華實驗學校落戶桃源居，在深圳市場上造城轟動，在引進清華實驗學校不到2個月的時間里，該盤便銷售180多套，創(chuàng)造了教育地產(chǎn)的一大奇跡。至2003年12月，桃源居房地產(chǎn)開發(fā)面積為76萬平方米，桃源居已成為集居家生活、文化教育、休閑娛樂、康體健身與一體的超級地產(chǎn)航母。教育地產(chǎn)的實踐探索----深圳桃源居

桃源居社區(qū)占地

面積1.16平方公里，

建筑面積180萬平方

米，規(guī)劃居住人口5萬人，現(xiàn)已入住5萬余人，真?zhèn)€社區(qū)依山面海，環(huán)境宜人。因緣于東晉陶淵明《桃花源記》中悠悠、快樂詩意棲居的人居生活理念。----故名“桃源居”。教育地產(chǎn)的實踐探索----深圳桃源居2、配套設(shè)施桃源居配套設(shè)施完善，圍繞180萬平方米桃源居大社區(qū)，建有“兩個大市民廣場、三大主題公園、四大功能分區(qū)和五大會所”。兩大市民廣場分別是文化休閑廣場、文化商貿(mào)廣場；三大主題公園分別是森林主題公園、六區(qū)別墅山體公園和生態(tài)休閑公園；四大功能分區(qū)分別是居住區(qū)、教育區(qū)、旅游區(qū)和商住區(qū)；五大會所分別是老人會所‘桃李書院’女子會所‘社區(qū)文化藝術(shù)中心和體育會所。桃源居項目配套設(shè)施豐富,通過設(shè)置集中與分散結(jié)合的功能區(qū),達到各區(qū)域配套的均衡,保證整個社區(qū)配套設(shè)施合理利用。教育地產(chǎn)的實踐探索----深圳桃源居寫字樓大型超市幼兒園兒童會所藝術(shù)中心生態(tài)公園情景商業(yè)街沿街商鋪五萬平米體育公園、老年會所、女子會所、健身中心山體公園清華實驗學校桃源居配套措施教育地產(chǎn)的實踐探索----深圳桃源居2001年9月學校清華實驗學校正式入戶寶安桃源居。清華深圳實驗學校由深圳清華大學研究院、深圳航空城（東部）實業(yè)有限公司和清華附中、清華附小聯(lián)合辦學。深圳清華實驗學校是一所高起點、高品位的寄宿制學校，是清華大學在異地興辦的唯一一所基礎(chǔ)教育學校。深圳清華實驗學校設(shè)有小學、中學、海外各部，實行國內(nèi)國際雙軌教育，國內(nèi)教育以向清華大學等知名大學輸送人才為己任