房地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告樣本

山東淄博商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查匯報(bào)廣州凌峻房地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)前言承蒙貴企業(yè)信任我企業(yè)，由我企業(yè)全方面負(fù)責(zé)通乾商場(chǎng)項(xiàng)目標(biāo)全程策劃。為使本項(xiàng)目能在猛烈競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中脫穎而出，快速實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，前期市場(chǎng)調(diào)查顯得尤為關(guān)鍵。為此，我企業(yè)對(duì)該項(xiàng)目所在張店區(qū)及其周?chē)鷧^(qū)域作了深入調(diào)查分析研究。本調(diào)查匯報(bào)是經(jīng)過(guò)本企業(yè)調(diào)查人員對(duì)淄博市商業(yè)物業(yè)及關(guān)鍵居住小區(qū)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，并結(jié)合通乾商場(chǎng)實(shí)際情況而形成，是項(xiàng)目全程策劃關(guān)鍵組成部分。

一、淄博市現(xiàn)實(shí)狀況淄博市在山東省中部，全市總面積5938平方公里，轄張店、博山、淄川、周村、臨淄5個(gè)區(qū)和桓臺(tái)、沂源、高青3個(gè)縣，總?cè)丝?18萬(wàn)人，其中市區(qū)人口270.48萬(wàn)人。其中張店區(qū)64.3萬(wàn)人，淄川67.1萬(wàn)人，周村31.1萬(wàn)人，博山47.5萬(wàn)人，臨淄58.6萬(wàn)人。淄博是山東省關(guān)鍵工業(yè)城市，含有很好工業(yè)基礎(chǔ)。關(guān)鍵工業(yè)門(mén)類(lèi)有石油化工、醫(yī)藥、紡織、絲稠、建材、陶瓷、機(jī)電、電力等35個(gè)行業(yè)。陶瓷、琉璃、絲綢久負(fù)盛名，是中國(guó)五大瓷全部之一。

（一）地理位置及交通情況淄博是山東省關(guān)鍵交通樞紐城市，有15條公路干線(xiàn)通往全國(guó)各地，膠濟(jì)鐵路、濟(jì)（南）青（島）高速公路橫貫全市東西，市中心張店距濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅70公里，向東距青島港300公里，空運(yùn)、海運(yùn)十分便捷。（二）淄博城市布局張店、淄川、博山、周村、臨淄5個(gè)區(qū)和桓臺(tái)縣呈梅花狀分布，東西南北4個(gè)城區(qū)距中心城區(qū)分別為20公里左右，城鎮(zhèn)交錯(cuò)，布局舒展，形成城市組群。（三）國(guó)民經(jīng)濟(jì)情況淄博工業(yè)實(shí)力雄厚，已形成以重工業(yè)為主體，大中小企業(yè)相結(jié)合，城鎮(zhèn)一體化發(fā)展格局?，F(xiàn)有工業(yè)企業(yè)16000多個(gè)，關(guān)鍵工業(yè)門(mén)類(lèi)有石油化工、陶瓷、紡織、絲綢、醫(yī)藥、建材、冶金、機(jī)電、塑料、電子等35個(gè)，有一大批在全國(guó)、全省占相關(guān)鍵位置企業(yè)和產(chǎn)品。關(guān)鍵年份中國(guó)生產(chǎn)總值組成（以中國(guó)生產(chǎn)總值為100）年份第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)1996年10．961．627．51997年10．060．729．31998年9．960．030．11999年9．158．032．98．257．434．47．258．834.0第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值約219億元，其中批發(fā)零售貿(mào)易、飲食業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值分別為53.35億元、13.73億元、25.7億元，分別占總產(chǎn)值8.31%、2.14%、4%，可見(jiàn)第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為淄博地域關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)起源之一，商業(yè)物業(yè)作為開(kāi)展第三產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵場(chǎng)所，肯定會(huì)受到更多關(guān)注。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，全市工業(yè)整體效益水平呈恢復(fù)性增加，地方工業(yè)效益繼續(xù)穩(wěn)步提升。多年來(lái)，淄博市確立了發(fā)展板塊經(jīng)濟(jì)總體思緒，實(shí)施抓大放小，著力于培植關(guān)鍵企業(yè)集團(tuán)，提升全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益。，全市中國(guó)生產(chǎn)總值達(dá)成702億元，比上年增加11.5%；全市工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)成1168億元，比上年增加9.06%。淄博外商投資企業(yè)發(fā)展較快，德國(guó)西門(mén)子、日本旭硝子、澳大利亞金馬利等一批國(guó)際大財(cái)團(tuán)、大商社、大企業(yè)相繼到淄博投資。，全市引進(jìn)外來(lái)投資項(xiàng)目1180項(xiàng)，實(shí)際到位投資62.6億元。前后和美國(guó)伊利市、法國(guó)拉羅什市等28個(gè)中國(guó)外城市結(jié)為友好城市，和世界70多個(gè)國(guó)家和地域建立了經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作和貿(mào)易關(guān)系。全市出口創(chuàng)匯6億美元，出口產(chǎn)品達(dá)19大類(lèi)300余種，銷(xiāo)往70多個(gè)國(guó)家和地域。獲自營(yíng)進(jìn)出口權(quán)企業(yè)和在境外投資辦廠(chǎng)、設(shè)置辦事機(jī)構(gòu)企機(jī)關(guān)逐年增加。國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作和對(duì)外承包工程及勞務(wù)合作也取得較大進(jìn)展。

（四）區(qū)域宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)連續(xù)發(fā)展從1999年開(kāi)始中國(guó)生產(chǎn)總值年均增加9%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入年均分別增加5%和8%，初步形成適應(yīng)經(jīng)濟(jì)國(guó)際化要求開(kāi)放格局；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整也取得重大進(jìn)展，初步形成現(xiàn)代化城市格局和風(fēng)貌，人民生活愈加寬裕。估計(jì)到，中國(guó)生產(chǎn)總值將比翻一番。2、城市化進(jìn)程加緊城市品位不停提升部分項(xiàng)目前后開(kāi)啟，城市基礎(chǔ)設(shè)施、文化教育工程、商業(yè)貿(mào)易場(chǎng)所等投入建設(shè)，為淄博市發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。另外，伴隨城市品位提升，決定了城市必需能夠提供較高級(jí)次休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等場(chǎng)所。而就淄博現(xiàn)在情況來(lái)看，現(xiàn)有娛樂(lè)購(gòu)物消閑場(chǎng)所尚難滿(mǎn)足全方位要求，發(fā)展較高級(jí)商業(yè)物業(yè)勢(shì)在必行。3、淄博城市第三產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展從上述分析可知，淄博市經(jīng)濟(jì)發(fā)展組成中第三產(chǎn)業(yè)，每十二個(gè)月均穩(wěn)步發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中比重有不停擴(kuò)大趨勢(shì)，說(shuō)明淄博市經(jīng)濟(jì)發(fā)展多樣化和多元性，也從另一個(gè)側(cè)面說(shuō)明淄博市人均消費(fèi)能力逐年增高，大家對(duì)商業(yè)服務(wù)需求也趨之活躍。而商業(yè)物業(yè)作為開(kāi)展第三產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵場(chǎng)所，肯定成為很多發(fā)展商和投資者追逐對(duì)象。4、消費(fèi)品市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行1-4月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額居前三位依次為張店(18.81億元)、淄川(14.73億元)、博山（11.47億元），全市消費(fèi)品零售總額累計(jì)實(shí)現(xiàn)72.03億元，同比增加12.4%，比上年同期增幅提升2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中國(guó)有經(jīng)濟(jì)增加7.5%，個(gè)體經(jīng)濟(jì)增加13.1%，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)增加24.0%，發(fā)展較為平衡，增幅均保持在12%以上。值得注意是，在張店地域僅淄博商廈零售總額就達(dá)12億元，約占整個(gè)張店地域社會(huì)消費(fèi)零售總額65%，社會(huì)消費(fèi)能力之高由此可見(jiàn)一斑，也從另一個(gè)側(cè)面反應(yīng)了淄博商業(yè)市場(chǎng)過(guò)渡集中，發(fā)展其它商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目大有前途。5、全市物價(jià)總水平繼續(xù)在低位上運(yùn)行1-4月份累計(jì)物價(jià)總水平同比下降2.3個(gè)點(diǎn)；當(dāng)月下降1個(gè)點(diǎn)，除煙、酒及生活用具類(lèi)價(jià)格和居住類(lèi)價(jià)格同比略有上漲；娛樂(lè)教育文化用具及服務(wù)類(lèi)價(jià)格同比持平外，其它各組成項(xiàng)目均低于上年同期物價(jià)水平?？傮w而言，淄博市物價(jià)水平回落，城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)定增加，生活水平顯著提升。6、城鎮(zhèn)居民收支同時(shí)增加1-4月份，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為2669元，比上年同期增加14.0%，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出1767元，同比增加11.2%;其中居住及房地產(chǎn)支出達(dá)190元，同比增加67.1%，為八大類(lèi)消費(fèi)性支出增幅之首,增幅居第二位是醫(yī)療保健支出，人均177元，增加42.1%；食品支出640元，增加5.8%。7、全市居民儲(chǔ)蓄情況截止4月末，淄博市城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)成385.5億元，排在煙臺(tái)（681.87億元）、青島（669.06億元）、濟(jì)南（580.57億元）、濰坊（512.8億元）以后，居第五位；增加速度12.38%，排在威海（22.1%）、東營(yíng)（18.9%）、青島（17.9%）、臨沂（15.06%）、棗莊（14.3%）等市以后，居第八位。8、全市居民可支配收入連續(xù)增加1-4月份，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2669元，列東營(yíng)（3598元）、威海（3374元）、煙臺(tái)（3138元）、濟(jì)南（3017元）、青島（2987元）、日照（2771元）以后，居第七位；同比增加14%，列威海（23.3%）、濟(jì)寧（19.3%）以后，居全省第十一位。二、淄博房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)钫旯餐瓿晒潭ㄙY產(chǎn)投資172.1億元，比上年增加7.1%,其中地方完成投資126.7億元，比上年增加25.3%。城鎮(zhèn)集體以上單位共完成投資101.68億元（含零星投資），比上年增加3.34%；農(nóng)村共完成固定資產(chǎn)投資67.34億元。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資12.3億元，增加37.9%。（一）房地產(chǎn)發(fā)展概況全市區(qū)縣屬以上施工項(xiàng)目956個(gè)，完工項(xiàng)目678個(gè)，完工率70.92%，其中新開(kāi)工項(xiàng)目779個(gè)，比上年增加273個(gè)。整年城鎮(zhèn)單位自建和房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)住宅投資達(dá)14.74億元，住宅建設(shè)繼續(xù)保持較高投入，完工住宅面積139.46萬(wàn)平方米；商品房銷(xiāo)售額9.35億元，其中銷(xiāo)售給個(gè)人8.59億元，增加79.71%，總體資金到位率達(dá)94.71%。（二）商用物業(yè)情況淄博是國(guó)家關(guān)鍵石油化工基地、歷史文化名城，山東省中心城市之一，是魯中地域商業(yè)起源地，城市商業(yè)化進(jìn)程起步較早，城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展經(jīng)歷不一樣階段。就張店地域商業(yè)物業(yè)而言，其發(fā)展關(guān)鍵經(jīng)歷了以下三個(gè)階段：第一階段：以臨街營(yíng)業(yè)房為主；第二階段：大型購(gòu)物中心和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主，臨街營(yíng)業(yè)房為輔；第三階段：大型集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等多功效商貿(mào)中心為主大流通、大商貿(mào)格局。最初，因?yàn)榻煌屑~地位未形成，商品流通尚不發(fā)達(dá)，交易量較小，商用物業(yè)以道路及街道兩旁一樓臨街營(yíng)業(yè)房為主，關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)日用具，小家電、服裝等關(guān)鍵生活用具。伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活水平提升，僅有臨街散鋪已經(jīng)不能滿(mǎn)足大家購(gòu)物需要，需要在市中心產(chǎn)生一個(gè)大型購(gòu)物中心或百貨才能夠整合臨街營(yíng)業(yè)房資源，形成一個(gè)中心商貿(mào)區(qū)域，滿(mǎn)足大家更高層次購(gòu)物需要，出現(xiàn)了購(gòu)物中心等大型購(gòu)物場(chǎng)所，對(duì)應(yīng)淄博商業(yè)物業(yè)進(jìn)入了發(fā)展第三階段。小結(jié)：張店地域作為淄博地域關(guān)鍵商業(yè)區(qū)域，幾乎集中了淄博全部大型購(gòu)物中心，囊括了眾多經(jīng)營(yíng)行業(yè)，商業(yè)輻射范圍包含周村、淄川、臨淄，地塊所在區(qū)域，已經(jīng)成為發(fā)展大型商貿(mào)中心最好區(qū)域，市場(chǎng)對(duì)商業(yè)物業(yè)需求隨之?dāng)U大，營(yíng)業(yè)房開(kāi)發(fā)前景十分看好。

（三）項(xiàng)目所在區(qū)域張店區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展情況從淄博城區(qū)大背景看，各城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較均衡，商業(yè)經(jīng)營(yíng)各有特色，淄博人民有著傳統(tǒng)經(jīng)商意識(shí)和自己商業(yè)文化。而作為中心城區(qū)張店區(qū)除了含有政治、文化、高新技術(shù)發(fā)展中心職能外，更是名副其實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心，本土商業(yè)零售企業(yè)有代表性如：淄博商廈、金帝購(gòu)物廣場(chǎng)、公園商場(chǎng)、美達(dá)賽特購(gòu)物中心、愛(ài)客家超市、綠島超市、政通超市等，全部有著不俗經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，而作為個(gè)體工商業(yè)戶(hù)云集美食街商業(yè)街、西二路商業(yè)街、中心路商業(yè)街、共青團(tuán)路商業(yè)街和新世界商業(yè)步行街等伴隨歷史發(fā)展，已經(jīng)成了個(gè)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展搖籃。張店區(qū)商圈大致能夠劃分為以下多個(gè)層次：一類(lèi)商圈：東到中心路，西到西四路（新世界步行商業(yè)街），北到共青團(tuán)路，南到美食街及小商品街。二類(lèi)商圈：車(chē)站廣場(chǎng)、多個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（吉星裝飾材料城、東方裝飾材料城、圖書(shū)批發(fā)市場(chǎng)）。三類(lèi)商圈：關(guān)鍵分布在新建城區(qū)（西北城區(qū)）。從我們對(duì)張店地域關(guān)鍵商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目走訪(fǎng)情況看，該區(qū)營(yíng)業(yè)房關(guān)鍵展現(xiàn)以下在租金水平、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)特色等方面存在以下特點(diǎn)：1、租金水平臨街營(yíng)業(yè)房租賃情況一覽表項(xiàng)目富麗商城新世界步行街壹世界數(shù)碼廣場(chǎng)臨街營(yíng)業(yè)房規(guī)模負(fù)一層至三層，面積1萬(wàn)平方米共二層，臨街營(yíng)業(yè)房共五層，經(jīng)營(yíng)面積14500平方米多為兩層民用房，成行成市租金街鋪年租金1300—1330元/平方米共兩層，朝內(nèi)鋪位166元—200元/平方米靠外臨街商業(yè)房年租金1110元/平方米，靠里面年租金666元/平方米，共二層。一、二層年租金708—768元/平方米西二路、美食街營(yíng)業(yè)房年租金多為3800—4200元/平方米，共青團(tuán)路臨街營(yíng)業(yè)房年租金平均為2100—2300元/平方米出租情況一、二層出租率80%，三層較低出租率50%，二層出租率較差正在出租，首層租賃情況良好約98%美食街和西二路臨街營(yíng)業(yè)房（首層）年租金多為3800—4200元/平方米，共青團(tuán)路臨街營(yíng)業(yè)房年租金平均為2100—2300元/平方米，這說(shuō)明項(xiàng)目所在地段關(guān)鍵營(yíng)業(yè)房年租金范圍在2100元—4200元/平方米。2、銷(xiāo)售價(jià)格現(xiàn)在在淄博可銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)房數(shù)量極少，從過(guò)往銷(xiāo)售價(jià)格看，臨街營(yíng)業(yè)房售價(jià)介乎于3500-11000元/平方米之間，銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)成6000元/平方米。地段較優(yōu)營(yíng)業(yè)房如聯(lián)通路、共青團(tuán)路等路段售價(jià)可達(dá)6000-10000元/平方米，并有上調(diào)趨勢(shì)，可見(jiàn)優(yōu)質(zhì)營(yíng)業(yè)房仍有很大利潤(rùn)空間。根據(jù)上述租金水品推算，潛在買(mǎi)家所能接收該地段營(yíng)業(yè)房總價(jià)在100-200萬(wàn)之間。（按70平方米，回報(bào)周期8-計(jì)算。）3、經(jīng)營(yíng)規(guī)模淄博現(xiàn)在關(guān)鍵商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模在2萬(wàn)平方米—6萬(wàn)多平方米，為中等規(guī)模，淄博商廈、金帝購(gòu)物中心良好經(jīng)營(yíng)情況正是說(shuō)明此等規(guī)模項(xiàng)目在淄博含有較強(qiáng)生命力。4、經(jīng)營(yíng)方法在淄博，投資者習(xí)慣將位置最好臨街營(yíng)業(yè)房用于出租，而具規(guī)模商廈商城則采取由大型百貨商家經(jīng)營(yíng)、自主經(jīng)營(yíng)或和零售商家聯(lián)營(yíng)三種經(jīng)營(yíng)策略?，F(xiàn)在經(jīng)營(yíng)很好商廈通常是采取引進(jìn)或自辦大型日用消費(fèi)品超市作為確?？驮椿A(chǔ)，經(jīng)營(yíng)范圍同質(zhì)化較為嚴(yán)重。5、配套及功效現(xiàn)在淄博臨街商用營(yíng)業(yè)房全部缺乏較大停車(chē)場(chǎng)和供休息場(chǎng)所等配套，現(xiàn)有大型購(gòu)物商場(chǎng)即使經(jīng)營(yíng)品種相當(dāng)豐富，但其它功效仍然相當(dāng)欠缺，已難以滿(mǎn)足大家多元化購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)需求。6、購(gòu)物環(huán)境現(xiàn)在，張店地域大部分購(gòu)物場(chǎng)所均存在購(gòu)物環(huán)境較差問(wèn)題，購(gòu)物空間設(shè)計(jì)尚停留在滿(mǎn)足于單一購(gòu)物功效，呆板、壓抑、橫平豎直空間布局是現(xiàn)有大型購(gòu)物場(chǎng)特點(diǎn)之一，購(gòu)物空間單調(diào)平淡且缺乏新意，另外，休閑、娛樂(lè)空間也沒(méi)有受到應(yīng)有重視。7、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)實(shí)狀況現(xiàn)有絕大部分購(gòu)物商場(chǎng)均由大型商家或經(jīng)營(yíng)者統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，以出租或聯(lián)合經(jīng)營(yíng)為主，并形成了相對(duì)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)管理模式，所以商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況良好。不過(guò)，對(duì)于可銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)房未來(lái)經(jīng)營(yíng)管理則還未形成成熟經(jīng)營(yíng)管理模式，富麗商城失敗正是很好例證。

（四）區(qū)域商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)中國(guó)已經(jīng)加入WTO，一個(gè)愈加開(kāi)放淄博展現(xiàn)在世人面前，淄博經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入良性發(fā)展快車(chē)道。當(dāng)?shù)卣紫燃泳o城市建設(shè)，改善投資環(huán)境，改組商業(yè)布局，提升人民生活質(zhì)量，其次出臺(tái)一系列優(yōu)惠政策，加大招商引資力度，大力扶持民營(yíng)企業(yè)和個(gè)體工商業(yè)發(fā)展。淄博已經(jīng)走出了小農(nóng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，以一個(gè)嶄新姿態(tài)融入到了世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展大舞臺(tái)中?？v觀(guān)張店區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展情況，該地域未來(lái)商業(yè)物業(yè)將展現(xiàn)以下發(fā)展態(tài)勢(shì)：1、可銷(xiāo)售商業(yè)物業(yè)成為投資熱點(diǎn)淄博人含有很強(qiáng)投資意識(shí)，不少投資者擁有大量閑散資金。不過(guò)現(xiàn)在銀行利息數(shù)次下調(diào)，股票投資也面臨著盈利降低，風(fēng)險(xiǎn)增加問(wèn)題，處于連續(xù)上升商業(yè)物業(yè)含有風(fēng)險(xiǎn)小、盈利大特點(diǎn)，自然成為投資熱點(diǎn)。

2、良好商業(yè)環(huán)境吸引大量商家進(jìn)駐張店區(qū)是淄博關(guān)鍵商業(yè)發(fā)展區(qū)域，對(duì)周?chē)赜蛴袕?qiáng)大輻射力，部分立足于良好商業(yè)氣氛商業(yè)物業(yè)吸引了大吸引了大批外地商家紛紛搶攤淄博，比較有代表性如：已經(jīng)開(kāi)業(yè)深圳新一佳超市、正在興建臺(tái)灣大潤(rùn)發(fā)超市及濟(jì)南銀座商城，法國(guó)家樂(lè)福超市和日本佳士客也正在和當(dāng)?shù)卣鲃?dòng)磋商進(jìn)入事宜。3、柳泉路、美食街、共青團(tuán)路、西二路共同形成商貿(mào)區(qū)淄博市因?yàn)槎嗄暌詠?lái)形成習(xí)慣，自然形成此區(qū)域商業(yè)氣氛，使該地域商業(yè)物業(yè)成為淄博市人投資首選區(qū)域。4、政府計(jì)劃引發(fā)投資熱情淄博市委、市政府相關(guān)在一切適宜地方建設(shè)商業(yè)設(shè)施政策更是大大促進(jìn)了淄博商業(yè)設(shè)施發(fā)展和完善，帶動(dòng)了城市建設(shè)大發(fā)展，商業(yè)物業(yè)遍地開(kāi)花，大家投資商業(yè)房意識(shí)和經(jīng)營(yíng)信心空前高漲，地段優(yōu)勢(shì)顯著營(yíng)業(yè)房吸引了大批投資置業(yè)人士關(guān)注，大家對(duì)立即推出營(yíng)業(yè)房期待甚高。5、引進(jìn)優(yōu)異商業(yè)管理勢(shì)在必行在張店，大家對(duì)富麗商城經(jīng)營(yíng)失敗印象尤為深刻，究其失敗原因關(guān)鍵還是因?yàn)樯坛欠稚N(xiāo)售后經(jīng)營(yíng)商業(yè)管理不到位。對(duì)于可銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)房，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)相對(duì)分散往往會(huì)造成經(jīng)營(yíng)管理上混亂，從而影響到投資者購(gòu)置信心。為了消除這些負(fù)面影響，在營(yíng)業(yè)房銷(xiāo)售過(guò)程中引入商業(yè)管理勢(shì)在必行。三、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析（一）市場(chǎng)供給分析張店地域營(yíng)業(yè)房供給顯著不足，營(yíng)業(yè)房總體存量在20萬(wàn)平方米左右，在建營(yíng)業(yè)房面積總量約為12萬(wàn)平方米，可交付使用面積不足7萬(wàn)平方米，單體面積在5000平方米以上且無(wú)法分割適應(yīng)約占總存量25%；四層聯(lián)體銷(xiāo)售投資額在200萬(wàn)元以上占20%；三層聯(lián)體且地段較差約占30%；其它部分為二層聯(lián)體及少許單層營(yíng)業(yè)房，且大部分遠(yuǎn)離商業(yè)中心，符合大家投資購(gòu)置習(xí)慣營(yíng)業(yè)房幾乎沒(méi)有。能夠說(shuō)，現(xiàn)在市場(chǎng)上可銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)房少之又少，市場(chǎng)供給和市場(chǎng)需求顯著有斷層。

（二）市場(chǎng)需求分析以張店地域?yàn)榇碜筒┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了97年大回落以后，現(xiàn)在已經(jīng)走出了低谷進(jìn)入連續(xù)增加時(shí)期，住宅需求有了顯著增加，在這種局面帶動(dòng)下，營(yíng)業(yè)房展現(xiàn)供需兩旺發(fā)展態(tài)勢(shì)，營(yíng)業(yè)房信貸規(guī)模呈跳躍式發(fā)展，營(yíng)業(yè)房消費(fèi)已成為淄博市房地產(chǎn)消費(fèi)關(guān)鍵組成部分，營(yíng)業(yè)房消費(fèi)快速增加將成為未來(lái)幾年內(nèi)淄博地域房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)鍵特點(diǎn)。形成這一局面關(guān)鍵原因有幾方面：營(yíng)業(yè)房作為房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)形態(tài)被越來(lái)越多投資者所認(rèn)可。營(yíng)業(yè)房投資能夠?yàn)橥顿Y者帶來(lái)穩(wěn)定、連續(xù)、低風(fēng)險(xiǎn)收益，還能夠升值保值。房地產(chǎn)信貸政策實(shí)施大大增強(qiáng)了大家購(gòu)置能力，降低了買(mǎi)家購(gòu)置營(yíng)業(yè)房門(mén)檻?，F(xiàn)在淄博市尤其是張店地域可銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)房市場(chǎng)供給有限，需求尚處于上升階段。不少個(gè)體戶(hù)、經(jīng)營(yíng)者不再滿(mǎn)足于現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)條件，她們對(duì)營(yíng)業(yè)房長(zhǎng)久占有欲望在以往得不到充足滿(mǎn)足。小結(jié)：從現(xiàn)在情況來(lái)看，在張店地域營(yíng)業(yè)房需求尚處于帶激發(fā)狀態(tài)，大家對(duì)營(yíng)業(yè)房需求展現(xiàn)多元化特點(diǎn)，大家購(gòu)置營(yíng)業(yè)房關(guān)鍵還是從本身購(gòu)置能力考慮，關(guān)鍵購(gòu)置層次集中在50-100萬(wàn)之間，而且對(duì)地段要求很高，大部分買(mǎi)家期望購(gòu)置營(yíng)業(yè)房是處于城市商業(yè)中心、有來(lái)良好經(jīng)營(yíng)氣氛、能取得高額租金回報(bào)營(yíng)業(yè)房。

（三）潛在買(mǎi)家分析我們認(rèn)為，本項(xiàng)目標(biāo)目標(biāo)買(mǎi)家最少可分為投資者、經(jīng)營(yíng)者和隨機(jī)購(gòu)置者，從隨機(jī)抽樣結(jié)果來(lái)看，大家購(gòu)置營(yíng)業(yè)房關(guān)鍵目標(biāo)還是投資，其次是自主經(jīng)營(yíng)，還有就是隨機(jī)購(gòu)置。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，淄博營(yíng)業(yè)房購(gòu)置者中投資者約占50%，自主經(jīng)營(yíng)買(mǎi)家約占40%，其它10%為隨機(jī)購(gòu)置者。另外，被訪(fǎng)潛在大部分經(jīng)營(yíng)者均表示有意向購(gòu)置自用營(yíng)業(yè)房，這類(lèi)經(jīng)營(yíng)者現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)關(guān)鍵行業(yè)是餐飲、美容美發(fā)、五金、小家電、衣飾、眼鏡等。各類(lèi)消費(fèi)者對(duì)共青團(tuán)路段營(yíng)業(yè)房要求類(lèi)別需求比較集中面積總價(jià)回報(bào)/租金要求投資者30-100m250-100萬(wàn)資金回籠經(jīng)營(yíng)者40-80m230-60萬(wàn)租金高于月供租戶(hù)50-100m2——-10000元/月我們從現(xiàn)在臨街營(yíng)業(yè)房出租情況能夠看出，首層臨街營(yíng)業(yè)房出租率在70%以上，美食街、共青團(tuán)、西二路等臨街營(yíng)業(yè)房出租率更是在90%以上，而且首層旺租帶動(dòng)二、三層出租。調(diào)查情況也反應(yīng)：二層或三層聯(lián)體營(yíng)業(yè)房已經(jīng)越來(lái)越不被投資者、租戶(hù)所喜愛(ài)，且不能被充足、合理利用，也不吻合消費(fèi)者購(gòu)物習(xí)慣，消費(fèi)者只習(xí)慣在一樓逛逛，而通常不會(huì)走步梯上二樓或三樓。經(jīng)過(guò)本企業(yè)和營(yíng)業(yè)房投資者、經(jīng)營(yíng)者、租戶(hù)深度訪(fǎng)談和沿街走訪(fǎng)能夠看出，現(xiàn)在當(dāng)?shù)貭I(yíng)業(yè)房消費(fèi)者在選擇營(yíng)業(yè)房時(shí)候，通常會(huì)關(guān)注地段、客流量、營(yíng)業(yè)房本身素質(zhì)等，歸結(jié)起來(lái)她們關(guān)鍵考慮問(wèn)題有以下幾方面：（1）營(yíng)業(yè)房區(qū)位情況很多潛在買(mǎi)家購(gòu)置營(yíng)業(yè)房時(shí)，首先考慮問(wèn)題就是營(yíng)業(yè)房所在地段商業(yè)價(jià)值、投資前景和經(jīng)營(yíng)前景，對(duì)很多投資者來(lái)說(shuō)，營(yíng)業(yè)房區(qū)位條件是影響她們投資決議關(guān)鍵原因，地段價(jià)值高、商業(yè)氣氛良好營(yíng)業(yè)房不管是對(duì)經(jīng)營(yíng)者還是投資者全部是很有吸引力。（2）營(yíng)業(yè)房?jī)r(jià)位從市場(chǎng)調(diào)研掌握情況分析，購(gòu)置用戶(hù)承受能力通常在200萬(wàn)元以?xún)?nèi)，主流投資者投資能力通常在50—100萬(wàn)（包含銀行按揭）；黃金地段商業(yè)房單價(jià)突破10000元/平方米，新城區(qū)通常在4000-5000元/平方米（二至三層聯(lián)體）。所以提議在鋪面間隔上，臨街營(yíng)業(yè)房面積對(duì)應(yīng)小點(diǎn)，而位置稍差鋪面面積對(duì)應(yīng)放大。（3）營(yíng)業(yè)房層數(shù)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，反應(yīng)出營(yíng)業(yè)房消費(fèi)者（包含購(gòu)置者和承租者）在選擇營(yíng)業(yè)房時(shí)，對(duì)臨街營(yíng)業(yè)房二層或三層聯(lián)體產(chǎn)品并不歡迎。因?yàn)樵趯?shí)際經(jīng)營(yíng)使用中（如餐飲、衣飾店、小型超市、眼鏡店等），一層已經(jīng)充當(dāng)全部用途，而二層、三層聯(lián)體只能作為她們無(wú)可賴(lài)何選擇，通?？罩没蛴米鞫逊烹s物。經(jīng)過(guò)走訪(fǎng)及和用戶(hù)深度訪(fǎng)談，我們了解到，在臨街營(yíng)業(yè)房中，大部分用戶(hù)喜愛(ài)購(gòu)置營(yíng)業(yè)房種類(lèi)以下：喜愛(ài)程度營(yíng)業(yè)房種類(lèi)最喜愛(ài)一層臨街營(yíng)業(yè)房其次一層、二層連賣(mài)臨街營(yíng)業(yè)房最不喜愛(ài)一、二、三層連賣(mài)臨街營(yíng)業(yè)房經(jīng)過(guò)上表可知，假如能夠選擇話(huà)，絕大多數(shù)用戶(hù)喜愛(ài)購(gòu)習(xí)一層臨街營(yíng)業(yè)房，在沒(méi)有情況下，她們才會(huì)選擇一、二層連在一起賣(mài)營(yíng)業(yè)房，只有在她們充足看好一個(gè)地段，而且沒(méi)有其它選擇情況下，她們才會(huì)買(mǎi)一、二、三層連在一起賣(mài)營(yíng)業(yè)房，原因是：三層連在一起，她們認(rèn)為三層沒(méi)有實(shí)際用途。三層連在一起，勢(shì)必造成面積過(guò)大，從而造成總價(jià)過(guò)高。面積較大且二至三層連在一起營(yíng)業(yè)房較難找到適合租戶(hù)進(jìn)駐，不利于投資者實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。（4）營(yíng)業(yè)房面積在選擇營(yíng)業(yè)房時(shí)，被訪(fǎng)者均表示全部會(huì)從現(xiàn)在所經(jīng)營(yíng)品類(lèi)來(lái)考慮營(yíng)業(yè)房面寬和進(jìn)深，不期望營(yíng)業(yè)房面積太大，適用即可，如眼鏡店最理想面寬為8米，進(jìn)深10米，移動(dòng)通訊店理想面積約50平方米，而經(jīng)營(yíng)衣飾專(zhuān)賣(mài)店理想面積則為100平方米。被訪(fǎng)者普遍認(rèn)同把營(yíng)業(yè)房間隔得小一點(diǎn)，最好是在40-100平方米之間，且進(jìn)深不要超出10米。所以，單層營(yíng)業(yè)房面積不宜超出100平方米，二至三層聯(lián)體銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)房總體面積不宜超出200平方米。

四、項(xiàng)目分析本項(xiàng)目地處淄博市一類(lèi)商圈關(guān)鍵區(qū)域——張店區(qū)，周?chē)虡I(yè)路段計(jì)劃整齊，交通路網(wǎng)完善，四通八達(dá)，商圈內(nèi)云集著眾多著名商家，所經(jīng)營(yíng)品類(lèi)豐富、集中，是淄博市消費(fèi)、購(gòu)物人流最為聚集地方。項(xiàng)目東到中心路，西至西四路，北依共青團(tuán)路，南鄰美食街，和小商品城咫尺之距，周?chē)鷶?shù)個(gè)大型商場(chǎng)商廈為本項(xiàng)目提供了方便、充足停車(chē)位。能夠說(shuō)，不管是現(xiàn)在還是未來(lái)，本項(xiàng)目占盡天時(shí)地利人和，含有其它項(xiàng)目無(wú)可比擬優(yōu)勢(shì)。綜觀(guān)淄博營(yíng)業(yè)房發(fā)展，本項(xiàng)目既面臨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來(lái)機(jī)遇，也面臨著猛烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)所帶來(lái)挑戰(zhàn)。

1、市場(chǎng)機(jī)會(huì)依據(jù)現(xiàn)在淄博市商用營(yíng)業(yè)房及經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，需要有功效相對(duì)完備且有較大投資價(jià)值可銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)房來(lái)滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。項(xiàng)目所處張店區(qū)是淄博政治、文化、高新技術(shù)發(fā)展中心，美食街、西二路、中心路、共青團(tuán)路及新世界商業(yè)步行街共同組成中心商圈云集了眾多商家，含有沒(méi)有可比擬商業(yè)價(jià)值。共青團(tuán)路和西二路一帶多為民房臨街營(yíng)業(yè)房，未形成經(jīng)營(yíng)規(guī)模，本項(xiàng)目標(biāo)出現(xiàn)恰好填補(bǔ)了市場(chǎng)空白。本項(xiàng)目可采取多個(gè)銷(xiāo)售、招商策略，以合理經(jīng)營(yíng)計(jì)劃布局結(jié)構(gòu)，滿(mǎn)足不一樣投資者及租戶(hù)多樣需求，為買(mǎi)家樹(shù)立信心。

銀行經(jīng)過(guò)數(shù)次降息，股票投資也面臨著盈利下降和風(fēng)險(xiǎn)增加問(wèn)題，社會(huì)上有大量閑散資金苦無(wú)出路，營(yíng)業(yè)房作為一個(gè)盈利較大，風(fēng)險(xiǎn)較低投資形式，越來(lái)越受到投資者青睞。現(xiàn)有臨街營(yíng)業(yè)房經(jīng)營(yíng)管理模式難以適應(yīng)買(mǎi)購(gòu)置及商家經(jīng)營(yíng)多樣化需求，新型商業(yè)管理模式引入必能增強(qiáng)潛在買(mǎi)家購(gòu)置欲望和信心。投資人士普遍看好項(xiàng)目所在地段發(fā)展?jié)摿?，并期望在該地段?gòu)置營(yíng)業(yè)房作為投資用途，她們將成為淄博商用營(yíng)業(yè)房關(guān)鍵購(gòu)置力量之一。本項(xiàng)目以期房推售，能夠經(jīng)過(guò)廣告、炒作來(lái)提升大家期望值。營(yíng)業(yè)房供需不平衡，可銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)房有很強(qiáng)市場(chǎng)需求，另外，項(xiàng)目周?chē)鷥蓚€(gè)小商品市場(chǎng)將拆遷，很多經(jīng)營(yíng)者將失去原有經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。

2、市場(chǎng)威脅現(xiàn)在淄博有部分大型商場(chǎng)和購(gòu)物中心正處于銷(xiāo)售或招商階段，商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為猛烈，對(duì)本項(xiàng)目造成一定銷(xiāo)售壓力。周?chē)?xiàng)目標(biāo)同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)，造成經(jīng)營(yíng)者及租戶(hù)在考慮經(jīng)營(yíng)品類(lèi)時(shí)有更多選擇，進(jìn)而影響投資者對(duì)商用營(yíng)業(yè)房信心。臨近本項(xiàng)目標(biāo)銀座正在計(jì)劃建造中，經(jīng)營(yíng)前景怎樣尚是未知之?dāng)?shù)，輕易造成投資者持觀(guān)望態(tài)度?，F(xiàn)在本項(xiàng)目緊臨西二路及美食街已經(jīng)是消費(fèi)者心目標(biāo)中心購(gòu)物區(qū)，從某種程度上削減了本項(xiàng)目標(biāo)商業(yè)氣氛。項(xiàng)目標(biāo)總體量較大，可銷(xiāo)售面積快要4萬(wàn)平方米，而潛在買(mǎi)家數(shù)量及承受能力相當(dāng)有限，要全部消化有一定難度。

五、周?chē)?jīng)典項(xiàng)目分析現(xiàn)在，在通乾項(xiàng)目有兩個(gè)關(guān)鍵商場(chǎng)分別是在柳泉路金帝購(gòu)物廣場(chǎng)和在共青團(tuán)東路銀座商廈，以下作簡(jiǎn)明分析。金帝購(gòu)物廣場(chǎng)銀座商廈對(duì)比表項(xiàng)目金帝購(gòu)物廣場(chǎng)銀座商廈規(guī)模建筑面積50000平方米建筑面積約5.5萬(wàn)平方米優(yōu)勢(shì)A、緊鄰柳泉路和共青團(tuán)路，已形成良好商圈氣氛。B、配套齊全，有大型廣場(chǎng)和停車(chē)場(chǎng)。C、發(fā)展商實(shí)力雄厚，有多年商業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。D、引進(jìn)品牌機(jī)制A、緊鄰共青團(tuán)路和西二路，人流量集中，尤其是節(jié)假日從周?chē)鷧^(qū)域聚集消費(fèi)者。B、商場(chǎng)品牌化經(jīng)營(yíng)，在濟(jì)南民已經(jīng)有一處銀座得以成功操作。C、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積大，具一定規(guī)模。劣勢(shì)A、廣場(chǎng)外部環(huán)境較混亂，沒(méi)有綠化。B、室內(nèi)設(shè)計(jì)風(fēng)格和本身定位不匹配。C、每個(gè)樓層無(wú)購(gòu)物區(qū)域劃分指示系統(tǒng)。A、經(jīng)營(yíng)品類(lèi)將很大程度上影響租戶(hù)信心。B、全部以租為主，和當(dāng)?shù)赝顿Y人士需求不相吻合。C、在淄博，類(lèi)似商廈已趨近飽和。六、市場(chǎng)調(diào)查匯報(bào)結(jié)論及提議縱觀(guān)淄博商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，我們得出以下結(jié)論：淄博現(xiàn)階段商業(yè)物業(yè)以臨街營(yíng)業(yè)房及大型商廈為主,形成了大型商廈和臨街營(yíng)業(yè)房共存且相互促進(jìn)發(fā)展格局。商用營(yíng)業(yè)房有著良好發(fā)展趨勢(shì)，關(guān)鍵商場(chǎng)在銷(xiāo)售和出租階段全部取得很好業(yè)績(jī)，但也存在著因?yàn)榈囟魏驼猩谭椒ú町悗?lái)經(jīng)營(yíng)方法不一樣及經(jīng)營(yíng)情況差異。營(yíng)業(yè)房銷(xiāo)售市場(chǎng)供給嚴(yán)重不足，投資者經(jīng)營(yíng)者對(duì)臨街營(yíng)業(yè)房需求十分迫切，含有較大承受能力大買(mǎi)家不在少數(shù)，且外圍（張店以外）投資者為數(shù)不少。面積太大且數(shù)層聯(lián)體銷(xiāo)售臨街營(yíng)業(yè)房開(kāi)始不適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，主流買(mǎi)家購(gòu)置能力在50-100萬(wàn)之間且層面比較單一，數(shù)量亦十分有限。投資者購(gòu)置營(yíng)業(yè)房關(guān)鍵是期望取得穩(wěn)定租金收入，她們普遍期望投資回報(bào)期為8-，年投資回報(bào)率約為10%-13%，而項(xiàng)目所在地段租金水平為2100元—4200元/平方米。所以，只要經(jīng)營(yíng)能夠做好肯定能夠吸引很多投資購(gòu)置愛(ài)好。大部分臨街營(yíng)業(yè)房沒(méi)有充足發(fā)掘地段商業(yè)價(jià)值，營(yíng)業(yè)房設(shè)計(jì)計(jì)劃往往是“畫(huà)地為牢”、臨街而建，缺乏創(chuàng)新精神，沒(méi)有把地段商業(yè)價(jià)值發(fā)揮至極限。商業(yè)管理沒(méi)有得到應(yīng)有重視，臨街營(yíng)業(yè)房經(jīng)營(yíng)成功是否很大程度上