國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新成果報(bào)告

1XXX市2022年國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新成果一、評估范圍本次XXX市2022年國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新項(xiàng)目的評估范圍為二、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵基準(zhǔn)地價(jià)是在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對平住宅用地、工業(yè)用地、公共管理與公共服務(wù)用地及公用設(shè)施用地等用途分別評估，并由政府確定的，某一估價(jià)期日法定最高使用年期土地權(quán)利的區(qū)本次基準(zhǔn)地價(jià)是指熟地條件下的地價(jià)，即指在設(shè)定容積率、法定最高使用年期，設(shè)定土地開發(fā)程度條件下，分用途的國有土地使用權(quán)價(jià)格。具通電、供水、排水、通訊、通燃?xì)?，宗地紅線內(nèi)場地平整），宗地標(biāo)準(zhǔn)寬路、通電、供水、排水、通訊、通燃?xì)?，宗地紅線內(nèi)場地平整）條件下，2路、通電、供水、排水、通訊、通燃?xì)?，宗地紅線內(nèi)場地平整）條件下，路、通電、供水、排水、通訊，宗地紅線內(nèi)場地平整）條件下，工業(yè)用地宗地紅線外通路、通電、供水、排水、通訊，宗地紅線內(nèi)場地平整）條件率為1.0，土地使用年期為50年，土地開發(fā)程度為“五通一平”（即宗地紅線外通路、通電、供水、排水、通訊，宗地紅線內(nèi)場地平整）條件下，公商服路線價(jià)采用首層樓面地價(jià)表現(xiàn)形式，商服用地、住宅用地以及公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價(jià)采用樓面地價(jià)和地面地價(jià)表現(xiàn)形式，工業(yè)3表2-1XXX市2022年國有建設(shè)用地注：①“六通一平”是指宗地紅線外通路、通電、供水、排水、通訊、通燃?xì)?，宗地紅線內(nèi)場地平整。“五通一平”是指宗地紅線外通路、通電、供水、排水、通訊，宗地紅線內(nèi)場地平整；②商服路線價(jià)宗地標(biāo)準(zhǔn)寬度設(shè)定為5米，宗地標(biāo)準(zhǔn)深度設(shè)定為10米；③地面地價(jià)=土地總地價(jià)/土地總面積，樓面地價(jià)=土地總地價(jià)/計(jì)容總建筑面積；④采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行宗地評估時(shí)，商服用地、住宅用地和公共管理與公共服務(wù)用地應(yīng)選用樓面地價(jià)，工業(yè)用地和公用設(shè)施用地應(yīng)選用地面地價(jià)；待估價(jià)宗地所處地段存在路線價(jià)的商服用地，應(yīng)優(yōu)先采用商服路線價(jià)進(jìn)行評估。根據(jù)《國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南（試行）》（自然資辦發(fā)〔2020〕51號簡稱《用地用海分類》公共管理與公表2-2公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估類型劃分4三、各用途級別基準(zhǔn)地價(jià)表3-1XXX市2022年國有建設(shè)用地級別基準(zhǔn)地價(jià)公共管理與公共服務(wù)用地/////注：商服用地、住宅用地、工業(yè)用地、公共管理與公共服務(wù)用地設(shè)定容積率為2.0；公用設(shè)施用地設(shè)定容積率為1.0。5四、各用途土地級別范圍石岐街道、東區(qū)街道：康華路-起灣道-博愛六路-長命水長逸路-興文路-起灣道-城桂公路-博愛四路-博愛三路-博愛二路-范圍外，南外環(huán)路-長江路-東區(qū)街道行政界線-岐江河-長江北路-北環(huán)街道行政界線-北外環(huán)路-西區(qū)街道行政界線-鐵城小學(xué)對面現(xiàn)狀路-龍瑞小商品-沙溪南路-新濠路-高亮原路-虎遜小學(xué)南側(cè)道路-古鎮(zhèn)鎮(zhèn)：中興大道中-曹興中路-華廷路-勤政一遜小學(xué)南側(cè)道路-高亮原路-新濠路-沙溪南路-龍瑞小商品-沙溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-鳧洲火炬開發(fā)區(qū)：岐江河-關(guān)帝涌-XXX港大道-逸仙路-高速北-火炬開發(fā)區(qū)行政界線-廣澳高速南-江陵路-環(huán)茂一路-健康花城南側(cè)河五桂山街道：長命水村，除五桂山山體部分，桂南大道-雅居樂御龍山-太和山莊南側(cè)道路-怡和路-桂新路-五桂山街道行政界線-中珠排洪渠-桂南幼兒園6道-新城路-金涌大道-坦洲大涌-沙坦公路-登賢路-溫泉路西側(cè)規(guī)劃路-中珠排坦洲鎮(zhèn)：南坦路-界獅南路-同賀街一巷-安南麗苑西側(cè)河涌-坦神南路-香海高鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-菊城大道中-東岸中路-湘朝大廈北部現(xiàn)狀路-垂釣湖-路東四巷-規(guī)劃路-晉南路-江南海岸家園北側(cè)道路路-北區(qū)小學(xué)北側(cè)規(guī)劃路-雞腸窖-捷龍街-綠灣街-小欖涌-新華西路-躍龍北路-菊城大道中-流板大涌-破學(xué)涌-規(guī)劃路-順民路-流板大涌-環(huán)鎮(zhèn)南路-橫海涌-廣珠城際鐵路-小欖大道南東北側(cè)規(guī)劃路-小欖水道-小欖鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-沙口大橋-小欖大道北-菊城大道東-民安中路-紫荊東路-廣源中路-廣源北路-龍山路-民安中路-沙水路-寶珠東路-康橋花地西側(cè)道路-規(guī)劃路-喬津街-甘樹墩大街-岐江公火炬開發(fā)區(qū)：除上述級別，以及XXX港大橋東側(cè)橋梁-岐江河-火南朗街道：翠亨快線-廣珠城際鐵路-涌口門下涌-赤坎山旁規(guī)劃路-西村溪-竹側(cè)村道-廣澳高速-規(guī)劃路-翠亨大道-馬山北側(cè)道路-黃牛山東側(cè)規(guī)劃道路-坦洲鎮(zhèn)鎮(zhèn)界，環(huán)洲北路-聯(lián)一村、坦洲村社區(qū)、合勝社區(qū)、安阜社區(qū)規(guī)7劃路-安阜涌-興坦路-坦洲大興路-坦洲涌-河邊街-永前路，安阜涌-前山水道-）；小欖鎮(zhèn)：環(huán)鎮(zhèn)北路-太樂路-永寧工業(yè)大道-廣福路-沙尾涌界-聯(lián)勝南路東南側(cè)村道-利安街-河涌-萬華西路-廣珠城際鐵路-橫海涌-環(huán)鎮(zhèn)南路-流板大涌-順民路-規(guī)劃路-破學(xué)涌-流板大涌-菊城大道中-躍龍北路-新華西路-小欖涌-綠灣街-捷龍街-雞腸窖-北區(qū)小學(xué)北側(cè)規(guī)劃路-寶源路-竹源直街-德街-裕民大道-同興東路-小欖水道-小欖鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-東升涌-裕隆三路-永華路-葵興大道-規(guī)劃路-北部排灌渠-麗城一號路，東部排灌渠-利生涌-鴻禧家路-升輝北路-南頭收費(fèi)站-廣珠西線高速-同樂東路-升輝南路-月桂西路-升平黃圃鎮(zhèn)：新豐北路-規(guī)劃路-河涌-北靈街-規(guī)劃路-大慶路-朝南路-中心橫河-黃圃水道-規(guī)劃路-新柳東路-黃圃水道-規(guī)劃路-新明南路-規(guī)劃路-新豐南路-鴻發(fā)西路-黃圃鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-興圃大道西-新豐中路-大滘涌-健業(yè)西路-富橫中路-富慶四路-永興北路-永興北路北延線規(guī)劃路-涌橫路-橫四線-拱北河-中港路-計(jì)沙窖-貼邊十二隊(duì)東路-長安北路-珠三角環(huán)線高速-古神公-坦洲大涌-鶴塘大道-S268-西山路-西山山腳-西山路-三鄉(xiāng)東華學(xué)校東北側(cè)道大涌鎮(zhèn)：華星南路-中新路-德政路-岐涌路-新平路-興涌路-華泰路-旗山路8沙溪鎮(zhèn)：除上述級別范圍外，旗峰路-廣珠西線高速-規(guī)劃路-隆盛路-規(guī)劃路-康樂中路-康樂北路西側(cè)-獅山山腳-赤洲坦洲鎮(zhèn)：將軍山山腳-廣澳高速-悅?cè)A路-坦洲排灌河-坦洲大涌-坦洲鎮(zhèn)鎮(zhèn)界，三鄉(xiāng)鎮(zhèn)：除白石村及文華中路-金鳳路-廣珠西線高速以西范圍外，三鄉(xiāng)鎮(zhèn)其神灣鎮(zhèn)：神灣海-金鳳路-雅髻山山腳-神灣大道南-神灣醫(yī)院東側(cè)在建道路-河板芙鎮(zhèn)：岐江河-河涌-禾尾巷-孖涌-古神公路-岐江河-金鐘涌-宏景一路-里溪大道-風(fēng)吹牛鼻頭山、三卦山、倒龍環(huán)山、水流槽、正坑以南-棋盤石、煙墩小欖鎮(zhèn)：除上述級別范圍外,廣珠城際鐵路-企頭捋涌-河涌-利安街-聯(lián)勝南路區(qū)-規(guī)劃路-利生涌-東部排灌渠-北部排灌渠-小欖水道-小欖鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-廣珠輕軌鐵路，環(huán)鎮(zhèn)北路-永寧工業(yè)大道-廣福路-東鳳鎮(zhèn)：除上述級別范圍及新沙島外，廣珠城際鐵路-鳳鳴小學(xué)東側(cè)現(xiàn)狀路-9河涌-沙仔瀝，廣澳高速-隆豐涌-番中路-規(guī)劃路-上浪涌-下浪涌-規(guī)劃路-龍九-博愛四路-城桂公路-東苑南路-南外環(huán)路-火炬開發(fā)區(qū)行政界線-南外環(huán)路-博愛七路-廣澳高速-江陵西路-XXX六路-上陂頭路-孫文東路-東庭濠園東側(cè)-濠北外環(huán)路-石岐街道行政界線-北環(huán)路-興創(chuàng)路-廣珠西區(qū)街道：G105-西區(qū)街道行政界線，博愛一路-西區(qū)街道行政界線，G-博愛路-博愛路東延線規(guī)劃路-福蔭大道-規(guī)劃路-玉泉路-八公里河-六孖涌-橫門水道-火炬開發(fā)區(qū)行政界線-岐江河-火炬開三鄉(xiāng)鎮(zhèn)：金涌大道-文昌東路-S268-雍泉路-沙坦公路-坦洲大涌-雞崗運(yùn)河-金坦洲鎮(zhèn)：坦洲大涌-錦繡國際花城西側(cè)規(guī)劃路-環(huán)洲北路-永前路-河邊街-坦洲劃路-坦洲大涌，前山水道-前山水道南支-東梪街南側(cè)規(guī)劃路-安南路-裕新路古鎮(zhèn)鎮(zhèn)：除上述級別范圍外，喼水河-西岸北路東側(cè)河涌-東裕路-順康大道-古鎮(zhèn)涌-中心路東四巷-晉南路-江南海岸家園北側(cè)現(xiàn)狀路-西海水道-古鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-中興大道南-振豐街-規(guī)劃路-古鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-古神公路-環(huán)鎮(zhèn)南路-古鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-偉杭百貨東側(cè)道路-東岸北路-綠博園中心路-為民路南側(cè)規(guī)劃路-百盛東路西小欖鎮(zhèn)：廣珠城際鐵路-橫海涌-環(huán)鎮(zhèn)南路-流板大涌-菊城南區(qū)街道：先施二路-茶亭路-馬嶺社區(qū)村界-南區(qū)街道行政界線-木殼山-規(guī)劃-橫四線（在建）-柴橋山東側(cè)規(guī)劃路-新濠南路-濠涌工業(yè)大樓西側(cè)現(xiàn)狀路-岐南朗街道：翠亨快線-廣珠城際鐵路-涌門口下涌-赤坎山側(cè)規(guī)劃路-西村溪-竹側(cè)道路-黃牛山東側(cè)規(guī)劃路-大亨門山東側(cè)山腳-南朗街道行政界線-廣澳高速-道路-坦洲鎮(zhèn)鎮(zhèn)界，環(huán)洲北路-聯(lián)一村、坦洲村社區(qū)、合勝社區(qū)、安阜社區(qū)規(guī)劃路-安阜涌-興坦路-坦洲大興路-坦洲涌-河邊街-永前路，安阜涌-前山水道-路-古鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-鳧洲河-綠博石林東北側(cè)道路-綠博園中心路-垂釣湖東側(cè)規(guī)劃路-樂業(yè)南路-百盛東路西側(cè)規(guī)劃路-喼水涌-西岸-江南海岸家園北側(cè)道路-西海水道-古鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)界；西海水道-中興大道南-振豐街-規(guī)劃路-廣珠城際鐵路，環(huán)鎮(zhèn)南路-古神公小欖鎮(zhèn)：環(huán)鎮(zhèn)北路-太樂路-永寧工業(yè)大道-廣福路-沙尾涌界-鳧洲河-聯(lián)勝南路東南側(cè)村道-利安街-河涌-企頭埒涌-廣珠城際鐵路-橫海涌-環(huán)鎮(zhèn)南路-流板大涌-菊城大道中-躍龍北路-新華西路-小欖涌-綠灣街-捷龍街-雞腸窖-北區(qū)小學(xué)北側(cè)規(guī)劃路-寶源路-竹源直街-建華大道-廣中江高速-小小欖鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-環(huán)鎮(zhèn)北路，麗城一號路-東興街-啟和三街-麗景路居意同興東路-小欖水道-小欖鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-東升涌-裕隆三路-永華路-葵興大道-北部排灌渠-麗城一號路，珠三角環(huán)線高速-坦背西二馬路-利生涌-鴻禧家園南側(cè)-小-同濟(jì)東路-廣珠西線高速-南頭收費(fèi)站-升輝北路-同福中路-升平北路-南頭大德生大涌-廣澳高速-現(xiàn)狀路-生生涌-新華路旁建成區(qū)-興隆南路-規(guī)劃路-角新涌-國宇豪庭南側(cè)規(guī)劃路-和諧路-民安南路-三角白鯉涌-雞鴉水道-三角鎮(zhèn)鎮(zhèn)橫欄鎮(zhèn)：古神公路-珠三角環(huán)線高速-橫欄鎮(zhèn)鎮(zhèn)界，拱北河-富橫路-永興北路--界獅北路-坦洲涌-明華三路-坦洲鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-廣澳高速-鼓仔山腳-坦洲大涌-鶴塘大道-S268-西山路-西山山腳-三鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-S268-城桂公路-平湖路-新湖路-規(guī)沙溪鎮(zhèn)：除上述級別范圍外，除上述級別范圍外，旗峰路-廣珠西線高速-規(guī)坦洲鎮(zhèn)：將軍山山腳-廣澳高速-悅?cè)A路-坦洲排灌河-坦洲大涌-坦洲鎮(zhèn)鎮(zhèn)界，大道-規(guī)劃路-新湖路-平湖路-城桂公路-S268-三鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)界，金鳳路-廣珠西線神灣鎮(zhèn)：神灣海-麻子涌-神灣鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-金鳳路芙一中）-廣珠西線高速-板芙收費(fèi)站-深灣小學(xué)旁河涌-店坑山、馬鞍山山腳-大涌鎮(zhèn)：西部排灌渠-翠華路-卓旗山體育公園東側(cè)山腳-仙福園-大涌鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-橫欄鎮(zhèn)：除上述級別范圍外，珠三角環(huán)線高速河涌-阜沙職業(yè)中學(xué)東側(cè)河涌-小欖水道-阜沙鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-阜沙涌-角白鯉涌-民安南路-和諧路-角新涌-布刀涌-雞鴉水道-三角鎮(zhèn)鎮(zhèn)界，角新涌-規(guī)劃路-新華路西側(cè)建成區(qū)外-興隆南路-興隆南路西側(cè)規(guī)劃速-十一股涌-嘉怡華庭北側(cè)道路-高平大道-德生大涌-田基沙瀝-水字號涌-三河涌-沙仔瀝，廣澳高速-隆豐涌-番中路-規(guī)劃路-上浪涌-下浪涌-規(guī)劃路-龍九區(qū)-規(guī)劃路-利生涌-坦背西二馬路-珠三角環(huán)線高速-東部排灌渠--北部排灌渠-小欖水道-小欖鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-廣珠輕軌鐵路，環(huán)鎮(zhèn)北路-永寧工業(yè)大道-廣福路-沙尾東鳳鎮(zhèn)：除上述級別范圍外，除上述級別范圍及新沙島外，廣珠城際鐵路-徑山東側(cè)現(xiàn)狀路-XXX六路-東區(qū)街道行政界線-廣珠城際鐵路-長江北路-岐江寶源路-河涌-盛豐街-捷龍街-綠灣街-東堤路-新華路-廣源中路-菊大涌-悅盛路-規(guī)劃路-興成路-環(huán)鎮(zhèn)南路-流板大涌-金魚瀝涌-規(guī)劃路-坦背沿河?xùn)|路-利生路-沿河?xùn)|路-興隆一路-為民路-廣珠西線高速-北部排灌渠-小欖鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-東升涌-葵興大道-珠三角環(huán)線高速-河涌-東升涌-北部排灌渠-朝陽路-麗鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-螺沙河-環(huán)鎮(zhèn)北路-太樂路-永寧工業(yè)大道-興寧路-永德路-廣業(yè)路-永福古鎮(zhèn)鎮(zhèn):西海水道-海洲水道-古鎮(zhèn)涌-西岸路-喼水涌-百盛東路西側(cè)規(guī)劃路-樂業(yè)南路-大華工業(yè)區(qū)西路-佛江高速-鳧洲河-古鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-沙古公路-岐江公路-坦洲鎮(zhèn)：坦洲大涌-規(guī)劃路-界獅北路-坦洲涌-潭隆北路-神利路坦洲涌-海倫堡六期北側(cè)-坦洲鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-界獅南路-神農(nóng)路-坦神路-坦洲涌-公洲）；火炬開發(fā)區(qū)：橫門水道-廣澳高速-世紀(jì)大道-廣珠沙溪鎮(zhèn)：鳧洲河-康樂路-隆盛路西延線規(guī)劃路-六鄉(xiāng)涌-興工路-康樂南路右側(cè)支線-康樂南路-旗峰路-廣珠西線高速-老周山山腳-沙溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-南外環(huán)路-大-環(huán)山路-吉祥路-規(guī)劃路-新豐北路-廣中江高速-長桿沙東側(cè)小路-桂洲水道-黃橫四線-橫欄鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-三河瀝-沙古公路-橫欄鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-沙古坦洲鎮(zhèn)：垣洲大涌-規(guī)劃路-界獅北路-坦洲涌-潭隆北路-神利-海倫堡六期北側(cè)-坦洲鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-廣澳高速，坦洲大涌-規(guī)劃路-道-坦洲鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-界獅南路-神農(nóng)路-坦神路-坦洲涌-公洲新涌-環(huán)洲北路-規(guī)劃南朗街道：橫門水道南支-大茅小河-欖橫路-南岐北路東側(cè)規(guī)劃路-南港路-蔥菜山腳規(guī)劃路-龍穴路-龍穴路南側(cè)鄉(xiāng)道-南港路東側(cè)規(guī)劃路-迎海三路東沿線鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-前山水道-坦神南路-規(guī)劃路，廣澳高速-廣珠西線高速華路-坦洲排管河-坦洲大涌-廣澳高速-坦洲鎮(zhèn)鎮(zhèn)-廣中江高速-長桿沙東側(cè)小路-桂洲水道-黃圃鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-黃圃水河涌-三寶瀝-規(guī)劃路-歪滘街南側(cè)河涌-民眾涌-錦江路-錦安路北側(cè)規(guī)劃路-錦板芙鎮(zhèn)：北臺森林公園山腳-廣珠西線高速-文華西路-板芙鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-岐江河-古大涌鎮(zhèn)：西部排灌渠-環(huán)鎮(zhèn)路-規(guī)劃路-涌河涌-三寶瀝-規(guī)劃路-歪滘街南側(cè)河涌-民眾涌-錦江路-錦安路北側(cè)規(guī)劃路-錦板芙鎮(zhèn)：除上述級別范圍外，北臺森林公園山腳-廣珠西線高速-文華西路以鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-坦神北三路北側(cè)規(guī)劃路-鐵爐山森林公園山腳-坦洲鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-廣澳高速-神灣鎮(zhèn)：神灣海-岐江河-神灣鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-金鳳路-新樂街東側(cè)規(guī)劃路-雪條山、豬腰山、伯公山山腳-神灣大道南東側(cè)規(guī)劃路-斜璧山地東區(qū)街道：東區(qū)街道行政界線-南外環(huán)路-東區(qū)街道行政界線-廣珠城際鐵路--沙溪南路-西區(qū)街道行政界線-北外環(huán)路-石岐街道行政界線-港口河-淺水湖-三角快線-含珠滘-石岐街道行政界線-六孖涌-八公里河-港義路-劃路-小隱涌-環(huán)茂一路-江陵東路-下洋山腳-港城路-岐關(guān)東路-嶺匯名軒東側(cè)現(xiàn)狀路-大嶺衛(wèi)生站旁現(xiàn)狀路-江陵西路-XXX六路-上陂頭路-孫文坦洲鎮(zhèn)：坦神南路-南坦路-坦洲鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-香海高速（古鎮(zhèn)鎮(zhèn)：鳧洲河-大華工業(yè)北路-大華工業(yè)區(qū)西側(cè)河涌-綠博園中心路-規(guī)劃路-樂業(yè)南路-百盛東路西側(cè)規(guī)劃路-喼水涌-西岸北路-東明路-順成二路側(cè)現(xiàn)狀路-順康大道-古鎮(zhèn)涌-德勝路-規(guī)劃路-東興西路-鴻福三路-鴻福二路-七街-綠灣街-小欖涌-東堤路-流板大涌-環(huán)鎮(zhèn)南路-橫海涌-廣珠城際鐵路-小欖鎮(zhèn)南頭鎮(zhèn)：雞鴉水道-升平南路東側(cè)-月桂西路-升輝南路-三鑫小學(xué)南側(cè)現(xiàn)狀路--逸仙路-火炬開發(fā)區(qū)行政界線-南外環(huán)路-廣澳高速-江陵東路路-港城路-港城路旁-江陵東路-環(huán)茂一路-小隱涌-港義路南側(cè)規(guī)劃路-港義路-同樂東路南側(cè)-東陽南路-六孖涌-橫門水南區(qū)街道：G105-廣珠西線高速-雙龍路西側(cè)規(guī)劃路-雙龍路-南區(qū)街道行政界五桂山街道：長命水村除山體部分，桂南大道-中珠排洪渠-五桂山街道行政路-隆興路-寶珠中路-工業(yè)大道-橫四線-橫四線東側(cè)規(guī)劃路-大涌支線-南外環(huán)路-翠景道-幸福時(shí)光南側(cè)現(xiàn)狀路-高亮原路-新濠路-沙溪南路-沙溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-鳧大涌鎮(zhèn)：西部排灌渠-翠華路-卓旗山體育公園東側(cè)山腳-仙福園-大涌鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-坦洲鎮(zhèn)：坦洲大涌-錦繡國際花城西側(cè)規(guī)劃路-安阜街-坦神南路-前山水道-坦洲鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-香海高速（在建）-坦神南路-南坦路-坦洲鎮(zhèn)鎮(zhèn)橫欄鎮(zhèn)：橫四線-拱北河-躍進(jìn)河-計(jì)沙滘-長安北路-珠三古鎮(zhèn)鎮(zhèn)：除上述級別范圍外，海洲水道-西海水道-廣珠城際鐵路-沙古公路-黃圃鎮(zhèn)：桂州水道-廣中江高速-新豐北路-新豐北路東側(cè)規(guī)劃路-吉祥路-環(huán)山西路-環(huán)山中路-南坑路-朝南路-中心橫河-黃圃水道-規(guī)劃路-新柳東板芙鎮(zhèn)：孖涌-禾尾北巷旁河涌-岐江河-板芙鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-板芙北路-湖州山外圍建三鄉(xiāng)鎮(zhèn)：除上述級別范圍與三鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-翻船坑?xùn)|側(cè)規(guī)劃路-馬坑水庫東側(cè)山坦洲鎮(zhèn)：廣澳高速-廣珠西線高速兩側(cè)建成區(qū)-悅?cè)A路-坦洲排灌河-坦洲大涌-東鳳鎮(zhèn)：小欖水道-橫瀝涌-廣珠西線高速-東鳳鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-廣珠城際鐵路-東鳳鎮(zhèn)高速-陽光大道-番中路-隆豐涌-民眾裕安涌-錦標(biāo)小學(xué)東側(cè)建成區(qū)-隆豐涌-上浪涌-來福路旁規(guī)劃路-民眾涌-孖寶路北側(cè)河涌-現(xiàn)狀路-民眾大道中-民眾涌-火炬開發(fā)區(qū)：孫文東路-長江路-火炬開發(fā)區(qū)行政界線-南外環(huán)路-逸仙路-小隱涌-老鼠山東側(cè)規(guī)劃路-東鎮(zhèn)東一路-東陽南路-步涌-橫門水道-火炬開發(fā)區(qū)行政界線-岐江河-沿江東一路-XXX港大道-孫文東沙溪鎮(zhèn)：鳧洲河-新路街-龍頭環(huán)寶環(huán)街第三巷子-樂群龍陽路-寶環(huán)街-龍聚環(huán)幼兒園南側(cè)現(xiàn)狀路-文龍街-利群樓南側(cè)現(xiàn)狀路-古鎮(zhèn)鎮(zhèn)：新興大道-文興路-大興路-騰豐街-振豐街-規(guī)劃路-同興路小欖鎮(zhèn)：小欖水道-雞腸滘-北秀路-寶源路-洪聯(lián)路-教育路-華業(yè)路-永進(jìn)路-市場西街-永寧工業(yè)大道-興寧路-小欖涌-環(huán)鎮(zhèn)西路-廣成路-聯(lián)豐中路-環(huán)鎮(zhèn)南路-火炬開發(fā)區(qū)：除上述級別范圍外，岐江河-橫門橫欄鎮(zhèn)：橫四線-拱北河-觀江路-順興北路-沙溪理工學(xué)校南坦洲鎮(zhèn)：坦洲大涌-公洲新涌-坦洲涌-金斗大街-鵬云路-工業(yè)大道-坦神南路-20小欖鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-裕民社區(qū)界線-民安南路-婆隴涌-橫海涌-環(huán)鎮(zhèn)南路-聯(lián)豐中路-廣成路-環(huán)鎮(zhèn)西路-小欖涌-興寧路-永寧工業(yè)大道-市場西街-永進(jìn)路-華業(yè)路-教育路-洪聯(lián)路-寶源路-北秀路-雞腸滘-小欖鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-廣中江高速-小欖鎮(zhèn)鎮(zhèn)界聯(lián)豐南區(qū)街道：除上述級別范圍外，北臺溪-城南六路-南區(qū)街道行政界線以北區(qū)大涌鎮(zhèn)：除上述級別范圍外，赤洲河-大涌鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-大南路-大南路南側(cè)廠房--拱北河-順興北路-五村街-拱北河-永興北路南側(cè)規(guī)劃路-涌橫路-橫四線-橫欄小欖鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-北部排灌渠-葵興大道-珠三角環(huán)線高速-葵興大道-利生涌街旁現(xiàn)狀路-白鯉涌-西祥路南側(cè)河涌-太平村北部建成區(qū)，蒗滘涌-小欖鎮(zhèn)鎮(zhèn)黃圃鎮(zhèn)：黃圃鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-大魁河-廣中江高速-觀仙北路東側(cè)規(guī)劃路-猛崗涌-黃圃21洲大涌，坦洲涌-界獅北路-界獅北路北側(cè)規(guī)劃路-下界沖-坦洲大涌-坦洲排灌河-月環(huán)村府-悅?cè)A路-悅?cè)A路西側(cè)建成區(qū)-營肖洞山、獅子崗山東側(cè)-豬山腳山建成區(qū)-金鳳路-神洲灣畔西側(cè)現(xiàn)狀路-神灣中心小學(xué)西側(cè)規(guī)劃路-深環(huán)西街-深三角鎮(zhèn)：田基沙瀝-德生大涌-生生涌-新華路旁河涌-規(guī)劃路-角新涌-橫二線-河涌-雞鴉水道-阜沙鎮(zhèn)鎮(zhèn)界，阜沙涌-阜沙鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-同安街旁河涌-阜港大道旁22黃圃鎮(zhèn)：黃圃水道-猛崗涌-猛崗涌西側(cè)規(guī)劃路-廣中江高速-大魁河-黃圃鎮(zhèn)鎮(zhèn)注：表中級別范圍是概略描述，使用時(shí)請注意參照對應(yīng)用途級別基準(zhǔn)地價(jià)圖，以基準(zhǔn)地價(jià)圖圖形界線確定級別范圍。23五、各用途區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)表5-1XXX市商服用地區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)（樓面地價(jià)）44東區(qū)街道、石鎮(zhèn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表5-2XXX市住宅用地區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)（樓面地價(jià)）342514151515151514141414143414141414141425252515151515151515363636463434363646362624263524252524141624241414132323141414142323222222222223235252525252424336鎮(zhèn)33242323242524243424242426362525253535363636454545555537556565545555646565353535454545555544444424241514141424343438343434343535353535353535353536363636363646464645455555553555545454545439554445454555555455656455444444343435343516161616555565656566654065656555455556666656455555566665666464646664555554565655554535353636363641353636363633道333535555453536364646463鎮(zhèn)636464535353鎮(zhèn)53424242424242424242423242424256453636354666鎮(zhèn)65鎮(zhèn)6465鎮(zhèn)55鎮(zhèn)555道45454645454656434434343434333344453鎮(zhèn)5453554544443526262535454546454645454546363636363535443535454646565////表5-3XXX市工業(yè)用地區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)（地面地價(jià)）33221212121212121212東區(qū)街道、石2223233343333245422323鎮(zhèn)2312121213132444444343333332232323232322223232463232324242424242435343455橫欄鎮(zhèn)、小鎮(zhèn)333334344454343434343532525254725334333333233323242323242424243434343434443535344444444554542525252485352525253534343534343232323535353545444444444444544445454444965655454544443434443432324242323232324262434354545444444鎮(zhèn)43434250鎮(zhèn)423323333222233332222222223233333333424242525544鎮(zhèn)454434鎮(zhèn)343434鎮(zhèn)3551343333333363632434243323鎮(zhèn)24242636363624242524352424243435353536353552363536表5-4XXX市公共管理與公共服務(wù)用地區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)（樓面地價(jià)）24151513151313東區(qū)街道、石1315133243炬開發(fā)區(qū)、五33432222121212121323534433232424233445454453344443444433232223334324252522321232543232434343535354555555454554444435545454444443545454455545455454555545442434242353534354433242323245444445443434335323233434333334322232563333243534343535353535445545表5-5XXX市公用設(shè)施用地區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)（地面231413131412121212東區(qū)街道、南111111572232東區(qū)街道、五桂山街道、火225424鎮(zhèn)1412121333231213243332323335442542325842322323231324241212222333334345444354454333543333334333444544335943333321121322314231鎮(zhèn)31鎮(zhèn)331424134334鎮(zhèn)33233252232222鎮(zhèn)22131道314601323241514232424242424253334442////六、商服路線價(jià)12345678961626364城南一路656667七、各用途基準(zhǔn)地價(jià)修正體系（一）商服用地基準(zhǔn)地價(jià)修正體系XXX市商服用地基準(zhǔn)地價(jià)修正體系包括區(qū)域因素修正、樓層修正、超高層建筑修正（加選）、年期修正、期正、臨街類型修正、其他個(gè)別因素修正、土地開發(fā)程P開——待開發(fā)項(xiàng)目宗地樓面地價(jià)P建——已建成項(xiàng)目第n層樓P樓——待估宗地所在區(qū)片的樓面地價(jià)Kt——用地類型修正系數(shù)Kv——容積率修正系數(shù)Klx——樓層修正系數(shù)Ky——年期修正系數(shù)Kq——期日修正系數(shù)Kg——其他個(gè)別因素修正系數(shù)Kh——超高層建筑修正系數(shù)（建筑高度大于100米時(shí)，加選）D——土地開發(fā)程度修正值68（1）區(qū)域因素修正影響商服用地地價(jià)的區(qū)域因素較多，經(jīng)過篩選并征詢當(dāng)?shù)貙＜业挠嘘P(guān)意見，選取對宗地地價(jià)影響幅度較大的區(qū)域因素，包括繁華程度、交通條件、基本設(shè)施狀況、人口狀況、城鎮(zhèn)規(guī)劃。區(qū)注：①商服用地各區(qū)片區(qū)域因素修正幅度乘以不同因素的指標(biāo)權(quán)重值后得到的是對應(yīng)各區(qū)片內(nèi)不同因素的修正系數(shù)值。②按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）在確定的上調(diào)、下調(diào)幅度的情況下，內(nèi)插修正值，將宗地地價(jià)修正幅度劃分為五個(gè)檔次。本次商服用地基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)片內(nèi)區(qū)域因素修正分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)檔次，其中優(yōu)的修正幅度為上調(diào)幅度，較優(yōu)為上調(diào)幅度÷2、一般的修正幅度為0、較劣的修正幅度為下調(diào)幅度÷2、劣的修正幅度為下調(diào)幅度。表7-2商服用地各區(qū)片區(qū)域因素修正號號號69號號號70號號號71號號號72號號號73號號號74號號號75號號號//////優(yōu)劣便道路通達(dá)度一一般，交通一般況高施完善度一設(shè)施完備度一般差好差（2）容積率與樓層修正表7-4商服用地樓面地價(jià)容積率修正276注：①本表適用于待開發(fā)項(xiàng)目采用樓面地價(jià)測算宗地價(jià)格；②當(dāng)宗地容積率在上述容積率之間時(shí)，容積率修正系數(shù)需根據(jù)公式計(jì)算得到，當(dāng)1.0＜r≤2.0時(shí)，容積率的修正系數(shù)：x=（2/r）0.3996；當(dāng)2.0＜r＜10.0時(shí)，容積率的修正系數(shù)：x=（2/r）0.31。③待估價(jià)宗地為商住用地時(shí)，若商業(yè)建筑部分需獨(dú)立占地集中設(shè)置，按項(xiàng)目對應(yīng)的容積率進(jìn)行修正；若商業(yè)建筑部分不需獨(dú)立占地集中設(shè)置，容積率按商業(yè)部分計(jì)容建筑面積÷總用地面積確定，并按計(jì)算得出的容積率進(jìn)行修正。2）樓層修正系數(shù)表7-5商服用地樓面地價(jià)樓層修正系數(shù)表注：①本表適用于已建成項(xiàng)目或已有詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)且有商業(yè)樓層分布依據(jù)的零售商業(yè)、批發(fā)市場用地待開發(fā)項(xiàng)目宜采用樓面地價(jià)測算宗地價(jià)格；②修正后得到的結(jié)果是第n層的樓面地價(jià)。3）超高層建筑修正系數(shù)表7-6商服用地超高層建筑修正（3）年期修正ym]Ky——年期修正系數(shù)77123456789注：①在進(jìn)行宗地評估時(shí)可根據(jù)公式Ky=[1－（1÷（1+r）ml）]÷[1－[1÷（1+r）m]直接計(jì)算；②表中為商服用地還原率取7.38％條件下的年期修正系數(shù)。（4）個(gè)別因素修正2）臨街類型修正3）其他個(gè)別因素修正Kg=∏（1+Kgi）表7-10商服用地其他個(gè)別因素修正優(yōu)劣利土地利用有一078優(yōu)劣響形狀不規(guī)則，對0質(zhì)承載力較強(qiáng)度的影響；承0（5）土地開發(fā)程度修正當(dāng)運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)法進(jìn)行宗地評估時(shí)，若宗地未達(dá)到或超過基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定土注：①通路、供電、供水、排水、通訊、通燃?xì)獾确猪?xiàng)開發(fā)費(fèi)用，應(yīng)按主干線、次干線、分支線路等不同酌情選用上限值、中間值或下限值；②本表數(shù)據(jù)為每平方米土地的土地開發(fā)程度修正值，運(yùn)用樓面地價(jià)時(shí)，應(yīng)換算到每平方米建筑面積下的修正值。XXX市商服路線價(jià)修正體系包括：樓層修正、年期修正、期日修正、臨街深度修正、臨街寬度修正、寬深比修正、臨街類型修正、其他個(gè)別因P宗——待估宗地第n層樓面地價(jià)79uKlxKyKqKsKkKwKjKgD——待估宗地所在路段的路線價(jià)（首層樓面地價(jià)）————其他個(gè)別因素修正系數(shù)——土地開發(fā)程度修正值其他個(gè)別因素修正、土地開發(fā)程度修正等，與商服用地基準(zhǔn)地價(jià)修正體系（1）樓層修正表7-12商服路線價(jià)首層樓面地價(jià)樓層修正系數(shù)表注：本表適用于已建成項(xiàng)目采用商服路線價(jià)首層樓面地價(jià)測算宗地價(jià)格。（2）臨街深度修正修正系數(shù)（Ks）注：①待估價(jià)宗地所處地段存在路線價(jià)的商服用地，臨街深度小于或等于10米的宗地，執(zhí)行所在路段的商服路線價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；臨街深度大于10米的宗地，執(zhí)行所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)片價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；②對于已建成項(xiàng)目，深度起算點(diǎn)為該建筑物的鋪面，若為未建項(xiàng)目，深度起算點(diǎn)則為建筑紅線。（3）臨街寬度修正修正系數(shù)（Kk）1（4）寬深比修正（三）住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)修正體系XXX市住宅用地修正體系包括：區(qū)域因素修正、容積率修正或樓層分配系數(shù)修正、年期修正、期日修正、臨江條件修正、其P開——待估宗地樓面地價(jià)P樓——待估宗地所在區(qū)片的樓面地價(jià)Kt——用地類型修正系數(shù)Klf——樓層分配系數(shù)，為可選項(xiàng)Kq——期日修正系數(shù)Kg——其他個(gè)別因素修正系數(shù)D——土地開發(fā)程度修正值（1）區(qū)域因素修正影響住宅用地宗地地價(jià)的區(qū)域因素較多，經(jīng)過篩選并征詢當(dāng)?shù)貙＜业谋?-16住宅用地區(qū)域因素修正指標(biāo)供電、供水、排水、通訊、燃?xì)獗Ｕ下剩芡晟贫?；中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、高等院校、醫(yī)療注：①住宅用地各區(qū)片區(qū)域因素修正幅度乘以不同因素的指標(biāo)權(quán)重值后得到的是對應(yīng)各區(qū)片內(nèi)不同因素的修正系數(shù)值。②按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）在確定的上調(diào)、下調(diào)幅度的情況下，內(nèi)插修正值，將宗地地價(jià)修正幅度劃分為五個(gè)檔次。本次住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)片內(nèi)區(qū)域因素修正分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)檔次，其中優(yōu)的修正幅度為上調(diào)幅度，較優(yōu)為上調(diào)幅度÷2、一般的修正幅度為0、較劣的修正幅度為下調(diào)幅度÷2、劣的修正幅度為下調(diào)幅度。表7-17住宅用地各區(qū)片區(qū)域因素修正///表7-18住宅用地區(qū)域因素修正系數(shù)優(yōu)劣度一般便好人口密度一般（2）容積率修正表7-19住宅用地樓面地價(jià)容積率修正系數(shù)表213456注：①本表適用于采用樓面地價(jià)測算宗地價(jià)格。②當(dāng)宗地容積率在上述容積率之間時(shí)，容積率修正系數(shù)需根據(jù)公式計(jì)算得到，當(dāng)1.0＜r≤2.0時(shí)，容積率的修正系數(shù)：x=（2/r）0.60；當(dāng)2.0＜r＜7.0時(shí)，容積率的修正系數(shù)：x=（2/r）0.15；③待估價(jià)宗地為商住用地等情況時(shí)，可以按比例或其他方法計(jì)算出住宅用地所占的建筑面積。此時(shí)住宅用地總地價(jià)=住宅用地樓面地價(jià)×住宅用地（所占的）建筑面積；待估價(jià)宗地為商住用地等情況時(shí)，住宅用地部分的容積率修正系數(shù)應(yīng)按綜合容積率選用。（3）樓層分配系數(shù)樓層分配系數(shù)是對住宅樓整體樓面地價(jià)修正至具體某一層的樓面地價(jià)修正，適用于已建成住宅項(xiàng)目計(jì)算某樓層的地————————————————————————————————————————————————————————1///N)///注：頂層分配系數(shù)下調(diào)1%-2%（有特殊設(shè)計(jì)，如復(fù)式、贈(zèng)送獨(dú)立平臺花園、贈(zèng)送閣樓等情況除90（4）年期修正ym]123456789注：①在進(jìn)行宗地評估時(shí)可根據(jù)公式Ky=[1－（1÷（1+r）ml）]÷[1－[1÷（1+r）m]直接計(jì)算；②表中為住宅用地還原率取6.13％條件下的年期修正系數(shù)。（5）個(gè)別因素修正日照、采光、通風(fēng)、朝向、使用年限、臨江等。經(jīng)過篩選并征詢當(dāng)?shù)貙＜业挠嘘P(guān)意見，選取對宗地地價(jià)影響幅度較大的個(gè)別因素，并以此對樣點(diǎn)地91根據(jù)宗地地價(jià)與影響因素關(guān)系的分析，編制影響宗地地價(jià)個(gè)別因素修正系XXX市評估范圍內(nèi)一線臨江（臨河、臨海，如岐江河、橫門水道等）2）其他個(gè)別因素修正表7-23住宅用地其他個(gè)別因素修正優(yōu)劣地利用有一定0理理0質(zhì)地勢較平坦，坡弱弱0距離鐵路、高————響————0（6）土地開發(fā)程度修正92當(dāng)運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)法進(jìn)行宗地評估時(shí)，若宗地未達(dá)到或超過基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開注：①通路、通電、供水、排水、通訊、通燃?xì)獾确猪?xiàng)開發(fā)費(fèi)用，應(yīng)按主干線、次干線、分支線路等不同酌情選用上限值、中間值或下限值；②本表數(shù)據(jù)為每平方米土地的土地開發(fā)程度修正值，運(yùn)用樓面地價(jià)時(shí)，應(yīng)換算到每平方米建筑面積下的修正值。（四）工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正體系結(jié)合XXX市工業(yè)用地的實(shí)際情況，主要考慮了區(qū)域因素修正、容積率修正、年期修正、期日修正、其他個(gè)別因素修正、土地開發(fā)程度修正和用（1+1ki）×Kv×Ky×Kq×Kg±DP宗——P地——Kt——Ki——Kv——Ky——Kq——Kg——D——（1）區(qū)域因素修正工業(yè)用地區(qū)域因素修正包括交通條件、基本設(shè)施狀況、環(huán)境條件、產(chǎn)93表7-25工業(yè)用地區(qū)域因素修正指標(biāo)注：①工業(yè)用地各區(qū)片區(qū)域因素修正幅度乘以不同因素的指標(biāo)權(quán)重值后得到的是對應(yīng)各區(qū)片內(nèi)不同因素的修正系數(shù)值。②按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）在確定的上調(diào)、下調(diào)幅度的情況下，內(nèi)插修正值，將宗地地價(jià)修正幅度劃分為五個(gè)檔次。本次工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)片內(nèi)區(qū)域因素修正分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)檔次，其中優(yōu)的修正幅度為上調(diào)幅度，較優(yōu)為上調(diào)幅度÷2、一般的修正幅度為0、較劣的修正幅度為下調(diào)幅度÷2、劣的修正幅度為下調(diào)幅度。表7-26工業(yè)用地各區(qū)片區(qū)域因素修正號度度號度度號度度94號度度號度度號度度95號度度號度度號度度96號度度號度度號度度97號度度號度度號度度///表7-27工業(yè)用地區(qū)域因素修正系數(shù)優(yōu)劣98優(yōu)劣響高般低好差（2）容積率修正一般來說，工業(yè)用地的容積率限制對地價(jià)的影響較小，其地價(jià)的差異更多的是由產(chǎn)業(yè)集聚度、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、區(qū)域配套情況、政策引導(dǎo)等其他因素地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款；對新增工業(yè)用地，要進(jìn)一步提高工業(yè)用地控制指標(biāo)，廠房建筑面積高于容積率控制指標(biāo)的部分，不通過廠房加層、廠區(qū)改造、內(nèi)部用地整理等途徑提高土地利用率。在規(guī)劃、不改變用途的前提下，現(xiàn)有工業(yè)用地提高土地利用率和增加容積率99率不作為影響工業(yè)用地地價(jià)的主要因素，符合相關(guān)規(guī)定的工業(yè)用地不進(jìn)行（3）年期修正ym]Ky——年期修正系數(shù)123456789注：①在進(jìn)行宗地評估時(shí)可根據(jù)公式Ky=[1－（1÷（1+r）ml）]÷[1－[1÷（1+r）m]直接計(jì)算；②表中為工業(yè)用地還原率取5.35％條件下的年期修正系數(shù)。（4）其他個(gè)別因素修正Kg=∏（1+Kgi）優(yōu)劣利0對布局有一0承載力較強(qiáng)般0（5）土地開發(fā)程度修正法進(jìn)行宗地評估時(shí)，若宗地未達(dá)到或超過基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度時(shí)，應(yīng)酌注：①通路、供電、供水、排水、通訊等分項(xiàng)開發(fā)費(fèi)用，應(yīng)按主干線、次干線、分支線路等不同酌情選用上限值、中間值或下限值；②本表數(shù)據(jù)為每平方米土地的土地開發(fā)程度修正值。（五）公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正體系XXX市公共管理與公共服務(wù)用地修正體系包括：區(qū)域因素修正、容積率修正、年期修正、期日修正、其他個(gè)別因素修正、土地開發(fā)程度修正和nP宗=P樓×kt×（1+ki）×kV×kY×kq×kg±Di=1P宗——待估宗地樓面地價(jià)P樓——待估宗地所在區(qū)片的樓面地價(jià)Kt——用地類型修正系數(shù)Kv——容積率修正系數(shù)Ky——年期修正系數(shù)Kg——其他個(gè)別因素修正系數(shù)（1）區(qū)域因素修正表7-31公共管理與公共服務(wù)用地區(qū)域因素修正指標(biāo)說明表供電、供水、排水、通訊保障率，周邊基礎(chǔ)設(shè)注：①公共管理與公共服務(wù)用地各區(qū)片區(qū)域因素修正幅度乘以不同因素的指標(biāo)權(quán)重值后得到的是對應(yīng)各區(qū)片內(nèi)不同因素的修正系數(shù)值。②按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）在確定的上調(diào)、下調(diào)幅度的情況下，內(nèi)插修正值，將宗地地價(jià)修正幅度劃分為五個(gè)檔次。本次公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)片內(nèi)區(qū)域因素修正分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)檔次，其中優(yōu)的修正幅度為上調(diào)幅度，較優(yōu)為上調(diào)幅度÷2、一般的修正幅度為0、較劣的修正幅度為下調(diào)幅度÷2、劣的修正幅度為下調(diào)幅度。表7-32公共管理與公共服務(wù)用地各區(qū)片區(qū)域因素修正幅度表表7-33公共管理與公共服務(wù)用地區(qū)域因素修正系數(shù)說明表優(yōu)劣況施優(yōu)劣便道路通達(dá)度一一般，交通一般旺人流較暢旺人流量一般人口密度一般染較高、景觀較基本無水污染綠化、景觀一重（2）容積率修正表7-34公共管理與公共服務(wù)用地樓面地價(jià)容積率修正系數(shù)表213456容積率的修正系數(shù)：x=（2/r）0.46;當(dāng)2.0＜r＜7.0時(shí)，容積率的修正系數(shù)：x=（2/r）0.30。（3）年期修正按照土地還原率為5.85%，公共管理與公共服務(wù)用地法定最高出讓年yKy——年期修正系數(shù)表7-35公共管理與公共服務(wù)用地年期修正系數(shù)表123456789注：①在進(jìn)行宗地評估時(shí)可根據(jù)公式Ky=[1－（1÷（1+r）ml）]÷[1－[1÷（1+r）m]直接計(jì)算；②表中為公共管理與公共服務(wù)用地還原率取5.85％條件下的年期修正系數(shù)。（4）其他個(gè)別因素修正Kg=∏（1+Kgi）表7-36公共管理與公共服務(wù)用地其他個(gè)別因素修正系數(shù)表優(yōu)劣利土地利用有一響0理0強(qiáng)度的影響；承0（5）土地開發(fā)程度修正注：①通路、供電、供水、排水、通訊等分項(xiàng)開發(fā)費(fèi)用，應(yīng)按主干線、次干線、分支線路等不同酌情選用上限值、中間值或下限值；②本表數(shù)據(jù)為每平方米土地的土地開發(fā)程度修正值，運(yùn)用樓面地價(jià)時(shí)，應(yīng)換算到每平方米建筑面積下的修正值。（六）公用設(shè)施用地基準(zhǔn)地價(jià)修正體系XXX市公用設(shè)施用地修正體系包括：區(qū)域因素修正、年期修正、期日修正、其他個(gè)別因素修正、土地開發(fā)程度修正和用地nP宗=P地×kt×（1+ki）×kY×kq×kg±Di=1P宗——待估宗地地面地價(jià)P地——待估宗地所在區(qū)片的地面地價(jià)Ki——用地類型修正系數(shù)Ky——年期修正系數(shù)Kq——期日修正系數(shù)Kg——其他個(gè)別因素修正系數(shù)D——土地開發(fā)程度修正值（1）區(qū)域因素修正城鎮(zhèn)規(guī)劃、人口狀況。區(qū)域因素修正是用于表7-38公用設(shè)施用地區(qū)域因素修正指標(biāo)注：①公用設(shè)施用地各區(qū)片區(qū)域因素修正幅度乘以不同因素的指標(biāo)權(quán)重值后得到的是對應(yīng)各區(qū)片內(nèi)不同因素的修正系數(shù)值。②按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）在確定的上調(diào)、下調(diào)幅度的情況下，內(nèi)插修正值，將宗地地價(jià)修正幅度劃分為五個(gè)檔次。本次公用設(shè)施用地基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)片內(nèi)區(qū)域因素修正分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)檔次，其中優(yōu)的修正幅度為上調(diào)幅度，較優(yōu)為上調(diào)幅度÷2、一般的修正幅度為0、較劣的修正幅度為下調(diào)幅度÷2、劣的修正幅度為下調(diào)幅度。表7-39公用設(shè)施用地各區(qū)片區(qū)域因素修正幅度表///表7-40公用設(shè)施用地區(qū)域因素修正系數(shù)優(yōu)劣物流貨運(yùn)站、港口碼頭近，物流貨運(yùn)站、便物流貨運(yùn)站、港口碼頭距離一般，交通一般物流貨運(yùn)站、港口碼頭遠(yuǎn)，況染較高、景觀較基本無水污染綠化、景觀一重（2）容積率修正供氣、消防、環(huán)衛(wèi)、公用設(shè)施維修等公共服務(wù)用地，其用地規(guī)模、用地性質(zhì)、用地審批、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等均有明文規(guī)定及指導(dǎo)文件，容積率的提高對土地收益的增加沒有明顯的效果；在供求關(guān)系上為按需供給，沒有充分的市場競爭機(jī)制，本次基準(zhǔn)地價(jià)成果中，公用設(shè)施（3）年期修正yKy——年期修正系數(shù)123456789注：①在進(jìn)行宗地評估時(shí)可根據(jù)公式Ky=[11÷（1+r）ml）]÷[1－[1÷（1+r）m]直接計(jì)算；②表中為公用設(shè)施用地還原率取4.95％條件下的年期修正系數(shù)。（4）其他個(gè)別因素修正Kg=∏（1+Kgi）表7-42公用設(shè)施用地個(gè)別因素修正優(yōu)劣對布局有一0質(zhì)承載力較強(qiáng)般0利0（5）土地開發(fā)程度修正當(dāng)運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)法進(jìn)行宗地評估時(shí)，若宗地未達(dá)到或超過基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開注：①通路、供電、供水、排水、通訊等分項(xiàng)開發(fā)費(fèi)用，應(yīng)按主干線、次干線、分支線路等不同酌情選用上限值、中間值或下限值；②本表數(shù)據(jù)為每平方米土地的土地開發(fā)程度修正值。（七）用地類型修正系數(shù)在實(shí)際評估工作中常常會(huì)遇到除商服、住宅、工業(yè)等用地外的其他類結(jié)合XXX市實(shí)際情況，分析XXX市不同用地類型的地價(jià)水平和有關(guān)交類地地地地地地地融活動(dòng)場所和企業(yè)廠區(qū)外地地古城以及綠地率小于65%地類地爾夫球場、廢舊物資回收地地地地地地地//類地地生防疫用地、特殊醫(yī)療用地、其他醫(yī)療衛(wèi)生用地等地務(wù)的設(shè)施及其附屬設(shè)施用地碼頭用地、管道運(yùn)輸用地類樓//場地//地地地注：①本表用地類型劃分主要參考《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）中二級類用地；②同時(shí)適用表中所列用地類型中的兩種或兩種以上時(shí)，根據(jù)針對性原則確定其中一個(gè)或按比例分?jǐn)?，不得重?fù)修正；③本表中社會(huì)停車場用地指地上公共停車場和停車庫用地，不包括地下公共停車場和停車庫用地；④評估結(jié)果須符合《關(guān)于發(fā)布實(shí)施<全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》（國土資發(fā)〔2006〕307號）、《國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》（國土資發(fā)〔2009〕56號）文件規(guī)定要求；⑤城市用地分類依據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011），各用地類型對應(yīng)城市用地分類僅供參考；用地用海分類依據(jù)《自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)<國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南（試行）>的通知》（自然資辦發(fā)〔2020〕51號），各用地類型對應(yīng)用地用海分類僅供參考；⑥農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場用地、農(nóng)產(chǎn)品展銷市場用地，農(nóng)貿(mào)市場用地等參照工業(yè)的1.0系數(shù)修正；⑦根據(jù)《XXX市人民政府關(guān)于印發(fā)XXX市新型產(chǎn)業(yè)用地管理辦法（修訂）的通知》（中府規(guī)字〔2022〕16號、中府〔2022〕126號新增新型產(chǎn)業(yè)用地原則上按照商服用地的0.35系數(shù)修正（認(rèn)定為定屬于總部經(jīng)濟(jì)、符合支持產(chǎn)業(yè)目錄的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，經(jīng)審議同意后可下調(diào)至0.25），但不得低于工業(yè)用地級別基準(zhǔn)地價(jià)；已出讓工業(yè)用地轉(zhuǎn)為新型產(chǎn)業(yè)用地的，新型產(chǎn)業(yè)用地按照商服用地的0.20系數(shù)修正，但不得低于工業(yè)用地級別基準(zhǔn)地價(jià)；⑧凡是不在以上范圍內(nèi)的其他用地應(yīng)按程序評估加以確定。（八）地下空間修正系數(shù)城市地下空間的開發(fā)利用作為土地資源集約節(jié)約利用成為城市可持續(xù)發(fā)展的重要途徑和趨勢。開發(fā)、利用和管理好城市地下空有效利用的重要手段。按照《XXX市人民政府關(guān)于印發(fā)XXX市地下空間開發(fā)利用管理辦法的通知》（中府〔2021〕1號）和《XXX市自然資源局關(guān)于明確XXX市地下建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)款計(jì)收范圍的通知》（XXX自然資發(fā)下空間等，其市場評估價(jià)按照同類土地用途基準(zhǔn)地價(jià)的一定比例計(jì)算，具層/表7-46XXX市地下倉儲(chǔ)、工業(yè)用地修正注：關(guān)于地下倉儲(chǔ)、工業(yè)用地修正系數(shù)，若后續(xù)有相關(guān)政策文件出臺，則以最新文件規(guī)定為準(zhǔn)。八、成果應(yīng)用舉例應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估宗地地價(jià)，是利用基準(zhǔn)地價(jià)和修正系數(shù)表等更新成果，按照替代原則，就待估宗地區(qū)域條件和個(gè)別條件與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表，選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估宗地地價(jià)時(shí)，首先根據(jù)宗地的各因素條件差異，選擇適當(dāng)?shù)男拚w系，按照一定的程序測算具體宗地的地價(jià)。主資料主要包括：權(quán)屬證明資料、相關(guān)規(guī)劃或竣工驗(yàn)收資料、宗地紅線2.確定宗地級別及區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)根據(jù)待估宗地的位置、用途，在對照土地基準(zhǔn)地價(jià)圖表等，確定待估符合用地類型修正條件和相應(yīng)政策規(guī)定的項(xiàng)目用地，應(yīng)根據(jù)XXX市用地類型修正系數(shù)表選擇相應(yīng)用地類型修正系數(shù)，確定待估宗地適用的基準(zhǔn)3.確定因素修正系數(shù)根據(jù)已經(jīng)確定的宗地所在級別與基準(zhǔn)地價(jià)，以及有關(guān)權(quán)證資料、現(xiàn)場（2）符合相應(yīng)政策的項(xiàng)目用地，應(yīng)選用對應(yīng)用地類型修正系數(shù)進(jìn)行修正。），），），（2）確定待估宗地的路線價(jià)。（3）該宗地為商服用地，路線價(jià)法計(jì)算公式P宗——待估宗地第n層樓面地價(jià)u——待估宗地所在路段的路線價(jià)（首層樓面地價(jià)）Klx——樓層修正系數(shù)Ky——年期修正系數(shù)Kq——期日修正系數(shù)Ks——臨街深度修正系數(shù)Kk——臨街寬度修正系數(shù)Kj——臨街類型修正系數(shù)Kg——其他個(gè)別因素修正系數(shù)D——土地開發(fā)程度修正值（4）調(diào)查待估宗地條件，確定其修正系數(shù)案例二），），（3）該宗地為待開發(fā)商服用地，故選擇的計(jì)算公式nP宗=P樓×kt×（1+ki）×kV×kY×kq×kl×kj×kg±Di=1P宗——待開發(fā)項(xiàng)目宗地樓面地價(jià)P樓——待估宗地所在區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)（樓面地價(jià)）Kt——用地類型修正系數(shù)Kv——容積率修正系數(shù)Ky——年期修正系數(shù)Kq——期日修正系數(shù)Kg——其他個(gè)別因素修正系數(shù)D——土地開發(fā)程度修正值案例二0合計(jì)[1+1ki]（8）確定臨路條件修正系數(shù)（Kl）表8-1-3待估宗地其他個(gè)別因素0（11）確定用地類型修正系數(shù)（Kt）待估宗地用途為餐飲用地，根據(jù)用地類型修正系數(shù)表，K（13）計(jì)算待估宗地地價(jià)說明（2）符合相應(yīng)政策的項(xiàng)目用地，應(yīng)選用對應(yīng)用地類型修正系數(shù)進(jìn)行修正。案例用權(quán)出讓取得，土地使用年期為70年，土地nP宗=P樓×kt×（1+ki）×klf×kV×kY×kq×kr×kg±Di=1P開——待估宗地樓面地價(jià)P樓——待估宗地所在區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)（樓面地價(jià)）Kt——用地類型修正系數(shù)Klf——樓層分配系數(shù)，為可選項(xiàng)Kv——容積率修正系數(shù)Ky——年期修正系數(shù)Kq——期日修正系數(shù)Kr——臨江條件修正系數(shù)Kg——其他個(gè)別因素修正系數(shù)D——土地開發(fā)程度修正值待估宗地位于XXX市古鎮(zhèn)鎮(zhèn)同興路西側(cè)，區(qū)片編號為Z待估宗地區(qū)域因素描述案例0合計(jì)[1+1ki]（5）確定容積率修正系數(shù)（Kv）（8）臨江條件修正（Kr）（9）確定其他個(gè)別因素修正系數(shù)（Kg）待估宗地其他個(gè)別因素描述（10）確定用地類型修正系數(shù)（Kt）（12）計(jì)算待估宗地地價(jià)應(yīng)用說明（1）根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（的部分，不再增收土地價(jià)款”。容積率不作為影響工業(yè)用地地價(jià)的主要因素（3）符合相應(yīng)政策的項(xiàng)目用地，應(yīng)選用對應(yīng)用地類型修正系數(shù)進(jìn)行修正。土地使用權(quán)出讓取得，土地使用年期為50年，土地面積為2030案例），（2）確定待估宗地土地基準(zhǔn)地價(jià)級別及區(qū)片價(jià)（3）計(jì)算公式為：nP宗=P地×kt×（1+ki）×kV