房地產(chǎn) -2024H1房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與展望（新房篇）

2024上半年總結(jié)與展望（新房篇）目錄30678總體延續(xù)筑底行情，下半年或仍面臨調(diào)整壓力 24767一、成交總體成色不足，517新政刺激成交短期上升 220149（一）整體量?jī)r(jià)齊跌，成交熱度恢復(fù)低于預(yù)期 218318（二）一線城市累計(jì)成交同比降幅最小，西安、成都等熱點(diǎn)城市復(fù)蘇穩(wěn)健 37780（三）517新政效果溫和，成交短期具有上升趨勢(shì) 515281二、供應(yīng)總量縮減，庫(kù)存量高位徘徊，去化周期持續(xù)攀升 63217三、房企銷售下挫，銷售額分布加速“下沉” 713581（一）房企銷售遇冷，100家房企銷售額同比“腰斬” 727123（二）銷售額分布“下沉”，百億陣營(yíng)房企數(shù)占比超7成 8287（三）頭部效應(yīng)愈演愈烈，TOP10房企銷售額突破半數(shù)份額 95939四、預(yù)測(cè)：下半年仍有調(diào)整壓力，去庫(kù)存或取得一定進(jìn)展 9摘要2024上半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)。新房市場(chǎng)整體表現(xiàn)疲軟，供需兩端低位爬行，去化壓力持續(xù)增加，房企銷售回款受挫，政策“強(qiáng)刺激”下雖然也會(huì)帶動(dòng)部分核心城市成交趨勢(shì)短期向好，但整體成色依然不足。然而，新房市場(chǎng)的全面改善仍需多方共同努力，其中，依靠的三大關(guān)鍵力量分別為，其一，政策支持繼續(xù)發(fā)力，持續(xù)營(yíng)造更為寬松的購(gòu)房環(huán)境，是刺激需求釋放的重要一步；其二，推動(dòng)各地國(guó)企收儲(chǔ)已建成未售新房實(shí)際落地，不僅緩解新房庫(kù)存壓力，同時(shí)，回籠資金可用于在建項(xiàng)目續(xù)建，促進(jìn)保交樓，保障購(gòu)房者合法權(quán)益，提振市場(chǎng)信心；其三，當(dāng)下居民市場(chǎng)收入預(yù)期弱，消費(fèi)力不足，拖累購(gòu)房需求的釋放，中期還得依靠經(jīng)濟(jì)就業(yè)環(huán)境的改善。總體延續(xù)筑底行情，下半年或仍面臨調(diào)整壓力一、成交總體成色不足，517新政刺激成交短期上升（一）整體量?jī)r(jià)齊跌，成交熱度恢復(fù)低于預(yù)期上半年新房市場(chǎng)成交熱度不及去年，年內(nèi)先抑后揚(yáng)。進(jìn)入2024年，新房市場(chǎng)整體復(fù)蘇仍較緩慢，成交熱度不及去年。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年1-5月重點(diǎn)60城新建商品住宅成交7394.5萬(wàn)㎡，同比下跌41.5%。從月度來(lái)看，大致呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，1月受上年末房企加大營(yíng)銷力度沖刺全年業(yè)績(jī)、購(gòu)房需求集中釋放的影響，成交量以降開場(chǎng)；2月逢春節(jié)假期，在供應(yīng)縮減、交易活動(dòng)減少等情況下，新房成交活躍度大幅下滑，成交量降至年內(nèi)最低位；3月小陽(yáng)春如期而至，成交量顯著回升，4月小幅回落；5月在“517”史詩(shī)級(jí)新政等刺激下，成交熱度上升，成交量升至年內(nèi)小高峰。但今年上半年新房整體成交熱度仍不及去年，除去年上半年疫情防控全面解除致使需求釋放、成交量高基期外，居民就業(yè)和收入預(yù)期持續(xù)不足也是購(gòu)房意愿不強(qiáng)的重要影響因素，市場(chǎng)預(yù)期的恢復(fù)需要時(shí)間。（監(jiān)測(cè)重點(diǎn)60城為北京、上海、深圳、廣州、大連、成都、貴陽(yáng)、哈爾濱、海口、濟(jì)南、昆明、蘭州、南昌、南京、南寧、寧波、青島、廈門、沈陽(yáng)、石家莊、蘇州、杭州、天津、武漢、西安、長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、鄭州、重慶、常州、東莞、佛山、無(wú)錫、徐州、泉州、汕頭、紹興、中山、珠海、南通、昆山、平頂山、呼和浩特、連云港、洛陽(yáng)、唐山、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、常熟、襄陽(yáng)、湖州、江陰、泰安、泰州、蕪湖、岳陽(yáng)、張家港、舟山、濟(jì)寧、肇慶，下同）新房?jī)r(jià)格高位微落，年內(nèi)先升后降。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年1-5月重點(diǎn)60城新房成交均價(jià)為17953元/㎡，同比下跌1.1%，時(shí)隔9年價(jià)格再度跌入下行通道。總體來(lái)看，今年行業(yè)處于深度調(diào)整階段，價(jià)格市場(chǎng)缺乏上漲信心。從月度價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，大致呈現(xiàn)“先漲后跌”態(tài)勢(shì)，1月低位入場(chǎng)，2、3月價(jià)格連續(xù)上揚(yáng)，其中3月份價(jià)格結(jié)構(gòu)性上揚(yáng)，漲至年內(nèi)高峰，較去年同期上漲約2%；4月價(jià)格回落至2月水平，5月穩(wěn)中有升，但仍低于去年同期2%左右。（二）一線城市累計(jì)成交同比降幅最小，西安、成都等熱點(diǎn)城市復(fù)蘇穩(wěn)健各線城市新房成交全線下滑，一線降幅最小。從重點(diǎn)監(jiān)測(cè)60城來(lái)看，2024年1-5月，一線城市成交同比下跌33.8%，二線城市同比下降42.6%，三四線城市同比下降42.1%。從同比走勢(shì)來(lái)看，今年上半年各等級(jí)城市成交同比全部處于下行區(qū)間，降幅大致呈現(xiàn)“先擴(kuò)后收”趨勢(shì)，2月份各城城市成交同比均降約70%，降幅創(chuàng)近三年新低；自3月份起各線同比降幅連續(xù)3月收窄。從環(huán)比來(lái)看，各線城市基本保持一致走勢(shì)。1、2月各線城市成交環(huán)比維持負(fù)增長(zhǎng)，2月份環(huán)比降至最低；3月“小陽(yáng)春”成交活躍度全部回升，全線環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正，且達(dá)近三年新高；4月份市場(chǎng)熱度回落，環(huán)比再度轉(zhuǎn)降；5月份各線城市成交環(huán)比走勢(shì)出現(xiàn)分化跡象，二線、三四線成交好轉(zhuǎn)、環(huán)比轉(zhuǎn)正，但一線城市成交動(dòng)力相對(duì)不足，環(huán)比持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)。城市呈點(diǎn)狀復(fù)蘇，熱點(diǎn)一二線城市穩(wěn)步復(fù)蘇效果相對(duì)明顯。根據(jù)重點(diǎn)城市成交特征，現(xiàn)分為三類：穩(wěn)步復(fù)蘇、短暫復(fù)蘇、持續(xù)低溫。在本輪周期中，穩(wěn)步復(fù)蘇的城市集中于以深圳、成都、西安、南京等為首的熱點(diǎn)一二線城市，在本輪復(fù)蘇行情中穩(wěn)健性相對(duì)較強(qiáng)，3-4月份成交量持續(xù)上漲；另有一部分青島、杭州、長(zhǎng)沙、北京等城市在3月復(fù)蘇后短暫回落，5月再次回漲，市場(chǎng)需求較足。短暫復(fù)蘇和持續(xù)低溫的城市以弱二線及三四線城市為主，其中，湖州、蘭州、長(zhǎng)春等部分城市在3月需求集中釋放后，4、5月開始連續(xù)回落，市場(chǎng)回暖的持續(xù)性偏弱；東莞、廈門、汕頭等3-5月新房成交相對(duì)處于低溫狀態(tài)，平均環(huán)比跌勢(shì)更重，即使在3月份大漲行情下，環(huán)比漲幅也不足50%。（三）517新政效果溫和，成交短期具有上升趨勢(shì)目前，距“517樓市新政”出臺(tái)已一個(gè)月有余，在此期間，各地積極跟進(jìn)，利好政策不斷出臺(tái)，覆蓋調(diào)整首付比例、貸款利率以及放松限購(gòu)、探索收購(gòu)庫(kù)存商品房用作保障性住房等多個(gè)方面。從重點(diǎn)城市新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，517新政整體效果較為溫和，短期內(nèi)成交量出現(xiàn)積極上升態(tài)勢(shì)，基本維持2周左右，后續(xù)仍有發(fā)酵空間。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年第20周（5.13-5.19）新政出臺(tái)當(dāng)周，重點(diǎn)15城新建商品住宅成交量為16786套，環(huán)比上升14.3%，同比下降29.3%，隨后兩周成交量呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)。進(jìn)入6月份，繼第23周（6.3-6.9）成交量短暫回落后，第24（6.10-6.16）周、25（6.17-6.23）周再度持續(xù)上升至21周成交水平。（監(jiān)測(cè)重點(diǎn)15城為北京、深圳、成都、蘇州、南京、青島、濟(jì)南、寧波、東莞、杭州、無(wú)錫、佛山、上海、武漢、溫州）從4個(gè)典型城市來(lái)看，新政效果主要包括“迅速反應(yīng)”和“后起直追”兩大類。其中，北京、杭州在517新政出臺(tái)后，成交量迅速出現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢(shì)，第23周暫遇下滑，隨后不排除有新政持續(xù)發(fā)酵的影響，自第24周起成交量重回“二連漲”態(tài)勢(shì)，尤其是北京漲勢(shì)更為突出，第25周成交量達(dá)4月以來(lái)新高。相比京杭2城，深圳和南京的反應(yīng)并算不上迅速，更傾向于逐步發(fā)力，分別在第23周、第22周才出現(xiàn)上升跡象，隨后一直保持平穩(wěn)上漲態(tài)勢(shì)。二、供應(yīng)總量縮減，庫(kù)存量高位徘徊，去化周期持續(xù)攀升供應(yīng)力度減弱，庫(kù)存消化緩慢。2024年前兩月新房供應(yīng)持續(xù)縮減，2月份供應(yīng)量降至年內(nèi)最低，3月份以后房企推新節(jié)奏加快趨穩(wěn)，但上半年新房總體供應(yīng)量仍明顯低于去年同期。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年1-5月重點(diǎn)30城批準(zhǔn)上市面積為4313.1萬(wàn)㎡，較去年同期下降31.1%，不排除與今年竣工表現(xiàn)不佳有關(guān)。從庫(kù)存來(lái)看，截止至2024年5月，重點(diǎn)城市庫(kù)存面積為22009.37萬(wàn)㎡，環(huán)比微降0.4%，同比上漲6.7%，去化周期高達(dá)20.2個(gè)月，創(chuàng)2018年以來(lái)新高。年內(nèi)來(lái)看，受去化動(dòng)力持續(xù)性不足影響，新房去庫(kù)存效果并不理想，去化周期呈連續(xù)攀升態(tài)勢(shì)，新房市場(chǎng)去庫(kù)存壓力已然達(dá)到高點(diǎn)。目前，政府收儲(chǔ)未售新房、國(guó)企“收舊換新”等模式尚處于初步探索階段，未來(lái)隨著各城市大面積推廣，預(yù)計(jì)將對(duì)去化庫(kù)存、穩(wěn)定市場(chǎng)起到明顯的積極作用，將有利于加快房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)恢復(fù)。（批準(zhǔn)上市數(shù)據(jù)共覆蓋北京、上海、深圳、廣州、成都、濟(jì)南、南京、南寧、青島、沈陽(yáng)、蘇州、天津、武漢、西安、長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、鄭州、重慶、東莞、昆山、煙臺(tái)、無(wú)錫、常熟、溫州、江陰、泉州、蕪湖、張家港、舟山、珠海30個(gè)城市；庫(kù)存數(shù)據(jù)共覆蓋北京、上海、深圳、廣州、成都、南京、南寧、寧波、青島、廈門、沈陽(yáng)、蘇州、天津、武漢、西安、長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、鄭州、重慶、昆山、常熟、溫州、江陰、蕪湖、張家港25個(gè)城市。）三、房企銷售下挫，銷售額分布加速“下沉”（一）房企銷售遇冷，100家房企銷售額同比“腰斬”根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心選取的100家房企來(lái)看，2024上半年銷售金額為11843.8億元，較去年下半年下跌32.7%，較去年上半年下跌52.8%。進(jìn)入2024年，房地產(chǎn)行業(yè)整體仍處在調(diào)整的趨勢(shì)中，購(gòu)房需求依舊釋放緩慢加之行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)尚未完全出清，市場(chǎng)情緒仍在底部徘徊，房企銷售數(shù)據(jù)也暫不樂觀，銷售金額同比減半，回落到2015年水平。備注：2024上半年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止至6月24日，下同。（二）銷售額分布“下沉”，百億陣營(yíng)房企數(shù)占比超7成從各銷售額陣營(yíng)的房企來(lái)看，“下沉”成為今年房企銷售額分布的典型特征之一，新增26家房企銷售額“淪落”至50億元以下，銷售額在50-100億元的房企增至21家，上半年銷售額百億以下房企數(shù)占比超7成，主要覆蓋中小房企和出險(xiǎn)房企，如合景泰富、陽(yáng)光城、世茂集團(tuán)等。與此同時(shí)，百億以上的各銷售陣營(yíng)房企數(shù)均較去年同期有所減少，其中，100-300億陣營(yíng)房企個(gè)數(shù)較去年同期減少22家至19家，300-1000億陣營(yíng)房企個(gè)數(shù)共較去年同期減少7家，千億以上房企僅剩保利發(fā)展1家，萬(wàn)科、華潤(rùn)、中海以及招商4家銷售額全部跌落千億以下。（三）頭部效應(yīng)愈演愈烈，TOP10房企銷售額突破半數(shù)份額從各大陣營(yíng)房企銷售額占比及同比變化情況來(lái)看，行業(yè)集中度進(jìn)一步上升，頭部效應(yīng)持續(xù)上演。2024年1-5月TOP10房企銷售額占比達(dá)53%，連續(xù)2年上升，較去年同期上升約7個(gè)百分點(diǎn)；TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100兩大陣營(yíng)房企銷售額占比持續(xù)下滑，2024年1-5月占比分別降至26%、12%、9%。與此同時(shí)，各陣營(yíng)銷售額全部下降，TOP10房企同比降幅最小，由去年同期上漲36.1%轉(zhuǎn)入下行通道，2024年1-5月TOP10房企銷售額同比下跌45.2%；TOP31-50陣營(yíng)與之呈現(xiàn)相同趨勢(shì)，銷售額同比由2023上半年上漲7.2%轉(zhuǎn)為下降58%；TOP11-30、TOP51-100兩大陣營(yíng)房企銷售同比分別下跌57%、65.3%，降幅均擴(kuò)大超40個(gè)百分點(diǎn)?？偟膩?lái)看，在行業(yè)深度調(diào)整周期內(nèi)，頭部企業(yè)憑借前期積攢的項(xiàng)目資源及品牌影響等優(yōu)勢(shì)，加速搶占市場(chǎng)份額，中小房企銷售壓力更為凸出。四、預(yù)測(cè)：下半年仍有調(diào)整壓力，去庫(kù)存或取得一定進(jìn)展由于居民收入預(yù)期、房?jī)r(jià)下跌預(yù)期尚未明顯改善，預(yù)計(jì)2024下半年，新房市場(chǎng)或仍面臨一定的調(diào)整壓力，全年熱度不及去年，房企銷售回款呈現(xiàn)“弱修復(fù)”。同時(shí)，針對(duì)于新房去庫(kù)存，央行建立3000億元保障性再貸款用來(lái)收購(gòu)已建成未出售的商品住房等，為新建商品房的去化指明路。預(yù)計(jì)隨著各地國(guó)企收儲(chǔ)已建成未售新房進(jìn)入實(shí)際落地階段，去庫(kù)存效果有望逐步顯現(xiàn)。附:版權(quán)聲明本報(bào)告系諸葛啟航（蘇州）科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱“諸葛科技”）自主研究分析形成，本報(bào)告的知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸諸葛找房所有。未經(jīng)諸葛科技書面授權(quán)，任何個(gè)人和機(jī)構(gòu)不得擅自轉(zhuǎn)載、鏈接、轉(zhuǎn)貼或以其他方式復(fù)制發(fā)布或發(fā)表本報(bào)告，且任何個(gè)人和機(jī)構(gòu)（無(wú)論是否獲得轉(zhuǎn)載權(quán)或使用權(quán)）不得在未得到諸葛科技書面確認(rèn)的前提下擅自刪減、編輯、修改本報(bào)告之內(nèi)容。已經(jīng)獲得諸葛科技授權(quán)的個(gè)人和機(jī)構(gòu)在使用本報(bào)告時(shí)，需遵循以下規(guī)則：（1）注明報(bào)告來(lái)源于“諸葛數(shù)據(jù)研究中心”；（2）在授權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行使用或轉(zhuǎn)載；（3）是以新聞性或其他經(jīng)諸葛科技確認(rèn)的合理用途為使用目的的合理、善意引用；（4）不得對(duì)本報(bào)告內(nèi)容原意進(jìn)行曲解、修改；（5）使用本報(bào)告之內(nèi)容不得進(jìn)行以下任意行為，否則自負(fù)由此產(chǎn)生的全部法律責(zé)任和不利后果：任何損害或可能損害諸葛科技或任何第三方權(quán)益；任何違法違規(guī)行為；任