科技館物業(yè)綜合管理方案

XX科技館物業(yè)綜合管理方案（DOC214頁）

1.1公司簡介

上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司（下列簡稱陸家嘴物業(yè)公司）成立于

1992年5月，1997年12月改制為有限責任公司，注冊資金1500萬元。

1.1.1機構(gòu)設置

陸家嘴物業(yè)公司設有總師室、辦公室、計劃財務部、人力資源部、物

業(yè)管理部、市場進展部、物業(yè)管理培訓中心、檔案資料信息中心、計

算機信息中心。

投資企業(yè)：

上海陸家嘴貝思特物業(yè)管理有限公司

上海明城酒店管理有限公司、明宮餐飲分公司

上海御橋物業(yè)管理有限公司

上海興嘉物業(yè)管理有限公司

上海佳迅清潔服務有限公司

上海明城半山日本料理有限公司

上海悠適上島咖啡屋有限公司

1.1.2管理規(guī)模

作為專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，陸家嘴物業(yè)公司管理的物業(yè)量已達390萬

m2,其中委托管理面積320萬而、顧問管理面積40萬境內(nèi)外合資

組建的物業(yè)公司所管面積30萬m2,是目前上海市管理面積最大的物

業(yè)管理企業(yè)。其類型涉及到智能化寫字樓、商業(yè)樓、綜合商廈、花園

別墅、內(nèi)外銷公寓、酒店公寓、住宅小區(qū)等，因此具有大規(guī)模經(jīng)營、

低成本運作的特色。

1.1.3管理范圍

陸家嘴物業(yè)公司及其投資企業(yè)管理的物業(yè)

辦公樓：匯豐大廈、眾城大廈、嘉興大廈、陸家嘴集團

辦公樓、三菱商事辦公樓、浦東新區(qū)辦公中心；

公寓（含酒店公寓）：明城花苑、東櫻花苑、陸家嘴花園、榮城花苑、

涵樂園、民樂苑、錦華花園、弘揚公寓、金楊

公寓、沙田公寓、康馨花園、宏苑、地鐵明珠

苑、梧桐花園；

別墅：棕桐海金宇別墅、雅閣花園、綠園山莊；

住宅小區(qū)：金楊新村二至八街坊，東荷新村，云臺三、四、

五街坊，上南三、八街坊，御橋二、五街坊，

東城小區(qū)，花木小區(qū)，二軍大梅花村、蘭花村、

中原高層、中心東二村；

廠房：嘉浦科技樓；

綜合商廈：市南電力交易市場、東方路商業(yè)街三期、東城

商都、上海鉆石交易中心。

陸家嘴物業(yè)公司頑問管理的物業(yè)

綜合大樓：江海大廈；

公寓：山鑫陽光城、佳泰花園。

1.1.4質(zhì)量體系

陸家嘴物業(yè)公司已經(jīng)通過了IS09002質(zhì)量保證體系及IS014001環(huán)境管

理體系的認證，并在管理中導入了OHSAS18001職業(yè)安全衛(wèi)生管理體

系，此項管理體系有望在明年通過認證。屆時陸家嘴物業(yè)公司將成為

全國通過三項體系認證的十家企業(yè)之一，全國唯一通過三項體系認證

的物業(yè)管理企業(yè)。

1.1.5質(zhì)量目標

安全、舒適、親情、保值

1.1.6環(huán)境目標

水清、地綠、潔凈、舒適

1.1.7質(zhì)量方針

建一流公司、創(chuàng)一流管理、管一流物業(yè)、出一流人才

1.1.8環(huán)境方針

美化環(huán)境、造福社區(qū)、持續(xù)進展

1.1.9公司信譽

依法經(jīng)營、嚴格管理、規(guī)范服務，遵守國家有關(guān)法律法規(guī)

1.1.10管理理念

陸家嘴物業(yè)讓您更滿意

讓——嚴格管理、規(guī)范服務、心心交流

您——業(yè)戶、進展商、行政主管部門與有關(guān)專業(yè)部門

更——優(yōu)于行業(yè)標準、優(yōu)于其它企業(yè)、100%業(yè)戶第一、不斷超越業(yè)

戶日益增長的需求

滿意一成為業(yè)戶的好保姆、好管家、好朋友

成為進展商的好參謀、好幫手、好朋友

成為大家認可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友

1.1.11管理人才

陸家嘴物業(yè)公司擁有一批年輕化、知識化、專業(yè)化、高能級的管理人

員250人，平均年齡35歲，具有高、中、初級職稱的人員占總?cè)藛T的

57%。

在做好服務的同時，陸家嘴物業(yè)公司將人才的使用與培養(yǎng)放在企業(yè)進

展的首要地位，通過各類途徑共組織員工培訓2133人次，其中境外培

訓19人次。1998年，根據(jù)其自身進展的需要又建立了陸家嘴物業(yè)培

訓中心，共培訓786人次，其中與上海房地產(chǎn)管理學院合作培訓651

人次。源源不斷的人員培訓是陸家嘴物業(yè)公司的管理水平不斷提高的

根本保證。

1.1.12管理水平

陸家嘴物業(yè)公司依托長期積存的物業(yè)管理經(jīng)驗、特色與優(yōu)勢，將陸家

嘴品牌戰(zhàn)略及CIS引入公司文化，它標志著陸家嘴物業(yè)公司已正式跨

入物業(yè)管理現(xiàn)代化的行列，并已形成了能夠習慣智能化寫字樓、商業(yè)

樓、綜合商廈、花園別墅、內(nèi)外銷公寓、酒店公寓、住宅小區(qū)等一整

套具有相當水準的管理模式，在全市同行業(yè)中處于領(lǐng)先的地位。

1.1.13管理業(yè)績

陸家嘴物業(yè)公司現(xiàn)為全國房地產(chǎn)協(xié)會理事單位，上海市物業(yè)管理協(xié)會

副會長單位。創(chuàng)有全國優(yōu)秀小區(qū)三個、市示范小區(qū)二個、市優(yōu)秀小區(qū)

六個、市優(yōu)大廈一個、達標大廈一個、達標小區(qū)11個，達標創(chuàng)優(yōu)率達

85%,其中商品住宅與辦公樓創(chuàng)優(yōu)率達100%o并于1998年12月通過

上海質(zhì)量體系審核中心的GB/T19002-IS09002質(zhì)量保證體系認證（國

際認證），同年獲上海市物業(yè)管理企業(yè)唯一的“質(zhì)量管理獎”。1998

年公司被評為市級檔案管理先進單位，1999年6月又被評為檔案管理

國家二級企業(yè)，2000年11月通過上海質(zhì)量體系審核中心的IS014001

環(huán)境管理體系認證（國際認證）。

1.2管理資質(zhì)

陸家嘴物業(yè)公司注冊資本為人民幣壹仟伍佰萬元。

陸家嘴物業(yè)公司被評為上海市二級資質(zhì)的第一家物業(yè)管理企業(yè)（上海

市物業(yè)管理資質(zhì)最高為一級，但目前只評出49家二級管理資質(zhì)的企

業(yè)，無一級管理資質(zhì)的企業(yè)）。

1.3公司財務狀況

最近3年經(jīng)營收入、利潤與總資產(chǎn)如下（萬元）:

年經(jīng)營收入年利潤總資產(chǎn)

1998年32283146069

1999年28414346880

2000年估計34003397530

1.4公司物業(yè)管理業(yè)績（圖片）

公司要緊管理業(yè)績摘要

獲獎單位獲獎名稱

公司95年度上海市物業(yè)管理優(yōu)秀企業(yè)

公司上海市房地行業(yè)96年度實事立功競賽優(yōu)秀集體

公司浦東新區(qū)1995-1998年度文明單位

公司上海市房地行業(yè)97年度立功競賽優(yōu)秀集體

公司1998年12月獲得ISO質(zhì)量體系認證證書

公司1999年獲物業(yè)管理企業(yè)二級資質(zhì)

公司1999年6月檔案通過國家二級評審

金楊分公司1995年度保衛(wèi)工作先進集體

金楊分公司1993-1995年度浦東新區(qū)綠化養(yǎng)護管理先進集體

金楊分公司1995-1996年度上海愛國衛(wèi)生先進單位

金楊分公司上海市房地行業(yè)96年度區(qū)級實事立功競賽優(yōu)秀集體

金楊分公司上海房地行業(yè)96年度窗口規(guī)范服務達標單位

金楊分公司一九九七年度浦東新區(qū)治安安全合格單位

金楊分公司一九九七年度衛(wèi)生標兵小區(qū)

達標創(chuàng)優(yōu)榮譽摘要

獲獎小區(qū)獲獎名稱

金楊二街坊市優(yōu)秀小區(qū)與全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)

金楊四街坊上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)

金楊六街坊上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)

金楊三街坊上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)

金楊七街坊上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)

金楊五街坊上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)

金楊八街坊（西）上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)

眾城管理處市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈

榮城花苑市優(yōu)秀物、山管理小區(qū)、上海市優(yōu)秀示范小區(qū)

民樂苑建設部全國優(yōu)秀小區(qū)、市優(yōu)秀示范小區(qū)

2“上?？萍拣^”概況

“上?？萍拣^”位于浦東新區(qū)花木行政文化中心區(qū)，世紀大道2000

號，毗鄰世紀公園、世紀廣場，與新區(qū)政府大廈相對，交通便利，通

過世紀大道與地鐵二號線與陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)及市中心相連。

“上?？萍拣^”是由上海市人民政府投資興建的重大社會文化項目，

計劃投資總額約15億元人民幣。

“上?？萍拣^”以“自然、人、科技”為主題，以提高公眾科技文化

素養(yǎng)為宗旨。建成之后將是上海重要的科普教育基地與休閑旅游基地,

預測年客流量逾200萬人次。

“上?？萍拣^”內(nèi)設有天地館、生命館、智慧館、未來館等五個常設

展館與一個臨展館。

一期共開放地殼探秘、生物萬象、兒童科技園、智慧之光、信息樂園、

設計師搖籃6個展區(qū)與一個IMAX巨幕3D影院、?個球幕影院、一個

動感4D影院，另有宇宙之旅等13個展區(qū)將于二期開放。

開放時間：周二至周五9:00-17:00

周六至周日9:00-21:00

周一閉館

占地面積：6.8萬平方米

總建筑面積：9.6萬平方米

常設展區(qū)面積：6.0萬平方米

建筑總高：50.2米其中：地上49米，四層；地下7.2米，一層

主體結(jié)構(gòu)：碎框架結(jié)構(gòu)（預應力）

屋面：鋁板

樓層：碎板

外墻：玻璃、石材及鋁板幕墻

內(nèi)墻：輕質(zhì)（材料）砌塊

設備、設施：強電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)（樓宇自控、安保監(jiān)控、共用天線

與閉路電視、公共廣播與應急廣播、通訊）、電梯、給排水系統(tǒng)、擦窗

機、空調(diào)暖通、計算機系統(tǒng)、燈效操縱系統(tǒng)與AV數(shù)字操縱系統(tǒng)。

3雙方合作的意向

3.1“上?？萍拣^”以其優(yōu)秀的建筑設計、超前的風格理念、先進的硬件

設施、無與倫比的地理位置，必將成為世界一流的科技展館。

3.2貴方要求在物業(yè)管理市場上招聘一家具有高資質(zhì)、上等級、有管理經(jīng)

驗、有專業(yè)人才、有完善的企業(yè)管理制度的優(yōu)秀物業(yè)管理公司來管理

“上?？萍拣^”。

3.3陸家嘴物業(yè)管理“上?？萍拣^”的綜合優(yōu)勢

:帶格式的：制表位：不作L71等存

陸家嘴物業(yè)已成為上海市管理規(guī)模第一的物業(yè)公司，目前管，

理的物業(yè)量已達390萬；

陸家嘴物業(yè)公司管理資質(zhì)已居上海市物業(yè)管理企業(yè)之首位，

成為上海市49家獲二級資質(zhì)的第一家（目前上海無一級資質(zhì)

物業(yè)管理企業(yè)）；

陸家嘴物業(yè)有其超前的企業(yè)理念，使其管理的物業(yè)保值、升

值，業(yè)戶安居樂業(yè)；

陸家嘴物業(yè)將成為全國唯一通過IS09002.IS014001,

OHSAS18001三項國際認證的企業(yè)；

陸家嘴物業(yè)具有管理各類物業(yè)的豐富實際經(jīng)驗及人力資源；

陸家嘴物業(yè)有能力為所有類型的企業(yè)提供物業(yè)管理服務；

陸家嘴物業(yè)能夠提供您所需要的物業(yè)管理服務：

用我們的物業(yè)管理服務節(jié)約您的時間與金錢；

您能夠利用我們的管理經(jīng)驗幫助您實現(xiàn)你的戰(zhàn)略目標；

陸家嘴物業(yè)是您可信賴的合作伙伴。

3.4陸家嘴物業(yè)管理“上?？萍拣^”的具體優(yōu)勢

:帶格式的:制表位：不在L71字符

“上?？萍拣^”與我公司總部近在咫尺，又與我公司管理的.

浦東新區(qū)辦公中心觸手可及，關(guān)于資源共享、應急搶險十分

有益；

?“上?？萍拣^”坐落于浦東陸家嘴地區(qū)，而我公司是陸家嘴

集團公司的全資子公司，與新區(qū)各個方面有著極為良好的溝

通渠道，能夠為“上?？萍拣^”的各項工作提供其他公司無

法比擬的便利條件；

?我公司有能夠保障浦東新區(qū)辦公中心正常運作的經(jīng)驗豐富的

設備設施維保技術(shù)人員；

?我公司有具有豐富接待經(jīng)驗的強大的禮儀服務陣容，曾接待

過江澤民、胡錦濤等中央領(lǐng)導同志及許多國家的元首、部長；

?我公司有為上海鉆石中心提供服務的專業(yè)保安隊伍；

?我公司有為上海證券大度提供服務的專業(yè)保潔公司；

?我公司有從原浦東公園轉(zhuǎn)制到我公司的具有園藝實踐經(jīng)驗的

綠化隊伍，更有從農(nóng)學院畢業(yè)的高才生做為后備力量；

?我公司有條件吸納全國最優(yōu)秀的物業(yè)管理人才來管理.“上海

科技館”；

?我公司有能力并愿意吸納“上?？萍拣^”的富余人員。

3.5貴方假如委托我公司管理“上?？萍拣^”，我公司將使用“陸家嘴物業(yè)

管理”的管理模式，導入IS09002質(zhì)量保證體系、IS014001環(huán)境管理

體系及0HSAS18001職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系，為“上?？萍拣^”成為世

界一流的科技展館提供無可挑剔的物業(yè)管理服務。

3.6委托方支付開辦費542600元。

3.7”上?？萍拣^”竣工驗收后，需對所屬委托物業(yè)范圍內(nèi)的房屋、設備、

設施等進行全面“開荒”清潔?！伴_荒”清潔費由委托方承擔，估計需

100000元人民幣，其費用實行“實報實銷”，物業(yè)公司負責實施。

3.8我公司同意貴方的建議：從施工期就進行物業(yè)管理服務早期介入，開

業(yè)后開始進行物業(yè)管理服務。

早期介入物業(yè)管理：2001年1月1日—2001年3月31日，

委托物業(yè)管理服務期限五年：2001年4月1日—2006年3月31

日，

這將給“上?？萍拣^”的建設與物業(yè)管理平穩(wěn)過渡與管理水平達到四

星級標準帶來非常有利的因素。

4總體構(gòu)想與目標

4.1管理模式

倡導陸家嘴物業(yè)讓您更滿意的管理理念，在“上?？萍拣^”及陸家嘴

物業(yè)公司的領(lǐng)導下，實行“上?？萍拣^”物業(yè)管理處經(jīng)理負責制，實

施管轄區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的物業(yè)管理，并遵守國家及地區(qū)有關(guān)的法律法規(guī)，

同意當?shù)卣鞴懿块T的監(jiān)督。

4.2管理服務目標

我公司正式同意管理“上?？萍拣^”后，將使“上?？萍拣^”達到下

列管理服務目標（除委托方本身原因、委托方提供數(shù)據(jù)與實際情況差

異較大、政府政策調(diào)整及不可抗力等因素外）：

4.2.1總目標

?達到相當于賓館四星級標準；?〔帶格式的：制表位：不在L71字符）

?通過良好的物業(yè)管理使業(yè)戶名下的物業(yè)保值、增值，真正為

業(yè)戶營造一個安全、方便、快捷、潔凈、溫馨、舒適、先進

的科教、娛樂、工作環(huán)境,并成為中國乃至全世界的標志性物

業(yè)品牌。

?營造優(yōu)質(zhì)環(huán)境，激發(fā)游客參與科普的熱情，提高業(yè)戶的滿意

度。

4.2.2具體目標

管理服務“以人為本”，針對“上?？萍拣^”的物業(yè)特征，我司提出“高

標準、全方位”的物業(yè)管理設想。

高標準

以業(yè)戶滿意度為指針，導入IS09002質(zhì)量保證體系、IS0I4001環(huán)境質(zhì)，:帶格承：制表位：不在5字符

量保證體系及OHSAS18001職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系，使用相當

于賓館四星級標準，運用現(xiàn)代科技手段及管理方法來管理與

服務“上?？萍拣^”。

從目標管理著手、以質(zhì)量管理為中心、以信息管理為基礎，

建立各級監(jiān)督約束機制，實行24小時的管理服務。

遵循物業(yè)公司專業(yè)管理、業(yè)戶自主管理、政府部門及業(yè)戶監(jiān)

督管理相結(jié)合的管理方式。

全方位

:帶格式的：制表位：不在1.71字符)

針對業(yè)戶與游客的需求，實行安全、衛(wèi)生、便利、齊全、低價及24，

小時全天候、多方位的高標準管理服務。

4.2.3管理目標值

經(jīng)營場地管理目標值

:帶格式的：制表位；不在1.71字符

場地、建筑完好率98多

基礎設施完好率95%

展區(qū)場地管理目標值

:帶格式的：制表位：不在1.71字符

展區(qū)場地、建筑完好率98%

展區(qū)基礎設施完好率95%

工程物業(yè)管理目標值

帶格式的：制表位：不在1.71字符

供電、供水、供氣保證率98%

照明設施完好率98%

空調(diào)供應完好率98%

通訊、視聽、系統(tǒng)保障率98%

消防設施完好率100%

治安監(jiān)控設施完好率98%

建筑物及所有設備、設施按預定計劃保護保養(yǎng)合格率100%

建筑物及所有設備、設施維修及時率100%

設備、設施突發(fā)事件操縱率98%

保安管理目標值

:帶格式的：制表位：不在1.71字符]

VIP接待安全措施保證率100%

高峰客流安全措施保證率100%

突發(fā)事件操縱率100%

車輛交通疏導操縱率100%

技術(shù)防范監(jiān)控措施實施率98%

觀眾安全措施保證率100%

重大刑事案件發(fā)生操縱率100%

重大火災事故發(fā)生操縱率100%

環(huán)境管理目標值

:帶格式的：制表位；不在1.71字符)

管理區(qū)域內(nèi)無積塵、無污垢、無垃圾、無積水操縱率100%

管轄區(qū)域綠化成活率95%以上

管轄區(qū)域內(nèi)綠化更新、養(yǎng)護及時率100%

管轄區(qū)域內(nèi)綠化藝術(shù)美化率95%

建筑物外立面整潔保持率98%

建筑垃圾、生活垃圾、污水處理及時率98%以上

滅蟲除害及時率98%以上

5早期介入物業(yè)管理服務范圍及內(nèi)容

5.1范圍

“上?？萍拣^”的所有公共部位及地下車庫。

5.2早期介入服務內(nèi)容

協(xié)助與參與施工質(zhì)量管理，加強對隱蔽工程的現(xiàn)場檢查，使質(zhì)量隱患，〔贊推壁：制表位：不在L71字符

消滅在建造過程中，促使物業(yè)建造質(zhì)量與驗收效率的提高。

與委托方一起融洽外部環(huán)境，溝通與社區(qū)有關(guān)的供電、供水、市政、

環(huán)衛(wèi)、防疫、房管局、公安、消防、郵政、交通、綠化及委

托服務保養(yǎng)單位等政府管理部門的關(guān)系并建立日常聯(lián)系網(wǎng)

絡，加強合作使“上?？萍拣^”運作及管理取得良好的外部

環(huán)境。

協(xié)助開發(fā)商制定好《“上?？萍拣^”業(yè)戶使用公約》。

與開發(fā)商一起參與房屋設備設施的前期質(zhì)量驗收。

開業(yè)后管理方案的擬訂。

“上海科技館”租戶裝潢管理方案的擬訂。

房屋、設備、設施的交接驗收，并建立驗收后檔案。

管理及作業(yè)人員培訓及操作訓練（開業(yè)前10天完成）。

制訂“上海科技館”房屋、設備、設施維修保養(yǎng)方案。

制訂“上海科技館”安全、消防系統(tǒng)管理方案。

其他工作指導與策劃。

5.3早期介入的時間

2001年1月1日至2001年3月31日

憑借多年物業(yè)管理經(jīng)驗，我司認為，早期介入越早越好。從今后物業(yè)

管理的角度講，有利于及早發(fā)現(xiàn)問題，節(jié)約投資成本，及時解決問題，

有利于設備設施良好運行，保值升值。

5.4派遣人員費用估算

派2名經(jīng)理級管理人員及工程技術(shù)人員，每周1次，每次結(jié)束后提供

書面建議報告（特殊情況增加次數(shù)）。

按常規(guī)，物業(yè)公司對前期介入應收取一定費用，但是針對“上?？萍?/p>

館”的特殊情況，我公司決定費用全免。

6“上?？萍拣^”接收過渡階段的管理工作及保證措施

6.1”上海科技館”進場接管期限

我公司在確保“上?？萍拣^”正常運行的前提下，在“上海科技館”

有關(guān)人員的配合下，接管時間定為一周，各部分交接期限及責任人員

具體如下：

“上?？萍拣^”交接時間表

交接時間

項目責任部門

第一天第二天第三天第四天第五天第六天第七天

資料合同交接全體人員

供配電系統(tǒng)

電氣維保部

電梯系統(tǒng)

空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)（給排水）

給排水系統(tǒng)維保部

計算機系統(tǒng)

消防設備

樓宇操縱

電子會議

痛

背景音響

電

閉路電視弱電維保部

系

燈效、AV

統(tǒng)

安保設備

門禁設備

車庫管理

保安保安部

保潔、綠化清潔、綠化部

禮儀禮儀部

交接總結(jié)全體人員

6.2項目交接驗收責任界定

當我公司受托管理“上?？萍拣^”，進入現(xiàn)場在限定時間內(nèi)交接時，甲

方負責把已竣工項目或者還在施工項目的全部情況告之乙方，并同時

移交相應的管理權(quán)力與責任，具體如下；

6.2.1甲方負責在乙方接管前把全部設備系統(tǒng)的各類合同、合同附件、圖紙、

技術(shù)資料、產(chǎn)品說明書等全部移交乙方。如遇種種原因，一時無法移

交的部分資料，且不影響整個設備系統(tǒng)交接的，可適當延長時間。

6.2.2經(jīng)政府的主管部門按規(guī)定的驗收運行周期驗收且合格的竣工項目移

交。

甲方負責及時把管理權(quán)力與責任移交乙方，乙方應在驗收接管后全面

記錄在案，并經(jīng)甲方及甲方委托人（政府主管部門、監(jiān)理公司、籌建

部門等）簽字認可，乙方承擔其管理權(quán)力與義務。

6.2.3經(jīng)政府的主管部門按規(guī)定的驗收運行周期驗收但不合格的竣工項目或

者者經(jīng)政府的主管部門按規(guī)定的驗收運行周期無法驗收完畢的竣工項

目移交。

甲方負責及時把管理權(quán)力與責任移交乙方，但不合格或者未驗收完畢

的項目乙方應在驗收接管后全面記錄在案，并經(jīng)甲方及甲方委托人（政

府主管部門、監(jiān)理公司、籌建處等）簽字認可，由此影響其提供使用

功能的責任不應乙方承擔，乙方對甲方支付余款或者增加費用具有參

與討論及建議權(quán)，乙方負責配合、協(xié)助甲方或者甲方委托人，加快整

改項目的落實及再次驗收工作的推進或者者持續(xù)落實其驗收工作。

6.2.4已完工但未經(jīng)政府規(guī)定部門驗收的項目、正在施工的項目

責任界定：甲方負責驗證責任，并指定籌建部門負責監(jiān)督、管理分包

方施工責任；分包方或者具體施工方負責施工、試運行及整改責任；

乙方負責配合、協(xié)助、建議、討論的責任，其提供使用功能的責任不

應乙方承擔。

6.3保證措施

［招格式的：制表位：不在1.71字符

先期進行各類圖紙的熟悉消化;

設備人員與施工方共同對設備的性能、操作與設備狀況進行熟悉，以

保證在接收后能獨立操作；

對各類供貨商、聯(lián)系人、維保期限、維保內(nèi)容及維保期外的維保進行

全面熟悉；

對各類設備系統(tǒng)的要緊設備建立檔案、全面登記：

建立接管檔案，對每臺設備的目前狀態(tài)由科技館、供貨商與物業(yè)公司

三方簽字認可；

還未完全完工的設備系統(tǒng)，能夠?qū)嵤┻吺┕ふ{(diào)試、邊進行監(jiān)督，待完

工后再驗收交接；

管理方的接收人員務必通過培訓，并符合上崗條件。

7進駐“上?？萍拣^”后物業(yè)管理服務的范圍、內(nèi)容及標準

7.1業(yè)戶服務

?擬訂租戶進場管理程序；”:帶格式的：制表位；不在L71字符二)

?擬訂裝修管理規(guī)定并照章執(zhí)行

?負責對業(yè)主、租戶的日常服務與聯(lián)系，并進行走訪，每季度

一次意見征詢活動；

?收集租戶租賃資料，編制租賃清冊，記錄動態(tài)情況；

?建立租戶檔案，擬訂檔案管理辦法。

7.2禮儀商務服務

7.2.1范圍

“上?？萍拣^”商務中心所涉及的各項服務、禮儀會務接待。

7.2.2內(nèi)容及標準

7.2.2.1商務中心服務

［內(nèi)容］

?負責“上海科技館”所有信件、報刊、雜志等收發(fā)工作；，:帶格式的：制表位；不在字符)

?接待外來客戶的各類文件的打印、復印、傳真等工作；

?負責客戶機、船、車票的訂購工作；

?負責客戶其他特約、代辦服務。

［標準］

?服務宗旨：快捷、優(yōu)質(zhì)、規(guī)范、高效；，:帶格式的：制表位：不在L71字符)

?服務標準：凡推出的服務項目。保證服務質(zhì)量，對每一項服

務實行投訴反饋制度，質(zhì)量標準以有關(guān)行業(yè)的服

務要求為準。

服務滿意率達95%.

7.2.2.2禮儀會務接待服務

［內(nèi)容］______________________________________

?負責來訪客人的登記、接待服務。，1帶格式的：制表位：不在字符)

?根據(jù)”上海科技館”有關(guān)部門的要求，布置、安排、落實服

務人員做好服務接待工作。

?檢查整個大樓的各類設施，發(fā)現(xiàn)問題及時報修。

?電梯迎候客人的詢問、引導工作。

?負責大樓經(jīng)營場所的票務接待工作。

?提供茶水服務。

?電話轉(zhuǎn)接工作。

［標準］

:帶格式的：制表位：不在1.71字符］

?服務人員上崗須做到精神飽滿、淡妝上崗、儀表、儀容端莊，

大方且面帶微笑，姿勢端正，雙手自然擺放，與工作無關(guān)的

物品一律放在抽斗內(nèi)，統(tǒng)一著裝，服裝整潔。

迎送客時要求面帶微笑，禮貌用語，舉止大方，手、語并用。

根據(jù)”上海科技館”有關(guān)部門發(fā)出的《會議接待通知單》要

求做好各項服務準備工作，如有特殊要求，按要求執(zhí)行。

提早半小時檢查大樓內(nèi)的空調(diào)、照明、電器等各類設施，發(fā)

現(xiàn)問題及時通知設備管理人員排除故障。

遇來訪、詢問客人須面帶微笑，問清客人姓名與單位，然后

再與大樓有關(guān)部門聯(lián)系，并要求客人填寫來訪登記，同時引

導客人去休息室接待區(qū)等候。

接聽電話并進行轉(zhuǎn)接，要求服務人員見信號燈亮時務必使用

普通話且禮貌地稱：“您好，請講”，根據(jù)客人要求迅速、正

確為其轉(zhuǎn)接電話，在無人接聽的情況下或者電話占線時，應

婉轉(zhuǎn)地說：“對不起，電話無人接聽，請問可否等會兒再打

來？”或者“對不起，電話占線，請稍等?！钡却祟惗Y貌用語。

如來電要求留言須認真填寫電話記錄表，及時轉(zhuǎn)達。

服務員發(fā)現(xiàn)空氣渾濁即開啟門、窗15-20分鐘后關(guān)閉，調(diào)節(jié)

好空調(diào)調(diào)溫器，冬季室內(nèi)溫度通常操縱在18°C(±2°C)左

右，夏季通常操縱在25°C(±2°C)左右，并在噴灑適量空

氣清香劑，保持大樓內(nèi)空氣清新。

提供茶水服務的順序是先主賓后主人，然后按順時針方向提

供服務。茶水添加時，須在距客人背后30公分左右操作，茶

水倒至七分滿，并注意客人的動態(tài)，以免發(fā)生碰撞。服務過

程中須忙而不亂，快又穩(wěn)地將茶水送到客人面前。

會見或者會議期間服務員通常不得隨意進出會見廳或者會議

室，重要會見或者會議期間服務員須站立在會場里面，通常

的會見或者會議期間服務員站立在會場門口，特殊需求按科

技館規(guī)定執(zhí)行，但務必注意會見廳或者會議室的動態(tài)，隨時

提供服務，如有緊急事項須要找人，服務員可用紙條形式傳

遞信息。

7.3保安管理與服務

7.3.1范圍

“上?？萍拣^”地面出入口及紅線內(nèi)、售檢票處、大堂、走道、公共

設施、共用設備、地下車庫等。

7.3.2服務內(nèi)容

?保安巡視、檢查、宣傳、搶險、護衛(wèi)、匯報及統(tǒng)計記錄；《:帶格區(qū)的：制表位：不在5字符

?轄區(qū)出入口全天24小時值班，對辦公樓非本館工作人員進出

進行詢問，對圍墻邊、公共道路、公共場所、公共設施等實

行全天周期性的巡邏值勤。保安人員規(guī)定路線每二小時巡邏

一次及不規(guī)定路線不定期巡邏；

?轄區(qū)內(nèi)實施24小時監(jiān)控錄像，并儲存7天時間；

?實施三級防火責任制度，建立健全防火制度與安全操作制度；

?定期巡視、試驗、維修、更新消防器材與設備，制定有關(guān)人

員負責保養(yǎng)、維修與管理；

?定期對電氣設備、開關(guān)、線路與照明燈具等進行檢查；

?與地區(qū)公安、消防、綜合治理管理部門等建立良好的公共關(guān)

系，積極配合與落實工作，同時同意監(jiān)督，確保管理區(qū)域內(nèi)

財產(chǎn)及人身安全。

?游客疏散及引導；

?鄰近及周邊道路車輛管理及疏導，對進出車輛做好紀錄；

?防臺防汛管理；

?應急事件處理。

7.3.3工作質(zhì)量標準

工作流淌巡查

定崗巡視學習訓練

內(nèi)容刑事、違法案件車輛停放、保管環(huán)境保護突發(fā)事件

工作5分鐘內(nèi)保安到

24小時24小時，不間斷巡查每月二次

頻率達現(xiàn)場

保證出入口及時制止：偷、盜、無可疑、閑雜人員注意關(guān)閉門、公及時采取措施，各項法律

安全，阻止推刑事、治安，案件接近車輛，未鎖燈、窗、各龍頭，操縱局面，迅速常識，政策

質(zhì)量銷、叫賣、乞一旦發(fā)生立即與門、關(guān)窗車輛或者不乘電梯，無破壞報告，等候支條例與業(yè)

標準討、無關(guān)人員公安部門聯(lián)系。遺忘貴重物品及綠化、無亂扔垃援，及時疏導與務培訓。

進出。時通知。道路暢圾、亂吐、亂燒。引導游客。

通。

督導保安部門統(tǒng)一指揮調(diào)度，保安班長24小時監(jiān)督保安員運作，管理處經(jīng)理每月不定期抽查。

方式

7.4保潔管理與服務

7.4.1入口、大廳的保潔

實施方案

項目及內(nèi)容保潔質(zhì)量檢查標準檢查手段

日周月季

無灰塵、無污漬、一次

梯級、地臺視檢巡回

無痰跡、無垃圾洗刷

視檢—次-次

無腳印、無污漬、

大廳地坪大理石地面光巡回拋光洗地

無痰跡、無垃圾

亮有倒影蠟上蠟

光亮干凈、無塵灰、視檢與手檢

玻璃門、窗巡回

無印漬戴白手套

柱面、墻面、臺面、

光亮、整潔、無灰

椅子、沙發(fā)、燈座視檢與手檢一次

塵、無損壞

及附屬設施

盆體表面光亮保

大花盆、盆景潔，盆內(nèi)無煙蒂、視檢與手檢巡回

雜物

檢查手段：

視檢：以眼睛直覺檢查，達到光亮、清潔、視覺舒適。

手檢：戴白手套或者用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。擦拭1米的距

離，應無灰塵、污跡。

嗅檢：憑嗅覺氣味進行檢查，保持空氣清新。

7.4.2展館公共區(qū)域的保潔

區(qū)項目及內(nèi)容實施方案

標準檢查手段

域（包含但不僅限于）B周月季

整潔光亮，無垃圾、

巡上

地面清潔無紙屑、無水漬、視檢

回臘

無腳印

手檢用餐巾紙

所有玻璃門、窗及玻璃無塵、光亮、無印巡

擦拭1米無灰1

部分之清潔漬，保持明凈回

塵

各類標志牌、不銹鋼/表面無污漬、無污

視檢與手檢1

鋁質(zhì)材料清潔垢、光亮

清潔光亮、無污垢、

清理公共區(qū)域垃圾桶及巡

煙灰及垃圾不超過視檢

煙灰缸回

容器的2/3

地面/電梯地面拋光地面光澤明顯視檢2

展

無浮灰、無污漬、

館地面吸塵視檢與手檢1

無死角

公

整潔、光亮、無污

共內(nèi)立柱之清潔視檢1

漬

區(qū)

目視，無蜘蛛網(wǎng)、

域

空調(diào)風口之清潔無明顯灰塵、無污視檢1

漬

電梯內(nèi)四周及內(nèi)外

電梯內(nèi)外之清潔門保持整潔光亮，視檢與手檢2

照明器具無積灰

無垃圾、無垃圾、

電梯槽底之清潔視檢1

無煙頭、紙屑

入口地毯、墊子吸塵干燥、無污漬視檢3

無積灰、無蜘蛛網(wǎng)、

天花清潔金屬天花板及架邊視檢1

潔亮

燈管無灰塵、燈蓋、

照明清潔視檢1

燈罩明亮清潔

無塵、無污漬、無

展清掃走廊/臺階垃圾及

垃圾雜物、無蜘蛛視檢與手檢1

館塵土

公網(wǎng)、無積水

共走廊地毯吸塵干燥、無污漬視檢與手檢1

區(qū)擦拭走廊墻面及掛物無積灰、無污垢視檢與手檢1

域擦拭走廊/后梯消防設無塵、無污漬、無

視檢與手槍1

施垃圾、無蜘蛛網(wǎng)

清潔木質(zhì)材料無塵、無污垢視檢與手檢1

擦拭樓梯扶手、欄桿、視檢無明顯污跡、巡

視檢與手檢

擋板手檢無明顯灰塵回

整潔、光亮、無污巡

自動扶梯清潔視檢與手檢

漬回

檢查手段：

視檢：以眼睛直覺檢查，達到光亮、清潔、視覺舒適。

手檢：戴白手套或者用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。擦拭1米的距

離，應無灰塵、污跡。

嗅檢：憑嗅覺氣味進行檢查，保持空氣清新。

7.4.3衛(wèi)生間的保潔

實施方案

項目及內(nèi)容保潔質(zhì)量檢查標準檢查手段

日周月季

門、窗、柜、墻干凈、整潔、明亮

視檢與手檢

面頂、墻面無塵灰、污跡次

無腳印、無污跡、巡一次

室內(nèi)地面、空間視檢與嗅檢

無水跡、無異味回清洗