顏雪梅與陳洲蘭房屋買賣合同糾紛上訴案

馮健華因與林培菲房屋買賣協(xié)議糾紛案中華人民共和國

廣東省廣州市中級(jí)人民法院

民事判決書

(2023)穗中法民五終字第1070號(hào)

上訴人(原審原告、原審反訴被告）馮健華。

委托代理人吳綺玉。

被上訴人(原審被告、原審反訴原告）林培菲。

委托代理人盤瑞華，廣東海印律師事務(wù)所律師。

原審第三人廣東合富房地產(chǎn)置業(yè)有限公司。

法定代表人扶偉聰，董事長。

上訴人馮健華因與上訴人林培菲房屋買賣協(xié)議糾紛一案，不服廣州市天河區(qū)人民法院（2023）天法民三初字第288號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院經(jīng)審理查明：2023年，林培菲與廣州中海地產(chǎn)有限公司（簡稱“中海公司”）簽訂《商品房買賣協(xié)議》（協(xié)議編號(hào)：），林培菲向中海公司購買天河區(qū)珠江新城中海璟暉華庭第A1幢32層3201房（測繪地址：天河區(qū)獵德大道33號(hào)之一3201房，簡稱“涉訟房屋”），房屋建筑面積159.83平方米，總房價(jià)2853816元；林培菲自協(xié)議簽訂暨網(wǎng)上備案之日起即日內(nèi)支付所有購房款的30.3%即863816元，剩余房款1990000元于2023年7月29日前申請辦理銀行按揭手續(xù)；中海公司應(yīng)于2023年6月30日前將房屋交付林培菲使用。2023年11月14日，經(jīng)原審第三人廣東合富房地產(chǎn)置業(yè)有限公司（下簡稱合富公司）提供居間服務(wù)，馮健華（買方）、林培菲（賣方）、合富公司（經(jīng)紀(jì)方）三方簽訂《房屋買賣合約》，約定：馮健華向林培菲購買涉訟房屋（預(yù)售協(xié)議編號(hào)），房屋建筑面積161.7748平方米，成交價(jià)3250000元。賣方保證所填寫和提供的有關(guān)該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬情況均真實(shí)合法，保證對上述物業(yè)享有完整所有權(quán)，且沒有侵犯第三人權(quán)利。該物業(yè)以現(xiàn)狀按套售予買方，有家私電器（詳見家私電器清單）、帶租約（買方批準(zhǔn)連同現(xiàn)有之租約一起購入該物業(yè)，賣方須協(xié)助買方與租戶簽訂新的租約）。賣方、買方應(yīng)分別向合富公司支付中介費(fèi)48750元、16250元。買賣雙方有以下情形之一的，即視為違約，守約方有權(quán)解除協(xié)議，并有權(quán)規(guī)定違約方按定金的雙倍或相稱于成交價(jià)的10%作出補(bǔ)償：（1）一方拒絕按約定收取或支付定金、樓款的；（2）簽約后一方拒絕出售/購買該物業(yè)……（4）在守約方、有關(guān)政府部門、銀行等其他機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)方發(fā)出關(guān)于辦理本次交易的相關(guān)手續(xù)的告知后五天，仍不履行本合約之條款時(shí)……。部分定金100000元，買方應(yīng)在簽署本協(xié)議同時(shí)支付，定金余款500000元買方須在2023年12月1日前支付；賣方應(yīng)在房產(chǎn)證出證后五日內(nèi)簽署銀行按揭文獻(xiàn)及支付貸款所需費(fèi)用，并在簽署銀行按揭文獻(xiàn)后7日內(nèi)提供齊全辦理銀行貸款所需資料。買賣雙方應(yīng)在簽署本合約同時(shí)授權(quán)經(jīng)紀(jì)方推薦的按揭機(jī)構(gòu)“廣州保來理財(cái)顧問有限公司”辦理轉(zhuǎn)按手續(xù)及交易過戶手續(xù)，并向銀行申請?jiān)你y行按揭貸款（以銀行批準(zhǔn)的結(jié)果為準(zhǔn)）。首期樓款380000元買方在遞件日前直接支付給賣方。三方約定的其它事項(xiàng)：①買賣雙方明確知道該物業(yè)在辦理房產(chǎn)證當(dāng)中，買賣雙方均批準(zhǔn)在該物業(yè)出房產(chǎn)證涂銷歸檔15天內(nèi)辦理銀行按揭和房管局的相關(guān)手續(xù)。②由于該物業(yè)帶租約出售，買賣雙方均批準(zhǔn)賣方收齊定金后該物業(yè)的租金由買方收??；賣方批準(zhǔn)買方在定金中扣除二個(gè)月的按金。③假如賣方違約，則賣方雙倍定金補(bǔ)償買方；如買方違約，則賣方?jīng)]收定金。④賣方批準(zhǔn)收定金后將該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)資料交由經(jīng)紀(jì)方保存。⑤收樓前的所有費(fèi)用均由買方支付，涉及維修基金和補(bǔ)面積差，此價(jià)格已包含房屋內(nèi)5臺(tái)空調(diào)。該協(xié)議首頁注明林培菲的通訊地址為“廣州市白云區(qū)富園路34號(hào)1405房”，協(xié)議并約定本合約首頁記載的各方通訊地址為所有告知、文獻(xiàn)、資料等送達(dá)地址，上述地址如有變更，應(yīng)在變更后三日內(nèi)書面告知，否則一經(jīng)正常投遞則視為送達(dá)。上述協(xié)議簽訂當(dāng)天，馮健華通過林培菲在深圳發(fā)展銀行廣州珠江新城支行賬號(hào)01，向林培菲轉(zhuǎn)賬支付定金100000元，林培菲開具收據(jù)給馮健華。2023年11月25日，馮健華按“廣州市白云區(qū)富園路34號(hào)1405房”的地址，兩次通過EMS特快專遞向林培菲發(fā)出《告知函》，函稱：根據(jù)協(xié)議約定，剩余定金500000元須在2023年12月1日前支付，現(xiàn)我方已準(zhǔn)備好定金將提前支付給你，但無法和你取得聯(lián)系，請你盡快和我或第三方合富公司聯(lián)系，辦理收取定金余款的相關(guān)事宜，以免耽誤時(shí)間，導(dǎo)致不必要的損失。同日，馮健華通過EMS特快專遞向合富公司發(fā)出《告知函》，稱其已準(zhǔn)備好剩余定金500000元并將提前支付給林培菲，請?jiān)撍颈M快和林培菲聯(lián)系，辦理收取定金余款的相關(guān)事宜。2023年11月26日，合富公司向林培菲發(fā)出《告知函》，稱：其收到馮健華的《告知函》一份，現(xiàn)告知你方收到本函后五日內(nèi)與該司經(jīng)辦人聯(lián)系，就本次交易的相關(guān)事宜與馮健華及該司進(jìn)行協(xié)商。2023年11月30日，馮健華再次向林培菲發(fā)出《告知函》，內(nèi)容與前一份一致。2023年12月8日，林培菲丈夫李瑞渠向合富公司發(fā)出《告知》，稱：一、2023年11月14日馮健華、林培菲及合富公司簽訂的《房屋買賣合約》違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為無效協(xié)議。二、退一步講，即使《房屋買賣合約》有效，因馮健華未能依約在2023年12月1日前支付500000元定金，構(gòu)成違約，因此林培菲有權(quán)解除協(xié)議并保存追究馮健華的違約責(zé)任。2023年12月11日，合富公司向馮健華發(fā)出《告知函》，將李瑞渠上述《告知》轉(zhuǎn)告馮健華，并告知馮健華在收到本函后五日內(nèi)與該司經(jīng)辦人聯(lián)系，就本次交易的相關(guān)事宜與馮健華及該司進(jìn)行協(xié)商。2023年12月16日，馮健華向合富公司發(fā)出《告知函》，稱：收到該司12月11日的《告知函》。此前我方已向該司發(fā)函，多次規(guī)定該司盡快與林培菲聯(lián)系，辦理有關(guān)支付款項(xiàng)事宜，同時(shí)我方也向林培菲發(fā)出催收函，但林培菲故意回避，不履行協(xié)議，現(xiàn)向該司及林培菲嚴(yán)重聲明：一、三方簽署的《房屋買賣合約》合法有效，不存在協(xié)議無效的要件。二、我方無違約行為，是林培菲故意毀約，林培菲無權(quán)解除協(xié)議。三、林培菲必須履行協(xié)議，否則要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。請?jiān)撍颈M快和林培菲協(xié)商，辦理履行協(xié)議的相關(guān)事宜，否則我方將采用法律途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益。

2023年12月28日，馮健華以林培菲的行為構(gòu)成違約為由，向原審法院提起訴訟，規(guī)定法院判令：1、雙方簽署的《房屋買賣合約》合法有效。2、林培菲按約定履行協(xié)議。3、本案的訴訟費(fèi)由林培菲承擔(dān)。

林培菲提起反訴，請求法院判令：一、解除雙方于2023年11月14日簽訂的《房屋買賣合約》。二、我方返還馮健華定金100000元。三、馮健華承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

原審審理中馮健華提供《查詢帳戶基本信息》一份，顯示林培菲上述深圳發(fā)展銀行廣州珠江新城支行賬號(hào)01已銷戶，最后交易日為2023年11月17日。擬證明林培菲故意取消交易賬號(hào)，刻意回避，導(dǎo)致協(xié)議無法履行。馮健華另提供其在深圳發(fā)展銀行廣州分行營業(yè)部的存折一本（賬號(hào)01），顯示在2023年11月25日該賬號(hào)存款余額為1073196元，11月27日賬號(hào)存款余額為556266元。經(jīng)質(zhì)證，林培菲認(rèn)為上述《查詢帳戶基本信息》無任何單位公章，對其真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不予確認(rèn)；對存折的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為與本案無關(guān)。在2023年4月23日第一次庭審中林培菲述稱其已將涉訟房屋另行出售給案外人，案外人已實(shí)際入住。鑒于此，庭后馮健華向原審法院申請變更訴請，規(guī)定解除雙方協(xié)議，林培菲退還定金100000元，林培菲按約定支付違約金500000元。對此林培菲認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，變更訴請應(yīng)在一審辯論終結(jié)前提出，但馮健華上述申請已超過法律規(guī)定的期限，故不批準(zhǔn)馮健華上述申請。原審法院經(jīng)審查，認(rèn)為上述申請并無不妥，批準(zhǔn)馮健華變更訴請，并于2023年11月1日第二次公開開庭審理本案。在第二次庭審中，林培菲稱其另行出售涉訟房屋的價(jià)格為3202300元，但未提供證據(jù)證明。馮健華則稱，林培菲在我起訴前已另行出售，且成交價(jià)遠(yuǎn)高于本案協(xié)議的成交價(jià)；當(dāng)時(shí)我也樂意加價(jià)購買涉訟房屋，但林培菲不批準(zhǔn)。

原審法院認(rèn)為：雙方就買賣涉訟房屋而簽訂的《房屋買賣合約》是當(dāng)事人的真實(shí)意思表達(dá)，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)依約切實(shí)履行。協(xié)議簽訂當(dāng)天馮健華支付定金100000元，協(xié)議約定剩余定金500000元在2023年12月1日前支付，馮健華提供的證據(jù)證明其已準(zhǔn)備好上述款項(xiàng)，具有支付能力，馮健華并向林培菲及合富公司發(fā)函，規(guī)定林培菲辦理收取定金余款的相關(guān)事宜。以上事實(shí)表白馮健華的履約態(tài)度是積極的，且已盡必要的告知義務(wù)。相反，馮健華提供的《查詢帳戶基本信息》顯示林培菲在2023年11月17日將其收款賬號(hào)銷戶，導(dǎo)致馮健華無法轉(zhuǎn)賬支付剩余定金；林培菲丈夫李瑞渠2023年12月8日發(fā)給合富公司的函件中指出協(xié)議無效，馮健華未按協(xié)議約定支付定金，構(gòu)成違約，顯無事實(shí)和法律依據(jù)；庭審中林培菲認(rèn)可其已將涉訟房屋另行出售給別人且已交付使用。以上事實(shí)充足說明，林培菲拒絕履行協(xié)議，其行為屬于惡意違約，并直接導(dǎo)致馮健華簽約目的無法實(shí)現(xiàn)。本案中雙方均規(guī)定解除協(xié)議，原審法院予以照準(zhǔn)。協(xié)議解除后，林培菲應(yīng)將其收取的100000元定金退還給馮健華。廣州市商品房價(jià)格上漲是不爭的事實(shí)，林培菲稱其另行出售的價(jià)格為3202300元，顯與常理不合，原審法院不予采信。原審法院有理由相信林培菲另行出售涉訟房屋是為了牟取更高的經(jīng)濟(jì)利益，林培菲應(yīng)對其惡意違約行為承擔(dān)違約責(zé)任。協(xié)議約定賣方拒絕出售房屋的，買方有權(quán)規(guī)定其按協(xié)議成交價(jià)3250000元的10%予以支付違約金。綜合本案案情，原審法院判令林培菲按此標(biāo)準(zhǔn)向馮健華支付違約金325000元。馮健華規(guī)定林培菲支付違約金500000元，理據(jù)局限性，原審法院不予支持。綜上所述，原審法院依照《中華人民共和國協(xié)議法》第五條、第六條、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，原審法院作出判決如下：一、解除馮健華、林培菲于2023年11月14日簽訂的關(guān)于廣州市天河區(qū)珠江新城中海璟暉華庭第A1幢32層3201房（天河區(qū)獵德大道33號(hào)之一3201房）的《房屋買賣合約》。二、自本判決發(fā)生法律效力之日起5日內(nèi)，林培菲退還馮健華定金100000元。三、自本判決發(fā)生法律效力之日起5日內(nèi)，林培菲支付馮健華違約金325000元。四、駁回馮健華的其它本訴請求。五、駁回林培菲的其它反訴請求。假如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本訴受理費(fèi)9900元，由馮健華承擔(dān)2120元，由林培菲承擔(dān)7780元；反訴受理費(fèi)1200元，由林培菲承擔(dān)；財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5000元，由林培菲承擔(dān)。

上訴人馮健華不服原審判決，向本院提起上訴，請求：1、撤消(2023)天法民四初字第288號(hào)民事判決書中的第三項(xiàng)判決，規(guī)定改判林培非支付馮健華違約金500000元。2，本案的一、二審訟訴費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)與理由：馮健華、林培菲及合富公司于2023年11月14日簽訂了《房屋買賣合約》，約定馮健華付定金60萬元預(yù)購林培菲位于廣州市天河區(qū)獵德大道33號(hào)之一3201房，假如一方違約，則違約方需支付雙倍定金給守約方作為補(bǔ)償(協(xié)議第六條，第十二條第3款中明確約定)，一審法院雖然認(rèn)定了被上訴人的違約事實(shí)，但對違約補(bǔ)償?shù)慕痤~認(rèn)定有誤，請求二審法院查明事實(shí)，依法改判。針對林培菲的上訴，其答辯稱：批準(zhǔn)原審對事實(shí)的認(rèn)定，不批準(zhǔn)林培菲的上訴意見。

上訴人林培菲不服原審判決，亦向本院提起上訴，請求：一、請求撤消(2023)天法民四初字第288號(hào)民事判決書中的第三項(xiàng)民事判決；（標(biāo)的額325000元）二、由被上訴人承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：原審判決漏掉了訴訟參與人，沒有告知涉案房產(chǎn)的抵押權(quán)人和承租人參與本案的訴訟。在庭審結(jié)束數(shù)月后，違法批準(zhǔn)了馮健華的變更訴訟請求申請，錯(cuò)誤地將無效的《房屋買賣協(xié)議》認(rèn)定為有效協(xié)議，錯(cuò)誤地認(rèn)為林培菲存在違約行為并錯(cuò)誤地判決林培菲向馮健華支付違約金325000元。原審判決程序違法，認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，合用法律錯(cuò)誤，請求二審人民法院依法予以改判，支持上訴人的上訴請求。針對馮健華的上訴，其表達(dá)不批準(zhǔn)，理由同上。

原審合富公司合富公司沒有發(fā)表意見。

本院經(jīng)審理，確認(rèn)原審查明事實(shí)。

本院認(rèn)為，各方當(dāng)事人就買賣涉訟房屋而簽訂的《房屋買賣合約》，意思表達(dá)真實(shí)，現(xiàn)并無充足證據(jù)證實(shí)該協(xié)議違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，對協(xié)議方均具約束力。上訴人林培菲認(rèn)為本案應(yīng)追加涉案房產(chǎn)的抵押權(quán)人及承租人參與訴訟，但本案審理的是買賣雙方協(xié)議解除的法律后果及承責(zé)問題，抵押權(quán)人及承租人權(quán)益的保護(hù)屬另一法律關(guān)系，均可另循法律途徑解決。此外，原審訴訟過程中，原審法院根據(jù)案件審理的實(shí)際情況，接受馮健華變更原訴訟請求申請，再經(jīng)雙方當(dāng)事人庭審程序進(jìn)行審理，程序并無不妥。上訴人林培菲的上訴請求并無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于上訴人馮健華規(guī)定林培菲支付約金500000元的上訴請求，本院認(rèn)為，原審判令林培菲支付違約金320230元，既尊重了雙方協(xié)議約定，同時(shí)兼顧了公平合理原則，亦無不妥。故此，上訴人馮健華的上訴請求本院亦不予支持。綜上，上訴人馮健華、林培菲上訴理據(jù)均不充足，本院予以駁回。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)14975元，由上訴人馮健華承擔(dān)8800元，由上訴人林培菲承擔(dān)6175元。

本判決為終審判決。審判長陳濤

審判員郭東升

代理審判員柳瑋瑋

九月二十六日

書記員阮志雄

fnl_456496廣州市南鶴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與羅敏如房屋買賣協(xié)議糾紛上訴案廣東省廣州市中級(jí)人民法院

民事判決書(2023)穗中法民五終字第2785號(hào)

上訴人（原審被告）：廣州市南鶴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，地址在廣東省廣州市海珠區(qū)赤崗西路12號(hào)304房。

法定代表人：葉青，該公司總經(jīng)理。

委托代理人：董石榮，廣東海際明律師事務(wù)所律師。

委托代理人：陳侃，廣東海際明律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：羅敏如。

委托代理人：曾麗，廣東廣之洲律師事務(wù)所律師。

原審被告：廣州市海洋漁業(yè)公司，地址在廣東省廣州市海珠區(qū)新滘官洲。

法定代表人：陳峻嶺，該公司總經(jīng)理。

委托代理人：廖遠(yuǎn)南，該公司職工。

委托代理人：沈榕勝，該公司職工。

原審被告：廣州市黃氏地產(chǎn)代理有限公司，地址在廣東省廣州市越秀區(qū)東風(fēng)東路836號(hào)東峻廣場4座3403室。

法定代表人：黃洲。

上訴人廣州市南鶴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下簡稱為南鶴公司）因與被上訴人羅敏如、原審被告廣州市海洋漁業(yè)公司（下簡稱為漁業(yè)公司）、廣州市黃氏地產(chǎn)代理有限公司（下簡稱為黃氏公司）房屋買賣協(xié)議糾紛一案，不服廣州市海珠區(qū)人民法院(2023)海民三初字第49號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院經(jīng)審理認(rèn)為：羅敏如與南鶴公司、黃氏公司簽訂的《房屋買賣合約》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表達(dá)，沒有違反法律的規(guī)定，應(yīng)為有效協(xié)議，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。上述《房屋買賣合約》約定，賣方不能按本協(xié)議約定將該物業(yè)售予買方，或者因違約而無法將該物業(yè)售予買方的，應(yīng)向買方支付該物業(yè)成交價(jià)的10%作違約金，賣方并須退回買方已付的所有費(fèi)用；賣方逾期交付該物業(yè)，或者未能準(zhǔn)時(shí)履行協(xié)議約定的其他義務(wù)，每逾期1天，按該物業(yè)成交的千分之歷來買方支付違約金，逾期30天，買方有權(quán)不再購買該物業(yè)，賣方應(yīng)退回所有已收款項(xiàng)并向買方支付該物業(yè)成交的10%作違約金。南鶴公司確認(rèn)沒有履行該協(xié)議，該協(xié)議約定的房屋已由其出售給別人，已經(jīng)辦理過戶手續(xù)。因此，南鶴公司和黃氏公司應(yīng)承擔(dān)無法將約定物業(yè)售予羅敏如的違約責(zé)任。南鶴公司確認(rèn)上述《房屋買賣合約》上的印鑒為其所蓋，故應(yīng)承擔(dān)在協(xié)議上蓋章所產(chǎn)生的法律責(zé)任，其抗辯無理，不予采納。黃氏公司對羅敏如的主張沒有提出否認(rèn)抗辯和舉證，故羅敏如規(guī)定解除上述《房屋買賣合約》并規(guī)定南鶴公司、黃氏公司退回其定金10000元及按房價(jià)款405000元的10%向其支付違約金40500元均符合協(xié)議約定，予以支持。協(xié)議是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。漁業(yè)公司不是上述《房屋買賣合約》的當(dāng)事人，且其與南鶴公司、黃氏公司簽訂的《包干銷售房屋協(xié)議書》約定由南鶴公司、黃氏公司總包干銷售“龍景大廈”A棟房屋及南鶴公司、黃氏公司必須負(fù)責(zé)該部分房屋銷售過程中所涉及的一切有關(guān)手續(xù)，如因銷售房屋期間出現(xiàn)糾紛，由南鶴公司、黃氏公司負(fù)責(zé)一切經(jīng)濟(jì)與法律責(zé)任，與漁業(yè)公司無關(guān)，故羅敏如規(guī)定漁業(yè)公司承擔(dān)上述《房屋買賣合約》的相關(guān)責(zé)任缺少依據(jù)，不予支持。綜上所述，原審法院依照《中華人民共和國協(xié)議法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款和《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決：一、廣州市南鶴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣州市黃氏地產(chǎn)代理有限公司在判決生效之日起10日內(nèi)，返還定金10000元給羅敏如；二、廣州市南鶴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣州市黃氏地產(chǎn)代理有限公司在判決生效之日起10日內(nèi)，支付違約金40500元給羅敏如；三、駁回羅敏如的其它訴訟請求。假如未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審受理費(fèi)1162元，由廣州市南鶴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣州市黃氏地產(chǎn)代理有限公司承擔(dān)。

原審判后，上訴人南鶴公司不服，向本院提起上訴稱：一、上訴人對本案中的訴爭協(xié)議毫不知情，無法履行該協(xié)議，更談不上是故意違約。本案的訴爭房產(chǎn)(龍景大廈A棟706房)屬于漁業(yè)公司所有，漁業(yè)公司將上述房產(chǎn)交由上訴人和黃氏公司包干銷售。上訴人、黃氏公司又委托廣東中原地產(chǎn)代理有限公司(下稱中原公司)代理出售該房產(chǎn)。中原公司在接受委托后，在2023年12月份向上訴人推薦了一位叫“方圓圓”的買家，“方圓圓”與上訴人、黃氏公司簽訂了《房屋買賣合約》，約定購買該房產(chǎn)。但是“方圓圓”在簽訂協(xié)議之后就再也沒有跟上訴人聯(lián)系過，連協(xié)議中約定的定金都沒有支付。通過了一段時(shí)間，中原公司告知上訴人，說“方圓圓”不購買該房產(chǎn)了。中原公司聲稱將另行去尋找新的買家，同時(shí)規(guī)定上訴人給其幾份蓋了上訴人公章的空白購房協(xié)議，以便其工作。上訴人應(yīng)中原公司的規(guī)定給了幾份蓋了上訴人公章的空白購房協(xié)議，此后中原公司就一直沒有把這幾份蓋了上訴人公章的空白購房協(xié)議給回過上訴人，直到中原公司在2023年7月向一審法院提起訴訟[案號(hào)：(2023)海民三初字第2249號(hào)]，上訴人才知道中原公司拿著蓋了上訴人公章的空白購房協(xié)議，與被上訴人簽訂了協(xié)議。上訴人之前對該協(xié)議的存在主線毫不知情，被上訴人也沒有跟上訴人就履行該協(xié)議的事宜聯(lián)系過，因此上訴人無法履行該協(xié)議，更談不上是故意違反該協(xié)議的約定了。二、即便該《房屋買賣合約》合法有效，但是被上訴人沒有依該協(xié)議的約定付款購房，無權(quán)規(guī)定返還定金；上訴人將該合約約定的房屋出售給別人符合該合約的約定；一審法院認(rèn)定上訴人違約是錯(cuò)誤的，違約的是被上訴人而非上訴人。該《房屋買賣合約》中明確約定：賣方(上訴人、黃氏公司)將龍景大廈A棟706房以405000元出售給買方(被上訴人)；買方應(yīng)在簽訂本合約后90天內(nèi)辦妥按揭貸款申請手續(xù)；銀行批準(zhǔn)貸款申請80天內(nèi)，買賣雙方應(yīng)共同到房管部門辦理遞件手續(xù)；買方應(yīng)在取得房地產(chǎn)交易中心收繳證件收據(jù)當(dāng)天內(nèi)付清首期樓款140000元；賣方應(yīng)在被上訴人支付首期樓款的當(dāng)天，將706房交予買方；買方逾期支付樓款，每逾期1天，按未付樓款的千分之歷來賣方支付違約金，買方未能準(zhǔn)時(shí)履行合約約定的其他義務(wù)，每逾期1天，按該房屋成交價(jià)的千分之歷來賣方支付違約金；買方逾期30天，賣方有權(quán)不再出售該房屋，買方應(yīng)向賣方支付該房屋成交價(jià)的10%作違約金。被上訴人在簽訂了該《房屋買賣合約》之后，除了向黃氏公司交過10000元定金之外(被上訴人出示的《收款收據(jù)》顯示的是黃氏公司收取的，上訴人沒有收過被上訴人的這10000元，也歷來都沒有聽黃氏公司告知收到過這10000元，上訴人完全不清楚黃氏公司是否真的收過這筆錢)，就沒有履行任何該合約約定的購房義務(wù)了，被上訴人沒有在簽訂合約后90天內(nèi)辦妥銀行按揭貸款申請手續(xù)，取得銀行的《批準(zhǔn)貸款告知書》，更沒有去房地產(chǎn)交易中心辦理遞件，向上訴人支付首期樓款。被上訴人的種種行為屬于違約，根據(jù)《協(xié)議法》第115條的規(guī)定，因被上訴人違約，其給付的定金無權(quán)規(guī)定返還。上訴人是在2023年11月份代理漁業(yè)公司將該訴爭房產(chǎn)出售給劉伯權(quán)的，此時(shí)早已超過上述《房屋買賣合約》約定的買方應(yīng)辦妥按揭貸款申請手續(xù)和支付首期樓款的期限數(shù)個(gè)月之久，按約定上訴人完全有權(quán)不再向被上訴人出售該房屋。上訴人將該房屋出售給別人并無違反協(xié)議的約定，不需要賠付違約金。一審法院對被上訴人違約的事實(shí)視而不見，卻反過來認(rèn)為是上訴人違約，這個(gè)認(rèn)定明顯是錯(cuò)誤的。三、再退一步說，就算是上訴人單方解除《房屋買賣合約》，將該訴爭房屋出售給其別人時(shí)沒有告知被上訴人而稍有過錯(cuò)，但是被上訴人基本沒有因該《房屋買賣合約》無法履行而遭受損失，反而是上訴人承受了近20萬元的損失，被上訴人完全沒有理由來規(guī)定上訴人支付高達(dá)40500元的違約金。上訴人己將該訴爭房產(chǎn)出售給劉伯權(quán)，故無法再將該房產(chǎn)出售給被上訴人，該《房屋買賣合約》無法再履行。但是被上訴人違約在先，上訴人將該房屋出售給其別人符合協(xié)議的約定。就算上訴人單方解除《房屋買賣合約》，將該房屋出售給劉伯權(quán)時(shí)沒有告知被上訴人(上訴人主線不知道該協(xié)議的存在，更不知道被上訴人的聯(lián)系方式)而稍有過錯(cuò)，但是被上訴人基本沒有支付購房款，沒有因該《房屋買賣合約》無法履行而遭受損失，反而是上訴人損失了近20萬元(上訴人將該房產(chǎn)出售給劉伯權(quán)的售價(jià)為246307元，比《房屋買賣合約》約定的405000元低了158693元；上訴人因《房屋買賣合約》需向中原公司支付中介服務(wù)費(fèi)12150元)。根據(jù)我國法律的規(guī)定，違約金應(yīng)當(dāng)以補(bǔ)償性為主，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，被上訴人沒有遭受損失，其規(guī)定上訴人支付40500元的高額違約金沒有依據(jù)。綜上所述，請求：撤消原審判決，駁回被上訴人對上訴人的所有訴訟請求。

被上訴人羅敏如答辯稱：一審認(rèn)定事實(shí)清楚，合用法律對的，請求二審駁回上訴人的上訴請求。

原審被告漁業(yè)公司答辯稱：對一審法院判令漁業(yè)公司無須承責(zé)沒有異議。

原審被告黃氏公司無答辯。

經(jīng)審理查明：《廣州市房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》記載：海珠區(qū)龍景南街2號(hào)（3-12層）、12號(hào)（3-12層）、22號(hào)（3-12層）的權(quán)屬人為南鶴公司，共有權(quán)人為漁業(yè)公司；南鶴公司占有部分為龍景南街2號(hào)（3-12層）、12號(hào)（3-12層），漁業(yè)公司占有部分為龍景南街22號(hào)（3-12層）；等。

2023年1月9日，漁業(yè)公司（甲方）、南鶴公司（乙方）和黃氏公司（丙方）簽訂《包干銷售房屋協(xié)議書》，約定“龍景大廈”是甲、乙雙方合建的商住樓；乙、丙方包干銷售的“龍景大廈”A棟房屋是屬甲方應(yīng)分得部分建筑面積4200平方米；經(jīng)甲、乙、丙三方商定，甲方批準(zhǔn)上述房屋以3300元/平方米（甲方凈收）由乙、丙方總包干銷售，4200平方米房屋銷售總房價(jià)款為13860000元；乙、丙方必須負(fù)責(zé)該部分房屋銷售過程中所涉及的一切有關(guān)手續(xù)，如因銷售房屋期間出現(xiàn)糾紛，由乙、丙方負(fù)責(zé)一切經(jīng)濟(jì)與法律責(zé)任，與甲方無關(guān)；等。

羅敏如（買方）為證明其與南鶴公司、黃氏公司（賣方）之間存在房屋買賣協(xié)議關(guān)系，提供了2023年3月20日與南鶴公司、黃氏公司（賣方）簽訂《房屋買賣合約》。該《房屋買賣合約》約定：買賣之房屋地址為龍景大廈A棟706房（龍景南街22號(hào)706），成交價(jià)為405000元；賣方交付該物業(yè)予買方使用之日期為買方支付首期予賣方當(dāng)天；賣方不能按本協(xié)議約定將該物業(yè)售予買方，或者因違約而無法將該物業(yè)售予買方的，應(yīng)向買方支付該物業(yè)成交價(jià)的10%作違約金，賣方并須退回買方已付的所有費(fèi)用；賣方逾期交付該物業(yè)，或者未能準(zhǔn)時(shí)履行協(xié)議約定的其他義務(wù)，每逾期1天，按該物業(yè)成交的千分之歷來買方支付違約金，逾期30天，買方有權(quán)不再購買該物業(yè)，賣方應(yīng)退回所有已收款項(xiàng)并向買方支付該物業(yè)成交的10%作違約金；買方不能按本協(xié)議約定買入該物業(yè)，或者因違約無法買入該物業(yè)，應(yīng)向賣方支付該物業(yè)成交價(jià)的10%作違約金；買方逾期支付樓款或者未能準(zhǔn)時(shí)履行協(xié)議約定的其他義務(wù)，每逾期1天，按該物業(yè)成交的千分之歷來買方支付違約金，逾期30天，賣方有權(quán)不再出售該物業(yè)，買方應(yīng)向賣方支付該物業(yè)成交的10%作違約金；買方簽訂本協(xié)議時(shí)支付10000元作為定金；首期樓款（含定金）140000元應(yīng)在取得房地產(chǎn)交易中心收繳證件收據(jù)當(dāng)天內(nèi)付清，銀行批準(zhǔn)貸款申請80天內(nèi)，買賣雙方應(yīng)共同到房管部門辦理交易過戶遞件手續(xù)，交易過戶手續(xù)需在2023年6月20日前完畢（以付清雙方交易稅費(fèi)為準(zhǔn)）；265000元由買方申請以銀行按揭貸款方式支付，買方應(yīng)在簽訂本協(xié)議后90日內(nèi)辦妥按揭貸款申請手續(xù)，而賣方應(yīng)全力協(xié)助買方辦理相關(guān)手續(xù)，涉及提供資料、簽署有關(guān)文獻(xiàn)/協(xié)議；買賣雙方的有效文書送達(dá)地址以本協(xié)議記載的聯(lián)系地址為準(zhǔn)，自郵寄之日起五天內(nèi)視為送達(dá)等。該協(xié)議賣方欄蓋有南鶴公司和黃氏公司的印鑒。黃氏公司于當(dāng)天出具收到羅敏如購買龍景大廈A棟705房定金10000元的《收款收據(jù)》給羅敏如。南鶴公司稱其對上述《房屋買賣合約》并不知情，其直至中原公司起訴向其主張居間費(fèi)用時(shí)才知道中原公司拿上訴人蓋了公章的空白協(xié)議與被上訴人簽訂了協(xié)議。

羅敏如于2023年12月16日訴至原審法院。在原審法院審理期間，南鶴公司確認(rèn)上述《房屋買賣合約》約定的房屋已由其出售給別人，已經(jīng)辦理過戶手續(xù)。

被上訴人稱其在簽訂《房屋買賣合約》后，由于上訴人和原審被告一直不協(xié)助其辦理相關(guān)手續(xù)，其曾通過電話聯(lián)系南鶴公司的法定代表人葉青以及中原公司催促辦理，后被上訴人多次發(fā)函催促，都被退件。被上訴人對其所述提供了2023年10月14日分別向漁業(yè)公司、南鶴公司、黃氏公司發(fā)出催促函的《同城快郵業(yè)務(wù)詳情單》。其中，收件人為上訴人的兩份《同城快郵業(yè)務(wù)詳情單》中所載明的收件人地址分別為上訴人在《房屋買賣合約》中所留聯(lián)系地址“廣州市中山一路21-25號(hào)天興大廈東座10樓”以及上訴人的工商登記地址“廣州市海珠區(qū)赤崗西路12號(hào)304”。上訴人稱其沒有收到被上訴人發(fā)出的催促函，并認(rèn)為該函發(fā)出時(shí)間已超過協(xié)議約定的90日內(nèi)辦妥按揭貸款申請手續(xù)的期限。

本院認(rèn)為：被上訴人羅敏如為證明其與南鶴公司、黃氏公司之間存在房屋買賣協(xié)議關(guān)系，提供了2023年3月20日與南鶴公司、黃氏公司（賣方）簽訂《房屋買賣合約》。雖然南鶴公司稱其對上述《房屋買賣合約》并不知情，其直至中原公司起訴向其主張居間費(fèi)用時(shí)才知道中原公司拿上訴人蓋了公章的空白協(xié)議與被上訴人簽訂了協(xié)議，但該協(xié)議賣方欄蓋有南鶴公司和黃氏公司的印鑒，上訴人并沒有證據(jù)證明上述《房屋買賣合約》系被上訴人羅敏如與中原公司、黃氏公司惡意串通所為，故上述《房屋買賣合約》對羅敏如、黃氏公司、南鶴公司均具有約束力。上訴人以其對上述《房屋買賣協(xié)議》不知情為由，認(rèn)為其無違約的故意依據(jù)局限性，本院不予采信。

關(guān)于被上訴人是否存在違約行為的問題。根據(jù)《房屋買賣合約》的約定，買方應(yīng)在簽訂本協(xié)議后90日內(nèi)辦妥按揭貸款申請手續(xù)。雖然被上訴人羅敏如無在協(xié)議簽訂后90天內(nèi)辦妥按揭貸款申請手續(xù)，然協(xié)議亦約定“賣方應(yīng)全力協(xié)助買方辦理相關(guān)手續(xù)，涉及提供資料、簽署有關(guān)文獻(xiàn)/協(xié)議”，由于按揭貸款手續(xù)需上訴人、被上訴人共同辦理，現(xiàn)上訴人、被上訴人均無證據(jù)證明按揭貸款申請手續(xù)未能在規(guī)定的期限內(nèi)辦妥系對方過錯(cuò)所致，故上訴人認(rèn)為被上訴人對此應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并據(jù)以認(rèn)為其有權(quán)不再向被上訴人出售涉訟房屋依據(jù)局限性，本院不予支持。

上訴人沒有按照《房屋買賣合約》的約定將涉訟房屋出售給被上訴人，涉訟房屋已另行出售給案外人，致使本案《房屋買賣合約》不能繼續(xù)履行，上訴人對此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。涉訟《房屋買賣合約》約定“賣方不能按本協(xié)議約定將該物業(yè)售予買方，或者因違約而無法將該物業(yè)售予買方的，應(yīng)向買方支付該物業(yè)成交價(jià)的10%作違約金，賣方并須退回買方已付的所有費(fèi)用”，涉訟《房屋買賣合約》自簽訂之時(shí)至今已長達(dá)兩年多，被上訴人因上訴人違約遭受的損失的確存在。上訴人不能證明協(xié)議約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高于被上訴人的損失，故本院對其關(guān)于違約金標(biāo)準(zhǔn)過高的上訴理由不予支持。

綜上所述，上訴人的上訴理由均不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)1162元，由上訴人廣州市南鶴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長汪秀蘭

審判員李靜

代理審判員黃嵩

十二月二日

書記員閆娜

fnl_348965黃忠杰因與被駱影珠房屋買賣協(xié)議糾紛案廣東省廣州市中級(jí)人民法院

民事判決書

(2023)穗中法民五終字第284號(hào)

上訴人(原審被告)黃忠杰。

被上訴人(原審原告)駱影珠。

上訴人黃忠杰因與被上訴人駱影珠房屋買賣協(xié)議糾紛一案，不服廣州市海珠區(qū)人民法院（2023）海民三初字第1983號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院經(jīng)審理查明，駱影珠與黃忠杰及經(jīng)紀(jì)方滿堂紅（中國）置業(yè)有限公司廣州分公司于2023年10月31日共同簽訂《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定，黃忠杰購買駱影珠名下位于廣州市海珠區(qū)革新路新民五街48號(hào)704房的房產(chǎn)，總價(jià)款為790000元，為本次交易而按規(guī)定向有關(guān)政府部門支付一切稅費(fèi)的方式由黃忠杰承擔(dān)；黃忠杰在2023年10月31日支付定金50000元給駱影珠，經(jīng)紀(jì)方或銀行告知還貸之日起3日內(nèi)支付首期樓款210000元，上述房屋完稅過戶之后支付余款530000元；駱影珠合法持有《房地產(chǎn)證》，保證對該物業(yè)享有合法所有權(quán)，如存在隱瞞與該物業(yè)買賣有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況等違反誠實(shí)信用行為的，或因駱影珠導(dǎo)致該物業(yè)無法辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，駱影珠應(yīng)補(bǔ)償由此而給黃忠杰及經(jīng)紀(jì)方導(dǎo)致的所有損失；物業(yè)交付時(shí)間為2023年12月1日；因駱影珠或黃忠杰違反協(xié)議約定，如逾期交付房產(chǎn)、逾期支付房款等義務(wù)，逾期超過十天仍未履行，守約方有權(quán)解除協(xié)議并規(guī)定違約方承擔(dān)定金責(zé)任或支付等額于總樓價(jià)10%的違約金，等。協(xié)議簽訂后，黃忠杰于2023年10月31日支付定金50000元給駱影珠，2023年11月20日之前支付210000元給駱影珠。駱影珠與黃忠杰于2023年12月19日進(jìn)行了物業(yè)交接，同日，駱影珠與黃忠杰共同到廣州市海珠區(qū)房地產(chǎn)交易登記所申請房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記。后駱影珠與黃忠杰先后約定于2023年1月8日和2023年1月15日去廣州市海珠區(qū)房地產(chǎn)交易登記所辦理完稅及過戶手續(xù)，但均因黃忠杰未到無法交納稅款，至今無法辦理過戶手續(xù)，黃忠杰也沒有支付剩余樓款給駱影珠。駱影珠于2023年4月16日起訴至原審法院，規(guī)定解除協(xié)議并規(guī)定黃忠杰支付總樓價(jià)10%的違約金。經(jīng)原審法院審理，以（2023）海民三初字第1600號(hào)民事判決書判決，一、解除駱影珠與黃忠杰于2023年10月31日簽訂的《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》中有關(guān)房屋買賣的權(quán)利義務(wù)約定部分。二、黃忠杰支付違約金79000元給駱影珠；三、駱影珠返還購房款260000元給黃忠杰；四、上述第二、第三項(xiàng)合并執(zhí)行后，駱影珠應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)返還購房款181000元給黃忠杰。判決后，黃忠杰不服，向廣州市中級(jí)人民法院提出上訴，廣州市中級(jí)人民法院于2023年9月25日以（2023）穗中法民五終字第3775號(hào)民事判決書判決駁回上訴，維持原判。駱影珠經(jīng)向黃忠杰規(guī)定交回房屋未果，于2023年7月6日駱影珠向原審法院提起訴訟，規(guī)定：1、判令黃忠杰根據(jù)廣州市中級(jí)人民法院（2023）穗中法民五終字第3775號(hào)民事判決書的內(nèi)容，協(xié)助駱影珠到廣州市海珠區(qū)房地產(chǎn)交易登記所辦理取消海珠區(qū)革新路新民五街48號(hào)704房房屋的交易手續(xù)，并承擔(dān)所產(chǎn)生的費(fèi)用；2、判令黃忠杰交回涉案房屋給駱影珠，并結(jié)清所有物業(yè)管理費(fèi)、房屋相關(guān)的水、電費(fèi)及公攤、有線電視費(fèi)、電梯等費(fèi)用；3、判令黃忠杰承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。黃忠杰沒有提出答辯和證據(jù)。

原審法院認(rèn)為，生效的法律文書已確認(rèn)解除駱影珠、黃忠杰簽訂的《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》中有關(guān)房屋買賣的權(quán)利義務(wù)，黃忠杰應(yīng)于協(xié)議解除后將該房屋返還給駱影珠，并到房管部門辦理有關(guān)撤消交易的手續(xù)，由于解除協(xié)議是黃忠杰違約的因素導(dǎo)致，由此產(chǎn)生的撤消交易費(fèi)用應(yīng)由黃忠杰承擔(dān)。故駱影珠規(guī)定黃忠杰協(xié)助到廣州市海珠區(qū)房地產(chǎn)交易登記所辦理撤消海珠區(qū)革新路新民五街48號(hào)704房屋的交易手續(xù)，并承擔(dān)所產(chǎn)生的費(fèi)用和交回涉案房屋的請求，合理合法，原審法院予以支持。黃忠杰返還房屋時(shí)，理應(yīng)結(jié)清使用期間所有物業(yè)管理費(fèi)、房屋相關(guān)的水、電費(fèi)及公攤、有線電視費(fèi)、電梯等費(fèi)用，由于駱影珠沒有舉證證明有發(fā)生上述費(fèi)用，故本案不作調(diào)處，若發(fā)生上述費(fèi)用，駱影珠可另案主張。綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國協(xié)議法》第四十四條第一款，第六十條第一款、第九十七條、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，原審法院作出判決如下：一、黃忠杰在本判決生效之日起10日內(nèi)協(xié)助駱影珠到房管部門辦理撤消廣州市海珠區(qū)革新路新民五街48號(hào)704房屋交易過戶的手續(xù)，辦理撤消交易過戶手續(xù)所產(chǎn)生的費(fèi)用由黃忠杰承擔(dān)。二、黃忠杰在本判決生效之日起10日內(nèi)返還廣州市海珠區(qū)革新路新民五街48號(hào)704房給駱影珠；三、駁回駱影珠的其他訴訟請求。案件訴訟費(fèi)250元，由黃忠杰承擔(dān)。上述受理費(fèi)已經(jīng)由駱影珠預(yù)交，駱影珠批準(zhǔn)由黃忠杰在履行本判決時(shí)將其應(yīng)承擔(dān)的受理費(fèi)直接支付給駱影珠。

上訴人黃忠杰不服原審判決，向本院提起上訴，請求：1、撤消廣州市海珠區(qū)人民法院（2023）海民三初字第1983號(hào)民事判決書的判決；2、被上訴人承擔(dān)一、二審訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：原審判決以錯(cuò)誤的判決作為基礎(chǔ)，導(dǎo)致事實(shí)認(rèn)定不