顏雪梅與陳洲蘭房屋買賣合同糾紛上訴案

馮健華因與林培菲房屋買賣協(xié)議糾紛案中華人民共和國

廣東省廣州市中級人民法院

民事判決書

(2023)穗中法民五終字第1070號

上訴人(原審原告、原審反訴被告）馮健華。

委托代理人吳綺玉。

被上訴人(原審被告、原審反訴原告）林培菲。

委托代理人盤瑞華，廣東海印律師事務(wù)所律師。

原審第三人廣東合富房地產(chǎn)置業(yè)有限公司。

法定代表人扶偉聰，董事長。

上訴人馮健華因與上訴人林培菲房屋買賣協(xié)議糾紛一案，不服廣州市天河區(qū)人民法院（2023）天法民三初字第288號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院經(jīng)審理查明：2023年，林培菲與廣州中海地產(chǎn)有限公司（簡稱“中海公司”）簽訂《商品房買賣協(xié)議》（協(xié)議編號：），林培菲向中海公司購買天河區(qū)珠江新城中海璟暉華庭第A1幢32層3201房（測繪地址：天河區(qū)獵德大道33號之一3201房，簡稱“涉訟房屋”），房屋建筑面積159.83平方米，總房價2853816元；林培菲自協(xié)議簽訂暨網(wǎng)上備案之日起即日內(nèi)支付所有購房款的30.3%即863816元，剩余房款1990000元于2023年7月29日前申請辦理銀行按揭手續(xù)；中海公司應(yīng)于2023年6月30日前將房屋交付林培菲使用。2023年11月14日，經(jīng)原審第三人廣東合富房地產(chǎn)置業(yè)有限公司（下簡稱合富公司）提供居間服務(wù)，馮健華（買方）、林培菲（賣方）、合富公司（經(jīng)紀方）三方簽訂《房屋買賣合約》，約定：馮健華向林培菲購買涉訟房屋（預(yù)售協(xié)議編號），房屋建筑面積161.7748平方米，成交價3250000元。賣方保證所填寫和提供的有關(guān)該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬情況均真實合法，保證對上述物業(yè)享有完整所有權(quán)，且沒有侵犯第三人權(quán)利。該物業(yè)以現(xiàn)狀按套售予買方，有家私電器（詳見家私電器清單）、帶租約（買方批準連同現(xiàn)有之租約一起購入該物業(yè)，賣方須協(xié)助買方與租戶簽訂新的租約）。賣方、買方應(yīng)分別向合富公司支付中介費48750元、16250元。買賣雙方有以下情形之一的，即視為違約，守約方有權(quán)解除協(xié)議，并有權(quán)規(guī)定違約方按定金的雙倍或相稱于成交價的10%作出補償：（1）一方拒絕按約定收取或支付定金、樓款的；（2）簽約后一方拒絕出售/購買該物業(yè)……（4）在守約方、有關(guān)政府部門、銀行等其他機構(gòu)或經(jīng)紀方發(fā)出關(guān)于辦理本次交易的相關(guān)手續(xù)的告知后五天，仍不履行本合約之條款時……。部分定金100000元，買方應(yīng)在簽署本協(xié)議同時支付，定金余款500000元買方須在2023年12月1日前支付；賣方應(yīng)在房產(chǎn)證出證后五日內(nèi)簽署銀行按揭文獻及支付貸款所需費用，并在簽署銀行按揭文獻后7日內(nèi)提供齊全辦理銀行貸款所需資料。買賣雙方應(yīng)在簽署本合約同時授權(quán)經(jīng)紀方推薦的按揭機構(gòu)“廣州保來理財顧問有限公司”辦理轉(zhuǎn)按手續(xù)及交易過戶手續(xù)，并向銀行申請元的銀行按揭貸款（以銀行批準的結(jié)果為準）。首期樓款380000元買方在遞件日前直接支付給賣方。三方約定的其它事項：①買賣雙方明確知道該物業(yè)在辦理房產(chǎn)證當中，買賣雙方均批準在該物業(yè)出房產(chǎn)證涂銷歸檔15天內(nèi)辦理銀行按揭和房管局的相關(guān)手續(xù)。②由于該物業(yè)帶租約出售，買賣雙方均批準賣方收齊定金后該物業(yè)的租金由買方收取；賣方批準買方在定金中扣除二個月的按金。③假如賣方違約，則賣方雙倍定金補償買方；如買方違約，則賣方?jīng)]收定金。④賣方批準收定金后將該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)資料交由經(jīng)紀方保存。⑤收樓前的所有費用均由買方支付，涉及維修基金和補面積差，此價格已包含房屋內(nèi)5臺空調(diào)。該協(xié)議首頁注明林培菲的通訊地址為“廣州市白云區(qū)富園路34號1405房”，協(xié)議并約定本合約首頁記載的各方通訊地址為所有告知、文獻、資料等送達地址，上述地址如有變更，應(yīng)在變更后三日內(nèi)書面告知，否則一經(jīng)正常投遞則視為送達。上述協(xié)議簽訂當天，馮健華通過林培菲在深圳發(fā)展銀行廣州珠江新城支行賬號01，向林培菲轉(zhuǎn)賬支付定金100000元，林培菲開具收據(jù)給馮健華。2023年11月25日，馮健華按“廣州市白云區(qū)富園路34號1405房”的地址，兩次通過EMS特快專遞向林培菲發(fā)出《告知函》，函稱：根據(jù)協(xié)議約定，剩余定金500000元須在2023年12月1日前支付，現(xiàn)我方已準備好定金將提前支付給你，但無法和你取得聯(lián)系，請你盡快和我或第三方合富公司聯(lián)系，辦理收取定金余款的相關(guān)事宜，以免耽誤時間，導致不必要的損失。同日，馮健華通過EMS特快專遞向合富公司發(fā)出《告知函》，稱其已準備好剩余定金500000元并將提前支付給林培菲，請該司盡快和林培菲聯(lián)系，辦理收取定金余款的相關(guān)事宜。2023年11月26日，合富公司向林培菲發(fā)出《告知函》，稱：其收到馮健華的《告知函》一份，現(xiàn)告知你方收到本函后五日內(nèi)與該司經(jīng)辦人聯(lián)系，就本次交易的相關(guān)事宜與馮健華及該司進行協(xié)商。2023年11月30日，馮健華再次向林培菲發(fā)出《告知函》，內(nèi)容與前一份一致。2023年12月8日，林培菲丈夫李瑞渠向合富公司發(fā)出《告知》，稱：一、2023年11月14日馮健華、林培菲及合富公司簽訂的《房屋買賣合約》違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為無效協(xié)議。二、退一步講，即使《房屋買賣合約》有效，因馮健華未能依約在2023年12月1日前支付500000元定金，構(gòu)成違約，因此林培菲有權(quán)解除協(xié)議并保存追究馮健華的違約責任。2023年12月11日，合富公司向馮健華發(fā)出《告知函》，將李瑞渠上述《告知》轉(zhuǎn)告馮健華，并告知馮健華在收到本函后五日內(nèi)與該司經(jīng)辦人聯(lián)系，就本次交易的相關(guān)事宜與馮健華及該司進行協(xié)商。2023年12月16日，馮健華向合富公司發(fā)出《告知函》，稱：收到該司12月11日的《告知函》。此前我方已向該司發(fā)函，多次規(guī)定該司盡快與林培菲聯(lián)系，辦理有關(guān)支付款項事宜，同時我方也向林培菲發(fā)出催收函，但林培菲故意回避，不履行協(xié)議，現(xiàn)向該司及林培菲嚴重聲明：一、三方簽署的《房屋買賣合約》合法有效，不存在協(xié)議無效的要件。二、我方無違約行為，是林培菲故意毀約，林培菲無權(quán)解除協(xié)議。三、林培菲必須履行協(xié)議，否則要承擔相應(yīng)的違約責任。請該司盡快和林培菲協(xié)商，辦理履行協(xié)議的相關(guān)事宜，否則我方將采用法律途徑維護自己的合法權(quán)益。

2023年12月28日，馮健華以林培菲的行為構(gòu)成違約為由，向原審法院提起訴訟，規(guī)定法院判令：1、雙方簽署的《房屋買賣合約》合法有效。2、林培菲按約定履行協(xié)議。3、本案的訴訟費由林培菲承擔。

林培菲提起反訴，請求法院判令：一、解除雙方于2023年11月14日簽訂的《房屋買賣合約》。二、我方返還馮健華定金100000元。三、馮健華承擔本案訴訟費用。

原審審理中馮健華提供《查詢帳戶基本信息》一份，顯示林培菲上述深圳發(fā)展銀行廣州珠江新城支行賬號01已銷戶，最后交易日為2023年11月17日。擬證明林培菲故意取消交易賬號，刻意回避，導致協(xié)議無法履行。馮健華另提供其在深圳發(fā)展銀行廣州分行營業(yè)部的存折一本（賬號01），顯示在2023年11月25日該賬號存款余額為1073196元，11月27日賬號存款余額為556266元。經(jīng)質(zhì)證，林培菲認為上述《查詢帳戶基本信息》無任何單位公章，對其真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不予確認；對存折的真實性無異議，但認為與本案無關(guān)。在2023年4月23日第一次庭審中林培菲述稱其已將涉訟房屋另行出售給案外人，案外人已實際入住。鑒于此，庭后馮健華向原審法院申請變更訴請，規(guī)定解除雙方協(xié)議，林培菲退還定金100000元，林培菲按約定支付違約金500000元。對此林培菲認為，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，變更訴請應(yīng)在一審辯論終結(jié)前提出，但馮健華上述申請已超過法律規(guī)定的期限，故不批準馮健華上述申請。原審法院經(jīng)審查，認為上述申請并無不妥，批準馮健華變更訴請，并于2023年11月1日第二次公開開庭審理本案。在第二次庭審中，林培菲稱其另行出售涉訟房屋的價格為3202300元，但未提供證據(jù)證明。馮健華則稱，林培菲在我起訴前已另行出售，且成交價遠高于本案協(xié)議的成交價；當時我也樂意加價購買涉訟房屋，但林培菲不批準。

原審法院認為：雙方就買賣涉訟房屋而簽訂的《房屋買賣合約》是當事人的真實意思表達，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)依約切實履行。協(xié)議簽訂當天馮健華支付定金100000元，協(xié)議約定剩余定金500000元在2023年12月1日前支付，馮健華提供的證據(jù)證明其已準備好上述款項，具有支付能力，馮健華并向林培菲及合富公司發(fā)函，規(guī)定林培菲辦理收取定金余款的相關(guān)事宜。以上事實表白馮健華的履約態(tài)度是積極的，且已盡必要的告知義務(wù)。相反，馮健華提供的《查詢帳戶基本信息》顯示林培菲在2023年11月17日將其收款賬號銷戶，導致馮健華無法轉(zhuǎn)賬支付剩余定金；林培菲丈夫李瑞渠2023年12月8日發(fā)給合富公司的函件中指出協(xié)議無效，馮健華未按協(xié)議約定支付定金，構(gòu)成違約，顯無事實和法律依據(jù)；庭審中林培菲認可其已將涉訟房屋另行出售給別人且已交付使用。以上事實充足說明，林培菲拒絕履行協(xié)議，其行為屬于惡意違約，并直接導致馮健華簽約目的無法實現(xiàn)。本案中雙方均規(guī)定解除協(xié)議，原審法院予以照準。協(xié)議解除后，林培菲應(yīng)將其收取的100000元定金退還給馮健華。廣州市商品房價格上漲是不爭的事實，林培菲稱其另行出售的價格為3202300元，顯與常理不合，原審法院不予采信。原審法院有理由相信林培菲另行出售涉訟房屋是為了牟取更高的經(jīng)濟利益，林培菲應(yīng)對其惡意違約行為承擔違約責任。協(xié)議約定賣方拒絕出售房屋的，買方有權(quán)規(guī)定其按協(xié)議成交價3250000元的10%予以支付違約金。綜合本案案情，原審法院判令林培菲按此標準向馮健華支付違約金325000元。馮健華規(guī)定林培菲支付違約金500000元，理據(jù)局限性，原審法院不予支持。綜上所述，原審法院依照《中華人民共和國協(xié)議法》第五條、第六條、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，原審法院作出判決如下：一、解除馮健華、林培菲于2023年11月14日簽訂的關(guān)于廣州市天河區(qū)珠江新城中海璟暉華庭第A1幢32層3201房（天河區(qū)獵德大道33號之一3201房）的《房屋買賣合約》。二、自本判決發(fā)生法律效力之日起5日內(nèi)，林培菲退還馮健華定金100000元。三、自本判決發(fā)生法律效力之日起5日內(nèi)，林培菲支付馮健華違約金325000元。四、駁回馮健華的其它本訴請求。五、駁回林培菲的其它反訴請求。假如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本訴受理費9900元，由馮健華承擔2120元，由林培菲承擔7780元；反訴受理費1200元，由林培菲承擔；財產(chǎn)保全費5000元，由林培菲承擔。

上訴人馮健華不服原審判決，向本院提起上訴，請求：1、撤消(2023)天法民四初字第288號民事判決書中的第三項判決，規(guī)定改判林培非支付馮健華違約金500000元。2，本案的一、二審訟訴費由被上訴人承擔。事實與理由：馮健華、林培菲及合富公司于2023年11月14日簽訂了《房屋買賣合約》，約定馮健華付定金60萬元預(yù)購林培菲位于廣州市天河區(qū)獵德大道33號之一3201房，假如一方違約，則違約方需支付雙倍定金給守約方作為補償(協(xié)議第六條，第十二條第3款中明確約定)，一審法院雖然認定了被上訴人的違約事實，但對違約補償?shù)慕痤~認定有誤，請求二審法院查明事實，依法改判。針對林培菲的上訴，其答辯稱：批準原審對事實的認定，不批準林培菲的上訴意見。

上訴人林培菲不服原審判決，亦向本院提起上訴，請求：一、請求撤消(2023)天法民四初字第288號民事判決書中的第三項民事判決；（標的額325000元）二、由被上訴人承擔本案的訴訟費用。事實和理由：原審判決漏掉了訴訟參與人，沒有告知涉案房產(chǎn)的抵押權(quán)人和承租人參與本案的訴訟。在庭審結(jié)束數(shù)月后，違法批準了馮健華的變更訴訟請求申請，錯誤地將無效的《房屋買賣協(xié)議》認定為有效協(xié)議，錯誤地認為林培菲存在違約行為并錯誤地判決林培菲向馮健華支付違約金325000元。原審判決程序違法，認定事實錯誤，合用法律錯誤，請求二審人民法院依法予以改判，支持上訴人的上訴請求。針對馮健華的上訴，其表達不批準，理由同上。

原審合富公司合富公司沒有發(fā)表意見。

本院經(jīng)審理，確認原審查明事實。

本院認為，各方當事人就買賣涉訟房屋而簽訂的《房屋買賣合約》，意思表達真實，現(xiàn)并無充足證據(jù)證實該協(xié)議違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，對協(xié)議方均具約束力。上訴人林培菲認為本案應(yīng)追加涉案房產(chǎn)的抵押權(quán)人及承租人參與訴訟，但本案審理的是買賣雙方協(xié)議解除的法律后果及承責問題，抵押權(quán)人及承租人權(quán)益的保護屬另一法律關(guān)系，均可另循法律途徑解決。此外，原審訴訟過程中，原審法院根據(jù)案件審理的實際情況，接受馮健華變更原訴訟請求申請，再經(jīng)雙方當事人庭審程序進行審理，程序并無不妥。上訴人林培菲的上訴請求并無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于上訴人馮健華規(guī)定林培菲支付約金500000元的上訴請求，本院認為，原審判令林培菲支付違約金320230元，既尊重了雙方協(xié)議約定，同時兼顧了公平合理原則，亦無不妥。故此，上訴人馮健華的上訴請求本院亦不予支持。綜上，上訴人馮健華、林培菲上訴理據(jù)均不充足，本院予以駁回。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費14975元，由上訴人馮健華承擔8800元，由上訴人林培菲承擔6175元。

本判決為終審判決。審判長陳濤

審判員郭東升

代理審判員柳瑋瑋

九月二十六日

書記員阮志雄

fnl_456496廣州市南鶴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與羅敏如房屋買賣協(xié)議糾紛上訴案廣東省廣州市中級人民法院

民事判決書(2023)穗中法民五終字第2785號

上訴人（原審被告）：廣州市南鶴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，地址在廣東省廣州市海珠區(qū)赤崗西路12號304房。

法定代表人：葉青，該公司總經(jīng)理。

委托代理人：董石榮，廣東海際明律師事務(wù)所律師。

委托代理人：陳侃，廣東海際明律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：羅敏如。

委托代理人：曾麗，廣東廣之洲律師事務(wù)所律師。

原審被告：廣州市海洋漁業(yè)公司，地址在廣東省廣州市海珠區(qū)新滘官洲。

法定代表人：陳峻嶺，該公司總經(jīng)理。

委托代理人：廖遠南，該公司職工。

委托代理人：沈榕勝，該公司職工。

原審被告：廣州市黃氏地產(chǎn)代理有限公司，地址在廣東省廣州市越秀區(qū)東風東路836號東峻廣場4座3403室。

法定代表人：黃洲。

上訴人廣州市南鶴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下簡稱為南鶴公司）因與被上訴人羅敏如、原審被告廣州市海洋漁業(yè)公司（下簡稱為漁業(yè)公司）、廣州市黃氏地產(chǎn)代理有限公司（下簡稱為黃氏公司）房屋買賣協(xié)議糾紛一案，不服廣州市海珠區(qū)人民法院(2023)海民三初字第49號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院經(jīng)審理認為：羅敏如與南鶴公司、黃氏公司簽訂的《房屋買賣合約》是雙方當事人的真實意思表達，沒有違反法律的規(guī)定，應(yīng)為有效協(xié)議，雙方當事人均應(yīng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。上述《房屋買賣合約》約定，賣方不能按本協(xié)議約定將該物業(yè)售予買方，或者因違約而無法將該物業(yè)售予買方的，應(yīng)向買方支付該物業(yè)成交價的10%作違約金，賣方并須退回買方已付的所有費用；賣方逾期交付該物業(yè)，或者未能準時履行協(xié)議約定的其他義務(wù)，每逾期1天，按該物業(yè)成交的千分之歷來買方支付違約金，逾期30天，買方有權(quán)不再購買該物業(yè)，賣方應(yīng)退回所有已收款項并向買方支付該物業(yè)成交的10%作違約金。南鶴公司確認沒有履行該協(xié)議，該協(xié)議約定的房屋已由其出售給別人，已經(jīng)辦理過戶手續(xù)。因此，南鶴公司和黃氏公司應(yīng)承擔無法將約定物業(yè)售予羅敏如的違約責任。南鶴公司確認上述《房屋買賣合約》上的印鑒為其所蓋，故應(yīng)承擔在協(xié)議上蓋章所產(chǎn)生的法律責任，其抗辯無理，不予采納。黃氏公司對羅敏如的主張沒有提出否認抗辯和舉證，故羅敏如規(guī)定解除上述《房屋買賣合約》并規(guī)定南鶴公司、黃氏公司退回其定金10000元及按房價款405000元的10%向其支付違約金40500元均符合協(xié)議約定，予以支持。協(xié)議是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。漁業(yè)公司不是上述《房屋買賣合約》的當事人，且其與南鶴公司、黃氏公司簽訂的《包干銷售房屋協(xié)議書》約定由南鶴公司、黃氏公司總包干銷售“龍景大廈”A棟房屋及南鶴公司、黃氏公司必須負責該部分房屋銷售過程中所涉及的一切有關(guān)手續(xù)，如因銷售房屋期間出現(xiàn)糾紛，由南鶴公司、黃氏公司負責一切經(jīng)濟與法律責任，與漁業(yè)公司無關(guān)，故羅敏如規(guī)定漁業(yè)公司承擔上述《房屋買賣合約》的相關(guān)責任缺少依據(jù)，不予支持。綜上所述，原審法院依照《中華人民共和國協(xié)議法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款和《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決：一、廣州市南鶴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣州市黃氏地產(chǎn)代理有限公司在判決生效之日起10日內(nèi)，返還定金10000元給羅敏如；二、廣州市南鶴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣州市黃氏地產(chǎn)代理有限公司在判決生效之日起10日內(nèi)，支付違約金40500元給羅敏如；三、駁回羅敏如的其它訴訟請求。假如未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審受理費1162元，由廣州市南鶴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣州市黃氏地產(chǎn)代理有限公司承擔。

原審判后，上訴人南鶴公司不服，向本院提起上訴稱：一、上訴人對本案中的訴爭協(xié)議毫不知情，無法履行該協(xié)議，更談不上是故意違約。本案的訴爭房產(chǎn)(龍景大廈A棟706房)屬于漁業(yè)公司所有，漁業(yè)公司將上述房產(chǎn)交由上訴人和黃氏公司包干銷售。上訴人、黃氏公司又委托廣東中原地產(chǎn)代理有限公司(下稱中原公司)代理出售該房產(chǎn)。中原公司在接受委托后，在2023年12月份向上訴人推薦了一位叫“方圓圓”的買家，“方圓圓”與上訴人、黃氏公司簽訂了《房屋買賣合約》，約定購買該房產(chǎn)。但是“方圓圓”在簽訂協(xié)議之后就再也沒有跟上訴人聯(lián)系過，連協(xié)議中約定的定金都沒有支付。通過了一段時間，中原公司告知上訴人，說“方圓圓”不購買該房產(chǎn)了。中原公司聲稱將另行去尋找新的買家，同時規(guī)定上訴人給其幾份蓋了上訴人公章的空白購房協(xié)議，以便其工作。上訴人應(yīng)中原公司的規(guī)定給了幾份蓋了上訴人公章的空白購房協(xié)議，此后中原公司就一直沒有把這幾份蓋了上訴人公章的空白購房協(xié)議給回過上訴人，直到中原公司在2023年7月向一審法院提起訴訟[案號：(2023)海民三初字第2249號]，上訴人才知道中原公司拿著蓋了上訴人公章的空白購房協(xié)議，與被上訴人簽訂了協(xié)議。上訴人之前對該協(xié)議的存在主線毫不知情，被上訴人也沒有跟上訴人就履行該協(xié)議的事宜聯(lián)系過，因此上訴人無法履行該協(xié)議，更談不上是故意違反該協(xié)議的約定了。二、即便該《房屋買賣合約》合法有效，但是被上訴人沒有依該協(xié)議的約定付款購房，無權(quán)規(guī)定返還定金；上訴人將該合約約定的房屋出售給別人符合該合約的約定；一審法院認定上訴人違約是錯誤的，違約的是被上訴人而非上訴人。該《房屋買賣合約》中明確約定：賣方(上訴人、黃氏公司)將龍景大廈A棟706房以405000元出售給買方(被上訴人)；買方應(yīng)在簽訂本合約后90天內(nèi)辦妥按揭貸款申請手續(xù)；銀行批準貸款申請80天內(nèi)，買賣雙方應(yīng)共同到房管部門辦理遞件手續(xù)；買方應(yīng)在取得房地產(chǎn)交易中心收繳證件收據(jù)當天內(nèi)付清首期樓款140000元；賣方應(yīng)在被上訴人支付首期樓款的當天，將706房交予買方；買方逾期支付樓款，每逾期1天，按未付樓款的千分之歷來賣方支付違約金，買方未能準時履行合約約定的其他義務(wù)，每逾期1天，按該房屋成交價的千分之歷來賣方支付違約金；買方逾期30天，賣方有權(quán)不再出售該房屋，買方應(yīng)向賣方支付該房屋成交價的10%作違約金。被上訴人在簽訂了該《房屋買賣合約》之后，除了向黃氏公司交過10000元定金之外(被上訴人出示的《收款收據(jù)》顯示的是黃氏公司收取的，上訴人沒有收過被上訴人的這10000元，也歷來都沒有聽黃氏公司告知收到過這10000元，上訴人完全不清楚黃氏公司是否真的收過這筆錢)，就沒有履行任何該合約約定的購房義務(wù)了，被上訴人沒有在簽訂合約后90天內(nèi)辦妥銀行按揭貸款申請手續(xù)，取得銀行的《批準貸款告知書》，更沒有去房地產(chǎn)交易中心辦理遞件，向上訴人支付首期樓款。被上訴人的種種行為屬于違約，根據(jù)《協(xié)議法》第115條的規(guī)定，因被上訴人違約，其給付的定金無權(quán)規(guī)定返還。上訴人是在2023年11月份代理漁業(yè)公司將該訴爭房產(chǎn)出售給劉伯權(quán)的，此時早已超過上述《房屋買賣合約》約定的買方應(yīng)辦妥按揭貸款申請手續(xù)和支付首期樓款的期限數(shù)個月之久，按約定上訴人完全有權(quán)不再向被上訴人出售該房屋。上訴人將該房屋出售給別人并無違反協(xié)議的約定，不需要賠付違約金。一審法院對被上訴人違約的事實視而不見，卻反過來認為是上訴人違約，這個認定明顯是錯誤的。三、再退一步說，就算是上訴人單方解除《房屋買賣合約》，將該訴爭房屋出售給其別人時沒有告知被上訴人而稍有過錯，但是被上訴人基本沒有因該《房屋買賣合約》無法履行而遭受損失，反而是上訴人承受了近20萬元的損失，被上訴人完全沒有理由來規(guī)定上訴人支付高達40500元的違約金。上訴人己將該訴爭房產(chǎn)出售給劉伯權(quán)，故無法再將該房產(chǎn)出售給被上訴人，該《房屋買賣合約》無法再履行。但是被上訴人違約在先，上訴人將該房屋出售給其別人符合協(xié)議的約定。就算上訴人單方解除《房屋買賣合約》，將該房屋出售給劉伯權(quán)時沒有告知被上訴人(上訴人主線不知道該協(xié)議的存在，更不知道被上訴人的聯(lián)系方式)而稍有過錯，但是被上訴人基本沒有支付購房款，沒有因該《房屋買賣合約》無法履行而遭受損失，反而是上訴人損失了近20萬元(上訴人將該房產(chǎn)出售給劉伯權(quán)的售價為246307元，比《房屋買賣合約》約定的405000元低了158693元；上訴人因《房屋買賣合約》需向中原公司支付中介服務(wù)費12150元)。根據(jù)我國法律的規(guī)定，違約金應(yīng)當以補償性為主，應(yīng)當以實際損失為基礎(chǔ)，被上訴人沒有遭受損失，其規(guī)定上訴人支付40500元的高額違約金沒有依據(jù)。綜上所述，請求：撤消原審判決，駁回被上訴人對上訴人的所有訴訟請求。

被上訴人羅敏如答辯稱：一審認定事實清楚，合用法律對的，請求二審駁回上訴人的上訴請求。

原審被告漁業(yè)公司答辯稱：對一審法院判令漁業(yè)公司無須承責沒有異議。

原審被告黃氏公司無答辯。

經(jīng)審理查明：《廣州市房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》記載：海珠區(qū)龍景南街2號（3-12層）、12號（3-12層）、22號（3-12層）的權(quán)屬人為南鶴公司，共有權(quán)人為漁業(yè)公司；南鶴公司占有部分為龍景南街2號（3-12層）、12號（3-12層），漁業(yè)公司占有部分為龍景南街22號（3-12層）；等。

2023年1月9日，漁業(yè)公司（甲方）、南鶴公司（乙方）和黃氏公司（丙方）簽訂《包干銷售房屋協(xié)議書》，約定“龍景大廈”是甲、乙雙方合建的商住樓；乙、丙方包干銷售的“龍景大廈”A棟房屋是屬甲方應(yīng)分得部分建筑面積4200平方米；經(jīng)甲、乙、丙三方商定，甲方批準上述房屋以3300元/平方米（甲方凈收）由乙、丙方總包干銷售，4200平方米房屋銷售總房價款為13860000元；乙、丙方必須負責該部分房屋銷售過程中所涉及的一切有關(guān)手續(xù)，如因銷售房屋期間出現(xiàn)糾紛，由乙、丙方負責一切經(jīng)濟與法律責任，與甲方無關(guān)；等。

羅敏如（買方）為證明其與南鶴公司、黃氏公司（賣方）之間存在房屋買賣協(xié)議關(guān)系，提供了2023年3月20日與南鶴公司、黃氏公司（賣方）簽訂《房屋買賣合約》。該《房屋買賣合約》約定：買賣之房屋地址為龍景大廈A棟706房（龍景南街22號706），成交價為405000元；賣方交付該物業(yè)予買方使用之日期為買方支付首期予賣方當天；賣方不能按本協(xié)議約定將該物業(yè)售予買方，或者因違約而無法將該物業(yè)售予買方的，應(yīng)向買方支付該物業(yè)成交價的10%作違約金，賣方并須退回買方已付的所有費用；賣方逾期交付該物業(yè)，或者未能準時履行協(xié)議約定的其他義務(wù)，每逾期1天，按該物業(yè)成交的千分之歷來買方支付違約金，逾期30天，買方有權(quán)不再購買該物業(yè)，賣方應(yīng)退回所有已收款項并向買方支付該物業(yè)成交的10%作違約金；買方不能按本協(xié)議約定買入該物業(yè)，或者因違約無法買入該物業(yè)，應(yīng)向賣方支付該物業(yè)成交價的10%作違約金；買方逾期支付樓款或者未能準時履行協(xié)議約定的其他義務(wù)，每逾期1天，按該物業(yè)成交的千分之歷來買方支付違約金，逾期30天，賣方有權(quán)不再出售該物業(yè)，買方應(yīng)向賣方支付該物業(yè)成交的10%作違約金；買方簽訂本協(xié)議時支付10000元作為定金；首期樓款（含定金）140000元應(yīng)在取得房地產(chǎn)交易中心收繳證件收據(jù)當天內(nèi)付清，銀行批準貸款申請80天內(nèi)，買賣雙方應(yīng)共同到房管部門辦理交易過戶遞件手續(xù)，交易過戶手續(xù)需在2023年6月20日前完畢（以付清雙方交易稅費為準）；265000元由買方申請以銀行按揭貸款方式支付，買方應(yīng)在簽訂本協(xié)議后90日內(nèi)辦妥按揭貸款申請手續(xù)，而賣方應(yīng)全力協(xié)助買方辦理相關(guān)手續(xù)，涉及提供資料、簽署有關(guān)文獻/協(xié)議；買賣雙方的有效文書送達地址以本協(xié)議記載的聯(lián)系地址為準，自郵寄之日起五天內(nèi)視為送達等。該協(xié)議賣方欄蓋有南鶴公司和黃氏公司的印鑒。黃氏公司于當天出具收到羅敏如購買龍景大廈A棟705房定金10000元的《收款收據(jù)》給羅敏如。南鶴公司稱其對上述《房屋買賣合約》并不知情，其直至中原公司起訴向其主張居間費用時才知道中原公司拿上訴人蓋了公章的空白協(xié)議與被上訴人簽訂了協(xié)議。

羅敏如于2023年12月16日訴至原審法院。在原審法院審理期間，南鶴公司確認上述《房屋買賣合約》約定的房屋已由其出售給別人，已經(jīng)辦理過戶手續(xù)。

被上訴人稱其在簽訂《房屋買賣合約》后，由于上訴人和原審被告一直不協(xié)助其辦理相關(guān)手續(xù)，其曾通過電話聯(lián)系南鶴公司的法定代表人葉青以及中原公司催促辦理，后被上訴人多次發(fā)函催促，都被退件。被上訴人對其所述提供了2023年10月14日分別向漁業(yè)公司、南鶴公司、黃氏公司發(fā)出催促函的《同城快郵業(yè)務(wù)詳情單》。其中，收件人為上訴人的兩份《同城快郵業(yè)務(wù)詳情單》中所載明的收件人地址分別為上訴人在《房屋買賣合約》中所留聯(lián)系地址“廣州市中山一路21-25號天興大廈東座10樓”以及上訴人的工商登記地址“廣州市海珠區(qū)赤崗西路12號304”。上訴人稱其沒有收到被上訴人發(fā)出的催促函，并認為該函發(fā)出時間已超過協(xié)議約定的90日內(nèi)辦妥按揭貸款申請手續(xù)的期限。

本院認為：被上訴人羅敏如為證明其與南鶴公司、黃氏公司之間存在房屋買賣協(xié)議關(guān)系，提供了2023年3月20日與南鶴公司、黃氏公司（賣方）簽訂《房屋買賣合約》。雖然南鶴公司稱其對上述《房屋買賣合約》并不知情，其直至中原公司起訴向其主張居間費用時才知道中原公司拿上訴人蓋了公章的空白協(xié)議與被上訴人簽訂了協(xié)議，但該協(xié)議賣方欄蓋有南鶴公司和黃氏公司的印鑒，上訴人并沒有證據(jù)證明上述《房屋買賣合約》系被上訴人羅敏如與中原公司、黃氏公司惡意串通所為，故上述《房屋買賣合約》對羅敏如、黃氏公司、南鶴公司均具有約束力。上訴人以其對上述《房屋買賣協(xié)議》不知情為由，認為其無違約的故意依據(jù)局限性，本院不予采信。

關(guān)于被上訴人是否存在違約行為的問題。根據(jù)《房屋買賣合約》的約定，買方應(yīng)在簽訂本協(xié)議后90日內(nèi)辦妥按揭貸款申請手續(xù)。雖然被上訴人羅敏如無在協(xié)議簽訂后90天內(nèi)辦妥按揭貸款申請手續(xù)，然協(xié)議亦約定“賣方應(yīng)全力協(xié)助買方辦理相關(guān)手續(xù)，涉及提供資料、簽署有關(guān)文獻/協(xié)議”，由于按揭貸款手續(xù)需上訴人、被上訴人共同辦理，現(xiàn)上訴人、被上訴人均無證據(jù)證明按揭貸款申請手續(xù)未能在規(guī)定的期限內(nèi)辦妥系對方過錯所致，故上訴人認為被上訴人對此應(yīng)承擔違約責任，并據(jù)以認為其有權(quán)不再向被上訴人出售涉訟房屋依據(jù)局限性，本院不予支持。

上訴人沒有按照《房屋買賣合約》的約定將涉訟房屋出售給被上訴人，涉訟房屋已另行出售給案外人，致使本案《房屋買賣合約》不能繼續(xù)履行，上訴人對此應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。涉訟《房屋買賣合約》約定“賣方不能按本協(xié)議約定將該物業(yè)售予買方，或者因違約而無法將該物業(yè)售予買方的，應(yīng)向買方支付該物業(yè)成交價的10%作違約金，賣方并須退回買方已付的所有費用”，涉訟《房屋買賣合約》自簽訂之時至今已長達兩年多，被上訴人因上訴人違約遭受的損失的確存在。上訴人不能證明協(xié)議約定的違約金標準過高于被上訴人的損失，故本院對其關(guān)于違約金標準過高的上訴理由不予支持。

綜上所述，上訴人的上訴理由均不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費1162元，由上訴人廣州市南鶴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔。

本判決為終審判決。

審判長汪秀蘭

審判員李靜

代理審判員黃嵩

十二月二日

書記員閆娜

fnl_348965黃忠杰因與被駱影珠房屋買賣協(xié)議糾紛案廣東省廣州市中級人民法院

民事判決書

(2023)穗中法民五終字第284號

上訴人(原審被告)黃忠杰。

被上訴人(原審原告)駱影珠。

上訴人黃忠杰因與被上訴人駱影珠房屋買賣協(xié)議糾紛一案，不服廣州市海珠區(qū)人民法院（2023）海民三初字第1983號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院經(jīng)審理查明，駱影珠與黃忠杰及經(jīng)紀方滿堂紅（中國）置業(yè)有限公司廣州分公司于2023年10月31日共同簽訂《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定，黃忠杰購買駱影珠名下位于廣州市海珠區(qū)革新路新民五街48號704房的房產(chǎn)，總價款為790000元，為本次交易而按規(guī)定向有關(guān)政府部門支付一切稅費的方式由黃忠杰承擔；黃忠杰在2023年10月31日支付定金50000元給駱影珠，經(jīng)紀方或銀行告知還貸之日起3日內(nèi)支付首期樓款210000元，上述房屋完稅過戶之后支付余款530000元；駱影珠合法持有《房地產(chǎn)證》，保證對該物業(yè)享有合法所有權(quán)，如存在隱瞞與該物業(yè)買賣有關(guān)的重要事實或提供虛假情況等違反誠實信用行為的，或因駱影珠導致該物業(yè)無法辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，駱影珠應(yīng)補償由此而給黃忠杰及經(jīng)紀方導致的所有損失；物業(yè)交付時間為2023年12月1日；因駱影珠或黃忠杰違反協(xié)議約定，如逾期交付房產(chǎn)、逾期支付房款等義務(wù)，逾期超過十天仍未履行，守約方有權(quán)解除協(xié)議并規(guī)定違約方承擔定金責任或支付等額于總樓價10%的違約金，等。協(xié)議簽訂后，黃忠杰于2023年10月31日支付定金50000元給駱影珠，2023年11月20日之前支付210000元給駱影珠。駱影珠與黃忠杰于2023年12月19日進行了物業(yè)交接，同日，駱影珠與黃忠杰共同到廣州市海珠區(qū)房地產(chǎn)交易登記所申請房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記。后駱影珠與黃忠杰先后約定于2023年1月8日和2023年1月15日去廣州市海珠區(qū)房地產(chǎn)交易登記所辦理完稅及過戶手續(xù)，但均因黃忠杰未到無法交納稅款，至今無法辦理過戶手續(xù)，黃忠杰也沒有支付剩余樓款給駱影珠。駱影珠于2023年4月16日起訴至原審法院，規(guī)定解除協(xié)議并規(guī)定黃忠杰支付總樓價10%的違約金。經(jīng)原審法院審理，以（2023）海民三初字第1600號民事判決書判決，一、解除駱影珠與黃忠杰于2023年10月31日簽訂的《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》中有關(guān)房屋買賣的權(quán)利義務(wù)約定部分。二、黃忠杰支付違約金79000元給駱影珠；三、駱影珠返還購房款260000元給黃忠杰；四、上述第二、第三項合并執(zhí)行后，駱影珠應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)返還購房款181000元給黃忠杰。判決后，黃忠杰不服，向廣州市中級人民法院提出上訴，廣州市中級人民法院于2023年9月25日以（2023）穗中法民五終字第3775號民事判決書判決駁回上訴，維持原判。駱影珠經(jīng)向黃忠杰規(guī)定交回房屋未果，于2023年7月6日駱影珠向原審法院提起訴訟，規(guī)定：1、判令黃忠杰根據(jù)廣州市中級人民法院（2023）穗中法民五終字第3775號民事判決書的內(nèi)容，協(xié)助駱影珠到廣州市海珠區(qū)房地產(chǎn)交易登記所辦理取消海珠區(qū)革新路新民五街48號704房房屋的交易手續(xù)，并承擔所產(chǎn)生的費用；2、判令黃忠杰交回涉案房屋給駱影珠，并結(jié)清所有物業(yè)管理費、房屋相關(guān)的水、電費及公攤、有線電視費、電梯等費用；3、判令黃忠杰承擔本案的訴訟費用。黃忠杰沒有提出答辯和證據(jù)。

原審法院認為，生效的法律文書已確認解除駱影珠、黃忠杰簽訂的《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》中有關(guān)房屋買賣的權(quán)利義務(wù)，黃忠杰應(yīng)于協(xié)議解除后將該房屋返還給駱影珠，并到房管部門辦理有關(guān)撤消交易的手續(xù)，由于解除協(xié)議是黃忠杰違約的因素導致，由此產(chǎn)生的撤消交易費用應(yīng)由黃忠杰承擔。故駱影珠規(guī)定黃忠杰協(xié)助到廣州市海珠區(qū)房地產(chǎn)交易登記所辦理撤消海珠區(qū)革新路新民五街48號704房屋的交易手續(xù)，并承擔所產(chǎn)生的費用和交回涉案房屋的請求，合理合法，原審法院予以支持。黃忠杰返還房屋時，理應(yīng)結(jié)清使用期間所有物業(yè)管理費、房屋相關(guān)的水、電費及公攤、有線電視費、電梯等費用，由于駱影珠沒有舉證證明有發(fā)生上述費用，故本案不作調(diào)處，若發(fā)生上述費用，駱影珠可另案主張。綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國協(xié)議法》第四十四條第一款，第六十條第一款、第九十七條、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，原審法院作出判決如下：一、黃忠杰在本判決生效之日起10日內(nèi)協(xié)助駱影珠到房管部門辦理撤消廣州市海珠區(qū)革新路新民五街48號704房屋交易過戶的手續(xù)，辦理撤消交易過戶手續(xù)所產(chǎn)生的費用由黃忠杰承擔。二、黃忠杰在本判決生效之日起10日內(nèi)返還廣州市海珠區(qū)革新路新民五街48號704房給駱影珠；三、駁回駱影珠的其他訴訟請求。案件訴訟費250元，由黃忠杰承擔。上述受理費已經(jīng)由駱影珠預(yù)交，駱影珠批準由黃忠杰在履行本判決時將其應(yīng)承擔的受理費直接支付給駱影珠。

上訴人黃忠杰不服原審判決，向本院提起上訴，請求：1、撤消廣州市海珠區(qū)人民法院（2023）海民三初字第1983號民事判決書的判決；2、被上訴人承擔一、二審訴訟費用。事實和理由：原審判決以錯誤的判決作為基礎(chǔ)，導致事實認定不