養(yǎng)老院創(chuàng)業(yè)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃書(shū)

養(yǎng)老院創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書(shū)-09-12

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瀏覽:5443a)摘要;中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡社會(huì)，老年人口基數(shù)大、增加快，滾滾而來(lái)“銀發(fā)浪潮”給社會(huì)帶來(lái)了巨大壓力。尤其是多年來(lái)家庭養(yǎng)老功效逐步減弱，家庭結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了小型化、高齡化趨勢(shì)，“四二一”家庭百分比逐年上升。日益減弱家庭養(yǎng)老、政府有限財(cái)力和不停增加老齡人口全部顯現(xiàn)出社會(huì)化養(yǎng)老需求增大，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)勢(shì)在必行。b)行業(yè)分析，包含市場(chǎng)規(guī)模、增加速度、發(fā)展機(jī)遇、政策環(huán)境等;一、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展方向從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，需求使人產(chǎn)生消費(fèi)動(dòng)機(jī)和行為，進(jìn)而刺激供給改變，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變革。老年人養(yǎng)老需求有其特殊性：一是老年人因?yàn)樯眢w機(jī)能老化和疾病原因，飲食起居需要人照料，不一樣身體情況和疾病要求是多樣性，有些情況家人和保姆是不能照料到位，需要有較專(zhuān)業(yè)醫(yī)護(hù)人員和營(yíng)養(yǎng)師才能護(hù)理好。二是因?yàn)榧彝ソ?jīng)濟(jì)情況和住房條件原因，有些家庭沒(méi)有能力請(qǐng)保姆，即是請(qǐng)了保姆也不一定能夠滿足特殊護(hù)理老年人要求。假如老年人出現(xiàn)疾病一樣會(huì)影響兒女工作和學(xué)習(xí)，在疾病預(yù)防和診療上相對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)醫(yī)療護(hù)理成本會(huì)更高。三是從老年人心理來(lái)看，老年人不愿意被兒女“囚禁”在家里，孤獨(dú)生活會(huì)使其感到痛苦。老年人不愿意被人“遺棄”，假如兒女將其送到條件較差，或是交通不便遠(yuǎn)離城市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，有些老年人輕易產(chǎn)生自殘、自殺傾向。那么，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將沿著怎樣方向發(fā)展呢?依據(jù)上述對(duì)老年人養(yǎng)老需求分析，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展三個(gè)基礎(chǔ)方向：1、大力發(fā)展規(guī)模經(jīng)營(yíng)。規(guī)模經(jīng)營(yíng)能夠充足發(fā)揮人財(cái)物集中優(yōu)勢(shì)，輕易在公眾中形成良好信譽(yù)度和公信力?，F(xiàn)在中國(guó)還未對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)模大小形成較為統(tǒng)一等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)，但就通常民眾心理認(rèn)同而言，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)在200張以下為小規(guī)模，床位數(shù)在200-500張之間為中等規(guī)模，床位數(shù)在500張以上為大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。我認(rèn)為規(guī)模經(jīng)營(yíng)就是發(fā)展大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。那么，為何要把規(guī)模經(jīng)營(yíng)作為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展方向呢?理由關(guān)鍵表現(xiàn)在以下方面：(1)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范?，F(xiàn)在中國(guó)已經(jīng)有大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)通常全部能根據(jù)建設(shè)部、民政部聯(lián)合頒布《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工，較為科學(xué)合理考慮了消防、通風(fēng)、內(nèi)部無(wú)障礙交通等問(wèn)題，和臥具、飲食、娛樂(lè)、醫(yī)療等功效配套。(2)醫(yī)療護(hù)理上優(yōu)勢(shì)較為顯著。因?yàn)榇笮宛B(yǎng)老機(jī)構(gòu)含有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，較為輕易吸引部分有專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)醫(yī)療人員加盟，從而提升了醫(yī)療護(hù)理服務(wù)水準(zhǔn)。尤其是對(duì)那些有多個(gè)疾病高齡老年人，能夠使之有醫(yī)療保障安全感。(3)休閑環(huán)境很好。大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在計(jì)劃設(shè)計(jì)時(shí)，通常全部會(huì)結(jié)合自有土地、空間實(shí)際情況，建設(shè)部分適合老年人活動(dòng)場(chǎng)所，種植部分花草樹(shù)木，以營(yíng)造一個(gè)幽雅休閑環(huán)境。而這一切又全部是老年人，尤其城市中生活老年人和兒女最為關(guān)注。2、創(chuàng)建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)品牌效應(yīng)。品牌創(chuàng)建通常是以規(guī)模經(jīng)營(yíng)為背景和前提條件。只有含有規(guī)模優(yōu)勢(shì)和良好信譽(yù)，才能創(chuàng)建和提升品牌形象。現(xiàn)在中國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)品牌意識(shí)還比較弱。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中僅有廣州市良典養(yǎng)老院在國(guó)家商標(biāo)局注冊(cè)了“良典”及其標(biāo)識(shí)。為何養(yǎng)老行業(yè)也要向品牌經(jīng)營(yíng)過(guò)渡呢?首先在大眾消費(fèi)心理中存在一個(gè)崇尚品牌，信任有良好形象品牌傾向。其次，當(dāng)品牌在消費(fèi)者心理產(chǎn)生歸屬感以后，有利于推進(jìn)品牌規(guī)模擴(kuò)張和連鎖經(jīng)營(yíng)，進(jìn)而促進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，形成有一定規(guī)模和影響?zhàn)B老集團(tuán)。這么不僅能夠?yàn)槔夏耆颂峁┝己灭B(yǎng)老條件和環(huán)境，同時(shí)能夠引導(dǎo)養(yǎng)老消費(fèi)市場(chǎng)更趨于合理，抑制亂收費(fèi)和服務(wù)不到位現(xiàn)象。有利于處理兒女后顧之憂，促進(jìn)社會(huì)安定團(tuán)結(jié)。3、完善養(yǎng)老機(jī)構(gòu)配套功效。伴隨大家生活水平逐步提升和改善，原有部分規(guī)模小、起居生活條件差、醫(yī)療護(hù)理不到位，以贍養(yǎng)孤寡老人、生活困難老人為主敬老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)模式，已不能滿足老年人養(yǎng)老消費(fèi)需要。取而代之肯定是有醫(yī)療護(hù)理專(zhuān)業(yè)、膳食結(jié)構(gòu)科學(xué)合理、文娛活動(dòng)豐富、休閑環(huán)境幽雅、兒女探望交通便利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。所以，完善養(yǎng)老機(jī)構(gòu)配套服務(wù)顯得尤為關(guān)鍵。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)配套功效完善關(guān)鍵在兩個(gè)方面：(1)醫(yī)療護(hù)理服務(wù)配套。即使民政部門(mén)要求養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要配套設(shè)置醫(yī)療室，但醫(yī)療室能真正滿足老年人疾病診療和特殊護(hù)理要求嗎?顯然是不夠。就大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言，入住大全部是在70歲以上高齡老年人。為何會(huì)出現(xiàn)高齡老年人居多現(xiàn)象呢?通常是由家庭護(hù)理成本和照料難度決定。只有家庭護(hù)理成本和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)相當(dāng)初，或因?yàn)槔夏耆松眢w情況需要醫(yī)療護(hù)理時(shí)，兒女才會(huì)送老人入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。這就對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)醫(yī)療護(hù)理提出了更高要求，簡(jiǎn)單醫(yī)療室是無(wú)法滿足需要。試想500多名70歲以上老年人，最少有50%身體全部有部分疾病，需要吃藥、打針;最少有25%老年人需要進(jìn)行留醫(yī)觀察診療，這么病患者就診和住院規(guī)模，應(yīng)有一級(jí)甲等以上醫(yī)院和配套。所以，大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)必需經(jīng)過(guò)合作，或獨(dú)立申辦老年病醫(yī)院方法，才能達(dá)成醫(yī)療護(hù)理功效上配套和完善。(2)飲食科學(xué)合理套配。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)食堂首先必需根據(jù)衛(wèi)生防疫部門(mén)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)和裝修，滿足基礎(chǔ)衛(wèi)生要求和操作步驟。其次，要針對(duì)老年人常見(jiàn)病、多發(fā)病，如高血壓、糖尿病等特殊要求，科學(xué)制訂營(yíng)養(yǎng)食譜，合理控制飲食數(shù)量和種類(lèi)。c)商業(yè)模式分析，包含盈利模式、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力分析等;二、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化過(guò)程中存在問(wèn)題現(xiàn)在中國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有政府辦，民間辦，政府和民間合辦等多個(gè)形式。就其機(jī)構(gòu)性質(zhì)而言，又可分為非營(yíng)利性和營(yíng)利性?xún)煞N。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化實(shí)質(zhì)上是走自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧營(yíng)利性道路。這條道路好走嗎?不好走，很艱苦。關(guān)鍵存在問(wèn)題有以下方面：1、投入大，回收期長(zhǎng)。既然養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化方向是規(guī)模經(jīng)營(yíng)、品牌經(jīng)營(yíng)，那么投入產(chǎn)出情況怎樣?擺在我們面前一個(gè)事實(shí)是，大家全部認(rèn)為養(yǎng)老行業(yè)是一個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)，是有發(fā)展前途，市場(chǎng)很巨大，競(jìng)爭(zhēng)格局還未形成，總需求大于總供給。可為何沒(méi)有些人愿意跨入這行業(yè)，尤其是部分有實(shí)力企業(yè)集團(tuán)和個(gè)人不愿意投資呢?道理很簡(jiǎn)單，因?yàn)橥度氪?，回收期長(zhǎng)，無(wú)利可圖。我們拿一個(gè)相同規(guī)模養(yǎng)老院項(xiàng)目和房地產(chǎn)項(xiàng)目做一個(gè)比較，其結(jié)果就顯而易見(jiàn)。假設(shè)在某市有一塊10000萬(wàn)m2土地，容積為3%，建筑面積30000m2。養(yǎng)老院項(xiàng)目扣除減免征地賠償費(fèi)，建筑成本約1770元/m2，總投資約5300萬(wàn)元，資金成本為年利率6%。養(yǎng)老院規(guī)模按1000張床位計(jì)算，回收資金關(guān)鍵收入起源是一次性設(shè)備購(gòu)置費(fèi)，人均收費(fèi)約8000元，周轉(zhuǎn)率為3次，累計(jì)約2400萬(wàn)元;床位費(fèi)每人每個(gè)月500元，入住率按100%計(jì)算累計(jì)約6000萬(wàn)元;其它收入抵扣經(jīng)營(yíng)成本。這么養(yǎng)老院項(xiàng)目回收投資需要，而且沒(méi)有盈利。而房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)建筑成本約2170元/m2，總投資約6500萬(wàn)元，房屋銷(xiāo)售價(jià)格3500元/m2，回收資金約1.05億元，包含建設(shè)期和銷(xiāo)售期在內(nèi)大約需要2年半到3年時(shí)間。結(jié)果房地產(chǎn)項(xiàng)目3年內(nèi)不僅能夠收回投資，還可獲取約4000萬(wàn)元左右利潤(rùn)。2、租賃經(jīng)營(yíng)融資困難。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)，投資興建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不符合中國(guó)現(xiàn)階段投入產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)效益常規(guī)做法。那么，租賃房屋經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)則是一個(gè)較為理想選擇。這能夠把近期巨大投資，轉(zhuǎn)化為分期租金支出。不過(guò)，假如是一個(gè)完整房地產(chǎn)項(xiàng)目，她人又怎樣會(huì)轉(zhuǎn)租給她人呢?答案只有一個(gè)，那一定是多年“爛尾樓”。要完成一個(gè)“爛尾樓”項(xiàng)目，仍然需要較大投資。因?yàn)槭亲赓U來(lái)房屋，只有經(jīng)營(yíng)權(quán)，沒(méi)有全部權(quán)，投入資金肯定被占?jí)?，不能?jīng)過(guò)抵押貸款等方法，將資金盤(pán)活，周轉(zhuǎn)使用。所以，租賃經(jīng)營(yíng)融資困難是肯定結(jié)果。我們以廣州市良典養(yǎng)老院經(jīng)營(yíng)情況為例。廣州市良典養(yǎng)老院承租了一棟94年九層賓館“爛尾樓”，建筑面積0m2，占地面積8000m2，租期20年。有200多個(gè)房間，可設(shè)養(yǎng)老床位650張，每個(gè)月租金近20萬(wàn)元，改造、擴(kuò)建總投資約1500萬(wàn)元，投資回收期需要6年以上。雖說(shuō)現(xiàn)在該院經(jīng)營(yíng)情況良好，不過(guò)因?yàn)楣蓶|投資能力有限，不得不放棄原有經(jīng)營(yíng)其它產(chǎn)業(yè)。因?yàn)榻?jīng)營(yíng)權(quán)不能抵押貸款，為了籌措養(yǎng)老院流動(dòng)資金，股東只好向好友借款，甚至將個(gè)人住宅也做了銀行抵押貸款。這就是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程寫(xiě)照，是產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程中融資難點(diǎn)問(wèn)題。3、醫(yī)護(hù)人才引進(jìn)難大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)關(guān)鍵是醫(yī)療護(hù)理服務(wù)，而要引進(jìn)有經(jīng)驗(yàn)、中高級(jí)專(zhuān)業(yè)醫(yī)護(hù)人員難度較大。在醫(yī)院有一套較為完整專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)晉升機(jī)制，假如某位專(zhuān)業(yè)醫(yī)護(hù)人員到養(yǎng)老院醫(yī)療康復(fù)室工作，要想從初級(jí)職稱(chēng)向中高級(jí)職稱(chēng)晉升，這幾乎是不可能。所以，大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不僅不能吸引專(zhuān)業(yè)醫(yī)護(hù)人員加盟，也極難培養(yǎng)出自己醫(yī)護(hù)隊(duì)伍。比如，廣州市良典養(yǎng)老院引進(jìn)一名主任醫(yī)師出任院長(zhǎng)，因?yàn)獒t(yī)療衛(wèi)生體制管理原因，只好被迫辭去公職，放棄近30年工齡和對(duì)應(yīng)福利待遇。4、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。伴隨大家法律意識(shí)逐步增強(qiáng)，粗放式醫(yī)療護(hù)理已經(jīng)不適合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)模經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要。因?yàn)榇笮宛B(yǎng)老機(jī)構(gòu)企業(yè)規(guī)模較大，大家認(rèn)為其有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力和賠償能力，所以對(duì)于醫(yī)療護(hù)理過(guò)程中失誤和不妥，老年人兒女往往不輕易包涵和諒解，甚至有意將矛盾激化，向醫(yī)療事故糾紛法律程序方面推進(jìn)，最終造成養(yǎng)老機(jī)構(gòu)賠償。當(dāng)然大家法律意識(shí)增強(qiáng)有其主動(dòng)一面，但養(yǎng)老機(jī)構(gòu)因?yàn)獒t(yī)療條件、人員素質(zhì)原因往往處于弱勢(shì)狀態(tài)。從主觀角度來(lái)看，大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)全部愿意創(chuàng)辦和之規(guī)模相配套老年病醫(yī)院，但衛(wèi)生部門(mén)規(guī)章制度、審批程序等并不能給予支持，客觀上加大了大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。d)運(yùn)行計(jì)劃，包含未來(lái)幾年具體戰(zhàn)略、市場(chǎng)計(jì)劃、營(yíng)銷(xiāo)策略等;在全國(guó)范圍內(nèi)選擇利用現(xiàn)在國(guó)家民政部政策在運(yùn)行模式上現(xiàn)有公建公營(yíng)，又有公建民營(yíng)和民辦公助。有利原因采取租賃，自建在有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)地域創(chuàng)辦。e)融資要求及投資回報(bào)分析;投資微型小區(qū)養(yǎng)老院，床位約為30張，成本月人力成本：16000元雜項(xiàng)：10000元收益收入：35000元純利：約10000元f)實(shí)施計(jì)劃和運(yùn)行團(tuán)體管理;小型家庭養(yǎng)老院模式。即創(chuàng)辦者利用自有住房，在照料自家老人同時(shí)，招收小區(qū)老人養(yǎng)老。小型家庭養(yǎng)老院床位設(shè)置通常為6～15張，由創(chuàng)辦者家庭組員為老人服務(wù)。日托養(yǎng)老模式。即“朝至夕歸”式養(yǎng)老，功效設(shè)施和托兒所相近，多數(shù)由街道或小區(qū)興辦，內(nèi)設(shè)活動(dòng)室、休息室、餐廳及老年課堂等設(shè)施，老人白天集中活動(dòng)，中午供給飯食，晚上各自回家。全市現(xiàn)有各類(lèi)托老所近30家。居家養(yǎng)老模式。即由政府組織失業(yè)人員進(jìn)行養(yǎng)老技能培訓(xùn)，經(jīng)過(guò)購(gòu)置公益服務(wù)形式提供養(yǎng)護(hù)員補(bǔ)助，安排到特困老人家中提供養(yǎng)老服務(wù)。貨幣化養(yǎng)老模式。即政府出資為特困老人發(fā)放養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)助。選擇居家養(yǎng)老，政府每個(gè)月發(fā)放“代幣券”，由特困老人憑券自主選擇居家養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目。選擇機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，老人可在全市范圍內(nèi)選擇養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，用養(yǎng)老金(低保金、房屋租金等)作養(yǎng)老費(fèi)，差額部分由政府補(bǔ)助和養(yǎng)老院減免。暖巢管家養(yǎng)老模式。即為空巢老人配置管家，負(fù)責(zé)老人日常生活照料、身體健康監(jiān)護(hù)、生活用具代購(gòu)配送、健康咨詢(xún)、休閑娛樂(lè)等，有2臺(tái)專(zhuān)門(mén)配送車(chē)和52名專(zhuān)業(yè)人員，登門(mén)為老人服務(wù)?，F(xiàn)在接收服務(wù)老人有732戶、8500人次。異地互動(dòng)養(yǎng)老模式。即老人在當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老機(jī)構(gòu)或中介機(jī)構(gòu)登記，由養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或中介機(jī)構(gòu)聯(lián)絡(luò)到外地養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。養(yǎng)老助教模式。即發(fā)揮中國(guó)外老年高級(jí)知識(shí)分子作用，為其提供養(yǎng)老服務(wù)同時(shí)，發(fā)揮知識(shí)技能專(zhuān)長(zhǎng)。信息化養(yǎng)老模式。即把信息化手段融入養(yǎng)老服務(wù)中，提升養(yǎng)老服務(wù)效率。信息化養(yǎng)老模式由西崗區(qū)首創(chuàng)，經(jīng)過(guò)“養(yǎng)老110”呼叫平臺(tái)、小區(qū)老人“呼救通”統(tǒng)、空巢老人家用“愛(ài)心門(mén)鈴”等信息手段，將社會(huì)福利機(jī)構(gòu)、小區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、街道社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)中心、小區(qū)日間老年康樂(lè)苑、互動(dòng)式異地養(yǎng)老服務(wù)中心等養(yǎng)老服務(wù)資源整合成為養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)。合資合作式養(yǎng)老模式。即廣泛吸引國(guó)外資金和技術(shù)，創(chuàng)辦養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)，完善養(yǎng)老服務(wù)體系。g)項(xiàng)目標(biāo)退出策略;股權(quán)回購(gòu)依據(jù)事業(yè)商業(yè)計(jì)劃分析，企業(yè)對(duì)實(shí)施股權(quán)回購(gòu)計(jì)劃應(yīng)向投資者說(shuō)明。利潤(rùn)分紅投資商能夠經(jīng)過(guò)企業(yè)利潤(rùn)分紅達(dá)成收回投資目標(biāo)，根據(jù)本商業(yè)計(jì)劃分析，企業(yè)對(duì)實(shí)施股權(quán)利潤(rùn)分紅計(jì)劃應(yīng)向投資者說(shuō)明。股票上市依據(jù)商業(yè)計(jì)劃分析，企業(yè)上市可能性作出分析，對(duì)上市前提條件作出說(shuō)明。股權(quán)轉(zhuǎn)讓投資商能夠經(jīng)過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方法收回投資。企業(yè)對(duì)投資商進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓說(shuō)明。養(yǎng)老院創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書(shū)范文一、實(shí)施總結(jié)(一)背景和項(xiàng)目簡(jiǎn)述中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡社會(huì)，伴隨新中國(guó)同齡人步入老年，將出現(xiàn)第一次老年人口增加高峰。據(jù)統(tǒng)計(jì)全國(guó)老年人口由年均增加311萬(wàn)人發(fā)展到年均800萬(wàn)人。截至，中國(guó)老年人口總數(shù)已達(dá)一點(diǎn)五九億，占總?cè)丝诎俜种?，主?dòng)應(yīng)對(duì)人口老齡化發(fā)展波及一系列經(jīng)濟(jì)和社會(huì)改變，是中國(guó)社見(jiàn)面臨重大問(wèn)題。老年人口基數(shù)大，增加快，尤其是伴隨家庭小型化發(fā)展，社會(huì)化養(yǎng)老需求快速增加。不過(guò)長(zhǎng)久以來(lái)，中國(guó)社會(huì)福利由國(guó)家和集體包辦，存在資金不足、福利機(jī)構(gòu)少、服務(wù)水平較低等問(wèn)題，難以滿足人民群眾對(duì)福利服務(wù)需求日益增加需要。社會(huì)福利事業(yè)改革和發(fā)展，已經(jīng)引發(fā)了全社會(huì)廣泛關(guān)注。全社會(huì)對(duì)社會(huì)福利需求急劇增加，使社會(huì)福利社會(huì)化含有寬廣發(fā)展前景;中國(guó)綜合國(guó)力增強(qiáng)，人民群眾生活水平和道德水準(zhǔn)提升，為推進(jìn)社會(huì)福利社會(huì)化奠定了良好基礎(chǔ)。聯(lián)合國(guó)在1982年經(jīng)過(guò)并在全世界實(shí)施“1982年維也納老齡問(wèn)題國(guó)際行動(dòng)計(jì)劃”指出：為年長(zhǎng)者提供健康照料，必需認(rèn)可家庭及其所在小區(qū)所含有平衡和良好制度特點(diǎn)在此基礎(chǔ)上尋求社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和家庭之間合適平衡。國(guó)家和社會(huì)為填補(bǔ)二十一世紀(jì)家庭養(yǎng)老不足，提供更為合理、有效養(yǎng)老方法和養(yǎng)老條件，并在政策和制度上提供有利保障。人口進(jìn)入老年化，肯定伴伴隨勞動(dòng)力供給、醫(yī)療服務(wù)、養(yǎng)老金方面壓力增大，這毫無(wú)疑問(wèn)將對(duì)其未來(lái)經(jīng)濟(jì)增加模式產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，處理人口老年化問(wèn)題已經(jīng)達(dá)成刻不容緩地步。為此，中國(guó)政府不僅已經(jīng)在照料老人上增加開(kāi)支，還立即制訂一系列優(yōu)惠政策激勵(lì)私人和外國(guó)投資。假如西方國(guó)家經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌虮晃?，和照管老人相關(guān)產(chǎn)業(yè)未來(lái)市場(chǎng)潛力或許會(huì)達(dá)成數(shù)萬(wàn)億元人民幣，每十二個(gè)月將幫助發(fā)明數(shù)以百萬(wàn)計(jì)新工作。不難想象，在很快未來(lái)，這將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增加一個(gè)關(guān)鍵引擎。(二)機(jī)會(huì)概述人口老齡化是世界上很多國(guó)家正在面臨或立即面臨一個(gè)突出社會(huì)問(wèn)題。中國(guó)是世界上人口最多國(guó)家，因?yàn)樯鐣?huì)、經(jīng)濟(jì)、文化科學(xué)事業(yè)發(fā)展，計(jì)劃生育工作推進(jìn)，人口出生率和死亡率不停下降，老年人在總?cè)丝谥袛?shù)量和百分比不停增加。依據(jù)聯(lián)合國(guó)將“60歲以上人口占總?cè)丝诎俜直冗_(dá)成10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诒戎剡_(dá)成7%”作為判定一個(gè)國(guó)家是否進(jìn)入老齡社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，中國(guó)在就已正式邁入了老齡化社會(huì)。目前，中國(guó)所面臨老齡化問(wèn)題勢(shì)必使傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻改變，老年人對(duì)經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文明等方面需求日益增加，將直接造成養(yǎng)老設(shè)施“有效需求”遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出“有效供給”?！袄夏旯ⅰ笔袌?chǎng)潛力巨大國(guó)家相關(guān)部門(mén)經(jīng)過(guò)調(diào)查和分析估計(jì)，到本世紀(jì)一十年代末，中國(guó)退休勞動(dòng)者一生積蓄總和相當(dāng)于全國(guó)中國(guó)生產(chǎn)總值1/3;另?yè)?jù)中國(guó)老齡人協(xié)會(huì)估量，中國(guó)老年人消費(fèi)約每十二個(gè)月3000億人民幣，而且伴隨老年人消費(fèi)觀念逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到深入增加。由此可見(jiàn)“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很大市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)。山東省是人口大省，老年化問(wèn)題也越發(fā)凸顯，政府也提出應(yīng)加大《中國(guó)老年人權(quán)益保障法》、《山東省老年人權(quán)益保障條例》、《山東省優(yōu)待老年人要求》實(shí)施力度，確保老年人各項(xiàng)待遇得到落實(shí)。同時(shí)政府也出臺(tái)了一系列即促進(jìn)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)政策。這些政策關(guān)鍵包含財(cái)政財(cái)策(專(zhuān)題撥款、補(bǔ)助、減免收費(fèi)等等)、稅收政策(優(yōu)惠和減免等)、信貸政策(貸款規(guī)模、期限、利率方面優(yōu)惠)、價(jià)格政策(價(jià)格保護(hù)、價(jià)格限制等)、外資政策(激勵(lì)和吸收外資進(jìn)入等)。這全部有利于老年產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)也發(fā)展，同時(shí)也增加了從事此項(xiàng)產(chǎn)業(yè)有利原因。(三)目標(biāo)市場(chǎng)描述和估計(jì)1、中國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)階段根據(jù)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地域65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時(shí)，即為老齡化社會(huì)。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，現(xiàn)在中國(guó)是世界上老年人口最多國(guó)家，60歲以上老齡人口約為1.45億，占中國(guó)總?cè)丝?1.2%，而且這個(gè)數(shù)字每十二個(gè)月全部在以3%速度增加。中國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)已是不爭(zhēng)事實(shí)。依據(jù)國(guó)家相關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)估計(jì)，到2025年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝?9.34%;到2040年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝?7.8%，到時(shí)每三個(gè)半人口中就有一個(gè)老年人口。2、國(guó)外老年住宅市場(chǎng)情況歐美各國(guó)因?yàn)閭鹘y(tǒng)個(gè)人主義影響重視發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老設(shè)施，尤其是美國(guó)快速發(fā)展老年小區(qū)。而在東方受到儒家思想影響下部分已開(kāi)發(fā)或開(kāi)發(fā)中國(guó)家，為避免重蹈西方福利國(guó)家所經(jīng)歷沉重財(cái)政負(fù)擔(dān)，試圖尋求維系傳統(tǒng)家庭倫理觀念及尊老愛(ài)幼社會(huì)風(fēng)尚。所以，為了消除現(xiàn)代社會(huì)生活方法改變、家庭觀念改變和家庭結(jié)構(gòu)小型化趨勢(shì)對(duì)家庭養(yǎng)老環(huán)境沖擊和功效減弱，亞洲國(guó)家對(duì)維護(hù)和改善家庭養(yǎng)老環(huán)境及發(fā)明新房住模式方面作了很多努力。3、老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉(zhuǎn)移受傳統(tǒng)觀念影響(她們認(rèn)為那些所謂養(yǎng)老院是些沒(méi)兒、沒(méi)女孤寡老人安身之地)，中國(guó)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但伴隨多年居民生活水平提升和居住觀念改變;關(guān)鍵家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐步降低，首先下一代和老一代分居現(xiàn)象不停增加，其次家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”特點(diǎn)，所以老年人不堪忍受“空巢”孤獨(dú)寂寞之苦，從過(guò)去不愿到養(yǎng)老院開(kāi)始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性改變。4、國(guó)家、省、市各級(jí)政府激勵(lì)進(jìn)行老年公寓建設(shè)面對(duì)中國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人生活問(wèn)題已越來(lái)越被社會(huì)所關(guān)注。1998年起各級(jí)政府就出臺(tái)了相關(guān)政策，激勵(lì)民間組織、企業(yè)、個(gè)人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。在召開(kāi)中共十六大三中全會(huì)上相關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此十分重視。近日國(guó)家民政部及地方各級(jí)民政部門(mén)從社會(huì)各方面宣傳全方面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老和生活方面，并激勵(lì)從事老年住宅建設(shè)?？偨Y(jié)：養(yǎng)兒防老這一中國(guó)幾千年來(lái)沿用照料老人方法已經(jīng)給成長(zhǎng)起來(lái)獨(dú)生兒女一代提出了嚴(yán)峻考驗(yàn)。她們同時(shí)面臨著贍養(yǎng)4個(gè)老人現(xiàn)實(shí)。伴隨大家經(jīng)濟(jì)實(shí)力提升和對(duì)養(yǎng)老意識(shí)改變，老年養(yǎng)護(hù)業(yè)已經(jīng)在中國(guó)出現(xiàn)，在處理人口老齡化社會(huì)問(wèn)題上，老年養(yǎng)護(hù)產(chǎn)業(yè)必將逐步顯現(xiàn)出主動(dòng)社會(huì)意義。中國(guó)老齡化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)發(fā)展不一樣時(shí)，未富先老已成為全社會(huì)普片存在問(wèn)題。所以，處理老齡問(wèn)題，做好老年社會(huì)工作，發(fā)明良好物質(zhì)基礎(chǔ)成為我們急需處理關(guān)鍵問(wèn)題。實(shí)現(xiàn)老年人“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè)”更社會(huì)發(fā)展追求關(guān)鍵目標(biāo)。(四)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)分析1、優(yōu)勢(shì)(1)營(yíng)銷(xiāo)方法轉(zhuǎn)變。因?yàn)槔夏晗M(fèi)是一個(gè)自主性消費(fèi)，老人消費(fèi)觀念既成熟又相保守，很多老人對(duì)新型產(chǎn)品會(huì)感到陌生，認(rèn)同接收也會(huì)有一個(gè)過(guò)程，在對(duì)老年住宅進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)推廣時(shí)候就應(yīng)該充足考慮到這一點(diǎn)：在營(yíng)銷(xiāo)手法上，避免使用概念營(yíng)銷(xiāo)，轉(zhuǎn)為說(shuō)服力更大、更輕易讓老年人了解體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo);在銷(xiāo)售風(fēng)格上，避免浮夸，樓書(shū)和賣(mài)場(chǎng)設(shè)計(jì)全部應(yīng)保持扎實(shí)、簡(jiǎn)練、穩(wěn)重風(fēng)格，實(shí)施耐心引導(dǎo)式銷(xiāo)售。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)多發(fā)展、多改變時(shí)代，受時(shí)代特點(diǎn)影響，未來(lái)老年人比起今天老年人，對(duì)新消費(fèi)觀接收質(zhì)量要快得多，也輕易得多。(2)提升服務(wù)品質(zhì)。針對(duì)老年消費(fèi)質(zhì)量特征，老年商品質(zhì)量和“銀發(fā)市場(chǎng)”服務(wù)質(zhì)量全部必需提升。老年人是一個(gè)特殊社會(huì)人口群體，在飲食、起居、衣著、旅游、醫(yī)療保健、文化娛樂(lè)等各方面全部有著這十二個(gè)月紀(jì)段特點(diǎn)，對(duì)商品質(zhì)量要求尤其高，通常是商品質(zhì)量不好不買(mǎi)，價(jià)格太貴不買(mǎi)，不實(shí)用不買(mǎi)，不安全不買(mǎi)，太復(fù)雜不買(mǎi)，只要產(chǎn)品不對(duì)路，質(zhì)量不過(guò)關(guān)，在老齡消費(fèi)中就不會(huì)有市場(chǎng)，也就不會(huì)有長(zhǎng)久效益。(3)針對(duì)老年消費(fèi)中休閑性消費(fèi)和服務(wù)性消費(fèi)所占百分比大特點(diǎn)，以悠閑生活和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為賣(mài)點(diǎn)，為項(xiàng)目打下長(zhǎng)遠(yuǎn)附加價(jià)值。(4)在企業(yè)發(fā)展不一樣階段，開(kāi)展不一樣層次服務(wù)。在企業(yè)經(jīng)營(yíng)1前—3年關(guān)鍵發(fā)展自助型老年公寓，即采取上門(mén)服務(wù)方法，為老人提供生活方面照料和幫助，同時(shí)為她們進(jìn)行心理疏導(dǎo)和壓力排解，使老人生活質(zhì)量得到提升。當(dāng)企業(yè)經(jīng)過(guò)1-3年發(fā)展和經(jīng)營(yíng)后，資金及市場(chǎng)全部有了深入充裕及發(fā)展，此時(shí)再逐步建設(shè)住宅型和陪護(hù)型老年公寓，爭(zhēng)取最終建立起環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全、舒適健康一體化老年公寓。這么分階段、相關(guān)鍵建設(shè)必將對(duì)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生主動(dòng)影響，同時(shí)各階段相關(guān)鍵建設(shè)對(duì)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量也會(huì)起到主動(dòng)作用。2、劣勢(shì)(1)、觀念落后，意識(shí)不足即使各級(jí)政府對(duì)于老齡化問(wèn)題相當(dāng)重視，不過(guò)在少數(shù)部分地域，因?yàn)橹袊?guó)長(zhǎng)久形成是家庭兒女養(yǎng)老觀念，所以面對(duì)中國(guó)人口老齡化挑戰(zhàn)，部分職能部門(mén)和小區(qū)管理和服務(wù)部門(mén)對(duì)開(kāi)展和加強(qiáng)小區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)關(guān)鍵性和迫切性認(rèn)識(shí)不足，沒(méi)有把小區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)事業(yè)提升到反應(yīng)一個(gè)社會(huì)文明進(jìn)步水平和提升人民生活質(zhì)量、保持社會(huì)穩(wěn)定高度來(lái)認(rèn)識(shí)，服務(wù)意識(shí)差。這些肯定給社會(huì)公眾帶來(lái)了部分對(duì)于小區(qū)養(yǎng)老負(fù)面心理影響，對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)小區(qū)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生部分阻力。(2)、競(jìng)爭(zhēng)者帶來(lái)壓力有商機(jī)肯定有商家，即使現(xiàn)在成全部養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛剛起步，商家尚少，但不容置疑是，在可預(yù)見(jiàn)未來(lái)，競(jìng)爭(zhēng)者必將紛至沓來(lái)，這對(duì)于該行業(yè)任何商家全部將帶來(lái)一定壓力和風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)在很快以后，面正確必將是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)日趨猛烈市場(chǎng)，在這里為數(shù)越來(lái)越多潛在競(jìng)爭(zhēng)者轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)者，大家全部期望在這養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鍋里分一杯羹，任何行業(yè)內(nèi)部現(xiàn)存者、行業(yè)外部潛在進(jìn)入者全部必需清楚意識(shí)到這一市場(chǎng)環(huán)境，并做好充足準(zhǔn)備，迎接挑戰(zhàn)。(3)資金困擾作為一支學(xué)生團(tuán)體必將面臨資金不足及缺乏經(jīng)驗(yàn)問(wèn)題，在企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中也一定會(huì)碰到部分我們從未碰到過(guò)挑戰(zhàn)，所以在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中我們必需抓住機(jī)遇，勇于挑戰(zhàn)，在發(fā)展中積累經(jīng)驗(yàn)，不停充實(shí)和提升自己。(五)經(jīng)濟(jì)情況和盈利能力估計(jì)老人之家建立之初，資金問(wèn)題是一個(gè)很關(guān)鍵方面。所以在建立之初我們可能見(jiàn)面對(duì)資金短缺問(wèn)題，不過(guò)我們會(huì)將事實(shí)展現(xiàn)在大家面前，這么我們就會(huì)有針對(duì)性去確立目標(biāo)和方向，努力處理問(wèn)題。對(duì)于經(jīng)濟(jì)情況，我們會(huì)盡力維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，經(jīng)過(guò)和其它企業(yè)進(jìn)行資金方面合作，取得更過(guò)投資。其次我們能夠經(jīng)過(guò)貸款方法進(jìn)行資金籌集。早期我們將實(shí)施上門(mén)服務(wù)，依據(jù)老年人需要，為她們提供生活上照料及心理方面咨詢(xún)，立即摸清市場(chǎng)，積累經(jīng)驗(yàn)，這么將降低企業(yè)早期在資金不足情況下支出。伴隨計(jì)劃實(shí)施，我們努力將得到一定認(rèn)可，就會(huì)取得一定成效。從而使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)靈便，資金流動(dòng)比較順暢，繼而我們對(duì)老人需要及習(xí)慣將愈加了解。其次企業(yè)將對(duì)職員做出愈加細(xì)致和合適分工，進(jìn)行愈加專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，從而提升職員工作效率，這么將有利于財(cái)務(wù)部門(mén)制訂愈加嚴(yán)密計(jì)劃，一定份額資金要取得對(duì)應(yīng)效益，職員們責(zé)任心高了，企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行金額將愈加穩(wěn)定。(六)團(tuán)體概述團(tuán)體(Team)是由職員和管理層組成一個(gè)共同體，它合理利用每一個(gè)組員知識(shí)和技能協(xié)同工作，處理問(wèn)題，達(dá)成共同目標(biāo)。企業(yè)是由財(cái)務(wù)部，銷(xiāo)售部，市場(chǎng)部，策劃部，行政部，人力資源部等多個(gè)部門(mén)組成。不管是高層領(lǐng)導(dǎo)還是下層職員全部是企業(yè)一員，組員之間和睦相處有利于企業(yè)深入發(fā)展，所以團(tuán)體力量是不可替換。當(dāng)然大團(tuán)體是由小團(tuán)體結(jié)合而成，各部門(mén)全部是一個(gè)小團(tuán)體。團(tuán)體之中不可缺乏就是一個(gè)引領(lǐng)下屬上級(jí)和按命令實(shí)施行動(dòng)下層職員。不管上層還是下層我們?nèi)繄?jiān)持一視同仁標(biāo)準(zhǔn)。(七)估計(jì)能提供利益我們利益起源關(guān)鍵是1、為老人提供生活照料心理咨詢(xún)等方面服務(wù)所收取費(fèi)用。2、和其它企業(yè)企業(yè)合作取得利潤(rùn)。比如旅游企業(yè)、健身企業(yè)、藥品企業(yè)、器械設(shè)備企業(yè)等較大型企業(yè)。我們也能夠經(jīng)過(guò)為她們進(jìn)行品牌宣傳來(lái)賺取部分利益。我們估計(jì)經(jīng)過(guò)服務(wù)老人、服務(wù)社會(huì)贏得社會(huì)信賴(lài)將自己品牌打造出去這種路徑，立即收回成本，取得良好資金運(yùn)轉(zhuǎn)情況。二、產(chǎn)業(yè)背景和企業(yè)概述(一)具體市場(chǎng)分析和描述1、老年人口數(shù)中國(guó)是世界上老年人口最多、增加最快國(guó)家之一，1999年成為老年型國(guó)家。20世紀(jì)80年代以來(lái)，60歲以上老年人口平均每十二個(gè)月以3%速度連續(xù)增加，更為突出是，80歲以上高齡老人已高達(dá)1100萬(wàn)，并以年均5%速度遞增。本世紀(jì)中葉，60歲以上老年人口將達(dá)成4.4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)36%，占世界老年人口總數(shù)22.3%。中國(guó)老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，全部是世界人口發(fā)展史上前所未有。從區(qū)域來(lái)看，中國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)有三分之一省市區(qū)人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江蘇、天津、山東、湖南、廣東、廣西、四川等省市區(qū)65歲以上老年人口已超出其總?cè)丝?%，遼寧、河南、安徽、福建等省65歲以上人口靠近(二)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1、專(zhuān)屬老年護(hù)理企業(yè)不足現(xiàn)在中國(guó)雖有部分家政護(hù)理企業(yè)，但在老年人護(hù)理方面并不完善，她們提供服務(wù)大多僅限于對(duì)老年人生活料理，沒(méi)有考慮到老年人精神上需求及對(duì)日常娛樂(lè)生活需要?，F(xiàn)現(xiàn)在，越來(lái)越多獨(dú)具老人需要并不是生活上照料，她們更需要是本身價(jià)值實(shí)現(xiàn)及精神上充實(shí)。2、老年公寓建設(shè)供不應(yīng)求。發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)老年人約占老年人總數(shù)5%左右。中國(guó)現(xiàn)在只有0.8%人能夠住進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，部分老齡化尤其嚴(yán)重地域所含有養(yǎng)老設(shè)施所能安置老年人也不到地域人口總數(shù)1%。3、老年公寓布局不合理?，F(xiàn)在老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)還沒(méi)有例入各個(gè)城市總體計(jì)劃，缺乏從中國(guó)老年人特點(diǎn)和需求出發(fā)，而制訂科學(xué)合理建設(shè)計(jì)劃。所以現(xiàn)在存在著有老年公寓即使環(huán)境和物質(zhì)條件全部很好，但地點(diǎn)遠(yuǎn)離社會(huì)、遠(yuǎn)離親友。交通不便;有居住高層塔樓并密度較高，活動(dòng)空間少等，這些全部給老年人生活和社會(huì)活動(dòng)造成不便。4、老年公寓價(jià)位偏高。有老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)很好，不過(guò)租售價(jià)位較高，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓老人中，86.3%期望每個(gè)月所需費(fèi)用不超出1000元(《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》18期)。北京市調(diào)查顯示，50歲以上常住人口中，60%以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但她們所能承受平均價(jià)格為860元;大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)能夠接收價(jià)位為400-500元(《老年住房專(zhuān)題會(huì)議論文集》)?？梢?jiàn)，在中國(guó)現(xiàn)在廣大老年人收入偏低情況下，老年公寓檔次和價(jià)位要適合廣大中低收入老年人承受能力。5、大多數(shù)老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全。通常來(lái)說(shuō)設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到老年公寓不太多。而有些單位和個(gè)人資助養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如福利院、敬老院環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達(dá)成老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)目標(biāo)。處理好老齡產(chǎn)業(yè)盈利和福利關(guān)系是發(fā)展老年住宅必需考慮，作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，追求一定盈利水平，獲取一定經(jīng)濟(jì)效益，是市場(chǎng)化運(yùn)行肯定要求和關(guān)鍵標(biāo)志。能否取得合理利潤(rùn)，反應(yīng)產(chǎn)業(yè)運(yùn)行和發(fā)展健康情況。不過(guò)，老年住宅服務(wù)對(duì)象和其中部分服務(wù)內(nèi)容，含有社會(huì)福利特點(diǎn)。所以，發(fā)展老年住宅，必需兼顧社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，必需認(rèn)真處理好福利和盈利關(guān)系。(三)市場(chǎng)需求1、“老年公寓”市場(chǎng)潛力巨大國(guó)家相關(guān)部門(mén)經(jīng)過(guò)調(diào)查和分析估計(jì)，到本世紀(jì)一十年代末，h7n9禽流感思想?yún)R報(bào)，中國(guó)退休勞動(dòng)者一生積蓄總和相當(dāng)于全國(guó)中國(guó)生產(chǎn)總值1/3;另?yè)?jù)中國(guó)老齡人協(xié)會(huì)估量，中國(guó)老年人消費(fèi)約每十二個(gè)月3000億人民幣，而且伴隨老年人消費(fèi)觀念逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到深入增加。由此可見(jiàn)“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很大市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)。2、家庭原因催生老年住宅產(chǎn)生和發(fā)展自中國(guó)七十年代中期實(shí)施計(jì)劃生育控制以來(lái)，“三口之家”現(xiàn)已成為社會(huì)主力家庭結(jié)構(gòu)。很多獨(dú)生兒女成家以后，所面臨是每對(duì)中青年夫婦在繁忙工作壓力和殘酷生存發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上“代溝”，由此引發(fā)了一系列沒(méi)完沒(méi)了家庭煩惱及社會(huì)問(wèn)題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。3、老年娛樂(lè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)很多老年人退休后賦閑在家，沒(méi)有兒女陪同和照料，她們會(huì)產(chǎn)生一個(gè)空虛感，急需表現(xiàn)自己個(gè)人價(jià)值。所以部分老年旅游團(tuán)及老年娛樂(lè)文化活動(dòng)全部有了很大發(fā)展，老年人不再只是現(xiàn)在家中，她們更多會(huì)選擇走出家門(mén)，參與小區(qū)或社會(huì)上組織部分娛樂(lè)活動(dòng)，這大大促進(jìn)了老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展。4、老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵最早老年公寓就出現(xiàn)在北京和上海。上世紀(jì)九十年代初，在當(dāng)初上海商品房積壓量高達(dá)上千萬(wàn)平方米情況下，中高級(jí)老年公寓一直供不應(yīng)求，排隊(duì)預(yù)訂場(chǎng)面時(shí)有發(fā)生。九十年代中期，北京部分機(jī)構(gòu)在吸收上海老年公寓成功經(jīng)驗(yàn)后，結(jié)合當(dāng)?shù)赜蚶夏耆松盍?xí)性建老年公寓，取得了良好經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。總結(jié)：假如說(shuō)1.45億老年人口基數(shù)是老年住宅建設(shè)必需條件、家庭原因和老年人社會(huì)問(wèn)題是催生老年人公寓產(chǎn)生關(guān)鍵原由，那么國(guó)家激勵(lì)和京滬兩地老年公寓熱寵應(yīng)該能使我們看到老年公寓建設(shè)期望。從今天老年人口基數(shù)、老年人社會(huì)問(wèn)題及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變趨勢(shì)看，實(shí)施老年公寓建設(shè)應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)機(jī)遇，老年公寓建設(shè)恰逢其時(shí)，水到渠成。能夠預(yù)見(jiàn)，老年公寓必將逐步被老年人極其兒女所接收。(四)企業(yè)概述老年公寓首先要符合老年人特點(diǎn)和要求。老年人年紀(jì)大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功效差，有高齡老人和有多種疾病老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面特殊護(hù)理和服務(wù)。同時(shí)中國(guó)老年人在生活習(xí)慣和觀念方面和外國(guó)老人有很多不一樣之處，所以不能完全照搬國(guó)外老年公寓模式。我們應(yīng)根據(jù)中國(guó)政府制訂“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè)”養(yǎng)老標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)建符合中國(guó)國(guó)情和老年人需求中國(guó)老年公寓。1、地點(diǎn)選擇。依據(jù)老年人特點(diǎn)和需求，老年公寓適宜選擇在不遠(yuǎn)離社會(huì)，不遠(yuǎn)離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美地方。2、老年公寓模式。國(guó)外老年公寓模式，依據(jù)1986年國(guó)際慈善機(jī)構(gòu)(HTA)老年人居住建筑標(biāo)準(zhǔn)分為7類(lèi)：退休和退休前老人居住住宅;生活基礎(chǔ)自理，僅需少許監(jiān)護(hù)和幫助健康老人住宅;提供全天監(jiān)護(hù)和最低程度服務(wù)和設(shè)施健康老人住宅;專(zhuān)為體力虛弱而智力健全，不需要護(hù)理和監(jiān)護(hù)老人住宅;專(zhuān)為體力尚健而智力衰退并需要個(gè)人生活照料和監(jiān)護(hù)老人住宅;專(zhuān)為體力和智力全部衰退并需要個(gè)人監(jiān)護(hù)和護(hù)理住宅;專(zhuān)為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等老人入住注冊(cè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。又依據(jù)各個(gè)國(guó)家現(xiàn)實(shí)狀況和經(jīng)驗(yàn)，國(guó)外老年住宅模式大致上能夠劃分為四種：獨(dú)立式老年住宅;集合式老年住宅(老年人合住住宅);護(hù)理型老年人住宅和公立養(yǎng)老院(社會(huì)福利性)。從資金起源劃分實(shí)際上分為兩種：家庭和個(gè)人融資;政府和社會(huì)融資。借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國(guó)實(shí)際情況，中國(guó)老年公寓模式大致上能夠劃分為三種：成套老年公寓住宅;合居老年公寓住宅;護(hù)理和醫(yī)療型老年住宅或機(jī)構(gòu)(個(gè)人支付或政府和社會(huì)資助)。(3)設(shè)計(jì)和配套設(shè)施。老年公寓要根據(jù)老年人特點(diǎn)和“老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范”，從住區(qū)計(jì)劃、設(shè)計(jì)到配套建筑和設(shè)施方面要符合老年人特點(diǎn)和需求。老年公寓宜為低層小高層(有電梯)或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無(wú)障礙設(shè)計(jì)，戶內(nèi)有緊急呼叫和電子安防系統(tǒng)。居室要陽(yáng)光充足和通風(fēng)。老年公寓要有完備配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂(lè)、文化教育、圖書(shū)資料、購(gòu)物中心、銀行、郵局、交流活動(dòng)、家政服務(wù)等。尤其是老年小區(qū)內(nèi)要配置正要求點(diǎn)醫(yī)院。該醫(yī)院應(yīng)含有診療、搶救、咨詢(xún)功效，這是關(guān)系老有所養(yǎng)關(guān)鍵保障，是老年人進(jìn)住小區(qū)最關(guān)心問(wèn)題之一。(4)規(guī)模和檔次。從居者本身利益。安全管理和市場(chǎng)需求出發(fā)，老年公寓規(guī)模不宜過(guò)大，這要依據(jù)各地具體情況和條件而定。要依據(jù)老年人不一樣經(jīng)濟(jì)和健康條件和需求，建設(shè)不一樣檔次老年公寓住宅。不過(guò)中國(guó)現(xiàn)在老年人經(jīng)濟(jì)收入普遍不高，老年公寓開(kāi)發(fā)和建設(shè)要以廣大中低收入者經(jīng)濟(jì)承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模和檔次。(5)老年公寓性質(zhì)。依據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)和中國(guó)具體情況，老年公寓以經(jīng)營(yíng)性和公益性相結(jié)合為好。老年公寓租售方法，能夠由老人舊房置換、舊房出租、返本銷(xiāo)售入住等進(jìn)行資金運(yùn)轉(zhuǎn)。另外，還需要政府政策支持和社會(huì)各方面資助。福利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，則是由國(guó)家和地方政府和社會(huì)出資給予建設(shè)。三、市場(chǎng)調(diào)查和分析(一)老年人物質(zhì)生活狀態(tài)中國(guó)已經(jīng)提早步入了老年社會(huì)，現(xiàn)在中國(guó)老齡人口總數(shù)額已經(jīng)達(dá)成1.74億左右，占人口總百分比達(dá)成12.78%，而且以每十二個(gè)月800萬(wàn)——900萬(wàn)速度在快速增加。老年人口數(shù)量逐步擴(kuò)大使得養(yǎng)老問(wèn)題迫在眉睫，老年人生活現(xiàn)實(shí)狀況也成為一個(gè)新社會(huì)關(guān)注焦點(diǎn)。伴隨中國(guó)老年人口增加，老年消費(fèi)市場(chǎng)也日益引發(fā)重視，針對(duì)老年人衣食住行用老年用具正在逐步增多。但就現(xiàn)在情況來(lái)看，老年市場(chǎng)提供產(chǎn)品和老年人真正需求之間還存在差距，這包含兩方面內(nèi)容：首先是數(shù)量上差距。中國(guó)現(xiàn)在老齡人口已經(jīng)達(dá)成了1.74億左右，依據(jù)國(guó)家老齡委估計(jì)，現(xiàn)在中國(guó)老年市場(chǎng)需求量應(yīng)為1萬(wàn)多億，現(xiàn)階段市場(chǎng)供給量遠(yuǎn)不能滿足，供求之間存在巨大市場(chǎng)空白;另一個(gè)方面是現(xiàn)有老年產(chǎn)品和老年人真正需求產(chǎn)品之間存在差距，產(chǎn)品種類(lèi)不夠豐富、真正能滿足老年人需要產(chǎn)品不多，這就意味著巨大市場(chǎng)空間和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、發(fā)展空間。老年人生活質(zhì)量高低和本身經(jīng)濟(jì)能力及兒女供養(yǎng)能力直接相關(guān)?，F(xiàn)階段中國(guó)老年人，在吃飽穿暖普遍層面上不存在太大問(wèn)題，但在生活品質(zhì)確保、提升上，則相差很懸殊。1、城市老年人物質(zhì)生活現(xiàn)實(shí)狀況城市老年人在退休后基礎(chǔ)上全部享受養(yǎng)老金，加上中國(guó)人普遍儲(chǔ)蓄習(xí)慣，城市老年人大部分在養(yǎng)老基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)保障上問(wèn)題不突出，老年人消費(fèi)多數(shù)集中在衣、食、行、樂(lè)、保健等方面。在城市中，因?yàn)樯唐饭┙o比較充足，城市老年人在生活方面選擇余地較大，老年人在基礎(chǔ)物質(zhì)生活上不存在太大困難。在城市中，那些沒(méi)有養(yǎng)老金、沒(méi)有經(jīng)濟(jì)起源，依靠低保收入維持生計(jì)老年人通常生活質(zhì)量相對(duì)比較低，但她們基礎(chǔ)上已經(jīng)納入到國(guó)家基礎(chǔ)保障體系中，在生存方面不存在很大障礙。2、農(nóng)村老年人物質(zhì)生活現(xiàn)實(shí)狀況農(nóng)村老年人大多以種地為生，伴隨年紀(jì)增加，雖不能再?gòu)氖路敝伢w力勞動(dòng)，卻不能像城市老年人那樣退休，享受?chē)?guó)家發(fā)給養(yǎng)老金，關(guān)鍵還靠家庭贍養(yǎng)。這無(wú)疑增加了農(nóng)村家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，使得原本就不在同一起跑線上城鎮(zhèn)家庭經(jīng)濟(jì)情況深入分化，農(nóng)村老年人在生活、醫(yī)療、精神等方面全部承受著較大壓力，其中尤以醫(yī)療問(wèn)題最為凸顯。相關(guān)部門(mén)資料顯示，農(nóng)村合作醫(yī)療覆蓋率比較高，不過(guò)，農(nóng)村合作醫(yī)療補(bǔ)助額度有限，發(fā)生重大疾病時(shí)根本不夠用。對(duì)多數(shù)農(nóng)村老人來(lái)說(shuō)，受經(jīng)濟(jì)條件和兒女觀念影響，有病只能依靠鄉(xiāng)村醫(yī)生，打打針，吃點(diǎn)藥。經(jīng)濟(jì)條件很好老人得了大病或許能夠住院診療，而其它老人只能小病硬挺，大病等死，用于老人治病費(fèi)用占全部家庭支出百分比較低。農(nóng)村老年人收入起源單一，關(guān)鍵依靠土地或兒女供給。而老年人大部分積蓄用于給兒女建房、成家，基礎(chǔ)花費(fèi)在兒女身上，預(yù)留給自己用來(lái)養(yǎng)老是極少一部分。農(nóng)村老年人更不能像城市老年人一樣有退休金養(yǎng)老保險(xiǎn)作為生活基礎(chǔ)保障，以至于很多農(nóng)村老年人生活僅維持在最低水平，由此造成了很多農(nóng)村老年人全部存在營(yíng)養(yǎng)不良疾病。這種情況直接和地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相關(guān)，東西部地域也存在差距。但從整體而言，農(nóng)村老年人生活水平不高、飲食結(jié)構(gòu)不合理是一個(gè)普遍存在現(xiàn)象，當(dāng)然這也和農(nóng)村老年人生活習(xí)慣有很大關(guān)系，不過(guò)根源還是收入低問(wèn)題。(二)老年人精神生活狀態(tài)老年人精神生活現(xiàn)在多為兒女、社會(huì)所忽略，我們常說(shuō)贍養(yǎng)老人、孝順老人不僅指提供豐富物質(zhì)生活，老人需要更多是情感照料和精神關(guān)照，所以贍養(yǎng)老人更關(guān)鍵是精神贍養(yǎng)。1、城市老年人精神生活現(xiàn)實(shí)狀況兒女在身邊，伴侶在左右，有自己業(yè)余愛(ài)好，有些人能傾訴心事，有多年老好友，這么老年人在精神上相對(duì)充實(shí)，不會(huì)常出現(xiàn)孤獨(dú)、寂寞、情感無(wú)處寄托等精神生活上問(wèn)題。而現(xiàn)在城市中還存在很大一部分老人，她們精神生活很匱乏。2、農(nóng)村老年人精神生活現(xiàn)實(shí)狀況因?yàn)樯鐣?huì)經(jīng)濟(jì)整體水平提升和政府、家庭等多方努力，農(nóng)村老年人在物質(zhì)供養(yǎng)方面有了一定改善，但老年人精神需求及精神文化生活則顯然還未被重視。社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化環(huán)境變遷已促進(jìn)農(nóng)村老年人在精神文化需求方面提出新要求。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)年輕人道德觀念沖擊、因兒女流動(dòng)而造成留守老人增多、活動(dòng)場(chǎng)所及設(shè)施匱乏等方面原因，全部加劇了農(nóng)村老年人精神文化生活貧乏程度。農(nóng)村老年人精神文化娛樂(lè)生活原本就不多，但因大部分老人有兒女在身邊，此種問(wèn)題還能得到一定程度緩解。不過(guò)伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口政策效應(yīng)顯現(xiàn)，以后農(nóng)村空巢老人百分比也將逐步擴(kuò)大。相比于經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)農(nóng)村地域，經(jīng)濟(jì)落后地域農(nóng)村里外出打工人員百分比更高，這些地域農(nóng)村老年人空巢生活更令人堪憂。另?yè)?jù)調(diào)查顯示，即使大多數(shù)農(nóng)村老年人身邊有兒女，少數(shù)老年人身邊沒(méi)有兒女，不過(guò)不在身邊兒女能夠經(jīng)過(guò)電話等方法和老人進(jìn)行情感溝通和交流。不過(guò)，空間距離對(duì)老年人情感慰藉負(fù)面影響確實(shí)是一個(gè)普遍事實(shí)。況且，身邊有兒女也并不一定能為老年人提供情感慰藉，這還取決于兒女是否夠孝順。兒女是老年人情感支持關(guān)鍵起源，但也不是唯一起源。老年人還能夠在家庭之外找到其它支持。在被問(wèn)及：“您有訴說(shuō)心事人嗎?”，回復(fù)有占64.5%，沒(méi)有為35.5%。在這方面，女性老年人情況要好于男性，女性回復(fù)有為67.1%，男性老年人為61.4%。(三)市場(chǎng)分析及估計(jì)1、社會(huì)關(guān)心和重視很多城市中老年人離退休后對(duì)原單位往往有著極強(qiáng)歸屬感。做好離退休人員走訪慰問(wèn)工作是組織工作中一項(xiàng)常規(guī)工作，是傳達(dá)一個(gè)組織對(duì)離退休人員關(guān)心關(guān)鍵渠道。老年人離退休后第一活動(dòng)場(chǎng)所是家庭，第二活動(dòng)場(chǎng)所就是小區(qū)。小區(qū)所含有鄰里互助、情感交流等功效恰好在一定程度上滿足老年人某種精神需求。建立健全小區(qū)家政服務(wù)體系，為老年人提供最便捷最可靠家政服務(wù)，包含生病時(shí)有些人陪侍、孤獨(dú)時(shí)有些人聊天，努力營(yíng)造“尊老、敬老，愛(ài)老”小區(qū)氣氛，使老大家有所忙、有所樂(lè)、有所依，小區(qū)和老人之間才能形成一個(gè)良性互動(dòng)關(guān)系。2、政府重視老年事業(yè)是一項(xiàng)公益性、社會(huì)性事業(yè)，在市場(chǎng)不能有效發(fā)揮作用地方，政府必需主動(dòng)負(fù)擔(dān)起職責(zé)。在老年人精神贍養(yǎng)方面，政府自然責(zé)無(wú)旁貸。一直以來(lái)國(guó)家提倡“老有所養(yǎng)，老有所醫(yī)，老有所學(xué)，老有所為，老有所樂(lè)”，政府在未來(lái)政策導(dǎo)向和宏觀計(jì)劃上，需要堅(jiān)持老年人利益和社會(huì)整體利益相統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，愈加重視從老年人精神層面提升老年人生活質(zhì)量和生命價(jià)值。(四)市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)老年人生活現(xiàn)實(shí)狀況問(wèn)題是整個(gè)社會(huì)高度關(guān)注并函待改善問(wèn)題，也是以后發(fā)展中一個(gè)關(guān)鍵關(guān)鍵問(wèn)題。面對(duì)這么一個(gè)人口大國(guó)老齡化問(wèn)題，必需政府、社會(huì)、家庭、個(gè)人全方位動(dòng)員、多方參與、共同處理，如此才能破解難題，實(shí)現(xiàn)社會(huì)穩(wěn)定、連續(xù)發(fā)展。人口老齡化是世界人口發(fā)展一大趨勢(shì)，估計(jì)在二十一世紀(jì)三、四十年代將達(dá)成高潮,現(xiàn)在，這一問(wèn)題受到世界各國(guó)普遍關(guān)注。北京市在80年代末就已經(jīng)步入老齡化社會(huì)，90年代以來(lái)，人口老齡化程度不停加劇，人口老化形勢(shì)日益嚴(yán)峻，老年人口不管是在數(shù)量上還是在總?cè)丝谥斜戎厝吭诓煌Ｌ嵘?。所以我們老年公寓發(fā)展前景比較寬廣，因?yàn)橹袊?guó)老年人相關(guān)產(chǎn)業(yè)并不是很發(fā)展，這類(lèi)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)容量巨大，對(duì)于我們老年公寓進(jìn)入市場(chǎng)是一個(gè)良好契機(jī)。因?yàn)槔淆g化不停加劇，中國(guó)這類(lèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)有著良好發(fā)展趨勢(shì)，處于不停地上升過(guò)程，伴隨老齡化現(xiàn)象加重，老年人市場(chǎng)充滿商機(jī)，老年消費(fèi)群體已經(jīng)受到越來(lái)越多人注意力。伴隨社會(huì)老齡化一路攀升，工作繁忙兒女敬孝心方法就是為老人多添衣物，多付出關(guān)愛(ài)。“孝心”消費(fèi)在中國(guó)人情感市場(chǎng)中占相關(guān)鍵地位。孝心是對(duì)雙親長(zhǎng)輩孝敬心意，是中國(guó)孝道文化關(guān)鍵,是祖先崇敬文化內(nèi)涵。古人云，百善孝為先。孝心經(jīng)濟(jì)可開(kāi)發(fā)潛力很大。老年人是一個(gè)特殊社會(huì)群體，老年人特殊生理、心理和行為特征，決定了其消費(fèi)能力、消費(fèi)偏好、消費(fèi)行為、消費(fèi)方法、消費(fèi)觀念、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)決議等方面特殊性，由此形成了現(xiàn)實(shí)消費(fèi)需求和潛在消費(fèi)需求特殊性>。在這部分人口巨大數(shù)量規(guī)模背景下，已經(jīng)并將形成一個(gè)特殊消費(fèi)市場(chǎng)。在中國(guó)，針對(duì)老年人這個(gè)特殊消費(fèi)群體很多消費(fèi)領(lǐng)域到存在大面積空白，所以相關(guān)老年人相關(guān)產(chǎn)業(yè)有著良好發(fā)展前景，預(yù)期形勢(shì)對(duì)于我們也是有利。(五)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析在中國(guó)，現(xiàn)在已經(jīng)有4萬(wàn)多家養(yǎng)老院，據(jù)調(diào)查，中國(guó)60歲以上老年人已達(dá)1.6億多，其中5%人有入住養(yǎng)老院愿望。而中國(guó)現(xiàn)有養(yǎng)老院數(shù)量?jī)H夠0.86%老人入住，這表明養(yǎng)老事業(yè)在中國(guó)有著巨大發(fā)展空間。公布《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展》白皮書(shū)顯示，全國(guó)城鎮(zhèn)有社會(huì)福利院、敬老院、養(yǎng)老院、老年公寓和老年護(hù)理院等養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)39546個(gè)，總床位149.7萬(wàn)張，其中農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院29681個(gè)，總床位89.5萬(wàn)張，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老年人入住需求。中國(guó)現(xiàn)有養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施大部分由國(guó)家和集體投資，但非公有制養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展展現(xiàn)顯著上升趨勢(shì)，在有地域已超出公有制養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。上海市有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)467家，其中非公有制122家。天津市非公有制養(yǎng)老機(jī)構(gòu)已達(dá)231家，擁有床位8939張，占全市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)85.5%。創(chuàng)辦于1995年天津鶴童老年福利協(xié)會(huì)，是一個(gè)民辦慈善福利服務(wù)型社團(tuán)組織，在天津和北京開(kāi)設(shè)養(yǎng)老院，其養(yǎng)老服務(wù)已延伸到老年餐飲、老年物業(yè)和老年用具領(lǐng)域。她們還引進(jìn)德國(guó)專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老護(hù)理院技術(shù)和管理方法，創(chuàng)辦了老人護(hù)理職業(yè)技能培訓(xùn)學(xué)校，并創(chuàng)辦了居家老人照料企業(yè)。在廣州，民營(yíng)廣州壽星大廈已成為全國(guó)最大養(yǎng)老福利服務(wù)機(jī)構(gòu)。該大廈投資2億多元，建筑面積11萬(wàn)平方米，是集托養(yǎng)、住宿、旅游、度假、療養(yǎng)、娛樂(lè)、飲食、保健等于一體老人公寓，有多位老人入住。(六)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)即使中國(guó)已經(jīng)有了一部分老年人相關(guān)產(chǎn)業(yè)，不過(guò)因?yàn)槔淆g化加劇，中國(guó)老年人市場(chǎng)還是屬于供不應(yīng)求階段，這對(duì)于我們老年公寓有利形勢(shì)，讓我們有一個(gè)良好成長(zhǎng)環(huán)境，競(jìng)爭(zhēng)壓力不是太大。即使中國(guó)已經(jīng)有了有相當(dāng)大競(jìng)爭(zhēng)力老年人企業(yè)，不過(guò)我們老年之家重視發(fā)展是通常中小企業(yè)，目標(biāo)是廣大一般老年群體，著眼于中國(guó)中國(guó)大型老年人服務(wù)產(chǎn)業(yè)空白領(lǐng)域，占據(jù)大型企業(yè)之外市場(chǎng)份額。我們老年公寓針對(duì)大部分老年群體設(shè)置了專(zhuān)題服務(wù)，以一般老年群體為中心，實(shí)施經(jīng)濟(jì)實(shí)惠價(jià)格體制，在價(jià)格上中國(guó)中國(guó)大型企業(yè)拉開(kāi)距離，從而取得更多老年消費(fèi)群體。她們擁有優(yōu)異技術(shù)設(shè)備，擁有齊全服務(wù)，還有多年打下基礎(chǔ)，我們相對(duì)于她們來(lái)說(shuō)，規(guī)模較小，設(shè)備不優(yōu)異、不齊全，不過(guò)我們主打是特色老年之家服務(wù)型公寓，我們以精心、周全服務(wù)取勝，以盡心盡力為老年人服務(wù)為宗旨，以讓老年人安心度過(guò)晚年生活、讓兒女放心標(biāo)準(zhǔn)，打造出一個(gè)集小區(qū)服務(wù)、休閑娛樂(lè)、保健為一體綜合性老年人公寓。這是我們相對(duì)于中國(guó)中國(guó)大型企業(yè)所含有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在中國(guó)，老年人相關(guān)產(chǎn)業(yè)并未形成壟斷行業(yè)，這類(lèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處于新開(kāi)發(fā)階段。先前步入市場(chǎng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)有一定歷史，而且已經(jīng)占有了相當(dāng)一部分市場(chǎng)份額，在老年人消費(fèi)市場(chǎng)擁有一定用戶基礎(chǔ)，不過(guò)在中國(guó)，老年人市場(chǎng)還有相當(dāng)一部分空白領(lǐng)域，我們老年公寓就能夠在空白了領(lǐng)域中占有一定市場(chǎng)份額。我們企業(yè)關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手并不是之前就已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)大型企業(yè)，而是處于初步發(fā)展階段中小型企業(yè)，她們?cè)诶夏晔袌?chǎng)上正處于慢慢成長(zhǎng)階段，基礎(chǔ)不是很牢靠，在市場(chǎng)中占有份額并不穩(wěn)定。不過(guò)因?yàn)樗齻儽任覀儍?yōu)異入市場(chǎng)，我們?cè)谑袌?chǎng)這方面和她們相比還是有部分欠缺，她們正處于成長(zhǎng)階段，所以她們以后發(fā)展機(jī)會(huì)顯著比我們有前景。她們產(chǎn)品在老年人群體中有一定信賴(lài)度，產(chǎn)品種類(lèi)較多，營(yíng)銷(xiāo)策略很好，市場(chǎng)擁有率較高。她們是我們企業(yè)目前面正確威脅，伴隨中國(guó)老齡化加重，老年人市場(chǎng)將會(huì)慢慢地發(fā)展、成熟、直至飽和，我們以后面正確潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和危機(jī)會(huì)越來(lái)越多，這對(duì)于我們發(fā)展是個(gè)不利狀態(tài)，所以我們必需在市場(chǎng)上站穩(wěn)腳跟。以后老年人市場(chǎng)還會(huì)不停擴(kuò)大，社會(huì)和政府對(duì)老年人會(huì)越來(lái)越重視，所以我們企業(yè)發(fā)展空間較大，這也是我們?yōu)楹芜x擇老年人為目標(biāo)理由。我們老年公寓是老年人集中居住場(chǎng)所，有對(duì)應(yīng)餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂(lè)、醫(yī)療保健服務(wù)體系，在現(xiàn)在中國(guó)市場(chǎng)上有一定競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，我們老年公寓目標(biāo)是一般老年和青年消費(fèi)群體，填補(bǔ)了現(xiàn)在中國(guó)老年人市場(chǎng)空白領(lǐng)域，相信我們企業(yè)會(huì)在社會(huì)上占有一定市場(chǎng)份額。四、企業(yè)戰(zhàn)略(一)各階段發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略是最關(guān)鍵計(jì)劃形式之一，是組織一個(gè)總體行動(dòng)方案，是為實(shí)現(xiàn)總目標(biāo)而做關(guān)鍵布署和資源安排。在項(xiàng)目建立和發(fā)展過(guò)程中肯定會(huì)出現(xiàn)這么或那樣問(wèn)題，不管是怎樣競(jìng)爭(zhēng)和風(fēng)險(xiǎn)，我們必需要制訂合適戰(zhàn)略并進(jìn)行實(shí)施，爭(zhēng)取做到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)使命及愿景。1、初級(jí)階段：確定目標(biāo)人群關(guān)鍵為老年群體，制訂符合老年人服務(wù)。招收含有專(zhuān)業(yè)技能職員并對(duì)其進(jìn)行職業(yè)技能培訓(xùn)。以經(jīng)營(yíng)、發(fā)展、敬業(yè)、服務(wù)為基礎(chǔ)準(zhǔn)則，形成企業(yè)企業(yè)文化。要明確各部門(mén)、各組織使命，和企業(yè)愿景，已確定企業(yè)實(shí)質(zhì)和以后發(fā)展方向。企業(yè)里各部門(mén)要有明確劃分且要有明確使命，各個(gè)部門(mén)之間應(yīng)該相互合作，明確企業(yè)目標(biāo)，組員之間相互激勵(lì)、相互幫助來(lái)愈加好完成工作，推進(jìn)企業(yè)愈加好愈加快發(fā)展。在企業(yè)經(jīng)營(yíng)前1—3年，將把發(fā)展關(guān)鍵放在開(kāi)發(fā)自助型老年公寓上，即企業(yè)關(guān)鍵提供上門(mén)服務(wù)，派部分經(jīng)過(guò)被訓(xùn)護(hù)理人員在老年人家中照料她們生活起居，并按時(shí)為老人提供心理咨詢(xún)服務(wù)，提升老年人生活質(zhì)量。企業(yè)還將定時(shí)組織用戶出外游玩和在公園、廣場(chǎng)等休閑場(chǎng)所專(zhuān)門(mén)教授老年人怎樣進(jìn)行合理健身鍛煉。在確保了老年人基礎(chǔ)生活良好同時(shí)，也為她們提供了合理健康娛樂(lè)活動(dòng)。2、中級(jí)階段：對(duì)企業(yè)所面臨環(huán)境進(jìn)行分析和研究，以把握時(shí)機(jī)，避開(kāi)威脅。(1)外部環(huán)境分析：對(duì)企業(yè)所面臨目前和未來(lái)外部環(huán)境進(jìn)行分析，就是要正確把握環(huán)境改變和發(fā)展趨勢(shì)及其對(duì)企業(yè)影響，充足發(fā)掘企業(yè)所能利用機(jī)會(huì)，明確必需規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)環(huán)境在很大程度上決定了管理當(dāng)局選擇，成功戰(zhàn)略肯定是和環(huán)境相適應(yīng)戰(zhàn)略。(2)內(nèi)部環(huán)境分析：對(duì)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析也就是對(duì)組織本身分析，通常包含對(duì)企業(yè)組員、財(cái)、物、信息資源、市場(chǎng)位置、研發(fā)能力方面分析研究。明確企業(yè)所含有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，從而使管理者識(shí)別出企業(yè)所含有能夠作為競(jìng)爭(zhēng)武器獨(dú)特能力和資源。企業(yè)經(jīng)過(guò)1—3年發(fā)展必將擁有一定資本積累，及品牌著名度。所以在企業(yè)發(fā)展中級(jí)階段，企業(yè)必將愈加優(yōu)化自己服務(wù)體系及經(jīng)營(yíng)模式，開(kāi)展原有項(xiàng)目標(biāo)基礎(chǔ)上加大和各相關(guān)產(chǎn)業(yè)聯(lián)絡(luò)。如同旅游企業(yè)合作，開(kāi)展老年人旅游項(xiàng)目：同健身中心合作為老年人提供愈加專(zhuān)業(yè)合理鍛煉計(jì)劃。在加強(qiáng)自助型服務(wù)質(zhì)量同時(shí)，依據(jù)所含有資金情況及市場(chǎng)環(huán)境建設(shè)相對(duì)簡(jiǎn)單陪護(hù)型老年公寓。即企業(yè)為老年人提供一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、舒適居住小區(qū)，及簡(jiǎn)單生活照料，小學(xué)老師師德論文，關(guān)鍵面對(duì)生活能夠自理老人。在此階段企業(yè)也應(yīng)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)宣傳，在小區(qū)、報(bào)刊、電視中投放廣告。誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，發(fā)明品牌效益，深入得到大家認(rèn)可。3、發(fā)展階段：對(duì)企業(yè)本身進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，根本明確企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。在和同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中積累經(jīng)驗(yàn)，填補(bǔ)不足，爭(zhēng)取取得更高市場(chǎng)份額，在不一樣城市創(chuàng)建品牌連鎖店。主動(dòng)參與社會(huì)公益活動(dòng)，和保健品企業(yè)、心理咨詢(xún)所、旅游企業(yè)等建立合作關(guān)系，提供高品質(zhì)服務(wù)，擴(kuò)大品牌效益。(1)企業(yè)將對(duì)前期發(fā)展進(jìn)行總結(jié)合評(píng)價(jià)，在和同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中爭(zhēng)取占領(lǐng)優(yōu)勢(shì)地位，樹(shù)立良好企業(yè)形象，形成品牌效益。從而吸引社會(huì)上更多老年人，贏得更多企業(yè)和企業(yè)信任，繼而穩(wěn)固企業(yè)資金流動(dòng)和周轉(zhuǎn)。(2)企業(yè)將會(huì)為老年人邀請(qǐng)愈加好心理教育家，讓她們?yōu)槔夏耆俗霾欢〞r(shí)心理健康匯報(bào)講座，讓了老年大家擁有一個(gè)健康心理，對(duì)生活擁有一個(gè)健康主動(dòng)心態(tài)，對(duì)未來(lái)充滿期望，對(duì)生活充滿樂(lè)趣。(3)我們企業(yè)將會(huì)留有足夠空間為老大家?jiàn)蕵?lè)活動(dòng)做準(zhǔn)備，尤其是設(shè)施方面要尤其注意安全問(wèn)題，以防老人在不經(jīng)意間受傷。我們將對(duì)老年人各方面全部做好周到考慮，我們承諾兒女要讓父母就像在自己家一樣生活。我們還會(huì)依據(jù)老大家性格和身體方面做好全方面分析，并依據(jù)她們需要為她準(zhǔn)備好對(duì)應(yīng)食物，安排好合理活動(dòng)。深入建設(shè)全方面一體化老年公寓，在資金充裕基礎(chǔ)上建設(shè)設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)美，居住醫(yī)療條件一流老年公寓。同學(xué)校社團(tuán)及社會(huì)上公益團(tuán)體建立長(zhǎng)久合作關(guān)系，在確保企業(yè)利益同時(shí)回饋社會(huì)。4、未來(lái)階段：在同行業(yè)中處于優(yōu)勢(shì)地位，加強(qiáng)和相關(guān)行業(yè)合作。因?yàn)閲?guó)外這類(lèi)行業(yè)發(fā)展早、體系健全，要想取得愈加好發(fā)展須向國(guó)外同行業(yè)學(xué)習(xí)，找出自己不足，并在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)方面建立更完整體系，使企業(yè)取得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。在對(duì)企業(yè)本身進(jìn)行分析該技能基礎(chǔ)上，要選擇企業(yè)所要采取最好戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)企業(yè)和環(huán)境最好匹配。在發(fā)展過(guò)程中，我們將會(huì)依據(jù)實(shí)際面臨情況來(lái)不定時(shí)制訂對(duì)應(yīng)方法，一步一步補(bǔ)足初定戰(zhàn)略，讓我們計(jì)劃戰(zhàn)略更完備。將選定戰(zhàn)略付諸實(shí)施，設(shè)計(jì)和戰(zhàn)略相適應(yīng)組織結(jié)構(gòu)，匹配符合戰(zhàn)略要求人力資源，設(shè)計(jì)對(duì)應(yīng)控制系統(tǒng)以確保戰(zhàn)略實(shí)施在正確軌道。當(dāng)內(nèi)外部環(huán)境條件發(fā)生改變時(shí)或合適所選擇戰(zhàn)略不能滿足組織要求時(shí)，要對(duì)戰(zhàn)略進(jìn)行立即調(diào)整和變革。(二)經(jīng)過(guò)企業(yè)戰(zhàn)略來(lái)實(shí)現(xiàn)預(yù)期計(jì)劃和目標(biāo)1、企業(yè)和企業(yè)間還存在猛烈競(jìng)爭(zhēng)，不管是哪方面全部有一個(gè)好和壞大比拼，但只要企業(yè)在各方面制訂完備方法，則就能在競(jìng)爭(zhēng)中占有利地位。所以，企業(yè)要時(shí)刻注意著企業(yè)所出現(xiàn)問(wèn)題，并將立即制訂方法處理問(wèn)題。2、同行間競(jìng)爭(zhēng)猛烈程度是由競(jìng)爭(zhēng)各方面布局結(jié)構(gòu)和所屬產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平?jīng)Q定，競(jìng)爭(zhēng)各方情況包含企業(yè)本身固定成本和庫(kù)存成本、產(chǎn)品差異化程度、產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)容量和市場(chǎng)增加速率、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手復(fù)雜程度、退出壁壘高低等等，這些原因通常相互作用，共同決定著競(jìng)爭(zhēng)猛烈程度。3、要在這些競(jìng)爭(zhēng)中生存下來(lái)，我們就必需得指定良好對(duì)策。不管哪個(gè)部門(mén)全部謹(jǐn)慎認(rèn)真地完成任務(wù)。嚴(yán)格地根據(jù)制訂對(duì)策工作實(shí)施。把老年人各方面全部安排井井有條，得到老大家認(rèn)可和信賴(lài)，得到家人認(rèn)可和信賴(lài)，更得到社會(huì)上企業(yè)和其它企業(yè)信任。這么，建立了我們信譽(yù)后，就不停聯(lián)合其它企業(yè)、吸引資金設(shè)施、有利資源來(lái)壯大我們隊(duì)伍，增強(qiáng)我們企業(yè)實(shí)力，利用優(yōu)異設(shè)備和文化知識(shí)來(lái)贏得大眾認(rèn)可，這么我們努力進(jìn)步，逐步擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，在社會(huì)上占有穩(wěn)定地位。(三)營(yíng)銷(xiāo)策略理論上有經(jīng)濟(jì)主體經(jīng)濟(jì)效益關(guān)鍵來(lái)自于兩個(gè)方面即收入和成本比較。只有遵照既開(kāi)源又節(jié)流思緒，才能從根本上降低養(yǎng)老服務(wù)成本，提升效益。在降低成本方面有依靠共用資源比如醫(yī)院公園，共享政府配套設(shè)施;抓好前期投入，考慮事情要有前瞻性，不要反復(fù)投資，降低返修;降低管理成本，依據(jù)本身優(yōu)勢(shì)發(fā)展特色性服務(wù)項(xiàng)目，提供差異化管理，最大程度做到最小成本提供最優(yōu)服務(wù)，達(dá)成利潤(rùn)最大化;要充足考慮到老年人特有風(fēng)險(xiǎn)原因，在入住協(xié)議上注明，以免引發(fā)無(wú)須要麻煩，造成經(jīng)濟(jì)損失同時(shí)提升了成本。在增加收入方面考慮到：增加有形收入，增加基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提供比較齊全服務(wù)，滿足入住老人需求同時(shí)，吸引社會(huì)上老人消費(fèi)，提升利用頻率;增加特色服務(wù)，馬斯洛需求層次理論告訴我們，老年人需要不僅是滿足物質(zhì)享受，還要滿足精神享受，在不停滿足她們提升需求，達(dá)成心理上依靠，對(duì)于服務(wù)支出她們會(huì)更主動(dòng)，我們更有收入(趙本山小品聊10元錢(qián));還有教育培訓(xùn)(我個(gè)人上電大也有補(bǔ)缺憾成份在里面)、音樂(lè)、太極養(yǎng)花種草等，只要吧老大家需求和老年公寓供給有效地結(jié)合在一起，增加收入是大有余地.五、總體進(jìn)度安排(一)服務(wù)介紹及收入家政護(hù)理：為用戶提供經(jīng)過(guò)培訓(xùn)以后持證上崗養(yǎng)老護(hù)理員以不一樣方法(如全天、白天、鐘點(diǎn)、出行等)為老年人服務(wù);另外還為用戶提供多種家政、維修、搬運(yùn)等服務(wù)。醫(yī)療保健和康復(fù)療養(yǎng)：按會(huì)員制設(shè)置每位會(huì)員健康檔案，定時(shí)進(jìn)行全方面體檢;無(wú)償保健療養(yǎng)咨詢(xún);無(wú)償參與相關(guān)保健講座;創(chuàng)辦小型老年病醫(yī)院，設(shè)置門(mén)診、化驗(yàn)、急診、觀察病房、家庭病床，送醫(yī)藥上門(mén);全天候救護(hù)車(chē)及護(hù)士值班服務(wù)，在這方面總要求應(yīng)該是“小病不出門(mén)，大病不誤診，急癥立即救，慢病可療養(yǎng)，事事可咨”。心理咨詢(xún)：影響老人健康關(guān)鍵原因是心理障礙，園區(qū)將組織心理醫(yī)生為大家進(jìn)行心理咨詢(xún)和診療。購(gòu)物：園區(qū)設(shè)有老年用具和日常見(jiàn)具商店并接收多種代購(gòu)服務(wù);園區(qū)內(nèi)設(shè)有便民商店并接收多種電話購(gòu)物、無(wú)償送物上門(mén)。旅游：園區(qū)和大型旅行社合作，常常組織夕陽(yáng)紅專(zhuān)題旅游;還將和北京、大連、廣州等地老年小區(qū)合作，舉行異地交換居住療養(yǎng)業(yè)務(wù)，盡可能為用戶降低費(fèi)用。交通服務(wù)：開(kāi)設(shè)大巴專(zhuān)線往返于成全部和園區(qū)之間，園區(qū)內(nèi)手推車(chē)供無(wú)償使用，并準(zhǔn)備一定數(shù)量輪椅供出租使用。當(dāng)?shù)厝嗆?chē)和老年車(chē)能夠進(jìn)入園區(qū)，并能夠代用戶租用多種用車(chē)。安全保衛(wèi)：每戶全部設(shè)置緊急呼叫裝置，服務(wù)人員二十四小時(shí)值班;園區(qū)內(nèi)設(shè)置三重安全保衛(wèi)方法：紅外監(jiān)視、門(mén)衛(wèi)值班、保安二十四小時(shí)巡查。報(bào)刊服務(wù)：代訂多種報(bào)刊，報(bào)刊投送到家。音像制品出售和租賃：建立專(zhuān)門(mén)服務(wù)部開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)。園藝：為了滿足部分老年人對(duì)于園藝和種植愛(ài)好，園區(qū)將辟出專(zhuān)門(mén)地塊出租給老年人，供她們自己種花種菜，豐富晚年生活。房屋置換：為了方便部分在成全部城內(nèi)有房而又期望到園區(qū)居住用戶，企業(yè)能夠代為辦理城內(nèi)房屋出售或出租事宜。法律顧問(wèn)：園區(qū)和相關(guān)律師事務(wù)所合作，為用戶提供法律顧問(wèn)和咨詢(xún)服務(wù)。老有所為服務(wù)：這是一個(gè)常常被忽略而又十分關(guān)鍵服務(wù)，也就是說(shuō)要盡可能地為還能夠服務(wù)社會(huì)老人(尤其是有一技之長(zhǎng)老人)提供一個(gè)老有所為活動(dòng)舞臺(tái)，提供必需條件。激勵(lì)老年人盡可能“有所事事”，而不是“百無(wú)聊奈”;在老年大學(xué)中創(chuàng)辦自創(chuàng)中心讓老年人進(jìn)行多種手工制作;假如有老人能夠?qū)懽髟?shī)文或能夠撰寫(xiě)回想錄，園區(qū)將代為推薦、聯(lián)絡(luò)出版和發(fā)表。(二)市場(chǎng)份額企業(yè)不停發(fā)展對(duì)社會(huì)影響便會(huì)越來(lái)越大，一個(gè)有好聲譽(yù)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)中也會(huì)占據(jù)有利地位。所以，企業(yè)應(yīng)樹(shù)立良好企業(yè)形象，把企業(yè)愈加好推銷(xiāo)出去，爭(zhēng)取占大更大市場(chǎng)份額。不過(guò)應(yīng)全方面考慮，建立早期我們?nèi)蝿?wù)重大，早期工作必需確保好質(zhì)量，才能為企業(yè)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。好開(kāi)始就意味著成功了二分之一，好早期肯定會(huì)推進(jìn)企業(yè)不停發(fā)展，也就意味著企業(yè)含有良好發(fā)展前景。(三)關(guān)鍵合作伙伴任何事物發(fā)展全部不是獨(dú)立，所以企業(yè)發(fā)展離不開(kāi)和其它企業(yè)合作。老人之家顧名思義便是以老人為主，我們合作商便離不開(kāi)那些和老年人相關(guān)企業(yè)，如保險(xiǎn)企業(yè)、藥品企業(yè)、營(yíng)養(yǎng)保健品企業(yè)、健身機(jī)構(gòu)和教育機(jī)構(gòu)。經(jīng)過(guò)交流和合作有利于降低成本提升服務(wù)品質(zhì)。其次我們發(fā)展和社會(huì)宣傳也是離不開(kāi)，所以我們也會(huì)同媒體進(jìn)行合作，增加品牌著名度及大眾多企業(yè)了解。合作商力量也是不可估量，能夠從不一樣方面增加企業(yè)資金起源，積少成多，在不停合作和交流中發(fā)展，是企業(yè)資金流動(dòng)愈加穩(wěn)定。(四)融資方案融資是企業(yè)依據(jù)本身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況、資金擁有情況，和企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要，通組織資金供給，以確保企業(yè)正常生產(chǎn)需要，經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)需要理財(cái)行為。企業(yè)籌集資金動(dòng)機(jī)應(yīng)該遵照一定標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)一定渠道和一定方法去進(jìn)行。我們老年公寓因?yàn)橘Y金問(wèn)題，需要有一個(gè)有可行性融資方案。因?yàn)殂y行是企業(yè)最關(guān)鍵融資渠道，所以我們能夠選擇銀行貸款作為關(guān)鍵融資手段;因?yàn)楣善焙杏谰眯?，無(wú)到期日，不需歸還，沒(méi)有還本付息壓力等特點(diǎn)，所以籌資風(fēng)險(xiǎn)較小。股票市場(chǎng)可促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制，真正成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我約束法人實(shí)體和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體。同時(shí)，股票市場(chǎng)為資產(chǎn)重組提供了寬廣舞臺(tái)，優(yōu)化企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，提升企業(yè)整合能力，所以股票籌資也是我們企業(yè)所選擇融資渠道之一;我們還能夠利用國(guó)際商業(yè)銀行貸款、國(guó)際金融機(jī)構(gòu)貸款和企業(yè)在海外各關(guān)鍵資本市場(chǎng)上債券、股票融資業(yè)務(wù)等海外融資方法;因?yàn)槿谫Y租賃業(yè)務(wù)為企業(yè)技術(shù)改造開(kāi)辟了一條新融資渠道，采取融資融物相結(jié)合新形式，提升了生產(chǎn)設(shè)備和技術(shù)引進(jìn)速度，還能夠節(jié)省資金使用，提升資金利用率，所以融資租賃也是我們能夠選擇方法之一，而且融資租賃，是經(jīng)過(guò)融資和融物結(jié)合，兼具金融和貿(mào)易雙重職能，對(duì)提升企業(yè)籌資融資效益，推進(jìn)和促進(jìn)企業(yè)技術(shù)進(jìn)步，有著十分顯著作用;因?yàn)榈洚?dāng)融資簡(jiǎn)便、快捷和自由使用，能夠大大提升資金利用率，所以，典當(dāng)融資也是一個(gè)不可或缺融資手段。我們企業(yè)會(huì)開(kāi)展多元化融資渠道，為企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)提供一定基礎(chǔ)，為企業(yè)發(fā)展鞏固好堅(jiān)實(shí)后備力量。我們還能夠選擇融資方案有：基金組織、直存款、銀行信用證、委托貸款、直通款和直沖款等方案。六、關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)、問(wèn)題和假定(一)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)分析1、政策風(fēng)險(xiǎn)3、管理風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策：認(rèn)真甄選管理人員，引入風(fēng)險(xiǎn)評(píng)定機(jī)制，成立決議評(píng)議部門(mén)，在重大決議面前充足考慮市場(chǎng)原因和政策原因。方便立即發(fā)覺(jué)失誤。避免重大損失。.強(qiáng)化成本管理基礎(chǔ)工作，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化成本管理手段。實(shí)施績(jī)效管理，完善企業(yè)管理構(gòu)架，做好企業(yè)各個(gè)方面管理。4、人力資源風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策：本項(xiàng)目屬高效益項(xiàng)目，合適提升人員薪酬，建立公平績(jī)效管理體制，建立獨(dú)特企業(yè)文化體系，對(duì)吸引人才和留住人才全部是至關(guān)關(guān)鍵。良好待遇和完善管理和獎(jiǎng)懲機(jī)制能夠確保人力資源安全和連續(xù)性。建立現(xiàn)代企業(yè)制度;確立“以人為本”管理理念;加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè);提升內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)化水平;建立科學(xué)、有效評(píng)定體系和約束機(jī)制;建立科學(xué)激勵(lì)機(jī)制。人力資源工作要和戰(zhàn)略、技術(shù)、產(chǎn)品等其它要素聯(lián)絡(luò)起來(lái);確定人力資源質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);建立人力資源質(zhì)量檢測(cè)體系;建立人力資源質(zhì)量確保體系。開(kāi)發(fā)和整合人力資源計(jì)劃和政策，確保和組織戰(zhàn)略一致性，支持企業(yè)業(yè)績(jī)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。提供立即和有效方法，吸引和招聘到適宜、有經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)職員，以滿足組織要求。提供薪酬和福利框架，以激勵(lì)更高工作業(yè)績(jī)，確保組織目標(biāo)實(shí)現(xiàn)和優(yōu)異人才保留。幫助開(kāi)發(fā)職員必需能力以確保組織目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，提供框架以幫助處理職員問(wèn)題。確保職員遷移和中止有效管理和成本合理，及充足處理對(duì)個(gè)體職員沖擊。確保人力資源信息產(chǎn)生和步驟運(yùn)行高效、正確，并保持和其它業(yè)務(wù)系統(tǒng)和步驟整合。5、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策：前期詳實(shí)財(cái)務(wù)預(yù)算，嚴(yán)密項(xiàng)目計(jì)劃，和對(duì)投資單位信用審查有利于確保資金正常周轉(zhuǎn)。而規(guī)范財(cái)務(wù)制度是規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)肯定之路。利用投資活動(dòng)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，利用資金回收活動(dòng)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，利用收益分配活動(dòng)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督，完善內(nèi)部控制制度建設(shè)，加強(qiáng)資金管理，有效防范資金風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化對(duì)外擔(dān)保管理，降低或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)，建立和健全企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防御機(jī)制。6、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析大家對(duì)老年公寓價(jià)格水平接收度不高。該項(xiàng)目最大特點(diǎn)就是開(kāi)發(fā)老年產(chǎn)業(yè)。但這一樣也是該項(xiàng)目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)，該項(xiàng)目能否吸引各民間協(xié)會(huì)來(lái)辦公、開(kāi)展活動(dòng);能否吸引老年產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)和銷(xiāo)售商來(lái)展銷(xiāo)產(chǎn)品;能否吸引重慶市三甲醫(yī)院來(lái)開(kāi)分支機(jī)構(gòu)，能否開(kāi)發(fā)老年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等，全部還有很多不確定原因，使項(xiàng)目經(jīng)過(guò)多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)分散投資風(fēng)險(xiǎn)設(shè)想存在不確定性。7、其它大型項(xiàng)目還將面臨來(lái)自不一樣領(lǐng)域其它不可抗力風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)策：制訂合理周密風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制，嚴(yán)格按程序處理突發(fā)事件。盡力將風(fēng)險(xiǎn)損害降至最低。(一)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避即應(yīng)對(duì)方法1、認(rèn)真進(jìn)行項(xiàng)目選址。老年人公寓項(xiàng)目必需含有能滿足老年人養(yǎng)老心理和生理需求個(gè)性和特色，選擇好項(xiàng)目地段是打造老年公寓個(gè)性和特色載體和必需物資條件，老年公寓項(xiàng)目能否成功關(guān)鍵在地段，因?yàn)榈囟问俏ㄒ唬瞧渌鼦l件不可替換。2、本項(xiàng)目土地使用面積400畝，總建筑面積20萬(wàn)平方米，分期建設(shè)，總周期約36個(gè)月。所以，必需首先做好總體計(jì)劃，有了科學(xué)完整、協(xié)調(diào)統(tǒng)一、個(gè)性特色總體計(jì)劃，項(xiàng)目就含有了健康骨架和活靈魂，就有了“量身定做”依據(jù)和藍(lán)圖，就可避免項(xiàng)目建設(shè)中隨意性、盲目性，確保產(chǎn)品個(gè)性特色，整體風(fēng)格。3、項(xiàng)目總體方案和建筑設(shè)計(jì)必需遵從三條標(biāo)準(zhǔn)一是建筑設(shè)計(jì)必需表現(xiàn)老年公寓個(gè)性、特色及建筑風(fēng)格;二是充足滿足老年人特殊群體養(yǎng)老、休閑特殊需要，以人為本，實(shí)現(xiàn)人性化設(shè)計(jì);三是老年公寓必需“量身定做”，“量身定做”應(yīng)從設(shè)計(jì)開(kāi)始。4、本案“項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析”一章對(duì)老年人公寓項(xiàng)目提出了風(fēng)險(xiǎn)提醒，項(xiàng)目實(shí)施時(shí)，在硬件完備基礎(chǔ)上，還必需在軟件上下功夫，提升管理水平，確保服務(wù)質(zhì)量，做好推介宣傳。提出詳盡含有針對(duì)性可操作方案，以服務(wù)為導(dǎo)向，化解大家對(duì)老年公寓疑慮七、管理團(tuán)體首先依據(jù)投資者投資數(shù)目所占百分比建立董事會(huì)，推選投資數(shù)目最多投資者做董事長(zhǎng)，在企業(yè)需要進(jìn)行決議時(shí)，由董事會(huì)提出議案進(jìn)行表決，最終由董事長(zhǎng)進(jìn)行決議。在企業(yè)建立早期，資金較為短缺，可由各個(gè)董事?lián)尾灰粯勇殑?wù)，比如財(cái)務(wù)總監(jiān)、銷(xiāo)售部長(zhǎng)、策劃部部長(zhǎng)、行政部長(zhǎng)、人力資源部長(zhǎng)、市場(chǎng)部部長(zhǎng)。1、董事長(zhǎng)2、行政部3、策劃部4、財(cái)務(wù)部5、市場(chǎng)部6、人力資源部7、銷(xiāo)售部八、企業(yè)資金管理“現(xiàn)金為王”一直以來(lái)全部被視為企業(yè)資金管理中心理念。企業(yè)資金管理水平往往是決定企業(yè)存亡關(guān)鍵所在。在面對(duì)日益猛烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)面臨生存環(huán)境復(fù)雜多變，經(jīng)過(guò)提升企業(yè)現(xiàn)金流管理水平，才能夠合理控制營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)整體資金利用效率，從而不停加緊企業(yè)本身發(fā)展。我們應(yīng)該做好資金管理，確保企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，我們應(yīng)該投資決議和計(jì)劃，建立資金使用和分管責(zé)任制，檢驗(yàn)和監(jiān)督資金使用情況，考評(píng)資金利用效果。管理關(guān)鍵目標(biāo)是：組織資金供給，確保生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不間斷地進(jìn)行;不停提升資金利用效率，節(jié)省資金;提出合理使用資金提議和方法，促進(jìn)生產(chǎn)、技術(shù)、經(jīng)營(yíng)管理水平提升。傳統(tǒng)意義上現(xiàn)金管理關(guān)鍵是包含企業(yè)資金流入流出。然而廣義上現(xiàn)金管理，其所包含范圍就要廣多，通常包含企業(yè)帳戶及交易管理、流動(dòng)性管理、投資管理、融資管理額風(fēng)險(xiǎn)管理等。企業(yè)現(xiàn)金管理關(guān)鍵能夠從計(jì)劃現(xiàn)金流、控制現(xiàn)金流出發(fā)。我們要經(jīng)過(guò)利用現(xiàn)金預(yù)算手段，并結(jié)合企業(yè)以往經(jīng)驗(yàn)，來(lái)確定一個(gè)合理現(xiàn)金預(yù)算額度和最好現(xiàn)金持有量。假如企業(yè)能夠正確估計(jì)現(xiàn)金流，就能夠確保充足流動(dòng)性。我們還應(yīng)該對(duì)現(xiàn)金進(jìn)行集中管理，這么有利于我們了解企業(yè)資金整體情況，在更廣范圍內(nèi)快速而有效地控制好這部分現(xiàn)金流，從而使這些現(xiàn)金保留和利用達(dá)成最好狀態(tài)。我們對(duì)資金管理標(biāo)準(zhǔn)關(guān)鍵是：劃清