某房地產(chǎn)項目可研報告

/某房地產(chǎn)工程可行性研究報告某房地產(chǎn)工程可行性研究工程總論<一）工程背景工程用地：**************工程位置：***************工程開發(fā)背景：**標準總件廠的廠房位于三環(huán)路內(nèi)側(cè)立交橋下，因**廠即將生產(chǎn)廠區(qū)遷移至別處，其土地可用于商品房開發(fā)。b5E2RGbCAP<二）承擔可行性研究的單位****國聯(lián)投資顧問有限公司<三）研究工作依據(jù)根據(jù)政府有關(guān)部門政策規(guī)劃，依照委托書和上述文件以及相應的法律、法規(guī)編寫本工程可行性研究報告。二、工程投資環(huán)境和市場研究<一）市場宏觀背景1.全國投資環(huán)境國家信息中心在剛剛發(fā)布的2003年經(jīng)濟預測報告中指出，今年我國投資將繼續(xù)保持一個較高的增長速度，預計全社會固定資產(chǎn)投資增長16%左右，GDP增長有望達到8%。據(jù)介紹，房地產(chǎn)投資回落幅度不大。預計2003年全國房地產(chǎn)投資增幅在25%左右，比2002年有所回落，但回落幅度不會很大。主要原因是投資體制改革進一步深化，投資環(huán)境繼續(xù)改善。在市場準入方面，2003年國家將繼續(xù)清理現(xiàn)行投資準入政策，在明確劃分鼓勵、允許、限制和禁止類政策時，體現(xiàn)國民待遇和公平競爭原則，打破所有制界限、部門壟斷和地區(qū)封鎖。在融資體制方面，將逐步建立適應民間投資需要的多層次金融體系，完善中小企業(yè)信貸擔保體系。在稅收優(yōu)惠政策方面，對企業(yè)投資國家鼓勵發(fā)展的行業(yè)，可部分抵免企業(yè)所得稅，對個人的實業(yè)投資可全額或部分抵免相應的個人所得稅，加強規(guī)范化管理和正確的引導和服務。我國政府將繼續(xù)深化行政審批制度改革，使市場經(jīng)濟中的運行成本尤其是“交易成本”大幅度下降。p1EanqFDPw2.２００３年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況開發(fā)投資繼續(xù)高速增長2002年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資7736.42億元，同比增長21.9%，高于同期固定資產(chǎn)投資增長速度5.8個百分點，占同期固定資產(chǎn)投資的比重為17.9%。今年上半年，房地產(chǎn)繼續(xù)保持強勁發(fā)展勢頭，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3816.81億元，較去年同期增長34.0%,高于同期固定資產(chǎn)投資增幅1.2個百分點，占同期固定資產(chǎn)投資的比重為25.3%。其中東、中、西部地區(qū)增幅分別為29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地區(qū)增幅高于東部，其中12個地區(qū)增幅超過50%。DXDiTa9E3d今年上半年，商品住宅開發(fā)完成投資2856.79億元，同比增長28.0%，占商品房投資的67.8%<其中，經(jīng)濟適用住房完成投資227.66億元，同比增長22.6%，占商品住宅投資的比重為8.8%）；辦公樓投資完成177.21億元，同比增長27.9%，所占比重為4.6%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資458.57億元，同比增長50.0%，所占比重為12.0%。東、中、西部地區(qū)商品住宅開發(fā)完成投資同比增長分別為24.7%、47.7%、34.5%。中部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資略高于東、西部地區(qū)。RTCrpUDGiT銷售情況良好今年上半年，全國商品房市場需求繼續(xù)保持旺盛態(tài)勢。全國商品房銷售額2101.77億元，同比增長44.8%；其中：銷售給個人1916.02億元,同比增長46.8%，所占比重為91.2%。5PCzVD7HxA商品房空置面積增幅較大2002年商品房空置面積比2001年凈增1290.59萬平方M，其中，空置時間在一年以上的凈增302.45萬平方M，占竣工總量的14.6%。空置一年以上的住宅、寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房的增長速度分別為3.6%、-5.1%和22.4%。東、中、西部同比增幅分別為6.1%、25.7%和33.2%，中西部地區(qū)增幅較大，且高于同期竣工面積增幅。中、西部地區(qū)增長較快，有原有基數(shù)較小的原因，但增幅擴大，隱含著潛在的市場風險。jLBHrnAILg今年上半年，這一趨勢仍在持續(xù)。僅1-5月份，全國商品房空置面積同比增長9.2%，其中，商品住宅空置面積同比增長10.0%。xHAQX74J0X價格穩(wěn)中有升2002年，全國商品房平均銷售價格2291元/平方M，同比增長了2.92%，其中：商品住宅銷售價格為2130元/平方M，同比增長3.00%。下半年商品房銷售價格增幅明顯高于上半年。據(jù)國家統(tǒng)計局城調(diào)隊對35個大中城市調(diào)查顯示，2002年商品房價格上漲3.7%，土地交易價格上漲6.9%，房屋租賃價格上漲0.8%。房價上漲幅度遠遠低于居民可支配收入的增幅。LDAYtRyKfE2003年上半年，商品房銷售價格2424元/平方M，同比增長了5.4%，其中東、中部地區(qū)價格漲幅較高。Zzz6ZB2Ltk有21個地區(qū)商品房銷售價格有不同程度的上升，4個地區(qū)漲幅在20%以上，分別為：青海39.6%、湖南25.7%、浙江23.7%、陜西23.3%。dvzfvkwMI1有9個地區(qū)商品房銷售價格有不同程度的下降，分別為：新疆-12.0%、河北-11.6%、四川-4.4%、廣西-4.04%、北京-3.7%、云南-2.4%、遼寧-2.0%、內(nèi)蒙古-0.7%、貴州-0.4%。rqyn14ZNXI3.**市投資宏觀背景房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)擴大。上半年，商品房在建規(guī)模達1758.4萬平方M，增長27%，房地產(chǎn)開發(fā)投資96.6億元，增長35.2%，其中住宅投資68.6億元，增長26.8%。EmxvxOtOco大工程成為投資增長主要拉動力。從1-5月全國城鎮(zhèn)500萬元以上工程的統(tǒng)計情況看，超過1億元的工程13028個，占全國全部城鎮(zhèn)500萬元以上施工工程個數(shù)的22.6%，完成投資5262億元，占全國全部城鎮(zhèn)500萬元以上施工工程完成投資的65.4%。SixE2yXPq5商品房銷售繼續(xù)保持良好勢頭。上半年，在房地產(chǎn)投資快速增長的同時，全國實現(xiàn)商品房銷售額2102億元，同比增長44.8%，高于同期投資增速10.8個百分點。其中銷售給個人1916億元，增長46.8%；銷售面積8672萬平方M，增長37.4%。6ewMyirQFL新開工規(guī)模迅速擴大。上半年，全國除房地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)集體和個體投資外的新開工建設工程51876個，同比增加9657個；新開工工程計劃總投資16921億元，增長70.5%。上半年施工工程個數(shù)達94661個，同比增加11915個；施工工程計劃總投資73596億元，增長26.2%。kavU42VRUs資金到位情況良好。上半年，國有及其他經(jīng)濟類型投資累計到位資金18411億元，同比增長47.4%,比同期投資增速高14.6個百分點。其中，國家預算內(nèi)資金增長12.7%，國內(nèi)貸款增長55.9%,利用外資增長44.1%，自籌資金增長51.2%。y6v3ALoS894、**1-7月房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計從**市統(tǒng)計局獲悉，7月，**房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持迅速發(fā)展勢頭，1－7月累計完成開發(fā)投資116.98億元，增長33.1%，其中住宅投資86.92億元，增長30.7%；寫字樓投資5.23億元。增長1.8倍；商業(yè)營業(yè)用房投資13.29億元，增長36.7%。M2ub6vSTnP1~7月，**商品房在建規(guī)模比同期擴大425萬平方M，總量達1918.12萬平方M，增長28.4％。其中寫字樓的開發(fā)規(guī)模達58.53萬平方M，增長35.5％，增長速度超過商品房和商業(yè)營業(yè)用房。商品房銷售方面在7月也呈現(xiàn)出良好的勢頭和發(fā)展?jié)摿Γ?~7月，**市累計銷售商品房325.23萬平方M，比同期增加銷售48.77萬平方M，增長17.5%。實現(xiàn)商品房銷售額64.98億元，增長18.2％。最為可喜的是，從上月開始，商品房空置得到初步抑制，7月末，超過一年期的空置房面積為78.75萬平方M，比六月末僅新增3.97萬平方M。0YujCfmUCw從**市統(tǒng)計局獲悉，7月，**房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持迅速發(fā)展勢頭，1－7月累計完成開發(fā)投資116.98億元，增長33.1%，其中住宅投資86.92億元，增長30.7%；寫字樓投資5.23億元。增長1.8倍；商業(yè)營業(yè)用房投資13.29億元，增長36.7%。eUts8ZQVRd1~7月，**商品房在建規(guī)模比同期擴大425萬平方M，總量達1918.12萬平方M，增長28.4％。其中寫字樓的開發(fā)規(guī)模達58.53萬平方M，增長35.5％，增長速度超過商品房和商業(yè)營業(yè)用房。商品房銷售方面在7月也呈現(xiàn)出良好的勢頭和發(fā)展?jié)摿Γ?~7月，**市累計銷售商品房325.23萬平方M，比同期增加銷售48.77萬平方M，增長17.5%。實現(xiàn)商品房銷售額64.98億元，增長18.2％。最為可喜的是，從上月開始，商品房空置得到初步抑制，7月末，超過一年期的空置房面積為78.75萬平方M，比六月末僅新增3.97萬平方M。sQsAEJkW5T5.區(qū)域發(fā)展及前景預測城西房地產(chǎn)市場發(fā)展前景分析A、“城西是上風上水的寶地”，**人如是說。城西是**的歷史文化保護區(qū)和風景旅游區(qū)，杜甫草堂、青羊?qū)m、文化公園、永陵等風景名勝區(qū)，清水河、摸底河兩條主要水系以及去年發(fā)掘的金沙遺址，共同構(gòu)成了城西的獨特人文景觀。由此，也造就了城西房地產(chǎn)開發(fā)獨有的川西民居特色，近年來城西房地產(chǎn)的開發(fā)熱潮也充分說明了這一點。GMsIasNXkAB、如今在城西三環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)，已初步形成了某線、金沙、雙楠、成灌路、浣花風景區(qū)、光華路和清水河等七大版塊爭鋒的局面。錦城苑、齊力花園、置信逸都花園、金房苑、浣花溪山莊、**花園、會所花園成為這七大版塊的代表。TIrRGchYzgC、城西近鄰高新西區(qū)，今年又有三大利好消息，一是成溫路要建成高速公路，而且外環(huán)路內(nèi)的路段不封閉，不收費。二是光華大道要開工建設，三是整治清水河。城西的發(fā)展將很快，溫江、郫縣很快會和**連接起來，明年城西三環(huán)路外的開發(fā)將升溫。7EqZcWLZNXD、一個充滿生機和活力的大都市，總是在不停地運動著，其中“人流”的遷移又是最活躍的因素。在**的城西，人流的變遷又有何特征？調(diào)查表明，城西初現(xiàn)“中產(chǎn)”痕跡，中產(chǎn)逐步向城西靠攏。鳥瞰**住宅格局，在三環(huán)路內(nèi)，城南、城西集中了**住宅區(qū)總量的70％。在城南，人們觀念中的“富人區(qū)”，以棕北、棕南為代表，而后形成的桐梓林區(qū)，更是“富中之富”；在城西，則以天府廣場為圓心，以城西南的雙楠居住區(qū)和城西北的花照居住區(qū)分別為起點和止點，從而形成了一個扇形狀的居住帶。在這個居住帶內(nèi)，已形成了雙楠居住區(qū)、撫琴居住區(qū)、白果林居住區(qū)、青羊居住區(qū)等相對成熟的居住區(qū)，其余都為在建居住區(qū)。lzq7IGf02EE、在整個城西住宅中，以多層建筑為主，建筑密度低，人口密度相對也低，綠化率高，小區(qū)環(huán)境相對較好，商業(yè)配套完善，不失為居家過日子的理想場所。與舊有的居住區(qū)不同的是，在正在興建的居住小區(qū)中，城西新樓盤的主格調(diào)是，打造市民買得起的高品質(zhì)住宅。一方面，要保持城西整體的川西建筑風格，保持區(qū)域建筑特色；另一方面，新建小區(qū)中的樓盤大都定位在中高檔住宅上。這種定位，無疑是打上了“中產(chǎn)”的標簽。zvpgeqJ1hkF、從金牛區(qū)獲悉，城西北經(jīng)濟圈規(guī)劃方案正式出臺。其中，3條新改造干道將組建3道新型產(chǎn)業(yè)帶，成為經(jīng)濟圈的主要骨架。預計5年內(nèi)，城西北經(jīng)濟圈將基本建成。川陜路：重塑川西古鎮(zhèn)解放北路—駟馬橋段，沿道路兩側(cè)發(fā)展精品飾材市場；天回段主要發(fā)展農(nóng)工機械產(chǎn)品銷售市場帶等，同時建設充滿天回古鎮(zhèn)文化氛圍的特色城鎮(zhèn)，形成居民住宅、休閑旅游協(xié)同發(fā)展。沙西線：打造花卉世界二環(huán)路—金府路段，兩側(cè)發(fā)展餐飲服務、休閑娛樂等；金府路以西，沿府河兩側(cè)，發(fā)展集花卉培育、銷售、觀光為一體的現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光帶。成灌路：建**最大石材城金牛賓館以東，發(fā)展中高檔的居民住宅；金牛賓館以西，高標準建設金府石材城，使之成為**最大的現(xiàn)代化石材貿(mào)易專業(yè)經(jīng)銷區(qū)。屆時，位于城西北的3個產(chǎn)業(yè)片區(qū)———金牛高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、會展商務區(qū)、藥品配送中心區(qū)將通過新型產(chǎn)業(yè)，形成城西北的新亮點。NrpoJac3v1城西房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢無論是自然環(huán)境，還是生活環(huán)境，或是人文環(huán)境，都是非常適合居住的區(qū)域。**市房產(chǎn)管理局的有關(guān)調(diào)查顯示，有購房需求的消費者中有39．3％的人選擇在城西購房，比例高出有“富人區(qū)”之稱的城南9個百分點，遠遠高于城東和城北。1nowfTG4KI自古以來**人就對居住城西有特別的偏愛，再加上其道路、交通條件的日趨改善，更多的人選擇住在城西。在城西，某線周邊的樓盤當仁不讓地成了主力。fjnFLDa5Zo某區(qū)的居住環(huán)境有很強的商業(yè)配套環(huán)境：

**市黃金旅游通道某線是房地產(chǎn)工程聚集較多的地方，也是城西最先成熟的區(qū)域。當年因錦城苑打造城西高檔社區(qū)一舉成功后，某線就成了高檔樓盤云集之地。從高層電梯公寓到別墅工程，綠楊新村的江南味園林，德意馨苑的德式園林環(huán)境設計，錦城花園名貴樹木營造的“營養(yǎng)村”，御都花園的歐式建筑讓**人有了更多的選擇。在**，沒有哪一個新興區(qū)域像某線這般幾乎在一夜之間讓人感覺燈紅酒綠的。現(xiàn)在某線因為房地產(chǎn)業(yè)的拉動，介入了**最高檔的消費場所。有消費就會有需求，某線的房地產(chǎn)業(yè)與餐飲業(yè)在某種程度上相互滿足，令其有了不可替代的地位。tfnNhnE6e5C、新的住宅正在加速向中產(chǎn)靠攏。博瑞房產(chǎn)、高頻房產(chǎn)、武海置業(yè)、托普集團等上百畝的土地開發(fā)，傾力打造“新**生活樣板區(qū)”的形成，使得西區(qū)一片繁榮景象。有調(diào)查報告顯示：在購房方位上傾向于城西。選擇城西者為37.8％，城南為25％，城北為22％，城東為15.2％，在問及“購房目的”時，有90.6％的被調(diào)查對象選擇了“改善居住環(huán)境”。為了對城西新樓盤的業(yè)主整體構(gòu)成狀況有個清晰認識，我們對目前的幾家樓盤進行了摸底，如蜀風花園城北麗苑等。摸底顯示，該地區(qū)的業(yè)主年收入基本在6萬元到20多萬元之間；從職業(yè)上看，業(yè)主的構(gòu)成結(jié)構(gòu)是：金融業(yè)7.8％，外企5.6％，個體戶15％，職業(yè)經(jīng)理人3％，特殊職業(yè)11.6％，其他57％的業(yè)主主要是積蓄基礎較好的中年買房者?？梢钥闯?，新經(jīng)濟下正在崛起的這部分高收入的精英階層已成為城西居住人群的主流。HbmVN777sL<二）區(qū)域市場分析1.供給分析通過歷年城西的房地產(chǎn)開發(fā)情況比較，可以看到有如下趨勢：

A、社區(qū)規(guī)?；?guī)模化是城西一大特色，除了少數(shù)幾個樓盤在100畝以下外，其余的都在100畝以上，而**花園、蜀風花園城甚至達到了千畝以上。自從2000年**花園率先進入城西這塊領地，緊接著置信實業(yè)、武海置業(yè)、博瑞房產(chǎn)、萬博置業(yè)、天邑房產(chǎn)、天合房產(chǎn)、中房集團等一大批有實力的開發(fā)商陸續(xù)進入。

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B、社區(qū)主題化城西作為**后起之新貴，近年來發(fā)展迅猛，加之政府部門有意識地配合片區(qū)內(nèi)的企業(yè)加快金沙、光華的開發(fā)建設以及城西原有的餐飲優(yōu)勢，而今的城西已經(jīng)成為中產(chǎn)的代言，成為**又一張閃亮的名片。片區(qū)內(nèi)的品牌發(fā)展商顯然也是有意打造整個城西的社區(qū)主題，使之得以如此迅速崛起。打出“時光隨意，生活由我”的博瑞·都市花園除了打造都市文化社區(qū)外，更提出了“健康、快樂、文明、時尚”的新都市生活的典范。83lcPA59W9C、社區(qū)生態(tài)化原有的金沙公園、杜甫草堂，加之后起之秀清水河市政公園使城西的綠化更上一個臺階；而今浣花公園的落成又再次為城西的生態(tài)環(huán)境添上濃墨重彩的一筆。片區(qū)內(nèi)，率先打出“綠色生態(tài)住宅”錦城豪庭為城西的綠色生態(tài)打響了旗號，緊接著各大樓盤也尾隨其后，無論是御都花園、草堂之春還是置信·金沙園、博雅庭韻、中華家園、齊力花園、**花園等等名盤都分別在生態(tài)綠化上各具特色。毗鄰金沙公園的置信·金沙園在川西民居風格上引入水景，結(jié)合社區(qū)內(nèi)的綠化精心地勾勒出清水河邊的親水家園。**花園社區(qū)內(nèi)7大主題園林、7大景觀河濱公園、1個中心文化廣場、0.9的容積、6％的綠化率<不含河濱公園）構(gòu)筑了一個天然氧吧。中華家園為大家?guī)砹吮泵里L情的尖屋頂、維多利亞的花園小區(qū)，這一切都始終將中產(chǎn)階層的眼球牢牢抓住。mZkklkzaaPD、社區(qū)景觀化園林、水景、植物、建筑構(gòu)成了城西社區(qū)一道道精彩的風景線。**花園通過水、植物、雕塑建造了9大主題公園；都市水鄉(xiāng)———置信·金沙園通過水景、雕塑、環(huán)境設計塑造了“園林水景”“健康水景”“休閑水景”三大主題；蜀風花園城則通過名貴植物把自己社區(qū)劃分為蘭苑、竹苑、菊苑、梅苑、桂苑5個各具特色的現(xiàn)代川西民居小區(qū)……AVktR43bpwE、價格呈上升趨勢。從上個世紀80年代末到90年代末，十年的時間內(nèi)，城西的住宅由青羊小區(qū)的安居型向錦城苑為代表的康居型轉(zhuǎn)變。房價也由666元/平方M一路上揚沖高到了2500元—3000元/平方M。

ORjBnOwcEdF、投資價值高。隨著高新西區(qū)規(guī)劃的出臺、清水河的治理、金沙遺址公園的規(guī)劃修建，城西的房地產(chǎn)開發(fā)變得異常火暴，土地也隨之升值，特別是某線一帶。以餐飲娛樂而知名的某線，其成熟的配套和濃厚的商業(yè)氣氛，使它成為投資人的樂土。2MiJTy0dTT

G、戶型趨向于小康型。城西早期開發(fā)了不少的安居戶型，主要以套二、套三為主。新近開發(fā)的工程在進行充分的市場調(diào)查基礎上，戶型設計趨向小康型。gIiSpiue7AI、城西在售樓盤綜合狀況。目前城西在售樓盤72個，總建筑面積3135908m2，其中電梯住宅1173970m2，占37.44%，多層住宅1225707m2，占39.09%，營業(yè)用房190554m2，占6.08%；綜合均價3277.44元/m2，其中電梯住宅均價2943.59元/m2，多層住宅均價3308.58元/m2，營業(yè)房均價5133.9元/m2。2.需求分析uEh0U1Yfmh需求特點

A、城西房地產(chǎn)需求市場大。城西目前有120個專業(yè)市場和眾多的經(jīng)營餐飲娛樂的個體戶，造就出了大量富人。另外，高新西區(qū)內(nèi)的企業(yè)定位于電子信息及生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在這里工作的一般都是高學歷人士，從目前高新西區(qū)一些企業(yè)引進的人員來看，博士生、研究生所占比例高，這些人有較高的收入，有較高的消費能力。這些人還會有新的生活方式，他們一般不愿進城，會在工作地周圍生活休息，從而帶動這一帶的消費，改變這一帶的住宅消費方式。

B、有效購買力充足。城西的新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)工人、白領、商人、高校教師，他們收入高且穩(wěn)定，且有多年的積蓄，隨著城西人口的增多和經(jīng)濟的進一步發(fā)展，就業(yè)機會增加，居民生活水平提高，住房消費支出將進一步增多。

C、投資人對城西升值潛力看好。城西目前的房價處于中等水平，隨著宏觀政策的支持、高新西區(qū)工業(yè)園區(qū)的建立、成灌高速的建通和溫江、郫縣經(jīng)濟的互動發(fā)展，將使城西房地產(chǎn)具有較大的升值潛力。IAg9qLsgBX需求構(gòu)成

A、**的中等收入層是購房的主力。包括新經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)工人、白領、高校教師、商人等。

B、郊區(qū)居民。城西房價雖高于郊區(qū)，但其完善的配套、優(yōu)質(zhì)的環(huán)境、交通便捷、購物方便使越來越多的郊區(qū)人向城西看齊。

C、外地來蓉人員。從城西城南的消費者構(gòu)成情況看，外地消費者具有很大的購買潛力。包括外地來蓉經(jīng)商人員、外地機構(gòu)駐蓉辦事處職員和“三資”企業(yè)的外地人員。

D、房地產(chǎn)投資者，相對于跌宕起伏、充滿投機和風險的股票市場，房地產(chǎn)具有低風險、保值增值性強等特點，具有很好的投資價值。城西房地產(chǎn)巨大的發(fā)展?jié)摿?，投資者更不會忽視。WwghWvVhPE3.競爭分析城西目前在售樓盤總開放規(guī)模約320萬平方M，高于城東和城南總開發(fā)規(guī)模。價格主要在2500-3200元/平方M之間，高于城東低于asfpsfpi4k城南的平均價格水平。建筑形態(tài)多以高層和小高層為主，戶型多以小康型的三室、四室為主，110-260平方M為主。ooeyYZTjj1某線在售樓盤情況表<見附表1）4.某線的消費認可度和典型物業(yè)調(diào)查通過對城西居民的隨機調(diào)查，得出他們選擇某線8個完美理由：

■吃在某線，安逸！住在某線，舒服！

■歷代貴人住城西，能住在城西的某線就是貴中之貴了。

■想賺錢就住城西，城西有120余個專業(yè)市場，餐飲娛樂火爆異常，市場總成交額上百億元，能夠賺個零頭就夠了。

■**人喜歡喝茶，住某線三步一茶坊，五步一茶樓，像圣淘沙、水景灣，隨便選一家都很有品位。

■許多人有了錢就想長命百歲，那最好選擇城西，尤其是某線，這里是**市的天然氧吧，你每天早上都能呼吸新鮮空氣。

■家庭需要經(jīng)營。周末領著自己的妻子和心肝寶貝開著奧拓車來一場“家庭蜜月”，從這里到都江堰、青城山、西嶺雪山都很方便，路上沒有紅綠燈。

■周末休閑，花十幾塊錢就可以在某線上找到一家“農(nóng)”得夠味的農(nóng)家樂耍上一天，吃不完還可以打包。

■將24小時進行到底的“夜貓子”喜歡在這一帶閑逛，他們沉醉于這里夜晚閃爍的霓虹燈所營造出的都市情調(diào)。這里有24小時營業(yè)的情人吧、休閑中心和娛樂場所。BkeGuInkxI

具體典型物業(yè)調(diào)查見附表：《某線在售樓盤銷售價格表》見附表2《某線在售樓盤物業(yè)構(gòu)成表》見附表3《城西在售樓盤綜合情況表》見附表4《**市某線住宅市場消費者調(diào)查》5.市場分析有關(guān)結(jié)論工程位于**市某線中，某線是**新興的知名餐飲一條街，它的人氣非常旺，是**市的一條“黃金旅游通道”。隨著高新西區(qū)的建設已初具規(guī)模、成灌高速的建設和各個專業(yè)市場的發(fā)展壯大，城西這一帶已經(jīng)越來越顯示出它的發(fā)展?jié)摿Ατ诒竟こ涛覀兛梢詮某俏鞯纳鷳B(tài)綠化角度營造天然綠色氧吧，讓小區(qū)真正和綠色生態(tài)圈融為一體。城西近年來新建樓盤的檔次、價格多以大規(guī)模和中、高檔次為主，本工程可以作為跟進者進入中、高樓盤市場。PgdO0sRlMo消費者對某線住宅產(chǎn)品蘊含較為強烈的潛在購買欲。費者對某線生活價值具備較高的選擇性認知。由于某線于近幾年住宅開發(fā)的驟熱、餐飲休閑經(jīng)濟的推動以及整體宣傳力度的加強，使消費者在廣度層面上對其悠閑個性、增值潛力及上風上水等特征形成較高認同率。3cdXwckm15線整體生活環(huán)境的發(fā)展不均衡，消弱了該區(qū)域住宅產(chǎn)品之消費者由潛在購買欲轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實購買行為的市場可得性。發(fā)展不均衡存在于“形象不統(tǒng)一”與“生活不配套”，外顯于消費者評價即為“生活不舒服”。h8c52WOngM三、工程用地分析及評價<一）地塊解讀1.交通條件本區(qū)域的交通、道路網(wǎng)絡較為完善，**路，30*路、1**路等公交車和郊區(qū)中巴車均在區(qū)域內(nèi)經(jīng)過，而緊鄰工程的三環(huán)路更是交通快速通道。v4bdyGious2.用地現(xiàn)有狀況本工程占地約48畝，整體地形較為方正，地勢平坦?，F(xiàn)土地為廠房，被其他廠家租用。3.水電氣保障隨著近幾年城西房地產(chǎn)的大量開發(fā)和市政基礎設施的不斷修建及完善，城西的水電氣網(wǎng)絡從根本上得到改善。本區(qū)域從硬件和軟件上構(gòu)建了極為有力的保障。J0bm4qMpJ94.規(guī)劃限制條件雖然長期以來規(guī)劃限制是制約城西房地產(chǎn)開發(fā)不可忽略的因素，根據(jù)政府各類規(guī)劃方案和針對本工程所處的位置，我們在規(guī)劃局進行了了解，其基本的控規(guī)要求如下：XVauA9grYPA、建筑高度40m以下；B、工程的總體綠化本應在30％以上；C、工程的容積率要不小于1.2；工程建筑間距要大于1.2。<二）工程SWOT分析1.優(yōu)勢分析：本區(qū)域位于城西某線三環(huán)路立交橋下，緊靠三環(huán)路，交通極為便利。同時，周圍的自然景觀多，其生態(tài)環(huán)境極佳。某線區(qū)域內(nèi)生活、交通、公交等基本配套較為完善，社區(qū)成熟度高。某線區(qū)域在市民心中的認可度高。區(qū)域內(nèi)教育配套設施完善，業(yè)主子女求學問題得到解決。2.劣勢分析：立交橋下噪音大，對居住有一定的影響。工程用地現(xiàn)為廠房，由于需要拆遷會使開發(fā)周期增長。工程周圍的形象不佳，需要進一步改善。工程不靠近某線的主干道，不具有商業(yè)氛圍，對工程銷售會帶來一定的影響，銷售回款也有一定的壓力。3.機會分析：高新西區(qū)直接推動城西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。作為省市“一號工程”———高新西區(qū)發(fā)展迅速，近兩年內(nèi)吸引了大量資金、科研工程、科技人才，對生活社區(qū)、配套設施及服務的需求與日俱增，特別是外企經(jīng)營管理者更需要環(huán)境優(yōu)美、設施完善、服務良好的高檔生活社區(qū)。bR9C6TJscw工程周邊可開發(fā)的用地不多，使本工程更具有開發(fā)開發(fā)機會。本工程旁邊住宅工程正在開發(fā)，能夠提升工程的形象和消費者的認可度，對工程周邊的環(huán)境也能得到一定的改善，對市場有一定的推動作用。pN9LBDdtrd4.威脅分析：黃忠小區(qū)和某線有一定的土地未開發(fā)，使工程存在較多的潛在競爭者。區(qū)域內(nèi)的樓盤在建筑和自然景觀上都達到了很高的品質(zhì)，消費者對區(qū)域內(nèi)的住宅比較挑剔，為本工程的產(chǎn)品定位帶來難度。DJ8T7nHuGT區(qū)域內(nèi)部分樓盤將會分流本案客戶。<三）工程用地環(huán)境評價本工程位于某線的成熟板塊，同時隨著城西的科學合理規(guī)劃的實施和基礎設施的不斷完善，既為本工程的開發(fā)提供了便捷的交通，配套設施的良好保障，人文、生態(tài)環(huán)境得到大大的提升。因為近幾年城西房地產(chǎn)開發(fā)量大，出現(xiàn)了大量的高檔樓盤，提升區(qū)域的整體形象，在消費者心中的認可度較高。綜上概述，本工程的開發(fā)具有良好的市場環(huán)境，有成熟的市場和較大的市場需求，但競爭也很激烈?？偟膩碇v，只要定位準確，開發(fā)得當，本工程仍能為開發(fā)商創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益、社會效益及環(huán)境效益。QF81D7bvUA四、市場定位及方案評價<一）工程可能的開發(fā)方案：根據(jù)城西房地產(chǎn)現(xiàn)有的市場狀況和本區(qū)域的控規(guī)要求，結(jié)合本工程的實際用地特性和狀況，工程不開發(fā)為商業(yè)工程；我們提出如下可能的開發(fā)方案：4B7a9QFw9h方案一：以居住為住的多層住宅小區(qū)開發(fā)為以居住為主的中檔多層住宅小區(qū)。工程開發(fā)形式為6躍7層磚混結(jié)構(gòu)圍合而成的現(xiàn)代建筑風格的生態(tài)居住小區(qū)，在建筑立面和內(nèi)部環(huán)境上進規(guī)劃設計，營造出特色小區(qū)。戶型以錯層和平層為主。ix6iFA8xoX方案一的具體設想：工程的規(guī)劃布局工程