上海法院發(fā)布居間合同審判白皮書：中介未盡職常導(dǎo)致買家受損

上海法院發(fā)布居間合同審判白皮書：中介未盡職常導(dǎo)致買家受損上海法院發(fā)布居間合同審判白皮書：中介未盡職常導(dǎo)致買家受損一名房產(chǎn)中介在等待顧客。楊一澎湃資料伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，與房地產(chǎn)中介服務(wù)相關(guān)的矛盾糾紛也呈現(xiàn)多發(fā)易發(fā)態(tài)勢(shì)。7月5日，上海市第二中級(jí)人民法院發(fā)布《2011-2015房地產(chǎn)居間合同審判白皮書》，該《白皮書》通過對(duì)近五年該院及該院轄區(qū)法院審理的房地產(chǎn)居間合同糾紛案件進(jìn)行分析，指出當(dāng)前房地產(chǎn)居間服務(wù)市場(chǎng)存在一系列問題，包括因中介機(jī)構(gòu)疏于盡職調(diào)查、虛假宣傳或不當(dāng)承諾、利用其優(yōu)勢(shì)地位損害委托人合法權(quán)益等，造成房屋買賣雙方錢款損失的情況。新類型：如何認(rèn)定“獨(dú)家委托協(xié)議”的效力上海市二中院透露，從2011年至2015年，該院及該院轄區(qū)法院共受理房地產(chǎn)居間合同糾紛5827件，其中一審案件5203件，二審案件624件；審結(jié)此類案件5767件，其中一審案件5141件，二審案件626件；涉案標(biāo)的人民幣（以下幣種均為人民幣）285921946.90元。從收案數(shù)量來看，近年來房地產(chǎn)居間合同糾紛案件收案量總體平穩(wěn)，但有小幅波動(dòng)趨勢(shì)，據(jù)《白皮書》分析，案件數(shù)量主要隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)而上下起伏。而在案件類型上，房地產(chǎn)居間合同糾紛除了主要表現(xiàn)為中介機(jī)構(gòu)要求買賣雙方支付傭金和買賣雙方拒絕支付傭金這兩種案件類型外，近年來又增加了兩種新的案件類型：第一種是中介機(jī)構(gòu)訴請(qǐng)買賣雙方或一方支付違約金的案件。其表現(xiàn)形式是出賣人與中介機(jī)構(gòu)簽訂“獨(dú)家委托協(xié)議”后，又通過其他中介將系爭(zhēng)房屋賣出或者嗣后拒絕賣房所引發(fā)的違約類案件。此類案件中，如何認(rèn)定“獨(dú)家委托協(xié)議”的效力，需要人民法院結(jié)合具體案情認(rèn)真分析研究。第二種新類型案件是委托人訴請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)賠償損失的糾紛。其表現(xiàn)形式主要有三種：一是中介機(jī)構(gòu)核實(shí)房源信息有誤，導(dǎo)致買受人付款后既無法取得房屋又不能收回房款，要求中介機(jī)構(gòu)賠償損失的案件；二是中介機(jī)構(gòu)現(xiàn)任或離任工作人員收取買受人定金或房款后下落不明，導(dǎo)致出賣人無法追回房款，要求中介機(jī)構(gòu)予以賠償?shù)陌讣蝗且蛑薪闄C(jī)構(gòu)過錯(cuò)導(dǎo)致房地產(chǎn)交易未成，買賣中一方訴請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)賠償預(yù)期差價(jià)損失的案件。上海二中院表示，上述幾類賠償類案件中，如何準(zhǔn)確把握中介機(jī)構(gòu)的注意義務(wù)，合理分配委托方、中介機(jī)構(gòu)及直接侵權(quán)人之間的責(zé)任，同樣考驗(yàn)著司法者的理論和實(shí)踐智慧。此外，《白皮書》還透露，房地產(chǎn)居間合同糾紛案件的涉案標(biāo)的通常較小，但雙方當(dāng)事人有爭(zhēng)議的問題極多，矛盾對(duì)立情況通常較為嚴(yán)重，依法妥善處理好此類糾紛存在不小的難度。同時(shí)，房地產(chǎn)居間合同糾紛案件調(diào)解撤訴率相對(duì)較高，多數(shù)糾紛得到依法妥善解決。據(jù)《白皮書》數(shù)據(jù)顯示看，近五年來，上海市二中院十家轄區(qū)法院審理的一審房地產(chǎn)居間合同糾紛案件的總調(diào)撤率達(dá)到了69.8%；個(gè)別法院的調(diào)撤率甚至已接近90%。二審中，經(jīng)該院法官繼續(xù)做當(dāng)事人的工作，房地產(chǎn)居間合同糾紛二審案件的調(diào)撤率也達(dá)到了23.48%，超過了房地產(chǎn)糾紛案件的總體調(diào)撤水平。中介虛假宣傳導(dǎo)致交易不成情況多發(fā)雖然從案件處理的最終結(jié)果來看，通過人民法院的調(diào)解、和解或依法裁判，絕大多數(shù)房地產(chǎn)居間合同糾紛都能得到較為妥善的解決，但此類糾紛中反映出來當(dāng)前房地產(chǎn)居間服務(wù)市場(chǎng)存在的一系列問題。上海市二中院表示，這些問題不僅給房地產(chǎn)交易主體的合法權(quán)益造成了現(xiàn)實(shí)的損害，而且在很大程度上干擾了正常的市場(chǎng)交易秩序，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看不利于房地產(chǎn)居間市場(chǎng)乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，需要相關(guān)方面引起高度重視。因中介機(jī)構(gòu)疏于盡職調(diào)查，造成購(gòu)房者錢款損失的糾紛有所增多?！栋灼放e例，如在一起案件中，買受人在支付定金后才發(fā)現(xiàn)出賣人提供的授權(quán)委托書實(shí)系偽造。經(jīng)查，該房屋原系出賣人與其他四名案外人共有，且系爭(zhēng)房屋在此次交易前已被全體產(chǎn)權(quán)人對(duì)外出售，故本案中所謂的出賣人實(shí)際是以偽造的公證委托文書行詐騙錢款之實(shí)。據(jù)此，上海市二中院終審判決該房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)賠償買受人相關(guān)定金損失。因中介機(jī)構(gòu)虛假宣傳或不當(dāng)承諾，導(dǎo)致交易不成或買賣雙方額外支出費(fèi)用的情況多發(fā)易發(fā)。《白皮書》指出，常見的情況是，為打消購(gòu)房者在限購(gòu)、限貸、稅費(fèi)等方面的合理顧慮，不少中介機(jī)構(gòu)會(huì)以口頭方式承諾可以幫助購(gòu)房者規(guī)避限購(gòu)政策、做低交易稅費(fèi)、提高貸款額度等。因上述承諾大多涉及違法違規(guī)操作，因此，一旦相關(guān)承諾在后續(xù)無法操作成功，就有可能直接導(dǎo)致系爭(zhēng)房屋交易不成，相關(guān)矛盾糾紛亦由此產(chǎn)生。如在上海市二中院受理的一起案件中，因交易標(biāo)的本身價(jià)值較高，故依法應(yīng)當(dāng)繳納的交易稅費(fèi)亦相對(duì)較多，但為促成交易，中介機(jī)構(gòu)工作人員不顧實(shí)際情況向買賣雙方承諾可以做低房?jī)r(jià)，確保系爭(zhēng)房屋以普通住宅賣出。但中介機(jī)構(gòu)做低的房?jī)r(jià)最終并未通過主管部門的審核，為此雙方不得不重新協(xié)商簽訂新的買賣合同，不僅人為拉長(zhǎng)了房屋買賣的周期，而且買受人亦以中介機(jī)構(gòu)造成其多付稅費(fèi)為由拒絕支付傭金。部分中介機(jī)構(gòu)利用優(yōu)勢(shì)地位損害委托人合法權(quán)益的情況時(shí)有發(fā)生?！栋灼分赋觯虾Ｊ卸性涸趯徟兄邪l(fā)現(xiàn)，部分中介機(jī)構(gòu)及其工作人員存在濫用其優(yōu)勢(shì)地位，通過壟斷信息、制定不公平的合同條款等手段，惡意損害委托人合法權(quán)益的情況。比如：利用合同格式條款免除自身責(zé)任，加重委托人的義務(wù)；利用“獨(dú)家委托”協(xié)議限制出賣人的締約自由；濫用居間期間保管產(chǎn)權(quán)證書及網(wǎng)簽備案等合同權(quán)利，謀取合同之外的非法利益。此外，當(dāng)前房地產(chǎn)居間服務(wù)市場(chǎng)還存在居間服務(wù)流程不規(guī)范、服務(wù)不到位，部分中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理混亂，從業(yè)人員素質(zhì)有待提高等問題。法律不完善：中介的權(quán)利義務(wù)較模糊根據(jù)對(duì)所受理的房地產(chǎn)居間合同糾紛進(jìn)行梳理分析，上海市二中院認(rèn)為，要進(jìn)一步完善相關(guān)法律制度?！爸袊?guó)現(xiàn)行法律法規(guī)中專門針對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)的規(guī)范數(shù)量甚少，《合同法》雖對(duì)‘居間合同’進(jìn)行了專章規(guī)定，但僅有四個(gè)條文，相關(guān)規(guī)定過于原則，缺乏可操作性。工商、房管等部門雖相繼出臺(tái)了一些相關(guān)的規(guī)范性文件，但因效力層次較低，且存在規(guī)定不一致等現(xiàn)象，在實(shí)踐中未得到經(jīng)紀(jì)行業(yè)及社會(huì)公眾的應(yīng)有重視?！痹撛罕硎荆捎谙嚓P(guān)法律制度不完善，導(dǎo)致中介機(jī)構(gòu)的權(quán)利義務(wù)一直處于比較籠統(tǒng)、模糊的尷尬境地，不僅使人民法院在審理相關(guān)糾紛時(shí)難以準(zhǔn)確把握，而且也在相當(dāng)程度上制約了房地產(chǎn)中介行業(yè)的規(guī)范運(yùn)行與健康發(fā)展。為此，該院建議立法機(jī)關(guān)和相關(guān)部門著眼于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和現(xiàn)實(shí)需要，進(jìn)一步制定和完善符合房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展實(shí)際、內(nèi)容完整、操作性較強(qiáng)的相關(guān)法律和規(guī)范制度，進(jìn)一步明確細(xì)化中介機(jī)構(gòu)在居間服務(wù)各環(huán)節(jié)中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)和相關(guān)責(zé)任，以更好地發(fā)揮法律制度的規(guī)范、引導(dǎo)、預(yù)見功能，保障房地產(chǎn)中介市場(chǎng)乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。監(jiān)管機(jī)構(gòu)“各管一攤”：中介機(jī)構(gòu)想辦法規(guī)避另外，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，上海市針對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管實(shí)行“工商部門準(zhǔn)入、行為管理，房管部門備案管理，價(jià)格、人保等部門按照職責(zé)分工分別負(fù)責(zé)相關(guān)管理”的工作模式。從實(shí)踐來看，不少中介機(jī)構(gòu)及其工作人員善于利用監(jiān)管機(jī)構(gòu)“各管一攤”的特點(diǎn)，采取各種較為隱蔽的方式規(guī)避相關(guān)主管部門的監(jiān)管，損害了市場(chǎng)主體的合法權(quán)益。因此，上海市二中院建議相關(guān)部門進(jìn)一步健全信息共享機(jī)制，探索建立相對(duì)統(tǒng)一的房地產(chǎn)居間活動(dòng)違法違規(guī)行為舉報(bào)投訴平臺(tái)，暢通違法違規(guī)行為的通報(bào)、移送渠道，確保各類違法違規(guī)行為能夠被及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及早處置。該院同時(shí)建議進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)執(zhí)法聯(lián)動(dòng)機(jī)制建設(shè)，相關(guān)部門在執(zhí)法工作中密切銜接配合，共同加大對(duì)房地產(chǎn)中介市