物流商務中心項目可行性研究報告

目錄下載后可任意編輯，修改下載后可任意編輯，修改北京八里橋農產品批發(fā)市場升級改造工程可行性研究報告北京中咨海外咨詢公司-PAGE1北京***物流商務中心項目建議書(代可行性研究報告)工工工程咨詢證書綜合、建筑甲級編號工咨甲北京***物流商務中心項目建議書(代可行性研究報告)總經理:***項目經理:***北京***有限公司項目總負責人:**8高級工程師公司總經理項目經理:***高級工程師編制人員:***高級工程師北京品納軻物流商務中心項目建議書（代可研）北京中咨海外咨詢公司-PAGEii-目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章總論 41.1項目概況 41.2項目提出的背景 41.3項目建設的必要性和目的 51.4編制依據 71.5項目主要技術經濟指標 7第二章市場分析與預測 92.1物流產業(yè)發(fā)展歷程 92.2國外物流市場情況 92.3我國物流市場情況 142.4北京物流市場發(fā)展現狀 192.5本項目競爭優(yōu)勢 22第三章土地利用現狀、建設條件和總圖運輸 243.1土地利用現狀及交通條件 243.2市政基礎條件 243.3工程地質條件 253.4總平面布置與交通 28第四章建設規(guī)模和建設內容 304.1建設規(guī)模 304.2建設原則 304.3建設內容 30第五章環(huán)境保護、節(jié)能和消防措施 325.1編制依據 325.2環(huán)境質量現狀 325.3污染源及防治措施 335.4綠化 355.5環(huán)境影響評價 355.6節(jié)能措施 355.7消防措施 36第六章項目實施進度計劃 376.1項目建設期 376.2項目建設進度 37第七章項目組織機構與勞動定員 397.1企業(yè)組織機構 397.2人員編制 40第八章投資估算及資金籌措 418.1投資估算 418.2資金籌措 42第九章經濟評價 439.1財務估算 439.2經濟效益分析 44第十章研究結論 47附表:附表1:項目總投資估算表附表2:投資使用計劃與資金籌措表附表3:總成本費用估算表附表3-1:固定資產折舊估算表附表3-2:攤銷估算表附表4:流動資金估算表附表5:銷售收入銷售稅金及附加估算表附表6:損益表附表7:財務現金流量表（全部投資）附表8:資金來源與運用表附表9:資產負債表附件:1.營業(yè)執(zhí)照復印件2.項目用地規(guī)劃意見書附圖:1.項目總平面圖北京中咨海外咨詢有限公司-PAGE55-第一章總論1.1項目概況項目名稱:北京***物流商務中心（PINNACLEBUSINESSPARK）項目承辦單位:北京***投資有限公司項目建設地點:*****建設內容及規(guī)模:通過新建辦公、展廳、倉儲三位一體的物流商務設施及相關配套服務設施,吸引100余家國外中小型制造商、零售商、物流公司,建成制造商成品生產、展示、銷售發(fā)貨,零售商倉儲產品零售、批發(fā),物流公司收貨、倉儲、發(fā)貨、配貨等多種業(yè)務相結合的國內最先進的物流地產中心。本項目征地93畝,新建建筑面積71352平方米。建設、計算期：該項目計算期11年,建設期1年,生產期10年。項目總投資:16610萬元,其中建設投資16545,鋪底流動資金65萬元。項目資金全部由企業(yè)自籌。1.2項目提出的背景北京***投資有限公司是一家專業(yè)性的物流倉儲服務企業(yè)。注冊資金1200萬元。該公司主要通過采用標準的物流商務中心模式,引進國際通行的商務經營理念,致力于產品、貨物中轉及產品倉儲、展示、配銷,制定物流方案,辦理各種申報手續(xù)、物業(yè)管理等服務。與傳統(tǒng)的物流模式相比,***物流商務中心主要針對中小型制造商,使其從原材料購進到加工至成品展示、銷售發(fā)貨到最終客戶整個過程全部在中心完成；零售商可以將倉儲商品通過展廳展示達到零售或批發(fā)全過程；物流公司可以完成受貨、倉儲、發(fā)貨、配貨等工作,同時,通過提供全方位的相關配套服務如運輸、申報各種手續(xù)、物業(yè)管理等,為客戶創(chuàng)造更大的價值。目前公司已與美國旗下的ONTHEBRINK公司,MOBILELIGHT公司,R.Y.PROPERTIES公司,FARLINKINTERNATIONAL公司,臺灣旗下大毅電子公司、力成科技公司、降電電子公司、香港羊城國藥公司,韓國PICO商業(yè)大廈等簽訂了意向書。目前,項目前期都已經準備就緒,項目審批通過后,可立即開工建設。公司已經成立了專門的項目組負責整個項目的運作,確保項目的時效性與質量。1.3項目建設的必要性和目的1.3.1迎合國家發(fā)展物流產業(yè)政策隨著世界經濟快速發(fā)展和現代科學技術的進步,物流產業(yè)作為國民經濟中一個新興的服務行業(yè),正在全球范圍內迅速發(fā)展。在國際上,物流產業(yè)被認為是國民經濟發(fā)展的動脈和基礎產業(yè),其發(fā)展程度成為衡量一國現代化程度和綜合國力的重要標志之一,因此,被喻為促進經濟發(fā)展的“加速器”。為盡快發(fā)展我國的物流產業(yè),國家制定了有關政策和措施:1.物流業(yè)的發(fā)展已列入中國“十五”規(guī)劃。《國民經濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》中指出“積極引進新型業(yè)態(tài)和技術,推進連鎖經營、物流配送、代理制、多式聯(lián)運、改造傳統(tǒng)流通業(yè)、運輸業(yè)和郵政服務業(yè)。”這為“十五”期間中國物流業(yè)的發(fā)展制定了宏偉藍圖,為發(fā)展中國物流業(yè)提出了政策依據。2、國家經貿委等六部委聯(lián)合發(fā)出《關于加快我國現代物流發(fā)展的若干意見通知》。這是中國政府發(fā)布有關現代物流業(yè)發(fā)展的第一個政策性、指導性文件,具有深遠的和現實意義,標志著中國的物流業(yè)在經過一段時間的準備之后開始啟航。3、吳邦國在做國務院副總理時在由國家經貿委和世界銀行共同舉辦的“現代物流發(fā)展國際研討會”上指出：“現代物流作為一種先進的組織方式和管理技術,被廣泛認為是企業(yè)降低物質消耗、提高生產率以外的重要利潤源泉,在國民經濟和社會發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。加快中國現代物流的發(fā)展,對于優(yōu)化資源配置提高經濟運行質量,促進企業(yè)改革發(fā)展推進中國經濟體制與經濟增長方式的兩個根本性轉變,具有十分重要的意義?！蔽锪鳟a業(yè)是近幾年來經濟領域迅速崛起的一個新興產業(yè),在國民經濟建設和社會發(fā)展中發(fā)揮著越來越重要的作用,我國的物流業(yè)將得到跨越式的發(fā)展。本項目的建設符合我國政策發(fā)展需要。1.3.2是發(fā)展國民經濟新的經濟增長點的需要隨著經濟全球化和信息技術的迅速發(fā)展,企業(yè)生產資料獲取與產品營銷范圍的日趨擴大,社會生產、物資流動、商品交易及其管理方式正在并將繼續(xù)發(fā)生深刻的變革。與此相適應,被普遍認為企業(yè)在降低物質消耗、提高勞動生產率以外的“第三利潤源”的現代物流業(yè)正在世界范圍內廣泛興起。現代物流業(yè)也將成為我國國民經濟發(fā)展的重要產業(yè)和新的經濟增長點。1.3.3是把握物流產業(yè)發(fā)展機遇的需要舉辦2008年奧運會和加入WTO將為現代化物流體系的構建提供機會。加入WTO后,中國的經濟和國際經濟將全面接軌,中國企業(yè)無條件的享受最惠國待遇,有效地消除中國在國際貿易中遭受的歧視性待遇,這將極大地促進中國對外貿易的發(fā)展,進口關稅的減少,更多的國外企業(yè)將來中國投資建廠。國內外企業(yè)所需要的生產資料等交給高效優(yōu)質的第三方物流企業(yè)去完成,將使產品制造周期縮短,成本降低。國外企業(yè)資本的進入,,也將增加高水平物流服務的需求。物流產業(yè)將有廣闊的市場前景。這一發(fā)展趨勢,將為我國的物流產業(yè)提供發(fā)展機遇和空間。綜上所述,本項目的建設是非常必要的。1.4編制依據1.交通部《關于促進運輸企業(yè)發(fā)展綜合物流的服務若干意見》；2.我國《國民經濟和社會發(fā)展十五年計劃綱要》中關于物流的論述；3.國務院副總理吳邦國同志在現代物流發(fā)展國際研討會上的講話；4.《北京市商業(yè)物流發(fā)展規(guī)劃》（2002-2010年）；5.《國家發(fā)展和改革委員會等9部門印發(fā)關于促進我國現代物流業(yè)發(fā)展的意見的通知》；6.北京***投資公司相關資料等。1.5項目主要技術經濟指標本項目建設期為10-12個月。項目實施后,主要技術經濟指標見表1-1。表1-1主要技術經濟指標表序號名稱單位數值備注1占地面積畝932建筑面積(新建)平方米713523基地面積平方米360004道路面積平方米170005綠化面積平方米90006職工人數人487項目總投資萬元16610其中:建設投資萬元16545建設期利息萬元0鋪底流動資金萬元658年營業(yè)收入萬元5986正常年9年總成本費用萬元2107正常年10年營業(yè)稅金及附加萬元323正常年11年利潤總額萬元3556正常年12所得稅萬元1174正常年13年稅后利潤萬元2383正常年14投資利潤率%17.5715投資利稅率%19.3816財務內部收益率（全投資稅后）%14.2117財務凈現值萬元3441I=10%18投資回收期年6.79含建設期1年19盈虧平衡點（生產能力）%51經營期第二年20投資強度萬元/公頃267921容積率1.13

第二章市場分析與預測2.1物流產業(yè)發(fā)展歷程隨著世界經濟的快速發(fā)展和現代科學技術的進步,物流產業(yè)作為國民經濟中一個新興的服務部門,正在全球范圍內迅速發(fā)展。在國際上,物流產業(yè)被認為是國民經濟發(fā)展的動脈和基礎產業(yè),其發(fā)展程度成為衡量一國現代化程度和綜合國力的重要標志之一,被喻為促進經濟發(fā)展的“加速器”。物流產業(yè)的產生和發(fā)展是經濟發(fā)展到一定階段、社會分工不斷深化的產物。傳統(tǒng)上的物流活動分散在不同的經濟部門、不同的企業(yè)以及企業(yè)組織內部不同的職能部門之中。隨著經濟快速發(fā)展、科學技術水平的提高以及工業(yè)化進程的加快,大規(guī)模生產、大量消費使得經濟中的物流規(guī)模日趨龐大和復雜,傳統(tǒng)的、分散進行的物流活動已遠遠不能適應現代經濟發(fā)展的要求,物流活動的低效率和高額成本,已經成為影響經濟運行效率和社會再生產順利進行的制約因素,并被視為“經濟的黑暗大陸”。從50年代到70年代,圍繞企業(yè)生產經營活動中的物資管理和產品分銷,發(fā)達國家的企業(yè)開始注重和強化對物流活動的科學管理,在降低物流成本方面取得了顯著的成效。2.2國外物流市場情況2.2.1國外物流市場現狀和規(guī)模20世紀90年代以來,隨著新經濟和現代信息技術的迅速發(fā)展,特別是網絡技術的發(fā)展,物流產業(yè)在世界各國得到了快速發(fā)展。據統(tǒng)計,通過互聯(lián)網進行企業(yè)間的電子商務交易額,1998年全球已達到430億美元,2000年全球物流費用總支出3.75億美元,其中第三方物流市場份額為2070億美元,占全球物流總支出的5.5%。2000年,主要國家物流產業(yè)總規(guī)模如圖2-1所示,其中美國遙遙領先于其他國家。圖2-12000年物流產業(yè)總規(guī)模示意圖在美國,電子商務如火如荼的發(fā)展,使現代物流上升到前所未有的重要地位。據統(tǒng)計,1999年美國物流電子商務的營業(yè)額達到80億美元以上,其中80%是商家對商家（B2B）交易。據美國物流專家羅伯特·德蘭雷在《2000年美國年度物流狀況報告》中指出,1999年美國物流成本為9210億美元,占當年GDP92600億美元的9.9%,而1990年占11.4%,1980年占15.7%。另據美國第三方物流產業(yè)咨詢顧問公司報告:2000年美國第三方物流市場為564億美元,占美國物流總支出的5.6%。在未來3~5年內,美國第三方物流市場將以15%~20%的速度增長。1999年歐盟年物流總支出為850億歐元,其中第三方物流市場為260億歐元,占30%。日本在進入20世紀80年代中期以后,物流產業(yè)得到較快發(fā)展。日本是世界上第一個建立物流園區(qū)的國家,至今已建立120個大規(guī)模的物流園區(qū),平均占地約74萬平方米；荷蘭有14個物流園區(qū),平均占地4.5萬平方公里；德國不來梅的貨運中心占地在100萬平方米以上,紐倫堡物流園區(qū)占地已達7平方公里。2.2.2國外物流市場發(fā)展趨勢隨著經濟全球化步伐的加快,科學技術尤其是信息技術、通訊技術的發(fā)展,跨國公司的出現所導致的本土化生產、全球采購、全球消費趨勢的加強,現代物流的發(fā)展呈現出新的特點:◆電子物流的興起?；诰W絡（如WorldWideWebWWW）的電子商務的迅速發(fā)展促使了電子物流（ELogistics）的興起。企業(yè)可以通過互聯(lián)網加強企業(yè)內部、企業(yè)與供應商、企業(yè)消費者、企業(yè)與政府部門的聯(lián)系和溝通,相互協(xié)調,相互合作。消費者可以直接在網上獲取有關產品或服務信息,實現網上購物。這種網上的“直通方式”使企業(yè)能夠迅速、準確、全面地了解需求信息,實現基于顧客訂貨的生產模式（BuildToOrderBTO）和物流服務。此外,電子物流可以在線跟蹤發(fā)出的貨物,在線規(guī)劃投遞路線,在線進行物流調度,在線進行貨運檢查?？梢哉f電子物流將是21世紀物流發(fā)展的大趨勢?！粑锪饕?guī)模和物流活動的范圍進一步擴大,物流企業(yè)將向集約化與協(xié)同化發(fā)展。21世紀是一個物流全球化的時代,企業(yè)之間的競爭將十分激烈。要滿足全球化或區(qū)域化的物流服務,企業(yè)規(guī)模必須擴大形成規(guī)模效益。規(guī)模的擴大可以是企業(yè)合并,也可以是企業(yè)間的合作與聯(lián)盟,主要表現在兩個方面:一是物流中心的建設。物流中心是多種物流設施和不同類型的物流企業(yè)在空間上集中布局的場所,是具有一定規(guī)模和綜合服務功能的物流集結點。日本是最早建立物流中心的國家。物流中心的建設,有利于實現物流企業(yè)的專業(yè)化和規(guī)?；?發(fā)揮它們的整體優(yōu)勢和互補優(yōu)勢。二是物流企業(yè)的兼并與合作。隨著國際貿易的發(fā)展,美國和歐洲的一些大型物流企業(yè)跨越國境,展開連橫合縱式的并購,大力拓展國際物流市場,以爭取更大的市場份額、德國國營郵政出資11.4億美元收購了美國大型的陸上運輸企業(yè)AEI,美國的UPS則并購了總部設在邁阿密的航空貨運公司——挑戰(zhàn)航空公司。據不完全統(tǒng)計,1999年美國物流運輸企業(yè)間的并購數已達23件,并購總金額達6.25億美元。德國郵政公司在最近兩年間并購歐洲地區(qū)物流企業(yè)達11家,現在它已發(fā)展成為年銷售額達290億美元的歐洲巨型物流企業(yè)、并購中的一個新特點是國營企業(yè)并購民營企業(yè)。美國國營郵政公司并購了德國大型民營物流企業(yè)PARCE,法國郵政收購了德國的民營敦克豪斯公司。德國、英國和法國的郵政公司為爭奪歐洲物流市場,競相收購民營大型物流運輸企業(yè)。國際物流市場專家們認為,世界上各行業(yè)企業(yè)間的國際聯(lián)合與并購,必然帶動國際物流業(yè)加速向全球化方向發(fā)展,而物流全球化的發(fā)展走勢,又必然推動和促進各國物流企業(yè)的聯(lián)合和并購活動。新組成的物流聯(lián)合企業(yè),跨國公司將充分發(fā)揮互聯(lián)網的優(yōu)勢及時準確地掌握全球的物流動態(tài)信息,調動自己在世界各地的物流網點,構筑起本公司全球一體化的物流網絡,節(jié)省時間和費用,將空載率壓縮到最低限度,戰(zhàn)勝競爭對手,為貨主提供優(yōu)質服務。除了并購外,另一種集約化方式是物流企業(yè)之間的合作與建立戰(zhàn)略聯(lián)盟。◆物流服務的優(yōu)質化和全球化。隨著消費多樣化、生產柔性化、流通高效化時代的到來,社會和客戶對物流服務的要求越來越高；物流服務的優(yōu)質化是物流今后發(fā)展的重要趨勢。5個高點“Right”的服務,即把好的產品（Therightporduct)在規(guī)定的時間（Attherighttime）；合適的地點(Intherightplace),以適當的數量(Intherightquantity),適宜的價格(Attherightprice)提供給客戶將成為物流企業(yè)優(yōu)質服務的共同標準。物流成本已不再是客戶選擇物流服務的唯一標準,人們更多的是注重物流服務的質量。物流服務的全球化是今后發(fā)展的又一重要趨勢。據荷蘭國際售銷委員會（HIDC）在最近發(fā)表的一篇題為《全球物流業(yè)—供應連鎖服務業(yè)的前景》的報告中指出,目前許多大型制造部門正在朝著“擴展企業(yè)”的方向發(fā)展。這種所謂的“擴展企業(yè)”基本上包括了把全球供應鏈條上所有的服務商統(tǒng)一起來,并利用最新的計算機體系加以控制。同時,報告認為,制造業(yè)已經實行“定做”業(yè)務理論,并不斷加速其活動的全球化,對全球供應連鎖服務業(yè)提出了一次性銷售（即“一票到底”的直銷）的需求。這種服務要求極其靈活機動的供應鏈,這也迫使物流服務商幾乎采取了一種“一切為客戶服務”的解決方法?！艟G色物流是物流發(fā)展的又一趨勢。物流雖然促進了經濟的發(fā)展,但是物流的發(fā)展同時也會給城市環(huán)境帶來不利的影響,如運輸工具的噪聲、污染排放、對交通的阻塞等,以及生產及生活中的廢棄物的不當處理所造成的對環(huán)境的影響。為此,21世紀對物流提出了新的要求,即綠色物流。綠色物流包括兩方面,一是對物流系統(tǒng)污染進行控制,即在物流系統(tǒng)和物流活動的規(guī)劃與決策中盡量采用對環(huán)境污染小的方案,如采用排污量小的貨車車型,近距離配送,夜間運貨（減小交通阻塞,節(jié)省燃料和減小排放）等,發(fā)達國家政府倡導綠色物流的對策是在污染發(fā)生源、交通量、交通流等三個方面制定了相關政策。綠色物流的另一方面就是建立工業(yè)和生活廢料處理的物流系統(tǒng)?！舨粩嗖捎眯碌目茖W技術改造物流裝備和提高管理水平。國外物流企業(yè)的技術裝備已達到相當高的水平,目前已經形成了以系統(tǒng)技術為核心,以信息技術、運輸技術、配送技術、裝卸搬運技術、自動化倉儲技術、庫存控制技術、包裝技術等專業(yè)技術為支撐的現代化物流裝備技術格局。今后進一步的發(fā)展方向是:信息化——采用無線互聯(lián)網技術,衛(wèi)星定位技術（GPS）,地理信息系統(tǒng)（GIS）,射頻標識技術（RF）等。自動化——自動導引小車（AGV）技術,搬運機器人（RobotSystem）技術等。智能化——電子識別和電子跟蹤技術,智能運輸系統(tǒng)（ITS）。集成化——信息化、機械化、自動化、智能化于一體。2.2.3國外未來物流市場規(guī)模預測市場調查企業(yè)ForresterResearch預測,2002年通過互聯(lián)網進行企業(yè)間的電子商務交易額,將迅速增長到8400億美元。預計到2002年,全球物流支出將達到4萬億美元,第三方物流達到2810億美元,占全球物流總支出的7%。2.3我國物流市場情況2.3.1我國現代物流產業(yè)現狀我國物流產業(yè)剛剛逐步擺脫計劃經濟體制的束縛,走上市場化道路,改革開放以來尤其是近幾年有了較大的發(fā)展。近年來,電子商務的發(fā)展,擴大了企業(yè)的銷售范圍,改變了企業(yè)傳統(tǒng)的銷售方式以及消費者的購物方式,使得送貨上門等物流服務成為必然。促進了我國物流行業(yè)的興起。在商品倉儲方面,我國各系統(tǒng)、各行業(yè)現有數目眾多的各類倉庫,其中多數是普通倉庫,也有不少專業(yè)化的倉庫,倉庫總面積估計可以位于世界前列；在運輸能力方面,我國的鐵路、公路、水運、航空等各種運輸都有了很大的發(fā)展,這些年一直大力進行鐵路、公路、橋梁、港口、機場場站的建設,我國運輸基礎設施的落后面貌已達到世界中上水平,有的如集裝箱運輸已位于世界前幾位,商品配送經過我國政府多年的積極推動,現在已被廣大企業(yè)和消費者所接受,物資和商業(yè)企業(yè)的配送中心和配送活動較普通地開展起來,配送商品的規(guī)模、種類、形式和相關的電子服務與以前相比都有了很大的發(fā)展,已成為商品流通中一個十分重要的內容；貨運代理等其它物流服務企業(yè)近幾年在企業(yè)數量和服務水平方面也有了較大的增加和提高。中國物流市場劃分及特點見下表:中國物流市場劃分及特點社會物流專業(yè)物流資源社會零散貨物以客戶的供應鏈為核心服務內容快運、快遞、信函供應鏈管理企業(yè)形式快運公司第三方物流企業(yè)社會物流特點:以物流企業(yè)自身體系組成的高效服務網絡鏈為核心,進入客戶供應鏈的程度淺,最易成為國際物流大鱷進入中國市場初期目標,以價格、網絡、信息服務為重要手段。專業(yè)物流特點:物流企業(yè)圍繞客戶形成緊密供應鏈服務關系,因此,客戶在選擇供應商上往往十分謹慎,因此物流企業(yè)進入市場的難度很大,客戶更換物流企業(yè)的置換成本也很高,結果客戶忠誠度要遠高于社會物流。據國際貨幣基金組織1997年的統(tǒng)計,我國當年物流成本占GDP的比重為16.9%,達718億美元（按匯率8.27元/美元,合人民幣5938億人民幣）,按照國際上第三方物流在物流市場上所占平均份額計算,市場份額應在200億美元左右（1654億人民幣）。1999年我國GDP為82054億元,如按此比例,1999年我國全社會的物流成本約為13867億元,第三方物流的市場份額在4618億元左右。我國物流市場還沒有形成一個比較完整的體系,在物流設施、管理手段、經營組織方式上基本還沿用了傳統(tǒng)的管理模式,經營分散、管理落后、物流成本高、效率低、服務水平差的問題并沒有從根本上得到解決。物流信息化水平低,計算機信息管理水平嚴重滯后,物流信息網絡尚未建立,支撐現代經濟發(fā)展的物流體系還沒有形成。隨著電子商務的發(fā)展,我國的物流水平仍難以滿足其需求。首先,從發(fā)達國家來看,第三方物流的功能是設計、執(zhí)行以及管理客戶供應鏈中的物流需求,其特點是依據信息和物流專業(yè)知識,以最低的成本提供客戶需要的物流管理和服務。而現在,我國多數物流企業(yè)是在傳統(tǒng)體制下物資流通企業(yè)基礎上發(fā)展而來,企業(yè)服務內容多數仍是倉儲、運輸、搬運,很少有物流企業(yè)能夠做到提供綜合性的物流服務,第三方物流服務的硬件還是軟件與電子商務要求提供的高效率低成本的第三方物流服務還有較大的差距,信息收集、加工、處理、運用能力,物流的專門知識,物流的統(tǒng)籌策劃和精細化組織與管理能力都明顯不足。其次,條塊分割的物流管理和流通體制制約著物流業(yè)的發(fā)展。電子商務環(huán)境下,物流的專業(yè)化分工特點雖然日益明顯,但是物流的組織和管理卻不斷向綜合性發(fā)展,各種物流方式和物流載體之間的聯(lián)系越來越緊密。但是,我國目前的物流行業(yè)管理仍沿用著計劃經濟時期的部門分割體制。與物流相關的各部分分別由鐵道、交通、民航、內貿等不同政府部門進行管理。依據這種條快管理體制,形成了自上而下的縱向隸屬和管理格局,嚴重制約著在全社會范圍內經濟合理的對物流進行政體統(tǒng)籌和規(guī)劃,妨礙著物流的社會化進程。從根本上說,上述問題的存在是發(fā)展中的問題,隨著我國市場化運行機制的日漸完善,生產力水平的逐步提高,社會總產品的日益豐富,物流需求將會大大增強,相應的從事物流行業(yè)的企業(yè)也會越來越多,伴隨著激烈的市場競爭,企業(yè)的是管理水平、生產效率、技術含量的提高,進而拉動整個物流產業(yè)發(fā)展服務水平的將會大幅提高。在我國以合資名義經營物流業(yè)務的國際知名公司基本上在本土都完成初期的原始積累,完成了從傳統(tǒng)的儲運企業(yè)向整合社會資源,充分調動積極因素實行科學管理的物流企業(yè)的過渡。而內資企業(yè)由于經營成長環(huán)境受限、經營時間有限,基本上都正在經歷儲運向物流的蛻變。2.3.2我國物流市場發(fā)展趨勢從我國國情和發(fā)展的趨勢來看,我國物流市場仍然處在初級階段,在體制機制、組織結構、經營方式等領域還有很大的發(fā)展空間。這不僅是由我國目前的生產、經營和消費方式所決定,而且也是與我國社會主義市場經濟的建設發(fā)展過程相一致。因此可以說,物流市場在我國具有十分廣闊的發(fā)展前景。2000年,中國經濟運行的物流成本高達14863億元,占GDP的比重為16.7％,遠遠高于歐美發(fā)達國家,這一方面說明我國物流領域的管理水平和效率還比較低,另一方面也說明我國物流成本能夠節(jié)約的空間還非常大,第三方物流擁有巨大的發(fā)展空間。我們以2000年的GDP和物流成本占GDP的比重為基數,根據“第十五年規(guī)劃”草案,即十五期間,每5年物流成本的比重下降2%,我國第三方物流在物流市場比例前6年（2000-2005）為國際平均數的1/3左右,后五年為1/2,若按我國GDP的年增長率為8%,可預測未來10年我國物流市場規(guī)模將達到12192億元。2.3.3我國未來物流市場規(guī)模預測對未來10年市場規(guī)模進行預測:假設按照1999年我國物流總成本占GDP比例16.9%,每5年物流成本占GDP的比重下降2%（根據“第十個五年計劃”草案）,即2005年中國物流成本占GDP比例為14.9%,2010年,中國物流成本占GDP的比例為12.9%,則未來十年我國物流成本占GDP比例算術平均值約為14.9%；我國第三方物流在物流市場上的比例前六年（2000~2005）按照國際平均數1/3左右計算,后五年按照1/2計算（根據“第十個五年計劃”草案）,則未來十年第三方物流在物流市場上的比例算術平均值為0.42；GDP增長率按8%計算。根據測算結果,到2010年,我國第三方物流市場總規(guī)模將達到11972億元,而目前我國第三方物流業(yè)才剛剛起步,實際總規(guī)模非常微小,因引發(fā)展空間非常巨大。對未來市場需求的分析:◆國內企業(yè)的改革和發(fā)展提供的市場機會。由于長期以來重生產、輕流通,加上歷史形成的條塊分割,“大而全”、“小而全”等傳統(tǒng)觀念,我國企業(yè)在“物流陷阱”中造成的損失和浪費難以計算。1998年底,例如國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的18.2萬家獨立核算工業(yè)企業(yè)產成品庫存6094億元人民幣,占其全年產品銷售收入的9.6%；如果加上應收帳款12315億元,兩項資金占用為產品銷售收入的29.1%。1998年這18.2萬家企業(yè)庫存貨物周轉次數為1.41次。1998年我國產成品庫存時間為42天,1999年1~9月為46天,而發(fā)達國家平均為20天?？梢?我國企業(yè)物流成本壓縮的空間十分可觀,隨著我國企業(yè)對物流成本控制重視程度的不斷提高,在這方面的挖潛活動將為現代物流業(yè)的發(fā)展提供巨大的市場機會?！艨蛻魧Ψ盏男枨笏街鸩教岣吆投鄻踊峁┑氖袌鰴C會。隨著商品經濟的發(fā)展和人民物資文化生活水平的提高,顧客對服務質量的期望水平將不斷提高并呈現多樣化的趨勢,貨物運輸中小批量、多批次、多品種、高價值的貨物越來越多。能否按照五個“RIGHT”的原則向顧客提供門到門的基本運輸服務和其他增值服務,日益成為衡量客戶服務的質量標準,而這些將為現代物流的帶來新的機會?！敉赓Y企業(yè)大舉進入帶來的市場機會。由于外資企業(yè)較早研究物流,對流通領域的成本控制重視程度較高,與國內企業(yè)相比,跨國公司對物流服務的需求要旺盛得多。到1998年底,世界500強企業(yè)中,已有230家進入了中國市場。這些跨國公司的動作,要求一個強大的物流支持系統(tǒng)作保障。隨著對外開放的不斷深入,進入我國的跨國公司無論數量還是營業(yè)額都將大幅增加,它們對物流服務的需求將進一步增長?！艏尤隬TO帶來的市場機會。加入WTO后,關稅的降低和一些非關稅壁壘的被迫取消,將從出口和進口兩個方面大大促進我國對外貿易的增長。據有關專家預測,加入WTO的五年內,我國的對外貿易總額將會由1998年的3240億元增加到6000億元。進出口總額的增長必然帶來物流的繁榮,從而將為物流業(yè)的發(fā)展提供巨大的市場機會。因此,隨著我國加入WTO、國內企業(yè)對物流成本的不斷重視、客戶對服務的需求水平逐步提高和趨于多元化,物流需求之缺口非常大,我國物流業(yè)尤其是第三方物流業(yè)在近幾年將得到迅速發(fā)展。據中國倉儲協(xié)會1999年初對全國450家大中型工業(yè)企業(yè)進行的一項調查,45.3%的企業(yè)將在未來一兩年內選擇新的物流商,其中75%的企業(yè)將選擇新型的物流企業(yè),而不是原來的倉儲運輸企業(yè),并且64.3%的企業(yè)將把所有的綜合物流業(yè)務外包給新型的物流企業(yè),由這些數字可以看出,我國第三方物流的市場需求相當可觀。2.4北京物流市場發(fā)展現狀2.3.1北京物流市場發(fā)展現狀北京市物流業(yè)近年來得到快速發(fā)展,物流資源豐富,具有廣闊的發(fā)展前景。北京交通運輸網絡初步形成,道路網絡發(fā)達,具備良好的物流體系建設條件。在服務城市、服務產業(yè)過程中,商業(yè)物流的發(fā)展水平也得到了較大的提升,為建立現代化物流體系奠定了基礎,但同時也存在著一系列問題。1.物流資源充足、分布基本合理、平衡性仍需調整北京的物流設施和資源的分布基本上符合從中心向周圍擴散的合理分布要求。四環(huán)以外的倉庫數量占76.9%,其中位于朝陽區(qū)、海淀、豐臺、房山、大興、順義區(qū)域范圍內的倉庫個數占60%,倉儲面積占總面積的57.4%。除了倉儲資源的分布以外,其他如裝卸設備、貨運車輛和倉庫資源的分布基本上是相似的。北京市物流資源分布基本合理,但資源的分配和利用方面存在不平衡性,如朝陽區(qū)與豐臺區(qū)之間的倉儲面積比是2.9：1,而兩個區(qū)的倉儲量大致相等；朝陽區(qū)與石景山區(qū)的貨運車輛數量大致相等,而這兩個區(qū)域之間的貨物運輸量之比為1:4。2.主營物流企業(yè)(第三方物流)有待進一步發(fā)展在調查的企業(yè)中,主營物流企業(yè)所占的比例比較小,僅為21.46%。雖然北京物流行業(yè)中專業(yè)物流企業(yè)和自營物流企業(yè)的比例處于基本平衡的狀態(tài),但是發(fā)展第三方物流的任務仍應加強。3.物流行業(yè)的營業(yè)收入增長速度快,但物流成本較高,行業(yè)經濟效益較低2002年主營物流企業(yè)實現營業(yè)收入107.1億元,比2001年增長16%。然而,2002年主營物流企業(yè)實現利潤總額卻只有3.33億元,只占到營業(yè)收入的3.1%,這也正體現出當前物流業(yè)利潤率較小的事實。這種局面的出現與我國傳統(tǒng)物流企業(yè)的弊端有很大的關系。傳統(tǒng)的物流企業(yè)更多注重的是物流活動中單一活動的利潤,僅僅在物流系統(tǒng)的某個環(huán)節(jié)上追求利潤的最大化,而忽視了物流系統(tǒng)的綜合成本最小化和整體物流利潤的最大化。從目前情況來看,北京流通加工的發(fā)展正處于一個快速增長的階段,2002年貨物流通加工量163.3萬噸,比2001年的149萬噸增長9.6%。在工業(yè)企業(yè)中,流通加工的費用占總物流費用的0.4%,而批發(fā)零售業(yè)已經達到了10.1%。流通加工作為一種在物流活動中起到增加附加值的途徑,將會越來越受到企業(yè)的重視。4.資產狀況以國有資產為主當前北京的物流業(yè)以國有資產為主,雖然傳統(tǒng)的國有企業(yè)在發(fā)展物流業(yè)上存在很大的局限性,但同時也存在一定優(yōu)勢。首先一個優(yōu)勢就是國有資源的充足性,作為一個物流業(yè)剛剛進入快速發(fā)展階段的國家來說,擁有比較集中國有物流資源是物流業(yè)發(fā)展的一個很好條件。另外,傳統(tǒng)的國有企業(yè)在發(fā)展中也已經積累了一定的經驗,在向現代物流業(yè)發(fā)展的過程中將發(fā)揮重要作用。國有資產雖然占有很大比例,但在實際使用中存在較大浪費現象。有一部分資源不僅沒有在物流發(fā)展中起作用,反而成為一些企業(yè)的包袱。比如北京的貨運市場,由于高度的競爭導致了貨運業(yè)空載率居高不下；在倉庫資源方面,據初步估計大約有30%—40%處于閑置狀態(tài)。5.就業(yè)人員素質偏低、物流人才匱乏主營物流企業(yè)從業(yè)人員中,學歷在大專以上的占19%,而且物流專業(yè)畢業(yè)的人員不足1%,物流人才的匱乏限制了物流業(yè)發(fā)展的步伐。6.物流標準化水平偏低集裝箱運輸是運輸業(yè)運輸水平和標準化的標志之一。本次調查4544家企業(yè)集裝箱貨運總量為130817個標準箱,其中制造業(yè)為48389個標準箱,運輸業(yè)為55574個標準箱,商業(yè)為100個標準箱,服務業(yè)為26754個標準箱。從國際城市的集裝箱運輸來看,世界平均集裝箱貨運量占貨運總量的65%,我國不足40%,北京的集裝箱運輸占貨運總量的比例僅有1%,處于很低的水平。除了在運輸方面能很好的體現出北京的物流標準化水平外,在企業(yè)之間的物流運作規(guī)范統(tǒng)方面標準化程度也不高。7、信息化程度不高在調查的企業(yè)中有不少的企業(yè)已經開始使用計算機作為企業(yè)管理、決策、運作的信息系統(tǒng),但是,大部分企業(yè)仍然只是將計算機作為一種操作工具,只用來進行一些簡單的單證和表格的處理,這樣的企業(yè)還不能稱為信息系統(tǒng)的使用者。近兩年,物流企業(yè)數量迅速增加,2000年注冊的物流企業(yè)約為150家。商業(yè)、交通、郵政等行業(yè)的不少企業(yè)組建了物流公司,對外開展物流服務。少數國際知名的物流企業(yè)也通過合作等方式進入北京?！熬盼濉币郧?營業(yè)面積1萬平方米以上大型商場約有75%主要集中在三環(huán)路以內地區(qū)。隨著舊城改造,人口外遷,大型超市主要集中在三環(huán)路至四環(huán)路之間的城市新開發(fā)地區(qū),其數量占超市總數的47.4%；倉儲式商場在城市邊緣地區(qū)布局的趨勢越來越明顯,三環(huán)路以外占全市總數的80%。商業(yè)布局的變化,需要在五環(huán)路至六環(huán)路附近盡快建設現代化物流設施。2.3.2北京市物流市場發(fā)展前景北京市商委、計委于2002年初制定了《北京市商業(yè)物流發(fā)展規(guī)劃（2002-2010年）》,提出2005年我市要初步建立以大型物流基地為核心、以綜合性及專業(yè)性物流配送區(qū)為節(jié)點的物流體系框架,到2010年計劃建成3個大型物流基地、17個物流配送區(qū),形成高效、成熟的物流網絡體系,總體上達到國際先進水平。北京物流的發(fā)展目標是“北京物流發(fā)展要立足服務首都經濟發(fā)展和生活消費、輻射環(huán)渤海地區(qū),兼顧國內外物流需求,到2020年,建成分布合理、結構優(yōu)化、先進適用、高效低耗的現代物流體系,使北京的綜合物流能力達到世界級城市21世紀初葉水平?！?.服務項目全面、專注特定行業(yè)、非資產型的物流公司具有競爭優(yōu)勢。由于物流公司的快速增加,主要物流服務項目上的競爭日趨激烈?；A性服務項目競爭激烈程度高于延伸服務項目,如北京地區(qū)的倉儲業(yè)競爭相當激烈,價格很低。由于大量全國性物流公司及外資背景物流公司的進入,北京的物流市場也受到了外來物流公司的激烈競爭,北京地區(qū)物流服務投標會基本都是座無虛席,競爭可見一般。由此可見,服務項目全面、專注特定行業(yè)、非資產型的物流公司具有一定的競爭優(yōu)勢。2.物流業(yè)整合趨勢據《北京市物流業(yè)現狀調查報告》顯示,北京市制造業(yè)和批發(fā)貿易業(yè)自營物流的比重高達74.2％,專業(yè)物流企業(yè)物流量有25.8％。拆除部門及系統(tǒng)藩籬,突破地區(qū)與行業(yè)限制,促進各種物流資源、各個物流環(huán)節(jié)和多種經營方式的整合已成為北京市物流業(yè)發(fā)展的總體趨勢,北京市物流業(yè)整合還需要一個相當長的過程。2.5本項目競爭優(yōu)勢2.5.1先進的物流管理理念和模式隨著物流需求越來越即時化,越來越要求靈活、迅速的反應,為了參與更高層次的競爭,就必須加強基礎管理和規(guī)范化運作。***公司所做的正是區(qū)別傳統(tǒng)的物流模式。首先,公司的目標對象是中小型制造商,企業(yè)從原材料購進到加工至成品在展示、銷售發(fā)貨到最終客戶整個全過程全部由此地完成。其二,零售商,商家可以將倉儲商品通過展廳展示達到零售或批發(fā)全過程。其三,物流公司仍然可以完成收貨、倉儲、發(fā)貨、配貨等工作。同時,公司還提供全方位的相關配套服務,例如:運輸、申報各種手續(xù)、物業(yè)管理等。總之,按照客戶所需進行建設施工,使之成為國內最先進的物流地產管理模式。目前,公司與美國旗下的ONTHEBRINK,MOBILELIGHT公司、R、Y、PROPERTIES公司、FARLINKINTERNATIONAL公司、臺灣旗下的茂矽公司、大毅電子公司、力成科技公司、隆電電子公司、香港羊城國藥公司、韓國PICO商業(yè)大廈均已簽訂意向、適機完成。2.5.2采用物流信息技術,提高企業(yè)反應能力***物流商務中心將是一個新型的現代化物流地產中心。現代物流業(yè)的發(fā)展離不開完善的信息系統(tǒng)、個性化、智能化的物流管理服務的支持。***物流商務中心在規(guī)范物流運作的基礎上,將通過提供展廳、辦公、相關配套咨詢服務設施及實現物流業(yè)務的網上交易和資源配置等多種先進技術,提高企業(yè)的服務水平和對客戶以及市場的快速反應能力。物流商務中心將根據我國物流市場的特點,依托首都優(yōu)越的地理位置和輻射功能,立足為北京經濟服務,溝通各省市的交流,充分利用現有的物流資源,為客戶提供全方位的物流商務服務。

第三章土地利用現狀、建設條件和總圖運輸3.1土地利用現狀及交通條件本項目位于北京順義區(qū)南法信鎮(zhèn)順于路北側。項目用地及周邊范圍用地性質在北京市土地利用總體規(guī)劃修編中全部為建設用地。北部為空港物流園四街,西面為順達路,東臨順盈路,南部為順于路。北京市規(guī)劃委員會于2005年9月27日頒發(fā)了項目用地規(guī)劃意見書（見附件）。本項目所在地位于機場北側,距市區(qū)15公里,東距天津海港180公里,機場高速公路、李天高速路、機場東線三條通達機場的高速路、機場北路、城市輕軌、順平路、六環(huán)路、101國道（直達哈爾濱）、京承高速路、京承鐵路等,縱橫交錯,四通八達,具有從事物流商務不可多得的地理優(yōu)勢和交通便利。本項目建設地點四周環(huán)境風景秀麗,氣候宜人。南側是溫榆河綠色生態(tài)走廊,十幾家別墅區(qū)象顆明珠灑落其間。在CDB.使館區(qū)、中關村等工作的萬余外籍人士在此居住。氣候屬暖溫帶半濕潤大陸性季風性氣候,周圍水土豐沃。附近是首都國際機場,北京空港工業(yè)區(qū)、空港物流園區(qū)、出口加工區(qū),交通四通八達,為建設物流商務中心供了極佳的地理環(huán)境。本項目選址較合理,地理優(yōu)越,交通十分便利,發(fā)展?jié)摿^大。3.2市政基礎條件本項目所在地周邊的水、電、路等基礎設施條件良好。3.2.1供水用地性質以儲運為主,日用水量低于工業(yè)區(qū)與住宅區(qū),供水由順義區(qū)衛(wèi)星城第三自來水廠解決。北京***物流商務中心用水主要為綠化用水和生活用水,采用環(huán)狀管網供水,水質符合國家飲用水標準,供水壓力0.3Mpa。3.2.2排水排水實行雨污分流。雨水管線匯入小中河。污水管線匯入順義城區(qū)市政污水干線,最終進入順義區(qū)污水處理廠統(tǒng)—處理。3.2.3供電由順義區(qū)西辛、后沙峪110KV變電站雙路供電。3.2.4供熱該中心建筑采暖及空調系統(tǒng)采用天然氣,引自順義區(qū)燃氣公司干線管道,采用環(huán)狀供氣管網,天然氣供氣壓力0.2Mpa。3.2.5電信順義區(qū)設有寬帶傳輸網絡,可滿足項目所需的電信條件,并提供100M寬帶的光纜接入。3.2.6有線電視采用光纜接入,可提供45套以上電視節(jié)目。3.3工程地質條件3.3.1地形、地貌順義區(qū)處于燕山山脈南麓、華北大平原北端,東西長45km,南北寬30km,總面積1016km2,其中,平原占95.7％,地勢北高南低,東北山地最高點海拔637m,平原地區(qū)海拔25-45m,坡度平緩,約為O.6‰。3.3.2地質、水文該項目所在區(qū)域的工程地質評價為II類區(qū)和III類區(qū)。II類區(qū)適于一般工業(yè)與民用建筑,在建設時要采取防水措施；III類區(qū)在建設時要解決內澇及施工涌沙問題。地質狀況優(yōu)良,基巖埋深80-180米,基巖面起伏平衡,無斷裂帶,國家規(guī)定建筑抗震等級按8度設防。工程地質情況可以滿足一般工業(yè),民用建筑工程需要,地耐力12-15噸/平方米。凍土深度0.85米。地下水位深度1.6-4.5米,且對混凝土無腐蝕性。3.3.3氣象、氣候該地區(qū)屬于典型的暖溫帶半濕潤半干旱季風氣假。四季分明,春季少雨多風沙,夏季炎熱多雨,秋季天高氣爽,冬季寒冷干燥多風少雪。年平均氣溫攝氏度11.5度,最高平均氣溫攝氏26度,最低平均氣溫攝氏零下4度,年平均風速2.2米/秒,年平均降水量600毫米。根據順義區(qū)氣象站多年氣象資料統(tǒng)計:1.風速、風向頻率多年平均風速為2.Om／s,采暖期(.3月)多年平均風速為2.5m/s。4月份平均風速最大,為3.5m／s；8月份平均風速最小,為1.7m／s:該區(qū)域內平均風速較小,小于或等于2.0m／s的風速出現達66.4％。冬季以N、NW、NE風向為主,其多年風向頻率統(tǒng)計結果分別為17%、13%、13％,N、NW、NE風頻率合計占43％；春夏季以SE、S、SW風向為主,其多年風向頻率統(tǒng)計結果分別為14％、12％、6％,SE、S、Sw風頻率合計占32%；年靜風頻率占11%。2.降水量順義多年年平均降水量為634.8mm。降水的分布季節(jié)與氣候季節(jié)轉換相隨,降水有明顯的季節(jié)性,3-6月降水量總計125.8mm,占全年降水量的19.7％；9-11月降水量為76.6mm,占全年降水量的12％；12-2月降水量為9.5mm,占全年降水量的1.5％?？梢娊邓嗉杏谙募?其中7、8兩月最多,為462.7mm,占全年降水量的66.8％,冬季降水量最少。降水強度在不同季節(jié)不一致,順義降水比較集中,又以強度較大的陣性降水為主,最大日降水量出現在8月份,為218.4mm,6-8月日最大降水量是春、秋、冬三季日最大降水量的1.96倍。3.氣溫多年平均氣溫為12.1℃。最冷月為一月份,多年平均氣溫為—4.9℃（在-8.0℃-3.3℃之間,變幅4.7℃）；最熱月為七月份,多年平均氣溫為25.8℃（在23.9℃—27.3℃之間,變幅3.4℃）。氣溫年差30.6℃。各月平均氣溫差值不一致,6—8月份氣溫相差較小,12—2月份氣溫差值較明顯,故而充分表現出大陸氣候特點。歷年極端最高氣溫平均36．3℃,極端最低氣溫平均—14．3℃,差值為50．6℃。4.濕度順義區(qū)多年平均相對濕度為57.6％,近十幾年來平均濕度在55%-60%之間,其變化的幅度不大。年平均濕度在47％-67％之間為半濕潤季節(jié)；67％以上為濕潤季節(jié)；47％以下為干燥季節(jié)。以此為標準衡量,順義相對濕度的年變化是明顯的,1—2月相對濕度在45％以下,屬于干燥季節(jié)；3-6月和12月相對濕度在47％-64％之間,屬于半濕潤季節(jié)；7-11月相對濕度67％左右,僅有7、8、9三個月在68％-78％之間,屬于濕潤季節(jié),7月份相對濕度極值達到86％,1月份相對濕度的最低值為26%,一年中有7個月為半濕潤、有3個月為濕潤、有2個月為干燥,可以看出順義屬于半濕潤地區(qū)氣候的特點。5.蒸發(fā)量順義歷年年均蒸發(fā)量為2030.1mm,各年變動在1590.8mm-2539.8mm之間。在一年中,蒸發(fā)量以5月份最多,可達310.8mm；12月份最少,僅64.1mm；4-8月份蒸發(fā)量大于歷年年均蒸發(fā)量,其它各月皆小于歷年年均蒸發(fā)量。3.4總平面布置與交通3.4.1布局依據和原則1.嚴格執(zhí)行國土資源部發(fā)布和實施的《工業(yè)項目建設用地控制指標（試行）》的通知的規(guī)定2.符合北京市總體規(guī)劃和征地要求,充分利用建設用地,達到項目擬定的規(guī)模要求。3、在滿足功能使用要求和技術經濟合理的前提下,努力使物流中心做到功能分區(qū)明確,建筑群體布局合理,建筑造型和手法具有強烈的時代感,注意環(huán)境綠化、美化。4、滿足城市規(guī)劃、消防、衛(wèi)生等規(guī)程、規(guī)范要求,合理組織人流、物流,減少交叉和干擾,安排足夠的停車場地,采用集中和分散相結合的停車方式。3.4.2總平面布置本項目用地以南是順于路,以北是物流園四街。本次新建辦公樓布置在建設用地的西部,展廳-辦公-倉儲三位一體的物流商務設施分別布置在南北兩側,內部環(huán)路相通,構成一個完整的物流商務中心,避免了周圍干路人流、車流的干擾。3.4.3交通組織根據城市規(guī)劃要求,在實際規(guī)劃用地內加密布置市場用路,形成棋盤格局的路網,使展廳、倉儲中心、辦公樓等建筑物四周布有環(huán)路,滿足消防、運輸停車要求。中心車流出入口設在順盈路東側,作為主入口,次入口設在順于路北側。中心內部道路10—15米寬,分布在辦公、倉儲中心的四周。停車位采用集中與分散相結合的停車方式。3.4.4總圖技術經濟指標本項目實施后,總圖主要技術經濟指標如下:本項目總占地面積:93畝建筑面積:71352平方米建筑基底面積:36000平方米容積率:1.13建筑密度:58.12%綠化率:14.5%投資強度:2679萬元/公頃

第四章建設規(guī)模和建設內容4.1建設規(guī)模本項目通過辦公、展廳、倉儲三位一體的物流設施及相關配套服務設施的建設,吸引100余家國外中小型制造商、零售商、物流公司,實現制造商成品生產、展示、銷售發(fā)貨,零售商倉儲產品的零售、批發(fā),物流公司收貨、倉儲、發(fā)貨、配貨等各種業(yè)務相結合的國內最先進的物流地產中心。項目征地93畝。4.2建設原則該物流地產中心建成后,將通過國際化、網絡化、個性化、信息化智能化的物流管理服務,為客戶創(chuàng)造更大的價值,提高項目的競爭力。項目建設原則:高效、快速、安全、環(huán)保一、合理安排物流中心各功能區(qū)和配套設施的建設布局,規(guī)劃與功能分區(qū)既滿足經營與管理需要,又體現現代物流中心的特點。二、堅持不斷創(chuàng)新,運用現代科學管理手段原則,利用先進信息網絡技術,建成物流中心信息管理系統(tǒng)。三、本著節(jié)約資金、減少投資的原則,采用先進、成熟、適用、可靠的技術方案和設備。四、按照項目建設“三同時”的原則,搞好環(huán)保、職業(yè)安全衛(wèi)生、節(jié)能、節(jié)水、消防等設施的設計。4.3建設內容建設項目主要包括:倉儲中心、展廳、辦公樓、停車場、綠地、物流信息系統(tǒng)及相關的軟硬件設備。4.3.1土建工程本項目新建建筑物71352平方米,其中展廳-辦公-倉儲物流商務中心33984平方米；辦公及宿舍樓37368平方米。總占地面積36000平方米。對建筑物的設計應滿足物流中心的使用要求；地震烈度按8度設防。建筑安全、結構等級為二級。主要建筑物如下表所示:項目名稱數量（幢）層數建筑面積（平方米）建筑結構層高（米）辦公樓1633984框架結構一層6.5二四層3.5辦公、展廳、倉儲三位一體物流商務設施40局部兩層37368框架、鋼結構一層4.5二層3.5門衛(wèi)2160磚混結構停車場400個4.3.2設備配置本項目設備配置主要為貨架、叉車、籠車和運輸車輛。因上述所需運輸設備大部分可利用公司現有設施,只須少量在本期建設中進行增添。

第五章環(huán)境保護、節(jié)能和消防措施5.1編制依據《中華人民共和國環(huán)境保護法》（1989）《北京市水污染物排放標準》（試行）（1985）《環(huán)境空氣質量標準》（GB3095-1996）《地下水質量標準》（GB/T14848-93）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（GB3096-1993）《機場周圍飛機噪聲環(huán)境標準》（GB9660-88）《北京市城市綠化條例》《鍋爐污染物綜合排放標準》（DB11/139-2002）《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標準》（GB12348-90）《建筑施工場界噪聲限值》（GB12523-90）《中華人民共和國固體廢棄物污染環(huán)境防治法》（1995）5.2環(huán)境質量現狀5.2.1環(huán)境空氣本項目所在區(qū)域大氣環(huán)境中S02.NO2和TSP的監(jiān)測結果均符合國家《環(huán)境空氣質量標準》(GB3095—1996)中二級標準要求。5.2.2水環(huán)境所在地區(qū)域的地表水體主要是七干渠,現已多年干旱無水。通過對北京市京順機動車檢測場自備地下水井水質調查,水質較好。5.2.3主要環(huán)境保護目標所在區(qū)域內未發(fā)現歷史文物、名勝古跡以及珍貴動植物等重點保護目標。主要環(huán)境保護目標為園區(qū)附近的村莊及單位等,如首都國際機場、首都機場導航站等。5.3污染源及防治措施5.3.1大氣污染該項目大氣污染主要來自天然氣燃燒產生的大氣污染物、運輸車輛產生的汽車尾氣,及施工期間的揚塵。在拆遷舊構筑物、開挖土石方、澆注基礎作業(yè)過程中以及車輛運輸進行有裝卸運輸土建材料時,會產生車輛廢氣、揚塵及攪拌和篩分系統(tǒng)的粉塵等、危害大氣環(huán)境；另外,施工中運輸車輛在運輸線路沿途也會帶來大氣污染。其中,對環(huán)境影響較為突出的是施工揚塵。施工揚塵一般來自以下幾個方面:土方的挖掘揚塵及現場堆放揚塵；混凝土攪拌站產生的揚塵；建筑材料(白灰、水泥、沙子、石子、磚等)的現場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人員流動、車輛運輸造成的現場及道路揚塵。該項目施工中,在裝卸施工渣土、土方以及生活垃圾時采取防塵措施,運輸車輛加蓋布,保持車輛清潔,施工現場采取設立圍擋等防塵措施。同時,對各種運輸車輛加強日常維護、檢修,確保車輛尾氣達標上路。這樣,就不會給外環(huán)境帶來大的污染。5.3.2噪聲本項目施工期間的噪聲污染,主要是施工機械及運輸車輛所致,聲源有固定式和移動式,各施工階段所采用的施工機械不同,對環(huán)境造成的施工噪聲污染水平也不同。土石方階段的主要噪聲源是挖掘機、推土機、裝載機和各種運輸車輛等,大多數為移動聲源。打樁階段的主要噪聲源是各種打樁機以及一些打井機、風鎬、移動式空壓機等,大多數為固定聲源,該階段產生的噪聲影響最大。結構階段是建筑施工中周期最長的階段(工期一般為—年或者數年),使用的設備種類較多,噪聲主要來自運輸車輛、汽車吊車、塔式吊車、攪拌機、振搗棒等,此階段應是重點控制施工噪聲的階段。裝修階段施工時間較長,但聲源數量較少,聲源主要包括砂輪鋸、電鋸、電梯、吊車、切割機、卷揚機等。本項目以儲運為主,建成后運營期間噪聲污染源主要來自運輸車輛、水泵、庫房及空調系統(tǒng)的風機等。其中運輸車輛的噪聲一般80-100dB(A)左右,水泵的噪聲一般75-95dB(A)左右,風機的噪聲源強一般80-90dB(A)左右。為減少噪聲對環(huán)境的影響,選用低噪聲或超低噪聲的機器設備,設備基礎采取隔聲、減震、消聲等降噪措施。各類車輛運輸在市場區(qū)內禁止車輛鳴笛。5.3.3廢水施工期間的廢水包括施工本身產生的廢水、施工人員的生活污水以及公共衛(wèi)生設施排水等,施工本身產生的廢水主要包括土方階段降水井排水、結構階段混凝土養(yǎng)護排水以及各種車輛沖洗水等。如果隨意排放會對地下水產生危害,在施工中應加強管理,廢水采取處理措施,就不會對當地水環(huán)境產生大的污染。運營期水污染源主要是生活污水。為減少污染,污水將統(tǒng)一排入順義污水處理廠處理后得出水水質將達到排放標準。5.3.4固體廢棄物在施工期間產生的固體廢物主要包括原占地構筑物拆遷、土方工程等的棄土、淤泥、施工渣土,損壞或廢棄的各種建筑裝修材料、包裝材料,以及施工人員的生活垃圾等,如果處理不當,會引起揚塵污染大氣,或被雨水登淋慮而滲入地下,污染地下水。項目施工期間,應對這些固體廢物定點堆放,妥善處置,施工人員的生活垃圾送至順義區(qū)垃圾消納廠,施工渣土等及時清運,裝卸及運輸過程中采取有效的防塵措施。對固體廢物分類收集,可利用的固體廢物回收利用,以減少排放。這樣,就不會產生不良影響。項目建成后,固體廢物主要為生活垃圾,包括廢紙、垃圾袋、清掃垃圾、包裝廢棄物等。固體廢物將分類收集,定期清運至順義區(qū)垃圾場統(tǒng)一處理,不會對當地產生污染。5.4綠化為美化環(huán)境,本項目建筑總平面布置充分利用空地進行綠化,提高綠化面積,美化環(huán)境,減少場內車輛及場外道路灰塵對場區(qū)周圍環(huán)境的污染；沿場區(qū)外圍綠化帶種植闊葉樹種,場內空地主要種植草坪。5.5環(huán)境影響評價由于本項目對交易市場運行過程中產生的噪聲、煙塵、廢水、廢料等污染物采取了有效的防治理措施,減少了對當地環(huán)境的影響,完全可以達到國家環(huán)保相關標準的要求。5.6節(jié)能措施本項目在原有土建工程及公用設施、輔助工程及生活設施的基礎上進行,以節(jié)省投資和能源的消耗。5.6.1建筑節(jié)能本項目建筑節(jié)能貫徹《民用建筑節(jié)能設計標準》實施細則(DBJ01-4-88)的要求。選用新型保溫性能良好的墻體材料(包括外墻和內墻)；熱力管網選用良好的保溫系統(tǒng),屋面采用金屬保溫夾心板,雙屋保溫屋頂采光窗。5.6.2節(jié)電1.合理選擇高開關站及變電所位置以接近負荷中心,節(jié)省輸電線路和輸電損失。2.選用低損耗高效電力變壓器,合理選擇變壓器電容,使變壓器在經濟方式下運行。3、選用節(jié)能型電容、光源和燈具。合理進行無功補償,減少無功損耗。5.7消防措施在總體布置中,備建筑物之間均設置6米以上的消防環(huán)形通道,以保證消防車安全行使和作業(yè)需要。單體建筑物設計滿足《建筑設計防火規(guī)范》的要求。本項目辦公、倉儲等建筑為一、二級耐火等級,丙類建筑,同一時消防用水由園區(qū)內消防水池和水塔聯(lián)合供給,供水壓力為0.36Mpa。本工程各建筑物室內均設有室內消火拴系統(tǒng)。系統(tǒng)由消防水池、消防泵組、消防管道、消火栓和閥門組成?；馂臅r,啟動消火栓處按鈕即可啟動消防泵供水滅火。室外設置地下式消火栓和生活消防合用環(huán)狀給水管網。在辦公和倉儲中心等處配置手提式和推車式干粉滅火器。

第六章項目實施進度計劃6.1項目建設期本項目建設期10-12個月。迫于市場的競爭壓力,項目盡可能在最短的時間里完成并交付使用。本項目的建設工程從開始實施到交付使用計劃用時10-12個月。為使工程按計劃順利進行,要求建設單位精心組織,周密安排,使設計、施工和設備交付以及安裝調試環(huán)節(jié)緊密銜接,交叉進行,確保工程建設如期完成。6.2項目建設進度本項目的主要工作內容包括:項目審批、方案設計、土建工程、設備安裝和調試、與制造商、零售商、物流公司等簽訂合作協(xié)議。其中土建工程包括辦公及宿舍樓施工、展廳-辦公-倉儲中心施工工程。具體實施進度計劃詳見表6-1。表6-1北京***物流商務中心項目實施進度表進度項目項目實施進度（月）2005年2006年121234567891.項目審批2.方案設計3.土建施工3.1辦公及宿舍樓施工3.2六層辦公樓施工3.3展廳-辦公倉儲中心施工4.設備采購5.設備安裝及調試6.招商第七章項目組織機構與勞動定員7.1企業(yè)組織機構公司機構將設置七個部門,即財務部、人力資源部、公司事務部、工程部、物業(yè)管理部、市場運營一部、市場運營二部。公司實行董事長領導下的總裁負責制。總裁、副總裁由董事會任免。重大事項須經董事會研究決定通過。公司組織結構圖董事會董事會財務部副總裁副總裁審計室總助總裁人力資源部公司事務部工程部物業(yè)管理部市場運營一部市場運營二部7.2人員編制公司定員48人。項目建成后,所需要的人員由社會公開招聘。其中管理人員19人,營銷人員16人,技術人員13人。具體人員定崗詳見表7-1。表7-1勞動定員序號部門名稱人數1管理人員192營銷人員163技術人員13合計48

第八章投資估算及資金籌措8.1投資估算8.1.1編制依據1.國家計委和建設部聯(lián)合頒布的計投資（1993）530號文《建設項目經濟評價方法與參數》（第二版）。2.北京市城鄉(xiāng)建設委員會1997年編制的《北京市建設工程費用》。3.***投資有限公司提供的相關資料。8.1.2編制說明1.建筑工程參照類似工程的投資情況進行估算,并根據工程所在地的人工、材料等價格做了相應的調整。2.設備購置費用是按現行價格加設備運雜費計取。3、根據國家計委（1999）1340號文件規(guī)定,自1999年10月份起,編制和審核項目造價時,漲價預備費按零計算。因此本項目不計取漲價預備費,只考慮基本預備費,按6%計取。4、土地費用：按照市發(fā)改委、市土地局、市財政局、區(qū)地稅局、市民政局等單位頒發(fā)的有關文件規(guī)定,每畝建設用地為30萬費用,市政代征地減半收費。該項目建設用地93畝。累計土地費用2790萬元。8.1.3建設投資根據本項目建設內容,對工程建設費用、其他工程費用、預備費等進行了投資估算。經測算,本項目建設投資16545萬元,其中:建筑費用:12083萬元設備及安裝費用:155萬元工程建設其它費用:3371萬元預備費用:937萬元具體各項構成詳見附表1項目總投資估算表。8.1.4流動資金估算根據企業(yè)經營狀況,采用分項詳細估算法對流動資金進行估算（詳見附表4）,本項目需流動資金216萬元,鋪底流動資金65萬元。8.1.5總投資本項目總投資共計16610萬元,其中建設投資16545萬元,建設期利息無,鋪底流動資金65萬元。8.2資金籌措項目總投資16610萬元全部由企業(yè)自籌解決。資金籌措方案詳見附表2。

第九章經濟評價9.1財務估算9.1.1財務估算依據1.項目經濟評價的方法按照國家計委頒發(fā)《建設項目經濟評價方法與參數》第二版,以及國家頒發(fā)的有關稅收、財務制度等相關法規(guī)的基礎上進行的。2.評價計算期11年,建設期1年。3.財務的基準收益率為10%。4.評價的本位幣為人民幣元。9.1.2收入估算本項目測算收入來源主要來自:倉儲業(yè)務、展廳業(yè)務及辦公面積出租業(yè)務。其中本項目實施后,倉儲業(yè)務收入將達到2626萬元,展廳業(yè)務及辦公面積出租業(yè)務按照相關收費標準,估計分別達到730萬元和2628萬元,因此正常年項目總收入預計為5986萬元。9.1.3產品成本估算1.水電汽等消耗費本項目動力消耗主要為水、電消耗、冬季供暖和運輸油費等,消耗指標參照前述章節(jié)內容,單價參照采購當地的現行價格。在整個計算期內按不變價格進行測算。經測算,正常年動力消耗費為50萬元。2.工資及福利費本項目勞動定員48人,管理人員、營銷人員、工人工資及福利費用年平均分別為3.4萬元、3萬元和2.4萬元。3.折舊及攤銷固定資產折舊采用平均年限法,建筑工程按20年進行折舊,留殘值5%,年折舊費618萬元；設備按10年進行折舊,留殘值5%,年折舊15萬元。土地按50年使用權攤銷,其它遞延資產按5年攤銷,不留殘值。4.維修費參照同行業(yè)現狀,暫定本項目設備設施維護費按年折舊費的30%計提。5.財務費用本項目財務費用為流動資金貸款利息。6.銷售費用:按營業(yè)收入8%計,包括在運營過程中所涉及的招商廣告費等。7、管理費用：按營業(yè)收入10%計,包括咨詢費、辦公費等。8、總成本費用正常年,總成本費用為2107萬元,經營成本為1465萬元（詳見附表3）。9.1.4利潤正常年,年利潤總額為3556萬元,年稅后利潤2383萬元（詳見附表7）。9.2經濟效益分析9.2.1.盈利能力分析正常年投資利潤率,投資利稅率投資利潤率:17.57%投資利稅率:19.38%9.2.2.現金流量分析本項目全部投資內部收益率稅前、稅后分別為19.79%和14.21%；凈現值分別為8503和3441萬元（10%折現率）；投資回收期稅前5.65年、稅后6.79年（含建設期）。上述指標說明項目具有較強的贏利能力,經濟效益良好。9.2.3盈虧平衡分析按生產能力利用率計算的盈虧平衡點（BEP）計算公式為:BEP（%）=年固定總成本/（年銷售收入-年可變成本-年銷售稅金及附加-年增值稅）*100%。經計算,營業(yè)收入第一年只要達到65%,第二年、第三年分別達到51%和43%,企業(yè)就可保本不虧損,說明該項目承擔風險能力極強。9.2.4.敏感性分析項目的敏感性分析主要從建設投資、營業(yè)收入、經營成本三個因素的變化,來考察項目全投資稅后內部收益率的敏感性,見下表所示：表9-1敏感性分析表變化因素-10%-5%基本方案5%10%營業(yè)收入12.33%13.24%14.21%15.37%16.04%經營成本15.13%13.89%14.21%12.98%13.29%建設投資16.54%15.33%14.21%13.18%12.21%上述敏感性分析圖表表明,各因素的變化都不同程度地影響內部收益率,其中最敏感的因素為營業(yè)收入,其次為經營成本,但兩者分別下降10%和5%,而建設投資增加10%和5%時,財務內部收益率還高于10%的基準收益率,因此表明本項目具有較強的抗風險能力。第十章研究結論***物流商務中心項目作為順義區(qū)大型現代物流中心之一,為了提生北京市的現代物流水平,培育首都經濟發(fā)展的新增長點,提高城市綜合競爭力,加快構建北京國際化大都市框架的進程,實施本次建設工程,其建設符合首都城市功能的總體發(fā)展要求,符合順義區(qū)域經濟的可持續(xù)發(fā)展,符合北京市物流體系的發(fā)展規(guī)劃。按照節(jié)約資金、先進性與適用性并重的原則,本項目在充分利用園區(qū)提供的公用設施的基礎上,通過新建展廳-辦公-倉儲三位一體的現代物流商務設施、道路、綠化等輔助設施及物流信息管理系統(tǒng),使其成為吸引制造商、零售商、物流公司,集展示、加工、批發(fā)零售、物流等幾大業(yè)務積聚的現代物流商務中心。項目總投資為16610萬元,其中：建設投資16545萬元,鋪底流動資金65萬元。資金籌措全部由企業(yè)自籌解決。由財務分析可知,各項財務指標較好,項目投資效益較高,且實施后會產生很好的經濟和社會效益。建議順義區(qū)、北京市給予大力的政策扶持,盡快批準項目實施。附表1總投資估算表單位:萬元序號工程或費用名稱建筑費用設備費用其它費用合計一工程費用120831550122381展廳、倉儲、辦公一體化設施5098050982辦公樓672667263門衛(wèi)444設備及安裝調試1351355消防20206綠化36367管溝管網80808道路停車場139139二工程建設其它費用337133711征地費279021962前期工作費1221223勘察設計費1841844招標代理費37375工程監(jiān)理費1101106建設單位管理費128128三預備費用9379371基本預備費9379372漲價預備費小計建設投資12083155430816545四建設期利息00五鋪底流動資金6565總投資16610

附表2投資使用計劃與資金籌措表單位:萬元序號項目合計建設期經營期項目總投資16610資本金占總投資比例100.00%1項目投入總資金167621654514436361.1建設投資16545165451.2建設期利息001.3流動資金本年增加額21614436362資金籌措167621654514436362.1資本金16610165454311112.1.1自有資金16610165454311112.1.1用于建設投資1654516545用于鋪底流動資金654311112.1.2申請國家專項資金002.1.3地方配套資金2.2借期借款00流動資金借款增加額1511012525附表3總成本費用估算表單位:萬元序號年份項目經營期第2年第3年第3年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年合計業(yè)務量推進速度60%80%100%100%100%100%100%100%100%100%1水電氣等費用505050505050505050505002工資及福利14814814814814814814814814814814803折舊63363363363363363363363363363363314修理費19019019019019019019019019019018995攤銷費67467467467467433716管理費用35947959959959959959959959959956277銷售費用28738347947947947947947947947945018財務費用5788888888769總成本234725642781278127812107210721072107210723787其中:固定成本193620572178217821781504150415041504150418045可變成本4115076036036036036036036036035741經營成本103412501465146514651465146514651465146514008

附表3-1固定資產折舊估算表單位:萬元序號項目年限原值殘值2345678910111合計1.1原值131741.2折舊費6336336336336336336336336336331.3凈值12541119081