物業(yè)公司工程部管理手冊樣本

物業(yè)公司工程部管理手冊樣本

工程部管理手冊目錄

一、工程部工作職責

二、工程部管理目標

三、工程部服務質(zhì)量指標

四、工程部服務承諾

五、工程部崗位職責

六、工程部組織架構(gòu)

七、工程部管理制度

八、工程部各機電系統(tǒng)（供配電、暖通、給排水、弱電、

精裝修）操作步驟

九、工程部維修工作單步驟

十、設備節(jié)能方法

H"?一、應急預案

十二、物品出入庫管理制度

十三、工程部巡檢制度及相關表格

一、工程部工作職責

工程部是物業(yè)企業(yè)管理部門之一，負責所轄區(qū)域工程管理

工作，其關鍵職責以下：

1、認真落實實施國家相關物管理制度和法規(guī)，遵守企業(yè)

各項規(guī)章制度；

2、建立健全工程管理要求；

3、健全租戶檔案管理設備設施檔案；

4、核實所轄區(qū)域各租戶水電等費用；

5、審核所轄區(qū)域租戶進、出場物業(yè)工程條件審核及相關

工程方面圖紙；

6、負責所轄區(qū)域內(nèi)各項改造施工審核及驗收；

7、監(jiān)督及驗收所轄租戶裝修改造工程過程；

8、負責所轄區(qū)域內(nèi)機電設備設施（即供配電、暖通空調(diào)、

發(fā)電機、電扶梯、弱電通訊、給排水等）運行、維護管理工作;

9、督促《裝修手冊》及相關物業(yè)工程方面要求要求簽定

和實施；10、協(xié)調(diào)配合購物中心各職能部門做好物業(yè)工程方面

服務工作11、對外協(xié)調(diào)好所轄區(qū)域如供水、供電、供氣、節(jié)

水辦及環(huán)境保護政府部門配套工作。

二、工程部管理目標

工作目標：

安全、節(jié)能、環(huán)境保護；質(zhì)量轉(zhuǎn)變；超越租戶和用戶期望

1、為確保企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略目標實現(xiàn)，確保設備設施安全運行，

以企業(yè)各項服務標準為標準，具體落實到本部門工作，確保服

務質(zhì)量指標；2、系統(tǒng)性地增收節(jié)支、注意工作關鍵；

3、加強糾正性培訓；

4、不停完善工程管理制度；

5、加強同行業(yè)對外交流，學習優(yōu)異管理經(jīng)驗為我所用。

三、工程部服務質(zhì)量指標

質(zhì)量指標：

1、力創(chuàng)辦公樓（商鋪）裝修完好率99%；

2、優(yōu)良服務率達99%；

3、確保設施設備正常運行率99%,設備設施完整率

100%；

4、維修立即率100%,維修質(zhì)量合格率99%,返修率1%

以下；5、水、電、照明、暖通空調(diào)、電梯供給確保率達99%；

5、各樓層公共區(qū)域、樓梯間、電梯前室、關鍵設備間照

明完好率（一次照明）為99%；

6、給排水系統(tǒng)（各層）月故障報修影響使用功效次數(shù)小

于5次（其中不包含樓層責任人自檢發(fā)覺小問題維修）；

7、電扶梯故障維修立即率100%；

8、公共區(qū)域門、窗、天地墻完好率98%,（備品備件充足

情況條件下）；9、弱電系統(tǒng)維修立即率100%（備品備件充足）;

10、職員遵章遵法率達100%；

11、確保職員培訓合格率100%;

12、服務對象對服務滿意度達100%；

13、設備設施運行安全及人員安全率100%。

四、工程部服務承諾

服務承諾：

1、工程部全天候接收各類物業(yè)工程方面服務請求并立即

應對。通常情況，工程部將在接到工程報修請求后2小時內(nèi)完

成。緊急（重大）故障維修服務，工程人員必需在15分鐘內(nèi)

抵達現(xiàn)場進行處理，不能立即處理30分鐘內(nèi)采取應急方法確

保使用，并在最短時間內(nèi)完成任務；

2、發(fā)覺租戶設備、設施出現(xiàn)問題時，立即書面通知租戶,

避免事故發(fā)生并提供相關配套服務；

3、精心管理供水、供電設備，確保供水、供電設備正常

運行，處理好和供水、供電及相關單位關系，因非商場內(nèi)原因

造水、電、氣等方面問題，應立即和相關單位聯(lián)絡，并給租戶

和企業(yè)以明確回復；4、維護轄區(qū)域全部機電設備設施并保護

其功效正常、性能可靠；5、租戶、商家自用設備設施提供有

償維修服務，相關維修服務規(guī)范及相關費用按企業(yè)相關要求實

施，并實施隨叫隨到、立即處理、合理收費。如不能立即處理,

也必需回復租戶或商家處理時間；6、依據(jù)維修申請單內(nèi)容對

租戶要求按符合管理要求維修服務內(nèi)容提供特約服務；

7、和服務對象保持良好溝通，誠懇接收服務對象批評或

提議，并批評或提議給立即反饋；

8、定時征求各方意見，為服務對象排憂解難，熱情接待

各方來訪，接收服務對象提出合理問題，并給立即處理；

9、物業(yè)工程人員對大樓設備設施進行日常巡視并有義務

維護期功效完整；

10、工程部開展各項維修服務，每一項工作按企業(yè)要求和

服務標準，并按要求對每項工作應進行具體統(tǒng)計，便于各方監(jiān)

督檢驗。

五、工程部崗位職責

崗位職責總標準：

(1)忠于企業(yè),自覺維護企業(yè)利益、形象、聲譽;

（2）遵紀遵法,遵守企業(yè)各項規(guī)章制度和組織紀律服從上

級領導工作安排；

（3）認真落實落實崗位責任制產(chǎn)格實施操作規(guī)程和職員

守則；（4）服從領導安排，做到“事事有著落，件件有回音”；

（5）每個月24日前完成本崗月度總結(jié)和計劃安排；

（6）每個月最少一次培訓計劃安排；

（7）每個月28日前系統(tǒng)設備設施運行分析匯報完成；

（8）每十二個月在11月30日前出臺設備設施年度維修

保養(yǎng)計劃和特種設備年度檢驗計劃；

9、每個月20日前確定下月備品備件數(shù)量及類別。

工程部經(jīng)理崗位職責

（1）在企業(yè)領導下，落實實施相關設備和能源管理方面

各項法律、法規(guī)，保障物業(yè)管理多種方針、政策、規(guī)章和制度

落實；

（2）在“安全、可靠、經(jīng)濟、合理”前提下，保障各設備

所需能源（水電、油、天然氣等）供給，并做好節(jié)省能源、節(jié)

省開支工作；（3）負責組織設備使用、維護、革新改造直到

報廢整個使用過程管理工作，保障設備處于良好技術狀態(tài)，不

能影響使用效果，更不能影響到對業(yè)主和用戶服務質(zhì)量；

(4)負責調(diào)配、組織人力、物力，立即完成用戶和用戶

提出請修要求，為用戶和用戶提供良好工作、生活、學習條件;

(5)組織確定設備管理、操作、維修、養(yǎng)護多種規(guī)章制

度和技術標準，并監(jiān)督實施；

(6)組織搜集、編制多種設備技術資料、圖紙，做好設

備技術管理工作，落實好國家各項技術政策；

(7)組織編制多種設備保養(yǎng)、檢修計劃，原材料采購計

劃，并組織實施，碰到特殊情況時立即調(diào)整、變更計劃；

(8)組織職員開展技術、業(yè)務學習和培訓，不停提升職

員業(yè)務技術水平和服務質(zhì)量；

(9)負責編制所管設備年、季、月檢修計劃及對應材料、

工具準備計劃，經(jīng)工程部經(jīng)理審批后負責組織計劃落實，并檢

驗計劃完成情況；(10)負責檢驗所管設備使用、維護和保養(yǎng)

情況，并處理相關技術問題，以確保設備常常處于良好技術狀

態(tài)，預防出現(xiàn)嚴重損壞、停止使用或造成其它重大損失情況發(fā)

生；

(11)負責制訂所管系統(tǒng)運行方案并查閱運行統(tǒng)計，敦促

下屬人員認真負責，負擔起對應崗位責任，嚴格實施操作規(guī)程,

確保設備正常運行，發(fā)覺不符合規(guī)范情況要立即糾正；

(12)發(fā)生事故時從技術角度組織調(diào)查、分析設備事故出

現(xiàn)原因，提出處理意見及工作改善方法，以預防同類事故再次

發(fā)生；

(13)負責制訂所管設施更新、改造計劃，以消除原設計

和施工中存在問題，并負責工程監(jiān)督工作，以達成“安全、可

靠、經(jīng)濟、合理”目標；

(14)負責組織技術學習和培訓工作，不停提升下屬職員

技術素質(zhì)，服務意識和服務質(zhì)量；

(15)按季節(jié)改變調(diào)整各設備之開關，以確保最高效益，對

設備通常性缺點，安排職員正常維修來整改。

(16)完成上級交代其它工作

工程主管崗位職責

1、強電主管職責：

(1)主管樓面配電、照明、變電設備全方面工作，確保

樓面配電柜，照明設備常常處于優(yōu)良技術狀態(tài)下安全運行及日

常安全管理。(2)天天檢驗工程現(xiàn)場和設備情況：

①檢驗設備運行情況，發(fā)覺問題立即處理；

②檢驗下屬崗位紀律和工作態(tài)度，發(fā)覺不良現(xiàn)象立即糾正,

并如實記入考評成績;

③審查運行統(tǒng)計，掌握能耗情況，做好節(jié)能工作和統(tǒng)計；

每個月負責商場各租戶和商場總用電量報表，在各專業(yè)主管配

合下核實商場總用電量，發(fā)覺差異要分析原因，立即采取方法

糾正。同時依據(jù)年度分解計劃按月對設備進行維修保養(yǎng)工作。

(4)制訂并落實電氣設備運行方案、檢修方案、計劃和安全

操作規(guī)程，監(jiān)督和檢驗各班組合理使用電氣設備，定時維護電

氣設備情況，并統(tǒng)計歸檔。

(5)負責督促檢驗電氣設備技術資料搜集整理工作，完

善技術資料。(6)掌握科技發(fā)展新動態(tài)，適時應用新技術。

(7)負責對直接下屬業(yè)績考評及各項培訓工作。

(8)完成部門領導交給其它任務。

2、給排水主管職責：

(1)主管商場樓面給排水設備設施運行、維修、保養(yǎng)。

(2)天天檢驗工程現(xiàn)場和設備情況：

①檢驗設備運行情況，發(fā)覺問題立即處理。

②檢驗下層崗位紀律和工作態(tài)度，發(fā)覺不良現(xiàn)象立即糾正。

③審查運行統(tǒng)計，掌握能耗情況，做好節(jié)能工作，做好統(tǒng)計.(3)

每個月按年度分解計劃進行設備維修、保養(yǎng)，月度業(yè)務和安全

常識培訓：

①每個月負責和強電主管配合核實給水設備用電量;

②對系統(tǒng)設備運行、維修情況進行監(jiān)督、考評，每個月分

析報表；③負責給排水系統(tǒng)技術資料搜集、整理工作，完善技

術資料；④負責直接下屬業(yè)績考評工作及各項培訓工作；

⑤完成部門領導交給其它任務。

3、暖通主管職責：

（1）主管商場制冷機組、水泵及冷卻塔、空調(diào)末端設備

（風柜及風盤）、采暖鍋爐和常見隸屬設備運行、維修、保養(yǎng)

管理工作；（2）確定所管轄設備年、季、月度檢修計劃，并

督促計劃有效實施；（3）天天檢驗設備房和設備情況：

①檢驗設備運行情況，發(fā)覺問題立即處理：

②檢驗下屬崗位紀律和工作態(tài)度，發(fā)覺不良現(xiàn)象立即糾正,

并如實記入考評成績：

③核查運行統(tǒng)計，掌握能耗情況，做好節(jié)能工作,做好統(tǒng)

計.（4）每個月按分解年度維保計劃進行設備維修保養(yǎng)，月度

安全檢驗和培訓工作：

①每個月和強電主管配合核實空調(diào)用電量；

②對系統(tǒng)設備運行、維修情況進行監(jiān)督、考評，每個月分

析報表；③負責直接下屬業(yè)績考評工作及各項培訓工作；

④完成部門領導交給其它任務。

4、弱電主管職責：

(1)主管所轄大樓智能化(保安監(jiān)控、樓控等)全方面

工作。并負責所轄大樓消防報警系統(tǒng)全方面工作。

(2)天天檢驗工程現(xiàn)場和設備情況

①檢驗設備運行狀態(tài)，發(fā)覺問題立即處理

②審查運行、維修統(tǒng)計。

③負責對消防系統(tǒng)等設備運行，維修工作，每個月分析報

表④負責弱電系統(tǒng)技術資料搜集、整理工作、完善技術資料。

⑤負責樓宇自控裝置正常運行。

(3)每個月按年度維保計劃分解進行設備保養(yǎng)及維修，

月度安全檢驗和培訓，月度考評及績效；

(4)配合商場業(yè)態(tài)調(diào)整和租戶柜位變更后弱電系統(tǒng)拆遷

和功效恢復；(5)對各運行商進場內(nèi)工作進行工作對接；

(6)按月核實各運行商設備用電量并審核相關管理需求。

(7)完成部門領導交給其它任務。

5、電梯主管職責：

負責監(jiān)視分析購物中心電梯(商業(yè)部分46部扶梯，13部

垂直梯)運行情況，確保多種設備在要求參數(shù)下運行，發(fā)覺異

常應立即安排維修人員處理，并立即向上級匯報，并做好統(tǒng)計。

負責制訂電梯設備周、月、季、年度保養(yǎng)計劃并組織實施

督促電梯維保企業(yè)按電梯維保計劃對商場電梯進行年度、

季度和月度維保。

主動參與多種培訓，對發(fā)生事故隱患進行分析，查找原因、

制訂方法，確保設備安正常運行。

負責電梯設備運行、維修工作，每個月分析報表。

(6)負責商場電梯年度安全檢驗及按相關程序申報。

(7)負責電梯困人救援培訓工作及參與和各專業(yè)知識培

訓。其培訓內(nèi)容是：

①熟悉電梯性能、結(jié)構(gòu)和使用方法,天天按要求按時開啟

和關閉電梯，確保電梯安全正常運行；

②立即處理應急停機故障，接到應急故障后應快速奔赴現(xiàn)

場，先將電梯中被困客人救出，然后排除電梯故障；

(8)完成部門領導安排其它任務。

6、主管(土建、裝修)崗位職責：

(1)嚴格遵守國家技術規(guī)范標準，嚴格遵守企業(yè)各項規(guī)章

制度；(2)負責所轄區(qū)域土建、裝修工程日常維修工作；

(3)負責所轄區(qū)域辦公樓(商鋪)、主力店等二次裝修圖

審及現(xiàn)場監(jiān)管工作；

①負責所轄區(qū)域內(nèi)土建、裝修大、中、小型維修計劃制訂,

備品備件采購計劃，并組織實施;

②對工程部年度總體維保計劃進行分解，制訂本系統(tǒng)月、

季、年度計劃，并組織實施；

③負責本專業(yè)月、季、年度預算編制工作；

④負責本專業(yè)工程檔案管理工作；

⑤負責下屬職員知識技能培訓及績效考評等工作；

(4)完成部門領導交給其它任務。

7、文員職責：

(1)規(guī)范化地管理本部門多種資料，使之能方便應用，

并充足發(fā)揮作用。具體包含：

①和外部單位工作銜接、往來公文，

②和購物中心各部門銜接，往來公文，

③全部機電設備資料檔案，設備運行情況統(tǒng)計，經(jīng)過資料

統(tǒng)計搜集信息，反饋信息，為領導決議提供依據(jù)，

④全部設備維修統(tǒng)計、匯報、請示、批復整理歸類。

⑤向企業(yè)提交工作計劃、匯報及批復歸檔，

⑥企業(yè)下發(fā)指示，通知及規(guī)章制度歸檔，

⑦本部門工作任務、進度調(diào)查匯報及匯報材料總結(jié)整理歸

檔。⑧物業(yè)部全部相關會議統(tǒng)計及其整理、歸檔，

⑨物業(yè)部內(nèi)部資料借閱管理。

(2)負責賣場營業(yè)設施維修事宜。

①樓面營業(yè)設施申請單、派工單搜集、歸類；

②依據(jù)申請單派工維修；

③對維修中出現(xiàn)問題，立即匯報并做好相關部門協(xié)調(diào)解釋

工作。④結(jié)算每項維修費用，月底報送財務部。

(3)負責物業(yè)部內(nèi)勤工作。

①制訂每個月排班、值班及考勤表。

②辦理職員到崗、轉(zhuǎn)崗、離職手續(xù)。

③辦理職員多種假事、加班、外出等事宜。

④職員號牌、考勤卡、生活補助、生日補品等辦剪發(fā)放事

宜及辦公區(qū)域衛(wèi)生管理。

8、倉庫保管員職責：

①倉庫保管員負責所屬倉庫物資管理，確保滿足維修運行

對備品備件要求，確保企業(yè)財產(chǎn)不受損失。倉庫物資管理包含

進貨、存放、發(fā)放及賬務管理。

②堅守崗位、忠于職守，熟悉掌握所管理物品名稱、規(guī)格

型號、質(zhì)量要求、物品價格、用途、性能等各項知識，對所管

理物品心中有數(shù)。

③貨物購進入庫時，應注意手續(xù)單據(jù)齊全，物品數(shù)量、質(zhì)

量、價格、型號規(guī)格符合要求，并做好登賬手續(xù)。

④倉庫應保持衛(wèi)生，各類物品分類合理，堆放整齊，并滿

足安全技術要求，物品所存放地點心中有數(shù)。

⑤物品發(fā)出時，按手續(xù)填寫單據(jù)。嚴格實施審批程序。

⑥做每個月盤存報表，為下月計劃作好準備。每個月盤點

確保賬、卡、物相符。

⑦按企業(yè)要求做好倉庫防火、防盜工作，確保企業(yè)財產(chǎn)安

全。工程領班崗位職責

1、強電領班崗位職責：

在電工主管率領下，負責所轄區(qū)域動力、照明等電氣設備

運行、維修、保養(yǎng)及安全供配電技術管理工作。

(1)、依據(jù)電氣設備維修保養(yǎng)計劃(年度、月度)，率

領班組團體組織落實實施；

(2)、檢驗及落實設備運行中出現(xiàn)故障性檢修；

(3)、依據(jù)計劃落實相關設備檢修和測試，并確定各類

防范方法報主管審核；

(4)、按企業(yè)制度落實無誤完成各類維修單及報修，并

認真檢驗統(tǒng)計；(5)、協(xié)肋申請備品備件計劃；

(6)、率領團體提升職員維修技能；

(7)、協(xié)調(diào)和其它班組或部門配合工作。

2、空調(diào)領班崗位職責：

在空調(diào)主管率領下，負責所轄區(qū)域暖通設備、末端中央處

理器和送排風機維修、保養(yǎng)

(1)、嚴格遵守本專業(yè)規(guī)章制度和操作規(guī)程進行操作、

維護和檢修。對暖通系統(tǒng)設備運行、維護和檢修負有直接管理

責任。

(2)、確保商場營業(yè)區(qū)內(nèi)和辦公場所適宜室內(nèi)溫度、濕

度和空氣新鮮度。

(3)、依據(jù)設備維修保養(yǎng)計劃(年度、月度)，率領班

組團體組織落實，保持該系統(tǒng)運行更經(jīng)濟節(jié)能、更合理。

(4)、定時巡回檢驗系統(tǒng)運行情況，督促值班人員定時

測量各空調(diào)區(qū)域環(huán)境溫度、相對濕度，并依據(jù)氣象改變及客源

情況調(diào)整運行方案，滿足用戶需要。

(5)、立即掌握系統(tǒng)各設備運行情況，發(fā)生故障時，能

快速、正確判定故障情況，立即組織力量檢修，并將處理結(jié)果

具體統(tǒng)計，匯報主管和部門經(jīng)理。

(6)、督促檢驗本班組人員崗位責任制、巡回檢驗制度

和交接班制度實施情況，并率領團體提升職員維修技能；

(7)、協(xié)肋申請備品備件計劃；

(8)、協(xié)調(diào)和其它班組或部門配合工作。

3、弱電領班崗位職責：

(1)、嚴格遵守國家技術規(guī)范標準，嚴格遵守企業(yè)各項

規(guī)章制度；(2)、熟練掌握所轄弱電系統(tǒng)及設備原理、技術

性能和參數(shù)、操作規(guī)程，掌握設備運行情況和缺點，并了解所

轄大樓電力、給排水、消防、空調(diào)等系統(tǒng)基礎工作原理，以利

于設備及系統(tǒng)正常運行、維修保養(yǎng)、整改完善；

(3)、依據(jù)部門維修保養(yǎng)計劃率領班組技工開展弱電系

統(tǒng)日常維修保養(yǎng)工作；

(4)、依據(jù)部門巡查計劃檢驗弱電系統(tǒng)關鍵設備運行情

況，填寫相關統(tǒng)計；

(5)、幫助主管日常管理工作，遇重大問題立即匯報；

(6)、搜集各項原始資料并整理；

(7)、遇有突發(fā)意外事故要以最快速度趕到現(xiàn)場，立即

匯報主管或以上責任人，同時根據(jù)緊急預案采取方法，在確保

無危及人身安全前提下，盡一切力量降低損失；

(8)、完成上級指派其它工作。

4、領班(土建、裝修)崗位職責：

(1)、自覺遵守企業(yè)各項規(guī)章制度，操作規(guī)程；

(2)、對裝修主管負責，完成主管交辦各項工作任務；

(3)、負責率領下屬職員完成所轄區(qū)域日常巡查及維修

工作，發(fā)覺問題立即處理，并做好統(tǒng)計;

(4)、幫助主管完成轄區(qū)域主力店、辦公樓(商鋪)等

二次裝修監(jiān)管工作，并做好統(tǒng)計；

(5)、幫助主管完成完工驗收，承接驗收相關工作，并

做好資料搜集歸檔工作；

(6)、做好本專業(yè)技術資料初步搜集工作；

(7)、率領下屬職員參與各項培訓，提升本身業(yè)務技能。

(8)、完成上級指派其它工作。

5、水工領班崗位職責：

(1)、自覺遵守企業(yè)各項規(guī)章制度，操作規(guī)程；

(2)、幫助工程師建立健全本專業(yè)技術檔案、維修保養(yǎng)

統(tǒng)計，方便于從中總結(jié)經(jīng)驗教訓，逐步采取新技術、新工藝，

使給排水系統(tǒng)功效愈加完善。

(3)、組織給排水技工進行日常系統(tǒng)巡檢，發(fā)覺問題立

即處理。督促技工做好多種統(tǒng)計并進行檢驗。

(4)、督促和檢驗下屬工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工

作環(huán)境，遇有重大事件立即匯報。

(5)、管理使用好本班工具及儀表，使之處于良好及正

確狀態(tài)。(6)、對多種日常維修工作進行分類，制訂標準化

操作程序，并逐步完善，熟練掌握本專業(yè)各項應急機制并正確

立即響應。

(7)、幫助主管做好系統(tǒng)備品備件計劃。

(8)、完成上級交辦其它任務。

技工崗位職責

1、高壓運行工崗位職責：

(1)嚴格遵守企業(yè)職員守則和各項規(guī)章制度。努力學習

技術，熟練地掌握所轄所轄區(qū)域內(nèi)供電方法狀態(tài)、線路走向及

所管轄設備原理、技術性能及實際操作；

(2)努力做好設備維修保養(yǎng)工作，做好防范小動物工作,

確保安全運行；

(3)堅守崗位，定時巡視電器設備及水泵房，親密監(jiān)視

各儀表工作情況。正確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好報表；

(4)對來人來電報修和來訪立即登記；

(5)值班長每班需做好值班室內(nèi)外清潔工作及保持設備

完整性；(6)發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜頭腦，根據(jù)

操作規(guī)程立即排除故障。負責和供電局業(yè)務聯(lián)絡，并做好登記;

(7)事故未排除不進行交接班，應上下兩班協(xié)同工作，

通常性設備故障應交代清楚并做好統(tǒng)計。；

(8)請假、補休需在一天前匯報主管(工程師)，并由

主管安排適宜替班人。

2、維修電工崗位職責

(1)嚴格遵守企業(yè)職員守則和各項規(guī)章制度，服從領導

安排，除完成日常維修任務外，有計劃地負擔其它工程任務。

(2)努力學習技術，熟練地掌握商場電氣設備原理及實

際操作和維修。

(3)依據(jù)所管轄設備檢修計劃，按時保質(zhì)保量地完成，

并填好統(tǒng)計表格。

(4)主動協(xié)調(diào)配電工工作，出現(xiàn)事故時無條件地快速返

回機房，聽從值班工程師指揮。

(5)嚴格實施設備管理制度，做好早中班交接班工作和

搞好班內(nèi)外清潔工作。。

(6)交班時發(fā)生故障，上一班必需協(xié)同下一班排除故障

后才能下班，配電設備發(fā)生事故時不得離崗。

(7)請假、補休需在一天前匯報主管，并由主管安排適

宜替班人。(8)每個月進行一次責任區(qū)設備維修保養(yǎng)工作并

做好對應統(tǒng)計，保持設備房內(nèi)清潔。

3、空調(diào)維修工和電焊工維修工崗位職責

(1)嚴格遵守企業(yè)職員守則和各項規(guī)章制度，服從領導

安排，除完成日常維修任務外，有計劃地負擔其它工程任務。

(2)努力學習技術，熟練地掌握商場電氣設備原理及實

際操作和維修。

(3)依據(jù)所管轄設備檢修計劃，按時保質(zhì)保量地完成,

并填好統(tǒng)計表格；

(4)嚴格實施設備管理制度，做好早中班交接班工作和

搞好班內(nèi)外清潔工作；

(5)交班時發(fā)生故障，上一班必需協(xié)同下一班排除故障

后才能下班，配電設備發(fā)生事故時不得離崗；

(6)請假、補休需在一天前匯報主管，并由主管安排適

宜替班人；(7)每個月進行責任區(qū)內(nèi)設備維修保養(yǎng)工作并做

好統(tǒng)計，并保持責任區(qū)域機房和設備清潔衛(wèi)生。

4、電梯技工崗位職責：

(1)、熟悉電梯性能、結(jié)構(gòu)和使用方法，天天按要求按

時開啟和關閉電梯，確保電梯正常運行。

(2)、配合電梯專業(yè)企業(yè)完成周、月、季、年度電梯保

養(yǎng)任務，并檢驗保養(yǎng)質(zhì)量，經(jīng)確定后將統(tǒng)計存檔保管。

(3)、立即處理電梯故障，接到應急故障后應快速奔赴

現(xiàn)場，先將電梯中被困客人救出，然后排除電梯故障。

(4)、做好電梯、電梯間和電梯機房清潔工作，保持無

污跡、無灰塵、無垃圾；

(5)、主動參與業(yè)務學習和技術培訓，提升業(yè)務技術水

平；(6)請假、補休需在一天前匯報主管，并由主管安排適

宜替班人；（7）、搞好各工種配合，努力完成領導交給其它任

務。

5、弱電技工崗位職責

（1）嚴格遵守國家技術規(guī)范標準，嚴格遵守企業(yè)各項規(guī)

章制度；（2）熟練掌握所轄弱電系統(tǒng)及設備原理、技術性能

和參數(shù)、操作規(guī)程，掌握設備運行情況和缺點；

（3）依據(jù)部門計劃完成所轄范圍內(nèi)弱電設備巡查和保養(yǎng)

工作，并做好責任區(qū)清潔衛(wèi)生，發(fā)覺問題立即匯報；

（4）接到維修單，立即完成維修工作，并反饋信息；

（5）遇有突發(fā)意外事故要以最快速度趕到現(xiàn)場，立即匯

報領班或以上責任人，同時根據(jù)緊急預案采取方法，在確保無

危及人身安全前提下，盡一切力量降低損失；

（6）請假、補休需在一天前匯報主管，并由主管安排適

宜替班人；（7）完成上級指派其它工作。

6、維修工（木工、油漆工）崗位職責

（1）、自覺遵守企業(yè)各項規(guī)章制度，操作規(guī)程；

（2）、定時完成所轄區(qū)域內(nèi)設施設備巡查工作，并做好統(tǒng)

計；（3）、按計劃完成所轄區(qū)域內(nèi)設施設備維修工作；

（4）、按計劃完成二次裝修期間各辦公樓（商鋪）巡查

工作，發(fā)覺問題立即報上級領導處理，并做好統(tǒng)計;

(5)、努力學習企業(yè)企業(yè)文化，主動參與企業(yè)組織各項

培訓I,提升本身業(yè)務技能；

(6)請假、補休需在一天前匯報主管，并由主管安排適

宜替班人；(7)完成上級指派其它工作。

7、水工崗位職責

(1)嚴格遵守操作程序，確保給排水系統(tǒng)正常運行，嚴

格實施崗位責任制及安全責任制，確保本身和設備安全

(2)、根據(jù)主管和領班安排，依據(jù)維修保養(yǎng)計劃內(nèi)容，

定時對給排水設備進行維修保養(yǎng)。堅守崗位，定時巡查本系統(tǒng)

設備，并正確統(tǒng)計多種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報

(3)、發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜，根據(jù)操作規(guī)

程立即排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協(xié)力排除

故障，完成后編寫事故匯報，交工程師主管審閱。

(4)、按要求啟停設備，不得私自調(diào)整設備運行控制參

數(shù)、狀態(tài)、運行方法、設定值及管線走向。

(5)、嚴格實施職員守則和物業(yè)企業(yè)其它規(guī)章制度，確

保給排水系統(tǒng)正常運行，熟悉本專業(yè)各項應急預案并能立即響

應。

(6)、幫助領班對多種日常維修工作進行分類，保持設

備房清潔衛(wèi)生。(7)請假、補休需在一天前匯報主管，并由

主管安排適宜替班人；(8)、完成上級交辦其它任務。

七、工程部管理制度

工程部安全制度

目標：為確保工程人員人身安全及設備安全特制訂本管理

要求范圍：工程部全體工作人員

職責：工程部經(jīng)理、主管負責監(jiān)督檢驗；各專業(yè)人員實施

管理制度：

(1)時刻切記“安全第一、預防為主”之標準。

(2)認真實施設備“安全操作規(guī)程”確保人身和設備安全。

(3)部門經(jīng)理及專業(yè)主管要定時進行安全檢驗、消除隱患，

對新上崗職員進行安全教育，嚴禁在禁煙區(qū)內(nèi)吸煙。

(4)發(fā)放安全保護用具要定時進行檢驗；按要求使用，

不能忽略使用或人為破壞。

(5)嚴格遵守消防部門制訂“消防制度”，不得損壞和非

火情時挪動使用消防設施。

(6)如發(fā)生火情時應按火情類型使用對應滅火器械，避

免發(fā)生意外傷害。

(7)下班前，當班人員要檢驗負責區(qū)域內(nèi)用電設備、照

明等設施，非運行設備要拉閘斷電，確定無誤后方可離崗。

(8)凡需動用明火時，必需事先辦理動火證，經(jīng)同意后

方可動火。動火人應持有相關操作證，操作現(xiàn)場必需有現(xiàn)場安

全責任人并配有必需消防器械。工作完成后，根本清理現(xiàn)場，

滅絕火種，消除隱患，30分鐘后方可離開現(xiàn)場。

(9)高空動用明火時，必需清理好作業(yè)面下方易燃易爆

物品和雜物，做好設備、設施必需保護。

(10)室外作業(yè)時，風力四級以上不得使用電氣焊。

(11)高空作業(yè)必需系好安全帶，做好防護方法，作業(yè)面

下方不得站人，嚴禁高空拋接物。

(12)使用電氣焊作業(yè)時：首先清理施工現(xiàn)場，無任何易

燃、易爆物品；現(xiàn)場必需配置滅火器材；氧氣罐和乙烘罐必需

保持足夠安全距離(相距10米以上)；穿戴好防護用具再行

作業(yè)；作業(yè)完成必需清理現(xiàn)場，查無任何火災隱患及30分鐘

后，方可離開。施工中注意用電安全。

(13)使用2米(含)以上梯子工作時應有些人扶梯和監(jiān)

護。(14)確保工作場地安全，做到防塌、防滑、防觸電、防

爆炸、防水淹和預防碰、砸、刺、扎傷等。

(15)正確使用工具和機械設備，使用前先檢驗是否完好,

嚴格按設備操作規(guī)程進行操作，嚴禁違章操作。

(16)使用手持電動工具時，機殼必需接地良好并戴好絕

緣手套，腳下采取絕緣方法。

(17)下污水井(池)要先將其內(nèi)通風，不準使用明火，

系戴好安全帶、防毒面具并有些人監(jiān)護。

(18)帶電操作時要穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套，檢驗所

使用工具絕緣性能，確定各項絕緣性能良好后并有專員監(jiān)護方

可操作。(19)帶電設備拉閘維修時，驗電后必需掛好顯著標

志牌，確定無誤后方可進行維修工作。

(20)高壓設備維修時，要穿戴好絕緣用具，嚴格根據(jù)操

作票及電工安全操作規(guī)程要求進行操作，嚴禁違章操作。

(21)遇有蒸汽漏汽、熱水跑水、水高壓噴射、地面大面

積積水過高等情況時，要先看清情況，做好必需防護，預防燙

傷、觸電、撞擊等傷害發(fā)生。

(22)蒸汽系統(tǒng)操作維修時，要留有足夠操作空間和安全疏

散通道。拆卸部件前要確定無壓無余汽，嚴禁帶氣帶壓拆卸部

件并做好防燙保護。(23遇有化學物品等腐蝕性較強對接觸人

體皮膚有損害工作時，要穿戴好橡膠手套、口罩、眼鏡、工服、

鞋等防護用具。

(24)設備維修后要確保各連接件牢靠，防護裝置安裝完成,

絕緣性能良好，人和設備離開一定安全距離后方可通電試運轉(zhuǎn)。

(25)易燃易爆物品必需按要求地點和方法存放，不得在此

周圍地方動用明火。

工程部交接班制度

目標：確保機房設備安全運行，有效保障人員安全、設備

安全；范圍：適適用于工程部全體運行值班人員；

職責：專業(yè)主管負責檢驗監(jiān)督；

1、制度細則：

(1)值班職員應提前十分鐘到崗；滯后十分鐘下班；

(2)因故不能到崗者，須提前通知本專業(yè)主管，在得到本

部門主管同意后，方可實施；

(3)交接班雙方人員必需作好交接班準備工作，按時進行

交接班，交代未處理完事件情況；查看運行統(tǒng)計、清點鑰匙、

工具等，再進行設備檢驗完成后，方可雙方簽字認可。如有缺

失由交班人負責查找或賠償。

2、具體工作內(nèi)容：

交班人工作：

(1)值班室內(nèi)衛(wèi)生及內(nèi)務整理、打掃潔凈。

(2)交班人員交班前要具體、真實填寫值班統(tǒng)計；不得隨

意涂改。(3)交代未處理完事故情況，查看運行統(tǒng)計，介紹設

備運行情況和設備檢修變更情況；

(4)確定設備運行無異常，將工具等及公用鑰匙清點齊全,

方可進行交班。

接班人員和交班人交接工作：

(1)接班人員清點崗位上全部公用物品，如發(fā)覺損壞或丟

失，應立即要求交班人員說明物品去向、緣由；如有缺失由交

班人負責查找或賠償。

(2)確定后并將工具及公用鑰匙清點齊全方可接班。并做

好對應統(tǒng)計。(3)認真傾聽交班人對上一班情況介紹，并具體

了解問詢是否發(fā)生故障及處理結(jié)果。

(4)認真查閱上一班值班統(tǒng)計,問詢上一班工作完成情況，

是否需要下一班繼續(xù)跟進。

(5)交接雙方在確定無誤后,在上一班值班統(tǒng)計本上簽字

確定，并開始進入值班工作。

(6)主管天天上班時檢驗值班統(tǒng)計，值班人員應主動向

主管匯報工作。

（7）如遇交接班時設備處于故障狀態(tài)，且該故障影響主

系統(tǒng)設備設施正常運行，應雙方共同進行故障排除（以交班方

為主，接班人輔助處理），然后方可交接。

3、下列情況不得交接班，需立即通知專業(yè)主管：

（1）上一班運行情況未交待清楚；

（2）統(tǒng)計不規(guī)范、不完整、不清楚；

（3）機房衛(wèi)生不根本；

（4）接班人未到崗；

（5）工具、儀表丟失，未給明確說明及統(tǒng)計；

（6）事故正在處理中或交接班時發(fā)生故障，此時應有交

班人負責繼續(xù)處理，接班人幫助進行；

（7）發(fā)生事故，立即通知專業(yè)主管；

（8）主動、認真完成企業(yè)交辦臨時緊急性工作；

（9）發(fā)覺接班人酒后、精神恍惚等不許進行交接班，應

通知上級另行安排；

值班及機房管理制度通則

目標：確保機房管理符合相關要求及值班人員有序地工作

范圍：適適用于機房各項管理及運行值班

職責：專業(yè)主管負責檢驗監(jiān)督，運行值班人員負責實施實

施制度細則

機房管理制度：

1、機房出入：

(1)機房是大樓關鍵動力設備重地，非本部門人員未經(jīng)

部門同意，嚴禁入內(nèi)。嚴格實施來客登記制度。

(2)外單位或其它部門人員到機房內(nèi)施工或維修時，需

在來客登記本上登記。經(jīng)工程部經(jīng)理同意后，由運行人員陪同

方可進入。工作時不能私自動用和本維修項目無關設備。

(3)不準在機房內(nèi)會客和接待和本專業(yè)工作無關人員。

2、機房衛(wèi)生：

(1)不準在機房內(nèi)亂扔雜物、堆放物品、私自存放私人

物品，保持機房內(nèi)衛(wèi)生。

(2)嚴禁在機房吸煙、便溺。

(3)隨時保持機房設備潔凈整齊，不得有積水、積塵現(xiàn)象。

(4)每班要對值班室進行一次清掃，桌上物品應擺放整齊,

保持清潔。3、機房設備：

(1)未經(jīng)上級領導同意，不得私自更改、調(diào)整多種設備數(shù)

據(jù)和參數(shù)，如需更改數(shù)據(jù)和參數(shù)，經(jīng)同意后方可進行更改并做

好具體更改統(tǒng)計。(2)珍惜機房內(nèi)多種設備、器材，主動維護、

正確使用、預防丟失和損壞。

(3)機房內(nèi)多種設備要按維保計劃定時維修保養(yǎng)，確保設

備正常運行。(4)運行人員要按時巡視機房設備運轉(zhuǎn)情況，確

保設備正常運轉(zhuǎn)和完好率。

(5)機房多種壓力表、安全閥、溫度表要定時檢驗和校驗,

以確保設備安全運行。

(6)機房設備如發(fā)生異常情況，運行人員要做好應急處理

及善后處理工作。

4、故障處理：

(1)當班發(fā)生故障，在不影響主系統(tǒng)設備設施運行前提

下由當班處理，若未處理完需轉(zhuǎn)交下班繼續(xù)處理時，交接班雙

方應現(xiàn)場交待清楚并做好統(tǒng)計。

(2)如故障嚴重運行人員不能排除時，要做好應急處理,

并做到：(2.1)包含到安全或影響運行故障立即通知到經(jīng)理、

主管，事后寫清故障匯報。

(2.2)若不包含安全或未影響正常運行故障要在故障統(tǒng)

計本做好統(tǒng)計，而且當面向主管或經(jīng)理匯報。若主管、經(jīng)理不

在班，在統(tǒng)計同時要用書面形式寫清楚并請下個班人員轉(zhuǎn)交主

管、經(jīng)理。

(2.3)如維修人員在機房內(nèi)維修時，在確保運行及巡視

正常前提下，運行人員要主動到維修現(xiàn)場幫助維修。

5、設備交接：

（1）當運行班發(fā)覺大廈設備有不正?，F(xiàn)象時，按“故障處

理”要求進行。需要維修班維修設備由維修接手進行維修，并

做好統(tǒng)計,在維修期間此設備由維修班負責。

（2）維修正常后，當班運行領班和維修人員在現(xiàn)場進行設

備交接，交接后設備由運行負責。

6、機房安全：

（1）各運行值班及維修人員，要認真實施各專業(yè)安全操

作規(guī)程及各項安全規(guī)章制度，并做到安全生產(chǎn)，避免發(fā)生人身

傷亡事故。（2）不準將易燃易爆物品帶入機房，如動用明火

必需有主管部門同意，并配置滅火器和看火人。工作完成現(xiàn)場

應有些人留守，半小時后確定無隱患方可離開現(xiàn)場。

（3）各機房所配消防器材屬專用設施，應擺放在最醒目

及便于取拿地位，任何人不得挪作它用。

（4）在工作中確保工作場地安全，防坍毀、防滑、防觸

電、防爆炸、防水淹和預防碰、砸、刺、扎傷等。

7、值班管理制度：

1、運行值班：

（1）運行人員必需集中精力嚴守崗位，認真推行工作職

責。（2）運行人員應處理好各項工作及臨時交辦任務。

運行人員要對運行表和統(tǒng)計本做具體統(tǒng)計。

(3)運行人員在工作中要注意安全操作，嚴禁違章操作。

(4)運行人員不得在機房內(nèi)追逐打鬧、扎堆閑談、喝酒、

吃零食。(5)運行人員要增強節(jié)省意識，杜絕浪費現(xiàn)象，為

大廈節(jié)省開支。(2)運行人員不能脫崗、串崗。

2、運行交接班：

(1)運行人員必需提前10分鐘到崗進行接班工作。

(2)運行人員必需現(xiàn)場交接班，做好各設備交接。

(3)運行人員必需具體閱讀各統(tǒng)計，做好交接工作。

3、值班巡視：

(1)值班人員要按時進行設備和系統(tǒng)巡視工作。

(2)值班人員在巡視時要攜帶必需工具和通訊設備。

4、值班統(tǒng)計：

(1)值班人員要做好日常運行巡視統(tǒng)計。

(2)設備發(fā)生故障必需做好統(tǒng)計。

(3)每班結(jié)束前應寫交接班統(tǒng)計。

(4)消防系統(tǒng)每個月巡檢和消防系統(tǒng)設備異常情況必需寫

統(tǒng)計。工程部工具管理制度

目標：為確保部門資產(chǎn)及設備設施正常維修維護

職責：工程部經(jīng)理、專業(yè)主管、文員負責監(jiān)督、檢驗

范圍：工程部各專業(yè)

管理制度：

(1)所配置工具為工作之用，每位職員全部應該珍惜、

珍愛。工具使用后應保持潔凈，工具箱碼放整齊。

(2)專用大件工具和機械應有專員保管，凡使用或借用

時需經(jīng)保管人員同意后方可使(借)用。

(3)凡在工作使用中出現(xiàn)正常損壞，應寫明原因需經(jīng)理

簽字后方可更換新工具。

(4)凡工具出現(xiàn)非正常損壞或丟失，應由責任人照價賠

償。(5)各班需交接共用工具，由當班人員負責清點和管理,

如出現(xiàn)損壞或丟失由當班人員負責。

(6)從庫房借用工具或器械，歸還日期通常不超出兩天,

如有特殊原因應經(jīng)理或主管同意后方可延期歸還。

(7)非本部門人員借用工具時，應由主管或經(jīng)理同意后

方可借出并登記，歸還時由工具管理人員查驗無誤后收存。

(8)工具管理人員應定時清點和檢驗所負責工具和器械。

(9)凡未經(jīng)同意不得將工具和機械等帶出大廈使用。

(10)工具領用應建立“共用工具領用臺帳”和“個人工具

領用臺帳“。(11)當工具領用人調(diào)離本部門時，應歸還全部

領用工具，如有損壞或丟失應照價賠償。

機房鑰匙管理要求

目標：規(guī)范工程人員及設備機房正常管理工作；

適用范圍：適適用于工程部全體人員；

職責：工程部主管負責監(jiān)督、檢驗工作，并定時向部門經(jīng)

理匯報；具體工作要求：

(1)機房鑰匙一律不得私自配制；

(2)凡不是二十四小時值班機房，鑰匙應有一套在二十

四小時值班配電機房保留，以防萬一有特殊情況需使用時須嚴

格登記。(3)不許可私配機房鑰匙。

(4)無關人員不得借用機房鑰匙。

(5)機房鑰匙一旦遺失必需立即申報。

(6)無人值班機房，借用鑰匙時間需進行登記。

設備機房門禁制度通則

目標：為確保大樓設備設施正常運行特制訂本管理要求

范圍：大樓各系統(tǒng)設備設施機房

職責：工程部經(jīng)理、主管負責監(jiān)督檢驗；各專業(yè)值班及運

行人員實施管理制度：

(1)非本專業(yè)人員不得隨意進入設備機房；

(2)經(jīng)工程部經(jīng)理或本專業(yè)主管同意進入機房參觀、檢

修，相關人員必需遵守機房各項規(guī)章制度，服從值班人員安排,

不得隨意逗留；(3)經(jīng)同意進入機房人員必需填寫外來人員

記錄表；

(4)嚴禁攜帶易燃、易爆品進入；機房內(nèi)嚴禁吸煙；

(5)非本專業(yè)人員嚴禁操作機房內(nèi)任何設備設施；

(6)工作完成，嚴禁在機房逗留。

弱電設備管理制度

目標：確保項目弱電系統(tǒng)合理性、技術性能處于良好狀態(tài),

確保安全運行。

適用范圍：適適用于*秘****51s弱電系統(tǒng)運行管理。

管理制度：

(1)嚴格遵守系統(tǒng)各項設備運行管理規(guī)程，確俁各設備

處于良好狀態(tài)；

(2)將各設備運行情況統(tǒng)計清楚；

(3)依據(jù)保養(yǎng)計劃做好各設備保養(yǎng)；

(4)對故障報警立即處理并統(tǒng)計運行表格；

(5)對外判設備承包商做好監(jiān)督；

(6)各設備元器件參數(shù)不得隨意更改；

(7)嚴禁在系統(tǒng)各計算機上使用自帶軟件。

水泵房管理制度

目標：確保給排水設備設施系統(tǒng)合理、確保各設備設施處

于良好狀態(tài)。適用范圍：適適用于********商業(yè)及寫字樓運行

管理。

管理制度：

水泵房是提供用戶生活、物業(yè)消防用水關鍵部位，水泵房

能否正常工作直接影響到用戶人身財產(chǎn)安全。為立即向住戶提

供合格生活用水和消防用水，管理好水泵房，特制訂以下制度:

(1)巡檢人員應對水泵房進行日常巡視，檢驗水泵、管

道接頭和閥門有沒有滲漏水。

(2)常常檢驗水泵控制柜指示燈指示、觀察停泵時水泵

壓力表指示。(3)在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴

淋泵、潛水泵選擇開關應置于自動位置。

(4)生活水泵要求每星期最少輪換使用一次，消防泵每

個月自動和手動操作試機一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下能正

常開啟。(5)保持泵房地面和設備外表清潔。

(6)水池觀察口應加蓋并上鎖，鑰匙由指定工程部技工管

理；透氣管采取相關方法工以防雜物掉入水池中。

(7)根據(jù)水泵保養(yǎng)要求定時對其進行維修保養(yǎng)。

(8)確保水泵房通風、照明，和應急燈在停電狀態(tài)下正常

使用。空調(diào)機房管理制度

目標：空調(diào)機房是商場設備關鍵基地，此管理制度是為確

保設備正常運作不受影響而制訂。

適用范圍：適適用于********商業(yè)及寫字樓空調(diào)主機及對

應設備正常運行管理。

管理制度：

(1)未經(jīng)工程師以上人員同意，職員不得私自帶外單位

人員到空調(diào)機房內(nèi)參觀；

(2)全部電氣開關未經(jīng)工程師同意，不得隨意打開或關

閉。如需檢修，須經(jīng)工程師同意后方可進行；

(3)全部管路中水閥，未經(jīng)當值調(diào)度或工程師同意，不

得隨意打開或關閉。如有檢修需要，須經(jīng)當值調(diào)度或工程師同

意后方可進行；(4)機房內(nèi)因維修需使用電焊、氣焊時，應

實施消防管理制度，動火前需辦理動火證和通知當值調(diào)度或工

程師，操作時做好消防及安全保護方法，以免引發(fā)事故；

(5)使用機房內(nèi)壓力容器要嚴格實施操作規(guī)程，未經(jīng)當

值調(diào)度或工程師以上同意不得超壓運行；

(6)在機房內(nèi)連接臨時電氣設備時，首先要經(jīng)過工程師

同意，還需要由合格電工接線、拆線，嚴禁非電工操作，臨時

線路應有可靠安全方法；

(7)未經(jīng)培訓人員不得單獨操作各閥門開關;

(8)任何人未經(jīng)同意，不得私自動用機房消防器材。如

因火情需要，動用后應立即放回或補回。

(9)機房內(nèi)設備、管道閥門等部件檢修完后，應將雜物

運出機房，保持機房內(nèi)良好衛(wèi)生環(huán)境。

發(fā)電機管理制度

目標：發(fā)電機房是大樓第三電源供電場所，此管理制度是

為確保設備正常運作不受影響而制訂。

范圍：適適用于********商業(yè)和寫字樓發(fā)電機設備及其輔

助設備正常運行管理

管理制度：

發(fā)電機為商場關健設備，在緊急情況時用作支援商場多種

警報，乃救人及保安設備骨干，所以制訂以下相關制度：

(1)發(fā)電機房內(nèi)一切設施由工程人員負責監(jiān)管、定時保

養(yǎng)及模擬操作運行，須定時進行操作運行統(tǒng)計，遇處理不了問

題應報工程師處理。

(2)發(fā)電機房內(nèi)一切設備操作均由工程人員負責，其它

人員不得操作，無關人員一概不得進入機房。

(3)備用發(fā)電機在正常情況下可依據(jù)商場情況選擇操作

在“自動/或手動”檔位置，所以在未經(jīng)工程師或以上級她人員

準許下不可私自轉(zhuǎn)檔。

(4)每個月最少進行發(fā)電機無負荷運行測試一次，每六個

月最少進行有負荷運行測試一次。

(5)備用發(fā)電機散熱水箱、風扇、及帶動鏈帶等應常常處

於最好狀態(tài)。(6)備用發(fā)電機油缸及出入風口應常常保持滿油

及無阻塞狀態(tài)。(7)遇測試備用發(fā)電機時若影響商場正常電力

供給，應先經(jīng)物業(yè)經(jīng)理及工程師同意方可進行。

(8)備用發(fā)電機上塵埃及雜物應作定時性清理，以免因運

作時產(chǎn)生高熱而引致火警。

鍋爐機房管理制度

目標：鍋爐房為大樓商業(yè)和寫字樓冬季采暖設備房，此管

理制度是為確保設備正常運作不受影響而制訂。

范圍：適用********采暖鍋爐及其隸屬設備正常運行管理。

管理制度：

(1)鍋爐房應保持整齊、通風及照明情況良好。

(2)鍋爐房內(nèi)嚴禁吸煙，不得隨意動用明火。

(3)鍋爐房內(nèi)配置必需滅火器材，全部鍋爐工必需會熟練

操作。(4)無關人員嚴禁進入鍋爐房，施工、檢修、檢驗或參

觀等人員進入要做好登記。

(5)值班人員應忠于職守，嚴格按操作規(guī)程操作，做好統(tǒng)

計和交接班工作，值班操作和運行，預防因錯誤操作或瀆職而

發(fā)生重大事故。(6)定時檢驗、調(diào)試安全閥、壓力表、水位計

等表具，保持靈敏有效。對鍋爐爐體，多種管道、閥門、煙道

等要定時檢驗，發(fā)覺有裂逢、空隙或漏、跑、冒等不良情況立

即進行檢修。

(7)使用期間應每日定時檢驗煤氣管道、閥門、水泵等，

并作好煤氣計量統(tǒng)計方便立即充值，發(fā)覺異常情況立即處理。

(8)勤檢驗、勤調(diào)整，保持鍋爐燃燒情況穩(wěn)定，做好節(jié)能

工作。(9)一旦鍋爐房發(fā)生火警，立即關閉電源及煤氣總閥，

立即采取對應滅火方法。

(10)節(jié)假日期間加強巡視，做好安保保衛(wèi)工作。

配電室管理制度

目標：確保機房設備安全運行，有效保障人員安全、設備

安全；范圍：適適用于配電室內(nèi)全部設備各項日常管理；

職責：專業(yè)主管負責檢驗監(jiān)督，電氣值班人員負責實施實

施；制度細則：

(1)配電人員必需持證上崗，必需嚴格實施用電安全操

作規(guī)程；(2)嚴格實施《機房門禁制度》；

(3)停送電由當班電工依據(jù)《倒閘操作票》、《停送電

工作單》進行操作;

(4)當班電工應按要求對變配電裝置定時巡視，作好巡

視統(tǒng)計；發(fā)覺問題立即處理，不能立即處理問題要快速上報專

業(yè)主管；(5)停電線路操作開關應設顯著標志，檢修、停電

拉閘須在停電開關手柄處懸掛”有些人工作嚴禁合閘”標志牌；

嚴防誤操作；(6)停電時，應提前向用戶發(fā)出通知；送電時，

在確定供電線路正常、電氣設備完好后方可送電；

(7)供電線路嚴禁過載供電，配電室內(nèi)嚴禁亂拉、亂接臨

時線。如需增容接線，須報分管總經(jīng)理和總經(jīng)理進行審批，同

意簽字后方可實施；(8)嚴禁違規(guī)操作，操作檢修時，必需按

要求使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等；

(9)配電室內(nèi)設備及線路改變，須經(jīng)過分管總經(jīng)理和總經(jīng)

理同意，重大改變報物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理同意，并在工程部存檔；

(10)保持良好室內(nèi)照明、通風；墻上應配掛溫度計和濕度

計，室內(nèi)溫度應控制在35℃以下；

(11)保持配電室清潔、干燥、無雜物、無積水；

(12)作好防護方法，預防小動物進入配電室；

(13)配電室內(nèi)要配置應急照明燈、干粉滅火器，并確保完

好無損及使用方便；

(14)配電室應配置標示牌(嚴禁類、警告類、準許類、提

醒類)及臨時接地線。

工程部油飾操作制度

目標：確保大樓和人員安全

適用范圍：綜合維修專業(yè)職員

內(nèi)容：

(1)操作現(xiàn)場嚴禁煙火。

(2)油漆、稀釋劑放在指定位置，保持空氣通暢。

(3)油飾區(qū)域10米內(nèi)不得有產(chǎn)生火花其它操作。

(4)油漆解凍，嚴禁用火加熱。

(5)油飾現(xiàn)場須配置滅火器材。

(6)油飾工作中要遵守《直爬梯、人字梯使用規(guī)程》及

《安全作業(yè)管理要求》。

(7)工作完成清理現(xiàn)場，剩下油漆等要放回庫房妥善保管。

工程部砂輪切割機操作制度

目標：確保大樓設備及職員安全

適用范圍：工程部各專業(yè)職員

內(nèi)容：

(1)開機前檢驗防護罩是否齊全，牢靠。

(2)工作現(xiàn)場不得有易燃、易爆物品。

(3)檢驗砂輪片安裝是否牢靠，有沒有缺點。

(4)砂輪片和工件接觸要緩慢，正常后均勻受力。

(6)操作時須佩帶防護眼鏡。

(7)工作完成后立即清理工作場地。

工程部臺鉆操作制度

目標：確保大樓設備及職員安全

適用范圍：工程部各專業(yè)職員

內(nèi)容：

(1)工作前對全部鉆床和工具，卡尺進行全方面檢驗，

確定無誤方可操作。

(2)工件裝加必需牢靠可靠，不可用手拿著工件鉆孔，

應用工具夾持大型工件必需墊穩(wěn)夾牢，壓緊，工作時嚴禁戴手

套。

(3)鉆薄片或鉆孔時，工件下面必需墊木板壓牢，切勿

用手去擋，以免傷人。

4、裝卸工件，裝拆鉆頭，測量工件，變換轉(zhuǎn)速，必需停

機進行。裝卸鉆頭要用鑰匙，不可敲擊。

5、進刀是不可用力過猛，以免造成事故。

6、鉆頭上繞有長鐵屑時要停車，用刷或鐵鉤清除。

7、工作完成將鉆床及周圍清理潔凈。

工程部砂輪機操作制度

目標：確保大樓設備及職員安全

適用范圍：工程部各專業(yè)職員

內(nèi)容：

(1)開機前檢驗防護罩是否齊全，牢靠。

(2)托架和砂輪之間距離在3MM以內(nèi)，砂輪無破損，

安裝牢靠、平穩(wěn)。

(3)砂輪和防護罩之間不得有雜物。

(4)戴好防護眼鏡，操作時不得用力過大，不得戴手套

操作。(5)不得兩人同時使用一個砂輪，不得在砂輪側(cè)面加

工工件。(6)嚴格控制砂輪磨損程度，當砂輪直徑消耗至原

尺寸70%時應更換砂輪。

(7)較小工件不得用手直接拿著，應正確使用工具夾持。

(8)更換砂輪時應檢驗有沒有傷殘，裝好后要經(jīng)過1-2

分鐘試運轉(zhuǎn)方可使用。

工程部管道維修操作制度

目標：確保大廈水系統(tǒng)正常運行

適用范圍：工程部專業(yè)職員

內(nèi)容：

(1)兩人以上搬運時要相互呼應，行動一致。管子堆放

須排列整齊，墊塞牢靠，豎放時要吊裝牢靠。

（2）拆裝管道要先關上前級閥門，并懸掛警示牌，工作

完成后取牌恢復。

（3）更換閥門前要正確選擇閥門種類、型號，注意介質(zhì)

流向。（4）吊裝長管道要加裝吊桿、支架、管卡，并按管徑

及長度確定數(shù)量，安裝牢靠，管道按要求做好防腐。

（5）套絲板保持良好狀態(tài)，管子加工時要夾持緊固，轉(zhuǎn)

動時不得用手觸摸。

（6）工作完成后，立即清理工具及工作場地，保持工具

及工作場地清潔。

工程部電氣焊操作制度

目標：確保設備安全使用

適用范圍：空調(diào)、綜合維修專業(yè)職員

內(nèi)容：

（1）電氣焊操作必需持保安部創(chuàng)辦動火證，指定監(jiān)護人,

清理現(xiàn)場，做好防范方法，確保無危險方可施焊。

（2）電焊機電源由專業(yè)電工拆裝，電工確定正常后方可

操作。（3）氧氣、乙烘避免暴曬、碰撞，并由專員保管。氧

氣瓶、減壓表、焊具嚴禁油脂，乙烘罐加裝安全止回閥。

(4)焊、割具點火不得對準人，點燃后不得放在工件上。

施焊時氧氣、乙煥瓶按要求分開放置。不得持連線焊槍爬梯登

高。

(5)嚴禁帶壓、帶電、帶氣施焊。

(6)操作人員帶好防護用具。

(7)密封金屬容器施焊時要可靠接地，儲存過易燃物容

器須清理潔凈展開后方可施焊。雷雨時嚴禁露天施焊。

(8)工作結(jié)束后通知電工拆除電源。氧氣、乙煥松開減

壓閥，并檢驗操作地點，確定安全后方可離開。

(9)電、氣焊設備使用前要嚴格檢驗，未經(jīng)經(jīng)理同意不

得外借。消防設備運行管理要求

目標：確保系統(tǒng)設備安全運行及人員安全；

范圍：消防系統(tǒng)設備設施；

職責：主管監(jiān)督及安排專業(yè)人員配合設備廠家進行維護保

養(yǎng)工作，并檢驗結(jié)果；

管理要求：

(1)確保消防主機不間斷電源開啟；

(2)嚴禁修改系統(tǒng)參數(shù)；

(3)專業(yè)人員天天巡查系統(tǒng)運行情況，發(fā)覺異常配合廠家

處理，做詳實統(tǒng)計并上報專業(yè)主管;

(4)消防系統(tǒng)多種設備嚴禁私自拆卸、維修；

(5)消防廣播主機，未經(jīng)企業(yè)同意，嚴禁使用該設備進行

無關內(nèi)容應急情況處理。

5.1、碰到緊急情況如失火及突發(fā)性天災時應立即聯(lián)絡應

急領導小組，立即采取對應方法。

5.2、滅火使用泡沫及干粉滅火器(易燃物品需使用泡沫滅

火器)。5.3、必需時立即撥打119和110。

保安監(jiān)控系統(tǒng)運行管理要求

1.目標：確保保安監(jiān)控系統(tǒng)設備安全運行及人員安全；

2.范圍：保安監(jiān)控系統(tǒng)設備；

3.職責：電氣主管管理系統(tǒng)運行情況，并監(jiān)督本專業(yè)人員

及設備廠家完成設備維護保養(yǎng)工作，并檢驗結(jié)果；

4.管理要求：

4.1、確保系統(tǒng)不間斷電源開啟；

4.2、系統(tǒng)不間斷電源嚴禁使用監(jiān)視設備以外負載；

4.3、樓層攝像頭電源插座嚴禁使用其它負載；

4.4.未經(jīng)本專業(yè)主管同意，嚴禁修改系統(tǒng)參數(shù)；

4.5、系統(tǒng)參數(shù)修改后，應在統(tǒng)計本上做具體統(tǒng)計，并即

時通知當班監(jiān)控員;

4.6、巡查系統(tǒng)運行情況，發(fā)覺異常立即處理，做詳實統(tǒng)

計并上報專業(yè)主管；

4.7、監(jiān)控系統(tǒng)多種設備非本專業(yè)人員，嚴禁私自拆卸、

維修、操作；4.8、主機專機專用，嚴禁安裝任何其它無關程

序。

電梯設備管理制度

1.目標：為有效保障人員人身安全及確保電梯設備安全運

行；2.范圍：適適用于工程部電梯專業(yè)人員；

3.職責：專業(yè)主管負責檢驗、監(jiān)督；

4.制度細則:

4.1.電梯巡視檢驗、維修保養(yǎng)管理由工程部負責監(jiān)督維

保方實施：4.2、電梯日常巡視檢驗、周維修保養(yǎng)、年度維修

測試由專業(yè)維保企業(yè)進行；

4.3、工程部應對電梯運行情況進行巡視檢驗，并填寫

《電梯日常巡檢統(tǒng)計》，發(fā)覺問題立即報維保企業(yè)進行急修；

4.4、工程部根據(jù)電梯保養(yǎng)協(xié)議，要求電梯維保企業(yè)按協(xié)

議要求要求進行維俁、調(diào)試，維?，F(xiàn)場須由工程部監(jiān)督，并驗

收維修項目。維保企業(yè)維修人員負責填寫維修工作清單。

5.5、出現(xiàn)電梯關人等故障，和火災等應急事件按《電梯

應急處理方案》實施。

倒閘作業(yè)制度

1.目標：確保大樓變配電設備正常操作，電力供給立即正

常，滿足動力電力和常見電力需要

2.范圍：適適用于********商業(yè)和寫字樓變配電間高低壓

設備正常運行操作管理

3.倒閘作業(yè)制度

1、倒閘作業(yè)必需依據(jù)倒閘命令進行。

2、接到倒閘命令確定無誤后,并復誦一遍得到發(fā)令人許可

后，方可進行。

3、接倒閘命令后，應選擇合適操作長或編制倒閘作業(yè)票。

4、按操作長或倒閘作業(yè)票擬好次序依次在模擬板上操作，

并確定模擬操作后圖板上狀態(tài)是許可送行方向或滿足運行要求。

5、按操作長或倒閘作業(yè)票擬好次序依次進行實際操作。

6、每進行一次操作后,全部應到設備所在現(xiàn)場驗看開關是

否在操作后位置。

7、全部操作完成后，立即向發(fā)命人復令，并作好統(tǒng)計。

8、倒閘作業(yè)必需由兩人進行,并按安全規(guī)程要求穿戴好安

全防護用具和使用絕緣工具。

電梯使用制度

1.目標：確保大樓電梯（垂直電梯和自動扶梯）正常運行,

滿足用戶及使用者需求。

2.范圍：適適用于大樓商業(yè)和寫字樓電扶梯及期隸屬設備

正常運行管理。

3.使用制度：

1、電梯使用必需建立嚴格使用制度，方便更合理，安全

使用電梯。2、客用電梯嚴禁用來運輸貨物。

3、客貨梯運輸貨物時，嚴禁超長、易燃、易爆品。運輸

液體物品時要嚴密封閉，并專員看管。

4、貨物進出時，門口應用木板遮擋，確保無異物落在廳

門地坎，卡住廳門。

5、貨物運輸完成，必需清潔轎廂、轎門地坎和門探測器。

6、電梯專用鑰匙專員保管，嚴禁在電梯運行期間用鑰匙

改變運行狀態(tài)。

7、電梯發(fā)生故障，趕快通知相關單位，不要亂動電梯部

件。8、貴賓用梯前，通知維保方進行檢驗，并派專業(yè)人員開

梯，由維保人員在機房值班。

八、工程部各機電系統(tǒng)操作步驟

供配電設施操作規(guī)程

停電操作步驟：

1.退出電容賠償柜開關并斷開各低壓分路開關，使低壓則

總開關不帶負荷。

2.斷開低壓側(cè)低總開關，并檢驗機械指示位置，確定于斷

開位置。3.斷開變壓器高壓側(cè)開關，并檢驗機械指示位置，確

定開關處于斷開位置。

4.斷開主供或備供電源總開關，并檢驗機械指示位置，確

定開關處于斷開位置，停電操作步驟圖以下：斷開低壓側(cè)各分

路開關一一斷開低壓側(cè)總開關一一斷開變壓器高壓側(cè)開關一一

斷開高壓側(cè)進線總開關。

送電操作步驟：

1.合上主供或備供電源進線開關，并檢驗機械指示位置，

確定合閘成功；

2.合上變壓器高壓側(cè)開關，并檢驗機械指示位置確定合閘

成功；3.合上變壓器低壓側(cè)進線開關，并檢驗機械指示位置，

確定合閘成功，同時觀察相電壓是否正常；

4.合上變壓器低壓側(cè)各分路開關，向各用戶供電;

5.投入電容賠償柜。

送電操作步驟圖

合上主供電源進線開關一一合上10KV高壓真空開關一一

合上變壓器低壓側(cè)總開關一一合上變壓器低壓側(cè)各分路開關

發(fā)電機操作規(guī)程

發(fā)電機自動供電操作步驟

1.若市電電網(wǎng)故障停止供電時，應開啟后備發(fā)電機。

2.發(fā)電機日常投入自動狀態(tài)，發(fā)電機電源開關在合閘位置。

市電失壓跳閘，柴油發(fā)電機自動開啟，待轉(zhuǎn)速達成r/min,電

壓達成380V,50HZ,即送電到發(fā)電機聯(lián)絡屏。

3.送各路開關及#開關（市電供電開關），合上#開關（供消

防設備和車場照明、電梯）及#開關（發(fā)電機供購物中心應急照

明、貨梯、扶梯、冷凍機、消防泵、消防送排風機及消防設施）

發(fā)電機操作規(guī)程及維護保養(yǎng)規(guī)則

開啟前檢驗：

1.檢驗發(fā)動機潤滑油油位，高油位“HI”位置，但不可超

出。2.檢驗發(fā)動機冷卻水水位，水位應在散熱水箱蓋下5cm

位置，該檢驗應在發(fā)動機冷態(tài)下進行。

3.檢驗油箱中燃油應足夠，管路無滲漏并通暢。

4.檢驗蓄電池組電壓應正常，刀開關應合上。（平時刀

開關應斷開，電池組應在運轉(zhuǎn)前充滿電。充電時間16?二十

四小時）。

準備開啟：

1.為確保系統(tǒng)設備安全，如無特殊原因，不使用“自動”

或“遙控”開啟方法。

2.先合上28/F出煙處排煙電源開關，再開啟排煙機，水

簾煙塵處理系統(tǒng)，并將排風扇打開。

手動開機：

1.將“運轉(zhuǎn)/停止/遙控”開關置于“運轉(zhuǎn)”位置；發(fā)動機即轉(zhuǎn)

動，當轉(zhuǎn)速達成500轉(zhuǎn)/分左右時，開啟馬達將自動脫離，發(fā)

電機組進入正常運轉(zhuǎn)狀態(tài)。

2.若發(fā)