我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀、問題及對(duì)策

我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀、問題及對(duì)策作者:縱橫天下點(diǎn)擊率:332摘要：本文主要從物業(yè)管理的行業(yè)現(xiàn)狀入手，深入剖析其存在的問題及原因，并根據(jù)對(duì)這些原因的歸納總結(jié)，分別從政府、企業(yè)、社會(huì)三個(gè)方面具體有針對(duì)性地提出這些問題的解決方案，以期引起業(yè)界的共鳴并進(jìn)行更深層次的探討，共同促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展繁榮。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)城鎮(zhèn)約有80億平方米的住房，至2000年就有70%（約56億平方米）出售給個(gè)人。建設(shè)部早在1996年就規(guī)定，全國(guó)新建住宅小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理，舊小區(qū)逐步納入物業(yè)管理。深圳幾乎所有住宅小區(qū)都實(shí)行了物業(yè)管理。北京市規(guī)定，舊住宅小區(qū)必須在2003年前全部實(shí)行物業(yè)管理。僅按北京物業(yè)管理費(fèi)最低水平（經(jīng)濟(jì)適用房）每平米0.5元/月計(jì)算，全國(guó)每年單此項(xiàng)收費(fèi)就達(dá)330多億元，倘若再將房屋租賃、置換、中介、維修等服務(wù)算上，這個(gè)市場(chǎng)將更加龐大。

所謂物業(yè)管理，就是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，依照合同約定對(duì)物業(yè)和相關(guān)附屬設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，對(duì)它周圍的環(huán)境和公共秩序進(jìn)行管理，并且對(duì)業(yè)主提供一系列相關(guān)服務(wù)。物業(yè)管理不僅能延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，使其保值增值，而且在改變城市面貌、推進(jìn)城市化進(jìn)程中也起到了重要的作用。國(guó)家《十五計(jì)劃發(fā)展綱要》中，已經(jīng)明確地提出，要規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)。

一、我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀

自1981年我國(guó)第一家物業(yè)管理公司在深圳成立以來，物業(yè)管理在提高人們的生活和工作環(huán)境質(zhì)量、推進(jìn)城市化進(jìn)程中都起到了積極的作用。據(jù)資料顯示，目前全國(guó)絕大部分城市已經(jīng)引進(jìn)和推廣了物業(yè)管理，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已超過2萬家，從業(yè)人員突破200萬人。深圳物業(yè)管理企業(yè)則有1200余家，從業(yè)人員達(dá)15萬，年創(chuàng)產(chǎn)值45億元。目前我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展迅速，物業(yè)管理類型多，涉及各個(gè)領(lǐng)域，約11大類，其中有多層住宅、高層住宅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、政府政法機(jī)關(guān)辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校、車站、碼頭、賓館、商場(chǎng)商業(yè)街和農(nóng)民房等。但同時(shí)，我國(guó)物業(yè)管理還存在著覆蓋率偏低、地區(qū)間差距較大等不足。

與物業(yè)管理發(fā)達(dá)國(guó)家相比，由于受對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平等因素的影響，我國(guó)物業(yè)管理覆蓋率仍然偏低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2000年底，全國(guó)實(shí)有房屋建筑面積735459萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的有98861.88萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理率僅為13%，其中，實(shí)有住宅建筑面積417331萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的有82485.65萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理率為20%.詳細(xì)數(shù)據(jù)及各地情況見下表：

地實(shí)有房屋（萬平方米）實(shí)有住宅（萬平方米）

區(qū)面積物管面積物管率（%）面積物管面積物管率（%）

全國(guó)73545998861.881341733182485.6520

甘肅964739.050.4515134.270.67

陜西14328301.082.17624253.883.3

北京274305930.9921.6142114630.8532.58

深圳71193387483768254067

上海318022074465193101666186

從我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)踐看，南方、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市、大城市開展早、發(fā)展快；北方、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市推進(jìn)的較慢。統(tǒng)計(jì)數(shù)字說明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。詳見下圖：

二、物業(yè)管理存在的問題及原因分析

我國(guó)物業(yè)管理雖然發(fā)展了20來年，但與國(guó)外成熟的物業(yè)管理相比還有很大的差距。同時(shí)我國(guó)現(xiàn)階段的物業(yè)管理行業(yè)尚屬新興行業(yè)，還存在著很多問題和不足。

1、體制問題

從體制上考察我國(guó)兩萬余家物業(yè)管理企業(yè)，80%以上的是國(guó)有體制；如果我們?cè)購(gòu)奈飿I(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生的來源來分析，全國(guó)有70%以上屬于房地產(chǎn)開發(fā)商

自辦的企業(yè)，20%屬于房管所或后勤單位改制，只有10%屬于產(chǎn)權(quán)自主型的物業(yè)管理企業(yè)。

以深圳為例，在深圳18家首批國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)中，17家是國(guó)有或國(guó)有參股（實(shí)際掌控一切生殺大權(quán)），1家是民營(yíng)上市股份公司；而且18家企業(yè)清一色是開發(fā)商自辦（有2家屬于房管所改制或部門單位自辦企業(yè)，但目前企業(yè)發(fā)展權(quán)在開發(fā)商手中）。為什么會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？據(jù)分析主要一個(gè)原因就是以前“自建自管”的延續(xù)，另外就是開發(fā)商出于自身利益的考慮，因?yàn)閮?yōu)質(zhì)的物業(yè)管理已成為售樓中的一個(gè)賣點(diǎn)。

2、法律法規(guī)滯后，體系不完善。

我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的立法明顯滯后：20年的時(shí)間，沒有國(guó)家級(jí)行業(yè)法規(guī)可以遵循。在退而求其次的情況下，國(guó)內(nèi)第一部地方性物業(yè)法規(guī)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)時(shí)間是1994年，而深圳成立第一家物業(yè)管理公司的時(shí)間是1981年，中間有13年是法規(guī)空白期。

我國(guó)物業(yè)管理法律政策的框架體系，是在沒有國(guó)家大法的情況下，由為數(shù)不多的行業(yè)性、地方性法規(guī)政策組成的不完整結(jié)構(gòu)，完善的法規(guī)體系尚未形成。自1994年以來，建設(shè)部等國(guó)家部委（局）和各地方政府雖然頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》、《住宅共用部位共同設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法》、《物業(yè)管理委托合同示范文本》、《業(yè)主公約示范文本》、《前期企業(yè)管理協(xié)議示范文本》等行政規(guī)章行業(yè)規(guī)范和地方性法規(guī)。但由于缺乏符合中國(guó)國(guó)情的、系統(tǒng)而科學(xué)的物業(yè)管理理論體系的指導(dǎo)，各部門在制訂法規(guī)的過程中，往往局限于對(duì)境內(nèi)外成功經(jīng)驗(yàn)的模仿或就事論事的解決方案上，存在許多不足之處。

因此，總的來看，目前我國(guó)物業(yè)管理立法還滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，存在著立法層次不高，法律體系框架未形成，缺乏系統(tǒng)性和綜合性等問題。

在仔細(xì)審視已經(jīng)發(fā)生的事實(shí)中，可以看到立法滯后帶來的消極影響。首先，消費(fèi)者的利益無“法”保障。因缺乏法律依據(jù)，司法機(jī)關(guān)難以及時(shí)處理日益增多的物業(yè)管理案件，物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到迅速有效地解決；其次，制約了行業(yè)的健康發(fā)展。沒有全國(guó)大法的統(tǒng)一規(guī)范，地方和行業(yè)性法規(guī)呈現(xiàn)出沒有綱領(lǐng)的散亂，使企業(yè)難以適從。如中海物業(yè)管理（深圳）有限公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)遵循著名的“四不接原則”，其中之一就是不接由業(yè)主委員會(huì)委托管理的二手項(xiàng)目，這是深有苦衷的無奈選擇。由業(yè)主委員會(huì)選擇物業(yè)管理企業(yè)是為了充分尊重消費(fèi)者的權(quán)益而由相關(guān)法規(guī)條例賦予他們的民事權(quán)利，但因沒有賦予與此權(quán)利相對(duì)應(yīng)的義務(wù)，致使在實(shí)際執(zhí)行過程中，業(yè)主委員會(huì)的這個(gè)權(quán)利幾乎不受監(jiān)督和制約，甚至走上了極端。近年來，業(yè)主委員會(huì)紛紛炒掉物業(yè)公司并成為社會(huì)矚目的新聞焦點(diǎn)即是例證之一，如重慶市新原興桃花園小區(qū)和銀鑫花園小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)擅自決定炒掉物業(yè)管理公司，使生活環(huán)境急劇惡化，后經(jīng)全體業(yè)主和住戶共同商議，決定再選聘原物業(yè)管理公司回去參與管理。實(shí)際上，業(yè)主委員會(huì)不具備履行民事責(zé)任的實(shí)際能力，當(dāng)其違約時(shí)根本無法保證物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)合同規(guī)定的經(jīng)濟(jì)利益。

3、政府職能的問題

首先，政企沒有完全分開，企業(yè)無法獨(dú)立運(yùn)作。深圳市有一批物業(yè)管理企業(yè)，其效益、品牌都堪稱一流，也頗具規(guī)模，改制條件已成熟，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者、員工都強(qiáng)烈要求改制,結(jié)合自身實(shí)際情況選擇經(jīng)營(yíng)者和員工持股市，然而改制方案長(zhǎng)期被卡在上級(jí)管理部門。不予批復(fù)的原因何在?某些領(lǐng)導(dǎo)者一語(yǔ)道破天，“你們都去搞持股經(jīng)營(yíng)了，我還管什么?”；其次，政府職能錯(cuò)位或越位，政府仍習(xí)慣于對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)直接干預(yù)；第三，管理層、管理部門過多，物業(yè)管理手續(xù)繁雜，往往一個(gè)小區(qū)的物業(yè)企業(yè)要應(yīng)付20多個(gè)部門的檢查管理。以物業(yè)管理收費(fèi)為例：既要報(bào)物業(yè)主管部門的資質(zhì)檢查證書；又要按照物價(jià)部門規(guī)定的等級(jí)打分確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，還要邀請(qǐng)行業(yè)主管部門、物價(jià)部門到小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)通過，最后才能確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)取收費(fèi)許可證，一個(gè)許可證往往需要幾個(gè)月乃至半年的時(shí)間。

4、市場(chǎng)化程度不高

我國(guó)物業(yè)管理雖然是適應(yīng)房地產(chǎn)管理體制改革而產(chǎn)生的，但它仍然沒有擺脫傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的干擾，仍然在進(jìn)行著一些非市場(chǎng)化的運(yùn)作。

首先，物業(yè)管理項(xiàng)目的獲取大多是暗箱操作，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制還未真正形成。作為市場(chǎng)主體的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理缺乏足夠認(rèn)識(shí)，業(yè)主委員會(huì)組建難度大，自治能力弱，作用還未真正發(fā)揮。而且，物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位、房管單位之間仍存在或多或少經(jīng)濟(jì)上的依賴關(guān)系，“誰開發(fā)、誰管理”的地方保護(hù)、壟斷管理、建管不分、責(zé)任不清的局面還沒有完全改變。物業(yè)管理還沒有形成有利于競(jìng)爭(zhēng)的統(tǒng)一的市場(chǎng)。以北京市為例，北京的物業(yè)管理存在許多不符合市場(chǎng)化的問題，一些物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理專業(yè)方面不很在行，但因?yàn)槭悄硞€(gè)開發(fā)公司的下屬企業(yè)，或者是某幾個(gè)開發(fā)公司合資組成的股份企業(yè)，管理項(xiàng)目不愁沒有。另一些物業(yè)管理企業(yè)則更有手段，他們充分利用各種政策、管理方面的漏洞，以非市場(chǎng)化的手段進(jìn)行暗箱操作，爭(zhēng)奪市場(chǎng)。

其次，市場(chǎng)化程度不高還表現(xiàn)在物業(yè)管理的價(jià)格管理體制與運(yùn)行機(jī)制上。其基本做法是政府定價(jià)或制定指導(dǎo)價(jià)，建設(shè)單位補(bǔ)貼,多種經(jīng)營(yíng)、以副補(bǔ)主。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低、收繳率偏低的結(jié)果，直接導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)期虧損經(jīng)營(yíng)、無發(fā)展后勁。物業(yè)管理長(zhǎng)期低成本運(yùn)作，使服務(wù)質(zhì)量難以有本質(zhì)提高，形成了制約物業(yè)管理發(fā)展的“瓶頸”。

5、物管企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢(shì)

目前物業(yè)管理企業(yè)不僅普遍存在著企業(yè)規(guī)模小,難以發(fā)揮群體優(yōu)勢(shì),而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差,虧損嚴(yán)重等問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2000年底全國(guó)實(shí)行物業(yè)管理的房屋建筑面積131861.76萬平方米，而物業(yè)管理企業(yè)近2萬家，從業(yè)人員達(dá)200萬人，平均每個(gè)物業(yè)管理企業(yè)僅管6.59萬平方米，其中小的企業(yè)僅管理兩萬多平方米的物業(yè)，每個(gè)物業(yè)管理人員平均只管669.31平方米，可見管理規(guī)模之小。就拿我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)源地深圳來說，各類物業(yè)管理機(jī)構(gòu)有1200多家，其中21家成規(guī)模的企業(yè)合起來，管理面積也不過7000萬平方米，小的不足10萬平方米,甚至建兩棟樓的開發(fā)單位也成立一個(gè)物業(yè)管理公司。然而“麻雀雖小，五臟俱全”,“小而全”的企業(yè)必然帶來極大的資源浪費(fèi)。深圳每年的物業(yè)開發(fā)量最好的年景也不過1000萬平方米,如按管理機(jī)構(gòu)平均分配，每家僅分不足1萬平方米。出現(xiàn)這種情況除了進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)壁壘不高、開發(fā)商盲目投資外，也是作為新興行業(yè)的必然結(jié)果，經(jīng)過整個(gè)行業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)“大浪淘沙”之后，物管企業(yè)將逐步向規(guī)?；瘓F(tuán)化方向轉(zhuǎn)變。

6、物管企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)問題

物業(yè)管理發(fā)展至今，已不再只是清潔工掃掃地、保安員巡巡樓、管理員收收費(fèi)那么簡(jiǎn)單，那么風(fēng)平浪靜。隨著行業(yè)逐步邁向?qū)I(yè)化、規(guī)范化，物業(yè)管理服務(wù)的深度和廣度都有了很大變化。但在這種情況下，物業(yè)管理又走向了另一個(gè)誤區(qū):。業(yè)主把物業(yè)管理公司當(dāng)成了小區(qū)的"政府"，凡事都找物業(yè)公司。解決不了就是管理不好，動(dòng)輒以不交管理費(fèi)相威脅，出了事故就向物業(yè)公司索賠。比如停車場(chǎng)收取5元的車位使用費(fèi)，車丟了，二話不說就找物業(yè)管理公司賠，少則十幾萬，多則幾十萬；又比如犯罪分子潛入小區(qū)，發(fā)生了命案，物業(yè)公司又被業(yè)主索取巨額經(jīng)濟(jì)賠償。這就是在物業(yè)管理行業(yè)中引起震驚的廈門“丟車案”及深圳筆架山莊“索賠案”。

我們?cè)谡痼@之余，更應(yīng)重新進(jìn)行審視和思考，物業(yè)管理到底是做什么的？一方面法律賦予物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)力是有限的；另一方面就是物業(yè)管理行業(yè)特征是“取之于民,用之于民”、“保本微利”，物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力都很有限。因此目前的物業(yè)管理正處于如履薄冰的危險(xiǎn)境地。

根據(jù)對(duì)以上事實(shí)和案例分析，我們可以看出，出現(xiàn)這些情況，主要是由于法規(guī)不完善導(dǎo)致業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）、物業(yè)管理公司、開發(fā)商等各市場(chǎng)主體間權(quán)利責(zé)任不明確，業(yè)主素質(zhì)不高，對(duì)物業(yè)管理的消費(fèi)觀念不強(qiáng)以及物業(yè)管理企業(yè)自身服務(wù)質(zhì)量不夠等因素造成的。

7、物業(yè)管理從業(yè)者的素質(zhì)問題

物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)者素質(zhì)偏低，管理服務(wù)不到位。由于物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)，目前尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，物業(yè)從業(yè)人員良莠不齊。加之一些物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)人員的自身建設(shè)，既不經(jīng)常開展職業(yè)道德教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，又沒有建立嚴(yán)格的各級(jí)各類人員崗位責(zé)任、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，使管理服務(wù)的觀念、內(nèi)容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好，甚至擺不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。尤其是一些由房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理企業(yè)，雖然名字變了，牌子掛了，但觀念上變化不大，機(jī)制上轉(zhuǎn)換不到位，仍沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下行政型管理模式，擺不正自己與產(chǎn)權(quán)人、使用人的位置，習(xí)慣于以主人自居，對(duì)產(chǎn)權(quán)人、使用人發(fā)號(hào)施令，產(chǎn)權(quán)人、使用人的應(yīng)有地位得不到尊重，利益得不到保障。據(jù)中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)2000年投訴情況統(tǒng)計(jì)資料表明，該年全國(guó)物業(yè)管理投訴仍呈上升趨勢(shì)。投訴的主要內(nèi)容是物業(yè)管理混亂，停電、停水、亂收費(fèi)、亂攤派現(xiàn)象嚴(yán)重；保安、保潔水準(zhǔn)低、電視、電梯、電話使用不理想。另?yè)?jù)中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)2000年底至2001年初，對(duì)全國(guó)12個(gè)大中城市商品房住宅小區(qū)物業(yè)管理情況調(diào)查結(jié)果顯示：在對(duì)現(xiàn)有物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的調(diào)查中（可選擇多答案），有40.15%的房產(chǎn)消費(fèi)者認(rèn)為“房屋及設(shè)備的維修”不到位，有34.57%的認(rèn)為“小區(qū)綠化”不到位，有33.06%的認(rèn)為“安全保衛(wèi)”不到位，有26。95%的認(rèn)為“水電氣的供應(yīng)”不到位，有25.34%的認(rèn)為“交通管理”不到位，有24.65%的認(rèn)為“區(qū)內(nèi)衛(wèi)生清潔”不到位，還有12.71%的認(rèn)為“其他”服務(wù)不到位。業(yè)主投訴內(nèi)容及該投訴占總投訴的比率見下圖：

有圖表可見，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)罪不滿意的前三項(xiàng)是：房屋設(shè)備維修、小區(qū)綠化和安全保衛(wèi)，同時(shí)各種主要服務(wù)項(xiàng)目的投訴率均在20%以上，可見我們的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量亟待提高。

8、對(duì)問題的原因分析歸納

通過對(duì)以上七個(gè)問題的分析，我們可以把問題的原因歸結(jié)為三個(gè)方面：即政府、企業(yè)和社會(huì)。

政府方面：首先，由于以前物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)售后服務(wù)部門，沒能引起有關(guān)部門的重視，以及物業(yè)管理涉及部門過多，因而導(dǎo)致物業(yè)管理法規(guī)制定不及時(shí)不完善；其次，由于受傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)觀念的影響以及出于本部門自身利益考慮，政企沒能真正分開，而且政府對(duì)企業(yè)干預(yù)過多，缺少服務(wù)意識(shí)；第三，對(duì)物業(yè)管理的宏觀管理目標(biāo)不明確，是進(jìn)行分業(yè)經(jīng)營(yíng)還是分業(yè)與聯(lián)合經(jīng)營(yíng)共存，是強(qiáng)制實(shí)行招投標(biāo)制還是采取自愿，都沒有一個(gè)明確的法規(guī)政策規(guī)定；第四，物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)，政府沒有出臺(tái)相應(yīng)的扶持政策，導(dǎo)致物業(yè)管理過分依賴于開發(fā)商，難以真正獨(dú)立出來。

企業(yè)方面：首先，沒有建立起真正的現(xiàn)代企業(yè)制度，產(chǎn)權(quán)不明，權(quán)責(zé)不清，不能獨(dú)立經(jīng)營(yíng)運(yùn)作；其次，發(fā)展方向不明確，限于現(xiàn)實(shí)情況，只能以副補(bǔ)主和靠開發(fā)商補(bǔ)貼，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量難以提高，形成不計(jì)成本的惡性競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)整個(gè)行業(yè)造成傷害。第三，由于法規(guī)不完善，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，導(dǎo)致物業(yè)管理收益與風(fēng)險(xiǎn)極不對(duì)稱，一件官司往往就會(huì)毀掉一個(gè)企業(yè)。第四，由于物業(yè)管理在國(guó)內(nèi)尚屬新興行業(yè)，缺少完善規(guī)范的教育培訓(xùn)體系，許多從業(yè)人員都是“半路出家”，導(dǎo)致物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量不盡如人意。

社會(huì)方面：首先，由于大多數(shù)消費(fèi)者剛從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的福利中走出來，缺乏對(duì)物業(yè)管理的消費(fèi)意識(shí)，還在懷念過去的“免費(fèi)午餐”；第二，業(yè)主法制意識(shí)淡薄，加之法規(guī)不完善，業(yè)主只一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)；第三，社會(huì)關(guān)注程度不夠，許多媒體只是關(guān)注所謂的新聞賣點(diǎn)，一有糾紛就紛紛對(duì)物業(yè)公司口誅筆伐，并沒有承擔(dān)起相應(yīng)的公正客觀報(bào)道的社會(huì)責(zé)任；第四，行業(yè)協(xié)會(huì)還沒有完全發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

三、物業(yè)管理的對(duì)策

（一）政府方面

1、物業(yè)管理重在立法

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上是完善法制下的經(jīng)濟(jì)，我國(guó)要建立完善的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，就必須建立起一套完善的與之相適應(yīng)的法律制度。完善的物業(yè)管理法律體系應(yīng)在與國(guó)家已經(jīng)頒布實(shí)施的其它法律法規(guī)相互銜接和協(xié)調(diào)的前提下，由不同層次、不同類型的法律規(guī)范組成的有機(jī)整體，并成為國(guó)家法律體系中必不可少的分支。

根據(jù)我國(guó)物業(yè)管理立法的現(xiàn)狀，按照法律、法規(guī)的調(diào)整對(duì)象，結(jié)合我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)及面向未來的發(fā)展要求，物業(yè)管理的法律體系應(yīng)包括以下幾個(gè)方面：

從物業(yè)管理業(yè)務(wù)來看，一是建立房屋及維修管理的法律、法規(guī)、規(guī)章；二是建立設(shè)備設(shè)施管理法律、法規(guī)及規(guī)章；三是建立環(huán)境衛(wèi)生管理的法律、法規(guī)及規(guī)章；四是建立保安保衛(wèi)、消防管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。另外，完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域，使物業(yè)管理的各項(xiàng)活動(dòng)均有法可依。以住宅區(qū)物業(yè)管理為例，有多層、高層、別墅區(qū)、度假村、特殊住宅區(qū)等多種類型，在住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例的精神下，分別制訂出上述類型物業(yè)的管理辦法，組成物業(yè)管理法律體系的子系統(tǒng)。

再?gòu)氖袌?chǎng)主體來看，還應(yīng)建立物業(yè)管理行業(yè)管理辦法、物業(yè)管理企業(yè)管理辦法、業(yè)主委員會(huì)管理辦法等。

通過這些法律法規(guī)、規(guī)章及辦法的制定與施行，使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)、收費(fèi)等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運(yùn)作。據(jù)悉，由建設(shè)部1999年著手起草的《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)國(guó)務(wù)院法制辦三審，有望在年內(nèi)出臺(tái)?！稐l例》（草案）第三條對(duì)業(yè)主、物業(yè)、物業(yè)管理的概念作了明確界定，出臺(tái)后這三個(gè)概念可以在全國(guó)統(tǒng)一?！稐l例》（草案）第十四條對(duì)業(yè)主自治管理組織稱謂、性質(zhì)、職責(zé)和應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任也作了統(tǒng)一規(guī)定?！稐l例》（草案）第三十八條、三十九條對(duì)物業(yè)管理定價(jià)原則和管理服務(wù)價(jià)格構(gòu)成做出了具體規(guī)定。這些規(guī)定較充分的體現(xiàn)了契約自由和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的原則。強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格應(yīng)當(dāng)遵循服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量相適應(yīng)的原則，服務(wù)價(jià)格由當(dāng)事人在合同中約定。

2、政府職能的轉(zhuǎn)變

我國(guó)已經(jīng)加入WTO，為適應(yīng)世貿(mào)組織的規(guī)范和要求，提高我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的整體水平以應(yīng)對(duì)未來國(guó)際化的競(jìng)爭(zhēng)，我國(guó)房地產(chǎn)管理部門和物業(yè)行業(yè)的相關(guān)主管部門必須以世貿(mào)組織規(guī)則為參照系數(shù)，將管理體制和運(yùn)行機(jī)制與國(guó)際慣例接軌，服務(wù)水平和服務(wù)效率向國(guó)際水平看齊，積極轉(zhuǎn)變政府職能，做到歸位而不越位、定位而不錯(cuò)位，真正成為物業(yè)管理市場(chǎng)的宏觀調(diào)控者、法規(guī)的制定者、公平競(jìng)爭(zhēng)的維護(hù)者，為物管企業(yè)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。

一是政府和企業(yè)一定要徹底分開。政府要加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，為廣大企業(yè)營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀的政策支持與引導(dǎo)。例如實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格由市場(chǎng)機(jī)制自行決定，政府不對(duì)市場(chǎng)行為進(jìn)行干預(yù)。

二是減少管理部門和管理層次，加強(qiáng)物業(yè)管理相關(guān)各部門之間的協(xié)調(diào)運(yùn)作，實(shí)施科學(xué)管理。

三是要建立物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備的基本條件：

A、資質(zhì)條件

物業(yè)管理公司依法取得專業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)資格，是實(shí)施物業(yè)管理的基本條件。這就要求成立物業(yè)管理企業(yè)具備辦公地點(diǎn)和條件，具有相當(dāng)數(shù)量的資金，依法建立章程和相應(yīng)的機(jī)構(gòu)，擁有各類相當(dāng)數(shù)量和資格的技術(shù)、專業(yè)管理人才，建立健全會(huì)計(jì)制度等。并經(jīng)房地產(chǎn)管理部門資格審查取得物業(yè)管理行業(yè)許可證后取得工商管理部門核發(fā)批準(zhǔn)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，才具備相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)資格。

B、參與規(guī)劃設(shè)計(jì)，實(shí)施質(zhì)量監(jiān)督的能力。

直接參與或委托他人參與。直接參與指物管企業(yè)專業(yè)機(jī)構(gòu)具有資格和經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)、管理人員參與。委托他人參與指以合同方式委托具有相應(yīng)能力的其它公司參與，物管企業(yè)向受委托方交付委托費(fèi)。

C、編制物業(yè)管理區(qū)域管理方案和辦法的能力

包括確定管理范圍、制訂管理規(guī)劃、訂立管理標(biāo)準(zhǔn)、測(cè)算收費(fèi)價(jià)格、建立管理組織、明確權(quán)力義務(wù)及違約責(zé)任等。物業(yè)管理區(qū)域管理方案、辦法亦稱為物業(yè)管理區(qū)域管理組織設(shè)計(jì)。

D、具有一支熱愛物業(yè)管理工作，作風(fēng)好，業(yè)務(wù)精，技術(shù)熟練的員工隊(duì)伍。

物業(yè)管理日常工作瑣碎繁雜，服務(wù)性強(qiáng)，接觸面廣，設(shè)施、設(shè)備數(shù)量大，維護(hù)要求高,時(shí)刻會(huì)產(chǎn)生急、難、新問題。物業(yè)管理從接管、開荒、啟用到日常管理、維護(hù)要求必須有一支熱愛物業(yè)管理工作,作風(fēng)好、業(yè)務(wù)精、技術(shù)熟練的員工隊(duì)伍。員工隊(duì)伍應(yīng)力戒服務(wù)中的吃、拿、卡、要、拖等不正之風(fēng),有良好的職業(yè)道德。

E、從事物業(yè)管理管理人員應(yīng)具備的知識(shí)

從事物業(yè)管理的人員，應(yīng)具有專業(yè)知識(shí)，經(jīng)營(yíng)頭腦，管理才能。比如管理一個(gè)住宅區(qū)猶如管理一個(gè)小城鎮(zhèn)。這就向管理人員提出了要求，應(yīng)具備的知識(shí)有：用于區(qū)域物業(yè)管理的城市規(guī)劃、建筑、施工工程技術(shù)、結(jié)構(gòu)學(xué)、園林綠化、市政工程、電學(xué)、熱力等。用于經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)管理、經(jīng)濟(jì)管理、系統(tǒng)工程、行為科學(xué)、現(xiàn)代管理學(xué)、法學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、財(cái)務(wù)管理等。為了提高管理水平還應(yīng)具備與之相應(yīng)的計(jì)算機(jī)方面的知識(shí)。

3、加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)的培育，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)。

限制開發(fā)商盲目組建自己的物業(yè)管理公司，鼓勵(lì)開發(fā)商從社會(huì)上聘請(qǐng)那些經(jīng)過實(shí)踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來進(jìn)行專業(yè)化的管理。鼓勵(lì)通過招投標(biāo)等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場(chǎng)化方向發(fā)展。

（二）企業(yè)方面

物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，是加入WTO后參與物業(yè)管理行業(yè)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的必然要求。要按照“產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)”的要求，對(duì)物管企業(yè)實(shí)行規(guī)范的公司制改革。公司制是現(xiàn)代企業(yè)制度的一種有效的組織形式，公司法人治理結(jié)構(gòu)是公司制的核心。實(shí)行規(guī)范的公司制改革，當(dāng)務(wù)之急就是要完善物管企業(yè)的公司法人治理結(jié)構(gòu)，明確股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和經(jīng)理層的職責(zé)和權(quán)限，做到權(quán)責(zé)明確，政企分開，形成各負(fù)其責(zé)、協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)、有效制衡的公司結(jié)構(gòu)體系。使物管企業(yè)成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的法人實(shí)體和市場(chǎng)主體。同時(shí)應(yīng)做好物管企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略研究，找準(zhǔn)企業(yè)的發(fā)展方向和經(jīng)營(yíng)模式

1、物管企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展

在當(dāng)前面臨著諸如法制不完善、市場(chǎng)化程度不高、物管利潤(rùn)較低的情況下，作為一個(gè)新興的行業(yè)，物業(yè)管理將走向何方？又該怎么走呢？這些都是我們特別關(guān)注的問題。根據(jù)物業(yè)管理所處的現(xiàn)實(shí)及對(duì)未來發(fā)展的分析預(yù)測(cè)，我們可以看出物業(yè)管理從發(fā)展到成熟將經(jīng)歷三個(gè)階段：

第一階段（即現(xiàn)階段），物業(yè)管理的生存階段

由于受物業(yè)管理市場(chǎng)不規(guī)范、法制法規(guī)不健全、物業(yè)管理消費(fèi)觀念不強(qiáng)、物業(yè)管理市場(chǎng)化程度不高等因素影響，目前，整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)還處在非常艱難的求生存階段，低利潤(rùn)高風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)如履薄冰。首先，由于物業(yè)管理市場(chǎng)沒完全放開，許多物業(yè)公司還受制于開發(fā)商，只能依賴于開發(fā)商的發(fā)展而發(fā)展，開發(fā)商經(jīng)營(yíng)的好，不斷開發(fā)新項(xiàng)目，物業(yè)公司才可以不斷接管，逐步壯大；其次，由于政府定價(jià)或制定指導(dǎo)價(jià)，物業(yè)管理公司不能量入而出，在達(dá)不到規(guī)模效益的情況下只能是虧損；再者，由于法規(guī)不完善，物業(yè)公司、業(yè)主和開發(fā)商之間權(quán)利責(zé)任不明確，導(dǎo)致物業(yè)經(jīng)營(yíng)的糾紛不斷，嚴(yán)重影響物業(yè)管理公司的身譽(yù)和效益?；谝陨显颍F(xiàn)階段的物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略只能是立足現(xiàn)實(shí)，利用一切可以利用的資源，開展多種經(jīng)營(yíng)，以求得更大的生存空間。

第一、由于作為一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)法人，過去的那種靠發(fā)展商斷斷續(xù)續(xù)的不規(guī)范的補(bǔ)貼模式已不再適應(yīng)行業(yè)的發(fā)展，必須建立一個(gè)規(guī)范的基金運(yùn)作機(jī)制，由開發(fā)商一次性補(bǔ)貼各種大修及物業(yè)管理啟動(dòng)資金，斷絕對(duì)開發(fā)商長(zhǎng)久的依賴關(guān)系。

第二、開展多種經(jīng)營(yíng)，以彌補(bǔ)物業(yè)管理中資金的不足。有了造血功能，反過來物業(yè)公司又可以加大對(duì)小區(qū)的投入，使物業(yè)管理真正形成經(jīng)營(yíng)性的良性循環(huán)。由于物業(yè)管理企業(yè)在先天條件上占有很大的優(yōu)勢(shì)，又存在巨大的市場(chǎng)需求，所以如果經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，將會(huì)得到很好的回報(bào)。概括起來，這類經(jīng)營(yíng)主要有以下幾種：

--針對(duì)業(yè)主和客戶而提供的有償服務(wù)，如家政服務(wù)和汽車美容服務(wù)等。

--房屋出租出讓中介代理，以及供求信息方面的服務(wù)。如代理業(yè)主進(jìn)行房屋出租。

--為同業(yè)提供培訓(xùn)、人才交流等方面的服務(wù)。

--對(duì)公共場(chǎng)地或場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)，如戶外廣告、屋頂天線、公共場(chǎng)地的出租等。

另外還有就是專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，與上述經(jīng)營(yíng)行為不同。專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)往往是以較大投資為基礎(chǔ)的較大規(guī)模的系統(tǒng)性的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這種經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和收益都可能較大。所以首先要進(jìn)行認(rèn)真的可行性分析，籌措資金，制定經(jīng)營(yíng)管理方案。為減少風(fēng)險(xiǎn)，這類經(jīng)營(yíng)以圍繞物業(yè)本身為主開展。具有代表性的此類經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有：

--開辦幼兒園、學(xué)校；

--經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所，如餐廳、超市、網(wǎng)吧等；

--會(huì)所及康體娛樂設(shè)施；

--裝飾裝修；

--搬家公司、禮儀服務(wù)公司等。

以上從幾個(gè)方面簡(jiǎn)述了物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營(yíng)的一些內(nèi)容，物業(yè)管理企業(yè)要搞好經(jīng)營(yíng)，關(guān)鍵在于認(rèn)真分析客戶需求，把握商機(jī)，樹立創(chuàng)新意識(shí)，同時(shí)應(yīng)合理化配置資金和其它資源，才能取得好的效果。

第三、不斷開拓物業(yè)管理的市場(chǎng)領(lǐng)域

充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合管理和專業(yè)化管理的優(yōu)勢(shì)，不斷開拓物業(yè)管理的市場(chǎng)，將所有可能實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)類型都力爭(zhēng)納入物業(yè)管理范疇。

千年伊始，萬科接管建設(shè)部大院。作為物業(yè)管理行業(yè)最高行政主管部門，率先推行后勤管理社會(huì)化改革，向全國(guó)發(fā)出了推動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)化的信號(hào)，它同時(shí)也是國(guó)家機(jī)關(guān)后勤管理改革的先聲，是對(duì)物業(yè)管理行業(yè)一種無聲的肯定。

2000年5月13日，深圳振業(yè)集團(tuán)與第一軍醫(yī)大學(xué)簽訂后勤保障社會(huì)化合作協(xié)議，深圳振業(yè)集團(tuán)將成為第一軍醫(yī)大學(xué)的“管家”，2001年1月1日，萬科物業(yè)正式接管中國(guó)人民解放軍總后勤部機(jī)關(guān)事務(wù)后勤社會(huì)化的試點(diǎn)。從推行后勤改革的行業(yè)上看，除軍隊(duì)已明確了改革的方向外，政府、學(xué)校、醫(yī)院等事業(yè)單位也都有改革的意愿。銀行、證券公司、保險(xiǎn)公司等類型的公司，由于此類公司商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分散，本身欠缺集約化經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)管理成本高，后勤改革進(jìn)程有望加快。并且此類公司職員較多，有相當(dāng)數(shù)量的住宅區(qū)，因此可以提高集約化經(jīng)營(yíng)程度，降低成本。例如，2000年6月20日，建設(shè)銀行深圳分行舉行所屬住宅小區(qū)物業(yè)管理權(quán)公開招投標(biāo)會(huì)，大眾物業(yè)得標(biāo)，獲得建行8個(gè)住宅小區(qū)及營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的物業(yè)管理權(quán)，總面積為8萬多平方米。此類物業(yè)今后將有可能形成較為廣闊的市場(chǎng)。

第二階段，物業(yè)管理的“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”——規(guī)?；?jīng)營(yíng)和兼并重組的興起

隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的進(jìn)一步放開、各項(xiàng)法律法規(guī)的完善、廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)的增強(qiáng)，市場(chǎng)主體相關(guān)各方權(quán)利責(zé)任的明確，如物業(yè)公司在樓頂設(shè)置廣告牌、利用公用場(chǎng)地和公共設(shè)施進(jìn)行營(yíng)利的行為將會(huì)受到限制。物業(yè)管理必將回到物業(yè)管理服務(wù)及關(guān)聯(lián)度較高的業(yè)務(wù)上來。物業(yè)管理作為一個(gè)保本微利的行業(yè)，它的收入主要是靠管理面積的多少來決定的，更重要的是建設(shè)部對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的資質(zhì)管理中，對(duì)一二三三個(gè)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)在管理面積上都有明確的劃定。因此，在物業(yè)管理企業(yè)規(guī)?；?jīng)營(yíng)中，管理面積的對(duì)外擴(kuò)張必然是物業(yè)管理企業(yè)追求的第一目標(biāo)，這也是物業(yè)管理企業(yè)的一種擴(kuò)張方式。

物業(yè)管理的另一種擴(kuò)張方式表現(xiàn)為：a、專業(yè)技術(shù)的對(duì)外擴(kuò)張（如成立清潔、機(jī)電、消殺、專業(yè)公司等），實(shí)現(xiàn)對(duì)內(nèi)保障的同時(shí)，對(duì)外提供專業(yè)技術(shù)服務(wù)；b、提供物業(yè)管理顧問、咨詢、培訓(xùn)等。由于物業(yè)管理行業(yè)的特殊性以及現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和物業(yè)管理行業(yè)專業(yè)技術(shù)分工程度，決定了第一種方式即管理面積的無限增加有較大的局限性。因此，對(duì)全行業(yè)來講，物業(yè)管理規(guī)?；?jīng)營(yíng)主要應(yīng)通過專業(yè)技術(shù)重組來實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然，這兩種方式不是決然分開的，從現(xiàn)實(shí)來看，這兩種擴(kuò)張方式將同時(shí)進(jìn)行。

從某種意義上講，物業(yè)管理重組的過程也就是物業(yè)管理企業(yè)規(guī)?；倪^程，這從近年來幾次大的重組案例就可以說明。1999年4月，深圳政府出面對(duì)蓮花一村的物業(yè)管理進(jìn)行公開招投標(biāo)，分屬12個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的管理單位進(jìn)行整合，這是一起典型的物業(yè)管理單位重組案例。很明顯，它既改變過去多頭管理的局面，又提高了中標(biāo)單位“恒基物業(yè)公司”的管理規(guī)模和實(shí)力。另外，這一階段成立的完全以物業(yè)公司為保障和服務(wù)對(duì)象的眾多專業(yè)技術(shù)公司（如電梯、消殺、綠化等），還有更多的“大魚吃小魚”的大物業(yè)公司兼并小物業(yè)企業(yè)的事件，均顯露出這樣一個(gè)信息：通過物業(yè)管理規(guī)?；?jīng)營(yíng)和物業(yè)管理行業(yè)重組，一方面是全社會(huì)的物業(yè)管理向品牌化大規(guī)模的企業(yè)集中，另一方面物業(yè)管理中的專業(yè)技術(shù)又開始向?qū)I(yè)技術(shù)公司集中。以規(guī)?；?jīng)營(yíng)和行業(yè)重組為主要特征和內(nèi)容的發(fā)展實(shí)則是物業(yè)管理“量的積累”，它為未來物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

第三階段，物業(yè)管理的回歸——高度社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化物業(yè)管理的到來

隨著改革的不斷深入，我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系將更加完善，在充分完成國(guó)企體制改革和建立健全社會(huì)保障體系的前提下，住房體制將完全實(shí)現(xiàn)分房貨幣化和商品化。我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)行體制在宏觀和微觀二個(gè)方面都將發(fā)生根本性的變化，它將是一次物業(yè)管理行業(yè)的“大洗牌”，是物業(yè)管理與社會(huì)之間的“社會(huì)化再分工”。物業(yè)管理企業(yè)重新回歸到物業(yè)管理作為物業(yè)服務(wù)提供者這一角色上來。

研究西方發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)管理體制和現(xiàn)狀，對(duì)我國(guó)未來新型的物業(yè)管理模式有著重要的借鑒作用。這方面較為典型的是美國(guó)和新加坡的物業(yè)管理模式。美國(guó)采用的是注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理制度（CertiedPropertyManager），以職業(yè)注冊(cè)經(jīng)理（CPM）為中心，在全國(guó)形成360多家注冊(cè)物業(yè)公司(AccreditedManagementOrganization)。這360多家物業(yè)公司小的3到5人，大的也僅幾十個(gè)人，所管物業(yè)從幾百棟到上千棟不等。新加坡采用的是市鎮(zhèn)理事會(huì)制度（TownCouncil），在全國(guó)按區(qū)域劃分形成幾個(gè)理事會(huì)為中心的物業(yè)管理體系。與美國(guó)不同，理事會(huì)的每屆主席及領(lǐng)導(dǎo)成員由社區(qū)競(jìng)選產(chǎn)生，均為兼職，但“TC”內(nèi)的管理人員（一般在20人以內(nèi)）為有注冊(cè)資格的專職人員。兩個(gè)國(guó)家的共同點(diǎn)就是社區(qū)的所有物業(yè)管理專項(xiàng)事務(wù)如清潔、綠化、機(jī)電、房屋維修等均交社會(huì)專業(yè)化公司來做。物業(yè)公司（理事會(huì)）的職能一方面是日常專項(xiàng)事務(wù)的調(diào)度、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，另一方面則是物業(yè)經(jīng)營(yíng)和社區(qū)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃的制定。

通過以上對(duì)西方現(xiàn)代物業(yè)管理幾種模式的分析研究，結(jié)合我國(guó)的國(guó)情，以及20年來的物業(yè)管理實(shí)踐，我國(guó)的物業(yè)管理必將發(fā)生根本性變化，并將出現(xiàn)新型的管理模式：首先，物業(yè)管理日常事務(wù)從物業(yè)管理企業(yè)自管向社會(huì)各專業(yè)化公司過渡。物業(yè)管理的日常工作諸如清潔、綠化、房屋維修、機(jī)電等等均分包給社會(huì)各專業(yè)化公司去做，而物業(yè)公司要做的則是對(duì)這些工作的組織、調(diào)度、協(xié)調(diào)和監(jiān)督；其次，社區(qū)事務(wù)由物業(yè)管理向政府或社會(huì)過渡。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、物質(zhì)和精神文明的高度發(fā)達(dá)，治安狀況的好轉(zhuǎn)，住宅區(qū)內(nèi)本就屬于政府行為的治安、社區(qū)文化、計(jì)劃生育、裝修稅收等工作將由物業(yè)管理企業(yè)回歸到政府，如確有特殊政府行為的工作需要企業(yè)來做，也完全采用“代理”等形式的企業(yè)化經(jīng)營(yíng)；最終，物業(yè)管理企業(yè)將從物業(yè)管理具體實(shí)務(wù)向物業(yè)管理的資源組織、調(diào)度和監(jiān)督過渡。物業(yè)管理企業(yè)從日常繁瑣事務(wù)和“政府行為”的壓力下擺脫出來，充分發(fā)揮所管物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為物業(yè)保值增值，給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)良好的社區(qū)環(huán)境和服務(wù)成為物業(yè)公司的中心任務(wù)。例如物業(yè)管理資源的組織、物業(yè)租賃、中介、咨詢顧問等，今后都將成為物業(yè)公司的主要工作。預(yù)計(jì)在未來高度市場(chǎng)化、法治化的社會(huì)里，物業(yè)管理將回歸到組織物業(yè)管理相關(guān)資源為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)這一本位上來。

2、企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

雖然對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范屬于企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中一直存在的問題，但物業(yè)管理行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性使我們不得不把對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范專門列出重點(diǎn)探討。物業(yè)管理企業(yè)在目前這種責(zé)、權(quán)、利不相稱的情況下，如何樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),防范和化解潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)，以維護(hù)自身的合法權(quán)益，保證企業(yè)的生存乃至發(fā)展，是物業(yè)管理行業(yè)亟待探索和解決的問題。

首先，要明確物業(yè)管理委托合同。

在合同中，企業(yè)務(wù)必要把握細(xì)節(jié)，明確哪些該做，哪些不該做；哪些是常規(guī)服務(wù)，哪些是特約服務(wù)；權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等，自身的合法權(quán)益在合同中是否得到保護(hù)等等。例如，物業(yè)管理的保安工作,應(yīng)在合同中明確只是協(xié)助和配合本地公安機(jī)關(guān)維護(hù)公共秩序，而不承擔(dān)人身安全、財(cái)產(chǎn)保障責(zé)任。如根據(jù)《廣東省保安服務(wù)管理?xiàng)l例》，保安中的權(quán)限受到明確限制，保安連查驗(yàn)來訪者身份證的權(quán)力尚不具備，又如何能擔(dān)負(fù)起保障業(yè)主生命、財(cái)產(chǎn)安全的重任？在行業(yè)的法規(guī)尚待完善的情況下，委托管理合同是爭(zhēng)議進(jìn)入法律程序的重要評(píng)判依據(jù)，因此合同的責(zé)任條款內(nèi)容是相當(dāng)重要的，一定要認(rèn)真審定。

其次，完善內(nèi)部管理,防患于未然。

對(duì)于企業(yè)來說,練好內(nèi)功是根本所在。物業(yè)管理企業(yè)一定要健全內(nèi)部規(guī)章制度，完善組織架構(gòu)，合理設(shè)置崗位，把好人員招聘關(guān)，系統(tǒng)地對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，在員工的思想中樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。如果企業(yè)的管理工作存在漏洞和失職，萬一發(fā)生事故，那時(shí)物業(yè)公司就有可能會(huì)承擔(dān)巨額經(jīng)濟(jì)賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。只要企業(yè)盡職盡責(zé)地履行自身的義務(wù)，那么即使不能杜絕事故，也能最大限度地避免因管理失職而導(dǎo)致承擔(dān)巨大責(zé)任，從而把經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

譬如在車場(chǎng)管理中，可以通過采取一些有效的手段，來降低可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。如保安員在指引車輛停放時(shí)，便對(duì)車身四周進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)有破損等問題及時(shí)向車主指出，以避免產(chǎn)生麻煩和糾紛；在停車場(chǎng)，車場(chǎng)進(jìn)出的登記一定要完整、齊備。如果企業(yè)把預(yù)防措施做好，管理工作做足，即使發(fā)生了丟車事件，企業(yè)也能把賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)降至最低。

第三，購(gòu)買商業(yè)保險(xiǎn),保障多方利益。

物業(yè)管理公司要做到萬無一失，最好是購(gòu)買財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)、公共責(zé)任險(xiǎn)等。但這需要支付一筆不菲的保險(xiǎn)費(fèi)用，而且購(gòu)買時(shí)一定要取得業(yè)主的同意。

雖然保險(xiǎn)可在一定意義上保障物業(yè)公司減少或免受重大經(jīng)濟(jì)損失，但失職和管理不完善而造成的信譽(yù)損失是無法用金錢來衡量的，因此物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)踏踏實(shí)實(shí)地做好本職工作，盡職盡責(zé)地履行合同義務(wù)，這才是最根本的保障，也是最積極的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的行為和方法。

（三）社會(huì)方面

一是物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)積極有效的發(fā)揮作用。物業(yè)管理協(xié)會(huì)是政府和物業(yè)管理企業(yè)之間的橋梁。政府職能進(jìn)行轉(zhuǎn)變，許多本不該有政府管理的職能都移交給行業(yè)協(xié)會(huì)。按WTO規(guī)則，政府不能單獨(dú)對(duì)本國(guó)企業(yè)在政策上給予特殊優(yōu)惠，但政府通過行業(yè)協(xié)會(huì)這一載體給予企業(yè)適當(dāng)?shù)恼邇A斜確是允許的。物業(yè)管理協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)制定并監(jiān)督執(zhí)行行業(yè)公約，建立行業(yè)自律機(jī)制，組織制定并實(shí)施行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)。

二是要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。發(fā)達(dá)、完善的物業(yè)管理市場(chǎng)，取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專門人才。要提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術(shù)水平，一方面要抓好上崗培訓(xùn)。要按照建設(shè)部《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知》的要求，制定計(jì)劃，分期分批對(duì)各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗。另一方面要抓好學(xué)歷教育。各高校應(yīng)該適應(yīng)市場(chǎng)需求，培養(yǎng)大批物業(yè)管理行業(yè)急需的高素質(zhì)人才。另外還可以通過理論研討等形式，提高物業(yè)管理人員的理論水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)；通過組織物業(yè)管理人員到國(guó)內(nèi)外考察，學(xué)習(xí)借鑒國(guó)外和其他省市物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，取人之長(zhǎng)，補(bǔ)己之短。加速提高物業(yè)管理服務(wù)的水平和質(zhì)量，努力為人們創(chuàng)造更加舒適、優(yōu)美、安全的生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境。

三是社會(huì)公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一新興行業(yè)，加深對(duì)這一行業(yè)的了解并對(duì)這一行業(yè)的作用充分重視。物管企業(yè)本身也應(yīng)加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通及自我宣傳，使整個(gè)社會(huì)對(duì)這一新興行業(yè)都有正確的認(rèn)識(shí)，逐步消除行業(yè)行為發(fā)展中存在不規(guī)范而造成的負(fù)面影響，令每一位消費(fèi)者及社會(huì)各方面都積極地參與物業(yè)管理，以消費(fèi)者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為、服務(wù)行為，推動(dòng)行業(yè)整體進(jìn)步。

四是新聞媒體應(yīng)了解物業(yè)管理行業(yè)的政策法規(guī)和行業(yè)特點(diǎn)，深切體會(huì)物業(yè)管理行業(yè)的酸、甜、苦、辣，加深對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的了解、同情和支持，從而進(jìn)行正面的引導(dǎo)，使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)深入地認(rèn)識(shí)，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。

五是廣大業(yè)主應(yīng)更新觀念，順應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)體制改革與發(fā)展的大趨勢(shì)，增強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理重要性的認(rèn)識(shí)和對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)的認(rèn)同感。同時(shí)廣大業(yè)主還應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)約束自己的行為，避免