2024年全國房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理考試快速提分卷（詳細參考解析）

姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產(chǎn)估價師考試重點試題精編注意事項:1.全卷采用機器閱卷，請考生注意書寫規(guī)范；考試時間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學(xué)校、姓名、班級、準(zhǔn)考證號涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目施工現(xiàn)場的安全由（）負責(zé)。A.建筑施工企業(yè)B.監(jiān)理企業(yè)C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)D.施工合同中規(guī)定的單位

2、收益性物業(yè)的經(jīng)營費用不包括()。A.人員工資B.抵押貸款還本利息C.辦公費D.保險費

3、如果公司具有向市場領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用（）。A.領(lǐng)導(dǎo)定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.隨行就市定價法D.滲透定價法

4、烏梅丸在加減應(yīng)用時治療心下疼熱甚者應(yīng)加A.使君子、苦楝根皮B.川楝子、白芍C.榧子、檳榔D.人參、當(dāng)歸

5、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當(dāng)時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔(dān)。如果張某是通過按揭貸款方式購買的，購買價格為10000元/m2，建筑面積為500m2，首付款比例為20%，則該店面帶債務(wù)轉(zhuǎn)讓的價格應(yīng)為（）。A.20%的首付款，加上該首付款2年的利息B.20%的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在估價時點的本息值C.該店面無債務(wù)條件下在估價時點的正常市場價格減去該店面價值時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價時點的現(xiàn)值之和D.2004年10月的購買價格，加上20%的首付款的二年利息和已償還月供在價值時點的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價對象發(fā)生的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊之和，再減去該店面價值時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價價值時點的現(xiàn)值之和

6、某物業(yè)的購買價格為80萬元，其中30萬元為金融機構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為15萬元，年運營費用為7萬元，年還本付息額為3萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為()。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%

7、一般來說，通貨膨脹會導(dǎo)致折現(xiàn)率()。A.小于利率B.大于利率C.降低D.提高

8、下列選項中，不屬于解決房地產(chǎn)市場信息不對稱問題的主要途徑的是（）。A.發(fā)展房地產(chǎn)估價等專業(yè)服務(wù)B.政府加強房地產(chǎn)市場信息的發(fā)布工作C.加強開發(fā)商的管理體制D.提高房地產(chǎn)市場的透明度

9、關(guān)于房地產(chǎn)市場，下列說法不正確的是（）。A.房地產(chǎn)是一種特殊的商品，不可移動性是其與勞動力、資本以及其他類型商品的最大區(qū)別B.房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)中對房地產(chǎn)市場的定義，則是指當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動C.雖然土地和地上建筑物不能移動，但可以被某個人或單位擁有，并且給擁有者帶來利益，因此就產(chǎn)生了房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等交易行為D.房地產(chǎn)市場是由參與房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人、作為交易對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)以及交易制度、交易組織機構(gòu)等構(gòu)成

10、為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險，商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其權(quán)益投資不低于開發(fā)項目總投資的（）。A.25%B.30%C.35%D.50%

11、當(dāng)完成市場分析和其他前期研究工作并進行了項目評估之后，就要進入實施過程，而實施過程的第一步是（）。A.確定建設(shè)施工的各種圖紙準(zhǔn)備就緒B.完成全體工作人員的篩選工作C.獲取土地使用權(quán)D.明確各工作人員及施工階段應(yīng)發(fā)放的工資

12、根據(jù)建筑物重要性和使用要求，一般居住建筑的建筑物的重要性等級是（）。A.特等B.甲等C.乙等D.丙等

13、如國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，工業(yè)物業(yè)市場相對于整個投資市場的風(fēng)險系數(shù)為0.14，整個投資市場的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預(yù)期收益率為（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%

14、某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟合理性進行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項目的()。A.損益表B.資金來源與運用表C.資本金現(xiàn)金流量表D.全部投入現(xiàn)金流量表

15、對房地產(chǎn)開發(fā)項目退讓用地邊界的規(guī)劃設(shè)計要求，應(yīng)在城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門下發(fā)的（）中提出。A.《建設(shè)項目用地預(yù)審與選址意見書》B.《設(shè)計方案審查意見》C.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》D.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

16、制定物業(yè)管理計劃的基礎(chǔ)是（）的目標(biāo)。A.政府B.物業(yè)管理機構(gòu)C.業(yè)主D.租戶

17、在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析中，用于選擇資金籌措方案、制定適宜的借款及償還計劃的基本報表是（）。A.項目投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.投資者各方現(xiàn)金流量表D.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表

18、對經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進行比選時，應(yīng)采用的方法是（）。A.等額年值法B.差額投資內(nèi)部收益率法C.凈現(xiàn)值法D.等額年費用法

19、某房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資為10000萬元，其中自有資金為4000萬元，通過發(fā)行債券獲得2000萬元，其余為銀行貸款，該項目開發(fā)投資杠桿率為（）。A.0.40B.0.60C.2.50D.5.00

20、房地產(chǎn)投資的收益，包括投資回收和()兩個部分。A.投資風(fēng)險B.投資利率C.投資現(xiàn)值D.投資回報

21、關(guān)于房地產(chǎn)市場吸納周期的說法，錯誤的是（）。A.吸納周期是指房屋從準(zhǔn)備租售到租售完成所需的時間B.吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時間C.在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期D.吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)

22、關(guān)于收益性物業(yè)的現(xiàn)金流，下列說法不正確的是（）。A.潛在毛租金收入＝物業(yè)內(nèi)全部可出租面積×最大可能租金水平B.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報告期實際的租金收入C.有效毛收入＝潛在毛租金收入－其他收入D.凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運營費用

23、某家庭向銀行申請了一筆數(shù)額50萬元、期限20年、年利率6%的個人住房抵押貸款，若以等額還本利息照付的方式按月還款，則其最后一個月的還款金額為（）元。A.2093.75B.2208.33C.3582.16D.4583.33

24、當(dāng)項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，且可以分析出每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布，進行風(fēng)險分析的方法，一般采用（）。A.概率分析B.解析法C.蒙特卡洛法D.杠桿分析

25、房地產(chǎn)開發(fā)活動可以從（）兩個方面進行考察。A.物質(zhì)形態(tài)與貨幣形態(tài)B.投資資金量和預(yù)期收益率C.出租、出售或經(jīng)營狀態(tài)D.資金流通方式與對策

26、下列選項中，不計入收益性物業(yè)運營管理費用的是（）。A.抵押貸款還本付息B.管理人員工資C.公共設(shè)施維修費D.保險費

27、資產(chǎn)負債率是反映項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占()的比例。A.全部貸款B.全部資產(chǎn)C.銀行貸款D.部分資產(chǎn)

28、員工工資、醫(yī)療保險和失業(yè)保險等屬于運營費用中的（）。A.人工費B.辦公費C.法定稅費D.保險費

29、某投資者將其商鋪出租經(jīng)營，租期20年，預(yù)計第一年的凈租金收入為8萬元，且每年遞增6%，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6%，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為（）萬元。A.91.76B.142.40C.150.94D.160.00

30、房屋開發(fā)費中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物的2m以外和項目（）范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。A.黃線B.紫線C.藍線D.紅線

31、美國某家庭于2005年購買住房時申請了一筆20萬美元的貸款，貸款方式為“2/28”。第一年和第二年的年利率為7.5%，兩年后的年利率調(diào)整為8.5%，則該家庭在第28個月的月還款額為（）美元。A.1250B.1398C.1416D.1562

32、房地產(chǎn)投資分為土地開發(fā)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)資產(chǎn)和經(jīng)營投資，是按照（）的不同進行劃分的。A.物業(yè)用途類型B.投資對象存在形式C.房地產(chǎn)投資主體D.房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動類型

33、已知某投資項目當(dāng)折現(xiàn)率為11%，凈現(xiàn)值為1700萬元，當(dāng)折現(xiàn)率為12%時，凈現(xiàn)值為-870萬元，則該投資項目的內(nèi)部收益率為（）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.59%

34、某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預(yù)計未來3年每年年初回收額分別是100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為（）萬元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43

35、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的四個開發(fā)經(jīng)營方案F1、F2、F3、F4的開發(fā)經(jīng)營期相同，投資大小為F1>F2>F3>F4。方案兩兩比較計算出的差額投資內(nèi)部收益率分別為ΔIRR1-2=19%、ΔIRR2-3=12%、ΔIRR3-4=14%、ΔIRR1-4=16%，當(dāng)最低可接受收益率MARR=15%時，四個方案中最優(yōu)的方案是（）。A.F1B.F2C.F3D.F4

36、動態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以（）所需的時間。A.經(jīng)營收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出D.全部現(xiàn)金流入抵償全部投資

37、與房地產(chǎn)投資“開發(fā)-銷售”經(jīng)營模式相比，“開發(fā)-持有出租-出售”模式的現(xiàn)金流出項中增加了（）。A.運營成本B.裝修費用C.土地費用D.開發(fā)成本

38、下列房地產(chǎn)開發(fā)項目的許可證書或文件中，明確用地性質(zhì)、位置和界限的是（）。A.建筑工程施工許可證B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.國有建設(shè)用地使用出讓合同D.商品房買賣合同

39、某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融機構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅為25%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%

40、某房地產(chǎn)投資項目的目標(biāo)收益率為10%，內(nèi)部收益率為16%，實際收益率為12%。銀行的貸款利率為7.5%，則通貨膨脹率是（）。A.1.82%B.2.33%C.3.57%D.5.45%

41、某居住項目規(guī)劃建筑面積為30000m2，含土地費用在內(nèi)的開發(fā)成本為7500萬元，開發(fā)費用為1650萬元，銷售稅費為銷售收入的5.5%，銷售均價為5500元/m2，則該項目應(yīng)繳納的土地增值稅為（）萬元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00

42、物業(yè)管理的核心工作是（）。A.根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn)，管理并評估物業(yè)服務(wù)公司的工作B.對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行日常的維護與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運行狀態(tài)C.執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足房地產(chǎn)組合投資管理的目標(biāo)D.擁有一個管理有序、高效率的辦公環(huán)境

43、有三個互斥方案，不可以采用的比選方法為（）A.差額投資內(nèi)部收益率B.凈現(xiàn)值C.內(nèi)部收益率D.等額年值

44、注冊房地產(chǎn)估價師張某采用市場法和收益法對一間辦公用房的市場價值進行評估，測算出的估價對象比準(zhǔn)價格為10000元/m2，收益價格為12000元/m2，兩個測算結(jié)果存在一定差異。如果兩個測算結(jié)果均無誤，則一般而言比準(zhǔn)價格低于收益價格的原因不包括（）。A.通脹率上升B.存款利率下調(diào)C.辦公用房銷售市場降溫D.辦公用房租賃市場升溫

45、下列各項中，不屬于項目核準(zhǔn)重點評估內(nèi)容的是（）。A.是否符合相關(guān)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃.技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)業(yè)政策B.是否合理開發(fā)并有效利用資源C.符合社會公眾利益，未對項目建設(shè)地產(chǎn)生影響D.是否對重大公共利益產(chǎn)生不利影響

46、房地產(chǎn)抵押貸款二級市場上交易的抵押貸款支持證券不包括以下類型()。A.政府債券B.抵押貸款支持債券C.抵押貸款傳遞證券D.抵押貸款擔(dān)保債務(wù)

47、敏感性分析的最基本方法是（）。A.因素不確定分析B.線性因素分析C.單因素敏感性分析D.多因素敏感性分析

48、按存量增量細分通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場，一級市場是指()。A.土地使用權(quán)出讓市場B.土地轉(zhuǎn)讓市場C.新建商品房租售市場D.存量房地產(chǎn)交易市場

49、房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。A.最高工程費用B.最高租售數(shù)量C.最高購買價格D.最高土地取得價格

50、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負債合計為4000萬元，資產(chǎn)合計為6000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為3000萬元和4000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流動比率為（）。A.150%B.200%C.75%D.400%二、多選題

51、從房地產(chǎn)市場的投資周期來看，房地產(chǎn)市場資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的（）。A.第一階段B.第二階段的后半段C.第三階段的后半段D.第四階段

52、某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟合理性進行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項目的（）。A.損益表B.資本金現(xiàn)金流量表C.資金來源與運用表D.項目投資現(xiàn)金流量表

53、已知某投資項目當(dāng)折現(xiàn)率為11%，凈現(xiàn)值為1700萬元，當(dāng)折現(xiàn)率為12%時，凈現(xiàn)值為-870萬元，則該投資項目的內(nèi)部收益率為（）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.59%

54、證券市場上的資金供給者是（）。A.證券發(fā)行人B.證券投資者C.證券監(jiān)管機構(gòu)D.證券市場的中介機構(gòu)

55、通過招拍掛方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)項目，不需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行辦理（）。A.建設(shè)項目用地預(yù)審與選址意見書B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.國有土地使用證D.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

56、建筑構(gòu)造中的條形基礎(chǔ)適用于（）建筑中。A.磚木結(jié)構(gòu)B.磚混結(jié)構(gòu)C.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)D.鋼結(jié)構(gòu)

57、已知某投資項目折現(xiàn)率為11%時，凈現(xiàn)值為1700萬元；折現(xiàn)率為12%時，凈現(xiàn)值為－870萬元。則該投資項目的內(nèi)部收益率是（）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.95%

58、造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發(fā)商定價方法稱為()。A.成本加成定價法B.價值定價法C.目標(biāo)定價法D.認知價值定價法

59、在房地產(chǎn)市場狀況分析的內(nèi)容中，對于需求分析中的（）是第一步。A.需求影響因素分析B.吸納率分析C.需求預(yù)測分析D.市場購買者的產(chǎn)品功能需求

60、王某的住房公積金貸款采用“等額還本利息照付”的方式還款，如不考慮利率變化，則各期的還款額（）。A.逐漸減少B.逐漸增加C.數(shù)額相等D.先增后減

61、在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中，選擇評價的基礎(chǔ)參數(shù)時，一般將運營成本占毛租金收入比率歸為（）。A.時間類參數(shù)B.融資相關(guān)參數(shù)C.評價標(biāo)準(zhǔn)類參數(shù)D.收益相關(guān)參數(shù)

62、企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用是（）。A.營業(yè)成本B.開發(fā)產(chǎn)品成本C.期間費用D.開發(fā)項目總投資

63、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是（）。A.空置率與有效毛收入呈反向變動B.通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長期合約，可以完全排除通貨膨脹對運營費用的影響C.權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險和風(fēng)險報酬均增加D.金融機構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率

64、反映一定時期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價格變動趨勢和程度的相對數(shù)是（）。A.商品批發(fā)價格指數(shù)B.城市居民消費指數(shù)C.城市居民消費價格指數(shù)D.商品零售價格指數(shù)

65、下列關(guān)于收益率的表述中，錯誤的是（）。A.基準(zhǔn)收益率是投資者所要求的最低投資報酬率B.財務(wù)內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率C.常規(guī)項目的財務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的D.差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差

66、在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行獨立的財務(wù)評價時，不需要編制的報表是（）。A.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表B.利潤表C.資產(chǎn)負債表D.經(jīng)營成本估算表

67、某投資商欲進行寫字樓置業(yè)投資。其目標(biāo)收益率為12%，當(dāng)前整個市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為3.5%。此時，該地區(qū)寫字樓市場相對整個投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)是（）。A.0.57B.0.74C.0.80D.1.04

68、采用工程量清單方式招標(biāo)的，不需要在招標(biāo)文件中公布的內(nèi)容是（）。A.工程量清單B.招標(biāo)標(biāo)底C.招標(biāo)控制價D.評標(biāo)辦法

69、某商鋪2014年的潛在毛租金收入為66萬元，空置和收租損失、運營費用分別為潛在毛租金收入的10%、30%，所得稅稅率為25%，則2014年該商鋪的凈經(jīng)營收入為（）萬元。A.29.70B.34.65C.39.60D.59.40

70、下列各項中，不屬于項目核準(zhǔn)重點評估內(nèi)容的是（）。A.是否符合相關(guān)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃.技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)業(yè)政策B.是否合理開發(fā)并有效利用資源C.符合社會公眾利益，未對項目建設(shè)地產(chǎn)生影響D.是否對重大公共利益產(chǎn)生不利影響

71、在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析中，用于選擇資金籌措方案、制定適宜的借款及償還計劃的基本報表是（）。A.項目投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.投資者各方現(xiàn)金流量表D.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表

72、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對某小型普通住宅開發(fā)項目進行可行性研究時，不必涉及的研究內(nèi)容是（）。A.市場分析B.財務(wù)評價C.國民經(jīng)濟評價D.規(guī)劃設(shè)計及方案選擇

73、收益性物業(yè)管理中的收入包括其他收入和()。A.租金收入B.綠地管理費C.保安費用D.能源費

74、（）是企業(yè)進行市場分析與預(yù)測、正確制定市場營銷戰(zhàn)略和計劃的前提。A.市場定位B.市場調(diào)查C.市場細分D.市場選擇

75、某房地產(chǎn)項目的初始投資額為310萬元，基準(zhǔn)收益率為15%，經(jīng)營期為15年，財務(wù)凈現(xiàn)值為210萬元，該項目在經(jīng)營期內(nèi)的等額年值為（）萬元。A.14.00B.34.67C.35.91D.88.93

76、下列市場調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是（）。A.市場需求容量調(diào)查B.消費者行為調(diào)查C.市場營銷因素調(diào)查D.競爭情況調(diào)查

77、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在全國多個城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采用的是（）模式。A.選擇專業(yè)化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.全面覆蓋D.市場集中化

78、由于自然原因、社會原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還，這種風(fēng)險因素為個人住房抵押貸款的()。A.操作風(fēng)險B.信用風(fēng)險C.市場風(fēng)險D.法律風(fēng)險

79、我國對外籌資成本是在（）的基礎(chǔ)上加一定的百分比。A.倫敦同業(yè)拆放利率B.新加坡同業(yè)拆放利率C.紐約同業(yè)拆放利率D.香港同業(yè)拆放利率

80、以下不屬于溫脾湯的藥物是A.大黃B.附子C.當(dāng)歸D.生姜

81、房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量控制包括決策階段、設(shè)計階段和施工階段的質(zhì)量控制，其中不屬于施工階段質(zhì)量控制內(nèi)容的是（）。A.對工程采用的配套設(shè)備進行檢驗B.確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度C.對原材料的檢驗D.控制工程變更

82、方案經(jīng)濟比選中決策準(zhǔn)則包括三個原則，不應(yīng)包括的原則是（）。A.最低可接受收益率原則B.不行動原則C.備選方案差異原則D.最高可接受收益率原則

83、國際上物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)資格，是（）。A.注冊物業(yè)管理員B.注冊物業(yè)管理經(jīng)理C.注冊物業(yè)管理師D.高級物業(yè)管理師

84、公共租賃住房投資、綠色住宅示范項目投資等屬于（）。A.固定資產(chǎn)投資、流動資產(chǎn)投資和稀有資產(chǎn)投資等B.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資C.政府投資、非營利機構(gòu)投資D.企業(yè)投資和個人投資

85、進行城市詳細規(guī)劃及開發(fā)項目初步設(shè)計應(yīng)選用（）的地形圖。A.1:500B.1:1000C.1:2000D.1:3000

86、決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和()。A.資金收益B.項目規(guī)模C.經(jīng)營狀況D.項目風(fēng)險

87、若影響某房地產(chǎn)投資方案財務(wù)凈現(xiàn)值的三個不確定因素E1、E2、E3分別上升10%，財務(wù)凈現(xiàn)值分別變化－12.1%、12.6%和－11.8%，則財務(wù)凈現(xiàn)值對這三個不確定因素的敏感度從高到低的順序為（）。A.E1、E2、E3B.E3、E2、E1C.E2、E1、E3D.E1、E3、E2

88、購買者對其購買活動的滿意感（S）是其產(chǎn)品期望（E）和該產(chǎn)品可察覺性能（P）的函數(shù)，即S＝f（E，P）。若購買者非常滿意，則（）。A.P＝0B.E＞PC.E＝PD.E＜P

89、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%

90、員工醫(yī)療保險和失業(yè)保險屬于經(jīng)營費用中的()。A.人工費B.辦公費C.法定稅費D.保險費

91、風(fēng)險分析常用的比較成熟的方法是（）。A.解析法B.蒙特卡洛模擬法C.調(diào)查和專家打分法D.概率分析法

92、開發(fā)商在申請領(lǐng)取施工許可證時，若建設(shè)工期不足一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的()。A.20%B.30%C.40%D.50%

93、下列方法中，屬于風(fēng)險辨識方法的是（）。A.蒙特卡洛模擬法B.調(diào)查和專家打分法C.解析方法D.故障樹分析法

94、財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)，各年（）現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。A.凈現(xiàn)金流量B.累計凈現(xiàn)值C.凈收益D.內(nèi)部收益

95、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告時，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī)劃設(shè)計方案選擇的是（）。A.項目的交通組織規(guī)劃B.項目構(gòu)成及平面布置C.項目的建筑規(guī)劃D.城市土地利用規(guī)劃

96、投資者所要求的最低利率是（）。A.同業(yè)拆放利率B.存款利率C.貸款利率D.基礎(chǔ)利率

97、長期利率下調(diào)、預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險降低會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資需求的（）。A.上升B.下降C.不變D.不確定

98、某筆儲蓄存款的存款額為1000元，年利率為12%，期限為1年，則按季計息與按年計息相比，一年后本利和的差額為（）。A.3.5B.4.5C.5.5D.6.5

99、某家庭預(yù)計今后20年內(nèi)月收入為8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為9%，則該家庭有償還能力的20年期最大抵押貸款申請額是()萬元。A.28.62B.35.57C.41.56D.48.24

100、目前家庭裝修普遍采用的室內(nèi)給水管道是（）。A.鋁塑管B.鍍鋅鋼管C.焊接鋼管D.無縫鋼管三、判斷題

101、治療痰濁、血瘀或寒凝氣滯所致的胸腹?jié)M悶冷痛，宜選用A.全蝎B.蜈蚣C.石菖蒲D.蘇合香

102、以出讓方式獲得城市熟地土地使用權(quán)時，土地出讓價款由土地使用權(quán)出讓金和城市建設(shè)配套費構(gòu)成。（）

103、當(dāng)項目建成后用于出租經(jīng)營時，由于經(jīng)營期限很長，計算開發(fā)成本利潤率就顯得意義不大，因為開發(fā)成本利潤率中沒有考慮經(jīng)營期限的因素。（）

104、槐花具有的功效是A.涼血止血，解毒斂瘡B.涼血止血，清肝瀉火C.涼血止血，清熱解毒D.涼血止血，化痰止咳

105、資本價值即使在收益和運營費用都不發(fā)生變化的情況下，也會隨著收益率的變化而變化。（）

106、投資分析中使用的成本有許多是對擬實施項目未來將要發(fā)生的費用的預(yù)測和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實施方案會有不同的成本數(shù)據(jù)。（）

107、由于房地產(chǎn)開發(fā)項目所需要的開發(fā)資金較多，流動負債數(shù)額較大，所以流動比率相對較高。（）

108、房地產(chǎn)周期運動的新觀念認為不均衡是瞬間的，均衡才是真實、永續(xù)的。（）

109、開發(fā)商在選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)時，不僅要考察其代理的成功率，還要考察其代理第一個項目的平均銷售周期。（）

110、一般來講，只有實力較強的大企業(yè)才可能采取全面覆蓋這種營銷戰(zhàn)略。（）

111、蜈蚣研末沖服，每次的用量是A.0.006～0.01gB.0.06～0.1gC.1～3gD.0.6～1g

112、下列藥物中能安神益智，為交通心腎、安定神志、益智強識之佳品的是A.酸棗仁B.遠志C.靈芝D.石菖蒲

113、具有溫腎散寒功效的藥物是A.沉香B.檀香C.川楝子D.烏藥

114、購買者對其購買活動的滿意感（S）是其產(chǎn)品期望（E）和該產(chǎn)品可覺察性能（P）的函數(shù)，即S=f（E，P）。若E=P，則消費者會滿意；若E>P，則消費者會非常滿意。（）

115、政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的政策，均對房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影。向，從而給投資者帶來風(fēng)險。

116、《神農(nóng)本草經(jīng)》謂“安五臟，和心志，令人歡樂無憂”的藥物是A.郁金B(yǎng).香附C.合歡皮D.玫瑰花

117、不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險因素確定發(fā)生概率為已知條件下的風(fēng)險數(shù)據(jù)。()

118、偏補肺氣，尤善納氣定喘，為肺腎虛喘之要藥，兼益精血的藥物是A.蛤蚧B.胡桃仁C.冬蟲夏草D.紫河車

119、治療噤口痢可選用的藥物是A.蘇合香B.麝香C.冰片D.石菖蒲

120、市場營銷學(xué)將所購商品分為三類：便利品、選購品和特殊品。（）

參考答案與解析

1、答案：A本題解析：施工現(xiàn)場的安全由建筑施工企業(yè)負責(zé)。實行施工總承包的，由總承包單位負責(zé)。分包單位向總承包單位負責(zé)，服從總承包單位對施工現(xiàn)場的安全生產(chǎn)管理。開發(fā)商或其委托的監(jiān)理工程師應(yīng)監(jiān)督承包商建立安全教育培訓(xùn)制度，對危及生命安全和人身健康的行為有權(quán)提出批評、檢舉和控告。開發(fā)商與承包商還要認真協(xié)調(diào)安排工程安全保險事宜，按雙方約定承擔(dān)支付保險費的義務(wù)。

2、答案：B本題解析：因為收益性物業(yè)的經(jīng)營費用包括人員工資、辦公費、保險費。

3、答案：B本題解析：本題考查的是制定租售方案。當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者定價稍低或低得較多，則認為該開發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價法。P99。

4、答案：B本題解析：烏梅丸的加減應(yīng)用：本方以安蛔為主，殺蟲之力較弱，臨床運用時可酌加使君子、苦楝根皮、榧子、檳榔等以增強驅(qū)蟲作用。若熱重者，可去附子、干姜；寒重者．可減黃連、黃柏；口苦，心下疼熱甚者，重用烏梅、黃連，并加川楝子、白芍；無虛者，可去人參、當(dāng)歸；嘔吐者，可加吳茱萸、半夏：大便不通者，可加大黃、檳榔。

5、答案：C本題解析：以比較法估算其正常市場價格，再扣除其應(yīng)還債務(wù)，即為其帶債轉(zhuǎn)讓價格。

6、答案：B本題解析：稅前回報率=(15-7-3)/(80-30)=10%。稅前現(xiàn)金回報率等于凈經(jīng)營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。

7、答案：D本題解析：此題屬于了解范疇。根據(jù)教材中通貨膨脹的影響。

8、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場的特性。解決房地產(chǎn)市場信息不對稱問題的主要途徑，就是發(fā)展房地產(chǎn)估價等專業(yè)服務(wù)業(yè)，政府加強房地產(chǎn)市場信息的發(fā)布工作，提高房地產(chǎn)市場的透明度。

9、答案：B本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營及管理活動中涉及的房地產(chǎn)市場，采用了房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)中對房地產(chǎn)市場的定義，指潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動。

10、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其權(quán)益投資不低于開發(fā)項目總投資的35%。嚴(yán)格落實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的擔(dān)保、抵押，確保其真實、合法、有效。

11、答案：C本題解析：沒有土地，任何開發(fā)計劃或開發(fā)項目的實施都只能是空談。當(dāng)完成市場分析和其他前期研究工作并進行了項目評估決策之后，就要進入實施過程，而實施過程的第一步就是取得土地使用權(quán)。

12、答案：D本題解析：建筑物按其重要性和使用要求分成五等，分別為特等、甲等、乙等、丙等、丁等。一般居住建筑的建筑物重要性為丙等。

13、答案：B本題解析：本題考查的是投資組合理論。資產(chǎn)預(yù)期收益率＝無風(fēng)險資產(chǎn)收益率＋風(fēng)險系數(shù)×（平均收益率-無風(fēng)險資產(chǎn)收益率）＝9%＋0.14×（18%－9%）＝10.26%。參見教材P26。

14、答案：D本題解析：[知識點]財務(wù)評價的報表

15、答案：A本題解析：在《建設(shè)項目用地預(yù)審與選址意見書》中，規(guī)劃設(shè)計要求包括三個方面的內(nèi)容：①規(guī)劃土地使用要求（建筑規(guī)模、容積率、建筑高度、綠地率等）；②居住建筑（含居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團）的公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)；③建設(shè)項目與退讓用地邊界、城市道路、鐵路干線、河道、高壓電力線等距離要求。

16、答案：C本題解析：物業(yè)所有者（業(yè)主）的目標(biāo)是制定管理計劃的基礎(chǔ)。有時業(yè)主除了最大限度地獲取利潤以外，沒有具體的目標(biāo)。物業(yè)管理人員就要通過調(diào)查、分析有關(guān)投資信息，來確定較為具體的目標(biāo)。

17、答案：D本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價報表包括基本報表和輔助報表。基本報表包括：①項目投資現(xiàn)金流量表；②資本金現(xiàn)金流量表；③投資者各方現(xiàn)金流量表；④財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表；⑤利潤表；⑥資產(chǎn)負債表。其中，財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。

18、答案：A本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟比選方法的選擇。選項D還必須滿足效益相同的條件。參見教材P210。

19、答案：C本題解析：開發(fā)投資杠桿率是指房地產(chǎn)開發(fā)投資與開發(fā)商投入的權(quán)益資本的比率，開發(fā)投資杠桿率反映開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險水平，它的數(shù)值越高，說明開發(fā)商投入權(quán)益資金越少，利用杠桿資金越多，財務(wù)風(fēng)險也越大。該項目開發(fā)投資杠桿率＝10000/4000＝2.50。

20、答案：D本題解析：此題屬于熟悉范疇。根據(jù)房地產(chǎn)投資的收益，包括投資回收和投資回報兩個部分。

21、答案：A本題解析：吸納周期是指按報告期內(nèi)的吸納速度（單位時間內(nèi)的吸納量）計算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。在新建商品房銷售市場，吸納周期又稱為銷售周期。

22、答案：C本題解析：從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入，即：有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入。

23、答案：A本題解析：等額還本利息照付，是指規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息。本題中，以等額還本利息照付的方式按月還款，月利率i＝6%/12＝0.5%，計息周期＝20×12＝240，等額本金＝50×10000/240＝2083.33（元）。最后一個月的還款額＝2083.33＋（50×10000－2083.33×239）×0.5%＝2093.75（元）。

24、答案：C本題解析：本題考查的是蒙特卡洛模擬法。蒙特卡洛風(fēng)險分析法需要準(zhǔn)確估計各因素的變化范圍以及各因素變化的概率。參見教材P235。

25、答案：A本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)投資活動可以從物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個方面進行考察。從物質(zhì)形態(tài)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資活動表現(xiàn)為開發(fā)商使用各種工具、設(shè)備和管理手段，消耗一定量的能源，通過對土地進行開發(fā)活動，使用各種建筑材料與建筑構(gòu)配件，最終生產(chǎn)出可供人類生產(chǎn)或生活入住的建筑空間，或通過對建筑物的維護維修管理活動，提供滿足客戶各種需求的入住空間。從貨幣形態(tài)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資活動則表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費一定量的成本，通過房屋銷售或出租經(jīng)營獲得一定量的貨幣收入。

26、答案：A本題解析：本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。收益性物業(yè)的運營費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用，包括人員工資及辦公費用、保持物業(yè)正常運轉(zhuǎn)的成本（建筑物及相關(guān)場地的維護、維修費）、為租戶提供服務(wù)的費用（公共設(shè)施的維護維修、清潔、保安等），保險費、增值稅及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅和法律費用等也屬于運營費用的范疇。P367。

27、答案：B本題解析：此題屬于熟悉范疇。根據(jù)資產(chǎn)負債率的定義。

28、答案：A本題解析：物業(yè)管理的人工費包括工資、補貼、福利和國家或地方政府要求繳納的社會保險費（如醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)保險）、統(tǒng)籌費、公積金（如住房公積金）等。人工費一般在每月的月中支付一次（也可以按每周、每兩周或每半個月支付一次），租金收入一般是在每月的月初收取。

29、答案：C本題解析：等比序列是一種等比例增加或減少的現(xiàn)金流量序列，即這種現(xiàn)金流量序列的收入或支出每年以一個固定的比例發(fā)生變化。計算等比序列現(xiàn)值系數(shù)的公式為：式中，P表示現(xiàn)值；A表示連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期末的等額支付金額，簡稱年值；i表示折現(xiàn)率；s表示每一時間間隔收入等比變化值；n表示計息周期數(shù)。本題中，i＝s，則該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為：P＝20×8÷（1＋6%）＝150.94（萬元）。

30、答案：D本題解析：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2m以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。主要包括：自來水、雨水、污水、燃氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費用，各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費用。

31、答案：D本題解析：美國金融機構(gòu)發(fā)放的次級抵押貸款，普遍采用了可調(diào)利率貸款，也稱為“m/n”貸款（主要包括“2/28”和“3/27”兩種），即借款人在最初m年還款期內(nèi)依照貸款合同約定的某一固定初始利率僅支付利息，從第m＋1年開始將固定利率變?yōu)槊扛舭肽暌詡惗劂y行同業(yè)拆借利率為基準(zhǔn)重新確定的可調(diào)整利率還本付息。已知：P＝200000美元，i＝8.5%/12＝0.708%，n＝（30－2）×12＝336（月）本題在第28個月的還款額為：計算得該家庭在第28個月的月還款額＝1562（美元）。

32、答案：D本題解析：房地產(chǎn)投資可以根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)進行分類，不同投資類型既相互聯(lián)系又有一定的區(qū)別。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動類型的不同，可以將房地產(chǎn)投資劃分為從事土地開發(fā)活動的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動的房地產(chǎn)開發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營活動的房地產(chǎn)資產(chǎn)和經(jīng)營投資。

33、答案：C本題解析：本題考查的是的是財務(wù)內(nèi)部收益率。P182。

34、答案：C本題解析：當(dāng)已知終值F和利率i時，復(fù)利計息條件下現(xiàn)值P的計算公式為：P＝F/（1＋i）n。本題中，P＝100＋150/1.08＋80/1.082＝307.476（萬元）。已知現(xiàn)值時，年金的計算公式為：A＝Pi（1＋i）n/[（1＋i）n－1]，計算得：A＝307.476×0.08×1.083/（1.083－1）＝119.31（萬元）。

35、答案：A本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟比選定量分析方法。差額投資內(nèi)部收益率法分析時，ΔIRR1-2=19%和ΔIRR1-4=16%均大于MARR=15%，選投資大的方案，則F1優(yōu)于F2和F4；ΔIRR2-3=12%和ΔIRR3-4=14%均小于MARR=15%，選投資小的方案，則F3優(yōu)于F2，F(xiàn)4優(yōu)于F3，綜合分析結(jié)果：先淘汰F2，再淘汰F3，最后淘汰F4。

36、答案：B本題解析：本題考查的是動態(tài)投資回收期。動態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。參見教材P187。

37、答案：A本題解析：“開發(fā)-銷售”模式與“開發(fā)-持有出租-出售”模式的區(qū)別為：①“開發(fā)-銷售”模式的現(xiàn)金流入是銷售收入，現(xiàn)金流出項包括土地成本和建造成本、開發(fā)費用（管理費用、銷售費用和財務(wù)費用）、增值稅和稅金及附加；②“開發(fā)-持有出租-出售”模式的現(xiàn)金流入是包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入，現(xiàn)金流出項包括土地成本、建造成本、開發(fā)費用（管理費用、銷售費用和財務(wù)費用）、運營成本和轉(zhuǎn)售稅費。

38、答案：B本題解析：城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門對建設(shè)用地使用性質(zhì)、建設(shè)用地及代征城市公共用地范圍和面積審核確定后，頒發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。對于劃撥用地開發(fā)建設(shè)項目，開發(fā)商在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，方可向政府土地主管部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。

39、答案：A本題解析：本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。稅前現(xiàn)金回報率=稅前現(xiàn)金流量/初始現(xiàn)金投資=（經(jīng)營收入-運營費用-還本付息）/初始現(xiàn)金投資=（10-5-2）/40=7.5%。P201。

40、答案：C本題解析：通貨膨脹率是貨幣超發(fā)部分與實際需要的貨幣量之比，用以反映通貨膨脹、貨幣貶值的程度。實際收益率（Rr）、名義收益率（Ra）和通貨膨脹率（Rd）之間的關(guān)系式為：（1＋Ra）＝（1＋Rr）（1＋Rd）。本題中，代入數(shù)據(jù)得：（1＋16%）＝（1＋12%）×（1＋Rd），通貨膨脹率Rd＝3.57%。

41、答案：A本題解析：本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。參見教材P175。

42、答案：B本題解析：物業(yè)管理的核心工作是對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行日常的維護與維修，以保障其始終處在正常的運行狀態(tài)，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的全部內(nèi)容；對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)公司擁有的自用物業(yè)，除物業(yè)管理外，還要進行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。此時的物業(yè)管理除進行物業(yè)的日常管理外，還要執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足組合投資管理的目標(biāo)。

43、答案：C本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟比選定量分析方法?；コ夥桨覆荒苡脙?nèi)部收益率這個提標(biāo)。對于壽命期相同的互斥方案的選擇，可以采用凈現(xiàn)值、凈年值、凈將來值，也可以采用追加投資收益率法等差額法進行評選。

44、答案：A本題解析：A項，通脹率上升會影響比較價值，使之水漲船高，通脹率上升也會影響收益價格。因為要保證實際報酬率不變，則要提高名義報酬率，從而使得收益價格偏低；B項，存款利率下調(diào)則報酬率相應(yīng)偏低，收益價格偏高；C項，辦公用房銷售市場降溫則比較價值（比準(zhǔn)價格）偏低；D項，辦公用房租賃市場升溫意味著凈收益會上漲，則收益價格會偏高。

45、答案：C本題解析：本題考查的是項目核準(zhǔn)和備案。核準(zhǔn)機關(guān)審查時要主要考察項目：是否危害經(jīng)濟安全、社會安全、生態(tài)安全等國家安全；是否符合相關(guān)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)業(yè)政策；是否合理開發(fā)并有效利用資源；是否對重大公共利益產(chǎn)生不利影響。項目申請書由企業(yè)自主組織編制，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對項目申請書內(nèi)容的真實性負責(zé)。

46、答案：A本題解析：因為政府債券與抵押貸款支持證券是完全不同的。

47、答案：C本題解析：根據(jù)不確定性因素每次變動數(shù)目的多少，敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。其中，單因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法。進行單因素敏感性分析時，首先假設(shè)各因素之間相互獨立，然后每次只考察一項不確定性因素的變化而其他不確定性因素保持不變時，項目財務(wù)評價指標(biāo)的變化情況。

48、答案：A本題解析：此題屬于掌握范疇。根據(jù)房地產(chǎn)市場劃分的理論。

49、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析包括最低租售價格分析、最低租售數(shù)量分析、最高土地取得價格、最高工程費用、最高購買價格、最高運營費用比率、多因素臨界點組合。

50、答案：C本題解析：流動比率是反映企業(yè)或項目各年償付流動負債能力的指標(biāo)。其表達式為：流動比率＝（流動資產(chǎn)總額/流動負債總額）×100%本題中，將數(shù)據(jù)代入公式得，該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流動比率＝3000/4000×100%＝75%。

51、答案：B本題解析：房地產(chǎn)市場投資可分為四個周期。其中，在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產(chǎn)和投入新項目開發(fā)，資本流量顯著增加。

52、答案：D本題解析：本題考查的是基本報表。項目投資現(xiàn)金流量表考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案進行比較建立共同的基礎(chǔ)。參見教材P267。

53、答案：C本題解析：本題考查的是財務(wù)內(nèi)部收益率。參見教材P182。

54、答案：B本題解析：證券投資者是證券市場的資金供給者，也是金融工具的購買者。它可分為機構(gòu)投資者和個人投資者兩大類，典型的機構(gòu)投資者包括企業(yè)、商業(yè)銀行、非銀行金融機構(gòu)（如養(yǎng)老基金、保險基金、證券投資基金）等。

55、答案：A本題解析：以招拍掛出讓方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的開發(fā)建設(shè)項目，其項目選址階段的《建設(shè)項目用地預(yù)審與選址意見書》審批環(huán)節(jié)已經(jīng)在土地一級開發(fā)環(huán)節(jié)完成，出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，已經(jīng)作為《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的組成部分確定下來，開發(fā)商只需在取得建設(shè)項目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，向政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

56、答案：B本題解析：條形基礎(chǔ)的形狀為長條形，適用于磚混結(jié)構(gòu)建筑，如住宅、教學(xué)樓、辦公樓等多層建筑?；A(chǔ)的材料可以是磚石砌體、素混凝土材料以及鋼筋混凝土材料。根據(jù)其受力特點，條形基礎(chǔ)可分為柔性基礎(chǔ)和剛性基礎(chǔ)。

57、答案：C本題解析：財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR），指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目盈利性的基本指標(biāo)。財務(wù)內(nèi)部收益率可以通過內(nèi)插法求得。內(nèi)插法即先按目標(biāo)收益率或基準(zhǔn)收益率求得項目的財務(wù)凈現(xiàn)值，如為正，則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零的正值和負值各一個，最后用內(nèi)插法公式求出。采用內(nèi)插法求內(nèi)部收益率的公式為：FIRR＝i1＋NPV1/（NPV1＋|NPV2|）×（i2－i1），F(xiàn)IRR表示內(nèi)部收益率，NPV表示凈現(xiàn)值，i表示折現(xiàn)率。本題中，代入數(shù)據(jù)得：該項目的內(nèi)部收益率＝11%＋1700÷（1700＋|－870|）×1%＝11.66%。

58、答案：B本題解析：暫無解析

59、答案：A本題解析：房地產(chǎn)市場需求分析內(nèi)容包括：①需求影響因素分析；②需求預(yù)測；③吸納率分析；④市場購買者的產(chǎn)品功能需求。其中，需求影響因素分析是需求分析的第一步，影響需求的因素隨物業(yè)類型不同而不同。

60、答案：A本題解析：本題考查的是利息。等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息，利息越來越少，則償還的本金和利息之和逐漸減少。參見教材P202。

61、答案：D本題解析：本題考查的是選擇基礎(chǔ)參數(shù)。收益相關(guān)指標(biāo)包括出租率或空置率，運營費用占毛租金收入比率。P258。選擇基礎(chǔ)參數(shù)（四類參數(shù)）

62、答案：C本題解析：開發(fā)投資項目的期間費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，期間費用為計入開發(fā)建設(shè)投資中的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用，不另行計算；房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費用計入運營費用；房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的期間費用計入運營費用。

63、答案：A本題解析：A項，空置率與有效毛收入呈反向變動：①空置率提高，會導(dǎo)致有效毛收入減少；②空置率降低，會使有效毛收入提高。B項，運營費用是為了維持物業(yè)正常使用或營業(yè)的必要支出。雖然可以通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署長期合約來減少物業(yè)維護管理費用的變動，但仍不能排除通貨膨脹因素對這部分費用的影響。C項，權(quán)益投資比率低，意味著投資者使用了高的財務(wù)杠桿，使投資者所承擔(dān)的投資風(fēng)險和風(fēng)險報酬相應(yīng)增加，權(quán)益投資收益率提高。通常情況下，當(dāng)長期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時，風(fēng)險承受能力較強的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率。D項，金融機構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資的比率不得低于某一要求的比率。

64、答案：D本題解析：商品零售價格指數(shù)是指反映一定時期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價格變動趨勢和程度的相對數(shù)。商品零售價格的變動直接影響到城鄉(xiāng)居民的生活支出和國家的財政收入，影響居民購買力和市場供需的平衡，影響到消費與積累的比例關(guān)系。

65、答案：D本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟比選定量分析方法。差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率，即先求解兩個方案的現(xiàn)金流的差，再對這個差求內(nèi)部收益率。參見教材P209。

66、答案：C本題解析：本題考查的是基本報表。資產(chǎn)負債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益的情況。在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行獨立的財務(wù)評價時，不需要編制資產(chǎn)負債表。

67、答案：B本題解析：系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)β，是代表某一種投資項目相對于整個市場變化反應(yīng)幅度的參考指標(biāo)。由公式E（Rj）＝Rf＋βj[E（Rm）－Rf]知：12%＝3.5%＋βj（15%－3.5%），故βj＝0.74。

68、答案：B本題解析：招標(biāo)文件應(yīng)包括：①招標(biāo)公告（或投標(biāo)邀請書）；②投標(biāo)人須知；③評標(biāo)辦法；④合同條款及格式；⑤采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)提供工程量清單；⑥設(shè)計圖紙；⑦技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求；⑧投標(biāo)文件格式；⑨投標(biāo)人須知前附表規(guī)定的其他材料。B項，招標(biāo)人可根據(jù)項目特點決定是否編制標(biāo)底。編制標(biāo)底的，標(biāo)底編制過程和標(biāo)底必須保密。且一個工程只能編制一個標(biāo)底。招標(biāo)人可以以標(biāo)底為基準(zhǔn)上浮或下調(diào)一定百分比做攔標(biāo)價。招標(biāo)項目也可以不設(shè)標(biāo)底，進行無標(biāo)底招標(biāo)。

69、答案：C本題解析：物業(yè)的凈經(jīng)營收入是指從有效毛收入中扣除運營費用后得到的收入，即：凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運營費用＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運營費用。則本題中2014年該商鋪的凈經(jīng)營收入＝66×（1－10%－30%）＝39.60（萬元）。凈經(jīng)營收入也指營業(yè)利潤，不考慮稅收的影響。

70、答案：C本題解析：本題考查的是項目核準(zhǔn)和備案。核準(zhǔn)機關(guān)審查時要主要考察項目：是否危害經(jīng)濟安全、社會安全、生態(tài)安全等國家安全；是否符合相關(guān)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)業(yè)政策；是否合理開發(fā)并有效利用資源；是否對重大公共利益產(chǎn)生不利影響。項目申請書由企業(yè)自主組織編制，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對項目申請書內(nèi)容的真實性負責(zé)。

71、答案：D本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價報表包括基本報表和輔助報表。基本報表包括：①項目投資現(xiàn)金流量表；②資本金現(xiàn)金流量表；③投資者各方現(xiàn)金流量表；④財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表；⑤利潤表；⑥資產(chǎn)負債表。其中，財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。

72、答案：C本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，各有側(cè)重，一般應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：①項目概況；②開發(fā)項目用地現(xiàn)狀調(diào)查；③市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定；④規(guī)劃設(shè)計方案的選擇；⑤資源供給條件分析；⑥環(huán)境影響評價；⑦項目開發(fā)組織機構(gòu)和管理費用的研究；⑧開發(fā)建設(shè)計劃的編制；⑨項目經(jīng)濟及社會效益分析；⑩結(jié)論及建議。對于工業(yè)開發(fā)區(qū)等大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，還需運用國民經(jīng)濟評價方法計算項目經(jīng)濟凈現(xiàn)值、經(jīng)濟內(nèi)部收益率等指標(biāo)，對項目進行國民經(jīng)濟評價。

73、答案：A本題解析：因為綠地管理費、保安費用、能源費都屬于支出。

74、答案：B本題解析：充分掌握市場信息，是企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營與發(fā)展的基礎(chǔ)。企業(yè)經(jīng)營決策者只有收集掌握全面和可靠的信息，準(zhǔn)確地估計市場目前和未來發(fā)展變化的方向、趨勢和程度，才能發(fā)現(xiàn)合適的市場機會、市場威脅和預(yù)見營銷中可能產(chǎn)生的問題，從而調(diào)整企業(yè)的市場營銷決策，以適應(yīng)市場的變化，使企業(yè)能更好地生存和發(fā)展。市場調(diào)查是企業(yè)進行市場分析與預(yù)測、正確制定市場營銷戰(zhàn)略和計劃的前提。

75、答案：C本題解析：財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是指項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到投資活動起始點的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價中的一個重要經(jīng)濟指標(biāo)。新版章節(jié)練習(xí)，考前壓卷，完整優(yōu)質(zhì)題庫+考生筆記分享，實時更新，軟件，，因此財務(wù)凈現(xiàn)值已經(jīng)考慮了初始投資的現(xiàn)金流出，所以等額年金現(xiàn)值為210萬元，等額年值為：

76、答案：C本題解析：由于影響市場的因素很多，所以進行市場調(diào)查的內(nèi)容很多，調(diào)查的范圍也很廣泛。凡是直接或間接影響市場營銷的情報資料，都要廣泛收集和研究，以便采取相應(yīng)的策略。市場調(diào)查的內(nèi)容主要包括：①國內(nèi)外市場環(huán)境調(diào)查（包括政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、人口資源環(huán)境、社會文化環(huán)境和技術(shù)發(fā)展環(huán)境）；②市場需求容量調(diào)查；③消費者和消費者行為調(diào)查；④競爭情況調(diào)查；⑤市場營銷因素調(diào)查（包括產(chǎn)品調(diào)查、價格調(diào)查、分銷渠道調(diào)查和促銷策略調(diào)查四種類型）。其中只有市場營銷因素調(diào)查屬于可控制因素的調(diào)查。

77、答案：B本題解析：本題考查的是目標(biāo)市場選擇。選項A，企業(yè)選擇幾個不同的細分市場；選項B，企業(yè)同時向幾個細分市場銷售一種產(chǎn)品；選項D，只選擇一個細分市場。P121。

78、答案：B本題解析：[解析]個人住房貸款的風(fēng)險與風(fēng)險管理

79、答案：A本題解析：本題考查的是利息與利率。我國對外籌資成本是在倫敦同業(yè)拆放利率的基礎(chǔ)上加一定的百分比。參見教材P151。

80、答案：D本題解析：溫脾湯組成：附子、大黃、芒硝、當(dāng)歸、干姜、人參，甘草。

81、答案：D本題解析：考點:質(zhì)量控制。工程施工階段的工程質(zhì)量控制工作主要包括下列方面：（1）對原材料的檢驗；（2）對工程采用的配套設(shè)備進行檢驗；（3）確立施工中控制質(zhì)量的具體措施；（4）確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。

82、答案：D本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟比選及其作用。在對互斥方案進行比較選擇的過程中，通常要遵循三個決策準(zhǔn)則，這些準(zhǔn)則是：備選方案差異原則、最低可接受收益率原則和不行動原則。

83、答案：B本題解析：物業(yè)管理關(guān)注的重點是租用建筑物的租戶對其所使用物業(yè)的環(huán)境感到滿意，并希望繼續(xù)租用本物業(yè)。所以，物業(yè)管理中的每一部分工作，都應(yīng)以滿足當(dāng)前租戶的需要并吸引未來的新租戶為中心。國際上物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)資格，是注冊物業(yè)管理經(jīng)理（CPM）。

84、答案：C本題解析：根據(jù)房地產(chǎn)投資主體不同，房地產(chǎn)投資可分為政府投資、非營利機構(gòu)投資、企業(yè)投資和個人投資。政府投資和非營利機構(gòu)投資更注重房地產(chǎn)投資的社會效益和環(huán)境生態(tài)效益，如公共租賃住房投資、綠色住宅示范項目投資等。企業(yè)投資和個人投資則更注重經(jīng)濟效益，如寫字樓投資、商品住宅投資等。

85、答案：C本題解析：地形圖比例尺的選用如表5-3所示。表5-3地形圖比例尺的選用

86、答案：D本題解析：因為決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項目風(fēng)險。

87、答案：C本題解析：敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經(jīng)濟效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法。敏感度大小只看變化程度，不看變化方向。因此，財務(wù)凈現(xiàn)值對這三個不確定因素的敏感度從高到低的順序為E2、E1、E3。

88、答案：D本題解析：消費者在購買產(chǎn)品后會產(chǎn)生某種程度的滿意感和不滿意感，進而采取一些使市場營銷人員感興趣的買后行為。購買者對其購買活動的滿意感（S）是其產(chǎn)品期望（E）和該產(chǎn)品可覺察性能（P）的函數(shù)，即S＝f（E，P）。S、E、P三者的關(guān)系表現(xiàn)為：①若E＝P，則消費者會滿意；②若E＞P，則消費者不滿意；③若E＜P，則消費者會非常滿意。

89、答案：D本題解析：本題考查的是供給指標(biāo)。空置率=空置量/存量=750/5000＝15%。參見教材P40。

90、答案：A本題解析：[知識點]房產(chǎn)稅

91、答案：D本題解析：風(fēng)險分析常用的比較成熟的方法是概率分析法，它不但考慮了風(fēng)險因素在未來變動的幅度，還考慮了這種變動幅度在未來發(fā)生變動的可能性的大小及對項目主要經(jīng)濟效益指標(biāo)的影響。

92、答案：D本題解析：暫無解析

93、答案：D本題解析：本題考查的是風(fēng)險分析的一般過程和方法。風(fēng)險辨識的常用方法有專家調(diào)查法（其中代表性的有專家個人判斷法、頭腦風(fēng)暴法、德爾菲法）、故障樹分析法、幕景分析法以及篩選-監(jiān)測-診斷技術(shù)。參見教材P230。

94、答案：A本題解析：財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目營利性的基本指標(biāo)。其經(jīng)濟含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所