物業(yè)工程部管理運(yùn)行手冊(cè)大全模板

第一節(jié)任務(wù)一、任務(wù)工程部是實(shí)施小區(qū)工程管理，保障設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行職能部門。工程部管理含有嚴(yán)密科學(xué)性和較高技術(shù)性，它是為用戶發(fā)明安全、文明、舒適、方便辦公環(huán)境基礎(chǔ)確保和堅(jiān)強(qiáng)后盾，是反應(yīng)小區(qū)服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和聲譽(yù)關(guān)鍵標(biāo)志。工程部架構(gòu)圖工程主管1人─企業(yè) 資料文員1人水工領(lǐng)班1人電工領(lǐng)班1人技工3技工7第三節(jié)崗位職責(zé)工程部各班組職責(zé)范圍電工維修組負(fù)責(zé)高低壓配電房、發(fā)電機(jī)房、冷凍機(jī)房、電梯機(jī)房、樓層配電房及冷卻塔日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)。負(fù)責(zé)任何時(shí)間小區(qū)全部設(shè)備應(yīng)急維修。負(fù)責(zé)小區(qū)樓頂照明燈具啟、停。負(fù)責(zé)大廈內(nèi)工作電壓36V以下弱點(diǎn)系統(tǒng)日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修。負(fù)責(zé)大廈內(nèi)直線電話、專線開(kāi)通及維修。負(fù)責(zé)維修用戶室內(nèi)弱電設(shè)備。水工維修組1．負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)、滅火器系統(tǒng)及水泵房日常運(yùn)行、維修和保養(yǎng)。2．負(fù)責(zé)用戶室內(nèi)設(shè)備維修。3．負(fù)責(zé)各樓層公共設(shè)施設(shè)備維修。二、工程部各班組工作細(xì)則（一）強(qiáng)電組1．每班每小時(shí)一次巡查高壓室。2．每班每小時(shí)一次巡查低壓室。3．每班每小時(shí)一次巡查變電室。4．每班每小時(shí)一次巡查冷凍機(jī)房和控制室。5．每班一次巡查電梯機(jī)房。6、每個(gè)月一次巡查樓層配電房，并負(fù)責(zé)相關(guān)設(shè)備保養(yǎng)。7．每班按時(shí)間表啟停外圍立面燈具。8．負(fù)責(zé)非辦公時(shí)間緊急維修。9．負(fù)責(zé)供電中心、冷凍機(jī)房及控制室內(nèi)多種設(shè)備保養(yǎng)及所屬設(shè)備檢修。10．確保供電中心、冷凍機(jī)房及控制室環(huán)境清潔、天天打掃機(jī)房地面衛(wèi)生一次，各配電箱、控制柜表面天天清潔一次。11．每班一次防火安全檢驗(yàn)。（二）弱電組1．負(fù)責(zé)大廈用戶直線電話、專線開(kāi)通及維修。2．每班巡查消防監(jiān)控中心設(shè)備一次。3．負(fù)責(zé)大廈公共區(qū)域工作電壓36V以下設(shè)備維修、保養(yǎng)。4．負(fù)責(zé)為用戶室內(nèi)工作電壓36V以下設(shè)備提供有償維修服務(wù)。5．每班一次防火安全檢驗(yàn)6、每七天一次按責(zé)任范圍巡查責(zé)任設(shè)備。7．每班一次清潔電信機(jī)房。維修組1．天天兩次巡查水泵房，并負(fù)責(zé)室內(nèi)設(shè)備維修。泵體、地面每七天清潔一次，控制柜內(nèi)每個(gè)月一次清潔除塵。2．天天兩次巡查排污泵，并負(fù)責(zé)設(shè)備維修，每個(gè)月一次清潔控制柜灰塵。3．天天一次巡查水泵房，并負(fù)責(zé)室內(nèi)設(shè)備維修，每七天一次清潔地面、設(shè)備表面。4．每七天一次巡查濕式報(bào)警閥房，每七天一次打掃衛(wèi)生，并負(fù)責(zé)室內(nèi)設(shè)備維修。5．設(shè)備責(zé)任人每七天一次巡查責(zé)任設(shè)備，每個(gè)月一次清掃責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。6、每七天一次巡查大樓個(gè)公用設(shè)施分體式空調(diào)機(jī)，并負(fù)責(zé)相關(guān)維修。7．天天一次巡查各轄區(qū)內(nèi)有否火災(zāi)隱患。8．為用戶室內(nèi)設(shè)備提供有償維修服務(wù)。9．負(fù)責(zé)大廈公共設(shè)施維修、整改。程部各崗位工作職責(zé)（一）工程部經(jīng)理1．在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，全方面負(fù)責(zé)工程部各項(xiàng)工作。2．負(fù)責(zé)組織開(kāi)展大廈工程設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理。3．負(fù)責(zé)制訂工程管理制度和設(shè)備操作程序。4．負(fù)責(zé)制訂培訓(xùn)計(jì)劃，定時(shí)開(kāi)展對(duì)本部門職員業(yè)務(wù)培訓(xùn)。5．負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢驗(yàn)、指導(dǎo)本部門職員工作，定時(shí)對(duì)本部門進(jìn)行考評(píng)。6、負(fù)責(zé)洽談、評(píng)定、監(jiān)督工程施工項(xiàng)目，組織專業(yè)人員對(duì)施工項(xiàng)目標(biāo)質(zhì)量驗(yàn)收。7．負(fù)責(zé)審核用戶室內(nèi)裝修。（二）工程部主管1．在工程部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下。管理本專業(yè)系統(tǒng)職員和管轄設(shè)備。2．制訂并監(jiān)督實(shí)施本系統(tǒng)設(shè)備定時(shí)保養(yǎng)要求及技改項(xiàng)目方案。3．制訂本系統(tǒng)職員安全教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃。4．填寫(xiě)本系統(tǒng)操作要求和工作指令。5．提出本專業(yè)系統(tǒng)備件計(jì)劃，幫助采購(gòu)專業(yè)較強(qiáng)工具或零件。6、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)工程施工項(xiàng)目標(biāo)洽談審定，監(jiān)督和驗(yàn)收工作。7．負(fù)責(zé)和相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)。8．負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料搜集、分類。9．負(fù)責(zé)室內(nèi)二次裝修初審。（三）工程部領(lǐng)班1．在專業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)所管轄設(shè)備及職員進(jìn)行管理。2．安排實(shí)施所管轄設(shè)備定時(shí)保養(yǎng)及參與實(shí)施相關(guān)技改項(xiàng)目。3．監(jiān)督實(shí)施部門工作指令。4．負(fù)責(zé)跟進(jìn)工程單作業(yè)情況。5．定時(shí)組織職員進(jìn)行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識(shí)交流。6、做好本班組技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)和交接班統(tǒng)計(jì)等原始統(tǒng)計(jì)。7．負(fù)責(zé)監(jiān)督、跟進(jìn)施工工程進(jìn)展情況。8．立即反饋常見(jiàn)物料、維修零件、工具等材料品質(zhì)情況。（四）工程部技工1．在領(lǐng)班率領(lǐng)下，具體實(shí)施工程設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)和維修。2．根據(jù)工作指令和相關(guān)規(guī)程進(jìn)行下列工作：對(duì)設(shè)備實(shí)施常規(guī)保養(yǎng)和維修。監(jiān)管設(shè)備運(yùn)行為用戶提供維修、安裝服務(wù)。填寫(xiě)好多種原始統(tǒng)計(jì)。3．參與企業(yè)內(nèi)部組織相關(guān)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。（五）工程部文員1．在工程部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)處理本部日常事務(wù)。2．負(fù)責(zé)部門工作會(huì)議統(tǒng)計(jì)整理。3．負(fù)責(zé)打印、搜集、整理工程文件。4．負(fù)責(zé)工程檔案、資料、圖紙管理工作。5．負(fù)責(zé)查核工程部職員每個(gè)月出勤情況，匯總上報(bào)。6、負(fù)責(zé)每個(gè)月統(tǒng)計(jì)發(fā)放工程部職員各項(xiàng)勞保福利用具。7．負(fù)責(zé)接待用戶、來(lái)訪人員咨詢、投訴等。第四節(jié)工程管理要求一、值班要求1、值班職員必需嚴(yán)格堅(jiān)持崗位，不得私自離崗、串崗。未經(jīng)同意私自脫離崗位，按違反勞動(dòng)紀(jì)律處理；造成損失，追究其經(jīng)濟(jì)責(zé)任。2、值班職員必需集中精力，保持警覺(jué)，認(rèn)真工作，不得麻痹大意或做任何和值班崗位無(wú)關(guān)事情。3、值班職員必需服從當(dāng)值主管安排，聽(tīng)從調(diào)配，實(shí)施當(dāng)值主管工作指令。4、值班職員必需嚴(yán)格實(shí)施巡檢制度，做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快、立即發(fā)覺(jué)隱患，快速排除故障，確保設(shè)備安全運(yùn)行。5、值班職員外出作業(yè)必需隨身攜帶對(duì)講機(jī)，保持聯(lián)絡(luò)。6、值班職員必需掌握并正確實(shí)施應(yīng)急處理方案。遇突發(fā)性事件，應(yīng)保持冷靜，果斷處理。7、值班職員必需做好事故現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)工作，搜集相關(guān)數(shù)據(jù)和原始統(tǒng)計(jì)，等候上級(jí)到場(chǎng)處理。8、值班職員必需做好當(dāng)班統(tǒng)計(jì)，按欄目要求認(rèn)真如實(shí)填寫(xiě)。二、交接班規(guī)程（一）、接班員須知1、上一班設(shè)備運(yùn)行情況；2、正在檢修設(shè)備情況；3、儀表指示是否正確；4、設(shè)備故障處理經(jīng)過(guò)和結(jié)果；（二）、交接班程序1、按要求時(shí)間由交接職員主持交接班。2、列隊(duì)于模擬圖板前，交班背對(duì)圖版，接班面對(duì)圖版。3、交班宣讀本班工作情況統(tǒng)計(jì)及目前運(yùn)行方法。4、交接班雙方會(huì)齊共同巡檢設(shè)備一次，接班檢驗(yàn)，交班隨從巡查。5、匯報(bào)檢驗(yàn)結(jié)果。6、正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。7、不正常：由交班負(fù)責(zé)處理，接班配合；一時(shí)難以完成，轉(zhuǎn)接班繼續(xù)進(jìn)行。8、交接班情況統(tǒng)計(jì)在當(dāng)值日志上，雙方署名確定。（三）、交接班暫停凡有下列情況不得交接班，必需時(shí)須立即通知值班主管到場(chǎng)處理。1、設(shè)備統(tǒng)計(jì)和實(shí)際運(yùn)行情況不符時(shí)；2、交接班人數(shù)不齊或不在場(chǎng)時(shí)；3、當(dāng)值人員精神狀態(tài)不良，包含疲憊、醉酒、傷病等時(shí)；4、設(shè)備有故障在搶修中，而又必需交接雙方共同處理時(shí)；5、設(shè)備運(yùn)行有異常而又找不出原因或運(yùn)行情況不明時(shí)。三、運(yùn)行統(tǒng)計(jì)管理制度1、工程部水泵系統(tǒng)巡查統(tǒng)計(jì)表每日統(tǒng)計(jì)兩次，供配電設(shè)施運(yùn)行統(tǒng)計(jì)表、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行統(tǒng)計(jì)表每小時(shí)統(tǒng)計(jì)一次，由工程部經(jīng)理檢驗(yàn)后每個(gè)月月底將表格匯總交工程部文員存檔。2、設(shè)備月度檢驗(yàn)保養(yǎng)表由檢驗(yàn)職員填好后交主管，審查后署名，每個(gè)月月底將表格匯總交工程部文員存檔。3、水泵房巡查簽到表、水表房巡查簽到表、電梯機(jī)房巡查簽到表、冷卻塔巡查簽到表每日均由當(dāng)值職員巡查設(shè)備后署名，由工程部經(jīng)理抽查監(jiān)督，月底匯總交工程部文員存檔。4、排班表每個(gè)月月底由主管填寫(xiě)，工程部經(jīng)理審閱后交工程部文員。5、考勤記錄表每日由工程部經(jīng)理填寫(xiě)，月底交工程部文員。6、防火巡查表每日由當(dāng)值職員填寫(xiě)，每七天經(jīng)工程部經(jīng)理署名后交工程部文員。7、設(shè)備檢驗(yàn)必需認(rèn)真、仔細(xì)，統(tǒng)計(jì)須填寫(xiě)認(rèn)真、字跡清楚。8、全部統(tǒng)計(jì)必需按時(shí)完成，不準(zhǔn)弄虛作假。四、工程檔案管理制度（一）工程檔案管理制度1、全部工程設(shè)備檔案由工程部文員負(fù)責(zé)管理。工程檔案管理人員應(yīng)嚴(yán)守企業(yè)檔案管理制度和保密守則。2、各類檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類：強(qiáng)電、弱電、空調(diào)、給排水，統(tǒng)一存放檔案盒并貼上標(biāo)簽。3、編制檔案目錄，內(nèi)容應(yīng)于檔案盒外標(biāo)簽一致。4、外單位交來(lái)圖紙由文員統(tǒng)一簽收，并將相關(guān)圖紙交各系統(tǒng)專業(yè)主管查對(duì)實(shí)物，圖紙無(wú)誤則由文員按系統(tǒng)歸檔；圖紙有誤，則由文員聯(lián)絡(luò)交圖單位更正。5、檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)關(guān)鍵依據(jù)，應(yīng)妥善保留，如發(fā)覺(jué)用途不明資料應(yīng)交總工程師審閱確定用途。需銷毀資料應(yīng)由總工程師及系統(tǒng)專業(yè)主管組成判定小組研究后決定。6、借閱檔案須經(jīng)對(duì)應(yīng)系統(tǒng)主管以上人員同意，文員登記并指定歸還日期，由文員按期追還，需續(xù)借要重新登記。（二）維修檔案管理制度1、維修檔案屬工程檔案一部分，由工程部文員統(tǒng)一管理。2、設(shè)備維修檔案按強(qiáng)電、弱點(diǎn)、設(shè)備、空調(diào)、裝修用戶單元內(nèi)設(shè)施分類。3、用戶單元維修檔案用標(biāo)簽按不一樣檔案分開(kāi)，其它檔案按類別存放，在相應(yīng)檔案盒上貼上標(biāo)簽。4、文員依據(jù)返回工程部維修單天天填寫(xiě)維修檔案統(tǒng)計(jì)表，并錄入電腦中已設(shè)置密碼“維修管理”項(xiàng)目。5、文員天天查對(duì)發(fā)出和返回維修單，將相關(guān)內(nèi)容如實(shí)錄入維修檔案統(tǒng)計(jì)表，如發(fā)覺(jué)不符立即追查原因。6、文員每個(gè)月對(duì)維修檔案統(tǒng)計(jì)表、維修單等進(jìn)行整理，并分類歸檔。7、維修檔案作為評(píng)定大廈設(shè)備運(yùn)行情況和用戶室內(nèi)設(shè)備情況依據(jù)，應(yīng)妥善保留。保留期限通常為十二個(gè)月，重大維修項(xiàng)目保留期最少為兩年。過(guò)期檔案由總工程師、專業(yè)主管組成判定小組統(tǒng)一審定后銷毀。第五節(jié)設(shè)備管理要求一、設(shè)備管理要求1、設(shè)備檢驗(yàn)保養(yǎng)分周、月度、季度、六個(gè)月、年度，由各專業(yè)主管按保養(yǎng)項(xiàng)目、內(nèi)容、達(dá)標(biāo)參數(shù)制訂保養(yǎng)計(jì)劃，交工程部經(jīng)理實(shí)施。2、各班組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責(zé)任人和主管填寫(xiě)保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)并存檔。3、設(shè)備維修分小修、中修、大修三種，由工程部經(jīng)理依據(jù)設(shè)備性能等計(jì)劃編制維修方案，交由主管實(shí)施。4、小修項(xiàng)目如通常零部件修補(bǔ)或更換，由熟練技工負(fù)責(zé)；中修項(xiàng)目如較關(guān)鍵又有一定工藝難度零部件檢修或更換，由工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)；大修項(xiàng)目如關(guān)鍵主件檢修或更換，由總工程師負(fù)責(zé)。5、為切實(shí)確保工程質(zhì)量，小修項(xiàng)目由主管檢驗(yàn)驗(yàn)收；中修項(xiàng)目由工程部經(jīng)理監(jiān)管、驗(yàn)收；大修項(xiàng)目由總工程師監(jiān)督、驗(yàn)收。6、如巡查保養(yǎng)中發(fā)覺(jué)有可造成嚴(yán)重故障缺點(diǎn)事項(xiàng)，必需立即填寫(xiě)統(tǒng)計(jì)表格，上報(bào)專業(yè)主管或工程部經(jīng)理整改。7、每日巡檢保養(yǎng)后必需填寫(xiě)對(duì)應(yīng)表格，主管負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施。8、每個(gè)月由總工程師召集各專業(yè)及工程部經(jīng)理巡查工程部所轄范圍，對(duì)設(shè)備、衛(wèi)生、安全等情況進(jìn)行評(píng)選，選出當(dāng)月優(yōu)異班組，對(duì)發(fā)覺(jué)問(wèn)題，限時(shí)整改。巡查結(jié)果在工程部每個(gè)月評(píng)選表上公布。9、工程部經(jīng)理每個(gè)月依據(jù)設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)、異常改變等情況編寫(xiě)當(dāng)月工程匯報(bào)，交總工程師。10、總工程師依據(jù)各設(shè)備數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及工程部經(jīng)理意見(jiàn)，每十二個(gè)月總結(jié)編寫(xiě)工程部設(shè)備性能情況評(píng)定。二、機(jī)房管理要求工程部管轄下設(shè)備機(jī)房有兩大類型：一類是生產(chǎn)機(jī)房如變配電房、電梯機(jī)房、冷水機(jī)房、水泵房等；另一類是監(jiān)控管理中心如消防控制中心、緊急廣播控制室、電訊機(jī)房、樓宇自動(dòng)化管理中心等。前者是工作重地，后者是機(jī)要重地。為規(guī)范各機(jī)房管理，特制訂本要求。1、機(jī)房門口醒目位置懸掛機(jī)房名稱，并張貼“機(jī)房重地，拒絕來(lái)訪”或“生產(chǎn)重地，請(qǐng)勿進(jìn)入”通告牌。2、凡易燃易爆設(shè)備場(chǎng)站，高電壓、高溫等設(shè)備場(chǎng)所，在外圍入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范警示牌。3、各系統(tǒng)設(shè)備必需在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格標(biāo)識(shí)。4、各系統(tǒng)按有利工作和安全標(biāo)準(zhǔn)在對(duì)應(yīng)設(shè)備管道閥門和電器開(kāi)關(guān)上掛貼表明用途和狀態(tài)通告牌。5、機(jī)房鑰匙是專用鑰匙，未經(jīng)工程部經(jīng)理同意并登記在冊(cè)，任何職員不得持有或隨意配制機(jī)房鑰匙。6、未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)同意，外來(lái)人員（包含參觀學(xué)習(xí)和施工等）嚴(yán)禁進(jìn)入機(jī)房；未經(jīng)同意進(jìn)入機(jī)房外來(lái)人員必需遵守機(jī)房相關(guān)要求，服從機(jī)房工作人員安排指導(dǎo)。7、政府職能部門如消防局、供電局、電訊局忽然到場(chǎng)檢驗(yàn)或抽查對(duì)應(yīng)機(jī)房如消防中心、變配電房、電訊機(jī)房等，當(dāng)值人員在檢驗(yàn)證件核實(shí)身份后，應(yīng)熱情接待，主動(dòng)配合，做好統(tǒng)計(jì)，并應(yīng)立即通知專業(yè)主管或部門領(lǐng)導(dǎo)。8、保持機(jī)房平靜、嚴(yán)厲、整齊、嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)聚會(huì)、聊天、嬉戲、睡覺(jué)、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力行為。9、嚴(yán)禁攜帶火種進(jìn)入易染易爆設(shè)備場(chǎng)站和電子類設(shè)備機(jī)房，嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙。未經(jīng)書(shū)面同意并落實(shí)安全方法，不得在機(jī)房?jī)?nèi)進(jìn)行動(dòng)火類作業(yè)。10、機(jī)房?jī)?nèi)線和外線電話，均為值班專用電話，應(yīng)時(shí)刻保持待機(jī)狀態(tài)，嚴(yán)禁打私人電話或長(zhǎng)時(shí)間占用電話。11、各機(jī)房工作職員必需按要求如實(shí)認(rèn)真填寫(xiě)多種表格，關(guān)鍵設(shè)備參數(shù)記錄必需齊全，工作統(tǒng)計(jì)應(yīng)清楚明了。12、嚴(yán)禁在機(jī)房電腦終端上使用配套之外軟件，無(wú)書(shū)面指令不得更改工作程序或改動(dòng)任何數(shù)據(jù)。三、設(shè)備機(jī)房防火要求（一）設(shè)備機(jī)房防火要求1、不得在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙。2、維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要預(yù)防易燃物外泄。機(jī)房?jī)?nèi)不得存放易燃物品。3、需要?jiǎng)踊鹱鳂I(yè)時(shí)，由專業(yè)主管填寫(xiě)機(jī)房動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)表，工程部經(jīng)理簽名同意后方能施工。施工前應(yīng)清除動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)易燃物品，施工后認(rèn)真檢查，確無(wú)火種方能離開(kāi)。4、部門、班組管理人員在當(dāng)值期間，應(yīng)注意檢驗(yàn)機(jī)房?jī)?nèi)滅火自救方法，并教導(dǎo)職員掌握多種滅火器械性能及處理多種消防信號(hào)正確方法。5、當(dāng)值人員應(yīng)巡查、統(tǒng)計(jì)責(zé)任管轄區(qū)域消防報(bào)警和消防設(shè)備情況，立即匯報(bào)、處理火警信號(hào)。6、機(jī)房?jī)?nèi)樓梯、走道、出入口要保持通暢無(wú)阻，嚴(yán)禁堆放物件。7、機(jī)房?jī)?nèi)火災(zāi)探測(cè)器、噴淋頭、防火門、防火簾防排煙設(shè)備、滅火器、防煙面罩、疏散標(biāo)志和指示燈等設(shè)施，必需保持完整好用。保安部應(yīng)每月檢驗(yàn)、保養(yǎng)，確保使用時(shí)不出故障，并附對(duì)應(yīng)統(tǒng)計(jì)上報(bào)工程部經(jīng)理。8、發(fā)生電氣火災(zāi)時(shí)，當(dāng)值職員施救時(shí)應(yīng)堅(jiān)持“先斷電，后滅火“標(biāo)準(zhǔn)；如油路發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路，預(yù)防擴(kuò)散，并用二氧化碳及其它干式滅火器撲救。9、火災(zāi)時(shí)設(shè)備操作應(yīng)按各工種安全操作規(guī)程操作，并做好放火方法。10、遇火災(zāi)時(shí)，要立即上報(bào)消防中心，并采取對(duì)應(yīng)滅火方法。滅火后，要具體統(tǒng)計(jì)火災(zāi)原因及滅火情況，書(shū)面上報(bào)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)。四、機(jī)房衛(wèi)生管理要求為做好機(jī)房?jī)?nèi)外和設(shè)備清潔工作，確保設(shè)備最好運(yùn)行環(huán)境，特定本衛(wèi)生制度。1、機(jī)房?jī)?nèi)不得吸煙、隨地吐談、亂丟雜物。2、各班職員必需按時(shí)清潔機(jī)房地面，做到無(wú)顯著污漬，無(wú)雜物、無(wú)粉塵。3、機(jī)房?jī)?nèi)各設(shè)備必需按時(shí)擦拭，使設(shè)備表面光潔無(wú)塵。4、機(jī)房值班職員必需按時(shí)清潔機(jī)房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。5、機(jī)房?jī)?nèi)電氣控制箱及電器開(kāi)關(guān)表面必需按時(shí)清潔除塵。6、主管負(fù)責(zé)制訂本機(jī)房清潔衛(wèi)生時(shí)間表，并對(duì)機(jī)房衛(wèi)生負(fù)責(zé)。7、工程部經(jīng)理定時(shí)抽查機(jī)房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)覺(jué)嚴(yán)重問(wèn)題，立即組織整改。8、工程部每個(gè)月組織一次巡檢對(duì)各系統(tǒng)所轄區(qū)域進(jìn)行衛(wèi)生檢驗(yàn)評(píng)選。第六節(jié)強(qiáng)電系統(tǒng)管理要求一、層間配電房管理制度1、層間配電房門及房?jī)?nèi)電箱平時(shí)應(yīng)鎖閉，房間內(nèi)多種開(kāi)關(guān)應(yīng)標(biāo)志清楚。2、配電房?jī)?nèi)每七天清掃一次，嚴(yán)禁吸煙、堆放雜物。3、工程部每七天一次檢驗(yàn)內(nèi)部設(shè)備，發(fā)覺(jué)異常立即維修。4、工程部依據(jù)計(jì)劃定時(shí)保養(yǎng)配電房?jī)?nèi)設(shè)施，關(guān)鍵做好設(shè)備清潔和緊固接線端子。5、檢驗(yàn)和保養(yǎng)結(jié)束后填寫(xiě)樓層電房設(shè)備檢驗(yàn)表。二、轉(zhuǎn)、停、電通知用戶工作要求（一）計(jì)劃轉(zhuǎn)、停電1、供電局轉(zhuǎn)、停電，工程部接到通知后立即匯報(bào)工程部經(jīng)理。2、因大廈施工需要停電，工程部須最少提前二十四小時(shí)將停電計(jì)劃書(shū)上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理。3、項(xiàng)目經(jīng)理審批后，擬發(fā)轉(zhuǎn)、停電通知書(shū)，由管理部派發(fā)至用戶。4、轉(zhuǎn)、停電通知書(shū)最遲應(yīng)在事發(fā)前1小時(shí)送達(dá)用戶，如不能在上述時(shí)間內(nèi)送達(dá)，應(yīng)報(bào)經(jīng)理同意起用大廈廣播系統(tǒng)緊急通知用戶。（二）事故轉(zhuǎn)、停電1、大廈因供電局故障發(fā)生停電，工程部須立即向項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)，經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理同意，起用大廈廣播系統(tǒng)向用戶解釋原因。事后，工程部應(yīng)向供電局索取解釋函，并轉(zhuǎn)呈項(xiàng)目經(jīng)理。2、因大廈內(nèi)部事故引發(fā)停電，工程部應(yīng)立即排除故障恢復(fù)供電，并即時(shí)口頭向項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)，項(xiàng)目經(jīng)理同意后，啟用大廈廣播系統(tǒng)向用戶解釋原因。工程部于事后12小時(shí)內(nèi)向項(xiàng)目經(jīng)理提交書(shū)面匯報(bào)。3、事故轉(zhuǎn)、停電后二十四小時(shí)內(nèi)，項(xiàng)目部確定解釋函，交管理部送達(dá)用戶。三、停電、限電管理規(guī)程1、停電、限電審批權(quán)限為工程部經(jīng)理以上。2、收到政府部門相關(guān)停電通知或決定需要停電、限電，立即匯報(bào)工程部經(jīng)理，并最少提前二十四小時(shí)書(shū)面通知受影響用戶。3、工程部經(jīng)理應(yīng)安排足夠人員處理轉(zhuǎn)、停電工作。4、轉(zhuǎn)、停電前應(yīng)填寫(xiě)操作票，交給專業(yè)主管署名。5、轉(zhuǎn)、停電后當(dāng)值人員應(yīng)關(guān)鍵檢驗(yàn)電房、空調(diào)機(jī)房、水泵房、電梯房、消防中心內(nèi)設(shè)備運(yùn)行情況，發(fā)覺(jué)異常立即檢修。6、相關(guān)轉(zhuǎn)、停電情況應(yīng)統(tǒng)計(jì)在當(dāng)值日志上。四、臨時(shí)用電管理規(guī)程（一）用電申請(qǐng)用戶應(yīng)事先向管理企業(yè)以書(shū)面形式申請(qǐng)用電，并注名用電單位全稱、用電地點(diǎn)、負(fù)荷量、電壓等級(jí)、相數(shù)立即間。（二）企業(yè)審批用電申請(qǐng)須經(jīng)工程部審批。（三）接線及送電經(jīng)同意后，用戶應(yīng)自己敷設(shè)好用電線路，經(jīng)工程部檢驗(yàn)符適用電要求后方可送電，并由雙方共同確定電表讀數(shù)及填寫(xiě)電表啟用單。（四）停電及拆線用戶終止用電，應(yīng)事先通知工程部，再由技術(shù)人員斷電拆線，并確定電表讀數(shù)，填寫(xiě)電表聽(tīng)用單。（五）計(jì)費(fèi)方法1、電表計(jì)費(fèi)，由用戶自備并指定位置接線，每個(gè)月計(jì)費(fèi)一次，不足一月，按拆表時(shí)用量計(jì)費(fèi)。2、無(wú)表估算，按負(fù)荷量及用電時(shí)間事先估算。需要?jiǎng)踊鹱鳂I(yè)時(shí)，由專業(yè)主管填寫(xiě)機(jī)房動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)表，工程部經(jīng)理簽名同意后方能施工。施工前應(yīng)清除動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)易燃物品，施工后認(rèn)真檢查，確無(wú)火種方能離開(kāi)。4、部門、班組管理人員在當(dāng)值期間，應(yīng)注意檢驗(yàn)機(jī)房?jī)?nèi)滅火自救方法，并教導(dǎo)職員掌握多種滅火器械性能及處理多種消防信號(hào)正確方法。5、當(dāng)值人員應(yīng)巡查、統(tǒng)計(jì)責(zé)任管轄區(qū)域消防報(bào)警和消防設(shè)備情況，立即匯報(bào)、處理火警信號(hào)。6、機(jī)房?jī)?nèi)樓梯、走道、出入口要保持通暢無(wú)阻，嚴(yán)禁堆放物件。7、機(jī)房?jī)?nèi)火災(zāi)探測(cè)器、噴淋頭、防火門、防火簾防排煙設(shè)備、滅火器、防煙面罩、疏散標(biāo)志和指示燈等設(shè)施，必需保持完整好用。保安部應(yīng)每月檢驗(yàn)、保養(yǎng)，確保使用時(shí)不出故障，并附對(duì)應(yīng)統(tǒng)計(jì)上報(bào)工程部經(jīng)理。8、發(fā)生電氣火災(zāi)時(shí)，當(dāng)值職員施救時(shí)應(yīng)堅(jiān)持“先斷電，后滅火“標(biāo)準(zhǔn)；如油路發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路，預(yù)防擴(kuò)散，并用二氧化碳及其它干式滅火器撲救。9、火災(zāi)時(shí)設(shè)備操作應(yīng)按各工種安全操作規(guī)程操作，并做好放火方法。10、遇火災(zāi)時(shí)，要立即上報(bào)消防中心，并采取對(duì)應(yīng)滅火方法。滅火后，要具體統(tǒng)計(jì)火災(zāi)原因及滅火情況，書(shū)面上報(bào)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)。四、機(jī)房衛(wèi)生管理要求為做好機(jī)房?jī)?nèi)外和設(shè)備清潔工作，確保設(shè)備最好運(yùn)行環(huán)境，特定本衛(wèi)生制度。1、機(jī)房?jī)?nèi)不得吸煙、隨地吐談、亂丟雜物。2、各班職員必需按時(shí)清潔機(jī)房地面，做到無(wú)顯著污漬，無(wú)雜物、無(wú)粉塵。3、機(jī)房?jī)?nèi)各設(shè)備必需按時(shí)擦拭，使設(shè)備表面光潔無(wú)塵。4、機(jī)房值班職員必需按時(shí)清潔機(jī)房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。5、機(jī)房?jī)?nèi)電氣控制箱及電器開(kāi)關(guān)表面必需按時(shí)清潔除塵。6、主管負(fù)責(zé)制訂本機(jī)房清潔衛(wèi)生時(shí)間表，并對(duì)機(jī)房衛(wèi)生負(fù)責(zé)。7、工程部經(jīng)理定時(shí)抽查機(jī)房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)覺(jué)嚴(yán)重問(wèn)題，立即組織整改。8、工程部每個(gè)月組織一次巡檢對(duì)各系統(tǒng)所轄區(qū)域進(jìn)行衛(wèi)生檢驗(yàn)評(píng)選。第六節(jié)強(qiáng)電系統(tǒng)管理要求一、層間配電房管理制度1、層間配電房門及房?jī)?nèi)電箱平時(shí)應(yīng)鎖閉，房間內(nèi)多種開(kāi)關(guān)應(yīng)標(biāo)志清楚。2、配電房?jī)?nèi)每七天清掃一次，嚴(yán)禁吸煙、堆放雜物。3、工程部每七天一次檢驗(yàn)內(nèi)部設(shè)備，發(fā)覺(jué)異常立即維修。4、工程部依據(jù)計(jì)劃定時(shí)保養(yǎng)配電房?jī)?nèi)設(shè)施，關(guān)鍵做好設(shè)備清潔和緊固接線端子。5、檢驗(yàn)和保養(yǎng)結(jié)束后填寫(xiě)樓層電房設(shè)備檢驗(yàn)表。二、轉(zhuǎn)、停、電通知用戶工作要求（一）計(jì)劃轉(zhuǎn)、停電1、供電局轉(zhuǎn)、停電，工程部接到通知后立即匯報(bào)工程部經(jīng)理。2、因大廈施工需要停電，工程部須最少提前二十四小時(shí)將停電計(jì)劃書(shū)上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理。3、項(xiàng)目經(jīng)理審批后，擬發(fā)轉(zhuǎn)、停電通知書(shū)，由管理部派發(fā)至用戶。4、轉(zhuǎn)、停電通知書(shū)最遲應(yīng)在事發(fā)前1小時(shí)送達(dá)用戶，如不能在上述時(shí)間內(nèi)送達(dá)，應(yīng)報(bào)經(jīng)理同意起用大廈廣播系統(tǒng)緊急通知用戶。（二）事故轉(zhuǎn)、停電1、大廈因供電局故障發(fā)生停電，工程部須立即向項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)，經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理同意，起用大廈廣播系統(tǒng)向用戶解釋原因。事后，工程部應(yīng)向供電局索取解釋函，并轉(zhuǎn)呈項(xiàng)目經(jīng)理。2、因大廈內(nèi)部事故引發(fā)停電，工程部應(yīng)立即排除故障恢復(fù)供電，并即時(shí)口頭向項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)，項(xiàng)目經(jīng)理同意后，啟用大廈廣播系統(tǒng)向用戶解釋原因。工程部于事后12小時(shí)內(nèi)向項(xiàng)目經(jīng)理提交書(shū)面匯報(bào)。3、事故轉(zhuǎn)、停電后二十四小時(shí)內(nèi)，項(xiàng)目部確定解釋函，交管理部送達(dá)用戶。三、停電、限電管理規(guī)程1、停電、限電審批權(quán)限為工程部經(jīng)理以上。2、收到政府部門相關(guān)停電通知或決定需要停電、限電，立即匯報(bào)工程部經(jīng)理，并最少提前二十四小時(shí)書(shū)面通知受影響用戶。3、工程部經(jīng)理應(yīng)安排足夠人員處理轉(zhuǎn)、停電工作。4、轉(zhuǎn)、停電前應(yīng)填寫(xiě)操作票，交給專業(yè)主管署名。5、轉(zhuǎn)、停電后當(dāng)值人員應(yīng)關(guān)鍵檢驗(yàn)電房、空調(diào)機(jī)房、水泵房、電梯房、消防中心內(nèi)設(shè)備運(yùn)行情況，發(fā)覺(jué)異常立即檢修。6、相關(guān)轉(zhuǎn)、停電情況應(yīng)統(tǒng)計(jì)在當(dāng)值日志上。四、臨時(shí)用電管理規(guī)程（一）用電申請(qǐng)用戶應(yīng)事先向管理企業(yè)以書(shū)面形式申請(qǐng)用電，并注名用電單位全稱、用電地點(diǎn)、負(fù)荷量、電壓等級(jí)、相數(shù)立即間。（二）企業(yè)審批用電申請(qǐng)須經(jīng)工程部審批。（三）接線及送電經(jīng)同意后，用戶應(yīng)自己敷設(shè)好用電線路，經(jīng)工程部檢驗(yàn)符適用電要求后方可送電，并由雙方共同確定電表讀數(shù)及填寫(xiě)電表啟用單。（四）停電及拆線用戶終止用電，應(yīng)事先通知工程部，再由技術(shù)人員斷電拆線，并確定電表讀數(shù)，填寫(xiě)電表聽(tīng)用單。（五）計(jì)費(fèi)方法1、電表計(jì)費(fèi)，由用戶自備并指定位置接線，每個(gè)月計(jì)費(fèi)一次，不足一月，按拆表時(shí)用量計(jì)費(fèi)。2、無(wú)表估算，按負(fù)荷量及用電時(shí)間事先估算。九、工作票制度1、在電氣設(shè)備上工作，應(yīng)填用工作票或按命令實(shí)施，其方法有下列三種：填寫(xiě)甲種工作票；填寫(xiě)乙種工作票；口頭或電話命令。2、填寫(xiě)甲種工作票工作為：高壓設(shè)備工作需要全部停電或部分停電者；高壓室內(nèi)二次接線和照明等回路上工作，需要將高壓設(shè)備停電或做安全方法者。3、填乙種工作票工作為：帶電作業(yè)和在帶電設(shè)備外殼上工作；控制屏和低壓配電屏、配電箱、電源干線上工作；二次結(jié)線回路上工作，無(wú)需將高壓設(shè)備停電者；轉(zhuǎn)動(dòng)中發(fā)動(dòng)機(jī)上工作。4、其它工作用口頭和電話命令?？陬^和電話命令必需清楚正確，值班員應(yīng)將發(fā)令人、責(zé)任人及工作任務(wù)具體記入操作統(tǒng)計(jì)簿中，并向發(fā)令人復(fù)誦查對(duì)一遍。5、工作票要用鋼筆或圓珠筆填寫(xiě)一式二份，應(yīng)正確清楚，不得任意涂改，如有錯(cuò)別字、漏字需修改時(shí)，應(yīng)字跡清楚。兩份工作票中一份必需經(jīng)常保留在工作地點(diǎn)，由工作責(zé)任人收?qǐng)?zhí)，另一份由值班員收?qǐng)?zhí)。值班員應(yīng)將工作票號(hào)碼、工作任務(wù)、許可工作時(shí)間及完工時(shí)間記入操作統(tǒng)計(jì)簿中。6、一個(gè)工作責(zé)任人只能發(fā)給一張工作票。工作票所列工作地點(diǎn)，以一個(gè)電氣連接部分為限。開(kāi)工前工作票內(nèi)全部完全方法應(yīng)一次做完。7、事故搶修工作可不用工作票，但應(yīng)記入操作統(tǒng)計(jì)簿內(nèi)。在開(kāi)始工作前必須做好確保安全技術(shù)方法并指定專員負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)，即：停電、驗(yàn)電，裝設(shè)接地線，懸掛指示牌和裝設(shè)遮攔。8、甲、乙工作票有效時(shí)間，以同意檢修期為限。9、需要變更工作班中組員時(shí)，須經(jīng)工作責(zé)任人同意。10、工作票簽發(fā)人由強(qiáng)電主管擔(dān)任。工作責(zé)任人和許可辦理工作票值班員（工作許可人）由強(qiáng)電資深技術(shù)工擔(dān)任。11、工作票所列人員安全責(zé)任：a)工作票簽發(fā)人：工作必需性；工作是否安全；工作票上所填寫(xiě)安全措施是否正確完備；所派工作責(zé)任人和工作班人員是否合適和足夠，精神狀態(tài)是否良好。b)工作責(zé)任人（監(jiān)護(hù)人）：正確安全地組織工作；結(jié)合實(shí)際進(jìn)行安全思想教育；督促、監(jiān)護(hù)工作人員遵守本規(guī)程；負(fù)責(zé)檢驗(yàn)工作票所載安全方法是否正確完備，值班員所做安全方法是否符合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際條件；工作前對(duì)工作人員交待安全事項(xiàng)。c)工作許可人：負(fù)責(zé)審查工作票所列安全方法是否完備，是否符合現(xiàn)場(chǎng)條件；負(fù)責(zé)檢驗(yàn)工作現(xiàn)場(chǎng)部署安全方法是否完善；負(fù)責(zé)檢驗(yàn)停電設(shè)備有沒(méi)有忽然來(lái)電危險(xiǎn)；對(duì)工作票所列內(nèi)容即使發(fā)生很小疑問(wèn)，也必需向工作票簽發(fā)人問(wèn)詢清楚，必需時(shí)應(yīng)要求做具體補(bǔ)充。d)工作班組員：認(rèn)真實(shí)施安全規(guī)程和現(xiàn)場(chǎng)安全方法，相互關(guān)心施工安全，并監(jiān)督安全規(guī)程及方法實(shí)施。十、供電突發(fā)性事故應(yīng)急方法（一）外線故障1、大廈設(shè)計(jì)要求：主供停電，備供自動(dòng)投入。當(dāng)外線故障造成主供電源停電時(shí)，值班職員要檢驗(yàn)真空開(kāi)關(guān)指示牌是否分閘，再檢驗(yàn)電壓和指示燈，當(dāng)明確失壓斷電后，將主供電源進(jìn)線柜真空開(kāi)關(guān)退出，掛“有些人工作，嚴(yán)禁合閘”指示牌。2、備用電源處于非自動(dòng)位置，故主供電源斷電時(shí)不能自動(dòng)合閘，檢驗(yàn)備供電源進(jìn)線柜電表和指示燈，真空開(kāi)關(guān)應(yīng)處于準(zhǔn)備合閘位置，合上備供電源進(jìn)線柜開(kāi)關(guān)。3、檢驗(yàn)PT柜和變壓器出線柜是否正常。4、檢驗(yàn)低壓受電柜，并合上低壓總開(kāi)關(guān)。5、向供電局調(diào)度室了解外線故障情況。（二）內(nèi)部故障當(dāng)高壓柜真空開(kāi)關(guān)、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時(shí)（短路或接地），非誤操作引發(fā)，除該高壓柜停電，甚至?xí)l(fā)主供電源或備用電源受電柜停電，此時(shí)值班人員應(yīng)遵守下列程序：1、將故障柜真空開(kāi)關(guān)退出（若引發(fā)火警，1人用提式1211滅火器滅火，1人向消防中心匯報(bào)）。2、將故障柜低壓總開(kāi)關(guān)退出，掛：有些人工作，嚴(yán)禁合閘“指示牌。3、將低壓母聯(lián)合閘，確保大廈設(shè)施用電。4、向工程部主管和急修班匯報(bào)故障經(jīng)過(guò)和處理情況。5、工程部召開(kāi)事故分析會(huì)，邀請(qǐng)供電局、廠商及相關(guān)方面參與，分析事故發(fā)生原因和處理方法，并書(shū)面總結(jié)，匯報(bào)相關(guān)部門。（三）市電全停1、當(dāng)兩路市電全停，開(kāi)啟發(fā)電機(jī)。2、退出市電聯(lián)絡(luò)開(kāi)關(guān)，合上發(fā)電機(jī)聯(lián)絡(luò)開(kāi)關(guān)，向應(yīng)急負(fù)荷供電，并每隔15分鐘檢驗(yàn)一次發(fā)電機(jī)動(dòng)運(yùn)行情況，如燃油量、水溫等。3、監(jiān)視市電進(jìn)線電壓，立即和供電局聯(lián)絡(luò)，一旦市電恢復(fù)正常，立即退出發(fā)電機(jī)電源，恢復(fù)市電供電。4、做好統(tǒng)計(jì)，立即向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。5、市電失壓，發(fā)電機(jī)如不能正常自動(dòng)開(kāi)啟，則用手動(dòng)開(kāi)啟。（四）通知用戶供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后，專業(yè)主管估計(jì)修復(fù)時(shí)間，并按轉(zhuǎn)、停電通知影響用戶。十一、柴油發(fā)電機(jī)安全操作規(guī)程（一）自動(dòng)狀態(tài)1、保持開(kāi)啟電動(dòng)機(jī)蓄電池組達(dá)成開(kāi)啟電壓。2、保持散熱器冷卻水位正常，循環(huán)水閥常開(kāi)。3、曲軸箱油位保持在量油尺刻線±2㎝范圍內(nèi)。4、燃油箱油量在二分之一以上，燃油供油閥常開(kāi)。5、發(fā)電機(jī)控制屏“運(yùn)行—停止—自動(dòng)”開(kāi)關(guān)放在“自動(dòng)”位置。6、機(jī)組配電屏模式開(kāi)關(guān)打在“自動(dòng)”位置。7、散熱器風(fēng)機(jī)開(kāi)關(guān)打在“自動(dòng)”位置。8、機(jī)組收到市電失壓訊號(hào)后開(kāi)啟，確定市電失壓，切開(kāi)轉(zhuǎn)換柜市電開(kāi)關(guān)，合上轉(zhuǎn)換柜發(fā)電開(kāi)關(guān)，開(kāi)啟機(jī)房進(jìn)風(fēng)和排風(fēng)機(jī)。（二）手動(dòng)開(kāi)啟1、室內(nèi)氣溫低于20℃2、檢驗(yàn)機(jī)體及周圍有沒(méi)有妨礙運(yùn)轉(zhuǎn)雜物，如有應(yīng)立即清走。3、檢驗(yàn)曲軸箱油位、燃油箱油位、散熱器水位。如油位水位低于要求值，應(yīng)補(bǔ)充至正常位置。4、檢驗(yàn)燃油供油閥和冷卻水截止閥是否處于開(kāi)通位置。5、檢驗(yàn)起動(dòng)電機(jī)蓄電池組電壓是否正常。6、檢驗(yàn)配電屏試驗(yàn)按鈕，觀察各報(bào)警指示燈有否接通發(fā)亮。7、檢驗(yàn)配電屏各開(kāi)關(guān)是否置于分閘位置，各儀表指示是否處于零位。8、開(kāi)啟進(jìn)風(fēng)和排風(fēng)機(jī)。9、按動(dòng)發(fā)動(dòng)機(jī)起動(dòng)按鈕，使其開(kāi)啟運(yùn)轉(zhuǎn)。如第一次起動(dòng)失敗，可按下配電屏上對(duì)應(yīng)復(fù)位按鈕，待其警報(bào)消除、機(jī)組回復(fù)正常狀態(tài)可進(jìn)行第二次開(kāi)啟。開(kāi)啟后，機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)聲音正常，冷卻水泵運(yùn)轉(zhuǎn)達(dá)指示燈亮及儀表指示正常，開(kāi)啟成功。（三）手動(dòng)操作并聯(lián)供電1、待并車發(fā)電機(jī)油溫、水溫、油壓達(dá)成正常值，運(yùn)轉(zhuǎn)正常。2、等并車發(fā)電機(jī)輸出電壓和頻率數(shù)值和母排上數(shù)值相一致。3、把待并車發(fā)電機(jī)同時(shí)器手柄打在“合閘”位置。4、觀察同時(shí)指示器指示燈及指針。5、觀察同時(shí)指示器指示燈，完全熄滅時(shí)或指針旋轉(zhuǎn)到零位，即可打上并電合閘開(kāi)關(guān)。6、機(jī)組進(jìn)入并車運(yùn)行，隨即把其同時(shí)器手柄旋回“關(guān)斷”位置。7、假如同時(shí)器合閘后，同時(shí)器指針旋轉(zhuǎn)太快或反時(shí)針旋轉(zhuǎn)，則不許可并車，不然，將造成合閘失效。8、動(dòng)并車成功后，應(yīng)立即和低壓配電房聯(lián)絡(luò)，落實(shí)總配電屏饋出開(kāi)關(guān)可否合閘送電后再行操作。（四）運(yùn)行安全管理1、根據(jù)要求時(shí)間檢驗(yàn)各指示儀表，注意潤(rùn)滑油壓力、水溫是否有改變。潤(rùn)滑油壓力不得低于150kPa，冷卻水溫不得高于95℃2、檢驗(yàn)曲軸箱油位、燃油箱油位、散熱器水位，低于正常位置應(yīng)給予補(bǔ)充。3、勤觀察配電屏各儀表及各報(bào)警指示燈是否正常。凡紅燈亮表示有故障，綠燈為正常運(yùn)行指示燈。4、檢驗(yàn)充電器是否正常充電。5、傾聽(tīng)機(jī)器各部分運(yùn)轉(zhuǎn)聲響是否正常。6、手摸機(jī)體外殼、軸承部位外殼、油管、水管，感覺(jué)溫度是否正常。7、留心發(fā)動(dòng)機(jī)或電器設(shè)備是否有焦糊等異味。8、發(fā)覺(jué)有不良情況，應(yīng)即時(shí)處了處理；嚴(yán)重應(yīng)停機(jī)處理。9、凡故障停機(jī)，須把故障消除，然后按動(dòng)機(jī)組上反復(fù)手掣，機(jī)組方可再進(jìn)行運(yùn)作。10、對(duì)各運(yùn)行參數(shù)，每班統(tǒng)計(jì)不少于兩次。（五）停車1、總控屏輸出饋電開(kāi)關(guān)分閘，脫開(kāi)電網(wǎng)。2、發(fā)電機(jī)空載運(yùn)轉(zhuǎn)10分鐘后停車。3、停止機(jī)房風(fēng)機(jī)、冷卻水泵等。十二、柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理要求1、天天定時(shí)巡查機(jī)房及機(jī)組設(shè)備。2、每個(gè)月空載試運(yùn)行兩次，每次15分鐘，并檢驗(yàn)電池液位、接線端子、外圍設(shè)備運(yùn)行情況，填寫(xiě)試運(yùn)行統(tǒng)計(jì)表。3、油箱內(nèi)燃油應(yīng)最少貯備1﹒5噸，發(fā)覺(jué)貯備不足立即通知主管訂購(gòu)。4、發(fā)電機(jī)置于自動(dòng)狀態(tài)，當(dāng)市電全停，機(jī)組自動(dòng)投入。如自投失效，立即由當(dāng)值人員手動(dòng)投入。5、發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)行時(shí)，每小時(shí)抄錄運(yùn)行數(shù)據(jù)一次。6、當(dāng)值職員天天打掃發(fā)電機(jī)房衛(wèi)生一次，清潔機(jī)組及外圍設(shè)備表面灰塵。7、保持機(jī)房?jī)?nèi)通風(fēng)和照明設(shè)施良好。十三、柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)要求1、大廈發(fā)電機(jī)組及控制屏由高壓運(yùn)行工幫助發(fā)電機(jī)維修企業(yè)進(jìn)行保養(yǎng)，并按運(yùn)行情況提出大、中修提議。2、高壓運(yùn)行工按發(fā)電機(jī)保養(yǎng)協(xié)議要求幫助及監(jiān)督維修企業(yè)人員進(jìn)行發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)，并將工作過(guò)程和更換零件數(shù)目作具體統(tǒng)計(jì)，填寫(xiě)發(fā)電機(jī)試車/運(yùn)行統(tǒng)計(jì)表。3、保養(yǎng)期內(nèi)發(fā)生機(jī)組故障應(yīng)即時(shí)通知維修企業(yè)，維修企業(yè)應(yīng)負(fù)責(zé)二十四小時(shí)內(nèi)排除故障；若在時(shí)限范圍無(wú)法排除故障，應(yīng)將實(shí)際情況匯報(bào)強(qiáng)電主管，再由強(qiáng)電主管逐層上報(bào)，協(xié)調(diào)時(shí)間維修。4、工作內(nèi)容以下：（1）潤(rùn)滑系統(tǒng)：檢驗(yàn)液面、漏油；更換機(jī)油、機(jī)油濾清器。（2）冷卻系統(tǒng)：檢驗(yàn)散熱器、喉管及連接器；水位，皮帶張力及水泵等。（3）進(jìn)風(fēng)口系統(tǒng)：檢驗(yàn)空氣過(guò)濾器、管位及連接器；更換空氣過(guò)濾器。（4）燃油系統(tǒng)：檢驗(yàn)燃油液位、限速器、油管及連接器、燃油泵。排液（燃油缸及油水分離器覺(jué)淀物或水），更換柴油過(guò)濾器。（5）排氣系統(tǒng)：檢驗(yàn)排氣阻塞、漏氣；排放消聲器積炭積水。（6）充電系統(tǒng)：檢驗(yàn)電池充電器電池電解液位、密度（每個(gè)月檢驗(yàn)一次），儀表總開(kāi)關(guān)，接線管及指示燈。（7）發(fā)電機(jī)部分：檢驗(yàn)進(jìn)風(fēng)口阻塞情況、接線端子、絕緣、振動(dòng)及各部件是否正常。（8）自動(dòng)控制裝置：檢驗(yàn)?zāi)M供、停電、起動(dòng)油機(jī)自動(dòng)裝置是否正常。（9）視實(shí)際情況更換機(jī)、多種油隔及空氣隔。（10）清潔機(jī)組，每個(gè)月清潔冷卻器外圍。完成上列工作檢驗(yàn)后，開(kāi)動(dòng)機(jī)組15分鐘（或帶負(fù)荷運(yùn)行）。（11）控制屏每個(gè)月一次清潔及檢驗(yàn)和實(shí)施維修保養(yǎng)工作。（12）發(fā)覺(jué)問(wèn)題，做出統(tǒng)計(jì)。第七節(jié)弱電系統(tǒng)管理要求一、弱電系統(tǒng)管理要求1、嚴(yán)格遵守系統(tǒng)各項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程，確保各設(shè)備處于良好狀態(tài)，系統(tǒng)設(shè)置放于自動(dòng)位置。2、各班將各設(shè)備運(yùn)行情況統(tǒng)計(jì)于當(dāng)值日志。3、依據(jù)保養(yǎng)計(jì)劃做好各設(shè)備保養(yǎng)。4、遇故障報(bào)警即時(shí)處理并統(tǒng)計(jì)于運(yùn)行日志。5、對(duì)外包保養(yǎng)設(shè)備承包商做好監(jiān)督。6、各設(shè)備元器件、參數(shù)不得隨意更改。7、嚴(yán)禁于系統(tǒng)各計(jì)算機(jī)上使用自帶軟件。二、弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1、弱電系統(tǒng)設(shè)備由弱電組負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)。2、專業(yè)主管每十二個(gè)月12月制度下十二個(gè)月度保養(yǎng)計(jì)劃并負(fù)責(zé)實(shí)施。3、工作過(guò)程注意做好防靜電方法。4、對(duì)要抽出部件和拆除端子做好統(tǒng)計(jì)。5、對(duì)于有一用一備設(shè)備不可同時(shí)退出主、備設(shè)備保養(yǎng)，通常是先主后備。6、對(duì)紅外線、激光、微波等發(fā)射裝置不能用濕式清潔劑清洗，應(yīng)用吸塵器或小氣泵進(jìn)行清潔。7、依據(jù)系統(tǒng)特點(diǎn)關(guān)鍵做好清潔和緊固接線端口工作。8、工作結(jié)束后要測(cè)試被保養(yǎng)設(shè)備并填寫(xiě)相關(guān)表格。三、樓宇自控系統(tǒng)管理（一）運(yùn)行規(guī)程1、控制，計(jì)算機(jī)保持開(kāi)啟。2、每個(gè)月對(duì)系統(tǒng)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行備份。3、控制點(diǎn)定義、預(yù)定日程表等參數(shù)不可隨意修改。4、新增被控設(shè)備要注意繼電器觸點(diǎn)容量。5、保持設(shè)備表面清潔。6、嚴(yán)禁于控制電腦上運(yùn)行自帶軟件及游戲。7、當(dāng)有“危急報(bào)警”發(fā)生時(shí)立即查明及檢修。8、一切元器件、線路不得隨意更改。9、網(wǎng)絡(luò)控制器，控制電腦故障應(yīng)于4小時(shí)內(nèi)修復(fù)；現(xiàn)場(chǎng)控制器、擴(kuò)展模塊故障應(yīng)于8小時(shí)內(nèi)修復(fù)；中間繼電器故障應(yīng)于2小時(shí)修復(fù)。（二）維修保養(yǎng)規(guī)程1、天天使用對(duì)應(yīng)軟件工具掃描控制電腦硬盤。2、依據(jù)保養(yǎng)計(jì)劃做好系統(tǒng)保養(yǎng)。3、天天監(jiān)控NCU狀態(tài)，發(fā)覺(jué)不在線故障立即處理。4、注意后備電池充放電情況，天天檢驗(yàn)一次。5、注意電腦顯示各控制模塊工作情況。6、NCU保養(yǎng)時(shí)應(yīng)關(guān)閉電源，其它各DDC箱可帶電作業(yè)。7、保養(yǎng)時(shí)著重檢驗(yàn)端子接線情況及各接插件。8、保養(yǎng)時(shí)選擇一定數(shù)量控制點(diǎn)進(jìn)行測(cè)試。9、保養(yǎng)情況統(tǒng)計(jì)于樓宇自控系統(tǒng)設(shè)備檢驗(yàn)表上。四、電腦網(wǎng)絡(luò)管理（一）運(yùn)行管理要求1、全部網(wǎng)絡(luò)設(shè)備保持二十四小時(shí)運(yùn)行。2、天天用對(duì)應(yīng)工具整理主、備服務(wù)器磁盤碎片。3、保持設(shè)備表面清潔。4、嚴(yán)禁于網(wǎng)絡(luò)設(shè)備上運(yùn)行自帶軟件及游戲。5、嚴(yán)禁私自接駁互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)。6、機(jī)房空調(diào)應(yīng)保持開(kāi)啟。7、依據(jù)保養(yǎng)計(jì)劃做設(shè)備保養(yǎng)。8、設(shè)備運(yùn)行參數(shù)、接線、元器件不得隨意更改。9、防火墻、服務(wù)器、主干交換機(jī)器故障應(yīng)于4小時(shí)內(nèi)修復(fù)；接入交換機(jī)及網(wǎng)絡(luò)線故障應(yīng)于8小時(shí)內(nèi)修復(fù)。（二）保養(yǎng)規(guī)程1、接用戶投訴故障后，須利用對(duì)應(yīng)設(shè)備確定故障范圍。2、留心后備電源電池充放電情況。3、保養(yǎng)時(shí)注意檢驗(yàn)各插件情況，并填寫(xiě)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備檢驗(yàn)表。4、維修保養(yǎng)時(shí)主、備服務(wù)器不可同時(shí)退出。5、服務(wù)器硬盤故障可于帶電情況下更換，但只限于規(guī)格型號(hào)相同情況下。6、掃描硬盤時(shí)若發(fā)覺(jué)壞區(qū)，應(yīng)嘗試用軟件修復(fù)，修復(fù)失敗則將之隔離。7、DDN專線中止時(shí)應(yīng)立即向互聯(lián)網(wǎng)供給商報(bào)故障。五、程控交換機(jī)管理（一）運(yùn)行管理要求1、確保交換機(jī)工作電源正常供給及機(jī)房中央空調(diào)開(kāi)啟。2、當(dāng)班技工注意運(yùn)行情況，如發(fā)覺(jué)有異聲、異味、電壓不穩(wěn)現(xiàn)象立即檢驗(yàn)維修。3、交換機(jī)機(jī)柜頂嚴(yán)禁擺放任何物件。4、未經(jīng)主管同意，嚴(yán)禁修改機(jī)器參數(shù)。5、配線架配線改動(dòng)后必需修改配線資料。6、維護(hù)終端平時(shí)應(yīng)關(guān)閉，必需統(tǒng)計(jì)在當(dāng)值日志和保養(yǎng)表格上。7、機(jī)器參數(shù)如有改動(dòng)，必需統(tǒng)計(jì)在當(dāng)值日志和保養(yǎng)表格上。8、包含影響機(jī)器運(yùn)行故障應(yīng)于8小時(shí)內(nèi)處理，通常用戶卡、中繼卡故障于2個(gè)工作日內(nèi)處理，并將相關(guān)維修情況統(tǒng)計(jì)在當(dāng)值日志上。(二)維修保養(yǎng)規(guī)程1、由弱電技工負(fù)責(zé)。2、專業(yè)主管每十二個(gè)月12月制訂下十二個(gè)月度保養(yǎng)計(jì)劃。3、接觸功效卡前必需先戴上防靜電帶，作業(yè)過(guò)程須關(guān)閉交換機(jī)電源。4、清潔功效卡、機(jī)架、鎮(zhèn)流器、散熱柵灰塵，緊固各接線端子，清潔功能卡和PAG卡上接口。5、功效卡發(fā)生故障時(shí)應(yīng)先用備用卡更換，壞卡送廠家維修。6、中央處理器發(fā)生故障又不能立即處理時(shí)，應(yīng)立即通知廠家到場(chǎng)維修。7、全部維修保養(yǎng)工作結(jié)束后，應(yīng)測(cè)試系統(tǒng)是否正常，并填寫(xiě)電話總機(jī)房設(shè)備檢驗(yàn)表。六、綜合布線系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1、嚴(yán)格根據(jù)保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行系統(tǒng)保養(yǎng)。2、配線架跳線壓接只能使用專用工具。3、配線架沒(méi)有用跳線應(yīng)拆除。4、清除配線架、光纖機(jī)架、樓層配線架上灰塵，保持設(shè)備清潔。5、檢驗(yàn)緊固相關(guān)配線架和模塊。6、檢驗(yàn)配線架上標(biāo)志，發(fā)覺(jué)缺失立即補(bǔ)充。7、工作完成后填寫(xiě)通訊線路設(shè)備檢驗(yàn)表。七、直線電話系統(tǒng)運(yùn)行管理要求1、任何直線電話開(kāi)通均須憑業(yè)主有效書(shū)面委托或電話開(kāi)通單。開(kāi)通后用戶在委托書(shū)或電話開(kāi)通單上簽收，施工人員將相關(guān)資料輸入電腦并填寫(xiě)配線資料。2、嚴(yán)禁私自接駁直線電話。3、配合電信局做線路調(diào)整，將調(diào)整后資料統(tǒng)計(jì)在當(dāng)值日志和配線資料上。4、配適用戶直線電話遷入大廈，將相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)在當(dāng)值日志和配線資料上。5、凡屬外線遷入大廈用戶，開(kāi)通該電話必需憑業(yè)主簽發(fā)電話開(kāi)通單。開(kāi)通后用戶在開(kāi)通單上簽收，施工人員將相關(guān)資料輸入電腦和填寫(xiě)配線資料。6、用戶退租拆除電話須憑業(yè)主發(fā)出拆線通知，拆線后修改電腦資料和配線資料。7、全部完成后電話開(kāi)通單和電話拆線單全部應(yīng)于當(dāng)日交回工程部辦公室。八、保安監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行管理要求1、確保系統(tǒng)不間斷電源開(kāi)啟。2、系統(tǒng)不間斷電源嚴(yán)禁使用監(jiān)視設(shè)備以外負(fù)載。3、樓層攝像頭電源插座嚴(yán)禁使用修改系統(tǒng)參數(shù)。4、未經(jīng)主管同意，嚴(yán)禁修改系統(tǒng)參數(shù)。5、系統(tǒng)參數(shù)修改后應(yīng)統(tǒng)計(jì)在當(dāng)值日志上，并即時(shí)通知當(dāng)值監(jiān)控員。6、天天巡查系統(tǒng)運(yùn)行情況一次，發(fā)覺(jué)異常立即處理，并統(tǒng)計(jì)在當(dāng)值日志上。7、系統(tǒng)相關(guān)參數(shù)修改和重大維修全部應(yīng)統(tǒng)計(jì)在保養(yǎng)表格上。8、攝像頭和紅外報(bào)警器故障應(yīng)于3小時(shí)內(nèi)修復(fù)；矩陣開(kāi)關(guān)故障應(yīng)于8小時(shí)內(nèi)修復(fù)，監(jiān)視器和線路故障應(yīng)于2個(gè)工作日內(nèi)修復(fù)。相關(guān)維修情況記錄在當(dāng)值日志上。九、消防設(shè)備運(yùn)行要求1、監(jiān)控中心保安員負(fù)責(zé)監(jiān)控室消防設(shè)備（報(bào)警系統(tǒng)、BTM系統(tǒng)、聯(lián)動(dòng)柜等）二十四小時(shí)運(yùn)作操作、監(jiān)控、統(tǒng)計(jì)。顯示火警信號(hào)后，應(yīng)立即派人前往觀察。確定火情后，經(jīng)過(guò)廣播和警鈴疏散人員并開(kāi)啟對(duì)應(yīng)滅火設(shè)備。2、如有設(shè)備故障，監(jiān)控中心值班人員立即通知工程部進(jìn)行維修處理。3、當(dāng)值保安員要負(fù)責(zé)監(jiān)控室清潔工作，保持地面、墻壁、設(shè)備無(wú)積塵、水漬、油漬。4、工程部依據(jù)弱電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)要求和消防設(shè)備保養(yǎng)協(xié)議，對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)。5、工程部和保安部每個(gè)月定時(shí)對(duì)大廈消防系統(tǒng)進(jìn)行模擬檢測(cè)，確保消防設(shè)備處于正常狀態(tài)。6、消防系統(tǒng)如因維護(hù)或其它原因要臨時(shí)改變消防系統(tǒng)狀態(tài)（如手動(dòng)/自動(dòng)等），應(yīng)由工程部書(shū)面通知保安部，并提出對(duì)應(yīng)臨時(shí)方法，確保大廈消防安全。十、緊急廣播系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1、按保養(yǎng)計(jì)劃表做系統(tǒng)保養(yǎng)。2、保養(yǎng)時(shí)先斷開(kāi)系統(tǒng)電源。3、清潔錄音座磁頭、壓帶輪、主導(dǎo)軸。4、清潔CD機(jī)激光頭和機(jī)械部分。5、檢驗(yàn)切換器背后接線端子、插頭和面板按鈕。6、清潔擴(kuò)音機(jī)散熱器上灰塵。7、保養(yǎng)結(jié)束后選擇部分樓層作測(cè)試、并填寫(xiě)消防中心設(shè)備檢驗(yàn)表。十一、消防排煙系統(tǒng)、正壓送風(fēng)機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程1、按保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行機(jī)器保養(yǎng)。2、手動(dòng)盤動(dòng)風(fēng)機(jī)檢驗(yàn)松緊度，發(fā)覺(jué)異常立即檢測(cè)。3、檢驗(yàn)風(fēng)機(jī)風(fēng)葉，消除表面灰塵。4、加注潤(rùn)滑油，檢驗(yàn)緊固風(fēng)機(jī)接線端子。5、消除控制箱表面和內(nèi)部灰塵，檢驗(yàn)箱內(nèi)器件。6、檢驗(yàn)風(fēng)機(jī)和風(fēng)管間軟接，發(fā)覺(jué)破損立即更換。7、手動(dòng)開(kāi)啟風(fēng)機(jī)檢驗(yàn)運(yùn)行情況。8、工作結(jié)束后，填寫(xiě)消防風(fēng)機(jī)檢驗(yàn)表。十二、防火卷閘維修保養(yǎng)規(guī)程1、按保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行系統(tǒng)保養(yǎng)。2、消除卷閘電機(jī)及傳動(dòng)鏈條表面灰塵，并加潤(rùn)滑油。3、檢驗(yàn)控制箱內(nèi)器件，緊固接線端子，清潔箱內(nèi)及表面灰塵。4、檢驗(yàn)手動(dòng)開(kāi)關(guān)控制盒，清潔按鈕上污物。5、檢驗(yàn)卷閘上下行程開(kāi)關(guān)，開(kāi)關(guān)滑軌加潤(rùn)滑油。6、檢驗(yàn)電動(dòng)剎車手動(dòng)開(kāi)關(guān)和手動(dòng)起閘裝置。7、手動(dòng)上升和下降防火閘，檢驗(yàn)運(yùn)行情況，并調(diào)整上下行程開(kāi)關(guān)位置，令卷閘開(kāi)啟或關(guān)閉處于合適位置。測(cè)試過(guò)程嚴(yán)防卷閘沖頂或沖底。8、卷閘周圍煙/溫感檢驗(yàn)自動(dòng)落閘功效，消防中心監(jiān)控員在聯(lián)動(dòng)臺(tái)上測(cè)試遙控落閘功效。9、工作結(jié)束后填寫(xiě)防火卷閘、門設(shè)備檢驗(yàn)表。十三、應(yīng)急燈、疏散指示燈檢驗(yàn)保養(yǎng)制度1、各樓層應(yīng)急燈、疏散指示燈不得私自拆除、移位和取用。2、巡樓人員天天檢驗(yàn)一次應(yīng)急燈具，發(fā)覺(jué)異常立即報(bào)工程部維修。檢驗(yàn)內(nèi)容包含燈具是否正常發(fā)亮，表面玻璃有否破損，安裝是否牢靠，按下測(cè)試按鈕是否仍然發(fā)亮。3、應(yīng)急燈具應(yīng)保持清潔。4、燈含有破損或缺失應(yīng)立即由工程部補(bǔ)充并報(bào)保安部追查。第八節(jié)給排水系統(tǒng)管理要求一、安全用水、供水管理制度依據(jù)市安全用水管理相關(guān)要求，結(jié)合本大廈具體情況，對(duì)大廈供水管理要求以下：1、凡屬大廈范圍內(nèi)供水系統(tǒng)（即自來(lái)水企業(yè)向本大廈供水總表以內(nèi)）一律由管理企業(yè)管理。2、用戶出門前應(yīng)將水閥關(guān)閉，避免發(fā)生事故。3、用戶不可隨意更改大廈供水管道。4、有以下現(xiàn)象均屬偷水行為，管理企業(yè)將按下列要求處理：a)私自裝表接水或繞表接水者，除當(dāng)場(chǎng)停用，按最大流量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外，還要賠償大廈損失。b)私自開(kāi)啟水表封印影響正確計(jì)量，除按用水量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外，賠償大廈損失。c)私自啟用水表，不管停用時(shí)間長(zhǎng)短，除按用水量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外，賠償大廈損失。5、用戶違反安全用水要求，拒絕管理企業(yè)機(jī)電維修人員檢驗(yàn)，不采納安全用水意見(jiàn)及方法而造成事故，影響供水系統(tǒng)或?qū)ζ渌脩粼斐蓳p失，按實(shí)際情況賠償損失。二、大廈節(jié)水、用水方法1、嚴(yán)格根據(jù)節(jié)水辦所批復(fù)用水量用水，不超標(biāo)用水。2、在各洗手間、荼水間張貼節(jié)水口號(hào)，加強(qiáng)用戶節(jié)水意識(shí)。3、安裝感應(yīng)式或延時(shí)式水龍頭，預(yù)防用水后不關(guān)水源。4、天天抄錄總水表讀數(shù)，發(fā)覺(jué)讀數(shù)異常增大，立即追查原因。5、做好地下水池、冷卻塔、膨脹水箱防漏方法。三、工程部停水、限水管理制度1、全部停水、限水審批權(quán)限為工程部經(jīng)理以上。2、收到政府部門相關(guān)停水通知或決定需停、限水應(yīng)立即匯報(bào)經(jīng)理，最少提前二十四小時(shí)書(shū)面通知受影響用戶。3、專業(yè)主管應(yīng)安排足夠人員處理停、限水工作。4、停水前應(yīng)將地下水池注滿。5、停水期間工程人員應(yīng)每?jī)尚r(shí)巡查一次地下水池水位，發(fā)覺(jué)水位過(guò)低應(yīng)關(guān)閉水泵以免水泵吸空，并立即經(jīng)過(guò)緊急廣播通知受影響用戶。6、當(dāng)值人員應(yīng)將停水、限水情況統(tǒng)計(jì)在當(dāng)值日志上。四、給排水設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程（一）生活水泵操作規(guī)程1、檢驗(yàn)控制柜電壓表是否指示正常位置。2、檢驗(yàn)水池水位是否正常。3、檢驗(yàn)水池液壓進(jìn)水閥是否正常。4、檢驗(yàn)水泵進(jìn)出口閥門是否處于開(kāi)合狀態(tài)。5、仔細(xì)閱讀交班統(tǒng)計(jì)。6、泵組選擇開(kāi)關(guān)每日輪換一次。7、將恒壓泵開(kāi)關(guān)打向自動(dòng)（AUTO）位置，將主泵開(kāi)關(guān)打向自動(dòng)（AUTO）位置。8、觀察電流是否正常，泵體是否有異聲。9、待壓力升至設(shè)定壓力時(shí)，將其它副泵開(kāi)關(guān)打向自動(dòng)（AUTO）位置。10、每次開(kāi)啟主泵時(shí)應(yīng)排氣。11、嚴(yán)禁亂動(dòng)其它開(kāi)關(guān)和按鈕。（二）污水泵操作規(guī)程1、控制箱上轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)撥到“手動(dòng)”位置。2、按控制箱上“開(kāi)啟”鈕，開(kāi)啟水泵排水。3、按控制箱上“停止”鈕，水泵停止排水。4、將水泵控制箱上轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)撥到“自動(dòng)”位置，水泵進(jìn)入自動(dòng)運(yùn)行狀態(tài)。五、給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理要求1、常常保持水泵房通風(fēng)換氣，環(huán)境衛(wèi)生清潔。2、每班檢驗(yàn)水池水位是否正常，水池蓋、檢驗(yàn)門必需鎖好，無(wú)關(guān)人員不得借用鑰匙。3、每班檢驗(yàn)泵房供電是否正常，全部閥門應(yīng)處于開(kāi)啟或關(guān)閉正常狀態(tài)。4、每班將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)轉(zhuǎn)到“手動(dòng)”位置，用手動(dòng)試驗(yàn)主泵和備用泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，然后將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)轉(zhuǎn)回“自動(dòng)”位置。5、定時(shí)檢驗(yàn)水泵、電機(jī)緊固螺絲有沒(méi)有松動(dòng)、軸承潤(rùn)滑油情況是否良好等。6、進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，必需先切斷電源，并掛上“有些人工作，嚴(yán)禁合閘”通告牌。7、發(fā)覺(jué)有異常情況或自動(dòng)失靈等，立即匯報(bào)專業(yè)主管，并留在現(xiàn)場(chǎng)觀察。8、每班對(duì)泵房進(jìn)行檢驗(yàn)后，在設(shè)備泵房巡檢卡署名并認(rèn)真填寫(xiě)設(shè)備系統(tǒng)巡查表。六、給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1、給排水系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)由維修組技工負(fù)責(zé)。2、專業(yè)主管每十二個(gè)月12月份負(fù)責(zé)制訂和監(jiān)督實(shí)施下年度系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃。3、維修及保養(yǎng)過(guò)程如要限、停水，需提前通知會(huì)受影響用戶。4、依據(jù)設(shè)備特點(diǎn)關(guān)鍵做好潤(rùn)滑、除塵工作。5、供水泵故障時(shí)立即停止故障泵，開(kāi)啟備用泵，以確保大廈供水。6、污水泵故障時(shí)應(yīng)立即采取方法，降低集水井水位。7、全部系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫(xiě)水泵設(shè)備檢驗(yàn)表、潛水泵設(shè)備檢查表、消防泵房設(shè)備檢驗(yàn)表。8、給排水設(shè)備故障應(yīng)于5小時(shí)內(nèi)修復(fù)，無(wú)法處理應(yīng)立即通知受影響用戶，并匯報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，限期修復(fù)。七、水池水箱管理規(guī)程1、水池水箱結(jié)構(gòu)完整，加蓋、加鎖、出水口潔凈，并申辦二次供水衛(wèi)生合格證。2、由專業(yè)企業(yè)定時(shí)做水池水箱清潔工作，并提供水質(zhì)化驗(yàn)匯報(bào)，經(jīng)防疫站認(rèn)可。3、清洗水池水箱人員須持健康證等相關(guān)證件，并經(jīng)防疫站認(rèn)可。4、水池水箱入口溢流口要有防蚊蟲(chóng)、棄物進(jìn)入池內(nèi)裝置。5、水池水箱清洗時(shí)如需停水，應(yīng)最少提前二十四小時(shí)通知受影響用戶。6、定時(shí)檢驗(yàn)水池水箱情況，預(yù)防溢漏、滲漏。7、開(kāi)啟水池水箱蓋須專業(yè)主管同意。八、污水井管理要求1、污水井口蓋板應(yīng)蓋好，污水泵放在自動(dòng)位置。2、嚴(yán)禁向污水井內(nèi)拋雜物、小便。3、工程部人員天天檢驗(yàn)污水井及其設(shè)施一次，并將情況統(tǒng)計(jì)在當(dāng)值日志上。4、發(fā)覺(jué)污水井水位異常升高應(yīng)立即追查原因并采取對(duì)應(yīng)方法降低水位。5、污水井每十二個(gè)月清潔一次，清除井底沉積物。6、污水泵每三個(gè)月檢驗(yàn)和保養(yǎng)一次。九、化糞池管理要求1、化糞池每十二個(gè)月由指定專業(yè)企業(yè)清潔一次。2、化糞池入口鐵蓋應(yīng)蓋好，并確保鐵蓋完好；未經(jīng)專業(yè)主管同意不得開(kāi)啟化糞池蓋。3、清理化糞池工作應(yīng)安排在非辦公時(shí)間白天進(jìn)行。4、化糞池開(kāi)蓋后要有專員看護(hù)并設(shè)置警示牌，清理后立即蓋好。5、化糞池內(nèi)沼氣充足散發(fā)后才可作業(yè)，工作場(chǎng)地周圍嚴(yán)禁煙火，以防爆燃。十、水池清洗工作標(biāo)準(zhǔn)1、排空水池，關(guān)閉進(jìn)水和出水閥，打開(kāi)池底排空閥，無(wú)排空閥時(shí)需用抽水泵。2、當(dāng)水池排空到一定程度時(shí)，利用剩下0．3~0．5m洗劑對(duì)池壁及池底進(jìn)行洗刷，使池壁達(dá)成用手觸摸無(wú)膩感，然后將洗刷后污水排走，再用清水沖洗潔凈。

3、對(duì)池壁進(jìn)行消毒，用含氯300克/升消毒藥品噴于池壁周圍，停留30分鐘至1小時(shí)，然后用清水沖洗潔凈。4、放入自來(lái)水并投加維持消毒用消毒藥品。通常水消毒維持濃度為含氯0.3毫克/升。5、檢驗(yàn)池蓋和溢流孔、排氣孔等是否有防蚊、防塵紗網(wǎng)，池蓋是否密封和加鎖。6、清理水池上方及其周圍雜物，使水池周圍環(huán)境整齊。7、對(duì)清洗后水池水采樣，并送檢。8、填寫(xiě)清洗統(tǒng)計(jì)，歸檔管理。十一、給排水系統(tǒng)故障排除方法（一）給水系統(tǒng)故障處理1、因給水泵故障影響供水時(shí)，把出現(xiàn)故障給水泵打到“停止”位置，將備用水泵投入“自動(dòng)”狀態(tài)運(yùn)行。2、給水泵自動(dòng)控制系統(tǒng)故障影響供水時(shí)，由兩名技工分別在上水池和下水池泵房采取手動(dòng)狀態(tài)定時(shí)供水，并用對(duì)講機(jī)保持聯(lián)絡(luò)和在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)，防止出現(xiàn)水浸事故，待自動(dòng)控制系統(tǒng)修復(fù)正常使用后恢復(fù)自動(dòng)控制狀態(tài)。3、因供水管網(wǎng)或供水閥故障影響供水時(shí)，應(yīng)立即組織搶修，立即恢復(fù)供水。（二）排水系統(tǒng)故障處理1、排水管故障，先將該區(qū)域供水管網(wǎng)關(guān)閉，用沙包攔截溢水區(qū)域，預(yù)防溢水流入電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機(jī)吸水。2、雨水管堵塞，先用沙包攔截，預(yù)防溢水流入電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機(jī)吸水。如雨水較大，無(wú)法攔截時(shí)可將溢水從消防樓梯引走，排到街外。十二、給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理方案（一）給水系統(tǒng)1、水泵1）發(fā)覺(jué)或接報(bào)生活水泵故障，應(yīng)停止故障水泵，開(kāi)啟備用水泵。2）水泵變頻故障應(yīng)關(guān)閉變頻器，由專員手動(dòng)操控水泵，依據(jù)管網(wǎng)壓力控制啟停。3）立即匯報(bào)專業(yè)主管安排維修。2、氣壓罐1）發(fā)覺(jué)或接報(bào)氣壓罐內(nèi)膠膜或外置水銀開(kāi)關(guān)故障，不能有效控制水泵啟停，應(yīng)立即關(guān)閉氣壓罐進(jìn)水閥。2）由專員負(fù)責(zé)依據(jù)故障區(qū)管網(wǎng)壓力手動(dòng)啟停水泵。3）立即匯報(bào)專業(yè)主管安排維修。3、垂直管網(wǎng)1）發(fā)覺(jué)或接報(bào)垂直管網(wǎng)漏水應(yīng)立即關(guān)閉故障區(qū)水泵。2）排空管網(wǎng)積水后，更換或修補(bǔ)破損管道。3）如一時(shí)無(wú)法修復(fù)應(yīng)匯報(bào)專業(yè)主管。4、下水池出水管1）發(fā)覺(jué)或接報(bào)下水池出水管漏水，應(yīng)立即關(guān)閉水池出水閥和水泵。2）立即通知主管，由其安排維修，并在事后作維修匯報(bào)。5、下水池進(jìn)水管1）發(fā)覺(jué)或接報(bào)下水池進(jìn)水管漏水，應(yīng)立即關(guān)閉水表房進(jìn)水總閥和水池進(jìn)水閥。2）立即匯報(bào)專業(yè)主管，由其安排維修并于事后寫(xiě)維修匯報(bào)。（二）排水系統(tǒng)1、污水井1）發(fā)覺(jué)或接報(bào)污水井水位過(guò)高，應(yīng)立即手動(dòng)開(kāi)啟污水泵抽水。2）污水泵故障則立即用備用潛水泵將水抽至污水井。3）立即匯報(bào)專業(yè)主管，由其安排維修水泵或控制電路，并于事后作維修報(bào)告。2、排污管道1）排污管道漏水應(yīng)立即用布綁緊裂口。2）關(guān)閉破裂管對(duì)上用水設(shè)備。3）調(diào)集沙包擋住電梯口和用戶單元門口。4）匯報(bào)專業(yè)主管。由其安排人員修補(bǔ)管道裂口或更換管道。3、通知用戶1）給排水系統(tǒng)發(fā)生故障后應(yīng)立即由專業(yè)主管估計(jì)修復(fù)時(shí)間。2）4小時(shí)可修復(fù)故障應(yīng)立即由服務(wù)中心經(jīng)過(guò)消防廣播通知受影響用戶。3）需超出4小時(shí)修復(fù)故障，管理企業(yè)應(yīng)書(shū)面通知受影響用戶。十三、擦窗機(jī)操作規(guī)程1、借用擦窗機(jī)申請(qǐng)表借用擦窗機(jī)。2、使用擦窗機(jī)前須解開(kāi)軌道上制動(dòng)螺旋及擦窗機(jī)緊固安全帶，并檢驗(yàn)擦窗機(jī)操作系統(tǒng)是否正常。3、嚴(yán)格按安全要求正確操作擦窗機(jī)。4、注意電源電線安全操作范圍。5、使用時(shí)如遇緊急情況或天氣惡劣，借用人必需停止使用并將擦窗機(jī)駛回指定停泊位置，將擦窗機(jī)臂降回最低位置。6、擦窗機(jī)使用完后，須將鑰匙交回工程部，由工程部檢驗(yàn)后填寫(xiě)擦窗機(jī)交接檢驗(yàn)表。十四、蒸汽站及冷凝泵管理1、保持蒸汽站內(nèi)排風(fēng)換氣良好。2、蒸汽閥和蒸汽管道不得有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，如有泄漏立即維修或更換。3、天天早上6：00供蒸汽時(shí)，先將疏水閥旁道打開(kāi)，排除冷凝水，待冷凝水排出后關(guān)閉旁道閥。4、每班檢驗(yàn)冷凝水箱回水溫度。當(dāng)回水溫度過(guò)高，檢驗(yàn)各用汽部門減壓閥和疏水閥是否正常；若不正常，應(yīng)立即組織維修。5、冷凝水泵自動(dòng)控制系統(tǒng)應(yīng)處理自動(dòng)狀態(tài)。6、每班用手動(dòng)檢驗(yàn)冷凝水泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，止回閥動(dòng)作是否靈活正常，在設(shè)備系統(tǒng)巡查表上做好統(tǒng)計(jì)，若發(fā)覺(jué)不正常應(yīng)通知主管安排維修。第九節(jié)空調(diào)系統(tǒng)管理要求一、風(fēng)機(jī)房管理要求1、嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入風(fēng)機(jī)房2、風(fēng)機(jī)房設(shè)備由工程部空調(diào)班負(fù)責(zé)維護(hù)維修及日常巡查。3、風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)必需保持整齊，各燈標(biāo)志清楚，不得存放雜物或作其它用途。4、進(jìn)入風(fēng)機(jī)房維修必需注意用電、防火安全。5、空調(diào)職員天天兩次巡查風(fēng)機(jī)房，發(fā)覺(jué)問(wèn)題立即修理，并統(tǒng)計(jì)在新風(fēng)機(jī)系統(tǒng)檢驗(yàn)表上。二、空調(diào)系統(tǒng)檢驗(yàn)巡視內(nèi)容1、設(shè)備巡查1）巡查運(yùn)行中空調(diào)設(shè)備要注意觀察運(yùn)行狀態(tài)，聽(tīng)有沒(méi)有異常聲音；觀察電壓、電流是否在正常范圍；檢驗(yàn)水位是否在正常位置，有沒(méi)有漏水、滲水、溢流或缺水現(xiàn)象。2）巡查設(shè)備是否在要求時(shí)間內(nèi)運(yùn)行或停止。2、空調(diào)機(jī)房1）主機(jī)是否正常，油溫是否在正常溫度（50℃~60相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力（10㎏~13㎏）。2）巡查水泵運(yùn)行狀態(tài)，檢驗(yàn)進(jìn)出水壓力、運(yùn)轉(zhuǎn)馬達(dá)聲音是否正常，運(yùn)行中有沒(méi)有過(guò)熱現(xiàn)象，檢驗(yàn)閥、Y型過(guò)濾器、軟接頭止回閥、壓差繼電器、水流開(kāi)關(guān)有沒(méi)有漏水、損壞、不能開(kāi)啟等故障。3）空調(diào)控制室內(nèi)，觀察模擬屏有沒(méi)有故障顯示，水泵起動(dòng)箱有沒(méi)有故障指示，計(jì)算機(jī)有沒(méi)有故障報(bào)警蜂鳴。3、冷卻塔、水箱檢驗(yàn)1）冷卻塔：檢驗(yàn)冷卻塔有沒(méi)有溢流、缺水，風(fēng)扇運(yùn)行時(shí)是否發(fā)出噪音，風(fēng)扇起動(dòng)電柜有沒(méi)有故障指示。2）膨脹水箱：檢驗(yàn)有沒(méi)有溢流、缺水，浮球是否正常工作。4、風(fēng)機(jī)等檢驗(yàn)1）新風(fēng)機(jī)：檢驗(yàn)運(yùn)行時(shí)有否發(fā)出噪音，起動(dòng)箱指示燈是否正常，走廊風(fēng)口風(fēng)量是否足夠，塵網(wǎng)有沒(méi)有堵塞，電梯廳盤管塵網(wǎng)是否潔凈，運(yùn)行有沒(méi)有噪音。2）分體機(jī)：運(yùn)行時(shí)有否發(fā)出噪音，制冷能力是否良好，塵網(wǎng)有沒(méi)有堵塞，去水冷凝盤去水是否順暢。三、空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程（一）開(kāi)機(jī)程序1、檢驗(yàn)電源、三相電壓是否有380V。2、檢驗(yàn)并確保冷凍水、冷卻水系統(tǒng)注滿水，靜水壓力均為12㎏/c㎡。3、檢驗(yàn)并確保需用主機(jī)冷凍水、冷卻水出入水管閥門在開(kāi)啟狀態(tài)。4、檢驗(yàn)冷卻塔補(bǔ)給水是否正常。5、檢驗(yàn)并確保冷卻塔出入水管閥門在開(kāi)啟狀態(tài)。6、依據(jù)室外氣溫高低決定冷卻塔風(fēng)扇開(kāi)啟臺(tái)數(shù)。主機(jī)運(yùn)行中，冷卻水出水溫度升高至38℃時(shí)需要加開(kāi)涼水塔風(fēng)扇。7、檢驗(yàn)膨脹水箱補(bǔ)水是否正常。8、檢驗(yàn)并確保需用冷凍水泵、冷卻水泵出入水管閥門在開(kāi)啟狀態(tài)。9、開(kāi)啟冷凍水泵和冷卻水泵。10、查冷凍泵和冷卻水泵運(yùn)行電流是否正常。11、檢驗(yàn)并確保需用主機(jī)冷凍水管、冷卻水管、電動(dòng)閥已經(jīng)在開(kāi)啟位置。12、檢驗(yàn)蒸發(fā)器、冷凝器出入水壓差（約1㎏/c㎡）。13、檢驗(yàn)主機(jī)油箱油位在上鏡半鏡位置。14、檢驗(yàn)主機(jī)、油溫是否在55℃~60保對(duì)主機(jī)供電6小時(shí)以上加熱機(jī)油。15、開(kāi)啟主機(jī)（按主機(jī)控制屏AUTO按鈕）。16、檢驗(yàn)主機(jī)運(yùn)行數(shù)據(jù)，待主機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)后才可離開(kāi)機(jī)房。（二）關(guān)機(jī)程序1、關(guān)機(jī)前統(tǒng)計(jì)主機(jī)運(yùn)行數(shù)據(jù)。2、按停主機(jī)。3、主機(jī)完全停止后3分鐘停冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風(fēng)機(jī)，也可依據(jù)需要繼續(xù)運(yùn)行冷凍水泵供冷。開(kāi)啟多少臺(tái)主機(jī)，依據(jù)負(fù)荷及水溫而定，每一臺(tái)主機(jī)應(yīng)開(kāi)一組水泵配合。四、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理要求1、空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行由空調(diào)組負(fù)責(zé)。2、每班當(dāng)值人員每?jī)尚r(shí)巡查空調(diào)機(jī)組和外圍設(shè)備一次，并將運(yùn)行參數(shù)記錄在空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行表上，未經(jīng)專業(yè)主管同意，不得私自更改運(yùn)行參數(shù)。3、按大廈空調(diào)運(yùn)行時(shí)間表按時(shí)啟停空調(diào)系統(tǒng)。4、在不影響大廈正常營(yíng)運(yùn)前提下，主動(dòng)探索并實(shí)施有效節(jié)能方法。五、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1、空調(diào)班負(fù)責(zé)大廈空調(diào)設(shè)備維修，并按空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃做好設(shè)備保養(yǎng)。2、專業(yè)主管每十二個(gè)月12月制訂下年度空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。3、當(dāng)值人員巡查發(fā)覺(jué)系統(tǒng)設(shè)備故障，應(yīng)立即進(jìn)行維修，并匯報(bào)專業(yè)主管。4、設(shè)備維修過(guò)程所要更換零件，必需做具體統(tǒng)計(jì)。5、依據(jù)系統(tǒng)設(shè)備特點(diǎn)，關(guān)鍵做好除塵、潤(rùn)滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。6、工作過(guò)程中注意環(huán)境保護(hù)，對(duì)有害氣體、雪種等排放必需加以限制。7、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動(dòng)火證，并嚴(yán)格遵守動(dòng)火作業(yè)要求。8、系統(tǒng)保養(yǎng)以不影響大廈正常運(yùn)行為標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)突發(fā)性故障應(yīng)在4小時(shí)內(nèi)排除，逾期應(yīng)向上級(jí)匯報(bào)方便立即通知受影響用戶。9、系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫(xiě)冷水機(jī)組檢驗(yàn)表、冷卻水泵檢驗(yàn)表、冷凍水泵檢驗(yàn)表和樓層新風(fēng)機(jī)檢驗(yàn)表等表格。六、中央空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)急處理方案（一）冷水機(jī)組1、巡查發(fā)覺(jué)運(yùn)行中冷水機(jī)組故障，應(yīng)立即停止該機(jī)，并開(kāi)啟備用機(jī)組。2、發(fā)覺(jué)故障技工將情況匯報(bào)專業(yè)主管并聯(lián)絡(luò)設(shè)備保養(yǎng)商維修。3、設(shè)備保養(yǎng)商接通知后，辦公時(shí)間4小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)維修，非辦公時(shí)間12小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)維修，并在事后做維修匯報(bào)。（二）冷卻塔1、水塔電機(jī)故障1）檢驗(yàn)發(fā)覺(jué)運(yùn)行中水塔電機(jī)故障，應(yīng)立即停止該機(jī)，轉(zhuǎn)開(kāi)備用電機(jī)。2）發(fā)覺(jué)故障技工檢修，可當(dāng)場(chǎng)處理問(wèn)題即時(shí)修復(fù)，并統(tǒng)計(jì)在當(dāng)值日志上。3）屬較嚴(yán)重故障應(yīng)匯報(bào)專業(yè)主管，由其組織維修，并在事后作維修匯報(bào)。2、冷卻塔穿底漏水1）巡查技工發(fā)覺(jué)冷卻塔穿底漏水，應(yīng)立即開(kāi)啟備用水塔，并將漏水水塔平衡管閥關(guān)閉。2）立即將情況匯報(bào)專業(yè)主管，由其組織修補(bǔ)水塔，并在事后作維修匯報(bào)。3、冷卻塔溢漏1）巡查發(fā)覺(jué)水塔溢漏應(yīng)立即檢驗(yàn)對(duì)應(yīng)浮球開(kāi)關(guān)，可當(dāng)場(chǎng)處理即時(shí)修復(fù)。2）浮球開(kāi)關(guān)損壞則立即停止該塔，關(guān)閉對(duì)應(yīng)進(jìn)水閥，并開(kāi)啟備用水塔。3）將情況匯報(bào)專業(yè)主管，由其組織人員維修并在事后作維修匯報(bào)。（四）管網(wǎng)系統(tǒng)1、400㎜管道1）發(fā)覺(jué)或接報(bào)400㎜管道漏水應(yīng)快速關(guān)閉冷卻水機(jī)組和水泵。2）現(xiàn)場(chǎng)用沙包攔住電梯口、走廊口，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出水導(dǎo)入消防樓梯。3）用薄鐵皮將裂口圍住，并用繩索或鐵絲捆緊以防水四處亂噴。4）將空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)管道底部排水口打開(kāi)排水，留心水泵房污水泵抽水情況；一旦發(fā)覺(jué)集水坑水位過(guò)高，則需關(guān)閉排水口。5）匯報(bào)專業(yè)主管，由其安排搶修并在事后作維修匯報(bào)。2、水平管網(wǎng)1）發(fā)覺(jué)或接報(bào)空調(diào)水平管網(wǎng)漏水，應(yīng)快速將事故樓層風(fēng)機(jī)房空調(diào)水平管閥門關(guān)閉。2）現(xiàn)場(chǎng)用沙包攔住用戶單元門口和電梯口以防水漫入電梯和用戶單元，將水導(dǎo)入洗手間地漏。3）用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水四處亂噴。4）匯報(bào)專業(yè)主管，由其安排搶修并在事后作維修匯報(bào)。3、空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)伸縮節(jié)1）發(fā)覺(jué)或接報(bào)機(jī)房?jī)?nèi)伸縮節(jié)破裂，應(yīng)按急停掣停止冷水機(jī)組，并按停止水泵。2）將破裂伸縮節(jié)上閘閥關(guān)閉，漏水停止后開(kāi)啟備用泵和冷水機(jī)組。如閘閥關(guān)閉不嚴(yán)，則立即將破裂伸縮節(jié)拆除，將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出口，停止漏水后再開(kāi)啟機(jī)組和備用泵。3）匯報(bào)專業(yè)主管，由其組織維修，并在事后作維修匯報(bào)。4、空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)管道1）發(fā)覺(jué)或接報(bào)空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)管道漏水，應(yīng)停止機(jī)組水泵并將電房?jī)?nèi)機(jī)組系統(tǒng)供電總開(kāi)關(guān)拉斷，以防電氣短路。2）用鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水四處亂噴。3）用沙包攔住周圍用戶單元門口以防水浸。4）開(kāi)啟機(jī)房?jī)?nèi)對(duì)應(yīng)管道底排水口排水。5）注意水泵房污水井水位，如水位過(guò)高則增加一臺(tái)潛水泵輔助抽水至另一污水井。6）匯報(bào)專業(yè)主管，由其組織搶修。（五）通知受影響用戶事件發(fā)生后，專業(yè)主管認(rèn)為4小時(shí)內(nèi)可修復(fù)應(yīng)經(jīng)過(guò)緊急廣播通知會(huì)受影響用戶，超進(jìn)4小時(shí)才能修復(fù)由管理企業(yè)書(shū)面通知受影響用戶。第十節(jié)電梯系統(tǒng)管理要求一、電梯操作規(guī)程1、在電梯機(jī)房打開(kāi)電梯電源開(kāi)關(guān)，并送上電梯轎廂照明電源。2、用鑰匙打開(kāi)轎廂內(nèi)控制面板操作盒，將操作盒內(nèi)選擇開(kāi)關(guān)至FAN，LIGHT，RUNM，NORMAL，MDOOR，AUTO位置。3、關(guān)閉控制盒。4、幾秒鐘后，自動(dòng)關(guān)門。內(nèi)、外呼叫電梯，電梯即可自動(dòng)運(yùn)行。5、若有緊急情況發(fā)生，可經(jīng)過(guò)梯內(nèi)緊急對(duì)講器和保安中心聯(lián)絡(luò)，等候救援。6、若需專員駕駛電梯，只需將NORMAL選擇開(kāi)關(guān)打至HAND即可實(shí)現(xiàn)手動(dòng)控制。7、若需停梯，在電梯停層并開(kāi)門后，打開(kāi)轎廂控制面板操作盒，將控制盒內(nèi)選擇開(kāi)關(guān)打至FANOFF，LIGHTOFF，STOP即可停止電梯運(yùn)行。8、在火災(zāi)情況下，消防中心職員可于消防控制中心控制電梯加降至首層基站。二、電動(dòng)扶梯操作規(guī)程（一）準(zhǔn)備在梯頭或梯尾照明開(kāi)關(guān)處用梯匙開(kāi)電扶梯照明。（二）開(kāi)啟1、檢驗(yàn)確定梯級(jí)上無(wú)乘客且電扶梯周圍無(wú)障礙物。2、在梯頭或梯尾開(kāi)啟開(kāi)關(guān)處用梯匙開(kāi)啟電扶梯。3、在達(dá)成額定轉(zhuǎn)速前，檢驗(yàn)電扶梯是否開(kāi)啟自如，若有異常，即按急停按鈕停止。4、一切正常交付使用。（三）應(yīng)急停止緊急情況時(shí)，先通知乘客，后按急停按鈕停止運(yùn)行。（四）轉(zhuǎn)變行程方向1、檢驗(yàn)確定扶梯無(wú)乘客。2、停止電扶梯運(yùn)行。3、待完全停止后，再轉(zhuǎn)向開(kāi)啟。三、電梯運(yùn)行管理要求1、工程部負(fù)責(zé)電梯日常管理，并監(jiān)管電梯維修保養(yǎng)承包工作。2、天天開(kāi)梯后進(jìn)行一次電梯全段運(yùn)行情況檢驗(yàn)。3、注意轎廂、井道等設(shè)施有沒(méi)有濕水情況。4、進(jìn)行定時(shí)檢驗(yàn)時(shí)，應(yīng)通知管理員配合，并放置工作牌。5、升降機(jī)任何改動(dòng)，均須書(shū)面咨詢承包商專業(yè)意見(jiàn)后方可進(jìn)行。6、搬運(yùn)有可能超載沉重物件時(shí)，應(yīng)立即和承包商聯(lián)絡(luò)，確定可行性，避免意外。7、故障及緊急事故時(shí)，采取臨時(shí)應(yīng)變方法。（二）水浸事故1、工程人員發(fā)覺(jué)或接報(bào)發(fā)生水浸事故將會(huì)危及電梯運(yùn)行時(shí)應(yīng)立即通知監(jiān)控中心，當(dāng)值保安員經(jīng)過(guò)轎廂對(duì)講機(jī)通知客人從最近樓層離開(kāi)受影響電梯。2、工程人員將受影響電梯轎廂升至最高處，并關(guān)閉該電梯。3、調(diào)集沙包攔住水浸樓層電梯口，以防水浸入電梯井。4、立即將情況匯報(bào)專業(yè)主管和電梯承包商。5、電梯承包商接到匯報(bào)后應(yīng)于20分鐘內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理。（三）巡查中發(fā)覺(jué)電梯異常1、工程人員巡查中發(fā)覺(jué)電梯運(yùn)行異常，如鋼纜有毛刺、斷股，控制柜有異聲、異味，轎廂升降異常等將危及電梯安全運(yùn)行現(xiàn)象發(fā)生，應(yīng)立即通知監(jiān)控中心。2、監(jiān)控中心當(dāng)值人員經(jīng)過(guò)轎廂對(duì)講機(jī)通知客人從最近樓層離開(kāi)故障電梯。3、工程人員將故障電梯關(guān)閉。4、立即將情況匯報(bào)專業(yè)主管和電梯承包商。5、電梯承包商接報(bào)后應(yīng)于20分鐘內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修。第十一節(jié)維修系統(tǒng)管理要求一、用戶室內(nèi)設(shè)備維修規(guī)程1、工程文員自打印機(jī)上接維修單，應(yīng)先將單號(hào)和內(nèi)容登記在維修單統(tǒng)計(jì)簿上，隨即交對(duì)應(yīng)班組。當(dāng)班所做維修應(yīng)在當(dāng)值日志上統(tǒng)計(jì)，由日班負(fù)責(zé)通知服務(wù)中心補(bǔ)發(fā)維修單。2、工程部技工接單后在維修單統(tǒng)計(jì)簿上簽收。3、依據(jù)維修內(nèi)容準(zhǔn)備必需工具和材料，按對(duì)應(yīng)維修服務(wù)承諾時(shí)間抵達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)。4、抵達(dá)用戶單元后應(yīng)先輕敲門或按門鈴，用戶許可后方能進(jìn)入室內(nèi)。5、當(dāng)判定維修項(xiàng)目屬有償維修時(shí)，依據(jù)《用戶手冊(cè)》上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向用戶報(bào)維修價(jià)格。6、用戶同意維修，則將收費(fèi)金額填在維修單對(duì)應(yīng)位置上；用戶不一樣意該價(jià)格，維修人員在維修單上注明原因，交用戶署名。7、因材料不足暫不能維修時(shí)，應(yīng)向用戶解釋清楚，預(yù)約下次維修時(shí)間，并將相關(guān)情況統(tǒng)計(jì)在維修單上。8、因用戶自購(gòu)設(shè)備故障無(wú)法維修，應(yīng)具體向用戶說(shuō)明原因，由用戶聯(lián)絡(luò)其設(shè)備供給商維修，同時(shí)將情況統(tǒng)計(jì)在維修單上交用戶署名。9、依據(jù)故障情況采取對(duì)應(yīng)維修方法，注意做好現(xiàn)場(chǎng)周圍物品防護(hù)和遮蓋。10、故障修復(fù)后，用戶驗(yàn)收合格，維修人員在維修單上填寫(xiě)維修結(jié)果，請(qǐng)用戶署名確定維修人員清理現(xiàn)場(chǎng)后才可離開(kāi)。11、維修人員在完成維修單上署名，交專業(yè)主管復(fù)核署名，于當(dāng)日交給工程部文員。維修單一聯(lián)留用戶，另兩份留服務(wù)中心和工程部。工程部文員將維修單錄入電腦，并填寫(xiě)維修記錄表，定時(shí)歸入維修檔案。12、每七天由專業(yè)主管抽取10%已完成工作單進(jìn)行回訪，發(fā)覺(jué)用戶不滿意應(yīng)追查，確實(shí)屬人為原因應(yīng)追究維修員責(zé)任。第十二節(jié)外包設(shè)備設(shè)施管理要求一、承包商監(jiān)督要求對(duì)須待有政府部門頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)方許可從事專業(yè)，如消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)保養(yǎng)和定時(shí)試驗(yàn)，及一些專業(yè)性較強(qiáng)項(xiàng)目，如化糞池清洗等，管理企業(yè)可將項(xiàng)目外判給承包商作業(yè)。（一）承包商監(jiān)督要求為規(guī)范對(duì)承包項(xiàng)目標(biāo)管理，特制訂本要求。1、嚴(yán)格審查承包商資質(zhì)證書(shū)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照等，凡不含有對(duì)應(yīng)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)和合格營(yíng)業(yè)執(zhí)照保養(yǎng)維修商或承包商，均不和之進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談。2、在選定承包商過(guò)程中，專業(yè)主管或工程部經(jīng)理編寫(xiě)工程報(bào)價(jià)分析表，經(jīng)過(guò)總工程師審批，以提議最好承包商人選。3、承包商進(jìn)場(chǎng)前，必需提供工程藍(lán)圖、施工程序、工期計(jì)劃各三套，經(jīng)審查同意后，方許可入場(chǎng)。4、各系統(tǒng)工程師應(yīng)指定專員協(xié)調(diào)、監(jiān)督承包商工作，做好承包商到場(chǎng)作業(yè)統(tǒng)計(jì)。5、承包商進(jìn)場(chǎng)作業(yè)期間，必需遵守大廈各項(xiàng)管理要求。6、督促承包商嚴(yán)格按國(guó)家規(guī)范（如環(huán)境保護(hù)、勞保條例等）及協(xié)議要求施工。7、承包商用料，必需和協(xié)議條款要求相一致。承包商用料任何變更須事先經(jīng)該工程部經(jīng)理簽認(rèn)，不然作違反協(xié)議處理。8、承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝，必需提出書(shū)面匯報(bào)，經(jīng)該項(xiàng)目工程部經(jīng)理簽認(rèn)并報(bào)總工程師核準(zhǔn)后，方許可實(shí)施。9、承包商完工匯報(bào)、資料、圖紙等，必需先交該項(xiàng)目工程部經(jīng)理檢驗(yàn)查對(duì)，雙方填寫(xiě)技改工程驗(yàn)收匯報(bào)書(shū)，經(jīng)總工程師、總經(jīng)理審查同意后，方可通知財(cái)務(wù)結(jié)算。（二）操作步驟圖設(shè)備保養(yǎng)商工作監(jiān)督步驟圖（三）相關(guān)統(tǒng)計(jì)設(shè)備保養(yǎng)商工作評(píng)定表設(shè)備保養(yǎng)商工作監(jiān)督設(shè)備保養(yǎng)商工作監(jiān)督維修保養(yǎng)過(guò)程中派員幫助維修保養(yǎng)過(guò)程中派員幫助是否按協(xié)議條款及規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行是否按協(xié)議條款及規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行是是否否要求保養(yǎng)商完善保養(yǎng)工作是否細(xì)致、故障處理效果是否達(dá)標(biāo)要求保養(yǎng)商完善保養(yǎng)工作是否細(xì)致、故障處理效果是否達(dá)標(biāo)否是否是是退回保養(yǎng)商重做系統(tǒng)工程師將相關(guān)情況匯報(bào)總工程師，作為付款或續(xù)約依據(jù)保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)是否齊全清楚是退回保養(yǎng)商重做系統(tǒng)工程師將相關(guān)情況匯報(bào)總工程師，作為付款或續(xù)約依據(jù)保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)是否齊全清楚設(shè)備保養(yǎng)商工作監(jiān)督步驟設(shè)備保養(yǎng)商工作評(píng)定表保養(yǎng)商名稱：保養(yǎng)設(shè)備名稱：評(píng)定項(xiàng)目評(píng)定結(jié)果協(xié)議要求到場(chǎng)保養(yǎng)次數(shù)實(shí)際到場(chǎng)保養(yǎng)次數(shù)每次到場(chǎng)保養(yǎng)人數(shù)保養(yǎng)時(shí)間保養(yǎng)內(nèi)容工作效率保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)綜合評(píng)定評(píng)定認(rèn)：日期：第十三節(jié)各系統(tǒng)、設(shè)備步驟圖能否于非辦公時(shí)間進(jìn)行否正常漏水檢修開(kāi)啟生活水泵試水檢驗(yàn)更換同一規(guī)格水閥停生活水泵能否于非辦公時(shí)間進(jìn)行否正常漏水檢修開(kāi)啟生活水泵試水檢驗(yàn)更換同一規(guī)格水閥停生活水泵通知受影響用戶能能通知受影響用戶能能樓層總水掣維修工程步驟圖是是是是是無(wú)接故障投訴抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，開(kāi)始檢驗(yàn)電源是否正常光電感應(yīng)器是否正常主電路板是否正常電磁閥是否正常慮網(wǎng)、單向閥有沒(méi)有堵塞故障排除并在施工單上署名，交回工程第十三節(jié)各系統(tǒng)、設(shè)備步驟圖部否否否否有查明原因更換查明原因更換清楚臟堵物維修維修接到施工單通知監(jiān)控中心接到施工單通知監(jiān)控中心關(guān)閉對(duì)應(yīng)施工管道上、下總掣放盡管內(nèi)存放修改、維修打開(kāi)總掣試漏恢復(fù)系統(tǒng)恢復(fù)系統(tǒng)通知消防中心填寫(xiě)施工單交回系統(tǒng)工程師領(lǐng)班接管不合格消防栓管道修改、維修工程流介質(zhì)不通清除通道中污物清除氣缸套內(nèi)壁和活塞環(huán)及環(huán)槽內(nèi)銹漬和積垢檢驗(yàn)?zāi)て吧蠅|片更換調(diào)整彈簧修磨氣缸套內(nèi)壁清除通道中污物減壓壓力不能調(diào)高更換膜片清除主閥和導(dǎo)閥污物或研磨修理導(dǎo)閥密封面清除導(dǎo)閥座污物清除主閥柄和孔內(nèi)壁污物清除通道中污物