房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)課程設(shè)計(jì)

答辯成績(jī)?cè)O(shè)計(jì)成果成績(jī)總成績(jī)

山東建筑大學(xué)課程設(shè)計(jì)成果報(bào)告 題目： 濟(jì)南超聲電子股份有限公司子廠區(qū)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估課程： 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估院（部）： 管理工程學(xué)院專業(yè)： 班級(jí)： 學(xué)生姓名： 學(xué)號(hào)： 指引教師： 完畢日期： .6.25

超聲電子股份有限公司子廠區(qū)

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 項(xiàng)目名稱：超聲電子股份有限公司子廠區(qū)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估委托人：濟(jì)南超聲電子股份有限公司

估價(jià)機(jī)構(gòu)： 山東建筑大學(xué)房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：估價(jià)作業(yè)日期：6月20日至6月25日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：山建大房估報(bào)字（）第1106001號(hào)

目錄一、致委托方函---------------------------------------3二、估價(jià)師聲明---------------------------------------4三、估價(jià)假設(shè)和限制條件---------------------------------5四、估價(jià)結(jié)果報(bào)--------------------------------------6（一）委托方-----------------------------------------------------6（二）估價(jià)方-----------------------------------------------------6（三）估價(jià)對(duì)象---------------------------------------------------6（四）估價(jià)目---------------------------------------------------7（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)---------------------------------------------------7（六）價(jià)值定義---------------------------------------------------7（七）估價(jià)根據(jù)---------------------------------------------------8（八）估價(jià)原則---------------------------------------------------8（九）估價(jià)辦法---------------------------------------------------9（十）估價(jià)成果---------------------------------------------------9（十一）估價(jià)人員---------------------------------------------------9（十二）估價(jià)作業(yè)日期-----------------------------------------------9（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期---------------------------------------9五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告------------------------------------10（一）個(gè)別因素分析-------------------------------------------------10（二）區(qū)域因素分析-------------------------------------------------11（三）市場(chǎng)背景分析-------------------------------------------------11（四）最高最佳使用原則---------------------------------------------11（五）估價(jià)辦法選用-------------------------------------------------11（六）估價(jià)測(cè)算過(guò)程-------------------------------------------------11（七）估價(jià)成果-----------------------------------------------------19六、附件-------------------------------------------------20七、課程設(shè)計(jì)心得體會(huì)------------------------------------24

致委托人函

濟(jì)南超聲電子股份有限公司：受貴公司委托，本所秉著客觀公正科學(xué)獨(dú)立原則，咱們對(duì)由貴公司擁有產(chǎn)權(quán)、位于濟(jì)南市歷城區(qū)臨港開發(fā)區(qū)廠區(qū)工業(yè)用地土地使用權(quán)現(xiàn)值進(jìn)行了估價(jià)，為貴公司辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)擬定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值提供參照意見，不得作其她用途。本所依照估價(jià)目，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理估價(jià)辦法，在認(rèn)真分析既有資料基本上，通過(guò)周密詳細(xì)測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響土地市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，擬定估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上有足夠買方和賣方，并且進(jìn)入市場(chǎng)無(wú)障礙條件下，最后擬定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)6月23日也許實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值為：人民幣3457.62

山東建筑大學(xué)房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所（蓋章）

法定代表人簽字（蓋章）：

6月23

估價(jià)師聲明咱們鄭重聲明：1.咱們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述事實(shí)是真實(shí)和精確。2.本估價(jià)報(bào)告中分析、意見和結(jié)論是咱們自己公正專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已闡明假設(shè)和限制條件限制。3.咱們與本次估價(jià)估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與關(guān)于當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4.咱們依照中華人民共和國(guó)國(guó)標(biāo)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5.估價(jià)師已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察，并對(duì)勘察客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但對(duì)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)勘察僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到某些，根據(jù)委托方提供資料進(jìn)行評(píng)估。除非另有合同，咱們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象浮現(xiàn)問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查責(zé)任。6.本報(bào)告僅為委托方以位于濟(jì)南市歷城區(qū)臨港開發(fā)區(qū)廠區(qū)土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，擬定其現(xiàn)值提供參照意見，不得作其她用途。7.本估價(jià)報(bào)告根據(jù)了委托方提供有關(guān)資料真實(shí)性、合法性為前提，委托方對(duì)資料真實(shí)性負(fù)責(zé)，咱們只對(duì)估價(jià)對(duì)象自身市場(chǎng)價(jià)值刊登意見。若資料失實(shí)或有隱匿，估價(jià)方不承擔(dān)責(zé)任。如估價(jià)對(duì)象范疇及內(nèi)容發(fā)生調(diào)節(jié)，本報(bào)告估價(jià)成果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)節(jié)乃至重新估價(jià)。8.本估價(jià)報(bào)告成果僅作為委托方在本次估價(jià)目下使用，不得做其她用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員批準(zhǔn)，估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門以外單位及個(gè)人提供，凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。9.本估價(jià)報(bào)告估價(jià)成果為估價(jià)對(duì)象于6月10.本估價(jià)報(bào)告所有或某些內(nèi)容不得刊登于任何公開媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本評(píng)估機(jī)構(gòu)所有。11.將來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制性政策等因素對(duì)土地價(jià)值均產(chǎn)生一定影響，本報(bào)告未考慮政策風(fēng)險(xiǎn)。12.依照濟(jì)南市關(guān)于規(guī)定，本報(bào)告估價(jià)成果以人民幣計(jì)價(jià)。13.參加本次估價(jià)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：房地產(chǎn)估價(jià)師：簽名：

估價(jià)假設(shè)和限制條件（一）估價(jià)假設(shè)條件1.委托方合法獲得土地，并支付關(guān)于稅費(fèi)，并以所確認(rèn)土地用途（工業(yè)用地）評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值。2.本報(bào)告以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)（.06.23）處在委托方所提供土地出讓條件為假設(shè)前提。3.在估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等、自愿交易市場(chǎng)。4.在估價(jià)時(shí)點(diǎn)不受任何權(quán)利限制，在公開市場(chǎng)可以合法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。5.存在自愿銷售出讓方，不考慮特殊受讓方額外出價(jià)。6.出讓方和受讓方有一段合理洽談時(shí)間，通盤考慮市場(chǎng)情形進(jìn)行議價(jià)。7．假設(shè)受讓方具備正常經(jīng)營(yíng)管理水平，能獲得正常出租率和收益水平。8.由于本次估價(jià)估價(jià)對(duì)象為一整體房地產(chǎn)，故本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能合法享用整體房地產(chǎn)各項(xiàng)權(quán)益及各項(xiàng)服務(wù)配套設(shè)施為假設(shè)前提。9.本次估價(jià)假設(shè)估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)無(wú)抵押狀況或原有抵押狀況已注銷。（二）估價(jià)限制條件1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對(duì)象價(jià)格原則發(fā)生變化，并對(duì)估價(jià)對(duì)象估價(jià)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)報(bào)告。2.本次估價(jià)成果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其她不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)論影響。3.本次估價(jià)未考慮特殊交易方式對(duì)評(píng)估結(jié)論影響。

估價(jià)結(jié)果報(bào)告（一）委托方單位名稱：濟(jì)南超聲電子股份有限公司注冊(cè)地址：濟(jì)南市歷城區(qū)臨港開發(fā)區(qū)法定代表人:李俊基（二）估價(jià)方單位名稱：山東建筑大學(xué)房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所注冊(cè)地址：濟(jì)南市歷城區(qū)臨港開發(fā)區(qū)法定代表人:估價(jià)資質(zhì)：建設(shè)部房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估壹級(jí)資質(zhì)聯(lián)系人電話：（三）估價(jià)對(duì)象1.權(quán)屬狀況濟(jì)南超聲電子股份有限公司廠區(qū)為濟(jì)南超聲電子股份有限公司所有。1月估價(jià)對(duì)象獲得《國(guó)有土地使用證》，工業(yè)用地土地面積為79.35畝，工業(yè)用地土地使用者為濟(jì)南超聲電子股份有限公司。名稱：濟(jì)南超聲電子股份有限公司廠區(qū)土地使用權(quán)；2.查勘現(xiàn)狀坐落:濟(jì)南市歷城區(qū)臨港開發(fā)區(qū)內(nèi),考察濟(jì)南市地價(jià)區(qū)類劃分，估價(jià)對(duì)象用地屬于五類地價(jià)區(qū)。四至:依照《國(guó)有土地使用證》，東至鳳岐路，南至《民主與法制》雜志社；西至豐展特家具廠，北至山東建筑大學(xué)專家花園居住社區(qū)。土地面積及使用年限:該地塊總面積為79.35畝,土地用途為工業(yè)用地,總?cè)莘e率不大于等于2.0。出讓年限自1月1日至2050年12月30日，截止估價(jià)試點(diǎn)6月23日建筑面積：依照委托方提供關(guān)于資料知，該廠區(qū)西北角有一座車間廠房，詳細(xì)信息如表1所示：

車間廠房有關(guān)信息

表1：層數(shù)及層高3層，室內(nèi)層高均約為4.0米建筑構(gòu)造鋼筋混凝土框架構(gòu)造建成年份建筑面積1587.07平方米用地面積2875.69平方米外部裝修外墻裝飾白色玻璃馬賽克門窗鋁合金窗內(nèi)部裝修樓地面局部鋪花崗巖石板，生產(chǎn)區(qū)域均為防硫酸地坪天花板礦棉板吊頂通風(fēng)采光條件良好使用功能生產(chǎn)車間及配套管理用房其她條件車間內(nèi)部安裝有一部運(yùn)貨電梯，水電設(shè)施齊全，保養(yǎng)良好，成新率較高產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及出讓條件:土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為出讓土地使用權(quán)，出讓條件為五通一平:即宗地通上水,通下水,通路,通訊,通電,宗地內(nèi)土地平整。委托方持有《國(guó)有土地使用證》。3.周邊環(huán)境估價(jià)對(duì)象位于濟(jì)南市歷城區(qū)臨港開發(fā)區(qū)經(jīng)十東路中段，向南距離經(jīng)十路約100米，東臨鳳岐路。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?yàn)闈?jì)南市東部不繁華地段，與章丘市相鄰。估價(jià)對(duì)象附近有山東建筑大學(xué)、《民主與法制》雜志社、豐展特家具廠，北側(cè)為山東建筑大學(xué)專家花園居住社區(qū)。估價(jià)對(duì)象周邊有115、116、136、317路等多條公交線路通過(guò)，南側(cè)經(jīng)十路為濟(jì)南市交通路網(wǎng)主干道。近期隨著濟(jì)南奧體中心興建及BRT高速公交線路東延，此處交通、市政、環(huán)境、生活等條件得到進(jìn)一步完善。（四）估價(jià)目本報(bào)告僅為委托方辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)擬定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值提供參照意見，不得作其她用途。（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)為6月（六）價(jià)值定義本次評(píng)估價(jià)格是評(píng)估對(duì)象在6月依照國(guó)家關(guān)于法律法規(guī)規(guī)定,委托方提供資料以及我司現(xiàn)場(chǎng)查勘實(shí)際狀況,本估價(jià)報(bào)告中估價(jià)成果是指濟(jì)南市歷城區(qū)臨港開發(fā)區(qū)濟(jì)南某超聲電子股份有限公司廠區(qū)工業(yè)用地土地使用權(quán)滿足合法原則下土地使用權(quán)熟地現(xiàn)值.依照委托方提供資料,廠區(qū)宗地面積為79.35畝,其中車間廠房建筑面積為1587.07平方米,土地面積2875.69平方米.本報(bào)告設(shè)定估價(jià)對(duì)象在合法前提下，宗地面積為79.35畝,其中車間廠房建筑面積為1587.07平方米,土地面積2875.69平方米?；驹O(shè)施開發(fā)限度設(shè)定為“五通一平”，總?cè)莘e率不大于等于2.0,用途為工業(yè)用地。本報(bào)告所述現(xiàn)值采用公開市場(chǎng)價(jià)值原則,即估價(jià)成果為估價(jià)對(duì)象作為熟地在公開市場(chǎng)上于估價(jià)時(shí)點(diǎn)最也許形成價(jià)格。（七）估價(jià)根據(jù)1.國(guó)家及濟(jì)南市頒布關(guān)于土地和房地產(chǎn)估價(jià)法律、法規(guī)和政策文獻(xiàn)(1)《中華人民共和國(guó)土地管理法》(2)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》(3)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)行條例》(4)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(5)山東省人民政府和山東省國(guó)土管理局頒發(fā)關(guān)于文獻(xiàn)(6)濟(jì)南市人民政府和濟(jì)南市國(guó)土管理局頒發(fā)關(guān)于文獻(xiàn)(7)國(guó)家土地管理局頒發(fā)《城鄉(xiāng)土地估價(jià)規(guī)程》（試行）(8)國(guó)家土地管理局頒發(fā)《關(guān)于印發(fā)＜土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式（1996）告知》(9)委托方與本估價(jià)機(jī)構(gòu)訂立土地估價(jià)委托書2.委托方提供估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證件及有關(guān)資料(1)《濟(jì)南市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》(2)《國(guó)有土地使用證》(3)委托方公司法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本；(4)委托方提供其她有關(guān)資料。3.估價(jià)人員實(shí)地查勘所獲取資料4.估價(jià)人員依照估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)調(diào)查和掌握市場(chǎng)資料(八)估價(jià)原則咱們?cè)诠纼r(jià)時(shí)遵循了如下原則：公平原則：規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)師始終站在中立立場(chǎng)下，公平客觀評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格。合法原則：以估價(jià)對(duì)象合法獲得、合法使用、合法處分為前提估價(jià)。最高最佳使用原則：以估價(jià)對(duì)象最高最佳使用為前提。代替原則：估價(jià)成果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下正常價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：估價(jià)成果是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)客觀合理價(jià)格或價(jià)值。(九)估價(jià)辦法估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察和對(duì)鄰近地區(qū)調(diào)查之后,依照估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)及自身實(shí)際狀況,選用市場(chǎng)比較法和成本法作為本次土地使用權(quán)估價(jià)基本辦法。市場(chǎng)比較法是選用同一供需圈內(nèi)三個(gè)近期形成之類似用途土地交易案例交易價(jià)格,交易時(shí)間等估價(jià)有關(guān)數(shù)據(jù)資料；對(duì)所選用案例分別進(jìn)行交易狀況,時(shí)間因素,區(qū)域因素,個(gè)別因素修正,以求取比準(zhǔn)價(jià)格；將所獲得比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行技術(shù)解決以擬定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值。成本法是以開發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象所需各項(xiàng)必須費(fèi)用之和為基本，再加上正常利潤(rùn)和應(yīng)納稅金得出估價(jià)對(duì)象價(jià)格一種估價(jià)辦法房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)積算價(jià)格＝房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)土地價(jià)格+建筑改良物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新開發(fā)成本—建筑改良物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)減價(jià)修正額（合計(jì)折舊）對(duì)上述兩種辦法所得到成果進(jìn)行綜合后,得到估價(jià)對(duì)象最后價(jià)格.(十)估價(jià)成果本估價(jià)機(jī)構(gòu)依照估價(jià)目，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，采用科學(xué)合理估價(jià)辦法，在認(rèn)真分析既有資料基本上，通過(guò)測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響土地市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，擬定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)6月23日也許實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值為:3457.62(十一)估價(jià)人員估價(jià)人員：(十二)估價(jià)作業(yè)日期6月20日至(十三)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期自6月23日起原則上為一年。

估價(jià)技術(shù)報(bào)告(一)個(gè)別因素分析濟(jì)南超聲電子股份有限公司廠區(qū)坐落于濟(jì)南市歷城區(qū)臨港開發(fā)區(qū)內(nèi),考察濟(jì)南市地價(jià)區(qū)類劃分，估價(jià)對(duì)象用地屬于五類地價(jià)區(qū)。四至:依照《國(guó)有土地使用證》，東至鳳岐路，南至《民主與法制》雜志社；西至豐展特家具廠，北至山東建筑大學(xué)專家花園居住社區(qū)。土地面積及使用年限:該地塊總面積為79.35畝,土地用途為工業(yè)用地,總?cè)莘e率不大于等于2.0。出讓年限自1月1日至2050年12月30日，截止6月23日，尚余建筑面積：依照委托方提供關(guān)于資料知，該廠區(qū)西北角有一座車間廠房，詳細(xì)信息如2表所示：車間廠房有關(guān)信息表

表2：層數(shù)及層高3層，室內(nèi)層高均約為4.0米建筑構(gòu)造鋼筋混凝土框架構(gòu)造建成年份建筑面積1587.07平方米用地面積2875.69平方米外部裝修外墻裝飾白色玻璃馬賽克門窗鋁合金窗內(nèi)部裝修樓地面局部鋪花崗巖石板，生產(chǎn)區(qū)域均為防硫酸地坪天花板礦棉板吊頂通風(fēng)采光條件良好使用功能生產(chǎn)車間及配套管理用房其她條件車間內(nèi)部安裝有一部運(yùn)貨電梯，水電設(shè)施齊全，保養(yǎng)良好，成新率較高產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及出讓條件:土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為出讓土地使用權(quán)，出讓條件為五通一平:即宗地通上水,通下水,通路,通訊,通電,宗地內(nèi)土地平整。委托方持有《國(guó)有土地使用證》。

(二)區(qū)域因素分析估價(jià)對(duì)象位于濟(jì)南市歷城區(qū)臨港開發(fā)區(qū)經(jīng)十東路中段，向南距離經(jīng)十路約100米，東臨鳳岐路。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?yàn)闈?jì)南市東部不繁華地段，與章丘市相鄰。估價(jià)對(duì)象附近有山東建筑大學(xué)、《民主與法制》雜志社、豐展特家具廠，北側(cè)為山東建筑大學(xué)專家花園居住社區(qū)。估價(jià)對(duì)象周邊有115、116、136、317路等多條公交線路通過(guò)，南側(cè)經(jīng)十路為濟(jì)南市交通路網(wǎng)主干道。近期隨著濟(jì)南奧體中心興建及BRT高速公交線路東延，此處交通、市政、環(huán)境、生活等條件得到進(jìn)一步完善。(三)市場(chǎng)背景分析隨著全國(guó)十一運(yùn)會(huì)在濟(jì)南成功舉辦以及濟(jì)南建設(shè)東部新城政策實(shí)行，濟(jì)南東部地區(qū)以及全運(yùn)會(huì)場(chǎng)館周邊地區(qū)交通條件得到了極大改進(jìn)，基本設(shè)施也得到了極大完善。十一運(yùn)會(huì)主場(chǎng)館和分場(chǎng)館都在經(jīng)十路上,主場(chǎng)館在本地塊以西,分場(chǎng)館在本地塊以東,該評(píng)估地塊交通條件非常便利，周邊基本設(shè)施也比較完善。(四)最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最高最佳使用是指法律上容許、技術(shù)上也許、經(jīng)濟(jì)上可行、通過(guò)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值使用，本估價(jià)對(duì)象位于濟(jì)南東部產(chǎn)業(yè)帶,東臨鳳岐路,南靠經(jīng)十路,北依歷城工業(yè)園。依照委托方提供資料及估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀,咱們以為估價(jià)對(duì)象在滿足合法原則前提下繼續(xù)作為工業(yè)用途開發(fā)建設(shè)最為有效。(五)估價(jià)辦法選用估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察和對(duì)鄰近地區(qū)調(diào)查之后,依照估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)及自身實(shí)際狀況,選用市場(chǎng)比較法和成本法作為本次土地使用權(quán)估價(jià)基本辦法.市場(chǎng)比較法是選用同一供需圈內(nèi)三個(gè)近期形成之類似用途土地交易案例交易價(jià)格,交易時(shí)間等估價(jià)有關(guān)數(shù)據(jù)資料;對(duì)所選用案例分別進(jìn)行交易狀況,時(shí)間因素,區(qū)域因素,個(gè)別因素修正,以求取比準(zhǔn)價(jià)格;將所獲得比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行技術(shù)解決以擬定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值.成本法是以開發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象所需各項(xiàng)必須費(fèi)用之和為基本，再加上正常利潤(rùn)和應(yīng)納稅金得出估價(jià)對(duì)象價(jià)格一種估價(jià)辦法。房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)積算價(jià)格＝房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)土地價(jià)格+建筑改良物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新開發(fā)成本—建筑改良物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)減價(jià)修正額（合計(jì)折舊）

對(duì)上述兩種辦法所得到成果進(jìn)行綜合后,得到估價(jià)對(duì)象最后價(jià)格。(六)估價(jià)測(cè)算過(guò)程1.市場(chǎng)比較法詳細(xì)估價(jià)思路為:選用同一供需圈內(nèi)三個(gè)近期形成之類似用途土地交易案例進(jìn)行交易狀況,時(shí)間因素,區(qū)域因素,個(gè)別因素修正以求取估價(jià)對(duì)象法定出讓年限下熟地價(jià),并進(jìn)而擬定其熟地現(xiàn)值?？杀劝咐x用可遵循如下原則:a.與估價(jià)對(duì)象土地用途相似；b.與估價(jià)對(duì)象土地處在同一供求圈；c.與估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格類型相似；d.與估價(jià)對(duì)象土地估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；e.可比案例均為正常交易,即在公開市場(chǎng),信息暢通,交易雙方平等自愿,五利害關(guān)系狀況下交易。(1)選用比較實(shí)例依照代替原則,調(diào)查濟(jì)南市同類地區(qū)土地市場(chǎng)交易狀況,結(jié)合我所收集地價(jià)資料,選用如下A（表3）B（表4）C（表5）三個(gè)實(shí)例:

實(shí)例A：

表3地塊編號(hào)-工業(yè)G017地塊位置高新孫村片區(qū)世紀(jì)大道以北，春暄路以西土地用途工業(yè)用地土地面積(公頃)6.6833出讓年限50年成交價(jià)(萬(wàn)元)3420成交日期6月受讓單位斯凱孚（濟(jì)南）軸承與精密技術(shù)產(chǎn)品有限公司實(shí)例B:

表4地塊編號(hào)-工業(yè)G019地塊位置高新孫村片區(qū)春暄路西側(cè)，科航路南側(cè)土地用途工業(yè)用地土地面積(公頃)15.9304出讓年限50年成交價(jià)(萬(wàn)元)8130成交日期6月受讓單位北車風(fēng)電有限公司

實(shí)例C:

表5地塊編號(hào)-工業(yè)G023地塊位置高新新濼大街以南，舜風(fēng)路以北，福瑞達(dá)項(xiàng)目以西土地用途工業(yè)用地土地面積(公頃)4.8025出讓年限50年成交價(jià)(萬(wàn)元)5050成交日期6月受讓單位山東朝能福瑞達(dá)生物科技有限公司已知土地成交實(shí)例：

表6估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C單位經(jīng)十東路中段**地塊斯凱孚（濟(jì)南）軸承與精密技術(shù)產(chǎn)品有限公司北車風(fēng)電有限公司山東朝能福瑞達(dá)生物科技有限公司交易日期6月6月6月交易狀況正常正常正常土地剩余使用年限38．5年50年50年50年土地用途工業(yè)用地工業(yè)用地工業(yè)用地工業(yè)用地面積2875.69㎡66833㎡159304㎡48025㎡建筑容積率≤2.0≤2.0≤2.0≤2.0交易價(jià)格32.33萬(wàn)元/畝34.04萬(wàn)元/畝70.12萬(wàn)元/畝(2)比較因素條件闡明將估價(jià)對(duì)象土地各因素條件與比較實(shí)例各因素條件詳述見表7。表7因素條件闡明表比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易地價(jià)（萬(wàn)元/畝）待估32.3334.0470.12交易狀況正常正常正常正常估價(jià)時(shí)點(diǎn).6.6.6.6區(qū)域因素基本設(shè)施狀況五通一平五通一平五通一平五通一平位置經(jīng)十東路中段高新孫村片區(qū)世紀(jì)大道以北，春暄路以西高新孫村片區(qū)春暄路西側(cè)，科航路南側(cè)高新新濼大街以南，舜風(fēng)路以北，福瑞達(dá)項(xiàng)目以西距市中心距離約1約23公里約23公里約10公里交通設(shè)施狀況較優(yōu)普通普通優(yōu)商服繁華限度不繁華很不繁華很不繁華不繁華比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C個(gè)別因素建筑容積率不大于等于2.0不大于等于2.0不大于等于2.0不大于等于2.0土地用途工業(yè)工業(yè)工業(yè)工業(yè)土地級(jí)別五類五類五類五類土地面積2875.69m66833m2159304m248025m2使用年限38.5年50年50年50年(3)比較因素條件指數(shù)表將比較實(shí)例相應(yīng)因素條件與估價(jià)對(duì)象土地相比較,擬定相應(yīng)指數(shù),見表8表二8比較因素條件指數(shù)表比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易狀況100100100100估價(jià)時(shí)點(diǎn)100100100100區(qū)域因素基本設(shè)施狀況1009090110位置1009292110距市中心距離1009090105交通設(shè)施狀況1009090105商服繁華限度1009090105個(gè)別因素建筑容積率100100100100土地用途100100100100土地級(jí)別100100100100使用年限100125125125表9因素比較修正系數(shù)表比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易地價(jià)（萬(wàn)元/畝）待估32.3334.0470.12交易狀況100/100100/100100/100100/100交易時(shí)間100/100100/100100/100100/100區(qū)域因素基本設(shè)施狀況100/100100/90100/90100/110位置100/100100/92100/92100/110距市中心距離100/100100/90100/90100/105交通設(shè)施狀況100/100100/90100/90100/105商服繁華限度100/100100/90100/90100/105比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C個(gè)別因素建筑容積率100/100100/100100/100100/100土地用途100/100100/100100/100100/100土地級(jí)別100/100100/100100/100100/100使用年限100/100100/125100/125100/125比準(zhǔn)熟地價(jià)（萬(wàn)元/畝）42.8545.1040.05比準(zhǔn)熟地價(jià)格：實(shí)例A32.33×100/90×100/92×100/90×100/90×100/90×100/125=42.85萬(wàn)元/畝實(shí)例B34.04×100/90×100/92×100/90×100/90×100/90×100/125=45.10萬(wàn)元/畝實(shí)例C70.12×100/110×100/110×100/105×100/105×100/105×100/125=40.05萬(wàn)元/畝經(jīng)比較修正后樓面熟地價(jià)相差不大,取三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格平均值作為估價(jià)對(duì)象法定出讓年限下熟地價(jià),為42.67萬(wàn)元/畝,則估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值為：42.67萬(wàn)元/畝×79.35畝＝3385.86萬(wàn)元2.成本法成本法是以開發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象所需各項(xiàng)必須費(fèi)用之和為基本，再加上正常利潤(rùn)和應(yīng)納稅金得出估價(jià)對(duì)象價(jià)格一種估價(jià)辦法。估價(jià)對(duì)象價(jià)格＝土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)格＋建筑物現(xiàn)值(1)土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)格1)獲得土地費(fèi)用①土地毛地價(jià)測(cè)算估價(jià)對(duì)象位于濟(jì)南市歷城區(qū)臨港開發(fā)區(qū)，依照委托方提供《濟(jì)南市土地使用權(quán)出讓合同》及委托方簡(jiǎn)介，估價(jià)對(duì)象為工業(yè)用途，工業(yè)用途用地毛地價(jià)為350元/m2。②土地開發(fā)及其她費(fèi)用估價(jià)對(duì)象位于濟(jì)南市歷城區(qū)臨港開發(fā)區(qū)，調(diào)查估價(jià)對(duì)象附近土地開發(fā)費(fèi)用情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象狀況擬定估價(jià)對(duì)象土地開發(fā)費(fèi)用為150元/m2。③土地獲得費(fèi)用土地獲得費(fèi)用＝土地毛地價(jià)＋土地開發(fā)及其她費(fèi)用＝350元/m2＋150元/m2＝500元/m22）利息假設(shè)估價(jià)對(duì)象建設(shè)周期為一年，年利率以估價(jià)時(shí)點(diǎn)金融機(jī)構(gòu)貸款利率為原則，一年期貸款利率為6%，計(jì)算中只計(jì)單利，則：利息＝500元/m2×6%×1＝30元/m23）利潤(rùn)參照市場(chǎng)狀況和估價(jià)對(duì)象項(xiàng)目狀況，取開發(fā)商利潤(rùn)10％，則：利潤(rùn)＝500元/m2×10%＝50元/m24）管理費(fèi)按土地獲得費(fèi)2.5％計(jì)算，則：管理費(fèi)＝500元/m2×2.5%＝12.5元/m25）稅費(fèi)各項(xiàng)費(fèi)用之和5.5%，則：稅費(fèi)＝(500+30+50+12.5)×5.5%＝32.59元/m26）土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)格＝土地獲得費(fèi)用＋利息＋利潤(rùn)＋管理費(fèi)＋稅費(fèi)＝500+30+50+12.5+32.59＝625.09元/m2土地價(jià)格＝625.09元/m2×（79.35×667）m2＝3308.38萬(wàn)元(2)建造建筑物費(fèi)用及正常利稅1）房屋建導(dǎo)致本①建安工程造價(jià)擬定建安工程造價(jià)為1000元/m2。②建材行業(yè)統(tǒng)籌基金取建安費(fèi)用1%，則：建材行業(yè)統(tǒng)籌基金＝1000元/m2×1%＝10元/m2③不可預(yù)見費(fèi)取建安費(fèi)用5%，則：不可預(yù)見費(fèi)＝1000元/m2×5%＝50元/m2④紅線內(nèi)市政費(fèi)取建安費(fèi)用10%，則：紅線內(nèi)市政費(fèi)＝1000元/m2×10%＝100元/m2⑤其她費(fèi)用其她費(fèi)用涉及勘探費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、竣工圖費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)等，共計(jì)其她費(fèi)用單價(jià)為110元/m2房屋建導(dǎo)致本共計(jì)＝①＋②＋③＋④＋⑤＝1270元/m22）利息估價(jià)對(duì)象建設(shè)周期為一年，年利以估價(jià)時(shí)點(diǎn)金融機(jī)構(gòu)貸款利率為原則，一年期利率為6%，計(jì)算中只計(jì)單利并假設(shè)資金為均勻投入，計(jì)息期按工程建設(shè)期一半計(jì)，則：利息＝1270元/m2×6%×1/2＝38.1元3）管理費(fèi)按房屋建造總成本2.5%計(jì)算，則：管理費(fèi)＝1270元/m2×2.5%＝31.75元/m24）利潤(rùn)按開發(fā)商利潤(rùn)為10%計(jì)算，則：1270元/m2×10%＝127元/m25）稅費(fèi)同土地某些計(jì)算闡明，按上述1、2、3、4各項(xiàng)之和5.5％計(jì)算，則：稅費(fèi)＝(1270+38.1+31.75+127)×5.5％＝80.68元/m26）房屋綜合建筑成本房屋綜合建筑成本為上述1)至5)項(xiàng)之和，即：1270+38.1+31.75+127+80.68=1547.53元/m27）建筑物現(xiàn)值依照估價(jià)對(duì)象建筑構(gòu)造、建成年代和保養(yǎng)限度，擬定其成新率為90%，則：建筑物單價(jià)＝房屋綜合成本×成新率＝1547.53元/m2×90%＝1392.77元/m2建筑物現(xiàn)值＝1392.77元/m2×1587.07＝221萬(wàn)元(3)估價(jià)對(duì)象積算價(jià)格估價(jià)對(duì)象價(jià)格＝3308.38+221萬(wàn)元=3529.38萬(wàn)元

(七)估價(jià)成果依照國(guó)際慣例及估價(jià)對(duì)象自身特點(diǎn),本次估價(jià)采用了市場(chǎng)比較法、成本法兩種辦法進(jìn)行了綜合測(cè)算.其中市場(chǎng)比較法理論根據(jù)為“代替原則”,更體現(xiàn)市場(chǎng)行為；成本法理論根據(jù)為“代替原則”,合用于待開發(fā)房地產(chǎn)估價(jià)。經(jīng)綜合考慮,擬定對(duì)上述兩種辦法計(jì)算成果采用加權(quán)平均辦法作為股價(jià)對(duì)象現(xiàn)值。

表10評(píng)估辦法估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值(RMB萬(wàn)元)權(quán)重市場(chǎng)比較法3385.8650%成本法3529.3850%加權(quán)平均值3457.62估價(jià)人員依照估價(jià)目,遵循估價(jià)原則,按照估價(jià)工作程序,運(yùn)用科學(xué)估價(jià)辦法,在認(rèn)真分析既有資料基本上,通過(guò)周密詳細(xì)測(cè)