工程移交及維保管理要求

附件4：工程移交及維保管理要求按照《中華人民共和國建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的管理規(guī)定，承包人在質(zhì)量保修期內(nèi)，承擔(dān)本工程質(zhì)量保修責(zé)任。工程移交管理要求1．分戶驗收:1.1分包人完成施工后，發(fā)包人或發(fā)包人委托的物業(yè)管理公司還將對本工程進行100％細部及系統(tǒng)性功能檢查，分包人應(yīng)逐項對提出的問題進行無條件整改并承擔(dān)因分包人原因造成的整改費用。2．承接查驗：2.1完成工程施工及相關(guān)驗收后，須按照發(fā)包人及其委托的物業(yè)管理公司要求，完成資料和實體的承接查驗移交工作（先資料移交，后實體移交）。2.2在交付前10天內(nèi)完成承接查驗，銷項率達到95%以上且不存在系統(tǒng)性功能問題，若未完成，按附件4罰則進行處罰，同時承擔(dān)全區(qū)公共部位所產(chǎn)生的水電能耗分?jǐn)傎M用。2.3分包人須提交關(guān)于本工程各系統(tǒng)、設(shè)備等操作、維修、緊急程序等手冊，并負責(zé)訓(xùn)練發(fā)包人或其指定的物業(yè)管理公司有關(guān)員工關(guān)于本工程的操作、維修,至操作人員能獨立且熟練操作，并能處理簡單的設(shè)備故障。2.4分包人須提交關(guān)于本工程各系統(tǒng)、設(shè)備等操作、維修、緊急程序等手冊，并負責(zé)訓(xùn)練發(fā)包人或其指定的物業(yè)管理公司有關(guān)員工關(guān)于本工程的操作、維修,至操作人員能獨立且熟練操作，并能處理簡單的設(shè)備故障。2.5承接查驗各方簽章完成后，方可進入結(jié)算辦理流程。工程維保管理要求1.質(zhì)量保修期本工程質(zhì)量保修期約定為：（1）地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程為設(shè)計文件規(guī)定的該工程合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間、墻面、地下室的防水及防滲漏、管道防滲漏為伍年；（3）裝修工程為貳年；（4）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝工程為貳年；（5）暖通系統(tǒng)為貳個采暖期；（6）電梯為叁年。（7）小區(qū)內(nèi)的給排水設(shè)施、道路等配套工程為貳年；（8）外保溫保修期五年；其他項目的保修期限：以雙方合約、國家法規(guī)、地方規(guī)章、行業(yè)規(guī)定等中的有利于用戶方的條款為準(zhǔn)。均未約定的，按貳年計算。質(zhì)量保修期開始計算日期以通過政府部門項目竣工驗收的次日開始，對于工程質(zhì)量出現(xiàn)的永久性缺陷或在保修期內(nèi)即已存在但尚未暴露的質(zhì)量問題，承包人承擔(dān)責(zé)任不受保修期限限制。返修項目返修部位的質(zhì)量保修期從該保修部位驗收合格之日起按上述質(zhì)量保修期重新計算，該部份質(zhì)保金的退還時間順延到重新計算的質(zhì)量保修期到期后。2.維修時限2.1保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，分包人在接到發(fā)包人通知后必須在12小時內(nèi)（維修期前6個月必須在6小時內(nèi)）向發(fā)包人報到，與發(fā)包人共同到現(xiàn)場查看，并于現(xiàn)場查看后24小時內(nèi)提出書面處理方案，復(fù)雜（重大）的維修項目經(jīng)發(fā)包人同意可在48小時內(nèi)提出書面處理方案。2.2維修項目應(yīng)在約定的合理時間內(nèi)處理完成，處理時間不得超過與發(fā)包人的約定時間，承包人責(zé)任內(nèi)的商品房保修范圍與保修期限，除了滿足上述約定外，還應(yīng)當(dāng)滿足當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門對商品房保修時限的相關(guān)要求。2.3維修時間如有特殊原因確無法按期完成，分包人需提出具體原因，發(fā)包人簽字認可后方可延期。3.機構(gòu)及職責(zé)3.1發(fā)包人相關(guān)機構(gòu)及職責(zé)：發(fā)包人或發(fā)包人委托的物業(yè)管理公司負責(zé)組織協(xié)調(diào)保修期內(nèi)的相關(guān)工作，建立對承包人維修小組工作的全面監(jiān)控，督促及考評工作。3.2承包人保修機構(gòu)及職責(zé)：由負責(zé)分包人的項目經(jīng)理總負責(zé)，在工程竣工驗收后3天內(nèi)成立專業(yè)的維修小組，由承包人所在的公司提供書面的維修小組負責(zé)人授權(quán)書，書面提供聯(lián)系方式并保持通訊暢通，并報發(fā)包人認可。維修小組應(yīng)配備足夠的各專業(yè)維修人員并常備相應(yīng)的材料工具，服從發(fā)包人的管理，并遵守發(fā)包人的各項規(guī)定。分包人未按合同要求提供有效聯(lián)系方式，造成發(fā)包人無法正常通知承包人履行保修責(zé)任的。6.3分包人未按約定的時限內(nèi)報到、或未按約定的時限提出處理方案、或未按約定的時間進場施工，或未按維修時限完成維修項目并達到驗收標(biāo)準(zhǔn)的，且無發(fā)包人（或發(fā)包人指定的物業(yè)管理公司）簽字認可的延期原因，每延期一天扣罰分包人200～1000元/天違約金。6.4如對同一維修事項，分包人在維修時限內(nèi)進行第一次維修后，若仍未能解決該維修事項，分包人可按維修時限約定進行第二次維修，第二次維修還不能解決該維修事項，則發(fā)包人有權(quán)按6.2條約定執(zhí)行，也可要求分包人按維修時限進行第三次維修解決，同時，分包人還需支付發(fā)包人每次1000元的質(zhì)量違約金。6.5分包人不服從發(fā)包人的管理，或不遵守發(fā)包人的各項規(guī)定，分包人應(yīng)支付發(fā)包人50~500元的違約金。質(zhì)保金退還（僅供參考，項目根據(jù)實際情況并結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)合同進行調(diào)整）保修期滿1年后一個月內(nèi)，經(jīng)發(fā)包人聘請的物業(yè)管理公司驗收同意后，發(fā)包人采取銀行轉(zhuǎn)賬方式支付分包人工程結(jié)算款總額的3%(應(yīng)扣除保修費用)；滿2年后一個月內(nèi)經(jīng)發(fā)包人聘請的物業(yè)管理公司驗收同意后，發(fā)包人采取銀行轉(zhuǎn)賬方式支付分包人工程結(jié)算款總額的2%(應(yīng)扣除保修費用)。保修金不計利息。(地區(qū)公司可自行調(diào)整)其他在設(shè)備安裝調(diào)試期間，進行現(xiàn)場調(diào)試技術(shù)指導(dǎo)。(適用于有設(shè)備安裝工程)如因分包人質(zhì)量原因?qū)е率鹿驶驅(qū)⒁獙?dǎo)致事故，在分包人搶修工作人員到達之前，發(fā)包人可先行采取合理的方式以避免事故損失擴大，因此產(chǎn)生的費用由分包人承擔(dān)。發(fā)包人及分包人在責(zé)任認定產(chǎn)生爭議，如分包人認為是非分包人原因造成的維修時，均由分包人提供證據(jù)（設(shè)計要求、核定單、其他書面依據(jù)）證明其無過錯，否則為分包人有過錯，需按本條款約定履行維修責(zé)