2024年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師之開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理考試經(jīng)典測(cè)試題詳細(xì)參考解析

姓名:_________________編號(hào):_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號(hào):_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)試題精編注意事項(xiàng):1.全卷采用機(jī)器閱卷，請(qǐng)考生注意書(shū)寫規(guī)范；考試時(shí)間為120分鐘。2.在作答前，考生請(qǐng)將自己的學(xué)校、姓名、班級(jí)、準(zhǔn)考證號(hào)涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書(shū)寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請(qǐng)按照題號(hào)在答題卡上與題目對(duì)應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書(shū)寫的答案無(wú)效:在草稿紙、試卷上答題無(wú)效。一、選擇題

1、根據(jù)馬克思的利潤(rùn)理論，一般情況下，利率的變化范圍在零與()之間。A.10%B.15%C.平均利潤(rùn)率D.社會(huì)折現(xiàn)率

2、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在目標(biāo)客戶群中，調(diào)查有多大比率的購(gòu)房者愿花100萬(wàn)元購(gòu)買其開(kāi)發(fā)的商品住宅，這種調(diào)查屬于（）。A.試探性調(diào)查B.推測(cè)性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.描述性調(diào)查

3、從某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債表上，我們可以得到如下項(xiàng)目信息：負(fù)債合計(jì)為3000萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為5000萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2500萬(wàn)元和1250萬(wàn)元，存貨為1500萬(wàn)元。則該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的速動(dòng)比率為()。A.167%B.80%C.200%D.60%

4、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）。A.區(qū)位選擇異常重要B.投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.需要適時(shí)的更新改造投資D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

5、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中，根據(jù)投資者參與房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的不同目的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關(guān)系及其動(dòng)態(tài)變化的是（）。A.區(qū)域結(jié)構(gòu)分心B.租買結(jié)構(gòu)分析C.供求結(jié)構(gòu)分析D.投資結(jié)構(gòu)分析

6、（）是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報(bào)酬率。A.內(nèi)部收益率B.基準(zhǔn)收益率C.期望投資回報(bào)率D.名義投資回報(bào)率

7、某筆儲(chǔ)蓄存款的存款額為1000元，年利率為12%，期限為1年，則按季計(jì)息與按年計(jì)息相比，一年后本利和的差額為（）。A.3.5B.4.5C.5.5D.6.5

8、編制資金使用計(jì)劃，應(yīng)考慮各種投資款項(xiàng)的（），要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度付款的具體情況。A.數(shù)額B.用途C.發(fā)生時(shí)間D.付款特點(diǎn)

9、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買投資為5000萬(wàn)元，流動(dòng)資金為500萬(wàn)元，投資者的權(quán)益資本為2000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為700萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為500萬(wàn)元，則項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為（）。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%

10、地基單位面積所能承受的最大壓力，稱為（）。A.地基正常承載力B.地基最大承載力C.地基最小承載力D.地基容許承載力

11、購(gòu)置某物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買價(jià)格為100萬(wàn)元，從購(gòu)買后的下一年開(kāi)始有租金收入，年凈租金收入為30萬(wàn)元，現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標(biāo)收益率為10%，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期()。A.小于5年B.在4～5年之間C.在5～6年之間D.在3～4年之間

12、某家庭購(gòu)買一套面積為88m2的商品住宅，單價(jià)為9000元/m2，首付款為房?jī)r(jià)的30%，其余為銀行提供的年利率6.48%、月還款額遞增比例為0.5%、期限為20年的個(gè)人住房抵押貸款，則該家庭第10年第1個(gè)月的還款額是（）元。A.4172.28B.4193.14C.7072.32D.12180.43

13、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤(rùn)彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤(rùn)不足彌補(bǔ)的，可以在（）年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。A.2B.3C.4D.5

14、企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷售一種產(chǎn)品時(shí)，該企業(yè)采用的目標(biāo)市場(chǎng)選擇模式是（）模式。A.市場(chǎng)集中化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.市場(chǎng)專業(yè)化D.全面覆蓋

15、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)，是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)()時(shí)的折現(xiàn)率。A.大于零B.等于零C.小于零D.無(wú)關(guān)系

16、投資估算的精度可達(dá)±20%，所需費(fèi)用約占總投資的0.25%～1.5%，該階段為（）。A.投資機(jī)會(huì)研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項(xiàng)目的評(píng)估和決策

17、某家庭以30萬(wàn)元購(gòu)買了一套住宅，銀行為其提供了20年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為9%，按月等額還款，如果該家庭于第6年年初一次提前償還貸款本金7萬(wàn)元，則從第6年開(kāi)始的抵押貸款月還款額將減少()元。A.544.10B.709.99C.6300.00D.709.38

18、小區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)建設(shè)費(fèi)屬于（）。A.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)B.建筑安裝工程費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.物業(yè)管理維修資金

19、有多少人愿意花費(fèi)20萬(wàn)元購(gòu)買一套高層帶電梯的兩居室住房，如對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查，屬于（）。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.假設(shè)性調(diào)查

20、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，不能通過(guò)投資組合來(lái)分散、抵消的是（）。A.持有期風(fēng)險(xiǎn)B.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)C.周期風(fēng)險(xiǎn)D.機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)

21、某市2017年新開(kāi)工的房屋建筑面積為90萬(wàn)㎡，2016年未完工轉(zhuǎn)入2017年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬(wàn)㎡，2017年竣工的房屋建筑面積為80萬(wàn)㎡，那么，2017年該市房屋的平均建設(shè)周期為（）。A.0.5年B.1.5年C.2年D.3年

22、下列影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境的因素中，屬于技術(shù)環(huán)境的因素是()。A.城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局B.人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)C.土地資源狀況D.信息技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用

23、在集群偏好中，定位于偏好中心，來(lái)迎合所有的消費(fèi)者，即______；定位于最大的細(xì)分市場(chǎng)，即______；同時(shí)開(kāi)發(fā)幾種產(chǎn)品，分別定位于不同的細(xì)分市場(chǎng)，即______。（）A.差異性營(yíng)銷，集中性營(yíng)銷，無(wú)差異性營(yíng)銷B.無(wú)差異性營(yíng)銷，集中性營(yíng)銷，差異性營(yíng)銷C.集中性營(yíng)銷，無(wú)差異性營(yíng)銷，差異性營(yíng)銷D.集中性營(yíng)銷，差異性營(yíng)銷，無(wú)差異性營(yíng)銷

24、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負(fù)債合計(jì)為4000萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為6000萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為3000萬(wàn)元和4000萬(wàn)元，存貨為1500萬(wàn)元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的速動(dòng)比率為（）。A.37.5%B.75%C.150%D.113%

25、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產(chǎn)價(jià)值()。A.下降B.上升C.不變D.不能確定

26、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年（）現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。A.凈現(xiàn)金流量B.累計(jì)凈現(xiàn)值C.凈收益D.內(nèi)部收益

27、對(duì)于能承受較低風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)收益水平的長(zhǎng)期投資者來(lái)說(shuō)，通常以（）作為其投資對(duì)象。A.剛剛竣工的收益性物業(yè)B.進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益性物業(yè)C.未進(jìn)入穩(wěn)定期的收益性物業(yè)D.機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資

28、相對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率來(lái)說(shuō)，()中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來(lái)的收益計(jì)入投資收益。A.投資利潤(rùn)率B.投資回報(bào)率C.資本金利潤(rùn)率D.資本金凈利潤(rùn)率

29、當(dāng)可供比較的互斥方案壽命期相同，其效益也相同或基本相同時(shí)，宜采用的比選方法是（）。A.凈現(xiàn)值法B.差額投資內(nèi)部收益率法C.費(fèi)用現(xiàn)值法D.內(nèi)部收益率法

30、如果開(kāi)發(fā)商將建成的物業(yè)用于長(zhǎng)期出租，則其角色轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)所有者或投資者，在這種情況下，開(kāi)發(fā)商要進(jìn)行有效的物業(yè)管理，以保持物業(yè)對(duì)租戶的吸引力，延長(zhǎng)其（），進(jìn)而達(dá)到理想的租金回報(bào)和使物業(yè)保值、增值的目的。A.投資周期B.自然壽命C.自然周期D.經(jīng)濟(jì)壽命

31、下列財(cái)務(wù)指標(biāo)中，屬于可通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債表直接計(jì)算的指標(biāo)是（）。A.流動(dòng)比率B.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率C.股東權(quán)益報(bào)酬率D.成本費(fèi)用凈利率

32、一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)期為2年的商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤(rùn)率大體應(yīng)為（）。A.15%～25%B.25%～35%C.35%～45%D.45%～50%

33、在收集一手資料的調(diào)查手段中，開(kāi)放式問(wèn)卷調(diào)查適用于（）。A.因果性調(diào)查B.專題性調(diào)查C.描述性調(diào)查D.試探性調(diào)查

34、如某筆貸款的月利率為1%，每月計(jì)息一次，按復(fù)利計(jì)息，那么，年名義利率是（）。A.12%B.12.55%C.12.68%D.13.55%

35、對(duì)于相同的兩個(gè)房地產(chǎn)投資方案，其動(dòng)態(tài)投資回收期（Pb）與靜態(tài)投資回收期（Pb＇）之間的關(guān)系是（）。A.Pb＜Pb＇B.Pb≤Pb＇C.Pb=Pb＇D.Pb＞Pb＇

36、物業(yè)公司在選擇零信商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)，首先要考慮的因素是()。A.零售商的財(cái)務(wù)能力B.零售商的聲譽(yù)C.零售商的組合與位置分配D.零售商的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容

37、對(duì)于開(kāi)發(fā)－持有出租－出售模式和購(gòu)買－持有出租－出售模式來(lái)說(shuō)，兩者的共同點(diǎn)是（）。A.現(xiàn)金流入都包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入B.現(xiàn)金流入都包括銷售收入和銷售稅費(fèi)C.現(xiàn)金流出都包括購(gòu)買成本、購(gòu)買稅費(fèi)和裝修費(fèi)用D.現(xiàn)金流出都包括購(gòu)買成本、購(gòu)買稅費(fèi)、裝修費(fèi)用和運(yùn)營(yíng)成本

38、在下列定價(jià)方法中，需要使用損益平衡圖的是（）。A.目標(biāo)定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.挑戰(zhàn)定價(jià)法D.成本加成定價(jià)法

39、房地產(chǎn)投資者的實(shí)際收益較預(yù)期收益增加的部分，通常稱為()。A.超額利潤(rùn)B.投資回報(bào)C.內(nèi)部收益D.風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬

40、某商業(yè)店鋪的購(gòu)買價(jià)格為60萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元為借貸資金，余款由購(gòu)買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)期后第一年的稅后現(xiàn)金流量為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)率為2%，則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%

41、根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和估計(jì)的銷售量來(lái)制定價(jià)格的定價(jià)方法是（）。A.目標(biāo)定價(jià)法B.成本加成定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.價(jià)值定價(jià)法

42、通過(guò)招拍掛方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，不需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行辦理（）。A.建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見(jiàn)書(shū)B(niǎo).建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.國(guó)有土地使用證D.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

43、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率是指投資性物業(yè)中運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出占（）的比率。該比率越高，則預(yù)示著投資項(xiàng)目所獲得的凈經(jīng)營(yíng)收入越低。A.毛租金收入B.潛在租金收入C.經(jīng)營(yíng)收入D.凈收益

44、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買投資為4500萬(wàn)元，流動(dòng)資金為500萬(wàn)元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為650萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為500萬(wàn)元。則該投資項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為（）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%

45、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)針對(duì)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)需求分析，在確定其市場(chǎng)規(guī)模時(shí)，有效市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)三者關(guān)系正確的是（）A.有效市場(chǎng)>滲透市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)B.服務(wù)市場(chǎng)>有效市場(chǎng)>滲透市場(chǎng)C.有效市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)>滲透市場(chǎng)D.服務(wù)市場(chǎng)>滲透市場(chǎng)>有效市場(chǎng)

46、收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用不包括()。A.人員工資B.抵押貸款還本利息C.辦公費(fèi)D.保險(xiǎn)費(fèi)

47、生姜瀉心湯中，干姜與生姜的用量比例是A.1：1B.1：2C.1:3D.1:4

48、從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出發(fā)，分析開(kāi)發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供給和需求之間的總量差距的是（）。A.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)B.總量結(jié)構(gòu)C.供求結(jié)構(gòu)D.投資結(jié)構(gòu)

49、工程成本控制的主要對(duì)象是主要費(fèi)用的（）。A.變動(dòng)費(fèi)用B.固定費(fèi)用C.材料費(fèi)用D.人工費(fèi)用

50、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的四個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案F1、F2、F3、F4的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期相同，投資大小為F1＞F2＞F3＞F4。方案兩兩比較計(jì)算出的差額投資內(nèi)部收益率分別為ΔIRR1－2＝19%、ΔIRR2－3＝12%、ΔIRR3－4＝14%、ΔIRR1－4＝16%，當(dāng)最低可接受收益率MARR＝15%時(shí)，四個(gè)方案中最優(yōu)的方案是（）。A.F1B.F2C.F3D.F4二、多選題

51、個(gè)人住房貸款包括商業(yè)性住房貸款和()兩種類型。A.企業(yè)住房貸款B.等額本金方式C.政策性住房抵押貸款D.等額本息方式

52、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于建設(shè)階段工作的是（）。A.土地儲(chǔ)備B.銷售方案的細(xì)化C.建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量控制D.申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

53、某商品住宅項(xiàng)目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對(duì)居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價(jià)依據(jù)，這種定價(jià)方法是（）。A.目標(biāo)定價(jià)法B.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

54、（）反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃。A.借款還本付息估算表B.利潤(rùn)表C.投資各方現(xiàn)金流量表D.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

55、在房地產(chǎn)定價(jià)方法中，名牌策略屬于（）。A.成本加成定價(jià)法B.目標(biāo)定價(jià)法C.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法D.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

56、某城市2010年商品住房施工面積為1000萬(wàn)m2，其中從2009年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬(wàn)m2，恢復(fù)施工的面積為200萬(wàn)m2。該城市2010年商品住房新開(kāi)工面積是（）萬(wàn)m2。A.500B.700C.800D.1000

57、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的方法不包括()。A.產(chǎn)權(quán)登記B.規(guī)范交易行為C.建立房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度D.城市規(guī)劃指導(dǎo)

58、盈虧平衡分析結(jié)果顯示：甲項(xiàng)目售價(jià)下降30%、成本上升60%時(shí)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（稅前）為0；乙項(xiàng)目當(dāng)售價(jià)下降20%、成本上升50%時(shí)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（稅前）為0。因此，在抵御售價(jià)和成本變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力方面，（）。A.甲項(xiàng)目強(qiáng)于乙項(xiàng)目B.乙項(xiàng)目強(qiáng)于甲項(xiàng)目C.甲項(xiàng)目與乙項(xiàng)目一樣強(qiáng)D.不能確定哪個(gè)項(xiàng)目強(qiáng)

59、長(zhǎng)期利率下調(diào)、預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)降低會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資需求的（）。A.上升B.下降C.不變D.不確定

60、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）。A.物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本B.同類型物業(yè)市場(chǎng)供求關(guān)系C.物業(yè)出租稅費(fèi)水平D.業(yè)主希望的投資回報(bào)率

61、在正式申請(qǐng)竣工驗(yàn)收之前，開(kāi)發(fā)商要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)初步檢查。檢查后由（）列出質(zhì)量缺陷清單。A.開(kāi)發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理工程師D.使用單位

62、下列關(guān)于竣工圖的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.按施工圖施工無(wú)任何變動(dòng)的，直接在施工圖上加蓋竣工圖標(biāo)志后作為竣工圖B.結(jié)構(gòu)形式改變.平面改變的，可以在原施工圖上修改.補(bǔ)充后作為竣工圖C.隱蔽部位需要繪制竣工圖紙D.竣工圖應(yīng)與實(shí)際情況相符，不得任意涂改

63、某投資者于2014年1月以500萬(wàn)元購(gòu)買一寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，其中200萬(wàn)元為年利率為7.5%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款，其余由投資者以現(xiàn)金支付，2015年該寫字樓的年毛租金收入為100萬(wàn)元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為毛租金收入的30%，寫字樓年增值率為3%，則2015年該寫字樓的投資回報(bào)率為（）。A.12.39%B.15.38%C.16.25%D.21.13%

64、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后，決定在某城市開(kāi)發(fā)供未婚青年居住的“博客公社”。那么，開(kāi)發(fā)商在目標(biāo)市場(chǎng)選擇過(guò)程中采用的是（）模式。A.選擇專業(yè)化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.大量定制D.市場(chǎng)集中化

65、當(dāng)項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種甚至無(wú)限多種取值時(shí)，且可以分析出每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的方法，一般采用（）。A.概率分析B.解析法C.蒙特卡洛法D.杠桿分析

66、按投資的（），可將投資分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資。A.投資對(duì)象B.投資回收期C.經(jīng)濟(jì)用途D.投資形式

67、制訂進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，（）從圖中看不出各項(xiàng)工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項(xiàng)工作的提前或落后對(duì)整個(gè)工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作。A.橫道圖法B.網(wǎng)絡(luò)圖法C.進(jìn)行圖法D.工序圖法

68、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的目標(biāo)收益率為10%，內(nèi)部收益率為16%，實(shí)際收益率為12%。銀行的貸款利率為7.5%，則通貨膨脹率是（）。A.1.82%B.2.33%C.3.57%D.5.45%

69、下列有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的初步可行性研究及相關(guān)知識(shí)，表述不當(dāng)?shù)氖?)。A.所謂輔助研究，是對(duì)投資項(xiàng)目的一個(gè)或幾個(gè)重要方面進(jìn)行單獨(dú)研究，用作初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項(xiàng)研究B.初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)到±5%，所需費(fèi)用約占總投資的1.0%～2.0%C.初步可行性研究亦稱預(yù)測(cè)可行性研究，在此階段，主要是在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析D.在此階段需對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查：市場(chǎng)需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等

70、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為100萬(wàn)元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的空置率為28%，受阻損失為2%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為20%，所有用戶都能按時(shí)繳納租金，物業(yè)的其他收入為56萬(wàn)元，則此報(bào)告期該物業(yè)的有效毛收入為（）萬(wàn)元。A.86B.26C.126D.70

71、在經(jīng)歷了2009～2010年中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格普遍大幅度上漲、價(jià)格向下調(diào)整壓力日增的情況下，調(diào)查有意向在2011年購(gòu)買商品住宅的家庭數(shù)量，該項(xiàng)調(diào)查屬于（）。A.科學(xué)性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.試探性調(diào)查D.因果性調(diào)查

72、在下列定價(jià)方法中，需要使用損益平衡圖的是（）。A.目標(biāo)定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.挑戰(zhàn)定價(jià)法D.成本加成定價(jià)法

73、下列選項(xiàng)中，反映一定時(shí)期內(nèi)城市居民家庭所購(gòu)買的生活消費(fèi)品價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)是（）。A.城市家庭可支配收入B.城市家庭總支出C.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)D.城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

74、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常采取預(yù)售期房的方式籌集資金，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流動(dòng)負(fù)債數(shù)額較大，流動(dòng)比率相對(duì)()。A.較低B.較高C.不高不低D.為零

75、下列報(bào)表中，不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表中基本報(bào)表的是（）。A.資本金現(xiàn)金流量表B.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表C.利潤(rùn)表D.借款還本付息表

76、在工程項(xiàng)目中，（）是施工圖預(yù)算編制的主要內(nèi)容和工程估價(jià)的重要依據(jù)。A.工程量計(jì)算B.工程量清單C.工程建設(shè)定額D.建筑項(xiàng)目

77、下列選項(xiàng)中，不構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)供給壟斷性的原因是（）。A.廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性B.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的異質(zhì)性C.土地所有權(quán)的排他性D.土地的有限性

78、一般而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的大部分，其速動(dòng)比率較低，不會(huì)達(dá)到（）。A.80%B.90%C.95%D.100%

79、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的()彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤(rùn)不足彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。A.所得稅前利潤(rùn)B.所得稅后利潤(rùn)C(jī).應(yīng)分配利潤(rùn)D.未分配利潤(rùn)

80、根據(jù)消費(fèi)者（）的差異，市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)將他們所購(gòu)商品（包括服務(wù)）分為三類：便利品、選購(gòu)品和特殊品。A.購(gòu)買行為B.購(gòu)買習(xí)慣C.購(gòu)買動(dòng)機(jī)D.購(gòu)買心理

81、動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以（）所需的時(shí)間。A.經(jīng)營(yíng)收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出D.全部現(xiàn)金流入抵償全部投資

82、產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的基礎(chǔ)是（）。A.土地稀缺B.城市化進(jìn)程快C.投機(jī)需求膨脹D.金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸

83、從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出發(fā)，分析開(kāi)發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供給和需求之間的總量差距的是（）。A.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)B.總量結(jié)構(gòu)C.供求結(jié)構(gòu)D.投資結(jié)構(gòu)

84、關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，下列說(shuō)法不正確的是（）。A.房地產(chǎn)是一種特殊的商品，不可移動(dòng)性是其與勞動(dòng)力、資本以及其他類型商品的最大區(qū)別B.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義，則是指當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)C.雖然土地和地上建筑物不能移動(dòng)，但可以被某個(gè)人或單位擁有，并且給擁有者帶來(lái)利益，因此就產(chǎn)生了房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等交易行為D.房地產(chǎn)市場(chǎng)是由參與房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人、作為交易對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)以及交易制度、交易組織機(jī)構(gòu)等構(gòu)成

85、甲乙兩個(gè)方案各年凈現(xiàn)金流量如下表所示，已知基準(zhǔn)收益率為10%，則（）。A.NPV甲＞NPV乙B.NPV甲＜NPV乙C.NPV甲=NPV乙D.不確定

86、下列財(cái)務(wù)指標(biāo)中，屬于可通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債表直接計(jì)算的指標(biāo)是（）。A.流動(dòng)比率B.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率C.股東權(quán)益報(bào)酬率D.成本費(fèi)用凈利率

87、四磨湯的功效A.行氣疏肝，散寒止痛B.行氣降逆，寬胸散結(jié)C.行氣疏肝，寬胸散結(jié)D.行氣降逆，散寒止痛

88、采用綜合的單位建筑面積或單位建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用，是（）。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法

89、某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率為80%，開(kāi)發(fā)周期為4年，則該項(xiàng)目的年成本利潤(rùn)率（）。A.等于20%B.大于等于20%C.小于20%D.小于等于20%

90、員工工資、醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)等屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中的（）。A.人工費(fèi)B.辦公費(fèi)C.法定稅費(fèi)D.保險(xiǎn)費(fèi)

91、同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不同，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)具有（）。A.保值性B.增值性C.異質(zhì)性D.弱流動(dòng)性

92、下列不屬于影響消費(fèi)者購(gòu)買的社會(huì)文化因素的是（）。A.家庭B.生活方式C.社會(huì)階層D.亞文化

93、關(guān)于房地產(chǎn)面積測(cè)算的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、共有建筑面積等的測(cè)算B.房地產(chǎn)面積測(cè)算包括房屋面積測(cè)算和土地面積測(cè)算C.房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積D.房屋面積測(cè)算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積

94、如果整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為15%，國(guó)債收益率為9%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.23，則按資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是（）。A.10.38%B.11.07%C.12.45%D.13.62%

95、下列關(guān)于成本利潤(rùn)率與銷售利潤(rùn)率的表述中，正確的是（）。A.成本利潤(rùn)率是年成本利潤(rùn)率B.成本利益率除以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)，等于年成本利潤(rùn)率C.目標(biāo)利潤(rùn)率水平的高低與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)度無(wú)關(guān)D.銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/銷售收入

96、進(jìn)行城市詳細(xì)規(guī)劃及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)應(yīng)選用（）的地形圖。A.1:500B.1:1000C.1:2000D.1:3000

97、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以控制的是（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)C.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)D.利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

98、臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析的主要差異在于()。A.變動(dòng)成本的設(shè)置B.平衡點(diǎn)的設(shè)置C.同定成本的設(shè)置D.產(chǎn)銷售量的不同

99、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，選擇評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)時(shí)，一般將空置率歸為（）。A.融資類參數(shù)B.評(píng)價(jià)類指標(biāo)C.時(shí)間類參數(shù)D.收益類指標(biāo)

100、下列不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)的是()。A.投資利潤(rùn)率B.資本金利潤(rùn)率C.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率D.成本利潤(rùn)率三、判斷題

101、常用桑葉而不用菊花治療的病證是A.目赤昏花B.瘡癰腫毒C.肺熱咳嗽D.肝陽(yáng)上亢眩暈

102、資本金利潤(rùn)率是年稅后利潤(rùn)總額或年平均稅后利潤(rùn)總額占資本金的比例。（）

103、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃表應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度與將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額進(jìn)行編制。（）

104、從分析層次上看，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析應(yīng)對(duì)研究區(qū)域總的房地產(chǎn)市場(chǎng)及各專業(yè)市場(chǎng)的供需狀況進(jìn)行分析。（）

105、在我國(guó)，縣級(jí)以上地方人民政府壟斷了其轄區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)。（）

106、下列關(guān)于麝香的說(shuō)法中，不正確的是A.麝香為醒神回蘇要藥B.麝香為治心腹暴痛之佳品C.麝香為傷科要藥D.麝香為五官科常用藥

107、為水銀、白礬、食鹽等用升華法制成的氯化亞汞結(jié)晶性粉末的藥物是A.硼砂B.輕粉C.砒石D.升藥

108、土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。（）

109、收益性房地產(chǎn)投資分析中，抵押貸款還本付息屬于經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。()

110、黃柏的藥用部位是A.根B.根莖C.樹(shù)皮D.根皮

111、房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機(jī)構(gòu)投資者間接投資房地產(chǎn)的重要工具。（）

112、通常情況下，當(dāng)長(zhǎng)期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較高的權(quán)益投資比率。（）

113、根據(jù)期末慣例法，把資金的流動(dòng)情況繪成現(xiàn)金流量圖時(shí)，所有的現(xiàn)金流均發(fā)生在期末。（）

114、明代著名的地方本草是A.《滇南本草》B.《本草品匯精要》C.《白猿經(jīng)》D.《本草衍義》

115、投資組合理論的主要論點(diǎn)是：對(duì)于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益有相同的反應(yīng)。

116、下列哪項(xiàng)屬于水火共制法A.炒B.蒸C.炙D.水飛

117、(2016年真題)由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需要的開(kāi)發(fā)資金較多，流動(dòng)負(fù)債數(shù)額較大，所以流動(dòng)比率相對(duì)較高。（）

118、房地產(chǎn)投資信托基金常采用“開(kāi)發(fā)-持有出租-出售”的模式。（）

119、現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制訂適宜的借款及償還計(jì)劃。（）

120、屬于十九畏的是A.綠豆配巴豆B.烏頭配半夏C.丁香配郁金D.全蝎配蜈蚣

參考答案與解析

1、答案：C本題解析：此題屬于了解范疇。參考教材的有關(guān)內(nèi)容。

2、答案：D本題解析：調(diào)查項(xiàng)目可以分成三類：①試探性調(diào)查，即通過(guò)收集初步的數(shù)據(jù)揭示問(wèn)題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測(cè)和新想法，如在經(jīng)歷了2016～2018年中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格普遍大幅度上漲、價(jià)格向下調(diào)整壓力日增的情況下，調(diào)查有意向在2019年購(gòu)買商品住宅的家庭數(shù)量；②描述性調(diào)查，即明確一些特定的量值，例如有多少人愿意花費(fèi)60萬(wàn)元在郊區(qū)買一套兩居室商品住宅；③因果性調(diào)查，即檢驗(yàn)因果關(guān)系，如假設(shè)上述的兩居室商品住宅每套價(jià)格下降10萬(wàn)元，能夠增加多少購(gòu)買者。

3、答案：B本題解析：

4、答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著提高附近房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和收益水平。例如城市快速軌道交通的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)資產(chǎn)由于出租率和租金水平的上升而大幅升值。P9。

5、答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。投資結(jié)構(gòu)：根據(jù)投資者參與房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的不同目的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關(guān)系及其動(dòng)態(tài)變化。

6、答案：B本題解析：本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報(bào)酬率，稱為最低要求收益率。參見(jiàn)教材P180。

7、答案：C本題解析：本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。按年計(jì)息時(shí)，一年后的本利和=1000×（1+12%）=1120元；按季計(jì)息時(shí)，一年后的本利和=1000×（1+12%/4）4=1125.51元，兩者的差額=1125.51-1120=5.51元。

8、答案：D本題解析：考點(diǎn):資金使用計(jì)劃。編制資金使用計(jì)劃，應(yīng)考慮各種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)，要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度付款的具體情況

9、答案：D本題解析：本題考查的是資本金利潤(rùn)率和資本金凈利潤(rùn)率。資本金利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額／資本金=700／2000=35%。

10、答案：D本題解析：地基容許承載力是指地基單位面積所能承受的最大壓力。當(dāng)基礎(chǔ)對(duì)地基的壓力超過(guò)地基容許承載力時(shí)，地基將出現(xiàn)較大的沉降變形，甚至地基土層會(huì)滑動(dòng)擠出而破壞。

11、答案：B本題解析：動(dòng)態(tài)投資回收期=(累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值的期數(shù)-1)+(上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值)=[(5-1)+4.91/18.63]年=4.26年

12、答案：A本題解析：由題意，該家庭的還款額P＝9000×88×（1－30%）＝554400（元）；月利率i＝6.48%/12＝0.54%；還款周期數(shù)＝20×12＝240（個(gè)月）；s＝0.5%。該家庭第10年第1個(gè)月的還款額為：

13、答案：D本題解析：開(kāi)發(fā)商發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的稅前利潤(rùn)彌補(bǔ)；下一年度稅前利潤(rùn)不足彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)；5年內(nèi)不足彌補(bǔ)的，用稅后利潤(rùn)彌補(bǔ)。在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的所得稅，采用了按銷售收入一定比例預(yù)征的方式，即不論項(xiàng)目整體上是否已經(jīng)盈利，只要實(shí)現(xiàn)了銷售收入，就按其一定比例預(yù)征收所得稅。

14、答案：B本題解析：產(chǎn)品專業(yè)化是指企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷售一種產(chǎn)品。在這種情況下，一旦有新的替代品出現(xiàn)，那么企業(yè)將面臨經(jīng)營(yíng)滑坡的危險(xiǎn)。

15、答案：B本題解析：此題屬于熟悉范疇。根據(jù)FIRR的定義。

16、答案：B本題解析：初步可行性研究，又稱“預(yù)可行性研究”，是在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)±20%，所需費(fèi)用約占總投資的0.25%～1.5%。

17、答案：B本題解析：將第6年年初的7萬(wàn)元看做P，在余下的10年中每月等額還款數(shù)就是從第6年開(kāi)始的抵押貸款月還款額減少值。運(yùn)用公式可得：?注意：公式中的n是15而不是14，因?yàn)榈?年年初等于第5年年末。

18、答案：A本題解析：公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場(chǎng)等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。

19、答案：B本題解析：本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。選項(xiàng)A通過(guò)收集初步數(shù)據(jù)提示問(wèn)題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測(cè)和想法；選項(xiàng)C檢驗(yàn)因果關(guān)系，假設(shè)上述的兩居室商品住宅每套價(jià)格下降10萬(wàn)元，能夠增加多少購(gòu)買者。P107。

20、答案：C本題解析：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱不可分散風(fēng)險(xiǎn)或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即投資風(fēng)險(xiǎn)中無(wú)法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和無(wú)法控制，主要有通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。ABD三項(xiàng)都屬于房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)投資組合理論的原則，可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至近于完全抵銷。

21、答案：B本題解析：本題考查的是平均建設(shè)周期指標(biāo)的計(jì)算。平均建設(shè)周期=房屋施工面積/報(bào)告期竣工面積=（報(bào)告期新開(kāi)工面積+上期開(kāi)工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的面積+上期已停建、在報(bào)告期內(nèi)恢復(fù)施工的面積）=（90+30）/80=1.5（年）。P40～41。

22、答案：D本題解析：“城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局”屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素，“人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)”屬于社會(huì)環(huán)境因素，“土地資源狀況”屬于資源環(huán)境因素，“信息技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用”屬于技術(shù)環(huán)境因素。

23、答案：B本題解析：自然細(xì)分市場(chǎng)是指市場(chǎng)上可能會(huì)出現(xiàn)具有不同偏好的消費(fèi)群體。進(jìn)入該市場(chǎng)的第一家企業(yè)將面臨三種選擇：①定位于偏好中心，來(lái)迎合所有的消費(fèi)者，即無(wú)差異性營(yíng)銷；②定位于最大的細(xì)分市場(chǎng)，即集中性營(yíng)銷；③同時(shí)開(kāi)發(fā)幾種產(chǎn)品，分別定位于不同的細(xì)分市場(chǎng)，即差異性營(yíng)銷。

24、答案：A本題解析：速動(dòng)比率是反映項(xiàng)目快速償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)。其表達(dá)式為：速動(dòng)比率＝[（流動(dòng)資產(chǎn)總額－存貨）/流動(dòng)負(fù)債總額]×100%本題中，將數(shù)據(jù)代入公式得，該房地產(chǎn)投資企業(yè)的速動(dòng)比率＝[（3000－1500）/4000]×100%＝37.5%。

25、答案：B本題解析：長(zhǎng)期利率下調(diào)，預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)降低。一是會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值提高，利用降低的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值增加，提升房地產(chǎn)現(xiàn)值；二是會(huì)減少投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，降低投資成本；三是會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)(居民儲(chǔ)蓄量減少，貸款購(gòu)房量由于成本降低而增加)，從而會(huì)帶動(dòng)投資需求上升。

26、答案：A本題解析：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目營(yíng)利性的基本指標(biāo)。其經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時(shí)意味著，到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。

27、答案：B本題解析：本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響。能承受較低風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)收益水平的長(zhǎng)期投資者，通常選擇收益型房地產(chǎn)投資，以獲取穩(wěn)定的租金收入為目的，投資對(duì)象通常為進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益性物業(yè)。參見(jiàn)教材P23。

28、答案：B本題解析：[解析]投資回報(bào)率

29、答案：C本題解析：對(duì)效益相同或基本相同的房地產(chǎn)項(xiàng)目方案進(jìn)行比選時(shí)，為簡(jiǎn)化計(jì)算，可采用費(fèi)用現(xiàn)值指標(biāo)和等額年費(fèi)用指標(biāo)直接進(jìn)行項(xiàng)目方案費(fèi)用部分的比選。采用費(fèi)用現(xiàn)值法比較時(shí)，主要是利用項(xiàng)目費(fèi)用（PC）計(jì)算公式，計(jì)算不同方案的費(fèi)用，以費(fèi)用現(xiàn)值小的方案為優(yōu)選方案。

30、答案：D本題解析：開(kāi)發(fā)商首先需要對(duì)出租還是出售做出選擇，包括出租面積、出售面積數(shù)量及其在建筑物中的具體位置。如果建成的物業(yè)用于出租，開(kāi)發(fā)商還必須決定是永久出租還是出租一段時(shí)間后將其賣掉。如果開(kāi)發(fā)商將建成的物業(yè)用于長(zhǎng)期出租，則其角色轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)所有者或投資者，在這種情況下，開(kāi)發(fā)商要進(jìn)行有效的物業(yè)管理，以保持物業(yè)對(duì)租戶的吸引力、延長(zhǎng)其經(jīng)濟(jì)壽命，進(jìn)而達(dá)到理想的租金回報(bào)和使物業(yè)保值、增值的目的。

31、答案：A本題解析：流動(dòng)比率是流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比率，是反映企業(yè)短期償債能力的主要指標(biāo)。流動(dòng)比率＝流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債×100%，這兩項(xiàng)內(nèi)容均在資產(chǎn)負(fù)債表中體現(xiàn)。B項(xiàng)，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率＝賒銷收入/平均應(yīng)收賬款×100%；C項(xiàng)，股東權(quán)益報(bào)酬率＝凈利潤(rùn)/股東權(quán)益平均總額×100%；D項(xiàng)，成本費(fèi)用凈利率＝凈利潤(rùn)/成本費(fèi)用總額×100%。

32、答案：C本題解析：本題考查的是成本利潤(rùn)率與銷售利潤(rùn)率。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)期為2年的商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤(rùn)率大體應(yīng)為35%～45%。

33、答案：D本題解析：開(kāi)放式問(wèn)題允許答卷人用自己的語(yǔ)言無(wú)任何限制地回答問(wèn)題。因此一般情況下，開(kāi)放式問(wèn)題在需要了解人們是如何想的，而不是衡量持某種想法的有多少的試探性調(diào)查階段特別有用。所以，開(kāi)放式問(wèn)卷調(diào)查適用于試探性調(diào)查。

34、答案：A本題解析：名義利率是指一年內(nèi)多次計(jì)息時(shí)給出的年利率，它等于計(jì)息周期利率與一年內(nèi)計(jì)息周期數(shù)的乘積。公式為：年名義利率＝月利率×計(jì)息周期數(shù)。本題中，年名義利率＝1%×12＝12%。

35、答案：D本題解析：考點(diǎn):靜態(tài)投資回收期。由于動(dòng)態(tài)的有折現(xiàn)，所以動(dòng)態(tài)投資回收期一定要大于靜態(tài)投資回收期。

36、答案：B本題解析：暫無(wú)解析

37、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。選項(xiàng)B直接出售的才有銷售收入，如果是出租后出售的，稱為轉(zhuǎn)售收入；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，開(kāi)發(fā)-持有出租-出售模式不存在購(gòu)買成本；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，開(kāi)發(fā)-持有出租-出售模式不存在購(gòu)買成本、購(gòu)買稅費(fèi)。P147～148。

38、答案：A本題解析：本題考查的是的是制定租售方案。成本導(dǎo)向定價(jià)法包括兩種，成本加成定價(jià)法和目標(biāo)定價(jià)法，后一種需要用到損益平衡圖。P98。

39、答案：D本題解析：當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，就稱投資有增加收益的潛力，較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。

40、答案：D本題解析：投資回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。相對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率來(lái)說(shuō)，投資回報(bào)率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來(lái)的收益計(jì)入投資收益。當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時(shí)，投資回報(bào)率＝（稅后現(xiàn)金流量＋投資者權(quán)益增加值＋物業(yè)增值收益）÷權(quán)益投資數(shù)額。本題中，代入數(shù)據(jù)可得投資回報(bào)率＝（2.4＋0.22＋60×2%）÷（60－40）＝19.1%。

41、答案：A本題解析：開(kāi)發(fā)商定價(jià)主要有以下三類方法：①成本導(dǎo)向定價(jià)法（包括成本加成定價(jià)法和目標(biāo)定價(jià)法）；②購(gòu)買者導(dǎo)向定價(jià)法（包括認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法和價(jià)值定價(jià)法）；③競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法（包括領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法、挑戰(zhàn)定價(jià)法和隨行就市定價(jià)法）。其中，目標(biāo)定價(jià)法是指根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和估計(jì)的銷售量來(lái)制定價(jià)格的一種方法。

42、答案：A本題解析：以招拍掛出讓方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，其項(xiàng)目選址階段的《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見(jiàn)書(shū)》審批環(huán)節(jié)已經(jīng)在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)完成，出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，已經(jīng)作為《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的組成部分確定下來(lái)，開(kāi)發(fā)商只需在取得建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，向政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

43、答案：A本題解析：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率是指物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出占毛收入的比率。該比率越高，則預(yù)示著投資項(xiàng)目所獲得的凈經(jīng)營(yíng)收入越低，進(jìn)而影響到投資項(xiàng)目的投資績(jī)效。最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率，是指滿足投資者預(yù)期收益目標(biāo)時(shí)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率。最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率越高，說(shuō)明投資項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。

44、答案：A本題解析：本題考查的是投資利潤(rùn)率。參見(jiàn)教材P199。

45、答案：C本題解析：有效市場(chǎng)是對(duì)某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費(fèi)者的集合；服務(wù)市場(chǎng)（又稱目標(biāo)市場(chǎng)）是公司決定追求的那部分合格的有效市場(chǎng)；滲透市場(chǎng)是指已經(jīng)購(gòu)買了該產(chǎn)品的消費(fèi)者的集合。三者之間的關(guān)系如圖1所示。

46、答案：B本題解析：因?yàn)槭找嫘晕飿I(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括人員工資、辦公費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)。

47、答案：D本題解析：半夏瀉心湯原方干姜是三兩，無(wú)生姜，而生姜瀉心湯：即半夏瀉心湯減干姜二兩，加生姜四兩。功用：和胃消痞，散結(jié)除水。主治：水熱互結(jié)。

48、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。總量結(jié)構(gòu)，從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出發(fā)，分析開(kāi)發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供給和需求之間的總量差距。

49、答案：A本題解析：工程成本中有些費(fèi)用所占比例大，是主要費(fèi)用，有些所占比例小，是次要費(fèi)用。有些費(fèi)用是變動(dòng)費(fèi)用，有些則是固定費(fèi)用。在制定成本控制計(jì)劃之前，要詳細(xì)分析成本組成，分清主要費(fèi)用與次要費(fèi)用、變動(dòng)費(fèi)用與固定費(fèi)用。成本控制的主要對(duì)象是主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用。

50、答案：A本題解析：差額投資內(nèi)部收益率法分析時(shí)，ΔIRR1－2＝19%和ΔIRR1－4＝16%均大于MARR＝15%，選投資大的方案，則F1優(yōu)于F2和F4；ΔIRR2－3＝12%和ΔIRR3－4＝14%均小于MARR＝15%，選投資小的方案，則F3優(yōu)于F2，F(xiàn)4優(yōu)于F3，綜合分析結(jié)果：先淘汰F2，再淘汰F3，最后淘汰F4。即四個(gè)方案中最優(yōu)的方案是F1。

51、答案：C本題解析：根據(jù)個(gè)人住房貸款的分類。

52、答案：C本題解析：建設(shè)階段是指項(xiàng)目從開(kāi)工到竣工驗(yàn)收所經(jīng)過(guò)的過(guò)程。開(kāi)發(fā)商在建設(shè)階段的主要工作目標(biāo)，就是要在投資預(yù)算范圍內(nèi)，按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃的要求，高質(zhì)量地完成建筑安裝工程，使項(xiàng)目按時(shí)投入使用。開(kāi)發(fā)商在建設(shè)階段所涉及的工作，就是從業(yè)主的角度，對(duì)建設(shè)過(guò)程實(shí)施包括質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制、合同管理、安全管理等在內(nèi)的工程項(xiàng)目管理。

53、答案：D本題解析：開(kāi)發(fā)商定價(jià)主要有以下三類方法：①成本導(dǎo)向定價(jià)法（包括成本加成定價(jià)法和目標(biāo)定價(jià)法）；②購(gòu)買者導(dǎo)向定價(jià)法（包括認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法和價(jià)值定價(jià)法）；③競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法（包括領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法、挑戰(zhàn)定價(jià)法和隨行就市定價(jià)法）。其中，認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法是開(kāi)發(fā)商根據(jù)購(gòu)買者對(duì)物業(yè)的認(rèn)知價(jià)值來(lái)制定價(jià)格的一種方法。開(kāi)發(fā)商利用市場(chǎng)營(yíng)銷組合中的非價(jià)格變量，在購(gòu)買者心目中確立認(rèn)知價(jià)值，并要求所制定的價(jià)格必須符合認(rèn)知價(jià)值。

54、答案：D本題解析：本題考查的是基本報(bào)表。財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃。參見(jiàn)教材P270。

55、答案：C本題解析：認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法是開(kāi)發(fā)商根據(jù)購(gòu)買者對(duì)物業(yè)的認(rèn)知價(jià)值來(lái)制定價(jià)格的一種方法。用這種方法定價(jià)的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為定價(jià)的關(guān)鍵是顧客對(duì)物業(yè)價(jià)值的認(rèn)知，而不是生產(chǎn)者或銷售者的成本。他們利用市場(chǎng)營(yíng)銷組合中的非價(jià)格變量，在購(gòu)買者心目中確立認(rèn)知價(jià)值，并要求所制定的價(jià)格必須符合認(rèn)知價(jià)值。名牌策略就屬于此類定價(jià)法。

56、答案：A本題解析：房屋新開(kāi)工面積是指在報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)工建設(shè)的房屋面積，不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積。則該城市2010年商品住房新開(kāi)工面積為：1000－300－200=500（萬(wàn)m2）。

57、答案：D本題解析：因?yàn)槌鞘幸?guī)劃指導(dǎo)不能規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為。

58、答案：A本題解析：保本點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn)為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。甲項(xiàng)目抗擊售價(jià)下降、成本上升的能力均大于乙，所以甲項(xiàng)目強(qiáng)于乙項(xiàng)目。

59、答案：A本題解析：調(diào)整利率是國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段之一。通過(guò)調(diào)整利率，政府可以調(diào)節(jié)資金的供求關(guān)系、引導(dǎo)資金投向，從而達(dá)到宏觀調(diào)控的目的。利率調(diào)升會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：①導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值；②加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會(huì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。反之，利率長(zhǎng)期下調(diào)、預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)降低，會(huì)刺激房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。

60、答案：B本題解析：從理論上來(lái)說(shuō)，租金要根據(jù)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本、稅費(fèi)和業(yè)主希望的投資回報(bào)率來(lái)確定，但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系。維護(hù)較好的舊有建筑，由于其建造成本和融資費(fèi)用較低，往往限制了新建筑的租金水平，因此對(duì)舊有建筑而言，租金收入常常使回報(bào)率超出預(yù)期的水平，且建造成本和融資費(fèi)用上升越快，這種情況就越明顯。

61、答案：C本題解析：在正式辦理竣工驗(yàn)收之前，開(kāi)發(fā)商為了做好充分準(zhǔn)備，需要進(jìn)行初步檢查。根據(jù)初步檢查情況，由項(xiàng)目的監(jiān)理工程師列出需要修補(bǔ)的質(zhì)量缺陷“清單”，這時(shí)承包商應(yīng)切實(shí)落實(shí)修復(fù)這些缺陷，以便通過(guò)最終的正式驗(yàn)收。進(jìn)行初步檢查對(duì)加快掃尾工程，提高工程質(zhì)量和配套水平，加強(qiáng)工程技術(shù)管理，促進(jìn)竣工和完善驗(yàn)收都有好處。

62、答案：B本題解析：本題考查的是竣工驗(yàn)收。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，結(jié)構(gòu)形式改變、建筑平面改變、項(xiàng)目改變以及其他重大改變，不宜在原施工圖上修改、補(bǔ)充，要重新繪制竣工圖。

63、答案：C本題解析：考點(diǎn):現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。年還本付息額A=P×i/【1-1/（1+i）n】=200×7.5%/【1-1/（1+7.5%）30】=16.934萬(wàn)元，投資者權(quán)益增加=16.934-200×7.5%=1.934萬(wàn)元，年有效毛收入=100×（1-10%-30%）=60萬(wàn)元，稅前現(xiàn)金流=60-16.934=43.066萬(wàn)元，所得稅=（60－16.934+1.934）×25%=11.25萬(wàn)元，稅后現(xiàn)金流=43.066-11.25=31.816萬(wàn)元。寫字樓市場(chǎng)價(jià)值增值額=500×3%=15萬(wàn)元，投資回報(bào)率=（31.816+1.934+15）/300=16.25%。

64、答案：D本題解析：市場(chǎng)集中化是企業(yè)只選擇一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。通過(guò)集中營(yíng)銷，企業(yè)能更清楚地了解細(xì)分市場(chǎng)的需求，從而樹(shù)立良好的信譽(yù)，在細(xì)分市場(chǎng)上建立鞏固的市場(chǎng)地位。同時(shí)企業(yè)通過(guò)生產(chǎn)、銷售和促銷的專業(yè)化分工，能提高經(jīng)濟(jì)效益。一旦企業(yè)在細(xì)分市場(chǎng)上處于領(lǐng)導(dǎo)地位，它將獲得很高的投資效益。

65、答案：C本題解析：本題考查的是蒙特卡洛模擬法。蒙特卡洛風(fēng)險(xiǎn)分析法需要準(zhǔn)確估計(jì)各因素的變化范圍以及各因素變化的概率。參見(jiàn)教材P235。

66、答案：C本題解析：按投資的經(jīng)濟(jì)用途，可將投資分為：①生產(chǎn)性投資，是指投入到生產(chǎn)、建筑等物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域，形成各種類型的生產(chǎn)性企業(yè)資產(chǎn)的投資；②非生產(chǎn)性投資，是指投入到非物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域，形成各種類型的非生產(chǎn)性資產(chǎn)的投資。

67、答案：A本題解析：橫道圖法是用直線線條在時(shí)間坐標(biāo)上表示出單項(xiàng)工程進(jìn)度的方法。由于橫道圖制作簡(jiǎn)便，明了易懂，因而在我國(guó)各行各業(yè)進(jìn)度管理中普遍采用。橫道圖的缺點(diǎn)是從圖中看不出各項(xiàng)工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項(xiàng)工作的提前或落后對(duì)整個(gè)工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作。

68、答案：C本題解析：通貨膨脹率是貨幣超發(fā)部分與實(shí)際需要的貨幣量之比，用以反映通貨膨脹、貨幣貶值的程度。實(shí)際收益率（Rr）、名義收益率（Ra）和通貨膨脹率（Rd）之間的關(guān)系式為：（1＋Ra）＝（1＋Rr）（1＋Rd）。本題中，代入數(shù)據(jù)得：（1＋16%）＝（1＋12%）×（1＋Rd），通貨膨脹率Rd＝3.57%。

69、答案：B本題解析：B項(xiàng)中對(duì)應(yīng)的兩個(gè)數(shù)據(jù)應(yīng)分別為±20%和0.25%～1.5%。

70、答案：C本題解析：從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入。即：有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入＝100×（1－2%－28%）＋56＝126（萬(wàn)元）。

71、答案：C本題解析：本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。調(diào)查項(xiàng)目可以分成三種類型：試探性調(diào)查、描述性調(diào)查和因果性調(diào)查，試探性調(diào)查，即通過(guò)收集初步的數(shù)據(jù)揭示問(wèn)題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測(cè)和新想法。

72、答案：A本題解析：本題考查的是制定租售方案。成本導(dǎo)向定價(jià)法包括兩種，成本加成定價(jià)法和目標(biāo)定價(jià)法，后一種需要用到損益平衡圖。參見(jiàn)教材P98。

73、答案：D本題解析：本題考查的是需求指標(biāo)。城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，反映一定時(shí)期內(nèi)城市居民家庭所購(gòu)買的生活消費(fèi)品價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)。參見(jiàn)教材P42。

74、答案：A本題解析：根據(jù)流動(dòng)比率的概念。

75、答案：D本題解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表。其中，一些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)（如成本、收入等）都存儲(chǔ)于輔助報(bào)表中，這些輔助報(bào)表通過(guò)某種對(duì)應(yīng)關(guān)系生成基本報(bào)表。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表中基本報(bào)表包括：①項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表；②資本金現(xiàn)金流量表；③投資者各方現(xiàn)金流量表；④財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表；⑤利潤(rùn)表；⑥資產(chǎn)負(fù)債表。D項(xiàng)屬于輔助報(bào)表。

76、答案：A本題解析：工程量計(jì)算是施工圖預(yù)算編制的主要內(nèi)容和工程估價(jià)的重要依據(jù)。準(zhǔn)確計(jì)算工程量，并選套相應(yīng)的預(yù)算單價(jià)，才能正確地計(jì)算出工程直接費(fèi)或工程量清單，從而合理確定工程造價(jià)。

77、答案：A本題解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性。選項(xiàng)A屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性，不是房地產(chǎn)供給壟斷性的原因。房地產(chǎn)的供給在短期內(nèi)難以有較大的增減，因此市場(chǎng)供給在短期內(nèi)缺乏彈性；由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場(chǎng)供給具有異質(zhì)性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，使表面存在激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易形成地域性的壟斷。

78、答案：D本題解析：本題考查的是速動(dòng)比率。一般而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的大部分，其速動(dòng)比率較低，不會(huì)達(dá)到100%。

79、答案：A本題解析：[解析]財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的報(bào)表

80、答案：A本題解析：本題考查的是消費(fèi)者市場(chǎng)及其購(gòu)買對(duì)象。根據(jù)消費(fèi)者購(gòu)買行為的差異，市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)將他們所購(gòu)商品（包括服務(wù)）分為三類：即便利品、選購(gòu)品和特殊品。P127。

81、答案：B本題解析：本題考查的是動(dòng)態(tài)投資回收期。動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。P187。

82、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過(guò)度開(kāi)發(fā)。土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)，投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因，金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。參見(jiàn)教材P54。

83、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)?？偭拷Y(jié)構(gòu)，從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出發(fā)，分析開(kāi)發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供給和需求之間的總量差距。

84、答案：B本題解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)及管理活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)市場(chǎng)，采用了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義，指潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。

85、答案：A本題解析：本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。

86、答案：A本題解析：流動(dòng)比率是流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比率，是反映企業(yè)短期償債能力的主要指標(biāo)。流動(dòng)比率＝流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債×100%，這兩項(xiàng)內(nèi)容均在資產(chǎn)負(fù)債表中體現(xiàn)。B項(xiàng)，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率＝賒銷收入/平均應(yīng)收賬款×100%；C項(xiàng)，股東權(quán)益報(bào)酬率＝凈利潤(rùn)/股東權(quán)益平均總額×100%；D項(xiàng)，成本費(fèi)用凈利率＝凈利潤(rùn)/成本費(fèi)用總額×100%。

87、答案：B本題解析：四磨湯的功效是行氣降逆，寬胸散結(jié)。

88、答案：D本題解析：在可行性研究階段，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)中各項(xiàng)費(fèi)用的估算方法有以下幾種：①單元估算法；②單位指標(biāo)估算法；③工程量近似匡算法；④概算指標(biāo)法。其中，概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用。常使用的估算公式是：直接費(fèi)＝每平方米造價(jià)指標(biāo)×建筑面積，主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指標(biāo)×建筑面積。

89、答案：B本題解析：成本利潤(rùn)率（RPC）是指開(kāi)發(fā)利潤(rùn)占總開(kāi)發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一個(gè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。成本利潤(rùn)率的計(jì)算公式為：RPC＝（GDV－TDC）/TDC×100%＝DP/TDC×100%，式中，RPC表示成本利潤(rùn)率；GDV表示項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值；TDC表示項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本；DP表示開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。成本利潤(rùn)率除以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)，不等于年成本利潤(rùn)率，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)成本在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)逐漸發(fā)生，而不是在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期開(kāi)始時(shí)一次投入。因此，年成本利潤(rùn)率應(yīng)大于等于20%。

90、答案：A本題解析：物業(yè)管理的人工費(fèi)包括工資、補(bǔ)貼、福利和國(guó)家或地方政府要求繳納的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)（如醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)保險(xiǎn)）、統(tǒng)籌費(fèi)、公積金（如住房公積金）等。人工費(fèi)一般在每月的月中支付一次（也可以按每周、每?jī)芍芑蛎堪雮€(gè)月支付一次），租金收入一般是在每月的月初收取。

91、答案：C本題解析：由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場(chǎng)供給具有異質(zhì)性。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的地位和價(jià)值不可能一致。

92、答案：B本題解析：影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的主要因素如圖4-4所示。B項(xiàng)屬于個(gè)人因素。圖4-4影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的主要因素

93、答案：D本題解析：房地產(chǎn)面積測(cè)算系指水平面積測(cè)算，包括房屋面積測(cè)算和土地面積測(cè)算。其中房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等的測(cè)算。

94、答案：A本題解析：資本資產(chǎn)定價(jià)模型公式為：E（Rj）＝Rf＋βj[E（Rm）－Rf]。式中，E（Rj）表示在同一時(shí)間段內(nèi)，資產(chǎn)j應(yīng)有的預(yù)期收益率；Rf表示無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的收益率；E（Rm）表示在同一時(shí)間段內(nèi)，市場(chǎng)整體平均收益率；βj表示資產(chǎn)j的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)（相關(guān)系數(shù)）。則按資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率為：E（Rj）＝9%＋0.23×（15%－9%）＝10.38%。

95、答案：D本題解析：本題考查的是成本利潤(rùn)率與銷售利潤(rùn)率。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，成本利潤(rùn)率是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的利潤(rùn)率，不是年成本利潤(rùn)率；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，成本利潤(rùn)率除以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)，也不等于年成本利潤(rùn)率，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)成本在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)逐漸