徐州中央國際廣場項(xiàng)目

1徐州中央國際廣場項(xiàng)目分享版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。徐州區(qū)域2012年4月分享人：姜珠峰、宋志鵬、馬璐璐2分享提綱1項(xiàng)目案例卡及工作背景2項(xiàng)目操作分享3項(xiàng)目服務(wù)心得面對(duì)開發(fā)商，我們提供了什么服務(wù)？

項(xiàng)目基本情況：江蘇省徐州－綜合體，城市主城核心區(qū)－51萬㎡－容積率>2.5－前期顧問發(fā)展商：徐州中央國際廣場置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置:徐州彭城廣場項(xiàng)目規(guī)模:總建面51萬㎡項(xiàng)目界定：三線城市核心區(qū)超高層綜合體項(xiàng)目客戶的要求及世聯(lián)提供的服務(wù):

公寓與辦公物業(yè)的整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略、物業(yè)發(fā)展建議、規(guī)劃跟進(jìn)世聯(lián)服務(wù)的關(guān)鍵點(diǎn):從城市價(jià)值、領(lǐng)先城市經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，研判市場產(chǎn)品發(fā)展趨勢，發(fā)掘徐州公寓大平層產(chǎn)品的市場機(jī)會(huì)，通過深入客戶訪談制定徐州高端客戶地圖，全面把握客戶需求；全面梳理徐州寫字樓市場，并細(xì)分高端寫字樓客戶需求。世聯(lián)價(jià)值:

實(shí)現(xiàn)公寓產(chǎn)品從“小戶型公寓”到“城市豪宅”的轉(zhuǎn)變，在部分規(guī)劃條件已定的情況下，針對(duì)性的建立公寓產(chǎn)品價(jià)值體系；基于市場競爭、客戶需求提出辦公物業(yè)的競爭策略，拔高項(xiàng)目整體價(jià)值；全面滿足成長性開發(fā)商的需求，并實(shí)現(xiàn)客戶的重復(fù)購買。項(xiàng)目案例卡三線城市/核心區(qū)/超高層/綜合體項(xiàng)目項(xiàng)目組現(xiàn)階段基本完成公寓和辦公的整體定位工作，本次分享以項(xiàng)目整體定位工作為基礎(chǔ)4項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景前期，項(xiàng)目已經(jīng)由第一太平洋于2010年做過地塊整體定位；后期，項(xiàng)目高度拔升到259米，產(chǎn)品定位面臨調(diào)整，客戶猶豫不定；項(xiàng)目總平已做好，體量、外形、墻體、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等已經(jīng)通過規(guī)劃審批；東塔樓為甲A寫字樓和超五星級(jí)酒店，其中辦公6萬㎡，標(biāo)準(zhǔn)層面積約2000㎡；西塔樓為泛住宅公寓，65年產(chǎn)權(quán)，總體量約10.42萬㎡，標(biāo)準(zhǔn)層面積約2000㎡。開發(fā)商背景徐州中央國際廣場置業(yè)有限公司是由南京中商與控股股東江蘇地華實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司共同投資組建；客戶首次進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，依托徐州百貨大樓的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，擁有一定的商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)；客戶依托雨潤集團(tuán)的品牌和資金優(yōu)勢，正在進(jìn)行區(qū)域性擴(kuò)張。5分享提綱1項(xiàng)目案例卡及工作背景2項(xiàng)目操作分享3項(xiàng)目服務(wù)心得面對(duì)項(xiàng)目，我們?nèi)绾谓鉀Q開發(fā)商問題？6使命方向定位突破經(jīng)濟(jì)測算公寓定位整體技術(shù)思路形象VS利潤城市豪宅利潤主體：50%的200-220平米金牛產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)控制：30%的120-140平米，低總價(jià)控風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)桿產(chǎn)品：20%的250平米以上產(chǎn)品，樹立形象與價(jià)值雙重標(biāo)桿打破原有價(jià)值體系，制訂規(guī)則總投資約47.2億，公寓產(chǎn)品回現(xiàn)約為24.3億，占總投資的51.48%7開發(fā)目標(biāo)及世聯(lián)理解開發(fā)目標(biāo)世聯(lián)對(duì)目標(biāo)的理解形象優(yōu)先，塑造國內(nèi)領(lǐng)先綜合體標(biāo)桿利潤并重，各種功能合理組合入市，以達(dá)到最優(yōu)的財(cái)務(wù)目標(biāo)項(xiàng)目品牌目標(biāo)：打造成淮海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的標(biāo)桿項(xiàng)目，樹立企業(yè)形象，建立業(yè)界影響力項(xiàng)目資金目標(biāo)：力求將公寓產(chǎn)品打造為城市頂級(jí)稀缺物業(yè)，且有一定回現(xiàn)要求本項(xiàng)目公寓是主要的回現(xiàn)產(chǎn)品，綜合體中其他物業(yè)類型的高端定位意味著本項(xiàng)目公寓勢必站位高端，并利用其它功能實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化8項(xiàng)目使命五星級(jí)酒店高端商業(yè)公寓（銷售）斯亞財(cái)富項(xiàng)目五A甲級(jí)寫字樓酒店定位（持有物業(yè)）——五星級(jí)酒店。引入國際威培斯品牌。將成為項(xiàng)目的價(jià)值標(biāo)簽，提升整個(gè)項(xiàng)目的檔次。寫字樓定位（持有兼銷售）——五A甲級(jí)寫字樓。對(duì)項(xiàng)目形成強(qiáng)有力的形象支撐，提升項(xiàng)目整體形象商業(yè)定位（持有物業(yè)）——高端中央百貨加地下商鋪。中央百大在徐州影響力大，號(hào)召力強(qiáng)?？杉廴藲?，拔高項(xiàng)目價(jià)值。形象VS回現(xiàn)，孰輕孰重，還是兩者并重怎樣的定位才能突顯形象什么產(chǎn)品才能保證回現(xiàn)酒店功能:拔升形象，提升檔次寫字樓功能:形象為主，回現(xiàn)為輔商業(yè)功能:聚集人氣，部分回現(xiàn)項(xiàng)目組首先通過城市價(jià)值研判、市場機(jī)會(huì)挖掘、客戶需求分析以及案例借鑒定性分析超高層公寓產(chǎn)品的方向9項(xiàng)目方向城市價(jià)值研判市場機(jī)會(huì)挖掘客戶需求分析Soho產(chǎn)品VS城市豪宅公寓發(fā)展方向案例借鑒市場機(jī)會(huì)挖掘：考慮到前期溝通中客戶對(duì)產(chǎn)品存在疑問，項(xiàng)目組重點(diǎn)分析高端項(xiàng)目大平層產(chǎn)品趨勢、客戶承受能力、競爭分析10項(xiàng)目方向超高層項(xiàng)目注意點(diǎn)客戶需求分析：項(xiàng)目組從徐州高端客戶特征、私營企業(yè)數(shù)量、消費(fèi)觀念、典型項(xiàng)目總價(jià)段驗(yàn)證客戶的特征和購買力11項(xiàng)目方向城市輻射力強(qiáng)產(chǎn)業(yè)類高端客戶基數(shù)大高端客戶購買力強(qiáng)關(guān)鍵詞超高層項(xiàng)目注意點(diǎn)案例借鑒：萬達(dá)廣場內(nèi)居住類產(chǎn)品，整體上經(jīng)歷從無到有，從公寓到豪宅的演變過程，SOHO等小面積公寓價(jià)值實(shí)現(xiàn)不高，逐步被擠出，2008年后項(xiàng)目多數(shù)出現(xiàn)了大面積豪宅產(chǎn)品項(xiàng)目方向2008-至今產(chǎn)品系：第一、第二代萬達(dá)居住類產(chǎn)品特點(diǎn)：基本無此類產(chǎn)品代表項(xiàng)目：長沙萬達(dá)、天津萬達(dá)2005-20082002-2005萬達(dá)廣場內(nèi)居住類產(chǎn)品演變過程產(chǎn)品系：第三代萬達(dá)居住類產(chǎn)品特點(diǎn)：多以普通公寓或住宅產(chǎn)品為主代表項(xiàng)目：寧波萬達(dá)、青島萬達(dá)產(chǎn)品系：第三代萬達(dá)居住類產(chǎn)品特點(diǎn)：多以小面積公寓和大面積豪宅相結(jié)合的形式出現(xiàn)，部分項(xiàng)目僅出現(xiàn)豪宅產(chǎn)品代表項(xiàng)目：合肥包河萬達(dá)、大連萬達(dá)中心萬達(dá)廣場內(nèi)公寓類產(chǎn)品，整體上經(jīng)歷了從無到有，從SOHO到豪宅的演變過程，分析其演變過程有利于我們得到清晰的判斷方向。超高層項(xiàng)目注意點(diǎn)通過定性與定量分析，建議本項(xiàng)目做城市豪宅產(chǎn)品以突破市場，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化13項(xiàng)目方向宏觀經(jīng)濟(jì)層面客戶支付能力市場突破利潤最大化房地產(chǎn)市場層面城市豪宅利潤實(shí)現(xiàn)層面客戶需求：針對(duì)客戶對(duì)市調(diào)方法的疑問，項(xiàng)目組首先對(duì)徐州客戶特征和訪談成果進(jìn)行了梳理，用專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和工作量解決疑慮14項(xiàng)目定位通過市場客戶結(jié)構(gòu)，明確主抓客戶群通過細(xì)致的市調(diào)工作建立執(zhí)行信心關(guān)鍵詞超高層項(xiàng)目注意點(diǎn)客戶需求：項(xiàng)目組結(jié)合市調(diào)訪談、風(fēng)尚米蘭和國信上城操盤經(jīng)驗(yàn)，對(duì)高端客戶的行業(yè)屬性進(jìn)行窮舉分析，撰寫徐州高端客戶地圖15項(xiàng)目定位全面分析高端客戶，判斷客戶需求充分利用開發(fā)商和落地團(tuán)隊(duì)資源關(guān)鍵詞16客戶需求：項(xiàng)目組結(jié)合客戶產(chǎn)業(yè)地圖，對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客戶進(jìn)行區(qū)域定位，通過財(cái)富能力、置業(yè)情況、購房動(dòng)機(jī)、功能需求等角度與產(chǎn)品進(jìn)行C-P對(duì)位項(xiàng)目定位建立客戶地圖結(jié)構(gòu)化分析客戶需求導(dǎo)出產(chǎn)品傾向關(guān)鍵詞領(lǐng)先城市借鑒：項(xiàng)目組通過領(lǐng)先城市戶型趨勢的研判，本項(xiàng)目戶型在滿足客戶需求的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)比照發(fā)展乃至成熟階段的特征，需前瞻性適當(dāng)超前市場17項(xiàng)目定位領(lǐng)先城市借鑒：項(xiàng)目組比照領(lǐng)先城市典型項(xiàng)目的啟示——城市核心區(qū)公寓豪宅化趨勢明顯，房均面積有放大趨勢，舒適度是滿足客戶需求的基本條件18項(xiàng)目定位超高層項(xiàng)目注意點(diǎn)豪宅公寓與普通住宅相比，存在其本身的缺陷，與傳統(tǒng)住宅相比，項(xiàng)目組提出打造獨(dú)特的價(jià)值體系實(shí)現(xiàn)競爭超越19項(xiàng)目突破借鑒：徐州顧問部的超高層產(chǎn)品及配套研究的思路超高層項(xiàng)目注意點(diǎn)項(xiàng)目組結(jié)合世聯(lián)豪宅經(jīng)驗(yàn)，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行擬合度分析，歸納出從生活方式入手構(gòu)建城市豪宅價(jià)值體系20項(xiàng)目突破模型借鑒擬合度分析項(xiàng)目KPI在解決形象問題后，項(xiàng)目組結(jié)合工程節(jié)點(diǎn)，對(duì)資金投入強(qiáng)度進(jìn)行模擬分析，研判公寓回現(xiàn)能力對(duì)綜合體開發(fā)的影響，同時(shí)為辦公的租售模式提出邊界條件21經(jīng)濟(jì)測算22宏觀市場背景分析客戶分析項(xiàng)目本體及前提核心問題市場機(jī)會(huì)挖掘發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位下階段的工作安排辦公定位整體技術(shù)思路基于綜合體中其他物業(yè)的既定定位，辦公如何定位才能達(dá)成象征彭城廣場CBD崛起的使命？23五星級(jí)酒店引入國際威培斯品牌，將成為項(xiàng)目價(jià)值標(biāo)簽，提升整個(gè)項(xiàng)目的檔次。城市豪宅：城市私享大宅，定義城市豪宅新標(biāo)準(zhǔn)，徐州富人圈層第一領(lǐng)地，凸顯項(xiàng)目稀缺價(jià)值。高端商業(yè)：高端中央百貨加地下商鋪；中央百大在徐州影響力大，號(hào)召力強(qiáng)；可集聚人氣，拔高項(xiàng)目價(jià)值。本項(xiàng)目產(chǎn)品如何打造以領(lǐng)先市場，樹立標(biāo)桿？項(xiàng)目客戶如何篩選以維護(hù)項(xiàng)目高形象？核心問題243、競爭分析1、市場格局2、目標(biāo)市場分析市場機(jī)會(huì)挖掘市場特征產(chǎn)品分析報(bào)告提綱25分析角度分析結(jié)論分析內(nèi)容工具、模型市場供應(yīng)發(fā)展歷程明確辦公市場發(fā)展歷程辦公區(qū)域、驅(qū)動(dòng)力、產(chǎn)品、客戶演變市場格局市場格局、板塊價(jià)值梯度整體格局及各板塊分析價(jià)值梯度模型明確競爭及本區(qū)域的優(yōu)劣勢各區(qū)域商務(wù)功能對(duì)比項(xiàng)目特征分析市場產(chǎn)品現(xiàn)狀單體體量、標(biāo)準(zhǔn)層面積、凈層高、客梯服務(wù)面積、車位服務(wù)面積、空調(diào)形式、裝修、租售策略問卷、訪談分析項(xiàng)目市場指標(biāo)租金水平、售價(jià)、空置率、物業(yè)管理費(fèi)與停車費(fèi)市調(diào)訪談未來供應(yīng)研判未來競爭盤點(diǎn)在建項(xiàng)目和土地推量，初步確定競爭情況市調(diào)訪談市場需求現(xiàn)實(shí)需求明確現(xiàn)有租戶需求特征租戶行業(yè)、租戶結(jié)構(gòu)（不同等級(jí)寫字樓的客戶）租戶來源地問卷、訪談潛在需求明確租賃客戶需求特征對(duì)選擇辦公物業(yè)考慮因素、對(duì)物業(yè)品質(zhì)的傾向性、交房條件、物管品質(zhì)、商務(wù)配套、租金承受能力、搬遷意愿、對(duì)本項(xiàng)目的傾向性和預(yù)期等問卷、訪談明確購買客戶需求特征購買目的、總價(jià)承受力、面積需求、投資回報(bào)率等，自用需求同上問卷、訪談競爭分析競爭界定項(xiàng)目所面臨的競爭競爭區(qū)域、競爭項(xiàng)目、競爭類別競爭體量項(xiàng)目所面臨的競爭體量待推體量、待租體量競爭項(xiàng)目分析項(xiàng)目所面臨的競爭水平產(chǎn)品信息、客戶特征、項(xiàng)目優(yōu)劣勢項(xiàng)目組結(jié)合執(zhí)行經(jīng)驗(yàn)，后期梳理常規(guī)寫字樓項(xiàng)目的市場分析維度市場機(jī)會(huì)挖掘總結(jié)項(xiàng)目組從市場格局和板塊分析，建立市場的總體認(rèn)知，明確競爭態(tài)勢，重點(diǎn)關(guān)注寫字樓產(chǎn)品的市場指標(biāo)26市場機(jī)會(huì)挖掘項(xiàng)目市場指標(biāo)租金水平售價(jià)空置率物業(yè)管理費(fèi)停車費(fèi)說明：物業(yè)管理費(fèi)需要判斷是否包含空調(diào)使用費(fèi)27市場機(jī)會(huì)挖掘結(jié)合寫字樓產(chǎn)品固有的指標(biāo)構(gòu)成及徐州市場上客戶對(duì)產(chǎn)品的關(guān)注點(diǎn)，建立本項(xiàng)目寫字樓產(chǎn)品KPI硬件配置外立面：裝修裝飾材料內(nèi)部空間構(gòu)成：標(biāo)準(zhǔn)層、空間分割、層高公共空間裝修標(biāo)準(zhǔn):電梯：電梯品牌、電梯數(shù)量、可承載量、分區(qū)空調(diào)：空調(diào)品牌、計(jì)量方式、費(fèi)用車位：車位數(shù)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)所配套：位置、規(guī)模、功能、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)營方式（主要指寫字樓內(nèi)部的公共服務(wù)功能）軟件配置物業(yè)服務(wù)：物業(yè)管理公司、管理服務(wù)種類、費(fèi)用收取智能化系統(tǒng)：智能標(biāo)準(zhǔn)、客戶感知商務(wù)配套：配套類別、密集度（主要指寫字樓外部的公共服務(wù)功能）發(fā)展商品牌：發(fā)展商口碑、客戶感知大堂電梯間過道公共走廊過道本項(xiàng)目產(chǎn)品KPI28市場機(jī)會(huì)挖掘項(xiàng)目組根據(jù)客戶感知和競爭分析，對(duì)產(chǎn)品特征進(jìn)行細(xì)致分析，需關(guān)注寫字樓特有的產(chǎn)品指標(biāo)硬件配置外立面內(nèi)部空間構(gòu)成公共空間裝修標(biāo)準(zhǔn)電梯空調(diào)車位會(huì)所配套軟件配置物業(yè)服務(wù)智能化系統(tǒng)商務(wù)配套發(fā)展商品牌本項(xiàng)目產(chǎn)品KPI層高：客戶感知的是凈高，建筑高度受空調(diào)選型、精裝修等因素影響，無法衡量電梯：需要進(jìn)一步細(xì)化到電梯服務(wù)面積，有利于競爭的點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析空調(diào)：設(shè)計(jì)到后期選型建議，建議對(duì)中央空調(diào)做足功課物業(yè)服務(wù)：對(duì)辦公物業(yè)價(jià)值提升十分明顯29市場機(jī)會(huì)挖掘競爭分析：考慮到項(xiàng)目整體占位和租售模式，重點(diǎn)分析核心商圈銷售型辦公項(xiàng)目的競爭關(guān)系競爭項(xiàng)目確定：根據(jù)本項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境、物業(yè)品質(zhì)、開發(fā)商實(shí)力、推售節(jié)奏等因素，可以進(jìn)一步確定核心競爭項(xiàng)目30市場機(jī)會(huì)挖掘競爭分析：辦公物業(yè)的競爭范圍較廣，需要從區(qū)域、市場、產(chǎn)品等方面界定本項(xiàng)目所面臨競爭，明確競爭區(qū)域、競爭項(xiàng)目、競爭類別競爭項(xiàng)目選擇標(biāo)準(zhǔn)：同一區(qū)域可能與本項(xiàng)目直接競爭的項(xiàng)目，包含現(xiàn)有項(xiàng)目和未來入市項(xiàng)目在市場上有影響力的項(xiàng)目位于與本項(xiàng)目形成競爭關(guān)系的區(qū)域總結(jié)競爭分析：本項(xiàng)目明確蘇寧廣場為直接競爭對(duì)手，項(xiàng)目組從產(chǎn)品的“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”梳理競爭，確定本項(xiàng)目的發(fā)力方向31寫字樓一般為企業(yè)使用工具，一般關(guān)注是否提高企業(yè)效率、提高企業(yè)形象、降低企業(yè)成本三個(gè)基本角度結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品特征，進(jìn)行核心競爭產(chǎn)品的“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”的產(chǎn)品分析指標(biāo)項(xiàng)目項(xiàng)目1項(xiàng)目2項(xiàng)目3單體體量標(biāo)準(zhǔn)層面積層高/凈高客梯服務(wù)面積車位服務(wù)面積租售策略中央空調(diào)物業(yè)管理市場機(jī)會(huì)挖掘32競爭分析：本項(xiàng)目與蘇寧廣場在外部資源和內(nèi)部指標(biāo)類似度極高，需要通過價(jià)值體系的塑造，尋找差異化的競爭策略市場機(jī)會(huì)挖掘反思案例借鑒：項(xiàng)目組從點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的競爭分析思路轉(zhuǎn)變到整體超越競爭層次，根據(jù)綜合體特征、競爭策略確定華潤中心為借鑒案例33市場機(jī)會(huì)挖掘34案例啟示：本項(xiàng)目應(yīng)充分利用高端商業(yè)資源及綜合體優(yōu)勢，迅速成為區(qū)域焦點(diǎn)和統(tǒng)領(lǐng)者，以人性化的功能設(shè)置和軟性服務(wù)，加強(qiáng)客戶細(xì)節(jié)感知，實(shí)現(xiàn)競爭超越市場機(jī)會(huì)挖掘本項(xiàng)目的頂級(jí)購物中心的定位將提供完善的商務(wù)配套服務(wù)提供完善的硬件設(shè)施和人性化的商務(wù)生活關(guān)懷，超越競爭，提高客戶滿意度和建立持續(xù)性運(yùn)營數(shù)據(jù)來源：方案設(shè)計(jì)說明完善的硬件配套人性化的服務(wù)體系項(xiàng)目組曾遇到以下問題，相對(duì)于傳統(tǒng)住宅，辦公如何市調(diào)、客戶如何分類、需求如何界定，C-P如何確定，其中發(fā)現(xiàn)客戶需求最難35客戶需求分析如何市調(diào)：項(xiàng)目市調(diào)、客戶訪談、問卷調(diào)查客戶如何分類：客戶來源地、客戶行業(yè)屬性、企業(yè)規(guī)模需求如何界定：租賃客戶需求特征、購買客戶需求特征通過市場調(diào)研全面了解辦公租賃客戶和購買客戶，為項(xiàng)目客戶定位提供支撐租賃客戶需求特征：對(duì)選擇辦公物業(yè)考慮因素、對(duì)物業(yè)品質(zhì)的傾向性、交房條件、物管品質(zhì)、商務(wù)配套、租金承受能力、搬遷意愿、對(duì)本項(xiàng)目的傾向性和預(yù)期等購買客戶需求特征：購買目的、總價(jià)承受力、面積需求、投資回報(bào)率等，自用需求同上項(xiàng)目組從客戶行業(yè)屬性、承租特征、項(xiàng)目選擇因素、產(chǎn)品傾向性四個(gè)方面進(jìn)行分析36客戶需求分析37在外地企業(yè)及本地大中型企業(yè)中主要分為兩類客群，A類是視野開闊，對(duì)品質(zhì)、服務(wù)有更高的追求，注重細(xì)節(jié)的感知；B類是只注重地段及產(chǎn)品表面的浮華，對(duì)辦公環(huán)境要求不高。A類客戶是我們的目標(biāo)客戶對(duì)寫字樓的篩選B類客戶關(guān)注點(diǎn)注重產(chǎn)品地理位置帶來的便利性、對(duì)辦公環(huán)境要求不高；對(duì)在外立面、大堂等體現(xiàn)面子的外產(chǎn)品品質(zhì)的判斷集中在硬件之上；對(duì)細(xì)節(jié)沒有過多的要求財(cái)富廣場泛亞大廈帝都大廈恒茂國際……A類客戶特征開闊的視野和更高的追求；不僅看重產(chǎn)品硬件本身帶來的產(chǎn)品品質(zhì)，更重視物業(yè)管理等軟性服務(wù)注重辦公環(huán)境的人性化設(shè)置給其帶來的便捷等細(xì)節(jié)體驗(yàn)客戶需求分析38項(xiàng)目組從檔次、形象、租售模式、客戶、產(chǎn)品五個(gè)方面進(jìn)行定位分析，并重點(diǎn)對(duì)產(chǎn)品定位進(jìn)行定位梳理整體定位整體定位3、客戶定位1、檔次、形象定位2、租售模式4、產(chǎn)品定位

公共空間車位電梯空調(diào)會(huì)所硬性配套人本化物管服務(wù)內(nèi)部空間構(gòu)成

外立面智能化系統(tǒng)反思39報(bào)告提綱1項(xiàng)目案例卡及工作背景2項(xiàng)目操作分享3項(xiàng)目服務(wù)心得面向未來，我們?nèi)绾巫龅母?？本?風(fēng)險(xiǎn)型-跨行類型開發(fā)商具有四大典型特征40服務(wù)心得開發(fā)商特征在開發(fā)流程、顧問公司管理等方面經(jīng)驗(yàn)不足，造成溝通信息的及時(shí)性和準(zhǔn)確性貶損嚴(yán)重客戶疑問非常多，而且問題散、超出合同服務(wù)范圍，對(duì)合同和服務(wù)的理解存在差異對(duì)案例敏感、對(duì)宏觀政策趨勢分析較為敏感，有時(shí)會(huì)驗(yàn)證市場數(shù)據(jù)、結(jié)論是否與自己經(jīng)驗(yàn)一致對(duì)母公司依賴度高，決策體系復(fù)雜，對(duì)履約流程影響較大，增加創(chuàng)收節(jié)點(diǎn)的不確定性針對(duì)客戶特征，項(xiàng)目組服務(wù)該項(xiàng)目的四點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)41依托世聯(lián)的專業(yè)優(yōu)勢，從超高層研究、案例分析、政策研究、市場分析等方面解決開發(fā)商的疑慮通過正式匯報(bào)、顧問公