【房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表探析–以HX公司為例8400字（論文）】

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析–以HX公司為例目錄TOC\o"1-2"\h\u引言 4第一章房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析概述 51.1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析概念 51.2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的特點(diǎn) 5第二章房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的重要性及案例分析 52.1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的重要性 52.2房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析指標(biāo) 62.3案例分析 7第三章房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析存在的問題 103.1財(cái)務(wù)報(bào)表中收入數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確 103.2未結(jié)轉(zhuǎn)的費(fèi)用全部計(jì)入當(dāng)期損益 103.3開發(fā)成本忽略了時(shí)間價(jià)值 11第四章房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的對(duì)策建議 114.1預(yù)收賬款的財(cái)務(wù)報(bào)表分析 114.2結(jié)轉(zhuǎn)費(fèi)用的財(cái)務(wù)報(bào)表分析策略 114.3開發(fā)建設(shè)成本的財(cái)務(wù)報(bào)表分析 114.4附表和現(xiàn)金流量表的財(cái)務(wù)報(bào)表分析 12第五章結(jié)論 12致謝 12參考文獻(xiàn) 13

摘要：財(cái)務(wù)報(bào)表分析是將財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為對(duì)投資人、債權(quán)人、企業(yè)管理層等報(bào)表使用相關(guān)者決策有用的相關(guān)信息，為其決策提供依據(jù)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，財(cái)務(wù)報(bào)表分析是投資人、債權(quán)人了解房地產(chǎn)企業(yè)的重要途徑，同時(shí)也是企業(yè)管理層深入解決企業(yè)管理工作的起點(diǎn)。本文通過相關(guān)文獻(xiàn)梳理，基于已有的研究和財(cái)務(wù)報(bào)表分析的相關(guān)內(nèi)容，結(jié)合當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析現(xiàn)狀，探討房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的重要性，對(duì)其財(cái)務(wù)報(bào)表分析指標(biāo)進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹，并通過案例分析，突出財(cái)務(wù)報(bào)表分析對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的重要意義，并進(jìn)一步探討房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析存在的問題，在此基礎(chǔ)上，從預(yù)收賬款、未結(jié)轉(zhuǎn)費(fèi)用及開發(fā)建設(shè)成本方面提出了房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的對(duì)策建議。關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)報(bào)表分析；房地產(chǎn)行業(yè)；重要性引言2017年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。住宅市場(chǎng)調(diào)控逐步“常態(tài)化”，房地產(chǎn)行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)的迫切需求，行業(yè)的兼并重組不斷進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)的兼并重組價(jià)值首先表現(xiàn)在企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表層面，財(cái)務(wù)報(bào)表用一種特殊的形式描述了企業(yè)完整的經(jīng)濟(jì)信息，包括了資產(chǎn)、負(fù)債靜止數(shù)據(jù)及凈利潤、現(xiàn)金流量的期間數(shù)據(jù)。投資人、債權(quán)人等外部機(jī)構(gòu)想要快速了解房地產(chǎn)企業(yè)，最快的途徑就是觀看房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表。同時(shí)財(cái)務(wù)報(bào)表對(duì)于企業(yè)管理層，也同樣有極高的使用價(jià)值，財(cái)務(wù)報(bào)表包含了企業(yè)內(nèi)部管理的價(jià)值信息，如投資方向、成本管理等信息，為治理層、管理層面臨目前的行業(yè)環(huán)境進(jìn)行的戰(zhàn)略決策提供了歷史數(shù)據(jù)和預(yù)測(cè)趨勢(shì)發(fā)展的可能性。因此，投資者、債權(quán)人、企業(yè)管理層對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表如何進(jìn)行有效的分析，分析方法的應(yīng)用，分析結(jié)果的識(shí)別及篩選，以及分析結(jié)果在決策中的使用極其重要。與普通企業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)具有投資回收時(shí)間長(zhǎng)、投資資金數(shù)額巨大、工程項(xiàng)目經(jīng)營周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。簡(jiǎn)單采用指標(biāo)率分析方法、數(shù)據(jù)分析方法，無法準(zhǔn)確評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)情況與運(yùn)營收益情況。如何解決房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的不足，如何提升財(cái)務(wù)報(bào)表分析質(zhì)量，為管理者提供精確的參考信息和數(shù)據(jù)，以降低企業(yè)在未來經(jīng)營活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)制定目標(biāo)規(guī)劃提供科學(xué)指導(dǎo)，是當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門及財(cái)務(wù)工作人員應(yīng)重視的問題。第一章房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析概述1.1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析概念房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析指的是根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營狀況，將其相關(guān)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)制作成財(cái)務(wù)報(bào)表，根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表上的數(shù)據(jù)信息，做出解釋、評(píng)價(jià)、比較、分析和加工，并且得出相應(yīng)的數(shù)據(jù)，根據(jù)賬目數(shù)據(jù)實(shí)施整理、匯總和收集，為企業(yè)管理者調(diào)整經(jīng)營活動(dòng)、制定生產(chǎn)方案、做出投資策略提供信息參考。1.2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的特點(diǎn)房地產(chǎn)的投資具有開發(fā)周期長(zhǎng)、受政策影響大等特點(diǎn)，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，自身的特殊性還是比較明顯的，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一，會(huì)計(jì)核算的周期長(zhǎng)，所涉及的財(cái)務(wù)上報(bào)數(shù)據(jù)比較復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)需要一個(gè)較長(zhǎng)的周期，相對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)核算周期也就比較長(zhǎng)，從項(xiàng)目審批、建設(shè)、銷售、交房、結(jié)算這個(gè)過程的周期通常會(huì)持續(xù)三至四年左右。第二，每個(gè)項(xiàng)目的資金鏈都是比較大的，并且對(duì)資金的需求很大。開發(fā)項(xiàng)目需要投入大量資金，這些資金從征地開始繳納土地出讓金、前期配套設(shè)施到支付各種建設(shè)費(fèi)用，然而，因?yàn)槠滗N售價(jià)格受到供求、政策調(diào)節(jié)、財(cái)務(wù)政策等多種因素的影響，在會(huì)計(jì)報(bào)表中，會(huì)計(jì)利潤對(duì)當(dāng)年企業(yè)應(yīng)收狀況的體現(xiàn)還是有一定的局限性。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，只有在支付了交房費(fèi)用之后，才能結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，并計(jì)算某個(gè)已完成項(xiàng)目的當(dāng)期利潤，然而并不能反映項(xiàng)目的實(shí)際投資收益。第二章房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的重要性及案例分析2.1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的重要性2.1.1財(cái)務(wù)報(bào)表分析可以體現(xiàn)出企業(yè)的經(jīng)營狀況企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)通常體現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)營狀況中的重要信息，對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得出企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表，再與同期同行業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，就可以更加直觀、準(zhǔn)確的反應(yīng)出企業(yè)的經(jīng)營狀況。資產(chǎn)負(fù)債表主要是對(duì)企業(yè)的靜態(tài)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行記錄，同時(shí)反映企業(yè)的靜態(tài)財(cái)務(wù)狀況，現(xiàn)金流量表是對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流動(dòng)狀況的記錄，并反映企業(yè)的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)狀況。通過以上兩份財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)解析，企業(yè)利益相關(guān)者就能夠準(zhǔn)確的掌握企業(yè)的經(jīng)營狀況，對(duì)企業(yè)經(jīng)營進(jìn)行評(píng)價(jià)，同時(shí)判斷企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，進(jìn)而做出正確的經(jīng)營決策。2.1.2財(cái)務(wù)報(bào)表分析為企業(yè)經(jīng)營決策提供依據(jù)由于房地產(chǎn)行業(yè)在我國是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，具有一定的行業(yè)特殊性，國家會(huì)根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要，制定相應(yīng)的政策和財(cái)政政策，因此，房地產(chǎn)行業(yè)受到政策性的影響還是比較明顯的。隨著大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來，房地產(chǎn)企業(yè)管理者可以通過基本的財(cái)務(wù)分析，及時(shí)掌握其財(cái)務(wù)運(yùn)營狀況、年增長(zhǎng)收益比例和成本增長(zhǎng)比例，并根據(jù)報(bào)表分析的結(jié)果，了解項(xiàng)目的盈利能力、項(xiàng)目投資回報(bào)率，為企業(yè)下一步的投資做出風(fēng)險(xiǎn)較低、投資回報(bào)高的投資決策。2.2房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析指標(biāo)2.2.1償債能力指標(biāo)主要包括流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率。流動(dòng)比率該項(xiàng)數(shù)據(jù)主要指的是流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)償還流動(dòng)負(fù)債的能力，并且能夠準(zhǔn)確的掌握企業(yè)的現(xiàn)金流量情況，該指標(biāo)通常認(rèn)為保持在2左右是合理的。速動(dòng)比率主要指的是對(duì)流動(dòng)比率指標(biāo)的更深層次的數(shù)據(jù)，通過去除流動(dòng)資產(chǎn)、預(yù)付賬款、攤銷費(fèi)用、一年內(nèi)到期非流動(dòng)資產(chǎn)和其他流動(dòng)資產(chǎn)等，同時(shí)，進(jìn)一步深化了流動(dòng)比率指標(biāo)，它可以反映速動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債的補(bǔ)償，而流動(dòng)負(fù)債債權(quán)人通常利用這一指標(biāo)來檢驗(yàn)流動(dòng)負(fù)債的安全程度。在實(shí)際工作中，速動(dòng)資產(chǎn)包括應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款。其中，長(zhǎng)賬齡的應(yīng)收款項(xiàng)變現(xiàn)難度也是很大的，應(yīng)適當(dāng)關(guān)注。資產(chǎn)負(fù)債率是房地產(chǎn)企業(yè)全部資產(chǎn)變現(xiàn)對(duì)全部負(fù)債的補(bǔ)償。根據(jù)2019年上市公司年報(bào)數(shù)據(jù)分析可知，在房地產(chǎn)企業(yè)中，資產(chǎn)負(fù)債率是一個(gè)非常重要的數(shù)據(jù)，大多數(shù)企業(yè)都會(huì)達(dá)到80%，然而，由于房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債包括預(yù)收賬款房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收款實(shí)際上是針對(duì)購房者預(yù)收的房款、按揭貸款和訂金。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，提前收取的預(yù)收帳款并不屬于負(fù)債。舉例來說，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司向港交所遞交的招股說明書顯示，資產(chǎn)負(fù)債表比率是以總資產(chǎn)（扣除客戶墊款后）除以總資產(chǎn)，再乘以100%計(jì)算（招股說明書P377）。在計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率時(shí)，從負(fù)債總額中扣除預(yù)收款，從房屋估計(jì)總成本（預(yù)算成本）中扣除資產(chǎn)開發(fā)成本。然而，實(shí)際估算的住房總成本是非常復(fù)雜的，建議房屋預(yù)計(jì)成本以預(yù)收房款減增值稅減房屋毛利、三項(xiàng)費(fèi)用后的余額計(jì)算。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，重新計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)反映房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況比較客觀。產(chǎn)權(quán)比率則是在資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)又深化一步，主要是讓債權(quán)人了解股東出資對(duì)債務(wù)的保障程度，有利于了解股東對(duì)債務(wù)的補(bǔ)償。2.2.2獲利能力指標(biāo)獲利能力指標(biāo)主要包括毛利率、銷售凈利率、凈資產(chǎn)收益率。毛利率在房地產(chǎn)行業(yè)來看，主要指的是該項(xiàng)目通過規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工建造，所得的一部分價(jià)值，該部分就是開發(fā)產(chǎn)品的溢價(jià)。銷售凈利率主要指的是銷售收入中的凈利潤部分，該部分主要包括房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷售價(jià)格、成本的控制能力、期間費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）的控制能力。凈資產(chǎn)收益率主要反映了房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)對(duì)凈利潤的貢獻(xiàn)能力，根據(jù)其凈資產(chǎn)收益率對(duì)自有資本獲得凈收益的能力。獲利能力指標(biāo)的高低，則體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的強(qiáng)弱及成本費(fèi)用控制的嚴(yán)格與否。2.3案例分析本文以HX公司公開發(fā)布的2017-2019年度財(cái)務(wù)報(bào)告為例，對(duì)該公司的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，主要是對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表中的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，并得出分析結(jié)果。2.3.1資產(chǎn)負(fù)債表分析（1）資產(chǎn)負(fù)債總體分析對(duì)于HX公司來說，在2017年到2019年，該公司的總資產(chǎn)已經(jīng)由3759.20億元增長(zhǎng)到4578.12億元，資產(chǎn)總額增長(zhǎng)229.81%，年均增長(zhǎng)約76.67%，這種增長(zhǎng)速度在上市公司來說，已經(jīng)是非?？斓模簿褪钦f，HX公司2017年至2019年一直處于高速擴(kuò)張期。HX公司負(fù)債總額由2017年初的965.68億元增長(zhǎng)到2019年年末3,048.32億元，負(fù)債總額增長(zhǎng)215.67%，年均增長(zhǎng)71.89%，負(fù)債的增長(zhǎng)幅度，資產(chǎn)的增長(zhǎng)幅度非常接近。這也就反映出HX公司資產(chǎn)的高速擴(kuò)張主要靠負(fù)債的同步擴(kuò)張完成的。（2）償債能力分析表1HX公司償債能力指標(biāo)項(xiàng)目201920182017流動(dòng)比率1.531.401.35速動(dòng)比率0.320.290.32資產(chǎn)負(fù)債率0.810.850.85產(chǎn)權(quán)負(fù)債率4.295.575.58資料來源：HX公司2017-2019年度公開發(fā)布的年度報(bào)告。在最近三年，HX公司的流動(dòng)比率波動(dòng)還是比較小，沒有產(chǎn)生較大的波動(dòng)，但相比較于行業(yè)公認(rèn)的流動(dòng)比率，還是低于其下限2，近三年速動(dòng)比率與流動(dòng)比率情況基本上是相同的，其波動(dòng)都比較小，然而，也是低于速動(dòng)比率公認(rèn)的下限1。HX公司近三年保持高負(fù)債，資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)負(fù)債率與行業(yè)值相近。（3）從增長(zhǎng)的結(jié)構(gòu)分析根據(jù)資產(chǎn)增長(zhǎng)的構(gòu)成來進(jìn)行分析可知，在HX公司內(nèi)，相比較其2017年，在2019年資產(chǎn)總額增長(zhǎng)2,619.01億，其中存貨增長(zhǎng)1,514.78億，存貨增長(zhǎng)額占總增長(zhǎng)額57.84%，年平均增長(zhǎng)率19.28%，資產(chǎn)總額增長(zhǎng)的主要原因是企業(yè)有大量的存貨。將其存貨的增長(zhǎng)額進(jìn)行細(xì)化，可知存貨-開發(fā)成本增長(zhǎng)850.29億，開發(fā)成本增長(zhǎng)額占存貨總增長(zhǎng)額58.97%。如果進(jìn)一步明細(xì)劃分，開發(fā)成本中土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)為343.59億元，土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)額占開發(fā)成本增長(zhǎng)的40.41%，所以，土地儲(chǔ)備的增長(zhǎng)對(duì)于開發(fā)成本有決定性作用。負(fù)債增長(zhǎng)的構(gòu)成：對(duì)HX公司負(fù)債總額進(jìn)行了調(diào)查統(tǒng)計(jì)可知，在2017年初是965.68億元，2019年年末就已經(jīng)增長(zhǎng)到3,048.32億元，其中預(yù)收賬款增長(zhǎng)884.97億，預(yù)收賬款增長(zhǎng)額占總增長(zhǎng)額42.49%，長(zhǎng)期借款增長(zhǎng)275.85億元，長(zhǎng)期借款增長(zhǎng)額占總增長(zhǎng)額13.25%，應(yīng)付債券增長(zhǎng)389.67億元，應(yīng)付債券增長(zhǎng)額占總增長(zhǎng)額18.71%。根據(jù)分析以上資產(chǎn)負(fù)債表可知，HX公司資產(chǎn)在最近幾年呈現(xiàn)出了高速增長(zhǎng)，主要是依靠預(yù)收賬款、長(zhǎng)期借款、應(yīng)付債券三種融資方式的增量對(duì)公司資金的支撐。在2019年以后HX公司仍需要融資來支撐資產(chǎn)增長(zhǎng)，解決融資增量問題已經(jīng)迫在眉睫。2.3.2利潤表分析（1）總體分析在2017年度至2019年度期間，HX公司由于其公司項(xiàng)目不斷的增加，其收入呈快速增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)，特別是2018年度營業(yè)收入較2017年度營業(yè)收入增長(zhǎng)40.40%，是三年中增量最大的一年；2018年度營業(yè)成本較2017年度營業(yè)成本增長(zhǎng)43.59%，2019年度營業(yè)成本由于企業(yè)受到相關(guān)政策的影響，其收入下降；凈利潤近三年隨著收入的快速增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，2018年凈利潤較2017年凈利潤增長(zhǎng)了23.68%，2019年凈利潤較2018年凈利潤增長(zhǎng)42.79%。（2）盈利能力分析從2017-2019年度公開發(fā)布的年度報(bào)告可以看出，對(duì)于HX公司來說，其在2017年度-2019年度毛利率保持快速增長(zhǎng)，與此同時(shí)，凈利潤率卻沒有同步快速上漲，因受到政策的影響，公司收益趨于平穩(wěn)，只能保持與往年基本持平，其主要原因是2019年度管理費(fèi)用率、稅負(fù)率上升極快，抵消了2019年度毛利率的快速增長(zhǎng)。（3）主營業(yè)務(wù)收入明細(xì)分析對(duì)于HX公司2019年主營業(yè)務(wù)收入的明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行分析可知，該公司雖然是一個(gè)綜合性的公司，但是其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)收入比重最高，達(dá)到總收入的48.51%，該業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)展成為該公司主營業(yè)務(wù)，然而，該項(xiàng)業(yè)務(wù)毛利率僅為22.27%，從數(shù)據(jù)上看，與排名第二的服務(wù)業(yè)務(wù)還有一段距離的，該項(xiàng)業(yè)務(wù)的毛利率高達(dá)92.25%。根據(jù)其利潤表的綜合分析可知，HX公司要想讓公司得到高效可持續(xù)的發(fā)展，必須要調(diào)整公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，加大對(duì)高利潤率的產(chǎn)業(yè)發(fā)展的投入，擴(kuò)大服務(wù)行業(yè)規(guī)模，減少低利潤率在該公司所占的比例，從而提高公司整體利潤。2.2.3現(xiàn)金流量表分析通過分析HX公司2017-2019年度現(xiàn)金流量表的數(shù)據(jù)可知，HX公司在經(jīng)營過程中出現(xiàn)了現(xiàn)金流量不足的問題，這是需要盡快解決的。在2018年度投資現(xiàn)金凈流量出現(xiàn)負(fù)值，為-250.62億元，由于公司在投資方面沒有做好預(yù)算，突然增加的投資使企業(yè)只能用負(fù)債來支撐，對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)來說，是極其危險(xiǎn)的；2019年經(jīng)營現(xiàn)金凈流量出現(xiàn)-162.28億，HX公司為了解決當(dāng)前的資金困難問題，不斷的加大負(fù)債融資量，對(duì)于企業(yè)來說形式非常嚴(yán)峻，整個(gè)資金鏈也是非常的緊張。根據(jù)現(xiàn)金流量表的分析可知，HX公司必須扭轉(zhuǎn)經(jīng)營現(xiàn)金流負(fù)值、投資現(xiàn)金流負(fù)值的問題，同時(shí)爭(zhēng)取繼續(xù)增加籌資現(xiàn)金流。2.2.4獲利能力的綜合分析表2HX公司獲利能力指標(biāo)項(xiàng)目201920182017銷售凈利率14.77%11.46%13.01%速動(dòng)比率19.06%25.72%27.13%資產(chǎn)負(fù)債率573.76%657.42%656.78%產(chǎn)權(quán)負(fù)債率16.15%19.38%23.18%資料來源：HX公司2017-2019年度公開發(fā)布的年度報(bào)告。根據(jù)上表可知，在2017-2019年三年間HX公司凈資產(chǎn)利潤率呈勻速下降的趨勢(shì)。對(duì)于公司的凈資產(chǎn)收益率來說，是表現(xiàn)公司贏利能力和股東權(quán)益回報(bào)水平的核心指標(biāo)，并且對(duì)公司經(jīng)營有指導(dǎo)意義。以下采用杜邦分析法對(duì)影響凈資產(chǎn)利潤率的幾項(xiàng)因素進(jìn)行分析，由此來找到凈資產(chǎn)利潤率下降的原因。根據(jù)杜邦分析法，影響凈資產(chǎn)利潤率最主要的原因包括以下三個(gè)因素：銷售報(bào)酬率，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)。（1）2018年凈資產(chǎn)收益率下降是受到很多因素的影響，主要因素有以下幾種：相比較于2017年，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率出現(xiàn)了下降，沒有發(fā)生改變的就是權(quán)益乘數(shù)，所以，在2018年資產(chǎn)收益率出現(xiàn)下降的因素主要是銷售凈利率的下降、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的下降，其原因是由2018年成本費(fèi)用的上升及資產(chǎn)周轉(zhuǎn)變緩導(dǎo)致的。（2）對(duì)2019年凈資產(chǎn)收益率持續(xù)下降的原因進(jìn)行分析可知：相比較于2018年，2019年的銷售凈利率出現(xiàn)了明顯的上升，所以，在這種情況下，銷售凈利率對(duì)凈資產(chǎn)收益率繼續(xù)下降是起到了阻礙作用；在資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率方面和權(quán)益乘數(shù)方面，2018年和2019年度都出現(xiàn)了下降，所以，2019年凈資產(chǎn)收益率下降的主要因素是資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)同時(shí)下降，這兩項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)對(duì)于資產(chǎn)收益率影響還是比較大的，究其原因，2019年該公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)持續(xù)性變緩，相應(yīng)的財(cái)務(wù)杠桿不斷的加大。對(duì)HX公司凈資產(chǎn)利潤率的影響因素來進(jìn)行分析可知，當(dāng)前該公司急需解決的問題就是要提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，同時(shí)降低權(quán)益乘數(shù)。由于國家采用宏觀調(diào)控的措施，政府相繼出現(xiàn)了一系列的措施，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響還是比較大的，大幅度的提高房地產(chǎn)公司的收入存在一定的難度，因此，必須要從公司的內(nèi)部入手，降低總資產(chǎn)、總負(fù)債無疑是提高凈資產(chǎn)收益率的最好的方法。第三章房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析存在的問題3.1財(cái)務(wù)報(bào)表中收入數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確由于房地產(chǎn)企業(yè)的工程項(xiàng)目投資回收時(shí)間長(zhǎng)、投資資金數(shù)額巨大、工程項(xiàng)目經(jīng)營周期長(zhǎng)，并且每個(gè)環(huán)節(jié)的資金都是比較大的，其中關(guān)于商品房交付、房屋預(yù)售、建設(shè)、開發(fā)等諸多環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)之間聯(lián)系都是非常緊密的，在建設(shè)中還包括：決算、測(cè)繪、驗(yàn)收、竣工、工程發(fā)包、預(yù)測(cè)、設(shè)計(jì)、立項(xiàng)、前期開發(fā)等施工作業(yè)內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房屋所得的款項(xiàng)，在財(cái)務(wù)報(bào)表中都是先寫進(jìn)預(yù)收賬目中，直到房產(chǎn)交付轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，售房的整個(gè)流程已經(jīng)完成的時(shí)候，預(yù)收賬目才正式被統(tǒng)計(jì)為收入款項(xiàng)。房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅、城市建設(shè)教育附加費(fèi)和預(yù)繳增值稅，都是需要進(jìn)行繳納的，同時(shí)，也必須在房產(chǎn)正式交付后、預(yù)收賬款正式被統(tǒng)計(jì)為收入款項(xiàng)時(shí)，才計(jì)算和繳納相應(yīng)稅金。只有在基本的準(zhǔn)則得到實(shí)行以后，又同時(shí)滿足產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移交付的收入確認(rèn)條件，才可以將預(yù)收房款轉(zhuǎn)為企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入，與此同時(shí)，根據(jù)收入金額結(jié)轉(zhuǎn)至主營業(yè)務(wù)稅金及附加。該組財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)主要是體現(xiàn)在損益表中，所以，當(dāng)期報(bào)表確認(rèn)收入的結(jié)果往往與實(shí)際收到房款的情況還存有一定的區(qū)別的，收入與實(shí)際情況也存在相應(yīng)的誤差。預(yù)收款在報(bào)表中體現(xiàn)為企業(yè)大量的負(fù)債，預(yù)繳稅金則表現(xiàn)為企業(yè)虛的資產(chǎn)，利潤數(shù)據(jù)就不能反映企業(yè)創(chuàng)造的真實(shí)價(jià)值。3.2未結(jié)轉(zhuǎn)的費(fèi)用全部計(jì)入當(dāng)期損益關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用，主要包括三種基本的費(fèi)用，管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。該費(fèi)用主要是根據(jù)商品房的銷售過程來制定的，從建設(shè)一直到竣工，最后完成支付。期間費(fèi)用不管商品房是否已完成，都會(huì)計(jì)入當(dāng)期損益，即損益表中沒有收入，只有期間費(fèi)用，并且這種費(fèi)用主要體現(xiàn)為損失。即使預(yù)付款再多，都不會(huì)證明企業(yè)處于盈利狀態(tài)，賬面上只顯示虧損。成本、費(fèi)用和收入的比例明顯不匹配，從而導(dǎo)致企業(yè)利潤指標(biāo)不準(zhǔn)確。3.3開發(fā)成本忽略了時(shí)間價(jià)值房地產(chǎn)企業(yè)要想企業(yè)實(shí)現(xiàn)良性的可持續(xù)發(fā)展，在經(jīng)營過程中，通常是會(huì)儲(chǔ)備大量的土地，并用購房實(shí)際成本進(jìn)行核算。然而，市場(chǎng)是會(huì)發(fā)生一定的變化的，主要就是供求關(guān)系導(dǎo)致價(jià)格發(fā)生變化，土地價(jià)值發(fā)生變化，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響也是很大的，因?yàn)閷?shí)際成本不包括時(shí)間價(jià)值，在這個(gè)市場(chǎng)變化的階段，土地增值收益也沒有包含在內(nèi)。資產(chǎn)價(jià)值的不準(zhǔn)確，也就直接導(dǎo)致土地成本的不實(shí)，對(duì)于開發(fā)成本來說也會(huì)受到一定的影響。因此，反映在資產(chǎn)負(fù)債表上的資產(chǎn)也就存在嚴(yán)重錯(cuò)報(bào)現(xiàn)象。此外，由于受到施工期、竣工期、最終結(jié)算期、審計(jì)等影響，在開發(fā)過程中支付給施工單位的工程款也應(yīng)當(dāng)支付給施工單位。支付時(shí)間跨度大，有時(shí)要經(jīng)過幾個(gè)會(huì)計(jì)年度才能完成，因而不能及時(shí)進(jìn)行成本核算，結(jié)轉(zhuǎn)成本，也會(huì)造成成本數(shù)據(jù)失實(shí)。第四章房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的對(duì)策建議4.1預(yù)收賬款的財(cái)務(wù)報(bào)表分析財(cái)務(wù)管理人員還需從本企業(yè)的實(shí)際情況出發(fā)，判斷預(yù)收賬款的性質(zhì)。購房者支付了大部分購房款項(xiàng)或者支付了房屋首付款后，約定采用貸款按揭的方式，對(duì)房屋的購房款進(jìn)行支付，之后再將剩余購房款項(xiàng)完成支付；此時(shí)，雖然商品房的所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)讓，其房屋的所有人沒有將房款支付完成，但也不必等到全部貸款還清后才計(jì)算收入。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將首付款項(xiàng)和購房款項(xiàng)列為經(jīng)營收益進(jìn)行計(jì)算，預(yù)先計(jì)算應(yīng)收賬款的其他費(fèi)用和應(yīng)納稅額。將財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析以后可知，財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)明確預(yù)付款的性質(zhì)和類別，按照足額支付、簽約合同、已付首付、已付定金等類別進(jìn)行分類，并填寫具體說明，為綜合評(píng)價(jià)、判斷房地產(chǎn)企業(yè)的利潤收入、經(jīng)營狀況提供參考。4.2結(jié)轉(zhuǎn)費(fèi)用的財(cái)務(wù)報(bào)表分析策略對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，不能在正常經(jīng)營活動(dòng)中結(jié)轉(zhuǎn)的費(fèi)用，是無法進(jìn)行核算的，如按照項(xiàng)目完工時(shí)間表，則根據(jù)收入比例提取，然后再將其進(jìn)行核算。對(duì)于已建成和尚未建成的住房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)合理調(diào)整分配，將住房項(xiàng)目的成本和當(dāng)期費(fèi)用結(jié)轉(zhuǎn)，而不是計(jì)算損益。4.3開發(fā)建設(shè)成本的財(cái)務(wù)報(bào)表分析房地產(chǎn)公司在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成本核算的時(shí)候，會(huì)聘請(qǐng)具有專業(yè)資格的公司對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，這樣才能真實(shí)的核算出建設(shè)成本。對(duì)于已經(jīng)購買建設(shè)用地使用權(quán)但尚未建成或者開發(fā)的建設(shè)用地，應(yīng)與其周圍同類型建設(shè)用地的價(jià)值相比較，建設(shè)用地的評(píng)估價(jià)值大于購買成本的，超過購買成本的土地的增值可以列為資本公積的增值。尚未達(dá)到付款節(jié)點(diǎn)的建設(shè)項(xiàng)目和應(yīng)當(dāng)核算但尚未實(shí)際核算的建設(shè)項(xiàng)目，可以依據(jù)成本收入配比核算原則，參考建筑工程的實(shí)際施工進(jìn)度，按照估算價(jià)格或者合同價(jià)格計(jì)算費(fèi)用成本。4.4附表和現(xiàn)金流量表的財(cái)務(wù)報(bào)表分析房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際收入的先進(jìn)數(shù)額編制的現(xiàn)金流量表與資產(chǎn)損益表、資產(chǎn)負(fù)債表的編制方法不同，其主要的特點(diǎn)是具有客觀性、賬目進(jìn)出頻繁、交易金額高、會(huì)計(jì)周期長(zhǎng)、投入成本高。對(duì)于核算預(yù)收賬款的時(shí)候，要從公司的實(shí)際情況出發(fā)，不斷的調(diào)整資產(chǎn)損益表；在附表中將具體的信息進(jìn)行備注，詳細(xì)說明房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況、收益損失情況。建立房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的開發(fā)成本分析附表，對(duì)施工成本費(fèi)用、建設(shè)用地成本進(jìn)行說明，估算房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)用地價(jià)值、建設(shè)用地儲(chǔ)備量，分析、評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展機(jī)遇和面臨的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和供需變化形成