南寧市高檔商務(wù)寫字樓全程策劃報告

1.因素分析及市場發(fā)展預(yù)測1.1.南寧市房地產(chǎn)市場總體現(xiàn)狀分析1.1.1.南寧市房地產(chǎn)快速增長，供銷兩旺數(shù)據(jù)顯示：近年來南寧市房地產(chǎn)健康、快速發(fā)展，具體表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)投資額、銷售全市房地產(chǎn)開發(fā)投資66.04億元，增長67.27%，銷售額達94.53億元，增長118.47%,銷售面積341.57萬平方米，增長77.72％。房價大幅度上漲，全年商品房均價達2768元/平方米，上漲22.91％。（資料來源于南寧市統(tǒng)計局）年全年成交總量7500套左右，成交面積近70萬平方米。2004年全年房屋施工面積2130.83萬平方米，同比增加32.67％，其中住宅1445.16萬平方米，同比增長29.09％，全市房屋竣工面積1052.08萬平方米，同比增長33.38%,其中住宅836.31萬平方米，同比增長30.65％。全年房屋施工面積是竣工面積的2.03倍，但住宅的施工面積是竣工面積的1.73倍，說明房屋的供給是充分的，但住宅以外的物業(yè)供應(yīng)量相對增加較多。（以上資料來源于南寧市房產(chǎn)局）1.1.2.市場發(fā)展前景預(yù)測定”、“銷售穩(wěn)定”的階段（如廣州，在98-99年到達頂峰后，樓價5年來穩(wěn)中微降，而同期每年廣州經(jīng)濟增長達13～15%）。1.2.南寧市商務(wù)辦公物業(yè)市場分析1.2.1.南寧商務(wù)辦公物業(yè)市場外部經(jīng)濟環(huán)境分析辦公樓物業(yè)的興起主要是由第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動起來的，辦公樓物業(yè)市場要來自于對外經(jīng)濟和第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動發(fā)展。因此，城市整體經(jīng)濟狀況和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度將對辦公樓物業(yè)起到?jīng)Q定作用。勢。2004年，全市實現(xiàn)國民生產(chǎn)總值588.86億元，同比去年增長13.2%，第三產(chǎn)業(yè)增長速度最快，達265.263億元，同比增長11.60%。其中，實際到位內(nèi)資106.04億元，同比增加58.55億元，增長123.29%；外商投資合同外資額達28047萬美元，增長15.77%；全市直接利用外資7768萬美元；期末實有三資企業(yè)597個，同比增長9.34%，其中建成投資三資企業(yè)385個，同比增長10.32%。數(shù)據(jù)表明，南寧國民經(jīng)濟和社會發(fā)展都正處在經(jīng)濟發(fā)揮周期的上升期，經(jīng)濟指數(shù)反映各行各業(yè)都有持續(xù)穩(wěn)步的增長，特別是第三產(chǎn)業(yè)，增長迅速。經(jīng)濟的穩(wěn)定增長是辦公樓物特別是高檔寫字樓市場帶來了千載難逢的發(fā)展機遇。1.2.2.房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境分析房地產(chǎn)總體市場是商務(wù)辦公物業(yè)市場生存發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)市場發(fā)展的不同階段，決定了寫字樓市場的起落。2000年以后，南寧市房地產(chǎn)業(yè)進入第二個上升期，發(fā)展迅速且穩(wěn)定增長。歷年投資額、商品房實際銷售面積大幅度增長，南寧房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入高速的發(fā)展期。這為寫字樓物業(yè)的發(fā)展提供了有利的基礎(chǔ)。但南寧市具備一定規(guī)模的公司、企業(yè)少，受經(jīng)濟波動影響大，抗風(fēng)險能力較差，不利于商務(wù)辦公物業(yè)市場的穩(wěn)定。1.2.3.商務(wù)辦公物業(yè)市場現(xiàn)狀分析1.2.3.1.分布情況寫字樓一般集中在城市的CBD地帶，擁有便捷的交通和顯赫的地理位置、現(xiàn)代感強的建筑外立面、智能化辦公配備、完善的服務(wù)設(shè)施、豪華氣派的大堂、娛樂休閑設(shè)施一應(yīng)俱全，是有實力的大企業(yè)、大財團迫切需要與自身實力、形象相匹配的辦公場所。南寧市早期的寫字樓主要集中于民族大道沿線，從民族大道靠邕江地段到南湖橋頭，如氣象大廈、新興大廈、泰安大廈等。如今，已延伸到了會展中心附近、瑯東CBD及其輻射區(qū)，如廣西投資大廈、廣西發(fā)展大廈、新城國際、亞航財富中心、佳和大廈、文德大廈、金湖大廈、世紀商都、太平洋世紀廣場、東方曼哈頓、地王國際商會中心、航洋國際城、中鼎?萬象空間等等。該區(qū)域所呈現(xiàn)的市場共性表現(xiàn)為：中小型企業(yè)比較多、商務(wù)經(jīng)濟發(fā)達、寫字樓租金價格又不至造成太大租金壓力的場所。1.2.3.2.供需求分析市場供給情況分析1.52％。批準預(yù)售面積為16.68萬平方米，合同登記備案面積為4.38萬平方米，實際成交金額約為1.44億元，平均價格為3277元/平方米。會大幅度增長，市場激烈競爭將有所增加。南寧市在售或待售寫字樓樓盤一覽表在售航洋國際城民族大道4500－5000160000太平洋世紀廣場金浦路350037000東方曼哈頓金湖廣場4200－450032398地王國際商會中心金湖廣場4500150000（總建面積）圣展獨立公社金湖廣場旁45004300新朝陽朝陽路430018973世紀商都金浦路385023519已售嘉和?南湖之都民族大道3500亞航財富中心金湖廣場—20000佳和大廈金湖廣場—16000新城國際發(fā)展大廈對面—40000華星時代廣場七星路與新民路交叉—45703文德大廈金湖廣場南面—8980金湖大廈匯春路—7198皓月大廈東葛路延長線—6837凱豐大廈東葛路—3487迷你居?xùn)|葛路—2800兩河流域民族大道與古城路交叉—8190陽光100城市廣場民族大道3800200000（含商業(yè)）合計931853超50萬平方米（含地王國際商會中心的15萬平方米）。據(jù)預(yù)測分析，鳳嶺區(qū)域特別是會展中心沿快速環(huán)道兩旁還有四、五個純寫字樓在等待上馬。市場供應(yīng)量比去年大幅度增長，需要一段消化時期。南寧市供應(yīng)量最大的純寫字樓物業(yè)為航洋國際城和心為58層的超高建筑，總建筑面積達到15萬平方米，航洋國際城總建筑面積為40萬平方米，其中酒店、商務(wù)公寓及寫字樓面積為16萬平方米市場需求預(yù)測隨著南博會每年在南寧的舉辦，大量區(qū)外、境外企業(yè)、辦公機構(gòu)將會進駐南寧，由此大大增加南寧寫字樓、酒店賓館等物業(yè)的需求空間，供應(yīng)量與消化量將呈快速上升趨勢。據(jù)預(yù)測，商務(wù)辦公的租賃市場每年將增加50000平方米。目前南寧市會展經(jīng)濟初步效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，多數(shù)寫字樓或商務(wù)公寓銷售行情看漲，價格不斷上揚，投資市場前景廣闊。但“會展效應(yīng)”的真正發(fā)揮還需相當一段時間，一定時期內(nèi)南寧辦公物業(yè)將很有可能出現(xiàn)供大于求的局面，激烈競爭不可避免。1.2.3.3.南寧市辦公物業(yè)未來發(fā)展形態(tài)分析目前南寧市的辦公物業(yè)主要有兩種形式組成。但根據(jù)南寧市工商局部門的統(tǒng)計數(shù)字表明，注冊在南寧市內(nèi)的企業(yè)，超過30%的注冊地址在住宅區(qū)內(nèi)，尤其是一些正在創(chuàng)業(yè)的與商務(wù)公寓相比，純寫字樓具有商務(wù)公寓無法企及的優(yōu)越性：地段好、配套齊全、分布集中，容易形成良好的辦公氛圍，內(nèi)部設(shè)計人性化、辦公環(huán)境的純粹性。純寫字樓層高一般都在3.3米以上，大開間設(shè)計，入住企業(yè)可以隨意分割，視野開闊，通風(fēng)采光。配置中央空調(diào)，擁有寬闊的公共空間、充足的停車位，是人性化的智能商務(wù)空間。辦公成本低的特點，適合南寧市的大部分中小型企業(yè)，這些足以成為商務(wù)公寓占領(lǐng)辦公物業(yè)市場的“殺手锏”，使得商務(wù)公寓較為走俏，甚至成為南寧商務(wù)辦公樓房產(chǎn)的開發(fā)從一定程度上說，商業(yè)公寓的出現(xiàn)確實為中小企業(yè)的發(fā)展起到了推動作用，然而也存在1、商務(wù)能力差。按照住宅規(guī)范設(shè)計的商務(wù)公寓在通訊、網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理、公共交通、停車消防等都很難完全滿足辦公人員的要求。2、空間缺乏彈性。大多數(shù)商務(wù)公寓在格局上變化的余地不大，因此，公司的布局要受3、“商”和“住”的矛盾。“商”和“住”的矛盾是很明顯的，無論是建筑本身、物業(yè)管理還是使用習(xí)慣上都存在根本沖突，進駐的公司多了，居住的人自然會減少，會逐漸變成一個實質(zhì)性的辦公樓，相反，住的人多了，所形成的居住氛圍會抵觸辦公者的進4、政策上違規(guī)。目前商務(wù)公寓的土地用途普遍被列為“住宅”，這是因為“住宅”相比較“寫字樓”來說，在土地出讓金、貸款政策、用水用電甚至后期銷售上都占很大的隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，市場需要的是純寫字樓，而非商務(wù)式辦公樓，更不是住宅樓充當辦公樓的角色。商務(wù)公寓和寫字樓的界限將逐漸清晰，純粹的寫字樓將逐漸替代商務(wù)公寓走俏，但這一過程需要較長的一段時間。1.3.商業(yè)物業(yè)分析交金額約16.8億元，成交均價約為10房地產(chǎn)市場銷售額的15～16％，商業(yè)銷售面積為房地產(chǎn)銷售面積的6～7％?，F(xiàn)在國際通行的標準是一個中等城市的商業(yè)面積每人達到1平方米達到相對飽和。南寧市2004年商業(yè)物業(yè)實現(xiàn)銷售額為16.86億元，占全市房地產(chǎn)小數(shù)總額的15.65%,符合行業(yè)規(guī)律。按照城市商業(yè)物業(yè)與居住物業(yè)價格比為2.5的概率來計算，商業(yè)物業(yè)價方米，遠遠高于行業(yè)規(guī)律價格。據(jù)有關(guān)部門的數(shù)據(jù)，到2005年底，南寧市商業(yè)市場建筑面積將達到540多萬平方米，平均人均擁有面積高達3.5平方米以上。可見，目前南寧市商業(yè)物業(yè)嚴重的供大于求，供應(yīng)量已超出城市發(fā)展規(guī)模。商業(yè)的支撐主要是依賴于城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和城市居民消費實力。中國－東盟博覽會落戶南建筑業(yè)等均會得到直接的體現(xiàn)，但它不可能改變南寧市商業(yè)地產(chǎn)競爭態(tài)勢的實質(zhì)，更加商業(yè)地產(chǎn)支撐較弱，現(xiàn)有的商業(yè)面積大大超出了寧市商業(yè)物業(yè)在競爭到一定程度將會進入一個冰河時期。從區(qū)域發(fā)展看，金湖商業(yè)圈極潛藏著極大的商機，但產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，概念特多，造夢炫目。為了促進銷售，開發(fā)商一般和業(yè)主簽訂了3－10年的返租協(xié)議，可是從我國其他城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況來看，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的承諾兌現(xiàn)問題的糾紛日益增多。預(yù)2.項目定位及開發(fā)主題2.1.命名建議命名依據(jù)：1、以開發(fā)公司的名稱命名，能起到延續(xù)、強化品牌的效果；2、“天立”，有“頂天立地”的寓意，體現(xiàn)出與眾不同、“鶴立雞群”的氣魄，現(xiàn)代感強，品位不凡。2.2.項目總體定位天立大廈————會展中心旁精品商務(wù)公寓——會展商務(wù)核心，財富精英領(lǐng)地——地段創(chuàng)造價值，選擇決定成功——會展商圈“頭等艙”，宜商宜居宜投資——DIY新銳商務(wù)空間——會展商圈財富礦脈（1）核心開發(fā)理念——會展商圈核心宜商宜居宜投資的精品商務(wù)公寓；——借助國際會展中心及周邊配套，共享形象平臺、功能平臺、文化平臺及客戶平臺?！粋€自然、健康、休閑的商務(wù)環(huán)境（2）定位依據(jù)——本項目承瑯東（中央商務(wù)區(qū)），接鳳嶺（中央居住區(qū)），緊鄰國際會展中心，處于會展商圈的核心位置，形成項目不可復(fù)制的核心競爭力。物業(yè)將最為炙手可熱。——宜商宜居宜投資的綜合性物業(yè)具有很大的市場需求，目前區(qū)域市場空缺這類產(chǎn)品。2.3.項目潛在租售客戶來源投資型買家：看重優(yōu)越的地段及物業(yè)不斷上漲的升值潛力D國內(nèi)、D南寧中小型企業(yè)：具有一定與實力，較為重視企業(yè)品牌與形象，選擇較好的區(qū)域國外駐D南寧企業(yè)：與南寧有緊密業(yè)務(wù)往來、參加南博會的境外企業(yè)，滿足一年一度南博2.4.產(chǎn)品定位售，實行“商務(wù)空間DIY”。2.5.價格定位依據(jù)市場調(diào)查及區(qū)域發(fā)展趨勢分析，建議產(chǎn)品價格定位為：商務(wù)公寓：均價4000元/平方米3.項目規(guī)劃建議檔辦公物業(yè)最為密集的區(qū)域。路之隔，坐擁城市的繁華與榮耀，其優(yōu)越的景觀地理位置決無僅有。⑶南寧市經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展以及南博會的順利舉行，都為辦公樓物業(yè)提供了良好的市場機遇。本項目定位為中高檔商務(wù)物業(yè)，符合區(qū)域市場的走向，前景廣闊。為使本項目產(chǎn)品更具市場競爭力，建議對原規(guī)劃設(shè)計方案進行以下調(diào)整：3.1.總體規(guī)劃建議本項目為大型商住綜合樓項目，用地面積約10畝，規(guī)劃由一棟28層的住宅和一棟28層的的條件、周邊環(huán)境（自然條件、商業(yè)氛圍、交通環(huán)境）和市政規(guī)劃等的基礎(chǔ)上，建議項目的項目商務(wù)公寓部分位于地塊東部靠竹溪大道處，地下2層，地上28層，與住宅并列南北地下2層設(shè)計為地下立體車庫，建議1～3層可做裙樓，其余樓層均為標準層商務(wù)公寓。為使本項目平面及立面更具視覺沖擊性，建議建筑平面選用更能體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格的橢圓型。建議將原方案中住宅和寫字樓由裙樓連接的布置改為住宅和商務(wù)公寓獨立布置，兩棟塔樓高要高，可采用鋼結(jié)構(gòu)玻璃拱型頂棚，使得入戶大堂通透明亮，氣宇軒昂。商場全敞開式設(shè)計，在竹溪大道和民族大道面設(shè)商場主入口。回車道、地下停車場的入口應(yīng)根據(jù)上述入口的變化做相應(yīng)調(diào)整。入戶走廊入口前應(yīng)設(shè)置一定面積的小廣場，以疏導(dǎo)人流。3.2.建筑風(fēng)格建議透，先鋒時尚，盡顯氣派、現(xiàn)代。本項目位于中央形象區(qū)與中央商務(wù)區(qū)的中心地帶，與南寧市地標性建筑——會展中心隔路相望，其顯赫地位不言而喻。因此，本項目的外立面設(shè)計必須融入?yún)^(qū)域商圈環(huán)境，與城市景觀相匹配，成為區(qū)域甚至是整個城市的新時代風(fēng)景線。出區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)的領(lǐng)袖風(fēng)范，令企業(yè)業(yè)主對本物業(yè)產(chǎn)生歸屬感和自豪感。后辦公樓物業(yè)的發(fā)展趨勢。3.3.景觀設(shè)計格融合在一起。3.4.單體設(shè)計及裝修標準單層面積過小，開發(fā)為商場意義不大，建議可預(yù)留為物業(yè)管理用房。住宅與寫字樓的首層以入戶走廊相連，走廊兩邊分別設(shè)住宅和寫字樓的電梯及樓梯入口，做到住宅與辦公嚴格分離，互不干擾，有效解決“商與住”的矛盾。3)裝修建議玻璃穹頂中傾瀉而入，制造奇特的視覺效果，打造軍南寧首個陽光入戶大堂。字樓部分電梯井及樓梯間的移動也使得商場空間更開闊，組合更自由。寫字樓標準層的凈高應(yīng)在2.8米以上。寫字樓標準層平面建議放棄原設(shè)計方案落后的酒店式布局形式，采用整層大空間敞開式設(shè)計，可自由分割，突破一般辦公室壓抑格局，滿足不同規(guī)模企業(yè)業(yè)主的需求。展示區(qū)、休息洽談區(qū)、接待中心等公共互動空間。可將寫字樓每層面向會展中心面的區(qū)域開辟為公共休閑景觀區(qū)，設(shè)置大面積落地玻璃墻，供員工休息小憩、交流信息、觀景休閑之用，使之成為景觀型商務(wù)辦公樓的核心賣點。2)細部空間設(shè)計樓梯與公共通道的設(shè)計雙跑及雙跑以上的樓梯應(yīng)采用逆時針上的形式，可根據(jù)層高和樓梯的形式而適當調(diào)整踏步的垃圾間設(shè)計寫字樓應(yīng)相應(yīng)建設(shè)垃圾臨時存放點，并每天打掃清理。綠色辦公設(shè)計軍綠色寫字樓設(shè)計的含義為健康、有益、節(jié)能、低熬和無污染。從可戶的切身利益出發(fā)，營造健康、安全、文明的辦公環(huán)境。預(yù)留中央空調(diào)機位及設(shè)置送風(fēng)管道，采取每層分戶式。人身置其中，仿佛徜徉文化藝術(shù)長廊。4)設(shè)備設(shè)施及智能化應(yīng)用建議打造地下兩層立體停車場，提供充足的車位。設(shè)置員工餐廳，就近解決員工就餐問題。寬帶接入、計算機及其網(wǎng)絡(luò)的自動化辦公系統(tǒng)。消防自動報警系統(tǒng)、煙霧感應(yīng)系統(tǒng)、消防通道自動系統(tǒng)。金融大廈類綜合布線設(shè)計遇網(wǎng)絡(luò)形式變更又可方便地改接成不同的拓樸形式。網(wǎng)（ISDN）已經(jīng)發(fā)展成為相當成熟的技術(shù)，并形成了通信標準。在國內(nèi)，各主要城市之間也網(wǎng)絡(luò)互連設(shè)備，主機、終端以及外設(shè)的要求，以構(gòu)成靈活的拓樸結(jié)構(gòu)，有足夠的擴展能力；以某銀行綜合辦公樓為例，講述一下綜合布線在金融大廈中的應(yīng)用。工程概況某銀行是一家大型商業(yè)銀行。綜合辦公樓建筑總面積為2.26萬平方米，地上16層，地出，輻射到各個房間。根據(jù)建筑電氣設(shè)計規(guī)范，水平線槽選用鍍鋅金屬線槽，每個房間的管線采用簿壁型金屬管，引至距地30公分，做暗裝接線盒，與信息插座相連。另外，大樓的計算機主機房、網(wǎng)絡(luò)中心及程控交換機均位于大樓5層，監(jiān)控系統(tǒng)主機房位于1層大廳值班設(shè)計方案分。大樓的綜合布線由工作區(qū)、水平子系統(tǒng)。管理區(qū)、干線子系統(tǒng)和設(shè)備間五個部分構(gòu)成，筑干線子系統(tǒng)的可能性。計算機網(wǎng)絡(luò)干線采用光纖，所有與計算機網(wǎng)絡(luò)相連的布線硬件均為5類（100Mbps）產(chǎn)品，程控電話由主機房統(tǒng)一管理，每條線路均按4對雙絞電纜配置，設(shè)計帶寬為10（Mbps可滿足綜合業(yè)務(wù)數(shù)字網(wǎng)需求，從而為高速數(shù)據(jù)傳輸打下基礎(chǔ)。保安監(jiān)控系統(tǒng)可傳輸視頻監(jiān)控信號及保安傳感器信號。方案詳述控制系統(tǒng)的要求。綜合布線的結(jié)構(gòu)分為兩級星型：主干部分為一級，水平部分二級。兩層星型的兩點管理方式，實現(xiàn)了綜合布線在連接、配置上的靈活性。下面分別對整個布線的五個部分進行逐一描述。工作區(qū)由各個辦公區(qū)域構(gòu)成，按具體需求分設(shè)一孔至四孔信100Mbps及以下的高速數(shù)據(jù)通信、圖像通信和語音誦信。每一信息插座，均可通過400K分插座支持一部低速數(shù)據(jù)終端或兩部電話（終端），使綜合布線具有極強的可擴充性。2．水平子系統(tǒng)接裕量，水平子系統(tǒng)的平均長度為45米，數(shù)據(jù)及視頻傳輸采用5類4對雙絞電纜，可支持從而使綜合布線具有很高的可靠性。3．管理區(qū)根據(jù)各層信息點數(shù)的統(tǒng)計，在樓內(nèi)共設(shè)5個樓層配線間（五層不單獨設(shè)樓層配線間各配線間的編號及信息點數(shù)如下表所示。信息點分布F55160不單獨設(shè)配線間F6－F126－1264F13－F1613－1650光纖配線架則用來端接干線光纖。4．干線子系統(tǒng)在該銀行大樓的綜合布線中j，計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)干線采用6芯62．5／125μm多模光纜，傳可支持10兆傳輸速率，既滿足目前需求，又為多媒體技術(shù)應(yīng)用打下堅實的基礎(chǔ)。保安監(jiān)拉系統(tǒng)采用5類25對雙絞電纜，每層由樓層配線間配一條線纜，可支持100Mbps傳輸速率。5．設(shè)備間計算機網(wǎng)絡(luò)采用2個光纖配線架（400A2）對整個大樓內(nèi)的計算機進行統(tǒng)一管理。通過簡單的跳線管理，可很方便地配置樓內(nèi)計算機網(wǎng)絡(luò)的拓補結(jié)構(gòu)。程控電話和保安監(jiān)控系統(tǒng)仍采用110型電纜配線架，通過跳線對終端設(shè)備進行管理。屋面防水采用高分子改性瀝青防水涂料2.0mm；隔熱采用干鋪30厚聚苯乙烯泡沫塑料板。地下室防水采用3厚涂料防水層。頂棚：采用沖孔板吊頂天花。外墻：采用干掛花崗巖石材或鋁板外墻面。內(nèi)墻：衛(wèi)生間采用釉面磚，房間采用扇灰墻面。樓地面：衛(wèi)生間采用300*300防滑磚；車庫采用細石砼；其他房間采用20厚花崗巖?；A(chǔ)采用人工挖孔灌注樁，樁端持力層為中風(fēng)化花崗巖。砌體采用陶粒混凝土砌塊，外墻及梯間墻厚度為190，用MU5、M7.5混合砂漿砌結(jié)；內(nèi)墻砼強度：樁臺、基礎(chǔ)梁C40；樓梯及支柱、屋面梁板、屋面水池、屋面小樓C25應(yīng)急母線出線選用ZRYJV-0.6/1KV電力電纜，電纜明附設(shè)在