財(cái)稅實(shí)操-企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)要交哪些稅費(fèi)

會(huì)計(jì)實(shí)操文庫(kù)1/5財(cái)稅實(shí)操-企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)要交哪些稅費(fèi)實(shí)務(wù)中，企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，涉及哪些稅種？本文闡述非房地產(chǎn)行業(yè)，僅針對(duì)一般企業(yè)一、增值稅（主要參考國(guó)家稅務(wù)總局2016年14號(hào)公告、財(cái)稅2016年36號(hào)文）總結(jié)：一般納稅人：老項(xiàng)目可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅適用5%征收率，也可選擇一般計(jì)稅使用9%稅率，新項(xiàng)目只能是一般計(jì)稅適用9%稅率，只有銷(xiāo)售非自建的老項(xiàng)目可以扣除原值。小規(guī)模納稅人：無(wú)需區(qū)分新老項(xiàng)目，非自建可扣除原值，適用5%征收率。納稅人按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：（一）稅務(wù)部門(mén)監(jiān)制的發(fā)票。（二）法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)，以及仲裁裁決書(shū)、公證債權(quán)文書(shū)。（三）國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。二、土地增值稅依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條“（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)?！必?cái)稅字[1995]48號(hào)第十條“關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額的問(wèn)題轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額?！薄敦?cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。（“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，?每滿(mǎn)12個(gè)月計(jì)為一年；?如果超過(guò)一年但未滿(mǎn)12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月，?可以視同為一年。?）對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。土地增值稅稅率表，如下表：三、印花稅按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”萬(wàn)分之五計(jì)算繳納印花稅。四、案例：A公司為一般納稅人，2014年2月取得房產(chǎn)一處，購(gòu)置價(jià)300萬(wàn)、契稅9萬(wàn)、其他支出5萬(wàn)，2024年6月銷(xiāo)售1000萬(wàn)，支付相關(guān)其他費(fèi)用50萬(wàn)，假設(shè)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，計(jì)算應(yīng)繳納稅費(fèi)1.

增值稅=（1000-300）/1.05*0.05=33.33萬(wàn)元附加稅費(fèi)=33.33*12%=4萬(wàn)2.印花稅=1000*0.5‰=0.5萬(wàn)元3.土地增值稅2014.2-2024.6按照10年加計(jì)，不足6個(gè)月不計(jì)算發(fā)票價(jià)格加計(jì)扣除=300*（1+5%*10）=450萬(wàn)可扣除金額=450+9+5+4+0.5+50=518.5萬(wàn)增值額=1000/1.05-518.5=433.88萬(wàn)增值率=433.88/518.5=83.68%，適用40%稅率、5%速算扣除應(yīng)繳納土地增值稅=433.88*40%-518.5*5%=147.62萬(wàn)結(jié)上述案例，假設(shè)無(wú)法取得房產(chǎn)原值，按照重置成本評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值260萬(wàn)、成新度折扣率80%，土地成本160萬(wàn)，計(jì)算相關(guān)稅費(fèi)1.增值稅=1000/1.05*0.05=47.62萬(wàn)附加稅費(fèi)=47.62*12%=5.712.印花稅=1000*0.5‰=0.5萬(wàn)元3.土地增值稅可扣除金額=160+260*80%+5.71+0.5+50=424.21萬(wàn)增值額=1000/1.05-424.21=528.17萬(wàn)增值率=528.17/424.21=124.51%，適用50%稅率、1