房建項目商務實施計劃書

附件2附件2中國建筑五局公司房建項目商務實施計劃書（參考文本）（20224版）項目名稱：技術總工：商務經(jīng)理：項目經(jīng)理：編制時間：20年月日目錄第一部分：項目概況………第二部分：開源節(jié)流………一、基本情況………一、投標報價分析…二、重點單項成本控制獎罰表…………二、開源點策劃……三、相關方情況…三、節(jié)流點策劃……四、編制依據(jù)………四、列收原則……五、主要資源投入…五、成本編制原則…六、招議標總計劃…第三部分：風險管控………第四部分：項目成本策劃表…一、風險識別與防范………二、“三同步”管理策劃…三、項目十大無效成本控制清單……………第一部分項目概況一、基本情況序號名稱內容1工程名稱2工程地點3工程類型□公建□工業(yè)建筑□住宅□其他4結構類型□框架□框剪□框筒□筒中筒□裝配式□鋼結構5建筑面積總建筑面積m2（若是群體工程則分棟描述）（其中地下室面積m2）6棟數(shù)、層數(shù)與層高地下層（層高m）；地上個單體，地上層（層高m）、局部層7合同造價(萬元)暫定萬元（其中土建造價暫定萬元，機電造價暫定萬元,精裝修造價暫定萬元……甲指分包暫定萬元）8圖紙主要指標（圖算量）部位鋼筋(kg/m2)砼(m3/m2)砌體(m3/m2)模板系數(shù)(m2/m2)樓地面找平(m2/m2)樓地面塊料(m2/m2)內抹灰(m2/m2)外墻抹灰(m2/m2)外架投影面積(m2/m2)地下地上合計（根據(jù)項目實際情況增減主要經(jīng)濟指標）9合同工期日歷天（說明合同開竣工時點與過程節(jié)點要求）（是否含大土方工程、樁基工程與二次裝修工程，需備注說明）10實際開工日期（具體開工日期以總監(jiān)下發(fā)開工令為準）11合同承包范圍自行施工部分：甲指分包部分：（比如大型土方、樁基、室內二次裝修、電梯、消防、弱電等）12合同計價標準13合同付款條件（付款節(jié)點、比例等，包括保修金退還約定）14投標預期利潤%（暫估萬元），其中含必實施創(chuàng)效金額萬元。15商務管理目標目標效益率：¨A模式A=%，¨A+B模式A=%，B=%分項成本控制目標：見重點單項成本控制獎罰表二、重點單項成本控制獎罰表序號重點單項成本控制目標責任領導直接責任人超控制目標獎罰（萬元/人）責任領導直接責任人1參考示例1、鋼筋創(chuàng)效率XX%每低于控制目標X%XX萬元XX萬元2參考示例2、砼節(jié)約率XX%每低于控制目標X%XX萬元XX萬元3參考示例3、臨時設施攤銷費占自施產(chǎn)值比XX%每高于控制目標X%XX萬元XX萬元4參考示例4、模板木枋平米指標5參考示例5、項目管理費/現(xiàn)場經(jīng)費占比………………注：重點單項成本及控制目標、獎罰標準由各單位根據(jù)項目實際情況設定，參考值為近期完工同類型的平均值，指標設定不超過10項為宜，作為責任考核獎罰的依據(jù)。三、相關方情況（名稱，合作情況，管控要求、審批權限等）1、業(yè)主方：2、監(jiān)理方：3、設計方：4、駐場咨詢方：四、編制依據(jù)（根據(jù)項目實際情況進行描述）《招標文件》、《投標測算資料》、《主合同》、《施工圖》、《項目管理目標責任書》、《項目策劃》、《施工組織設計》等。五、主要資源投入（根據(jù)項目實際情況增減，主要包括人員、大型機械設備、周材、臨設等）資源投入資源名稱管理人員勞務塔吊人貨電梯輸送泵臨建投入模板木枋…策劃數(shù)**人**家共**人**臺**臺**臺***萬元**㎡**m（m3）六、招議標總計劃序號分項名稱預估標的額（萬元）計劃招標單位數(shù)量計劃招標日期計劃進場日期備注一、勞務分包12…二、專業(yè)分包12…三、物資設備采購租賃12…四、甲指分包12…第二部分開源節(jié)流一、投標報價分析（根據(jù)報價模式分析）(一)本工程承接模式采用計價形式：（1）費率形式：按照省定額有關費率程序表和計價依據(jù)、市建設局有關造價政策的補充規(guī)定以及雙方約定編制預算總造價下浮%。（2）清單形式：清單組價原則：。(二)本工程自行分包工程情況：。(三)本工程甲指分包情況：，總包管理及配合費計取情況：。甲供材情況：，采保費計取情況：(四)綜合而言，項目投標預期利潤率為%。(五)若為清單報價，則對重點子目進行盈虧分析。序號清單名稱單位工程量收入（含稅）成本（含稅）單價差盈虧額(萬元)擬采取措施單價(元)合價(萬元)單價(元)合價(萬元)一主要盈利子目1例：樁基工程2例：土方工程3例：地下室地面砼墊層：300厚細石砼……二主要虧損子目1例：地下室鋼筋砼底板卷材防水2例：現(xiàn)澆直形墻模板竹膠合板模板鋼支撐……二、開源點策劃合同約定序號分項名稱相應合同條款內容時效責任人1工期簽證*****2經(jīng)濟簽證******3材料認質認價簽證*******4索賠********5補充協(xié)議********開源點序號措施具體內容對應措施和責任人1改善主合同條件以顯失公平或項目招標與實施的時間或條件發(fā)生改變等為由，改善合同相關條款：（具體根據(jù)項目實際情況，結合合同相關條款進行具體描述，特別是計價相關條款。）以總包管理為契機，獲取總包效益：例：1、重點爭取部分總包管理內容納入我司自行施工。如機電安裝、室外工程等。2、總包管理水電費、垂直運輸機械的提供，收取相關費用等。（根據(jù)現(xiàn)場實際情況和主合同相關約定細化）關注現(xiàn)金流：例：爭取改善合同付款條件：1、質保金用保函形式代替；2、增加地下室底板、結算一審付款節(jié)點；3、過程簽證變更達到一定額度，特別是大額簽證索賠（比如停工），及時簽訂補充協(xié)議，過程確權及付款?！?技術創(chuàng)效（根據(jù)項目實際情況細化到每項）分析清單盈虧、借圖紙會審，找漏洞，根據(jù)實際情況找出所有技術創(chuàng)效點。創(chuàng)效點需具體化、數(shù)據(jù)化，有對應措施，定時間、定責任人，定創(chuàng)效目標（可以設置保底值、爭取值）。例：1、編制磚胎膜專項施工方案報監(jiān)理、業(yè)主審批，并按審批后的方案計收?！?重計量例：施工圖預算轉總價包干……4材料認質認價（根據(jù)合同約定，準確調查市場價格，及時報批認質認價。）5其他變更（指在前面第2條技術創(chuàng)效中未包括的其他爭取變更內容。）…注意：1、可量化的開源點盡量做到數(shù)據(jù)化，措施具體和細化，按照進度計劃時間安排可以逐條責任到人；2、施工過程中有重大變化，可以逐步補充和調整策劃并及時報批備案。四、節(jié)流點策劃序號措施具體內容責任人1技術措施根據(jù)項目實際情況進行細化。比如：（1、精細策劃土方調配；2、合理優(yōu)化外架方案；3、合理優(yōu)化配合比；4、精細質量目標；5、合理運用施工允許負偏差；6、合理優(yōu)化施工范圍7、合理布置垂直運輸設備）……2組織措施根據(jù)進度計劃和項目實際情況細化。比如：（提前論證進度計劃，計算工期與成本的平衡點，并說明保障措施）1、合理優(yōu)化施工順序，降低成本2、合理穿插工序，縮短工期……根據(jù)項目實際情況進行細化。比如：（1、盡量減少二次搬遷；2、合理布置硬化范圍；3、臨時與永久相結合）……根據(jù)項目實際情況進行細化。比如：（1、權衡資源組織渠道；2、對比資源組織方式；3、選準資源組織時點；4、權衡資源組織數(shù)量；5、合理有效利用資源）……3資金措施根據(jù)項目實際情況進行細化。比如：非現(xiàn)金款項的使用，各分包支付節(jié)點砼業(yè)主收款節(jié)點、支付比例，下游分包保證金收取，通過估算可收取各類投標保證金和履約保證金約***萬元?！ㄊ┕み^程中可補充調整）四、列收原則1、按業(yè)主提供的合同模擬清單工程量和相應的清單單價。2、人工費，因暫無最新政策性人工工資單價調整，人工工資無調價。3、主要材料費，鋼筋、砼、磚、加氣塊等可調差主材的收入價按合同基準價（年月）計取，其中鋼筋、混凝土兩項主材考慮調差，已按年月份信息價進行相應調整。4、甲指分包收入，根據(jù)施工協(xié)議中有關總包管理及配合費內容：XX工程按分包造價的%計?。╔X工程配合費為%，管理費為%），XX分包工程按分包造價的%（配合費為%，管理費%）。XX工程造價為萬元，XX分包工程造價為萬元?！ㄒ话沩椖?，擬爭取開源點的收入暫不列入；戰(zhàn)略虧損項目擬開源創(chuàng)效的收入需以保底值列收。）五、成本編制原則（可參考項目正常水平成本計算方法）（一）勞務費：成本單價編制依據(jù)為建筑勞務市場價格及公司/分公司其他項目已采用的價格；輔助用工人數(shù)及工期以進度計劃為依據(jù)，其中保安**人，食堂人員**人，工期按**個月考慮。零星用工按建筑面積**元/m2計取，控制在勞務人工費的%以內。（二）材料費：（說明材料損耗和材料價格的計取原則）1、主體結構實際砼用量按照預算量（含定額損耗）下浮*%，其原材料水泥、砂、石用量按實際施工配合比計取*%的損耗計算，原材料價格按市場價計取。2、鋼筋按預算量（含定額損耗）下浮*%；鋼材價格按照市場供應價下浮**元/噸（或按我的鋼材網(wǎng)價+**元/噸）。3、外架系統(tǒng)及支模系統(tǒng)：說明外架的搭設方式(爬架/新型懸挑/落地架)、模板系統(tǒng)的配置方式與層數(shù)?！ㄈC械費：（說明設備的投入數(shù)量與進出場時間，以及機上人員的配置）塔吊**臺，機上人員**人/臺；人貨電梯**臺，機上人員**人/臺；……泵送混凝土機械費暫考慮了**m3混凝土的泵送費，按**元/m3計入機械成本。（四）分包工程：（說明詢價情況與成本暫列情況）。分包工程量主要參照中標清單工程量。分包單價參照類似項目分包價格和市場詢價計入成本，分包工程費暫未考慮分包工程過程有可能的索賠費。（五）現(xiàn)場經(jīng)費：1、其他直接費：參照類似項目指標，結合本項目現(xiàn)場實際情況進行策劃。臨設費用：（說明臨設的配置方式，是搭設還是租賃；針對可周轉的部分說明總投入、殘值計取的原則及策劃中本項目攤入的成本）；（原則上臨設費用要求控制在土建造價的%以內，否則，須報總經(jīng)理特批，超過%還須報董事長特批）檢驗試驗費：水電費：（說明按有效產(chǎn)值的**%計取。）安全生產(chǎn)費：工具機具攤銷費：工程保險費：……2、間接費：（說明管理人員的配置情況）管理人員工資、福利、津貼按照公司現(xiàn)行標準計入成本，人員配置綜合考慮現(xiàn)場實際情況，按**人考慮。辦公費用、差旅交通費按照公司/分公司現(xiàn)行標準執(zhí)行。工程保修費計提按有效合同額的**‰計取，履約獎（若有）計提按有效合同額的**‰計取，本次測算職工工資按**類項目標準測算，暫未考慮職工工資上漲因素。其中各項費用占有效產(chǎn)值比分別為：職工費用占比**‰，辦公費占比**‰，差旅交通費占比**‰，業(yè)務招待費占比**‰。（八）其它：第三部分風險管控一、風險識別與防范序號風險點風險內容應對措施責任人1工期風險例：因業(yè)主屬不成熟的開發(fā)商，后期總包管理協(xié)調全部工作將會落到我方，且分包單位較多，總包管理過程中的組織協(xié)調難度將很大?？偣て跒殚_工之日起日歷天,如每延誤一天罰款萬元,違約金上限為萬元例：組織足夠的勞動力、生產(chǎn)設備、材料搶抓進度,趕在來年雨季之前完成地下室結構。（施工組織設計中要有針對性的工期保證措施）2質量風險例：因本工程單體面積過大，過程控制精度要求特別高，對工程質量提出更高要求。如因總包原因未達到杯,罰結算造價的萬元;如因非總包方原因,則不獎不罰例：施工組織設計中要有針對性創(chuàng)“杯”的保證措施或編制專題創(chuàng)優(yōu)策劃。3安全風險例：安全違約責任重：發(fā)生一般安全事故，每次須支付萬元；發(fā)生重大安全事故，每次支付萬元；發(fā)生特大安全事故，每次須支付萬元；未達到安全文明施工目標（市安全文明標化工地），須支付萬元。例：1、施工組織設計中考慮創(chuàng)“市安全文明工地”的保證措施，嚴格按照《公司安全生產(chǎn)標準》施工，加強過程安全管理。2、考慮在勞務合同中將風險轉移。4環(huán)境風險例：1、由于本工程所處地段的村民對政府征地價不滿意，工地時常遭受到當?shù)卮迕窀蓴_，存在較大的安全及成本風險。例如，項目部臨時圍墻經(jīng)常被推到，還曾發(fā)生過挖機被拖走事件。2、因工地周邊存在地霸，土方工程分包、砂石材料供應均會遭地霸壟斷，價格高于市場行情，存在很大的成本風險。5資金風險例：現(xiàn)金收款變化為非現(xiàn)金收款，抵房等；項目過程付款比例為%，在XX節(jié)點可能出現(xiàn)資金負流6甲指分包風險例：甲指分包變