【NIFD季報(bào)】2024Q2房地產(chǎn)金融 -房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)金融運(yùn)行

sNl=DsoPTHiN國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室NationalInstitutionforFinance&DevelopmentoPTHiNNIFD季報(bào)主編:李揚(yáng)房地產(chǎn)金融蔡真2024年8月《NIFD季報(bào)》是國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主要的集體研究成果之一，旨在定期、系統(tǒng)、全面跟蹤全球金融市場(chǎng)、人民幣匯率、國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)、中國(guó)宏觀金融、國(guó)家資產(chǎn)負(fù)債表、財(cái)政運(yùn)行、金融監(jiān)管、債券市場(chǎng)、股票市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融、保險(xiǎn)業(yè)運(yùn)行、機(jī)構(gòu)投資者的資產(chǎn)管理等領(lǐng)域的動(dòng)報(bào)》由三個(gè)季度報(bào)告和一個(gè)年度報(bào)告構(gòu)成。NIFD季度報(bào)告于各季度結(jié)束后的第二個(gè)月發(fā)布，并在實(shí)驗(yàn)室微信公眾號(hào)和官方網(wǎng)站同時(shí)推出；NIFD年度報(bào)告于下一年度2月份發(fā)布。I房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)金融運(yùn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行方面，2024年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于下行階段：房?jī)r(jià)普遍下跌，二手住房?jī)r(jià)格創(chuàng)2005年以來(lái)最大同比跌幅；新建商品住房銷售疲軟，銷售面積僅為4.0億平方米，銷售額為4.1萬(wàn)億元，同比下降均超過(guò)兩成；住宅開(kāi)發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)下行；土地交易市場(chǎng)仍未能擺脫低迷狀態(tài)；住房租金價(jià)格水平同比跌幅擴(kuò)大。但是隨著供需兩端支持政策效果的逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)出好轉(zhuǎn)的跡象：其一，2024年6月，住房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅收窄，且北京、上海、杭州、南京4個(gè)核心城市的二手住宅價(jià)格月度環(huán)比年內(nèi)首次由跌轉(zhuǎn)漲。其二，2024年6月，國(guó)房景氣指數(shù)年內(nèi)首次回升；其三，全國(guó)商品住宅現(xiàn)房待售面積下降至3.83億平方米，住宅庫(kù)存去化周期也有所下降；其四，住房租金資本化率普遍下降，租金收益率高于定期存款利率，在不考慮房?jī)r(jià)下降的前提下，住房作為資產(chǎn)已經(jīng)初具投資價(jià)值。個(gè)人住房金融方面，2024年上半年，居民部門中長(zhǎng)期貸款月度平均增量繼續(xù)減少，居民部門舉債意愿在降低；個(gè)人住房貸款利率繼續(xù)下行，部分城市首套住房貸款利率已經(jīng)低至3.1%；受最低首付比例下調(diào)政策的影響，居民新增購(gòu)房時(shí)使用財(cái)務(wù)杠桿在第二季度有所上升，舉債人數(shù)有所下降。房企融資方面，2024年上半年，房企可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的到位資金規(guī)模為5.35萬(wàn)億元，同比下降22.6%。其中，國(guó)內(nèi)貸款（房地比降幅僅為6.6%，是收縮程度最低的房企資金來(lái)源渠道。房企境內(nèi)信用債的發(fā)行規(guī)模為1986億元，同比下降17.6%；房企境國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房人民幣匯率外債發(fā)行規(guī)模為37.54億美元（約為人民幣266億元同比下降48.7%，且主要用于債務(wù)重組置換原高息境外債，房企境外債基本失去融資功能。房企信托融資仍在持續(xù)壓降，截至2023年末，房地產(chǎn)信托余額為9739億元，同比下降20.43%。房地產(chǎn)政策方面，2024年上半年，政府部門從供需兩端持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施，支持住房市場(chǎng)需求的釋放和房企融資的改善。需求端重要支持政策包括住房限購(gòu)政策基本退出；推出住房“以舊換新”政策；創(chuàng)設(shè)保障性住房再貸款，支持地方國(guó)有企業(yè)收購(gòu)已建成未出售商品房；降低個(gè)人住房貸款最低首付比例；取消全國(guó)層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限；下調(diào)住房公積金貸款利率。供給端重要支持政策包括進(jìn)一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用；推動(dòng)符合“白名單”條件的項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)方以合理價(jià)格收回、收購(gòu)閑置存量住宅用地，幫助房企（尤其是幫助問(wèn)題房企）處理或盤活未開(kāi)發(fā)的土地資產(chǎn)，改善其資產(chǎn)負(fù)債表。展望未來(lái)，隨著房地產(chǎn)供需兩端支持政策的持續(xù)優(yōu)化和落實(shí)，我們相信房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行形勢(shì)會(huì)有所改善，核心城市住房?jī)r(jià)格有望在下行中逐步筑底，住房庫(kù)存去化壓力有所降低，住房銷售和住房投資規(guī)模的降幅有所收窄；但是在短期內(nèi)，土地交易市場(chǎng)低迷、行業(yè)景氣度較低等情況可能還會(huì)持續(xù)。房地產(chǎn)金融方面，我們認(rèn)為個(gè)人住房融資有望進(jìn)一步改善，個(gè)人住房貸款利率繼續(xù)下降，剛性、改善性住房需求能夠更好地釋放；房企信貸融資會(huì)隨著合規(guī)“白名單”項(xiàng)目貸款的發(fā)放有所增加，但是房企信托融資、債券融資規(guī)?？赡苓€會(huì)進(jìn)一步下降。風(fēng)險(xiǎn)方面，有以下三點(diǎn)需要持續(xù)關(guān)注：第一，房企違約債務(wù)及其處置；第二，房企資產(chǎn)負(fù)債表的持續(xù)惡化；第三，存量按揭與新增按揭利差較大，提前還貸人數(shù)依然較多，可能會(huì)影響“5·17”政策效果。 2 3 4 4 5 6 7 8 8 9 1注：70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)按照一二三線城市劃分，一線城市指北2從新建商品住宅銷售情況來(lái)看，2024年上半年，全國(guó)新建商品住宅銷售面3加強(qiáng)商品房銷售數(shù)據(jù)審核，剔除退房和具有抵押性質(zhì)等非商品房銷售數(shù)據(jù)3）456個(gè)一線城市的平均住房租金水平同比下降4.9%；28個(gè)二7注：50個(gè)城市的住房租金價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)按照一二三線城市劃分，一線城市州、重慶共28個(gè)城市；三線城市指常州、東莞、89調(diào)幅度更大。2024年第二季度末，首套、二套住房貸款之間的平均利差為40個(gè)軟、就業(yè)穩(wěn)定和收入增長(zhǎng)預(yù)期較弱影響，2024年上半年居民部門中長(zhǎng)期貸款月從個(gè)人住房貸款放款周期情況來(lái)看，2024年第二季度末全國(guó)百城個(gè)人住房我們計(jì)算了一線城市和部分二線城市新增二手住房貸款價(jià)值比（Loanto2024年第二季度末，一線城市中北京的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為平均新增二手住房貸款價(jià)值比為60%，合肥的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金情況來(lái)看，2024年上半年，2024年上半年，房企境內(nèi)信用債（不包括資產(chǎn)證券化產(chǎn)品）的發(fā)行規(guī)模為貸款5000億元。實(shí)施期為2024年6月至2027年末，按季操作。統(tǒng)籌考慮政策元保障性住房貸款投放。2024年上半年全國(guó)新建商品住房款比例調(diào)整為不低于25%。各地可按照因城施政策目的及政策效果分析：將首套房最低首付比例從不低于20%調(diào)整為不政策內(nèi)容：取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政），了3.1%。其二，可以提高住房公積金的吸引力和使用效率，鼓勵(lì)更多人利