運(yùn)營管理交流-項(xiàng)目定位會匯報(bào)模板

XX市xx項(xiàng)目定位會匯報(bào)模板項(xiàng)目所在地?cái)?shù)據(jù)分析城區(qū)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表項(xiàng)目內(nèi)容城市名稱城區(qū)人口城市GDP城市排名人均可支配土地供應(yīng)住宅供應(yīng)住宅去化主力產(chǎn)業(yè)所在地城區(qū)總圖本案項(xiàng)目所在地政策解讀政策類型政策內(nèi)容

出臺部門預(yù)售政策“房地產(chǎn)預(yù)售許可”由原來“縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門”負(fù)責(zé)審批，下放后，實(shí)施機(jī)關(guān)變更為“設(shè)區(qū)的市級、縣級人民政府房地產(chǎn)管理部門”。國務(wù)院稅收政策兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。

財(cái)政部國家稅務(wù)總局金融政策央行銀根收緊，市場熱錢緊縮，但鼓勵剛需置業(yè)。央行土地政策國土部部長講話：未來將壓縮東部地區(qū)特別是京津冀、長三角、珠三角三大城市群建設(shè)用地規(guī)模,減少工業(yè)用地。,嚴(yán)禁突破規(guī)劃設(shè)立新城新區(qū)和各類園區(qū),各類建設(shè)發(fā)展不能踩紅線。國土資源局其他2013年港城頒布公積金新政：支持職工首次和改善性購房，暫停3次以上（含3次）公積金貸款申請，借款申請人及共同借款申請人貸款次數(shù)分別計(jì)算。取消“《產(chǎn)權(quán)證》取得之日起一年內(nèi)可以申請貸款”的規(guī)定，借款申請人須在購房合同簽訂之日起一年內(nèi)提交申請、簽訂借款合同。連云港住房公積金管理中心機(jī)場XX區(qū)商圈項(xiàng)目所在區(qū)域項(xiàng)目區(qū)位分析場地實(shí)景照片及現(xiàn)狀描述現(xiàn)場照片2現(xiàn)場照片4現(xiàn)場照片1現(xiàn)場照片3場地現(xiàn)狀描述及分析：土地基本信息土地規(guī)劃指標(biāo)表單位：萬平方米項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)總用地面積配套面積總建筑面積建筑密度?地上面積建筑限高?地下面積綠化率計(jì)容面積人防面積容積率車位數(shù)量住宅面積?地上車位商業(yè)面積?地下車位配建要求市場產(chǎn)品供需分析相關(guān)說明：前期XXX組客戶問卷區(qū)域客群分析

相關(guān)說明：前期XXX組客戶問卷區(qū)域客群分析相關(guān)說明：前期100組客戶問卷區(qū)域客群分析客戶類型具體說明市場劃分類型劃分類型占比區(qū)域原住民區(qū)域內(nèi)原住民已習(xí)慣區(qū)域生活方式，目前為改善居住條件，選擇在區(qū)域內(nèi)購買住房基礎(chǔ)市場剛需30%產(chǎn)業(yè)型客戶區(qū)域產(chǎn)業(yè)型人群，對區(qū)域認(rèn)知度較高，靠近工作地點(diǎn)，地域情緣，比較關(guān)注性價(jià)比和舒適性的滿足?；A(chǔ)市場剛需20%私企業(yè)主以居住升級為目的的人群，一般事業(yè)有成，稍有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，再次置業(yè)關(guān)注物業(yè)品位和投資價(jià)值，將房產(chǎn)作為身份象征和價(jià)值標(biāo)簽成長市場首改15%泛公務(wù)員階層以區(qū)公務(wù)員為主，兼顧教師、醫(yī)生等事業(yè)單位職員。再次置業(yè)的目的主要出于對居住現(xiàn)狀不滿，希望在經(jīng)濟(jì)承受范圍內(nèi)提高居住品質(zhì)，關(guān)注社區(qū)環(huán)境和居住舒適性。成長市場首改10%投資客戶其他區(qū)域、4縣或外地客戶看中區(qū)域較優(yōu)質(zhì)的各項(xiàng)資源，期待房產(chǎn)升值或投資入戶、教育入戶而購買創(chuàng)造市場再改15%城市移民鄉(xiāng)鎮(zhèn)及外地工作回家置業(yè)者，城市化驅(qū)動，在市區(qū)擁有屬于自己的住房，方便自己或子女工作，關(guān)注項(xiàng)目的性價(jià)比創(chuàng)造市場再改10%區(qū)域客群分析項(xiàng)目競品分布本案競品一競品二競品三競品一：總建面：可售面積：主力戶型：銷售均價(jià)：供應(yīng)總量：庫存量：競品二：總建面：可售面積：主力戶型：銷售均價(jià)：供應(yīng)總量：庫存量：競品三：總建面：可售面積：主力戶型：銷售均價(jià)：供應(yīng)總量：庫存量：項(xiàng)目市場分析銷售物業(yè)市場分析表單位：萬平方米產(chǎn)品類型高層多層洋房別墅其他供應(yīng)總量面積占比競品一供應(yīng)量去化量庫存量競品二供應(yīng)量去化量庫存量競品三供應(yīng)量去化量庫存量區(qū)塊供應(yīng)總量去化總量庫存總量城市供應(yīng)總量去化總量庫存總量項(xiàng)目市場分析銷售物業(yè)市場分析表

單位：萬平方米戶型1+1房2+0.5房2+1房3+1房其他面積區(qū)間現(xiàn)有供應(yīng)總量區(qū)塊現(xiàn)有供應(yīng)量去化量已推未售量未推量總庫存量城市現(xiàn)有供應(yīng)量去化量已推未售量未推量總庫存量項(xiàng)目貨量盤點(diǎn)物業(yè)類型面積段存量期限面積均價(jià)貨值月均去化量銷售周期存量去化周期高層≥12F

24個(gè)月以上

12-24個(gè)月

12個(gè)月以下

已開工新增

小計(jì)

24個(gè)月以上

12-24個(gè)月

12個(gè)月以下

已開工新增

小計(jì)

24個(gè)月以上

12-24個(gè)月

12個(gè)月以下

已開工新增

小計(jì)

合計(jì)

項(xiàng)目貨量盤點(diǎn)物業(yè)類型面積段存量期限面積均價(jià)貨值月均去化量銷售周期存量去化周期小高層7-11F

24個(gè)月以上

12-24個(gè)月

12個(gè)月以下

已開工新增

小計(jì)

24個(gè)月以上

12-24個(gè)月

12個(gè)月以下

已開工新增

小計(jì)

24個(gè)月以上

12-24個(gè)月

12個(gè)月以下

已開工新增

小計(jì)

合計(jì)

項(xiàng)目貨量盤點(diǎn)物業(yè)類型面積段存量期限面積均價(jià)貨值月均去化量銷售周期存量去化周期多層≤6F

24個(gè)月以上

12-24個(gè)月

12個(gè)月以下

已開工新增

小計(jì)

24個(gè)月以上

12-24個(gè)月

12個(gè)月以下

已開工新增

小計(jì)

24個(gè)月以上

12-24個(gè)月

12個(gè)月以下

已開工新增

小計(jì)

合計(jì)

項(xiàng)目貨量盤點(diǎn)物業(yè)類型面積段存量期限面積均價(jià)貨值月均去化量銷售周期存量去化周期別墅（分獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼）

24個(gè)月以上

12-24個(gè)月

12個(gè)月以下

已開工新增

小計(jì)

24個(gè)月以上

12-24個(gè)月

12個(gè)月以下

已開工新增

小計(jì)

24個(gè)月以上

12-24個(gè)月

12個(gè)月以下

已開工新增

小計(jì)

合計(jì)

全案總計(jì)項(xiàng)目強(qiáng)排方案【一】指標(biāo)對比規(guī)劃指標(biāo)對照表單位：萬平方米項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)擬建指標(biāo)總用地面積總建筑面積?地上面積?地下面積計(jì)容面積容積率住宅面積商業(yè)面積配套面積建筑密度建筑限高綠化率人防面積車位數(shù)量?地上車位?地下車位配建要求項(xiàng)目總平面圖業(yè)態(tài)指標(biāo)表單位：萬平方米項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)住宅面積銷售面積多層住宅高層住宅多層洋房別墅商業(yè)面積銷售面積住宅底商商業(yè)商鋪寫字樓LOFT自持面積商業(yè)商鋪寫字樓獨(dú)立商業(yè)酒店配套面積項(xiàng)目總平面圖商業(yè)高層公寓疊拼項(xiàng)目強(qiáng)排方案【一】物業(yè)分布項(xiàng)目戶型分配表戶型面積區(qū)間面積占比贈送面積套數(shù)套數(shù)占比客戶類型1+1房6510%

青年首置2+0.5房7830%

青年首置2+1房85-8850%

一步到位首置客戶3+1房10510%

青年首置及功能首改其他

按戶型比列分配

地方政府關(guān)于面積贈送的明確條文說明項(xiàng)目強(qiáng)排方案【一】戶型建議項(xiàng)目強(qiáng)排方案【一】總體評價(jià)項(xiàng)目內(nèi)容方案優(yōu)勢方案劣勢風(fēng)險(xiǎn)提示推薦等級項(xiàng)目強(qiáng)排方案【二】指標(biāo)對比規(guī)劃指標(biāo)對照表單位：萬平方米項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)擬建指標(biāo)總用地面積總建筑面積?地上面積?地下面積計(jì)容面積容積率住宅面積商業(yè)面積配套面積建筑密度建筑限高綠化率人防面積車位數(shù)量?地上車位?地下車位配建要求項(xiàng)目總平面圖業(yè)態(tài)指標(biāo)表單位：萬平方米項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)住宅面積銷售面積多層住宅高層住宅多層洋房別墅商業(yè)面積銷售面積住宅底商商業(yè)商鋪寫字樓LOFT自持面積商業(yè)商鋪寫字樓獨(dú)立商業(yè)酒店配套面積項(xiàng)目總平面圖商業(yè)高層公寓疊拼說明：產(chǎn)品形態(tài)可按項(xiàng)目實(shí)際情況填寫；住宅面積包括住宅面積及參與公攤的面積；商業(yè)面積包括銷售面積及參與公攤面積、自持面積；配套面積指不可公攤的非配建要求的其他面積；項(xiàng)目強(qiáng)排方案【二】物業(yè)分布項(xiàng)目戶型分配表戶型面積區(qū)間面積占比贈送面積套數(shù)套數(shù)占比客戶類型1+1房6510%

青年首置2+0.5房7830%

青年首置2+1房85-8850%

一步到位首置客戶3+1房10510%

青年首置及功能首改其他

按戶型比列分配

地方政府關(guān)于面積贈送的明確條文說明項(xiàng)目強(qiáng)排方案【二】戶型建議項(xiàng)目強(qiáng)排方案【二】總體評價(jià)項(xiàng)目內(nèi)容方案優(yōu)勢方案劣勢風(fēng)險(xiǎn)提示推薦等級項(xiàng)目強(qiáng)排方案【三】指標(biāo)對比規(guī)劃指標(biāo)對照表單位：萬平方米項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)擬建指標(biāo)總用地面積總建筑面積?地上面積?地下面積計(jì)容面積容積率住宅面積商業(yè)面積配套面積建筑密度建筑限高綠化率人防面積車位數(shù)量?地上車位?地下車位配建要求項(xiàng)目總平面圖業(yè)態(tài)指標(biāo)表單位：萬平方米項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)住宅面積銷售面積多層住宅高層住宅多層洋房別墅商業(yè)面積銷售面積住宅底商商業(yè)商鋪寫字樓LOFT自持面積商業(yè)商鋪寫字樓獨(dú)立商業(yè)酒店配套面積項(xiàng)目總平面圖商業(yè)高層公寓疊拼說明：產(chǎn)品形態(tài)可按項(xiàng)目實(shí)際情況填寫；住宅面積包括住宅面積及參與公攤的面積；商業(yè)面積包括銷售面積及參與公攤面積、自持面積；配套面積指不可公攤的非配建要求的其他面積；項(xiàng)目強(qiáng)排方案【三】物業(yè)分布項(xiàng)目戶型分配表戶型面積區(qū)間面積占比贈送面積套數(shù)套數(shù)占比客戶類型1+1房6510%

青年首置2+0.5房7830%

青年首置2+1房85-8850%

一步到位首置客戶3+1房10510%

青年首置及功能首改其他

按戶型比列分配

地方政府關(guān)于面積贈送的明確條文說明項(xiàng)目強(qiáng)排方案【三】戶型建議項(xiàng)目強(qiáng)排方案【三】總體評價(jià)項(xiàng)目內(nèi)容方案優(yōu)勢方案劣勢風(fēng)險(xiǎn)提示推薦等級項(xiàng)目內(nèi)容方案優(yōu)勢方案劣勢風(fēng)險(xiǎn)提示推薦等級項(xiàng)目利潤對比表(如有商業(yè)或其他業(yè)態(tài)，須將各業(yè)態(tài)分開做對比）單位：萬元序號項(xiàng)目方案一方案二方案三9%11%13%9%11%13%9%11%13%1營業(yè)收入2營業(yè)成本2.1土地成本2.2建造成本3毛利4毛利率5管理費(fèi)用（X%)6銷售費(fèi)用（X%)7財(cái)務(wù)費(fèi)用(資本化利息)8營業(yè)稅金及附加9土地增值稅10利潤總額11所得稅12收支平衡時(shí)點(diǎn)13凈利潤14凈利率項(xiàng)目強(qiáng)排方案利潤預(yù)測對比項(xiàng)目展示區(qū)方案售樓處總面積：層數(shù)：位置：再利用：樣板間總面積：戶數(shù)：戶型：風(fēng)格描述：開放時(shí)間：景觀展示區(qū)總面積：軟硬比：風(fēng)格描述：開放時(shí)間：項(xiàng)目展示區(qū)成本標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目競品一競品二集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)或成例意向標(biāo)準(zhǔn)在售均價(jià)樓面均價(jià)售樓處外裝（平米單價(jià)）（平米單價(jià)）（平米單價(jià)）（平米單價(jià)）內(nèi)裝（含軟裝）（平米單價(jià)）（平米單價(jià)）（平米單價(jià)）（平米單價(jià)）項(xiàng)目展示區(qū)成本標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目競品一競品二集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)或成例意向標(biāo)準(zhǔn)在售均價(jià)樓面均價(jià)樣板間外裝（平米單價(jià)）（平米單價(jià)）（平米單價(jià)）（平米單價(jià)）內(nèi)裝（含軟裝）（平米單價(jià)）（平米單價(jià)）（平米單價(jià)）（平米單價(jià)）項(xiàng)目展示區(qū)成本標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目競品一競品二集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)或成例意向標(biāo)準(zhǔn)在售均價(jià)樓面均價(jià)景觀區(qū)（軟硬比）（軟硬比）（軟硬比）（軟硬比）（平米單價(jià)）（平米單價(jià)）（平米單價(jià)）（平米單價(jià)）項(xiàng)目案名確定內(nèi)部案名外部案名參考依據(jù)【城市】+【區(qū)域】+【名稱】項(xiàng)目【城市】+【金輝】+【名稱】項(xiàng)目三、首次開盤部分產(chǎn)品戶型及戶型比例。二、XXXX年XX月XX日：項(xiàng)目首次開盤，當(dāng)天認(rèn)購房源XXX套，面積XXXX㎡，均價(jià)XXXX元/㎡，總銷XXXX萬元。一、XXXX年XX月XX日：售樓處、樣板房、景觀示范區(qū)對外公開。營銷重要節(jié)點(diǎn)首次開盤計(jì)劃首次開盤區(qū)域項(xiàng)目現(xiàn)金流分析項(xiàng)目融資總額項(xiàng)目融資周期資金平衡周期資金平衡時(shí)點(diǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流分析表單位：萬元住宅利潤率8%商業(yè)利潤率綜合利潤率時(shí)間Q1Q2Q3Q4Q5Q6Q7Q8Q9Q10Q11Q12Q13Q14Q15Q16Q17Q18Q192014-62014-92014-122015-32015-62015-92015-122016-32016-62016-92016-122017-32017-62017-92017-122018-32018-62018-92018-12經(jīng)營性現(xiàn)金流入經(jīng)營性現(xiàn)金流出經(jīng)營凈現(xiàn)金流融資現(xiàn)金流入融資現(xiàn)金流出融資利息流出融資凈現(xiàn)金流總體凈現(xiàn)金流累計(jì)凈現(xiàn)金流項(xiàng)目現(xiàn)金流分析項(xiàng)目融資總額項(xiàng)目融資周期資金平衡周期資金平衡時(shí)點(diǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流分析表單位：萬元住宅利潤率10%商業(yè)利潤率綜合利潤率時(shí)間Q1Q2Q3Q4Q5Q6Q7Q8Q9Q10Q11Q12Q13Q14Q15Q16Q17Q18Q192014-62014-92014-122015-32015-62015-92015-122016-32016-62016-92016-122017-32017-62017-92017-122018-32018-62018-92018-12經(jīng)營性現(xiàn)金流入經(jīng)營性現(xiàn)金流出經(jīng)營凈現(xiàn)金流融資現(xiàn)金流入融資現(xiàn)金流出融資利息流出融資凈現(xiàn)金流總體凈現(xiàn)金流累計(jì)凈現(xiàn)金流項(xiàng)目現(xiàn)金流分析項(xiàng)目融資總額項(xiàng)目融資周期資金平衡周期資金平衡時(shí)點(diǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流分析表單位：萬元住宅利潤率12%商業(yè)利潤率綜合利潤率時(shí)間Q1Q2Q3Q4Q5Q6Q7Q8Q9Q10Q11Q12Q13Q14Q15Q16Q17Q18Q192014-62014-92014-122015-32015-62015-92015-122016-32016-62016-92016-122017-32017-62017-920