公租房運營管理服務投標方案

公租房運營管理服務投標方案

目錄

第一章項目背景和需求分析........................15

第一節(jié)公租房現(xiàn)實意義和前景分析..............15

一、公共租賃住房的基本概念與主要特征........15

二、發(fā)展公共租賃住房的必要性...............16

三、國際經(jīng)驗及對我國的借鑒意義.............19

四、當前公共租賃住房存在的主要問題..........22

五、公共租賃住房的發(fā)展前景.................24

第二節(jié)公租房管理存在的問題及解決措施.........27

一、大型公租房建設管理中存在的問題..........27

二、解決公租房建設管理問題的應對措施........29

第三節(jié)項目需求分析...........................33

第二章項目整體設想與策劃........................52

第一節(jié)運營管理整體設想與策劃................52

一、運營管理的意義.........................52

二、運營管理的機制.........................52

三、運營管理的機制設置.....................53

四、運營管理中的管理辦法...................53

第二節(jié)擬采取的管理方式和工作計劃............55

一、擬采取的管理方式.......................55

二、擬采取的工作計劃........................60

三、管理規(guī)章制度的建立.....................65

四、檔案建立與管理.........................67

1

五、其他工作...............................69

第三章項目組織機構(gòu)及人員配備....................70

第一節(jié)項目組織機構(gòu)..........................70

第二節(jié)人員配備原則...........................71

一、具有較高專業(yè)素養(yǎng)和敬業(yè)精神.............71

二、高效率的組織架構(gòu)和崗位配置.............72

第三節(jié)崗位設置和人員配備情況................73

一、項目管理人員配備.......................73

二、崗位職責................................74

三、人員素質(zhì)要求和工作職責.................77

第四節(jié)員工培訓..............................86

一、培訓目標................................87

二、培訓管理................................87

三、培訓方式...............................89

四、培訓實施...............................90

第五節(jié)員工管理..............................99

一、員工管理的原則.........................99

二、項目新人考核..........................101

三、員工績效考核方案......................103

四、廉政制度..............................105

第六節(jié)員工守則.............................105

一、嚴于職守..............................105

二、工作態(tài)度..............................105

三、員工儀容儀表..........................106

2

四、服務要求..............................110

五、電話...................................111

六、對講機................................112

七、維修操作..............................112

八、服務的六個基本技能....................113

九、員工的集中特殊服務制度................113

十、對業(yè)主服務時應注意....................114

第四章承接查驗及資產(chǎn)管理檔案建立...............116

第一節(jié)承接查驗.............................116

一、承接查驗條件..........................116

二、現(xiàn)場驗收主要項目......................116

三、資料交接...............................118

四、其他交接...............................118

五、承接查驗注意事項......................119

六、承接查驗程序..........................119

七、承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理及時限.........121

八、承接查驗后物業(yè)的移交及相關責任.........122

九、承接查驗備案..........................123

第二節(jié)資產(chǎn)管理檔案建立.....................123

一、固定資產(chǎn)接管...........................123

二、固定資產(chǎn)的驗收程序....................123

三、固定資產(chǎn)的管理........................128

第三節(jié)前期管理工作方案.....................129

一、前期管理工作安排......................129

3

二、常規(guī)性便民服務項目....................130

第五章入住及續(xù)租管理方案.......................135

第一節(jié)入住公約.............................135

第二節(jié)入住管理方案.........................141

一、簽約入住流程..........................141

二、管理方案..............................142

第三節(jié)租戶續(xù)租工作方案.....................146

一、開展審核工作，分類續(xù)租................146

二、租金執(zhí)行標準..........................147

三、職責分工..............................148

第六章房屋及公共設施的運行養(yǎng)護.................149

第一節(jié)整體工作設想.........................149

一、共用部位維修養(yǎng)護管理工作流程..........149

二、共用部位維修養(yǎng)護管理工作流程..........150

第二節(jié)共用部位維修養(yǎng)護.....................151

一、共用部位日常維修養(yǎng)護標準..............151

二、共用部位維修養(yǎng)護管理要點..............152

第七章機電設備的維護管理.......................154

第一節(jié)總體工作設想.........................154

一、共用設施設備運行管理與維護保養(yǎng).........154

二、共用設施設備管理工作流程..............164

三、共用設施設備養(yǎng)護計劃..................166

第二節(jié)其他管理事項.........................169

一、電梯外包服務監(jiān)督管理..................169

4

二、節(jié)能管理...............................171

三、設備房開放制度........................172

第三節(jié)智能化系統(tǒng)的維護管理.................173

一、門禁對講系統(tǒng)...........................173

二、閉路監(jiān)控...............................176

三、電子巡更系統(tǒng)..........................181

四、智能化系統(tǒng)保養(yǎng)計劃....................182

第八章公共秩序安全、消防等管理.................187

第一節(jié)安全管理.............................187

一、人員安排及崗位設置....................187

二、日常秩序服務..........................187

三、工作標準..............................189

四、檢查標準..............................194

第二節(jié)交通車輛管理.........................196

一、工作內(nèi)容和要點........................196

二、交通車輛管理的工作標準................196

三、車輛管理工作檢查標準..................198

四、車輛秩序服務人員要求..................202

第三節(jié)消防管理.............................203

一、消防工作組織架構(gòu)及體系建立............203

二、消防宣傳教育能力建設..................208

三、撲救初期火災能力建設..................210

四、組織疏散能力建設......................213

第九章環(huán)境衛(wèi)生管理方案.........................215

5

第一節(jié)保潔管理方案.........................215

一、管理要求.............................215

二、管理目標.............................215

三、管理措施.............................215

四、加強內(nèi)部培訓........................219

五、具體工作要求.........................220

第二節(jié)保潔服務標準和服務流程...............222

一、范圍.................................222

二、基本要求............................222

三、保潔服務標準.........................223

四、保潔操作規(guī)程........................228

五、保潔工作流程圖.......................235

第三節(jié)衛(wèi)生消殺工作方案.....................238

一、“消殺”服務工作要求................238

二、“消殺”工作設想.....................238

第四節(jié)公共場所、物業(yè)共用部位的環(huán)境衛(wèi)生管理.242

一、清潔衛(wèi)生服務內(nèi)容與基本方法..........242

二、清潔衛(wèi)生的日常管理..................247

三、垃圾處理.............................247

四、環(huán)境消殺............................248

第五節(jié)保潔員行為規(guī)范......................248

一、保潔員著裝要求......................248

二、行為舉止要求.........................249

三、服務態(tài)度............................249

6

四、行走................................250

五、員工工作操作時的行為舉止............250

第六節(jié)保潔人員管理........................251

一、當值主管交接班......................251

二、工具交接............................251

三、保潔物品申購領用、使用...............251

四、保潔部考勤..........................252

五、保潔人員的培訓......................253

第七節(jié)突發(fā)事件保潔應急措施................254

第十章環(huán)境綠化養(yǎng)護管理........................257

第一節(jié)綠化養(yǎng)護要求和方法..................257

一、草坪修剪............................257

二、喬木修剪、整形.......................258

三、灌木修剪............................258

四、地被修剪............................259

五、綠化澆灌類..........................261

六、喬木澆灌............................262

七、灌木澆水............................263

八、地被植物澆灌........................264

九、花壇花境澆灌........................264

十、綠化施肥類..........................265

十一、喬木施肥..........................266

十二、灌木施肥..........................267

十三、地被植物的施肥....................267

7

十四、病蟲害防治原則......................268

十五、草坪病蟲害防治......................269

十六、喬木病蟲害防治......................269

十七、灌木病蟲害防治......................270

十八、地被植物的病蟲害防治................271

十九、花壇花境病蟲害防治..................271

第二節(jié)綠化養(yǎng)護管理制度.....................272

一、范圍...................................272

二、綜合綠化管理規(guī)定......................272

三、外圍綠化管理規(guī)定......................273

四、外圍綠化管理過程中注意事項............274

五、室內(nèi)租擺綠植管理規(guī)定..................275

六、綠化養(yǎng)護人員和監(jiān)督管理人員職責.........275

第三節(jié)綠化養(yǎng)護機械管理.....................277

一、草坪剪草機維修保養(yǎng)及儲存..............277

二、綠籬機維修保養(yǎng)及儲存..................277

三、割灌機維修保養(yǎng)及儲存..................278

第四節(jié)綠化服務工作重點和措施...............279

一、室內(nèi)綠化和盆花擺放....................280

二、室外綠化...............................281

三、重大活動或節(jié)日擺花....................282

四、綠化垃圾處理..........................282

五、綠化管理應急搶險方案..................283

第十一章客戶服務管理...........................285

8

第一節(jié)服務方式和內(nèi)容........................285

一、客戶服務工作內(nèi)容......................285

二、服務關注點............................285

第二節(jié)客戶服務流程.........................287

一、客戶需求處理流程......................287

二、客戶投訴處理流程.......................287

三、清潔、消殺監(jiān)管工作流程................288

四、綠化管理流程..........................289

第三節(jié)客戶服務評價.........................290

一、客戶滿意度調(diào)查........................290

二、客戶服務評價體系......................292

第十二章社區(qū)文化建設方案.......................295

第一節(jié)社區(qū)文化建設構(gòu)想.....................295

一、文化建設構(gòu)想...........................295

二、文化建設的總體思路....................296

三、社區(qū)文化建設的保障體系................297

四、社區(qū)文化活動精彩展現(xiàn)..................298

五、社區(qū)文化建設的效果評估................299

第二節(jié)文化建設工作方案......................300

一、宗旨...................................300

二、效果..................................300

三、制度..................................301

第三節(jié)社區(qū)文化活動計劃......................303

一、社區(qū)文化建設目標......................303

9

二、社區(qū)文化的特點........................303

三、社區(qū)文化活動流程圖....................304

四、社區(qū)文化活動規(guī)劃......................305

五、社區(qū)文化活動實施計劃..................306

第四節(jié)特色服務..............................307

第十三章公租房服務管理制度.....................310

第一節(jié)管理宗旨與行為規(guī)范...................310

一、管理宗旨..............................310

二、職工行為道德規(guī)范......................310

第二節(jié)各項管理制度..........................311

一、安全管理制度...........................311

二、巡視制度..............................311

三、值班制度..............................313

四、交接班制度............................313

五、接待來訪和回訪制度....................314

六、用戶投訴處理制度......................315

七、監(jiān)控系統(tǒng)使用管理制度..................320

八、請示匯報制度..........................321

九、工作制度..............................322

十、有償服務收費制度......................323

十一、零維修管理制度......................324

十二、消防制度............................324

十三、物業(yè)檔案管理制度....................325

十四、維修工具及材料管理制度..............326

10

十五、對講機的使用管理規(guī)定...............327

十六、獎懲制度............................328

十七、獎懲細則...........................330

第十四章應急事件處理預案.......................337

第一節(jié)應急疏散預案.........................337

第二節(jié)火警處理應急預案.....................341

第三節(jié)水浸/跑水應急預案....................349

第四節(jié)突發(fā)停電應急處理預案.................355

第五節(jié)停水應急預案.........................360

第六節(jié)燃氣泄漏應急預案.....................365

第七節(jié)電梯困人應急預案.....................369

第八節(jié)高空墜物應急預案.....................373

第九節(jié)地震應急處理預案.....................379

第十節(jié)防疫應急處理預案.....................384

第十一節(jié)防汛(暴雨)防強風應急處理預案......391

第十二節(jié)掃雪除冰應急預案...................397

第十三節(jié)觸電應急處理預案...................399

第十四節(jié)噪音污染應急處理預案...............405

第十五節(jié)停車收費系統(tǒng)故障應急處理預案........407

第十六節(jié)門禁道閘系統(tǒng)使用異常應急處理預案....410

第十七節(jié)發(fā)現(xiàn)可疑物品、爆炸物品應急處理預案.414

第十八節(jié)發(fā)生盜竊、搶劫事件應急處理預案......419

第十九節(jié)發(fā)生打架、斗毆事件應急處理預案......423

11

溫馨提示：

本方案目錄中的內(nèi)容在word文檔內(nèi)均有詳細闡述，如

需查閱，請購買后下載。

12

說明

一、如招標文件評分標準中有“項目組織機構(gòu)”,可參

照第三章；

二、如招標文件評分標準中有“入住管理方案”,可參

照第五章；

三、如招標文件評分標準中有“房屋運行養(yǎng)護方案”,

可參照第六章；

四、如招標文件評分標準中有“公共秩序維護方案”,

可參照第八章；

五、如招標文件評分標準中有“社區(qū)文化建設方案”,

可參照第十二章；

六、如招標文件評分標準中有“內(nèi)部管理制度”,可參

照第十三章；

七、如招標文件評分標準中有“應急預案”,可參照第

十四章。

13

編制依據(jù)

一、項目招標文件、補遺及設計文件等相關資料。

二、國家現(xiàn)行技術規(guī)范、標準及有關的技術資料、規(guī)范、

規(guī)程及技術標準。

三、依照有關主要法律、法規(guī)：

(一)《中華人民共和國政府采購法》

(二)其他法律法規(guī)。

四、行業(yè)規(guī)范、標準

(以下內(nèi)容根據(jù)招標文件及項目實際情況進行修改)

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第一章項目背景和需求分析

第一節(jié)公租房現(xiàn)實意義和前景分析

當前，解決好廣大低收入家庭的住房問題已成為各級政

府工作的重點和難點。尤其是2008年以來，國家投入了大

量的資金建設保障性住房，各級地方政府積極探索適合本地

實際情況的住房保障模式，加大力度改善城鎮(zhèn)低收入家庭的

住房困難狀況，促進房地產(chǎn)業(yè)的和諧健康發(fā)展。公共租賃住

房正是伴隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展、住房保障制度的不

斷完善而興起的一種有效解決低收入家庭住房問題的保障

性住房。

一、公共租賃住房的基本概念與主要特征

公共租賃住房是指投資者(政府或企業(yè)等)持有房源，

并將這些房屋以低于市場價的方式租給特定人群。其租金水

平高于廉租住房，低于商品房。公共租賃住房屬于保障性住

房，但又不同于福利制度下的低房租公房，也不同于企業(yè)的

職工宿舍，從共性來看，屬于廉租住房的一種形式，只是保

障范圍更廣泛。

公共租賃住房與其他以銷售為主的保障性住房最大的

區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)歸屬性不同。公共租賃住房的產(chǎn)權(quán)歸政府或相

15

關機構(gòu)、企業(yè)所有，不歸居民個人所有。其目的是用低于市

場價或者承租者承受起的價格，向低收入家庭出租住房，以

改善這部分群體的住房困難狀況。當?shù)褪杖爰彝ナ杖氚l(fā)展變

化時，有嚴格的退出機制。從各地的實踐看，目前的公共租

賃住房的保障對象以城鎮(zhèn)戶籍人口中的中低收入家庭為主，

包括新就業(yè)職工，特別是新畢業(yè)的大學生以及一些特殊群體

等。其未來發(fā)展目標將涵蓋城市的各類夾心層家庭和外來流

動人口。

公共租賃住房具有五大基本特征：一是體現(xiàn)出政府的干

預性，公共租賃住房是在政府的公共政策下，由政府直接負

責提供或政府主導下的公共機構(gòu)、企業(yè)提供的保障性住房；

其二是需求對象的限制性，因其是保障性住房，其保障

對象具有嚴格的準入標準；

三是非營利性，不論是政府直接負責建設還是企業(yè)承擔

開發(fā)建設，都不以營利為目的；

四是租賃價格的優(yōu)惠性，公共租賃住房的出租價格低于

一般的市場價；

五是退出的靈活性，當中低收入家庭住房和收入水平發(fā)

生變化時，政府可隨時停止發(fā)放補貼，退出程序簡便易操作。

公共租賃住房的房源主要來自新建和收購兩種方式。即

各級地方政府組織新建一些公共租賃住房，同時，也可以在

已開發(fā)的商品房中或存量住房中收購一些房源。

二、發(fā)展公共租賃住房的必要性

16

從世界各國的住房保障經(jīng)驗來看，租賃型公共住房將成

為我國公共住房政策的重要組成部分，有效解決當前住房制

度所面臨的階段性困境。目前，已有北京、天津、深圳、廈

門和常州等城市進行公共租賃住房試點工作。公共租賃住房

的最大優(yōu)點是覆蓋人群廣泛，可根據(jù)補貼標準靈活調(diào)整，并

且補貼對象明確、操作透明，適于建立退出機制。

大力發(fā)展公共租賃住房有利于盡快緩解保障性住房供

應不足的突出問題。我國目前的住房市場發(fā)育尚不完全，尤

其是保障性住房的供應結(jié)構(gòu)與需求存在較大偏差。存量住房

中的中小戶型大部分為上個世紀留存的平房、簡易樓房和舊

樓房，隨著各地危改拆遷的不斷推進，這部分價位房源日益

減少。與此同時，我國每年城市化新增城市人口約1000萬

左右，而城市新增建設用地又受到嚴格控制。

在這種人多地少的矛盾沖突下，如果將所有中低收入群

體都推向市場，將必然導致住房市場價格的進一步提升，帶

來更多的人買不到房、住不起房。因此，在房價上漲，住房

短缺的時期，加大力度供應實物形式的保障房是非常必要

的。增加租賃型公共住房比重將是有效解決住房短缺問題的

有效途徑之一。可以說，租賃型公共住房更符合我國現(xiàn)階段

低收入群體的住房需求。

大力發(fā)展公共租賃住房有利于多層次解決各類低收入

群體的住房需求。當前，保障性住房的需求潛力較大：隨著

土地市場化配置進程下住房價格的上漲，許多低收入群體窮

其一生也不可能買得起房，只能以較低的租金價格支付住房

17

使用權(quán)；低收入群體中有相當比重的人群職業(yè)特征為產(chǎn)業(yè)工

人、商業(yè)服務業(yè)人員和個體經(jīng)營戶，這部分群體對居住場所

的選擇往往跟隨工作地點的變動而遷移，體現(xiàn)出較強的流動

性，因而中短期的租賃型公共住房更符合其住房要求，并有

助于減少生活、出行的附加成本；部分住房困難的低收入群

體是剛進入社會的畢業(yè)學生或打工白領，這部分群體處于暫

時性的購買力不足階段，需要過渡性的租賃型公共住房以滿

足短期內(nèi)的居住需求。

因此，作為完善的住房市場，建立健全一個穩(wěn)定的、規(guī)

?；墓沧赓U市場是非常必要的。

大力發(fā)展公共租賃住房有利于彌補租賃市場發(fā)展滯后

的問題。當前，城鎮(zhèn)居民在改善住房條件時，都選擇了購房

而非租房。這雖然有中國傳統(tǒng)習俗因素影響，但還有一個重

要原因就是租賃市場缺乏穩(wěn)定性保障。低收入家庭僅靠市場

個體提供的租房市場在租金和租賃期限等方面都存在很大

的隨意性。因此，需要政府以制度化的模式提供租賃型的公

共住房彌補中長期租賃市場的空缺。

公共租賃住房概念的提出，現(xiàn)實意義在于幫助“夾心層”

家庭解決了住房難的問題，而其更廣泛的意義，則在于國家

保障體系將同時向"非低收入群體"和流動人口理念的轉(zhuǎn)變。

這樣的轉(zhuǎn)變，其出發(fā)點是政府把保障范圍擴展到所有不能通

過市場解決住房問題的家庭，包括已成為城市常住人口的外

來務工人員。即，致力于通過公共租賃住房幫助各類群體解

決住房難題。

18

三、國際經(jīng)驗及對我國的借鑒意義

從各國的經(jīng)驗來看，幾乎所有市場經(jīng)濟國家，包括英國、

美國、瑞典、新加坡等不同類型的國家，都按照“市場——

救濟型”,或按“市場——福利型”的二元政策導向來實現(xiàn)

"居者有其屋"的住房發(fā)展目標。即在經(jīng)濟起飛的初期，住

房嚴重短缺，主要由政府主導來解決住房問題；當社會主要

群體的住房問題解決之后，實施市場化為主渠道，但對低收

入家庭的住房保障一直存在并形成穩(wěn)定的社會制度。雖然中

國的國情和當前的發(fā)展背景與其他國家存在較大差異，不適

宜簡單地照搬國外的公共住房政策，但從一些國家的住房保

障實踐和相對成熟的公共住房制度中，可以在公共住房模式

選擇、建設方式、分配以及管理制度等方面獲得很多值得借

鑒的寶貴經(jīng)驗。

(一)國外的主要住房保障形式

國外住房保障形式主要有三種：一是政府直接投資建設

出租房，即公共住房；二是政府通過干預房價，保證低價位

住房供應；三是政府直接分配住房保障資金，提供中低收入

者的住房消費資金。

不僅各國住房保障形式不同，即使同一國家，在不同時

期、不同發(fā)展階段，所實施的保障政策也不同；這種差異根

源于不同的社會歷史環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展階段，是由政府干預目

標、住房供求環(huán)境和政府財政支持能力決定的。不同的方式

各有利弊，可交替使用，并且需要根據(jù)社會經(jīng)濟狀況和住房

19

供需關系的變化不斷進行調(diào)整。

(二)通過公共租賃住房實現(xiàn)"人人有房住"的發(fā)展目

標

為保障無力購房者的住房需求，國外在制定公共住房政

策時普遍重視公共租賃住房的發(fā)展，為最低收入者提供“托

底性"保障。普遍面對的是低收入群體，還有一些特殊崗位

群體，如公務員、警察、消防員等。一般采取輪候制，是一

種過渡性的保障方式。各國租賃住房的比例都相當可觀。

以英國為例，在比例約30%的租賃住房中，20%左右是

政府提供的公共租賃住房，10%為私人租賃住房。英國政府

把持續(xù)供應可負擔住宅列為重要的施政目標，在倫敦2004

年的新規(guī)劃中，要求中心區(qū)新增房屋的1/4為可負擔用房。

美國的一些州政府對申請房租補貼的低收入家庭限定的房

屋租金標準為700美元以下。根據(jù)法律規(guī)定租房家庭只需

支付其收入的1/3左右作為房租，剩余部分由政府付給房

東。

法國則是依靠企業(yè)(組織)聯(lián)合體(主要是HLM)提供

廉租住房。HLM組織內(nèi)共有850多個單位，其中有低租金住

房機構(gòu)293家，低租金住房股份有限公司324家。HLM主要

職責是直接建設住房和改建舊房為公共住房后再低價出租。

法國國會每年通過預算安排住房資金，支持“低租金住房”

建設，在每套"低租金住房"中政府資金占5%;其余95%

建資金，由加入HLM的企業(yè)從住房基金中以優(yōu)惠利率(4.2%,

商業(yè)貸款利率則高達10%)貸款開發(fā)建設。HLM房屋開發(fā)商

20

所交的稅僅為5%,低于一般房地產(chǎn)開發(fā)商，這樣建造的低

租金住房，按3s年返還計算，其租金水平為市場租金1/3-1

/2.法國規(guī)定低低租金住房最低標準為建筑面積35平方米，

HLM的房屋租金僅為家庭收入的10%。

(三)建立行之有效的公共租賃住房管理體系

在公共住房制度比較成熟的國家，都有一套行之有效的

專業(yè)管理體系，這個管理體系由不同的機構(gòu)組成，這些機構(gòu)

從功能上可以劃分為決策層和執(zhí)行層。決策層指負責制定政

策和長期發(fā)展計劃，負責與計劃、財政、金融、土地、法律、

建設等部門的協(xié)調(diào)運作。執(zhí)行層來具體落實公共住房建設和

運行。例如，韓國設立了國家住房政策審議委員會，作為公

共住房的決策協(xié)調(diào)機構(gòu)。執(zhí)行層為建設交通部，下設韓國住

房住宅公社和大韓土地開發(fā)公社，專門負責建造面向中低收

入階層的出租公房。

(四)通過完善的制度確保公共住房分配的公平性

公共住房屬于社會公共資源，是政府福利的表現(xiàn)形式其

能否公平合理地分配，直接關系到公共住房政策實施的效

果，國外在公共住房分配方面有兩點很重要的經(jīng)驗：一是明

確公共住房是為最需要的人提供的住房保障；二是只有建立

科學、完善的準入和退出機制，才能保證公共住房分配的公

平性。國外的公共住房政策基本都是以法律形式出現(xiàn)的，

公共住房體系的建立也得益于法律的強力保障。在美國、日

本、新加坡等國家，公共住房立法都是國家大法。

(五)借鑒國際經(jīng)驗，大力發(fā)展公共租賃住房

21

很多國家在制定住房目標和發(fā)展規(guī)劃時，都把中低收入

群體的住房問題放在突出位置；在政策的制定上，重視對需

求人群的市場細分，針對不同的人群實施相應的策略，從而

在最大程度上實現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟效益的相統(tǒng)一；在相關住

房政策頒布時，一旦缺乏法律上的支持，立法機關就會迅速

地進行相關立法工作，細化政府的責任、義務和權(quán)力，同時

也明確了住房政策的具體操作規(guī)則，使得政策有法可依、有

法可行。

西方國家市場經(jīng)濟高度發(fā)達，政府傾向于在現(xiàn)有的市場

框架下尋求解決住房問題的最優(yōu)方法，并且在這個過程中，

政府利用多種手段多管齊下，從不同方面來支持制定的住房

發(fā)展戰(zhàn)略，如普遍運用了稅收、補貼、配套設施建設等措施，

而從結(jié)果上看，這些措施的運用對該國住房市場的發(fā)展可謂

起到了良好的推動作用；重視租賃方式在解決住房問題中的

作用。對社會出租住房的需求程度，本質(zhì)上依賴于住房存量

如何恰當?shù)貪M足社會住房的需求。缺乏租賃價格合理的房屋

是提供社會租賃住房的一個重要原因。因此，與住房補貼制

度相比，許多國家已將社會出租住房作為一項重要的住房保

障措施。但國外有完善的準入審查和退出制度，家庭收入誠

信公開透明，這些都是實施公共租賃住房的關鍵。

四、當前公共租賃住房存在的主要問題

由于我國公共租賃住房剛剛起步，在不斷完善的進程中

也顯現(xiàn)出一些突出問題，主要表現(xiàn)在以下三點：

22

(一)制度法規(guī)體系尚不健全

目前國內(nèi)僅深圳、廈門等幾個城市推出了公共租賃住房

管理辦法，從國家層面上來看，還缺乏統(tǒng)一規(guī)范的法規(guī)制度

或指導意見。而公共租賃住房的資格審核和后續(xù)管理將是一

項非常復雜的工程，即使從目前各地已出臺的相關管理辦法

也有許多需要改進的地方。另外，各地建設標準差異較大，

缺乏統(tǒng)一的約束性，如有些地方規(guī)定只有40平方米，有些

地方建設標準則達到90平方米。

(二)覆蓋人群相對較窄

以北京市為例，公共租賃住房只限于已通過政策房審核

的家庭。廣州、深圳和廈門的覆蓋人群也是針對城鎮(zhèn)戶籍人

口。這主要是由于公共租賃住房剛剛起步，正處于摸索，階

段，而最需要住房保障的流動人口還被排除在保障之外。如，

常州市對公共租賃房準入限制為：符合申請條件的低收入住

房困難家庭必須無房、具有常州市市區(qū)城市常住戶口且實際

居住三年以上、家庭人均年收入低于上年度市區(qū)人均可支配

收入的80%;符合以上條件且年滿35周歲的單身人士也可

申請。同時，公共租賃住房保障將實行年審制度，對已經(jīng)享

受公共租賃住房政策的低收入住房困難家庭及新就業(yè)人員

的收入、人口、住房等變動情況進行年審。年審后不符合公

共租賃住房保障范圍者應當退出。

(三)資金短缺，房源供給嚴重不足

由于房源籌集不足，北京市的公共租賃住房一再延期登

記時間。土地收益流失、資金來源不足以及管理復雜是公共

23

租賃住房供應短缺的主要原因。

(四)維護成本較高。政府后續(xù)補貼較多

公共租賃住房對政府的管理效率提出了更高要求，同

時，由于政府持有房源，后續(xù)的維護、更新改造以及管理方

面等都需要投入大量的人力、物力和財力，這些都應在公共

租賃住房計劃中有充分的考慮。

五、公共租賃住房的發(fā)展前景

目前我國城鄉(xiāng)居民人均住房面積已經(jīng)接近30平方米，

總體率已超過70%。但是，房價高漲、普通居民支付能力下

降，現(xiàn)有保障性住房無法滿足各類低收入家庭住房需求等問

題目益突出。適合各種收入階層的、易靈活調(diào)整的公共租

賃住房具有良好的長遠發(fā)展前景。

(一)建立長效保障機制。緩解供需矛盾

從過去量大面廣的以出售為主的經(jīng)濟適用住房、限價房

向公共租賃住房轉(zhuǎn)變，與廉租住房一道，共同構(gòu)成保障性住

房的供應體系。

對于大城市、特別是特大型城市，人口增長與土地資源

緊缺的矛盾將是長期共存的。以銷售為主的保障民生住房供

應模式，導致政府手中缺乏持續(xù)穩(wěn)定的保障性房源，每年

都要迫于低收入家庭的住房需求壓力大量開工建設保障民

生住房。但隨著中心城區(qū)、近城區(qū)可供土地的日益減少，保

障性住房只能越建越遠，勢必會脫離低收入家庭的實際需

求，引發(fā)新的社會矛盾，給政府住房保障造成兩難的境地。

24

發(fā)展公共租賃住房，可以有效緩解土地供應緊張的矛

盾，保證政府擁有大量流動性房源，長期來看，可形成可持

續(xù)性的住房保障供應鏈。

(二)完善保障制度，滿足低收入家庭住房需求

公共租賃住房租金應根據(jù)家庭收入水平，住房的地段、

面積和質(zhì)量，分別確定不同的租金標準，在房源之間形成合

理的級差，確保不同收入家庭享受相應的比較公平合理的政

府補貼。收入較高家庭，自身承擔的房租相對較高，政府補

貼較少，收入較低的家庭，自身承擔的房租較低，享受的政

府的補貼較多。隨著家庭收入的變化，政府可以靈活多變的

調(diào)整補貼額度，重新劃分個人和政府應負擔的租金標準，有

利于各類中低收入家庭享受到住房保障這一惠民政策。

(三)強化政府的調(diào)控作用，促進企業(yè)參與市場化運作

充分利用政府手中的經(jīng)濟杠桿，引入企業(yè)參與公共租賃

住房的建設，通過稅收、土地、金融等配套政策，鼓勵并調(diào)

節(jié)參與企業(yè)的利益分配，即建立和完善市場調(diào)節(jié)和政府保障

相結(jié)合的保障性住房供應體系。政府也可通過市場化購買、

租賃等方式獲取房源，一方面可減少政府的尋租空間，另一

方面也活躍了住房二級市場。

公共租賃住房的后續(xù)管理也是將要面臨的一個重大難

題。政府成立專門機構(gòu)進行管理容易導致退回到過去公房管

理模式上，管理效率低，服務態(tài)度差。完全交給社會化物業(yè)

管理公司，又容易帶來雙方的利益沖突。因此，公共租賃住

房的物業(yè)管理宜采取在政府主導和監(jiān)督下，市場化運作，政

25

府監(jiān)督，政府的維修和管理補貼應補在明處，接受社會化來

看，城鄉(xiāng)住房嚴重短缺時代已經(jīng)基本結(jié)束，城鎮(zhèn)住房自有政

府機構(gòu)會監(jiān)督。

(四)發(fā)展政策性住房金融，拓展資金來源渠道

在英國的住房改革中，專業(yè)金融機構(gòu)即住房協(xié)會對為社

會住房建設籌集資金方面起到了重要的促進作用。在我國，

不論是調(diào)整住房公積金的定位和資金使用方向，還是新建立

政策性住房金融機構(gòu)都已日益迫切。未來的政策性住房金融

機構(gòu)的主要責任將是向中低收入居民家庭提供優(yōu)惠的低息

住房貸款，同時，向公共租賃住房開發(fā)建設單位提供長期信

貸資金支持，解決資金來源瓶頸問題。

(五)循序漸進，做好公共租賃住房的規(guī)劃和前景設計

我國當前正處于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化快速發(fā)展階段，公共租

賃住房將有廣闊的發(fā)展空間。在條件成熟時，逐步把公共租

賃住房的保障范圍擴大到城市非戶籍家庭。但其發(fā)展也應本

著循序漸進的原則，穩(wěn)步推進，避免急于求成帶來一系列的

后續(xù)問題。

首先是在獲取土地上，要對公共租賃住房用地給以較大

的優(yōu)惠政策，合理選址。因其面向城市低收入家庭，流動性

較強，宜建在交通順達，位置相對較方便的區(qū)域。其次應合

理規(guī)劃，以建設小套型住房為主。按照節(jié)約用地的要求，確

定適當?shù)淖》拷ㄔO套型面積、建筑形態(tài)和建筑容積率。在興

建保障性住房小區(qū)時，力求做到自成體系，同時做好各項配

套設施的建設，如商店、學校、醫(yī)院以及其他生活服務設施，

26

加強小區(qū)的綠化、道路建設，特別要重視防止出現(xiàn)重建設輕

管理的問題。

第二節(jié)公租房管理存在的問題及解決措施

在市場經(jīng)濟社會，由于自然資源稟賦以及人與人能力之

間的差異，經(jīng)濟社會發(fā)展具有不均衡性，并會造成人與人之

間收益分配的巨大差別。這種差別體現(xiàn)在基本需求上，就是

不少家庭由于支付能力不足而買不起住房。政府提供的公共

租賃房具有租金穩(wěn)定、價格低廉、方便調(diào)控等優(yōu)勢，受到社

會普遍歡迎。但是在公租房的建設管理中還存在著一些重要

問題，必須對其進行解決，服務于公租房的建設和管理。

一、大型公租房建設管理中存在的問題

(一)質(zhì)量得不到保證

1.在現(xiàn)階段的公共租賃房建設中，主要是現(xiàn)場人工作

業(yè)，但是在國內(nèi)的施工單位中，工人的素質(zhì)以及技術水平相

對較低，且未經(jīng)過正規(guī)系統(tǒng)的培訓。因此，在施工過程中，

存在著操作不規(guī)范、誤差率大等因素，同時施工單位對員工

的監(jiān)督機制和管理機制不健全，施工質(zhì)量責任界限不明確，

對施工質(zhì)量具有重要的不良影響。

2.傳統(tǒng)的住宅建造主要是指土建施工過程，住宅作為半

成品交到住戶手中，住戶自由選擇裝修公司進行裝修設計和

施工，這種建造模式對房屋質(zhì)量產(chǎn)生一系列的負面影響。

27

3.國家對公共租賃房尚未制定公共租賃住宅性能認定

評定方法和統(tǒng)一的認定程序，未組成評審委員會對商品住宅

的綜合質(zhì)量進行評審和認定并授予相應的級別證書，因此政

府不能對公共租賃房設立登記目標和進行實際控制，不能有

效地保證公共租賃房的質(zhì)量。

(二)資金問題

資金問題是影響公共租賃住房供給穩(wěn)定性和持久性的

關鍵因素，是公共租賃住房制度安排亟待突破的瓶頸。發(fā)展

公共租賃房既要解決"房源"所需的資金，還要負擔長期的

房屋維修費用、管理費用，包括提供相應的醫(yī)院、教育等公

共設施與服務，所需資金巨大且占用周期長，這是對資金長

期供應的嚴重挑戰(zhàn)。目前，我國發(fā)展公共租賃房的資金來源

渠道狹窄，無法滿足其快速發(fā)展。

(三)公共租賃房建設管理模式不健全

國內(nèi)現(xiàn)有的建設管理程序無法滿足公共租賃房建設的

需要：

1.公共租賃房在其選址、建設過程中主要由政府主導，

在建設過程中出現(xiàn)監(jiān)督“真空”,沒有合理的監(jiān)督機制和管

理機制，無法確保質(zhì)量以及工程驗收等問題；

2.由于公共租賃房的特殊地位，需要縮短生產(chǎn)周期、保

證建筑質(zhì)量，對施工工人以及管理者的技術知識和素質(zhì)要求

都較高，但在國內(nèi)未建立合理的激勵機制，激發(fā)各方人員的

積極性，提升施工工人的勞動效率；

3.作為有益于千秋萬代的保障事業(yè)，公共租賃房需在使

28

用過程中連續(xù)修護，但是如今公共租賃房后期維護責任界限

不明確，責任追究制度不完善，導致維修不到位、不及時，

影響公共租賃房的使用壽命以及其內(nèi)居民的生活水平。

(四)租賃管理不到位

結(jié)合不少地方公共租賃房的實際運營情況來看，租賃管

理方面的問題突出表現(xiàn)為三點：

1.供應對象不明確，準入門檻模糊，準入資格審查不嚴

謹。

2.租金管理混亂。

(1)租金水平確定不科學，或過于接近市場租金，或

脫離實際背離經(jīng)濟規(guī)律，同時，在租金標準設定上存在“一

刀切”的情況，未體現(xiàn)差異性；

(2)租金使用制度的設計有漏洞，使用的優(yōu)先排序不

合理。

3.退出機制不健全。表現(xiàn)為：對承租人缺乏動態(tài)監(jiān)管，

對繼租審查草率，對退出保障系統(tǒng)的約定不具體或缺乏操作

性，使輪候的人遲遲排不上隊。

二、解決公租房建設管理問題的應對措施

(一)健全公租房科學建設體系

1.堅持政府主導

政府應當主動承擔公共服務職能，堅持由政府或國有企

業(yè)承建并持有產(chǎn)權(quán)，這是確保公租房公益屬性、實現(xiàn)國有資

產(chǎn)保值增值的重要前提。由政府主導、國企承建，可以通過

29

免收稅費等方式，大幅降低公租房成本，防止公租房產(chǎn)生房

產(chǎn)泡沫，使公租房成為政府持有的一筆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

2.合理測算規(guī)模

應根據(jù)未來幾年城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢、人口集聚規(guī)模等

測算公租房需求量，確保公租房建成后，加上原有的廉租房、

各類安置房等保障性住房，能夠覆蓋占城市人口30%以上的

住房困難家庭，加快實現(xiàn)市民"住有所居"。同時，各地公

租房建設進度、投放進度都可適度超前，盡可能"應保盡

保",避免市民申請幾年都得不到保障房的困局。

3.科學規(guī)劃布局

選擇交通條件較好地段、圍繞城市人口集聚區(qū)和開發(fā)區(qū)

布局公租房，做好商業(yè)和公共配套，并可根據(jù)白領、藍領等

不同群體的需求和經(jīng)濟條件，實行分檔建設和差異化租金，

使其各得其所。尤其要注重公租房與產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套，讓職工

下班后即可回歸社會、進入社區(qū)、融入城市，實現(xiàn)園區(qū)生產(chǎn)

與城市生活的無縫銜接，促進廠社融合與社會和諧。

4.確保資金平衡

我國各地加大保障性住房建設力度，積極探索拓寬投融

資渠道，出現(xiàn)引進商品房開發(fā)商投建、鼓勵個人建設公租房

等形式。不宜全盤借鑒市外投融資模式，而應結(jié)合重慶實際，

堅持由政府主導進行投融資。尤其要加快建立完善地區(qū)土地

儲備體系，抓好儲備土地的“兩個循環(huán)”,確保公租房前期

開發(fā)和資本金投入。同時，通過銀行和非銀行機構(gòu)貸款、發(fā)

行企業(yè)債券、引進住房公積金和社?；鹜督ǖ确绞?，為公

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租房建設提供充足的建設資金。另外還可以通過投融資方

式、保險資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資以及社會捐贈等

方式確保大型公租房建設管理的資金到位。另外還應鼓勵各

地探索建立保障性住房建設融資平臺，建立起由政府主導的

市場化投融資機制，從而實現(xiàn)保障性住房建設可持續(xù)發(fā)展。

如鼓勵金融機構(gòu)發(fā)放公共租賃住房中長期貸款；支持符合條

件的企業(yè)通過發(fā)行中長期債券等方式籌集資金，專項用于公

共租賃住房建設和運營；探索運用保險資金、信托資金和房

地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道。盡快開展房

地產(chǎn)投資信托基金試點，把保障性住房以資產(chǎn)打包的形式上

市，通過資本市場融資。

5.加強質(zhì)量控制

工程質(zhì)量是項目建設管理的核心，是整個施工過程中各

個環(huán)節(jié)工作質(zhì)量的綜合反映。必須以人為核心建立完善的質(zhì)

量管理體系、技術管理體系以及相應的管理制度，強制形成

良好的工序活動環(huán)境條件，提高工作質(zhì)量。同時以監(jiān)督檢查

為手段，嚴格控制工序質(zhì)量標準，把住驗收關，從而保證整

體工程質(zhì)量。具體控制質(zhì)量的方法如下：開好第一次現(xiàn)場例

會，抓好監(jiān)理交底工作；督促和協(xié)助施工單位完善工序質(zhì)量

控制體系；項目部監(jiān)督施工單位做好技術管理；嚴格按照設

計文件、規(guī)范標準做好質(zhì)量控制；用規(guī)定的質(zhì)量控制程序和

指令性文件，規(guī)范、約束施工行為。

(二)科學管理公共租賃房

1.公共租賃房的投資管理

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(1)將公共租賃房建設納入各級政府的財政預算。公

共租賃房作為社會公共物品的重要組成部分，需要政府統(tǒng)籌

安排，作出專項規(guī)劃，并通過相應的財力給予保證。

(2)規(guī)定住房保障水平。各級政府是住房的保障主體，

對行政區(qū)域內(nèi)的缺房者要切實履行保障責任，做到應保盡

保。

(3)確定公共租賃房的建設重點。我國大中城市以及

城市規(guī)劃區(qū)外的工礦所在地、教育文化衛(wèi)生等單位必須建設

一定數(shù)量的公共租賃房，以滿足流動人口的需要。

2.公共租賃房租金管理

(1)要合理確定租金水平。由物價部門和財政部門根

據(jù)市場租金水平、投資運營成本和支付能力等因素，核定公

共租賃房的租金水平，并定期公布。

(2)要實行差別化管理。一方面，允許一個城市內(nèi)不

同位置、不同投資主體建設的項目，在平均租金水平上有差

異，另一方面，將收入水平與租金水平掛鉤，對同一項目內(nèi)

不同收入水平的承租人收取差異化租金。

(3)要加強租金使用管理。政府投資建設公共租賃住

房的租金收入，應按照政府非稅收入管理的規(guī)定繳入同級國

庫，實行“收支兩條線”管理。租金收入專項用于償還公共

租賃住房貸款，以及公共租賃住房的維護、管理和投資補助。

3.住戶進入、退出的管理

政府應建立一套嚴格的公共租賃房住戶進入、退出管理

32

機制。確定申報公共租賃房的資格，并按照不同的租金提供

保障住房；與住戶簽訂合約，規(guī)范責任；探索先租后買的進

入退出路徑，有些住戶經(jīng)濟條件變化后，有可能不愿意退出

公共租賃房，政府要給他們以適當?shù)倪^渡期，對于堅持居住

者，政府可以同等的商品房價格出售，并將獲得的收入重新

投入公共租賃房建設。

雖然現(xiàn)在還存在各種問題，但和以往的住房保障措施而

言，肯定還是最好的一種，公共租賃住房是我國保障性住房

體系中的重要組成部分。所以如果能夠大力發(fā)展公租房，甚

至以公租房取代經(jīng)適房和限價房，由公租房和廉租房一道成

為中國保障性住房的兩個基本的組成部分，也許就能夠真正

的解決中國的住房保障問題，由此蝸居在中國也就將成為過

去，居者有其屋的時代就將真正到來。

第三節(jié)項目需求分析

(根據(jù)項目具體情況參照編制)

一、項目基本情況

本項目公租房分布于XX市XX街道零星公租房，計XX

套。

二、公租房出租對象

1.中低收入者；

33

2.企業(yè)員工。

三、項目管理目標

實行“人、房共管”模式，承擔公租房管理，如協(xié)助采

購人做好選房配租、簽訂租賃合同、辦理入住等工作，協(xié)助

做好住戶保障資格動態(tài)調(diào)查、日常租金收繳、政策宣傳、信

息發(fā)布、糾紛處理、公租房日常維護、檔案整理等工作，為

入住的保障對象提供最快捷、零距離的專業(yè)管理服務。

四、服務要求

1.入住管理：主要包括協(xié)助組織選房、前期籌備；租賃

合同簽訂、辦理入住手續(xù)；采集入住住戶基本信息，建立住

戶檔案，配合做好與相關部門及單位的對接工作。

2.租金管理：租金代收代繳、催繳、違約金收繳，收繳

的租金按照有關規(guī)定及時繳入同級國庫，協(xié)助租金標準調(diào)整

后的落實。

3.續(xù)租與變更管理：做好變更、年審、續(xù)租、房源調(diào)換

與調(diào)整的申報受理，對已入住對象的住房、收入、人口及其

他經(jīng)濟狀況和社會信息進行動態(tài)跟蹤。

4.房屋巡查管理：房屋及其附屬設施設備使用情況的定

期巡查；負責房屋消防安全隱患和結(jié)構(gòu)安全隱患的定期排

查，做好記錄；及時發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為并采集證據(jù)上報；負

責做好消防安全、結(jié)構(gòu)安全隱患的整改工作。

5.房屋維修：房屋及其附屬設施設備損壞的及時維修，

確保房屋的正常使用，對因入住對象使用不當造成房屋損壞

34

的督促整改。督促物業(yè)公司做好共用部位、公共設施設備的

維護。

6.違約管理：承租人有違反合同約定或其他法律法規(guī)規(guī)

定情況的，做好處置及采集證據(jù)上報。

7.終止退出管理：對不符合入住條件的保障家庭進行騰

退，辦理退房手續(xù)；協(xié)助做好公租房收回、征收及危舊房改

范圍內(nèi)的房屋騰退、強制騰退；空置房源管理等。

8.綜合管理：建立檔案管理制度，實行一房一檔管理，

及時更新各類信息，做到存檔資料規(guī)范有序；建立動態(tài)管理

機制，定期入戶巡查走訪；及時掌握承租家庭成員基本信息

變化情況；將房源信息和承租家庭信息等錄入住房保障管理

系統(tǒng)；做好政策宣傳、信息發(fā)布、公示、財務管理等工作；

配合做好政府職能部門、上級主管部門及相關社會團體組織

的參觀、走訪、慰問等接待工作；配合做好社會調(diào)查、績效

評價及群眾滿意度測評。開展小區(qū)公益服務及突發(fā)事件的處

置。

9.建立與承租對象互動機制：設立辦事服務點、投訴舉

報窗口和熱線。搭建與承租對象的溝通交流平臺，建立住戶

溝通聯(lián)系機制。

10.負責日常租金收繳、糾紛處理及入戶調(diào)查等承租對

象動態(tài)管理。其中，租金收繳率須達到95%及以上的標準，

未達到標準的，采購人有權(quán)利要求我方按標準補齊。

五、主要職責

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(一)總體要求：

1.我方需具有公租房運營管理能力，達到政策要求的準

入條件；熟悉公租房的相關政策，依法依規(guī)對公共租賃住房

實施后續(xù)管理；有一定的公租房管理經(jīng)驗，了解XX市公租

房相關情況。

2.配備專業(yè)的公租房管理人員不少于XX人，年齡不超

過XX周歲，且熟悉office等電腦辦公軟件操作，應統(tǒng)一著

裝、佩戴胸牌，文明用語。工作中做到認真負責，忠于職守，

嚴格按制度和操作程序辦事，杜絕違紀違法行為。堅持良好

的服務態(tài)度，耐心細致，為保障對象提供優(yōu)質(zhì)高效的服務。

3.所有工作須接受和服從主管部門的監(jiān)督與管理，應建

立相關員工管理、培訓、財務、巡查、應急等制度，應建立

月度、季度、年度報表制度，每月、每季度需提供工作數(shù)據(jù)、

報表、憑證，臺賬等供主管部門查閱，并接受主管部門的季

度考核、年度考核，確保各項管理符合相關政策規(guī)定；完成

主管部門交辦的其他工作。

(二)公租房運營管理服務機構(gòu)的具體工作內(nèi)容包括：

1.配合主管部門進行房源的交接、驗收工作。建立健全

房屋檔案，保證房屋正常使用功能，參與房源裝修相關工作

的管理；

2.配合主管部門做好公租房相關數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和匯總工

作。調(diào)查并掌握我區(qū)公共租賃住房需求情況；

3.配合主管部門做好公租房年審、租賃合同變更、終止

及房屋調(diào)換、續(xù)租等事項，并按規(guī)定辦理相關手續(xù)，報主管

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部門審核批準后實施；

4.配合主管部門做好公租房的分配工作。參與公租房配

租選房的前期籌備、現(xiàn)場組織等具體工作；代理出租人與承

租人簽訂《公共租賃住房租賃合同》,辦理房屋入住手續(xù)，

并按合同約定提供服務；

5.做好公租房紙質(zhì)檔案、電子檔案的保存和管理工作。

建立公租房租賃臺賬和入戶巡查制度，及時掌握承租人基本

信息變化情況，監(jiān)督承租人房屋使用行為，并按合同約定糾

正、處理違約行為；

6.做好公租房管理的協(xié)調(diào)。配合協(xié)調(diào)公安、計生、城管、

消防、供水、供電、供熱、燃氣、有線電視，物業(yè)服務企業(yè)

等相關部門單位工作；監(jiān)督履行服務合同，提供相應服務，

并就達不到服務合同要求的情況及時整改；

7.做好公租房的日常巡視，檢修工作。承擔公租房小型

維修事務，維修計劃、預算方案申報及主管部門審核批準后

實施和費用結(jié)算，按合同約定督促應由承租人承擔的維修事

務，保持房屋及設施設備完好；

8.做好公租房承租戶的日常管理工作。及時發(fā)現(xiàn)違法違

規(guī)行為并采集證據(jù)上報。

9.處理保障對象的相關問題，應對突發(fā)情況的發(fā)生。代

表出租人受理或提起公租房涉及的訴訟事項，配合主管部門

接受和處理相關的信訪、舉報、投訴事項；按照有關規(guī)定或

合同約定應當承擔的其他工作。

10.做好公租房租金代收、代