DB63T 2317-2024辦公區(qū)（樓）物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范

DB63青海省市場監(jiān)督管理局發(fā)布I1辦公區(qū)（樓）物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范GB/T20299.3建筑及居住區(qū)數(shù)字化技術(shù)應(yīng)用第3部分：物業(yè)管理GB/T21431建筑物防雷裝置檢測技術(shù)GB/T29149公共機構(gòu)能源計量器具配備和管理GB/T29639生產(chǎn)經(jīng)營單位生產(chǎn)安全事故應(yīng)急預(yù)案編制導(dǎo)則GB/T33942特種設(shè)備事故應(yīng)急預(yù)案編制GB50140建筑滅火器配置設(shè)計GB50444建筑滅火器配置驗收及2辦公區(qū)（樓）的使用單位。物業(yè)服務(wù)企業(yè)受物4基本要求4.1物業(yè)管理4.1.1物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)通過政府采購選擇物業(yè)服務(wù)單位，確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)，簽訂4.1.2物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)使用單位應(yīng)為物業(yè)服務(wù)提供相對集中、規(guī)模合理的物業(yè)管理用房。4.2物業(yè)管理企業(yè)4.2.1應(yīng)具有獨立的法人資格，具備專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)能力。4.3機構(gòu)設(shè)置4.3.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同或服務(wù)內(nèi)容約定，設(shè)置組織架構(gòu)，配置項目經(jīng)理等物業(yè)34.3.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)設(shè)置應(yīng)包括但不限于：4.4人員要求4.4.1管理人員應(yīng)具備物業(yè)服務(wù)知識，服務(wù)人員應(yīng)持有健康證。4.4.2專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)取得職業(yè)技能資格證書；技術(shù)主管應(yīng)取得相應(yīng)專業(yè)技術(shù)證書；從事特種4.4.3掌握物業(yè)服務(wù)基本法律法規(guī)，熟悉辦公區(qū)（樓）的基本情況。上崗前應(yīng)進行專業(yè)基本培訓(xùn)，必a)能源管理制度、節(jié)能政策法規(guī)宣傳教育和崗位技術(shù)培訓(xùn)；b)按照AQ/T9007的要求，每半年對相關(guān)人員進行各類應(yīng)急預(yù)案培訓(xùn)。4.5.1遵守財政法規(guī)，建立健全財務(wù)管理制度，按物業(yè)服務(wù)項目獨立核算。4.5.3對于合同約定的收費項目及標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按合同要求執(zhí)行。4.6保密管理4.6.1按照保密要求，與涉密工作崗位的人員簽訂保密協(xié)議。4.6.2涉密文件單獨建立檔卷，與公共檔案分開存放，實行專區(qū)專柜。4.6.3定期對服務(wù)人員進行保密教育培訓(xùn)，培養(yǎng)服務(wù)人員保密意識。b)不應(yīng)以任何形式傳播、泄漏文件內(nèi)容、領(lǐng)導(dǎo)談話內(nèi)容、領(lǐng)導(dǎo)信息等；c)撿到寫有“秘密”“機密”“內(nèi)部文件”字樣的文件或資料，應(yīng)按規(guī)定及時d)妥善保管辦公室鑰匙，不應(yīng)私自配置、將鑰匙帶回家或交由非授權(quán)人員管理。44.6.5涉密活動或涉密會議的服務(wù)人員，物業(yè)服務(wù)機構(gòu)進行嚴(yán)格審查，不準(zhǔn)許安排臨時聘用人員，不4.6.7涉密計算機發(fā)生故障，應(yīng)報備并由專業(yè)技術(shù)人員進行修復(fù)。4.7.1建立檔案管理制度，進行電子備份，對服務(wù)記錄應(yīng)分類歸檔保存，方便查閱。4.7.2檔案應(yīng)專人管理，存放環(huán)境整潔、安全，防4.7.4檔案使用、移交、調(diào)閱登記手續(xù)完備，檔案記錄應(yīng)及時準(zhǔn)確、清晰完整，并有責(zé)任人和4.7.5檔案應(yīng)設(shè)置查閱權(quán)限，未經(jīng)許可，不應(yīng)將資料內(nèi)容轉(zhuǎn)作其他用途。4.8.1應(yīng)在建筑物各樓層主要的明顯位置張貼平面疏散示意圖、引路標(biāo)志、緊急出口4.8.2公共衛(wèi)生間、電話、服務(wù)臺等公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)提供引導(dǎo)4.8.3應(yīng)在主要道路和停車場（庫）設(shè)置行車指示標(biāo)志，主要路口設(shè)路標(biāo)。4.8.5安全與消防標(biāo)識應(yīng)符合GB2894和GB13495.1的規(guī)定。4.8.6垃圾投放收集設(shè)施應(yīng)配置齊全，分類標(biāo)識應(yīng)符合GB/T19095的規(guī)定。4.8.7標(biāo)識應(yīng)風(fēng)格統(tǒng)一，文字規(guī)范，并設(shè)置在明顯位置。4.8.8固定標(biāo)志標(biāo)識應(yīng)齊全、規(guī)范、清4.8.9應(yīng)定期對標(biāo)識進行檢查，確保無缺失、無脫離；發(fā)現(xiàn)損壞或丟失時4.9節(jié)能管理4.9.6配合物業(yè)管理單位做好辦公大樓能源審計和共用設(shè)備設(shè)施進行維護保養(yǎng)。54.9.7安裝有輔助熱源的全天候熱水系統(tǒng)，應(yīng)定期檢查輔助熱源裝置工作正常與否，及時排除故障。4.9.8應(yīng)根據(jù)巡檢及維護保養(yǎng)過程中發(fā)現(xiàn)的能耗問題，提報節(jié)能改造方案建議。4.9.9辦公區(qū)（樓）進行大中修、加固、改建時，配合物業(yè)管理單位和使用單位實施節(jié)能節(jié)水改造。5.1接待服務(wù)5.1.1.1辦公區(qū)（樓）應(yīng)視情設(shè)立接待服務(wù)臺，配置專職服務(wù)人員，負責(zé)現(xiàn)場接待、引導(dǎo)、接聽電話5.1.1.2接待服務(wù)時間應(yīng)覆蓋物業(yè)使用單位的工作時間，其余時間增設(shè)值班人員，并公布值班電話。5.1.1.3發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時通報秩序維護員處理，不準(zhǔn)許無關(guān)人員進入接待服務(wù)區(qū)。5.1.2.1在約定時限內(nèi)處理物業(yè)服務(wù)對象的報修，維修應(yīng)及時到位。5.1.2.2報修、維修應(yīng)做好記錄。報修處理單見附錄A。5.1.3.1正確分理郵件、包裹單和掛號信等各類信報，并做好記錄，妥善保管。記錄單見附錄B。5.1.3.2對代收的郵件進行登記，并及時投送或通知收件人領(lǐng)取，送達或領(lǐng)取時做好相關(guān)記錄。5.1.3.3特殊信件、物品應(yīng)由收件人憑有效證件親自領(lǐng)取并簽收，不應(yīng)代領(lǐng)、代收。5.2保潔服務(wù)5.2.1.1根據(jù)清潔區(qū)域的不同，對所使用的清潔工具，應(yīng)標(biāo)記不同標(biāo)識或顏色加以區(qū)分。5.2.1.2清潔用品應(yīng)符合產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，并分類保存。危險化學(xué)品的儲存應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定。5.2.1.4開展高空清潔作業(yè)時，應(yīng)采5.2.1.5定期對公共場所和周圍環(huán)境進行預(yù)防型衛(wèi)生消殺，適時投放消殺藥物和設(shè)施。及時清65.2.2.4室外公共區(qū)域的地面等應(yīng)保持整潔干凈，無垃圾、無積灰、無污漬。5.2.2.5室內(nèi)外區(qū)域保潔服務(wù)質(zhì)量應(yīng)符合5.2.3.1宜設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)房（站、車、箱）、垃圾集中緩存區(qū)等，并設(shè)置顯著標(biāo)識。5.2.3.2應(yīng)制定垃圾定時定點投放制度，明確管理責(zé)5.2.3.3有害垃圾投放應(yīng)保持物品的完整性，防止有害物質(zhì)外漏。有包裝的易腐爛垃5.2.3.4垃圾日產(chǎn)日清，清運時應(yīng)分類收集和運輸，并做好防護，避免二次污染。5.2.3.5垃圾箱（房）外側(cè)表面清潔、內(nèi)側(cè)無殘留物，無異味。5.3秩序維護服務(wù)5.3.1.1監(jiān)控設(shè)施應(yīng)24h正常運行，監(jiān)控室內(nèi)實行24h專人值班。5.3.1.2監(jiān)控設(shè)施齊全，保證對出入口、內(nèi)部重點區(qū)域的安全監(jiān)控和錄像。5.3.1.3監(jiān)控室內(nèi)電話暢通，接聽及時。5.3.2.2雙方應(yīng)約定監(jiān)控調(diào)閱的權(quán)限，建立包括申請、審批、簽字確認、記錄、存檔等在內(nèi)的5.3.2.3監(jiān)控人員對監(jiān)控記錄應(yīng)嚴(yán)格保密，未經(jīng)上級允許，不準(zhǔn)許擅自泄露記錄內(nèi)容和資料。5.3.3.2應(yīng)建立出入登記制度，做好人員出入登記和5.3.3.3應(yīng)建立物品進出安全檢查制度。5.3.3.4出入登記發(fā)生問題或發(fā)現(xiàn)可疑危險品時，應(yīng)及時聯(lián)系秩序維護員處理。5.3.4.1公務(wù)和工作人員車輛實行號碼登記，電子掃碼進入車庫/停車場。5.3.4.2標(biāo)示車輛行駛路線，對進出辦公區(qū)（樓）的車輛進行有效疏導(dǎo)，保證出入口通暢。5.3.4.3合理規(guī)劃車輛停放區(qū)域，對車輛及停放區(qū)域?qū)嵭幸?guī)范管理。5.3.4.4車輛停放實行專人管理，保證車輛停放有序，5.3.4.5其他外來人員車輛（含摩托車、自行車）應(yīng)登記進入辦公區(qū)（樓），75.3.4.6不準(zhǔn)載有易燃、易爆等危險物品的車輛進入辦公區(qū)（樓）。5.4.1.1應(yīng)根據(jù)辦公物業(yè)區(qū)域及樓內(nèi)實際情況，確定相對固定的巡查路線。5.4.1.3巡查宜使用巡更設(shè)備，保持巡更記錄。如無巡更設(shè)備，宜保持兩人一組進行巡查。5.4.1.4巡查過程和監(jiān)控室實行聯(lián)動，收到監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡查人員應(yīng)及時到達現(xiàn)場。5.4.2.1消防設(shè)施和器材配備應(yīng)符合GB50140和GB50444要求，消防設(shè)施的維護管理應(yīng)符合GB252015.4.2.2易燃易爆品設(shè)專區(qū)專人管理，并應(yīng)符合消防相關(guān)要求。5.4.2.3消防安全檢查包括但不限于以下內(nèi)容：d)每天檢查火警功能、報警功能是否正常，控制中心24h值班監(jiān)控；e)每年對探測器和全部控制裝置進行1次檢測，確保其正f)火災(zāi)探測器投入運行后，應(yīng)定期清洗，不合格的應(yīng)當(dāng)調(diào)換；5.4.2.4對消防安全進行巡查，出現(xiàn)問題應(yīng)及時整改并上報。5.4.3.1按合同約定的服務(wù)內(nèi)容制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，建立突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案體系，包括但不限于5.5綠化服務(wù)85.5.1制定物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護方案和綠化管理制度，并做好服務(wù)工作記錄。5.5.2根據(jù)服務(wù)區(qū)域綠化實際需要，配置專、兼職綠化養(yǎng)護人員。5.5.5使用的藥劑不應(yīng)危害人體健康及造成環(huán)境污染。6.1.3建筑物及其附屬件質(zhì)量要求b)各類管道通暢無銹蝕、無滴漏，室內(nèi)外標(biāo)識標(biāo)牌、室外欄桿、扶手及鋼架完6.1.4每季度對石材進行打蠟、拋光保養(yǎng)工作，石材應(yīng)無明顯接縫高低差，縫條清晰、色澤6.2.5接到供水部門限水停水通知后應(yīng)通知辦公區(qū)域6.2.7物業(yè)使用單位的水壓及流量應(yīng)滿6.3.1建立變配電運行管理制度、電器維修管理制度，96.3.4定期巡檢公共照明、指示燈具及線路，開關(guān)應(yīng)保持完好，確保用電6.3.5定期檢查、維護應(yīng)急發(fā)電設(shè)備，確保應(yīng)急設(shè)備6.3.7有重要和重大活動時，應(yīng)提前對活動區(qū)域相關(guān)供電線路進行檢查、6.4.2應(yīng)當(dāng)委托取得相應(yīng)電梯維修項目許可的單位進行6.4.5在對電梯進行日常巡視、檢查時發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)6.4.7物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)要求電梯維保單位設(shè)立維保值班6.6.2建立電子信息化和自動化管理系統(tǒng)包括但不限于以下幾個6.7.2應(yīng)按規(guī)定定期對辦公樓頂層的避雷帶、避雷針、6.7.3應(yīng)按規(guī)定定期對樓層強、弱電間內(nèi)的接地裝置進行檢查，遇有問題及時6.7.4應(yīng)對辦公樓變配電室設(shè)備的接地帶進行檢查，并7.1.3根據(jù)投訴問題的種類，接訴人員應(yīng)立即7.2.6服務(wù)滿意率應(yīng)不低于90%，服務(wù)滿意率測評7.2.8物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時分析投訴處理和評8.1對物業(yè)服務(wù)企業(yè)評價考核不合格、服務(wù)對象投訴8.2物業(yè)服務(wù)合同解除或終止后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與物業(yè)管理單位或使用單b)與擬承接物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同查驗物業(yè)共有部分、共有設(shè)備設(shè)施d)配合新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管各類服務(wù)崗位，維護物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序；1234567服務(wù)功能性用房（辦公室、會議室、活動），傳真機掃描儀、投影儀、電視廢熒光燈管（日光燈管、節(jié)能藥品及其包裝物，廢油漆、1.設(shè)置專門的