【共享房屋產(chǎn)權(quán)法律問(wèn)題探究9200字（論文）】

共享房屋產(chǎn)權(quán)法律問(wèn)題研究目錄TOC\o"1-2"\h\u10063共享房屋產(chǎn)權(quán)法律問(wèn)題研究 110620摘要 1215一、共享房屋產(chǎn)權(quán)制度的基本理論 222869（一）共享房屋產(chǎn)權(quán)制度的概念 22972（二）共享房屋產(chǎn)權(quán)制度的特點(diǎn) 231537（三）共享房屋產(chǎn)權(quán)制度的實(shí)踐意義及其優(yōu)勢(shì) 311304二、共享房屋產(chǎn)權(quán)制度的主要法律問(wèn)題 58522（一）立法層次低且規(guī)定內(nèi)容不統(tǒng)一 521565（二）權(quán)利與義務(wù)分配不明確 517676（三）受保障者獲取購(gòu)房資金渠道較少 621401（四）準(zhǔn)入和退出機(jī)制模糊 619247（五）監(jiān)督管理制度不完善 726665三、共享房屋產(chǎn)權(quán)制度構(gòu)建的具體建議 832189（一）建立完善的法律法規(guī)體系 820588（二）確定合理的權(quán)利與義務(wù) 821323（三）建立完備的住房金融保障體系 931320（四）完善共享產(chǎn)權(quán)房屋的準(zhǔn)入和退出機(jī)制 1021735（五）完善法律監(jiān)督管理機(jī)制 1031233總結(jié) 1116525參考文獻(xiàn) 12摘要中國(guó)共產(chǎn)黨的十八屆三中全會(huì)以來(lái)，我國(guó)住房保障政策有了較大的改變。共享房屋產(chǎn)權(quán)制度得到了法律法規(guī)的明確認(rèn)定，已經(jīng)成為未來(lái)保障性住房的主要模式。但立法者的重心主要集中在制度的整體框架，忽略了制度在具體實(shí)施中的問(wèn)題。本文通過(guò)分析我國(guó)目前共享房屋產(chǎn)權(quán)制度存在的問(wèn)題，在這些問(wèn)題的指引下深入探討完善我國(guó)共享房屋產(chǎn)權(quán)制度的構(gòu)建建議和方法，以期能夠更好的發(fā)揮作用。本文主要有三個(gè)部分。在第一章重點(diǎn)闡述了共享房屋產(chǎn)權(quán)制度的基本理論，主要有共享房屋產(chǎn)權(quán)制度的概念及其特點(diǎn)，并羅列了該制度的實(shí)踐意義和優(yōu)勢(shì)所在；其次，在第二章從主體、權(quán)利與義務(wù)、制度本身的角度出發(fā)，全面分析我國(guó)共享房屋產(chǎn)權(quán)制度在實(shí)施過(guò)程中存在的主要問(wèn)題；最后在第三章針對(duì)前一章所列舉的法律問(wèn)題，提出對(duì)策性建議和方法。關(guān)鍵詞：保障性住房政策；共享房屋產(chǎn)權(quán)；按份共有一、共享房屋產(chǎn)權(quán)制度的基本理論民生和社會(huì)發(fā)展穩(wěn)定問(wèn)題是關(guān)乎整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重中之重,為了更好的保障廣大人民的住房權(quán)益,我國(guó)政府在建立健全保障性住房體系方面進(jìn)行了長(zhǎng)久的探索和研究。從經(jīng)濟(jì)上性適用房、限定商品房再發(fā)展到廉租住宅,政府都頻出新思路,力求遏制房?jī)r(jià),實(shí)現(xiàn)廣大國(guó)民"住有所居"的美好愿景。保障性住房體系的發(fā)展和健全是為社會(huì)發(fā)展和民生發(fā)展奠定基礎(chǔ),通過(guò)對(duì)共享房屋產(chǎn)權(quán)制度的研究,完善和我國(guó)保障性住房體系,是促進(jìn)社會(huì)和諧的本質(zhì)要求和我國(guó)脫貧攻堅(jiān)道路上的重要環(huán)節(jié),也是落實(shí)政府職能的轉(zhuǎn)變、體現(xiàn)其職責(zé)的所在。（一）共享房屋產(chǎn)權(quán)制度的概念在我國(guó)共享房屋產(chǎn)權(quán)制度下，政府將通過(guò)出讓土地獲得的部分收益進(jìn)行讓渡，為符合相應(yīng)條件的中低收入者或“夾心層”群體提供的優(yōu)惠性政策[[]呂萍、修大鵬、李爽：《保障性住房共有產(chǎn)權(quán)模式的理論與實(shí)踐探索》，《城市發(fā)展研究》2013年第二期。]。同時(shí)政府限制共享產(chǎn)權(quán)房屋的建設(shè)面積，將房屋的出售價(jià)格調(diào)低于同水平商品住房的一定比例，同時(shí)又限制受保障群體的使用權(quán)和處分權(quán)，由政府和購(gòu)房人按照一定產(chǎn)權(quán)份額比例對(duì)房屋享有所有權(quán)。是既具有商品房性質(zhì)，又不失保障性住房特質(zhì)的制度。[]呂萍、修大鵬、李爽：《保障性住房共有產(chǎn)權(quán)模式的理論與實(shí)踐探索》，《城市發(fā)展研究》2013年第二期。[]嚴(yán)榮：《完善共有產(chǎn)權(quán)住房體系建設(shè)研究》，《經(jīng)濟(jì)縱橫》2015年第1期。（二）共享房屋產(chǎn)權(quán)制度的特點(diǎn)共享房屋產(chǎn)權(quán)制度的主體特定。首先，共享產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)由購(gòu)房者和政府享有，而這里的購(gòu)房者又不同于商品住房的購(gòu)房者沒(méi)有任何的限制，共享房屋產(chǎn)權(quán)制度的購(gòu)房者必須是中低收入，又沒(méi)有房屋的受保障群體。也就是說(shuō)共享房屋產(chǎn)權(quán)制度從經(jīng)濟(jì)收入水平上限制了受保障群體。當(dāng)然，在實(shí)踐操作當(dāng)中，除了考察經(jīng)濟(jì)收入水平這一因素以外，還需考慮其年齡、戶籍等因素。其次，政府在共享房屋產(chǎn)權(quán)制度中扮演者雙重身份：政府既是行政主體，其運(yùn)用行政手段規(guī)制和指導(dǎo)制度的運(yùn)行，并且運(yùn)用法律手段進(jìn)行監(jiān)督和管理；同時(shí)政府也是享有房屋所有權(quán)的民事主體，其可以行使自己作為房屋所有權(quán)人的民事權(quán)利。共享產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)分配方式屬于按份共有。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，共有可分為共同共有和按份共有兩種情形?；谔囟ǖ年P(guān)系不分彼此共享的謂之共同共有；份額不同、權(quán)利大小不同的謂之按份共有。[[]《中華人民共和國(guó)民法典》第297條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上組織、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有。”[]《中華人民共和國(guó)民法典》第297條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上組織、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有?！盵]《中華人民共和國(guó)民法典》第298條規(guī)定：“按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。（三）共享房屋產(chǎn)權(quán)制度的實(shí)踐意義及其優(yōu)勢(shì)1.該制度符合“十四五”規(guī)劃關(guān)于住房的主題二零二一年全國(guó)兩會(huì)以及“十四五”規(guī)劃針對(duì)我國(guó)住房領(lǐng)域，都明確指出“房子是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒的”，[[]“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)草案（摘編）。]“要穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，加快建設(shè)多主體供應(yīng)、多渠道保證、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！盵]“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)草案（摘編）。[]《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》發(fā)布。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)提出“十四五”期間仍要堅(jiān)持“房住不炒”，而且穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”目標(biāo)更加明確。因此,我國(guó)"十四五"規(guī)劃構(gòu)建和確定全新的保障性住房制度體系,未來(lái)我國(guó)要推行一個(gè)以保障性租賃住房、共享產(chǎn)權(quán)住房制度為基礎(chǔ)的綜合性、多方位保障的住房制度。也就是說(shuō)對(duì)于想購(gòu)買(mǎi)商品房，卻又缺乏購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)商品房的經(jīng)濟(jì)能力的人群，鼓勵(lì)其購(gòu)買(mǎi)共享產(chǎn)權(quán)住房，與政府共享房屋產(chǎn)權(quán)，當(dāng)自己收入達(dá)到一定水平，且達(dá)到一定年限時(shí)，再?gòu)恼种匈I(mǎi)回剩余份額，從而實(shí)現(xiàn)擁有屬于自己的產(chǎn)權(quán)房屋夢(mèng)想。2.該制度將顯化政府的投入在以往的保障性經(jīng)濟(jì)適用房中，政府是通過(guò)行政手段來(lái)劃撥土地、減免相關(guān)稅費(fèi)、降低購(gòu)房?jī)r(jià)格等手段為受保障群體提供財(cái)政扶持的。這種保障形式雖然表面上合情合理，但在運(yùn)行過(guò)程中有很多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。政府不僅分配不到土地和房屋升值所帶來(lái)的收益，而且在公租房管理制度中又負(fù)有較大的責(zé)任。而在共享產(chǎn)權(quán)住房模式下，政府將土地有償出讓給建筑單位，而不再是劃撥土地，同時(shí)，政府獲取的費(fèi)用將轉(zhuǎn)化成政府持有的房屋產(chǎn)權(quán)。在獲得產(chǎn)權(quán)后又想出售其享有的產(chǎn)權(quán)份額，不管是政府還是受保障的購(gòu)房者，都可以作為出售方享有與其產(chǎn)權(quán)比例相同的房地產(chǎn)增值利益。因此，在共享產(chǎn)權(quán)住房模式下，政府與受保障群體的地位平等，此政策大大緩解了之前政府直接提供土地而造成的財(cái)政負(fù)擔(dān)，政府既是扶持的一方，也是制度的受益者。該制度有利于減輕貧富分化社會(huì)福利既要以社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)作為其發(fā)展的基礎(chǔ),同時(shí)又不能違背其規(guī)律,尤其是住房保障性福利,要將保障性住房所有人和土地產(chǎn)權(quán)的實(shí)際使用價(jià)值向社會(huì)主義市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變,保證住房保障的提供效率。我們可以看出共享產(chǎn)權(quán)住房不僅具有保障房一般保障性，還具有商品房特性，共享產(chǎn)權(quán)住房的價(jià)格隨市場(chǎng)變動(dòng)而變動(dòng)，產(chǎn)權(quán)比例也具有可選擇性。據(jù)此可以得出，因?yàn)楣蚕懋a(chǎn)權(quán)住房的價(jià)格區(qū)間較大，可以更大程度覆蓋各個(gè)收入階級(jí)，這種情形將有利于實(shí)現(xiàn)不同收入階級(jí)的混居，從而弱化社會(huì)經(jīng)濟(jì)階級(jí)的隔離，減輕社會(huì)貧富分化，促進(jìn)社會(huì)的和諧與公平。也有部分學(xué)者認(rèn)為共享產(chǎn)權(quán)住房的購(gòu)買(mǎi)者為中低收入群體，因?yàn)楣蚕懋a(chǎn)權(quán)住房的商品房的特質(zhì)給中低收入群體創(chuàng)造了一個(gè)增值的機(jī)會(huì)，這樣一來(lái)有望減少貧富差距，實(shí)現(xiàn)某種意義上的公平。二、共享房屋產(chǎn)權(quán)制度的主要法律問(wèn)題共享房屋產(chǎn)權(quán)制度在我國(guó)實(shí)施至今已有十余年，其在理論體系上不斷深入地研究和完善,已逐步趨于成熟,從目前全國(guó)范圍內(nèi)試點(diǎn)城市的實(shí)踐成果來(lái)看，其進(jìn)展和效果也很明顯,充分彌補(bǔ)了我國(guó)傳統(tǒng)型保障性住房制度在其運(yùn)行過(guò)程中固有的缺陷和弊端,實(shí)現(xiàn)了對(duì)中低收入者或"夾心層"人群的住房愿望,同時(shí)又大大減輕了政府的財(cái)政壓力,避免了國(guó)有資產(chǎn)的流失,實(shí)現(xiàn)了資源的循環(huán)利用。但因?yàn)楣蚕矸课莓a(chǎn)權(quán)制度在我國(guó)推出的時(shí)間還不長(zhǎng)，有很多政策和其他方面的不足，仍然存在一些問(wèn)題，以下對(duì)存在的問(wèn)題及其成因具體分析如下：立法層次低且規(guī)定內(nèi)容不統(tǒng)一從我國(guó)目前住房保障制度實(shí)施情況來(lái)看，制度運(yùn)行中所要依據(jù)的法律制度較為單一，目前還沒(méi)有效力較高的法律作為指導(dǎo)依據(jù)，還僅停留在國(guó)家有關(guān)部委以及各地方政府制定的規(guī)章制度、其他規(guī)范性法律文件和僅針對(duì)特定問(wèn)題頒布的管理辦法，這明顯無(wú)法滿足保障性住房在我國(guó)發(fā)展的需要。住房保障制度對(duì)當(dāng)前我國(guó)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一項(xiàng)具有長(zhǎng)期性的基礎(chǔ)工作，其事關(guān)我們國(guó)民的安居樂(lè)業(yè)、事關(guān)社會(huì)穩(wěn)定以及我們黨和國(guó)家的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。因此，要想穩(wěn)步地推進(jìn)我們的住房保障體系,迫切需要更加完善的住房保障制度。而在共享房屋產(chǎn)權(quán)制度中不僅沒(méi)有效力較高的立法可以作為指導(dǎo)，各地頒行的規(guī)范性文件對(duì)具體實(shí)施過(guò)程中的基本事項(xiàng)的規(guī)定也有很大的差異，有些地方頒布的規(guī)范性法律文件甚至與上位法存在沖突。共享房屋產(chǎn)權(quán)制度在尚未成熟的初級(jí)階段，如若處于缺乏明確的法律指引的狀態(tài)，不僅會(huì)讓執(zhí)行者無(wú)所適從，長(zhǎng)此以往，該制度將會(huì)畸形發(fā)展，無(wú)法達(dá)到該制度住房保障的功能。權(quán)利與義務(wù)分配不明確共享產(chǎn)權(quán)住房不失普通商品房的經(jīng)濟(jì)屬性，同時(shí)又是具備保障屬性的政策性保障住房。受保障的購(gòu)房人通過(guò)申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)共享產(chǎn)權(quán)住房獲得房屋部分產(chǎn)權(quán)，取得房屋的完全占有和使用權(quán)能，此后在經(jīng)濟(jì)能力足夠時(shí)，又可以增購(gòu)剩余房屋產(chǎn)權(quán)份額，從而獲得房屋的完全產(chǎn)權(quán)。因此，首次購(gòu)買(mǎi)的房屋產(chǎn)權(quán)份額對(duì)收保障的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要，并不是政府占有的產(chǎn)權(quán)越多，效果就越好，反之亦然。在我國(guó)各試點(diǎn)城市中，一部分城市對(duì)受保障的購(gòu)房人首次購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)份額規(guī)定的起點(diǎn)較高，多是硬性規(guī)定，靈活性不高，彈性幅度也很小。也有部分城市對(duì)購(gòu)房產(chǎn)權(quán)份額并沒(méi)有明確規(guī)定，只是參考房屋的銷(xiāo)售均價(jià)占同地域、同質(zhì)量的普通商品房?jī)r(jià)格的比例情況來(lái)確定。[[]《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》第[]《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》第18規(guī)定：“條購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額，參照項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)占同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格的比例確定”。除了共享產(chǎn)權(quán)房屋的共同產(chǎn)權(quán)份額的規(guī)定并不明確以外,受保障的購(gòu)房人和政府之間能否就房屋進(jìn)行分割、售出、設(shè)立抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)甚至是出租其所有權(quán)份額的協(xié)議都還未得到明確規(guī)定。另外針對(duì)高空拋物造成他人損失、房屋改良維修所需的費(fèi)用、小區(qū)業(yè)主的獨(dú)立享有權(quán)等應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)享有或承當(dāng)，針對(duì)這些問(wèn)題，《城鎮(zhèn)住房保障條例》（草案）,以及地方關(guān)于共享房屋產(chǎn)權(quán)制度的監(jiān)督管理的規(guī)定,都沒(méi)有制定詳細(xì)的規(guī)定。受保障者獲取購(gòu)房資金渠道較少資金無(wú)疑是我國(guó)發(fā)展共享房屋產(chǎn)權(quán)制度的重要保障。目前我國(guó)共享房屋產(chǎn)權(quán)制度的資金投入方式主要是政府投入，這種以政府直接主導(dǎo)的單一的融資模式會(huì)使得該制度的資金來(lái)源規(guī)模受到限制，政府的資金壓力也無(wú)法得到有效緩解。也會(huì)大大增加政府的財(cái)政壓力，導(dǎo)致資金利用效率低下。這不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)、健康、全面可協(xié)調(diào)發(fā)展。其次，我國(guó)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有較大差距，地方對(duì)共享產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)的投入也就參差不齊，這將會(huì)影響共享產(chǎn)權(quán)住房供給質(zhì)量和效率。因此，不能單單只依靠政府的投入，還應(yīng)當(dāng)引入市場(chǎng)機(jī)制，鼓勵(lì)民間資本參與到共享產(chǎn)權(quán)住房住房建設(shè)中來(lái)。但目前我國(guó)民間資本參與共享產(chǎn)權(quán)住房建造中的積極性不高，民間融資發(fā)展緩慢，尚未發(fā)揮市場(chǎng)應(yīng)有的作用。分析其中原因，主要有兩方面，首先缺乏法律制度的保障，二是政府的行政強(qiáng)制性指令違背了市場(chǎng)主體追求經(jīng)濟(jì)利益的本質(zhì)屬性。這當(dāng)然不會(huì)從根本上調(diào)動(dòng)民間資本參與共享產(chǎn)權(quán)住房建造中來(lái)。準(zhǔn)入和退出機(jī)制模糊我國(guó)關(guān)于目前只對(duì)共享產(chǎn)權(quán)住房的上市和出售等方面頒布了相關(guān)規(guī)定，但針對(duì)共享房屋產(chǎn)權(quán)制度的進(jìn)入和退出機(jī)制還不健全。準(zhǔn)入和退出機(jī)制在共享產(chǎn)權(quán)住房管理中起著非常重要的作用，它關(guān)乎共享產(chǎn)權(quán)住房的申請(qǐng)人資格的確定。明確的準(zhǔn)入和退出機(jī)制可以使得公共資源快速回收利用，同時(shí)也可以限制共享產(chǎn)權(quán)住房的出租和轉(zhuǎn)讓，有效減輕國(guó)家的財(cái)政負(fù)擔(dān)，大大實(shí)現(xiàn)共享產(chǎn)權(quán)住房的保障公共利益的主要功能。通過(guò)分析各試點(diǎn)城市的共享房屋產(chǎn)權(quán)制度規(guī)范，發(fā)現(xiàn)共享產(chǎn)權(quán)住房的準(zhǔn)入和退出機(jī)制有很多不足之處，主要有以下幾個(gè)方面：第一個(gè)方面是對(duì)共享產(chǎn)權(quán)住房申請(qǐng)人資格審核的標(biāo)準(zhǔn)不明確。如若沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)去規(guī)定年收入多少算作是中低收入家庭，也沒(méi)有明確規(guī)定是否應(yīng)當(dāng)按照不同地區(qū)的發(fā)展情況來(lái)制定不同的共享產(chǎn)權(quán)住房的標(biāo)準(zhǔn)，這些標(biāo)準(zhǔn)如果不能確定，誒庸置疑這將會(huì)增加共享房屋產(chǎn)權(quán)制度在全國(guó)范圍內(nèi)展開(kāi)的難度。第二個(gè)方面是對(duì)受保障群體的實(shí)際收入水平無(wú)法進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)査。這項(xiàng)工作因?yàn)槭艿礁鞣N不確定因素的影響，其難度更大，實(shí)際調(diào)査起來(lái)困難重重。盡管可以通過(guò)各大商業(yè)銀行流水情況來(lái)進(jìn)行調(diào)査，但是對(duì)居民通過(guò)買(mǎi)賣(mài)商品而獲得現(xiàn)金收入等不確定性因素?zé)o法進(jìn)行準(zhǔn)確調(diào)查。第三個(gè)方面與第二個(gè)方面有著密切的聯(lián)系,因?yàn)椴荒芫珳?zhǔn)的調(diào)查的實(shí)際收入，那么相應(yīng)的也就不能準(zhǔn)確把握受保障群體的收入變化情況。以上是共享房屋產(chǎn)權(quán)制度準(zhǔn)入與退出機(jī)制模糊不清的主要原因，從我國(guó)各地區(qū)針對(duì)共享產(chǎn)權(quán)住房的管理辦法來(lái)看，目前的規(guī)定還無(wú)法有效解決以上問(wèn)題。監(jiān)督管理制度不完善從管理制度來(lái)看，共享房屋產(chǎn)權(quán)制度涉及土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、房屋的建設(shè)、供應(yīng)、政府與受保障的購(gòu)房人權(quán)利與義務(wù)分配等一系列問(wèn)題，需要體系化、統(tǒng)一化法律制度的支撐。但從共享房屋產(chǎn)權(quán)制度目前的發(fā)展情況來(lái)看，相關(guān)內(nèi)容的規(guī)定較為分散，難以形成體系化的規(guī)定。由于缺乏系統(tǒng)化規(guī)定的指導(dǎo)，導(dǎo)致共享產(chǎn)權(quán)住房的管理混亂，地方政府、開(kāi)發(fā)商、受保障群體都缺乏指引行為的依據(jù)。共享房屋產(chǎn)權(quán)制度的的平穩(wěn)推進(jìn)，因缺乏體系化、系統(tǒng)化的管理制度嚴(yán)重滯后，這已成為共享房屋產(chǎn)權(quán)制度發(fā)展的一大障礙。從監(jiān)督制度來(lái)看，在實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商通過(guò)共享房屋產(chǎn)權(quán)制度獲得建設(shè)土地，但由于缺少完善的監(jiān)督制度對(duì)此加以管制，開(kāi)發(fā)商為了使自己的利益的最大化，在住房建設(shè)過(guò)程中難免會(huì)打擦邊球，建設(shè)不符合共享產(chǎn)權(quán)住房標(biāo)準(zhǔn)的房屋，導(dǎo)致受保障對(duì)象無(wú)法負(fù)擔(dān)。這樣以來(lái)不僅會(huì)造成建設(shè)土地的流失，也會(huì)使得共享產(chǎn)權(quán)制度的保障屬性無(wú)法實(shí)現(xiàn)。另外，地方政府迫于財(cái)政壓力，在缺少完善的監(jiān)督制度的情形下，地方政府更愿意將土地出讓給開(kāi)發(fā)商建造普通的商品房，以此來(lái)滿足政府財(cái)政收入，這就導(dǎo)致國(guó)家關(guān)于共享房屋產(chǎn)權(quán)政策在地方推行中大打折扣，影響制度運(yùn)行的進(jìn)程。同時(shí)，因?yàn)楦鞑块T(mén)對(duì)共享產(chǎn)權(quán)住房的職責(zé)劃分模糊，難免造成對(duì)共享房屋產(chǎn)權(quán)制度管理和監(jiān)督的空白區(qū)，無(wú)疑為腐敗和權(quán)力尋租提供了可乘之機(jī)。三、共享房屋產(chǎn)權(quán)制度構(gòu)建的具體建議我國(guó)必須堅(jiān)定不移地推行和完善共享房屋產(chǎn)權(quán)制度，使之得以順利實(shí)施。由于我國(guó)共享房屋產(chǎn)權(quán)制度在實(shí)施過(guò)程中仍然存在許多問(wèn)題，我們必須不斷探索和完善理論基礎(chǔ)，促進(jìn)共享產(chǎn)權(quán)住房在我國(guó)快速健康的發(fā)展。建立完善的法律法規(guī)體系從我國(guó)的基本情況和共享房屋產(chǎn)權(quán)制度發(fā)展現(xiàn)狀的角度考慮，在我國(guó)行政體制的大框架范圍下，共享房屋產(chǎn)權(quán)制度涉及政府多個(gè)部門(mén)或多地區(qū)的協(xié)調(diào)溝通。雖然我國(guó)各地在實(shí)施共享房屋產(chǎn)權(quán)制度中不斷摸索，取得了一定成績(jī)，共享房屋產(chǎn)權(quán)制度成為了住房保障制度中的一種新的運(yùn)行機(jī)制，但無(wú)論是在理論界還是實(shí)務(wù)界、國(guó)家立法還是地方性法規(guī)，該制度在法律層面上的系統(tǒng)研究都還是相對(duì)比較落后。由于法律規(guī)范在具體應(yīng)用過(guò)程中，對(duì)政府身份及其責(zé)任的認(rèn)定沒(méi)有明確規(guī)定，往往會(huì)出現(xiàn)政府多個(gè)部門(mén)或者是各個(gè)地方之間的政策不一致。同時(shí)，對(duì)于政府部門(mén)瀆職的違法行為也要通過(guò)立法加大管制力度，明確具體的犯罪入罪標(biāo)準(zhǔn)、懲治形式等，否則將會(huì)在一定程度上會(huì)影響到共享房屋產(chǎn)權(quán)制度在我國(guó)推行和發(fā)展的效率。我國(guó)還應(yīng)當(dāng)積極地借鑒和學(xué)習(xí)共享房屋產(chǎn)權(quán)制度較早起步和發(fā)展、相關(guān)政策和實(shí)施情況較為成熟的國(guó)家，如英國(guó)、美國(guó)等。學(xué)習(xí)和借鑒它們先進(jìn)的立法理念和研究方法。不斷加強(qiáng)各地區(qū)、各部門(mén)之間的緊密交流與信息溝通，通過(guò)立法明晰共享房屋產(chǎn)權(quán)制度所有要素和環(huán)節(jié)。共享房屋產(chǎn)權(quán)制度相關(guān)配套法律法規(guī)愈加規(guī)范和完善，是對(duì)實(shí)現(xiàn)受保障群體居住權(quán)利的根本保證,同時(shí)也有助于加快構(gòu)建完整的法律體系。國(guó)家應(yīng)當(dāng)積極運(yùn)用各種宏觀手段和方法來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)控，對(duì)相關(guān)法律進(jìn)行規(guī)范，維護(hù)市場(chǎng)健康、有序地運(yùn)行。[[]郭鑫.完善我國(guó)保障性住房共有產(chǎn)權(quán)模式對(duì)策研究［D］.濟(jì)南：山東師范大學(xué)，2015.[]郭鑫.完善我國(guó)保障性住房共有產(chǎn)權(quán)模式對(duì)策研究［D］.濟(jì)南：山東師范大學(xué)，2015.確定合理的權(quán)利與義務(wù)從我國(guó)目前共享房屋產(chǎn)權(quán)制度實(shí)施情況來(lái)看，受保障購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)共享產(chǎn)權(quán)住房的首次份額比較高，可以選擇的幅度也很窄，靈活性差。我國(guó)可以借鑒英國(guó)在住房保障領(lǐng)域里的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，在英國(guó)共享房屋產(chǎn)權(quán)制度中，首先，受保障購(gòu)房人可以根據(jù)本身的經(jīng)濟(jì)情況自由選擇首次購(gòu)買(mǎi)共享產(chǎn)權(quán)住房的份額，而后想要增購(gòu)剩余產(chǎn)權(quán)份額，其可以一次性買(mǎi)入全部份額，也可以進(jìn)行分批次購(gòu)買(mǎi)。這樣自由化的產(chǎn)權(quán)比例選擇方式可以有效緩解受保障者的經(jīng)濟(jì)壓力，更具有合理性。因?yàn)檎诖_定首次購(gòu)買(mǎi)共享產(chǎn)權(quán)住房份額比例幅度時(shí)，既要保證政府資金快速回籠，也要充分考慮到受保障群體收入、家庭人口數(shù)量、工作情況等各方面因素的綜合能力，再由收保障購(gòu)房人在幅度范圍內(nèi)自由選擇其產(chǎn)權(quán)份額比例，今后結(jié)合自身經(jīng)濟(jì)等狀況，選擇一次性或者分期增購(gòu)剩余產(chǎn)權(quán)份額。如果將首次購(gòu)房產(chǎn)權(quán)份額幅度規(guī)定的過(guò)高，并要求受保障購(gòu)房人必須在一定年限后一次性增購(gòu)剩余產(chǎn)權(quán)份額，就會(huì)加重受保障群體的經(jīng)濟(jì)壓力，使共享產(chǎn)權(quán)制度成為空中樓閣，其保障性功能的實(shí)現(xiàn)也就會(huì)大打折扣。其次針對(duì)高空拋物致人損害等侵權(quán)行為的責(zé)任劃分、水電費(fèi)的承擔(dān)、房屋裝修費(fèi)用的承擔(dān)問(wèn)題也應(yīng)當(dāng)做出明確的規(guī)定，例如在收保障購(gòu)房人在實(shí)際占有、使用房屋前，就以合同的形式明確規(guī)定相關(guān)義務(wù)的承當(dāng)。由于共享產(chǎn)權(quán)住房是為了滿足中低收入家庭的住房需要，受保障購(gòu)房人對(duì)房屋的占有和使用并不是基于和政府的租賃關(guān)系，因此收保障的購(gòu)房人不需要向政府支付租金，但政府可以要求受保障購(gòu)房人對(duì)政府擁有的那部分產(chǎn)權(quán)支付相應(yīng)數(shù)額的使用費(fèi)。除了使用費(fèi)，建立完備的住房金融保障體系解決資金方面的缺口是我國(guó)順利實(shí)施共享房屋產(chǎn)權(quán)制度的前提條件之一，也是完善共享房屋產(chǎn)權(quán)制度的阻礙。因此，為了使得該制度順利開(kāi)展，并取得較好成效，必須拓寬融資渠道。我國(guó)政府應(yīng)當(dāng)為受保障者提供相應(yīng)的擔(dān)保，完善住房公積金制度，建立以政府財(cái)政投資為主導(dǎo)，多方投資的金融保障體系。政府要明確自身定位、科學(xué)實(shí)施、強(qiáng)化責(zé)任，堅(jiān)決杜絕政府不作為、亂作為現(xiàn)象。不能為了發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就將政府的位置讓渡給市場(chǎng)，僅僅依靠市場(chǎng)對(duì)房屋資源進(jìn)行配置。即使是在高度自由和市場(chǎng)化的國(guó)家，仍然需要國(guó)家引導(dǎo)和監(jiān)管解決居民的住房問(wèn)題。我國(guó)雖然實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，但還是不能缺少政府的宏觀調(diào)控，市場(chǎng)的政府的宏觀調(diào)控不能獨(dú)自運(yùn)行，需要兩者共同發(fā)力。運(yùn)用到共享房屋產(chǎn)權(quán)制度的融資方面也是如此。因此，在解決共享產(chǎn)權(quán)住房資金問(wèn)題上仍應(yīng)堅(jiān)持以政府投資作為主導(dǎo)力量，靈活地運(yùn)用市場(chǎng)手段，充分發(fā)揮政府在宏觀調(diào)控的作用，積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)多方參建共享房屋產(chǎn)權(quán)制度，形成穩(wěn)定的資金來(lái)源，提高共享產(chǎn)權(quán)住房的整體規(guī)模。開(kāi)發(fā)商作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的資本主體，追求自身利益的最大化無(wú)可厚非，政府不可能通過(guò)法律或者行政手段改變開(kāi)發(fā)商的本質(zhì)屬性，但政府可以制定規(guī)范性法律文件，明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商參與共享產(chǎn)權(quán)住房的修建規(guī)模、容積率、面積、價(jià)格等方面，同時(shí)也要保障開(kāi)發(fā)商的合理經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，比如可以減、免稅費(fèi)，給予補(bǔ)貼等。也就是說(shuō)既要保障公共利益的實(shí)現(xiàn)，也要充分保護(hù)私人利益，這樣才能調(diào)動(dòng)開(kāi)發(fā)商參與建造共享產(chǎn)權(quán)住房的積極性，提高住房建設(shè)質(zhì)量。完善共享產(chǎn)權(quán)房屋的準(zhǔn)入和退出機(jī)制合理的準(zhǔn)入與退出機(jī)制能有效保證共享房屋產(chǎn)權(quán)制度公平合理的分配，是共享房屋產(chǎn)權(quán)制度順利進(jìn)行的重要保障。英國(guó)、美國(guó)等國(guó)家關(guān)于共享房屋產(chǎn)權(quán)制度的準(zhǔn)入與退出機(jī)制有較為明確的規(guī)定。以上兩個(gè)國(guó)家的共享產(chǎn)權(quán)房模式經(jīng)歷了從開(kāi)放到封閉式的轉(zhuǎn)變，為我國(guó)共享房屋產(chǎn)權(quán)制度模式的發(fā)展提供了非常好的有效經(jīng)驗(yàn)。對(duì)于準(zhǔn)入機(jī)制來(lái)說(shuō)，確定受保障群體是共享產(chǎn)權(quán)住房得到有效配置的基礎(chǔ)，英國(guó)有專門(mén)的住房協(xié)會(huì)審查共享產(chǎn)權(quán)住房的受保障者資格，對(duì)其經(jīng)濟(jì)情況綜合能力進(jìn)行嚴(yán)格的控制。而對(duì)于退出機(jī)制而言，英國(guó)也進(jìn)行了相應(yīng)的限制，共享產(chǎn)權(quán)住房的受保障者若想要將住房上市交易，必須先經(jīng)過(guò)住房協(xié)會(huì)的審核同意，并且下一任購(gòu)房人也必須是符合共享產(chǎn)權(quán)住房的家庭。這樣嚴(yán)格的規(guī)定有效保證了共享產(chǎn)權(quán)住房的循環(huán)利用。完善法律監(jiān)督管理機(jī)制健全的監(jiān)督管理機(jī)制是實(shí)現(xiàn)共享房屋產(chǎn)權(quán)制度長(zhǎng)期、穩(wěn)定、健康發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。因此，必須重視和完善政府對(duì)共享房屋產(chǎn)權(quán)制度的監(jiān)督管理。我國(guó)共享產(chǎn)權(quán)房屋制度的管理工作繁冗復(fù)雜，涉及到了多個(gè)部門(mén)，并且沒(méi)有專門(mén)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)這一領(lǐng)域，這必然導(dǎo)致效率低下。美國(guó)專門(mén)設(shè)立公共房產(chǎn)管理局，針對(duì)性的管理和監(jiān)督住房保障體系；我國(guó)香港地區(qū)同樣也設(shè)有專門(mén)機(jī)構(gòu)，即房屋委員會(huì)和房屋署來(lái)負(fù)責(zé)對(duì)申請(qǐng)購(gòu)房者的準(zhǔn)入和退出資格進(jìn)行審查，這些機(jī)構(gòu)的職能和作用非常專一特定且體系很完整，這為我國(guó)來(lái)說(shuō)是非常值得借鑒的有益經(jīng)驗(yàn)，我們國(guó)家同樣可以成立一個(gè)專門(mén)負(fù)責(zé)共享產(chǎn)權(quán)住房的管理機(jī)構(gòu)，將此機(jī)構(gòu)法定化，選拔專業(yè)的人才進(jìn)行管理，從而提高行政效率，減輕申請(qǐng)購(gòu)房人的申購(gòu)程序負(fù)擔(dān)，盡快實(shí)現(xiàn)中低收入群體的“居住夢(mèng)”。總結(jié)目前我國(guó)人口數(shù)量激增和日益減少的土地資源之間的矛盾日益突出，建立保障性住房體系是為了保障中國(guó)各個(gè)階層的人民都能擁有一個(gè)自己的家，加強(qiáng)對(duì)祖國(guó)的認(rèn)同感，同時(shí)也是全面建成小康社會(huì)和達(dá)成扶貧目標(biāo)的重要環(huán)節(jié)。共享房屋產(chǎn)權(quán)制度是運(yùn)用在住房保障體系中的一次突破性的創(chuàng)新，其產(chǎn)生具有強(qiáng)烈的時(shí)代特色。雖然目前共享房屋產(chǎn)權(quán)制度在理論制度上已經(jīng)逐漸趨于成熟，但實(shí)踐過(guò)程中，依然有許多問(wèn)題需要盡早、盡快解決。一項(xiàng)制度從無(wú)到有需要長(zhǎng)時(shí)間的積累和沉淀，是一項(xiàng)龐大的工程，更別說(shuō)是剛剛才開(kāi)始走在我國(guó)保障房體系的路上的一項(xiàng)新的政策。因此，作為起步較晚、發(fā)展坎坷的我國(guó)的共享房屋產(chǎn)權(quán)制度，應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)時(shí)全面考慮，充分考慮我國(guó)實(shí)際情況，在研究和發(fā)展共享房屋產(chǎn)權(quán)制度的同時(shí)，同樣不能忽視國(guó)外的先進(jìn)技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，盡早地探索出適合中國(guó)的道路，建立一條更好、更廣的住房供應(yīng)道路，