阿隆索“競(jìng)租曲線”理論分析90年代后上海中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)三”現(xiàn)象

用阿隆索“競(jìng)租曲線”理論分析90年代后上海中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)三”現(xiàn)象阿隆索“競(jìng)租曲線”1.1競(jìng)租理論在任何一個(gè)地段位置上，總是有一種用途比任何其他用途有更高的地租報(bào)酬。從單個(gè)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)濟(jì)立場(chǎng)和微觀經(jīng)濟(jì)效益的角度來(lái)看，這種用途總是土地的最有效利用方式。這種由地租高低而決定土地利用方式的競(jìng)爭(zhēng)形式稱(chēng)為競(jìng)租原理，或稱(chēng)邊際轉(zhuǎn)換原理。競(jìng)租原理可方便地解釋典型城市市區(qū)及周?chē)恋乩玫姆峙溥^(guò)程。20世紀(jì)60年代美國(guó)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿隆索引入?yún)^(qū)位邊際均衡和區(qū)位邊際收益等空間經(jīng)濟(jì)學(xué)理論而提出競(jìng)租理論，并做出了競(jìng)租曲線和同心圓土地利用模式。1.2競(jìng)租曲線阿隆索建立的城市競(jìng)租模型中，城市是一個(gè)無(wú)任何特征的均質(zhì)平原，所有的就業(yè)中心、商品和服務(wù)都在市中心，區(qū)位是用到市中心的距離來(lái)表示。阿隆索用古典的替代理論分析城市企業(yè)區(qū)位均衡問(wèn)題，企業(yè)的涵義包括了零售、批發(fā)、辦公、財(cái)政金融、生產(chǎn)等企業(yè)，雖然地價(jià)隨位置不同而變化，但需要注意的是，企業(yè)在任何位置都獲得同等的利潤(rùn)。城市中心地租是最高的，地租隨著距離中心的變大而降低，作為經(jīng)營(yíng)者，能承擔(dān)的地租價(jià)格是以下的幾種情況：付租能力付租能力付租能力付租能力付租能力多層住房C農(nóng)業(yè)E獨(dú)立平房D距離距離工業(yè)/批發(fā)業(yè)BA零售業(yè)付租能力付租能力付租能力付租能力付租能力多層住房C農(nóng)業(yè)E獨(dú)立平房D距離距離工業(yè)/批發(fā)業(yè)BA零售業(yè)距離距離距離距離距離距離1.3競(jìng)租曲線的理解通過(guò)不同土地利用的競(jìng)租曲線，我們可以知道：首先，以距市場(chǎng)的距離為橫軸，以競(jìng)標(biāo)租金或者是付租能力為縱軸，則競(jìng)租曲線呈現(xiàn)出下凹遞減的形態(tài)；上圖為它的理想狀態(tài)。其次競(jìng)租曲線主要受運(yùn)輸成本、集約度、固定投入三個(gè)因素的影響；第三，不同用途的競(jìng)租曲線，其斜率不同。競(jìng)租曲線斜率越大，則該土地利用類(lèi)型的地租產(chǎn)出能力越強(qiáng)，越能靠近市場(chǎng)。下面就解釋一下上面的五幅圖片。第一幅是零售業(yè)的付租能力，因?yàn)榱闶蹣I(yè)是收益程度的決定權(quán)在消費(fèi)者身上。顧客的密度和其經(jīng)濟(jì)能力直接影響了它的營(yíng)業(yè)額，一個(gè)處于偏遠(yuǎn)地區(qū)的零售業(yè)肯定沒(méi)有效益，而是中心是個(gè)人口密度較大，消費(fèi)水平較高的地區(qū)。所以零售業(yè)受距離的影響最大，零售業(yè)主只能選擇市中心、租金較高的地方進(jìn)行銷(xiāo)售。第二幅圖是工業(yè)或者一些批發(fā)產(chǎn)業(yè)。這個(gè)行業(yè)對(duì)市場(chǎng)的依賴(lài)相對(duì)于零售業(yè)來(lái)說(shuō)會(huì)低一些，所以該類(lèi)產(chǎn)業(yè)的負(fù)責(zé)人愿意出的價(jià)格也會(huì)隨之而降低。以此類(lèi)推就可以明白多層住宅和獨(dú)立平房的地租曲線了。最后是農(nóng)業(yè)。對(duì)于農(nóng)業(yè)來(lái)說(shuō)就是種豆得豆的規(guī)律，無(wú)論在偏遠(yuǎn)的無(wú)人的地區(qū)還是市中心的繁華地帶他的收益值都是相同的。農(nóng)民也不可能花昂貴的租金在市中心種植農(nóng)作物。所以不受距離的影響。上海中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)三”現(xiàn)象2.1上?！巴硕M(jìn)三”現(xiàn)象上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)伴隨城市發(fā)展而不斷演進(jìn)。進(jìn)入九十年代，上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有了戰(zhàn)略性的調(diào)整，初步形成了一、二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比重。如今的上海市區(qū)是體現(xiàn)上海繁榮和繁華的地方，郊區(qū)則主要體現(xiàn)了上海的實(shí)力和水平。上海市的十個(gè)區(qū)將作為中心，重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，工業(yè)逐步地向外轉(zhuǎn)移，特別是生產(chǎn)基地必須搬遷出去，在市中心的只是企業(yè)的總部，公司的頭腦，這就是上海的退二進(jìn)三現(xiàn)象。2.2各區(qū)實(shí)施“退二進(jìn)三”對(duì)于市中心十個(gè)區(qū)來(lái)說(shuō)，由于經(jīng)濟(jì)功能定位有一定的差異，因而“退二進(jìn)三”的力度是不一樣的。黃浦、靜安、盧灣三區(qū)，主要實(shí)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)功能，全部實(shí)施“退二進(jìn)三”。如：外灘一帶大樓群的工廠企業(yè)的搬遷，恢復(fù)金融、外貿(mào)、商業(yè)功能。楊浦、虹口、閘北、普陀、長(zhǎng)寧和徐匯六區(qū)，以所處環(huán)線內(nèi)外的不同而有所區(qū)分。六區(qū)的環(huán)線以?xún)?nèi)區(qū)域主要實(shí)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)、二產(chǎn)為輔助功能。該區(qū)域的非城市型工業(yè)遷出區(qū)外，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、對(duì)工業(yè)街坊進(jìn)行封閉改造、遷并集中工業(yè)點(diǎn)的等。六區(qū)內(nèi)環(huán)線以外地區(qū)，實(shí)現(xiàn)二產(chǎn)和三產(chǎn)并舉的功能?？傊髦行膮^(qū)根據(jù)其地理位置與特點(diǎn)，在具體形成適應(yīng)本區(qū)特色的功能產(chǎn)業(yè)。2.3我國(guó)土地制度有償使用制度對(duì)“退二進(jìn)三”的影響現(xiàn)階段我國(guó)社會(huì)主義土地有償使用制度，是在堅(jiān)持城市土地國(guó)有制和農(nóng)村土地集體所有制的前提下土地使用權(quán)的讓渡與交易。它包括土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓。目前城市土地使用權(quán)的有償使用制度包含兩個(gè)層次：一是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。包括出售、交換和贈(zèng)與。其次，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是土地使用權(quán)出讓的繼續(xù)和發(fā)展，是土地商品屬性的必然。如果沒(méi)有土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，整個(gè)土地市場(chǎng)就不可能活躍起來(lái)。我國(guó)實(shí)行土地有償制度使得土地由無(wú)償向有償轉(zhuǎn)換，從而根據(jù)不同的地區(qū)的繁華程度將低價(jià)分為不同的層次。低價(jià)最高的地市中心地區(qū)更加適合發(fā)展金融、外貿(mào)等第三產(chǎn)業(yè)。推動(dòng)工業(yè)企業(yè)、住房選址在城郊結(jié)合處或郊區(qū)地段。農(nóng)業(yè)就分布在離中心最遠(yuǎn)、地價(jià)最便宜的邊緣地帶。綜上，土地有償制度大大加快了上海“退二進(jìn)三”的發(fā)展。3．用阿隆索“競(jìng)租曲線”理論分析上海中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)三”現(xiàn)象上海產(chǎn)業(yè)的“退二進(jìn)三”現(xiàn)象已經(jīng)有了初步的形成。內(nèi)環(huán)線以?xún)?nèi)及附近重污染、能耗大、效益差的工業(yè)企業(yè)已經(jīng)有重點(diǎn)、分層次、分區(qū)域、分時(shí)段進(jìn)行了搬遷、改造或關(guān)閉停產(chǎn)。使得第二產(chǎn)業(yè)從市區(qū)退出，發(fā)展商業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)。下面就用阿隆索“競(jìng)租曲線”來(lái)解釋90年代上海市區(qū)產(chǎn)業(yè)的“退二進(jìn)三”現(xiàn)象。眾所周知，上海市中心的地價(jià)已經(jīng)是天文數(shù)字了，房租并非一般工業(yè)企業(yè)家或農(nóng)民所能承受的。競(jìng)租曲線說(shuō)明：出價(jià)最高者，獲得的土地價(jià)值也就越高。而第三產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)是：高產(chǎn)出、受消費(fèi)者影響大、經(jīng)濟(jì)密度大、信息靈敏度高等。因此第三產(chǎn)業(yè)具有承擔(dān)較高租金的能力，獲得競(jìng)標(biāo)優(yōu)勢(shì)，也需要市中心人口高密度、消費(fèi)高水平的條件。上海的十個(gè)市區(qū)將重點(diǎn)從第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向了第三產(chǎn)業(yè)。另外，一些工業(yè)、住房業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)所能承受的付租能力相對(duì)于第三產(chǎn)業(yè)較低，因此他們所選擇的地區(qū)為距離市中心較遠(yuǎn)的城郊地帶。漸漸的原本在市區(qū)的一些工廠由于不能承受昂貴的地價(jià)而向郊區(qū)遷移。隨著上海房?jī)r(jià)得不斷飆升，“退二進(jìn)三”的現(xiàn)象也會(huì)越來(lái)越顯著。參考文獻(xiàn)：[1]程向明邵許祥楊明珠加快上海經(jīng)濟(jì)“退二進(jìn)三”的戰(zhàn)略調(diào)整[J]城市發(fā)展研究[2]張偉張宏業(yè)張義豐王秀紅對(duì)土地競(jìng)租曲線形態(tài)及其變化的再認(rèn)識(shí)[J].地理科學(xué)進(jìn)展,2009,(06)[3]李英