地產(chǎn)集體資產(chǎn)交易作業(yè)指引

目的為規(guī)劃公司對城市更新項目集體資產(chǎn)交易管理的各項工作，確保交易的順利實施，特制定本制度。適用范圍適用于XX集團有限公司（以下簡稱“集團”）集團總部、本地項目及異地公司的城市更新項目集體資產(chǎn)交易工作。術語與定義無職責權限前期研判小組：負責在前期研判階段了解項目屬于個體還是集體資產(chǎn)交易性質(zhì)。項目公司項目公司調(diào)查明確集體資產(chǎn)交易的全流程和要點。負責選定第三方資產(chǎn)評估機構與合同簽訂，組織資產(chǎn)評估工作開展。負責集體資產(chǎn)交易各項工作開展，組織集體資產(chǎn)交易向政府交易平臺的輸入與最終交易完成?？偛?異地公司成本、財務、法務部門：參與資產(chǎn)評估和集體資產(chǎn)交易過程，從本專業(yè)角度提出意見或建議，配合集體資產(chǎn)交易的完成。公司領導指導各項工作開展，協(xié)調(diào)解決工作開展過程中的各項問題。審定資產(chǎn)評估報告。按權責審核或?qū)徟w資產(chǎn)交易方案。作業(yè)指引集體資產(chǎn)交易的前期工作前期研判階段，研判小組應在信息收集與踏勘時，明確該項目屬于個體資產(chǎn)交易還是集體資產(chǎn)交易。項目公司內(nèi)部立項通過后，由項目公司按照公司招投標管理制度要求，組織選定第三方資產(chǎn)評估公司，對集體資產(chǎn)進行資產(chǎn)評估及可行性研究，出具資產(chǎn)評估報告與可行性研究報告，該報告作為公司投資收益測算與投資決策的重要依據(jù)。在項目征集權利主體更新意愿的過程中，資產(chǎn)評估報告應發(fā)送權利主體，由其在權利主體內(nèi)部范圍內(nèi)進行公示，征集權利主體成員的民意。在公示征集期間，項目公司應積極配合權利主體、社區(qū)黨委和當?shù)亟值擂k的審查和研討，并促進權利主體股東（代表）大會的召開和決議，股東代表大會召開前10日以書面形式通知全體股東代表。特別注意會議需要街道辦集體資產(chǎn)管理部門的現(xiàn)場監(jiān)督，同時應促進股東代表在大會前先與街道辦人員提前溝通，消除上會的疑慮和不確定性因素。合作開發(fā)方案，當?shù)啬玫蕉嗌倮麧櫡殖蔀榇_保民主決策程序的合法合規(guī)性，按照相關規(guī)定，項目公司必須提前同公證處取得聯(lián)系，明確股東大會每個環(huán)節(jié)公證的要求、提交的資料等，避免發(fā)出會議通知或召開會議后，因不符合公證處要求而無法出具公證書的情況。核心合規(guī)要點：會議通知：股東代表大會由董事長召集和主持，并將議題提前十天通知股東代表。出席和表決機制：會議出席人員和表決同意人數(shù)必須達到規(guī)定比例，這是合規(guī)性重點。缺席人員的授權委托：按規(guī)定未出席的股東應授權合規(guī)范圍內(nèi)的相關人員，并開具授權委托證明。公證及列席人員：一是重大事項采取一事一議一決策的方式逐項表決，形成書面記錄，并將修改后的方案備案集體資產(chǎn)監(jiān)管部門備案，二是公證機構的公證員、股東合作公司的集體資產(chǎn)委員會的主任和街道辦的集體資產(chǎn)監(jiān)管部門人員是列席股東（代表）大會的必備人員。召開的會議為股東大會還是股東代表大會：需要提前與相關政府主管部門進行確認，并與權利主體進行充分溝通和宣傳。民主決策程序常見的法律文本：常見的法律文本如下（具體以集體資產(chǎn)交易主管部門要求為準）：意愿征集公告“三會”會議紀要文本招商方案文本或協(xié)議選擇意愿方股東（代表）大會會議通知股東（代表）大會會議通知會議決議表決簽名表“三會”會議通知股東（代表）大會會議議案未備案股東簽字表董事會決議監(jiān)事會決議會議記錄授權委托書見證或列席人員簽字表公告公示集體資產(chǎn)管理委員會決議會議簽到表提請街道備案匯報函等集體資產(chǎn)交易的正式申報與交易完成由項目公司報建部組織，根據(jù)已經(jīng)確定的《拆遷補償方案》和拆遷補償協(xié)議，協(xié)同權利主體一起向當?shù)毓操Y源交易平臺進行交易立項，并按照交易程序完成整個交易工作。交易結(jié)束后，報建部配合將相關資料報送當?shù)亟值擂k集體資產(chǎn)管理部門備案，并督促其抄送區(qū)集體資產(chǎn)管理部門和區(qū)領導小組。集體資產(chǎn)交易的常見風險權利人認定風險考慮到集體土地一般沒有登記，集體資產(chǎn)中除了明確歸屬于村股份公司的部分外，分配到村民（股民）個人使用的土地/房產(chǎn)，往往經(jīng)過多次流轉(zhuǎn)。同時，可能存在權利人失蹤、死亡、移民海外、繼承等情況，從而形成權利人認定風險。交易程序瑕疵項目公司報建部應充分了解交易程序，避免因為沒有按規(guī)定完善公證、備案、股東（代表）大會表決等程序，從而形成交易程序瑕疵，嚴重者甚至可能導致已簽署的合作協(xié)議無效。街道辦或監(jiān)管部門否決過渡認為與權利主體有良好合作關系，而忽視了與街道辦或監(jiān)管部門的溝通，導致在項目方案報批或交易結(jié)果備案等階段遇到障礙。